Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 86 «Заключение эксперта» ГПК РФ «Таким образом, как правильно указано судами, экспертное заключение соответствует требованиям ст.
86 ГПК РФ: содержит подробное описание произведенных исследований, основывается на исходных объективных данных, на нормах жилищного законодательства. Выводы эксперта являются полными и мотивированными, соответствуют цели исследования — определение выкупной цены за изымаемую у собственника долю жилого помещения.»
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 32 «Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд» ЖК РФ «В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», среди прочего, разъяснено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.»
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
«Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации»
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024) В ч. 7 комментируемой статьи говорится о критериях, на основании которых определяется выкупная цена изымаемого жилого помещения.
Статья: Выкуп аварийного жилья по-кургански
(Шишкина А.)
(«Жилищное право», 2022, N 9) Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. При определении выкупной цены следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (ч.
2 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). Кроме того, согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.
Поскольку положениями ст. 36 — 38 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.
Нормативные акты
«Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014) При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14
«О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» з) выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.
Правовые ресурсы
- «Горячие» документы
- Кодексы и наиболее востребованные законы
- Обзоры законодательства
- Федеральное законодательство
- Региональное законодательство
- Проекты правовых актов и законодательная деятельность
- Другие обзоры
- Календари
- Формы документов
- Полезные советы
ВС разъяснил, как рассчитать компенсацию за жилье в аварийном доме
Житель Омска купил комнату в аварийном доме, после чего потребовал от городской администрации выкупить ее в два с половиной раза дороже. Администрация отказалась. Тогда покупатель решил обратиться в суд. Там чиновников обязали выкупить комнату, но цену снизили до изначальной на основании новых положений ст. 32 ЖК, которые вступили в силу уже после покупки.
Дело дошло до ВС, который оценил применение норм с обратной силой.
Квартиры приобретают не только для решения жилищного вопроса, но и в качестве инвестиции. Одним из способов заработать была покупка квартир в аварийных домах. Согласно п. 7 ст. 32 ЖК, размер компенсации определялся на рыночной основе.
Но 27 декабря 2019 года законодатель ограничил возмещение за жилье, купленное уже после признания дома аварийным: теперь оно не может превышать стоимость его приобретения (ч. 8.2 ст. 32 ЖК).
В одном из недавних дел, которое дошло до ВС, суды решали, какие правила применить, если объект купили до вступления в силу этой нормы. Практика по этому вопросу очень разнородная, говорит Никита Филиппов, заведующий Бюро адвокатов «Де-юре» Бюро адвокатов «Де-юре» Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market) группа Банкротство (споры mid market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа Семейное и наследственное право группа Уголовное право группа Природные ресурсы/Энергетика группа Недвижимость, земля, строительство 11 место По количеству юристов 19 место По выручке 22 место По выручке на юриста Профайл компании × . Первый кассационный суд общей юрисдикции в июне 2021 года в определении по делу № 88-15665/2021 сделал вывод, что положения ч. 8.2 ст. 32 ЖК не имеют обратной силы, поэтому надо исходить из редакции Жилищного кодекса на дату покупки аварийного жилья. А в других делах суды признают, что применение нормы ч. 8.2 ст.
32 ЖК не зависит от даты возникновения права собственности на жилье. Подобную позицию, например, занял Третий кассационный суд общей юрисдикции в деле № 88-15890/2021.
Какой из этих подходов верный, решил Верховный суд в деле № 50-КГ21-5-К8.
С обратной силой
В сентябре 2018 года Олег Куприн* приобрел комнату в многоквартирном доме в Омске за 330 000 руб. Тогда этот дом уже два года был признан аварийным и подлежал сносу. В 2017 году жильцы дома отказались от самостоятельного сноса и попросили городскую администрацию принять решение об изъятии участка. Администрация не стала изымать землю и выплачивать компенсации, ссылаясь на отсутствие денег в городском бюджете.
Вместо этого чиновники собирались переселить людей в новое жилье до конца 2024 года по региональной программе.
16 июля 2019 года Куприн обратился в администрацию Омска с требованием об изъятии комнаты и выплате компенсации, но и на этот раз чиновники отказались выкупить жилье. Тогда он отправился в суд с требованием о взыскании выкупной стоимости комнаты и судебных расходов. По итогам судебной экспертизы стоимость комнаты составила 872 959 руб. — в 2,6 раза дороже покупной цены.
Судебные расходы истца составили 37 300 руб.
3 сентября, 9:14
24 февраля, 20:38Центральный районный суд Омска удовлетворил требования Куприна частично и взыскал с администрации лишь 330 000 руб. компенсации. Суд снизил ее на основании ч. 8.2 ст. 32 ЖК, где говорится, что возмещение за жилье, купленное после признания дома аварийным, не может превышать стоимость его приобретения.
Куприн попытался оспорить решение первой инстанции. По мнению истца, суд неверно применил нормы ЖК, ведь ч. 8.2 ст. 32 ЖК ввели Федеральным законом от 27.12.2019 № 473-ФЗ, а он обратился в администрацию с требованием о выкупе комнаты до вступления в силу этой нормы.
Апелляционная и кассационная инстанции отказались менять размер компенсации. Суды почитали, что первая инстанция верно применила нормы ч. 8 ст. 32 ЖК, так как эта норма, по мнению судов, не зависит от даты возникновения права собственности на жилье и распространяется на все случаи приобретения недвижимости после ее признания аварийной.
Тогда Куприн решил оспорить принятые акты в Верховном суде.
Позиция ВС
Коллегия по гражданским делам ВС под председательством Юрия Москаленко рассмотрела жалобу Куприна и не согласилась с доводами коллег из нижестоящих инстанций.
По мнению ВС, судам было необходимо учитывать редакцию ЖК на день покупки комнаты, а не обращения суд или предъявления требований администрации. В жилищном праве закреплен принцип прямого действия норм во времени, поэтому положения ч. 8.2 ст. 32 ЖК не могут распространяться на правоотношения, возникшие до их вступления в силу, напомнил ВС.
Ч. 8.2. ст. 32 ЖК вступила в силу 28 декабря 2019 года на основании Федерального закона от 27.12.2019 № 473-ФЗ, а Куприн приобрел комнату 15 ноября 2018 года. Суды не учли, что на момент покупки размер возмещения определялся по общим правилам ч. 7 ст.
32 ЖК и не зависел от того, было ли жилье признано аварийным до перехода права собственности или после.
ВС отменил решения нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение.
Справедливое возмещение
По мнению Филиппова, Верховный суд наконец-то поставил точку в разрешении вопроса о применении норм жилищного законодательства во времени в спорах об аварийном жилье. «Выкупная стоимость обычно была выше цены покупки таких объектов, так как по итогам экспертизы в нее включались убытки и компенсация за капитальный ремонт. За этой выгодой часто гонялись. Именно поэтому и был принят Федеральный закон № 473-ФЗ, который ограничил выплаты», — рассказывает эксперт.
В то же время многие покупают аварийное жилье вынужденно, поэтому ч. 8.2 ст. 32 ЖК не стали применять к тем, кто приобрел аварийные помещения до вступления ограничений в силу. Это верно учел и ВС, уверен Филиппов.
Это решение ВС — замечательный пример последовательного и принципиального правоприменения со стороны государства, когда ценности правовой определенности и доверия власти не уступают материальным вещам вроде выгоды для бюджета.
Олег Москвитин, партнер Муранов, Черняков и партнеры Муранов, Черняков и партнеры Федеральный рейтинг. группа Антимонопольное право (включая споры) ×
Это также должно повлиять и на позиции федеральной и местной власти, которые до настоящего времени пытаются ущемить права граждан, переселяемых из аварийного жилья, отмечает юрист практики жилищного права и социальных правоотношений Национальная Юридическая Служба АМУЛЕКС Национальная Юридическая Служба АМУЛЕКС Федеральный рейтинг. × Александр Титов.
* Имя и фамилия изменены редакцией.
Оценка ветхого жилья
Старый, аварийный жилой фонд это жилая недвижимость, в которой большая часть помещений, а соответственно, основных несущих конструкций признаны непригодными для проживания и представляющими опасность для людей.
Важно знать: В соответствии с Жилищным Кодексом Российской Федерации, государство при изъятии аварийного жилья должно предоставить аналогичное жильё, а жилой дом или квартиру, непригодную для проживания, и участок под ним изъять для муниципальных или государственных нужд. Бывает ситуация, что государство не может предоставить возможность расселения, в таком случае, собственники аварийного жилья имеют право на компенсацию, равную рыночной стоимости недвижимости, непригодной для проживания. Как раз на этом этапе и возникает вопрос оценки аварийного жилья.
Государственные органы занижают стоимость, не учитывают суммы компенсации.
Если Вы не согласны с ценой недвижимости, предлагаемой вам государственными органами, взамен аварийного объекта, вы вправе провести собственную оценку аварийного жилья, заказав её у независимой оценочной компании.
Особенности оценки аварийного жилья
Это нужно знать:
- Оценка недвижимости проходит без учета текущего (аварийного) состояния.
- При проведении оценки дополнительно рассчитывается размер компенсации. Должны быть отражены и просчитаны следующие расходы собственника аварийного жилья:
— Расход по организации переезда на другую квартиру, в том числе аренда транспорта, услуги грузчиков.
— Услуги риэлтора по подбору жилья и сопровождению сделки.
— Аренда временного жилья.
Зачастую государственные органы не учитывают данные затраты при расчет выкупной стоимости аварийного жилья. Наши оценщики помогут провести правильный расчет и получить достойную компенсацию.
Перечень необходимых документов для оценки аварийной недвижимости
Для проведения оценки необходимо предоставить следующие документы (или их копии):
- Свидетельство о праве собственности.
- Документы из БТИ: кадастровый/технический паспорт.
- Паспорт собственника, заказавшего оценку.
- Документ, подтверждающий, что недвижимость признана аварийной.
При необходимости наша компания может расширить этот список, чтобы получить более полную информацию об оцениваемом объекте.
Если Вы – собственник аварийного жилья и понимаете, что размер компенсации за него сильно занижен, необходимо заручиться поддержкой профессионалов – независимых оценщиков. Они помогут определить точную рыночную стоимость объекта, с которой и должна совпадать сумма компенсации.
Оценить стоимость выполнения вашей экспертизы?
Для всех новых клиентов предоставляем 10% скидку на наши услуги по экспертизе.
Видео обращение нашего эксперта, который в короткий промежуток времени расскажет о оказываемых услугах и видах экспертиз.
Задавайте вопросы!
Для вашего удобства мы можем ответить на ваши вопросы и подсказать как дейстовать в той или иной ситуации разными способами.
Наблюдение из практики
Попадая в спорную, критическую ситуацию, не стоит оставаться в одиночестве, гражданин, имеющий на руках заключение независимой экспертизы и грамотную юридическую поддержку в 80% случаев решает свою задачу в до судебном порядке.
Расселение с выгодой
Столкнувшись с ситуацией по расселению ветхого и аварийного жилья, многие жители переживают по поводу справедливой оценки своей собственности. Согласно Статье 32. ЖК РФ «Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд» в случае невозможности расселения в равнозначное по площади жилье, жильцам может быть выплачена компенсация по рыночной стоимости.
Но бывают ситуации, когда выгоднее получить компенсацию, нежели объект недвижимости. Ключевым фактором, способным значительно повлиять на оценку являются права на земельный участок.
Согласно действующему законодательству при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием.
Это значит, что при оценке помимо рыночной стоимости самой квартиры (комнаты) учитываются возможные затраты собственника при переезде, а так же стоимость профессиональных риэлторских и юридических услуг, связанных с приобретением жилья.
Из практики оценка квартиры (комнаты) оценивается без учета неудовлетворительного состояния конструкций дома, то есть в качестве аналогов принимаются квартиры, аналогичные по площади и количеству комнат, расположенные на сопоставимом расстоянии от центра, в домах типа «хрущевка» и «брежневка». Этот момент в одно время остро стоял перед оценщиками и экспертными советами СРО, заключение экспертизы которых необходимо в процедуре компенсации. Бытовало мнение, что должна была учитываться «аварийность» дома.
Хотя само по себе это абсурдно, ведь смысл расселения в том, чтобы переехать в жилье в нормальном состоянии, а не в тот же аварийный фонд.
В случае оформленного права на землю возникает необходимость учета стоимости земельного участка, принадлежащего собственникам квартир. При этом администрация считала и считает, что эта стоимость уже входит в стоимость жилья и подтверждает свое мнение отчетами оценщиков, которые оценивают жилье по минимальным ценам.
Действительно, в стоимости любого объекта недвижимости «сидит» стоимость земельного участка, на котором он расположен. Это касается и частного жилого дома, и квартиры на 25-м этаже в высотке. Объект не «висит» в воздухе, он прочно стоит на земле, которая имеет свою цену. Эта цена, главным образом, зависит от площади участка, а цена жилья зависит от того, сколько метров земли приходится на 1 квадратный метр жилой площади. И весь фокус здесь состоит в том, что относительно малоквартирных домов старой застройки, часто имеются «излишки» земли, которые и могут создать ту самую добавочную стоимость к стоимости 1 квадратного метра каждой квартиры.
В среднем в центральной части города в жилых застройках сотка земли оценивается в 1 миллион рублей.
Поэтому при оценке должна рассчитываться площадь земли, необходимая для функционирования жилого дома согласно действующим нормам. А сверхнормативную площадь, при её наличии, можно смело оценивать по рыночным ценам, сложившимся на рынке земли. Выявляемые «излишки» для рассматриваемой категории жилья (2-3 этажные деревянные дома), объясняются тем, что нормативы со временем менялись в сторону сокращения площади земли, отводимые под жилые дома, ведь город растет и вверх и вширь, застройка уплотняется.
И в данном случае только грамотная оценка позволит учесть все нюансы, позволив жителям ветхого и аварийного жилого фонда получить справедливую компенсацию.
ВС разъяснил правила расчета стоимости выкупа аварийного жилья
Доля владельца аварийной квартиры в праве совместной долевой собственности на общее имущество в многоэтажке определяется путем деления площади помещения, находящегося в его собственности, на совокупную площадь всех жилых и нежилых помещений данного многоквартирного дома, принадлежащих собственникам. Такое разъяснение дал Верховный суд России, сообщает РАПСИ.
ВС изучил спор жительницы аварийного дома с чиновниками о возмещении за изымаемую квартиру. Заявительница сочла, что цена, которую ей готовы были выплатить власти, существенно занижена, и суд, назначив по делу экспертизу, согласился с ее требованиями. В итоге суд обязал выплатить истице выкупную стоимость в два раза выше, чем изначально рассчитали ответчики.
Однако Судебная коллегия по гражданским делам ВС не согласилась с этим постановлением.
Суд высшей инстанции обнаружил, что при расчете доли земельного участка, приходящейся на объекты-аналоги в доме, экспертиза рассчитала ее, используя вместо площади всех помещений собственников в многоквартирном доме общую площадь дома, которая включает в себя и общие помещения, не являющиеся частями квартир и не принадлежащие отдельным собственникам. С позиции ВС, долю нужно было рассчитывать без учета площади помещений, входящих в состав общего имущества. В заключении высшей инстанции отмечается, что если рассчитывать доли так, как это было сделано в данном случае, сумма таких долей отклонятся от 100%.
Верховный суд отменил состоявшиеся по делу судебные акты и отправил иск на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Верховный суд ранее разъяснил правила досрочного расселения из аварийного жилья. Если заявление на переселение вне очереди подали лишь некоторые члены семьи, судам рекомендовано ориентироваться не на их доли в старом помещении, а на его общую площадь.
