С 2019 года в налоговом кодексе много изменений. Будем постепенно рассказывать о самых важных, которые повлияют на ваши бюджеты, права и решения. Сегодня речь о нерезидентах и их налогах.
Со следующего года нерезиденты, которые продают имущество в России, могут не платить налог с продажи. Это значит, они сэкономят 30% от дохода. Как всегда, есть нюансы, но это хорошая новость.
Сейчас ты резидент,
а завтра оп — и нет!
Чтобы быть нерезидентом, необязательно быть иностранным гражданином или работать за границей. Участь нерезидента может настигнуть кого угодно: достаточно в течение 12 месяцев находиться в России менее 183 дней. Грубо говоря, если чуть больше половины года вы были не в России, то все, вы нерезидент.
Необязательно не быть в России 183 дня подряд. Можно месяц жить в России, а месяц — за границей, потом снова в России и снова за границей. Важно именно количество дней.
Поясним на примере. Сергей — гражданин России. У него российский паспорт. Но Сергей любит путешествовать и больше полугода живет с девушкой в других странах. За 12 месяцев подряд Сергей бывает в России меньше 183 дней.
И хотя он говорит на русском, у него в России живет семья, а российские компании платят ему зарплату, для расчета НДФЛ он нерезидент.
Сергею нужно знать, что нового в российских законах по поводу НДФЛ при продаже имущества. В этом стоит разобраться, даже если пока он не собирается продавать квартиру или машину. И даже если у него имущества вообще нет.
И резидентам об этом тоже лучше знать. Потому что сегодня вы резидент, а завтра — кто знает.
Матчасть
Если у нерезидента есть имущество в России, то при продаже он должен заплатить налог — тоже в России. Для резидентов ставка 13%, а для нерезидентов 30%. То есть при продаже квартиры за 3 млн рублей нерезидент должен заплатить миллион рублей в российский бюджет. Причем еще год назад человек мог быть резидентом, жить и работать здесь.
И деньги на эту квартиру он заработал в России. А потом уехал в долгую командировку или стал много путешествовать, и его налог вырос в три раза. Эти ставки действуют и сейчас.
Как продать квартиру иностранцу и не получить штраф
Если на вашу квартиру не нашлось покупателей среди соотечественников, то, возможно, ее купит гражданин другой страны. Иностранные граждане могут свободно приобретать жильё на территории РФ. В такой сделке нет ничего невозможного, но она имеет свои особенности.
Прежде всего, заключение такой сделки будет регулироваться ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» (№173-ФЗ от 10.12.2003 г.). Иностранцы в данном случае выступают нерезидентами, граждане и юр. лица РФ – резидентами. Только валютные резиденты и налоговые – не одно и то же.
Валютные резиденты – граждане РФ и постоянно проживающие на территории РФ на основании вида на жительство иностранные граждане и лица без гражданства. Все остальные — это нерезиденты.
Таким образом, если резидент купил у нерезидента квартиру или другую недвижимость, или наоборот, нерезидент совершил такую покупку у резидента, то это расчёт по сделке — это валютная операция.
Это значит, что расчёт за квартиру между иностранным гражданином и гражданином РФ, даже если он проводится в рублях РФ, является валютной операцией. Валютные операции проводятся ТОЛЬКО через банки, уполномоченные ЦБ РФ.
Тем, кто собирается продавать недвижимость иностранцам, нужно запомнить. Расчёты между резидентами и нерезидентами НЕ могут проводиться в наличной форме, а проводятся исключительно через счета (п.3 ст. 14 ФЗ 173).
В противном случае можно нарваться на штраф по ст. 15.25 КоАП РФ. А это — ответственность в размере от 75% до 100% от суммы незаконной валютной операции.
Так, например, в деле А43-28960/2020 ответчик был оштрафован на 1 500 000 рублей, штраф снизили до 750 000 рублей.
Алгоритм правильного проведения сделки с иностранцем выглядит так:
1 Все расчёты по сделке вы обязаны проводить строго в безналичной форме. Никаких наличных!
2 Счёт для такой операции можно открывать только в тех банках, которые имеют лицензию на осуществление валютных операций. Это можно уточнить в самом банке, либо самостоятельно посмотреть лицензию банка (кстати, если лицензия генеральная, то валютные операции в неё включены).
3 Счёт должен быть специальным (для неграждан). Это тоже нетрудно узнать: для граждан РФ счёт начинается с цифр 40817, а для неграждан — с 40820.
Ранее «попасть» на такой штраф было сложнее, т.к. госорганы «сквозь пальцы» смотрели на сделки с недвижимостью. Но сейчас всё меняется, технологии развиваются и контроль за операциями с недвижимостью со стороны государства стал намного проще. А значит, стало проще контролировать и соблюдение узкоспециализированных норм нашего законодательства.
Если Вы дочитали до конца:
- Поставьте, пожалуйста, лайк. Для Вас это не сложно, но Ваш лайк позволит другим людям ознакомиться с данной статьей.
- Поделитесь публикацией с Вашими знакомыми. Возможно, кому-то из них это будет актуально и полезно.
- Если у Вас есть вопросы (или Вы не согласны с выводами), напишите в комментариях. Мы постараемся аргументированно ответить.
- Если Вам интересна аналитика, подпишитесь на наш Телеграм-канал Закономика. Все самое интересное там.
Статус налогового и валютного нерезидента при сделках с недвижимостью.
Представьте, что вы продали квартиру. И через некоторое время получаете требование из налоговой уплатить НДФЛ в размере 30% от стоимости квартиры.
Или штраф в размере 70%.
Или даже в размере 100% от стоимости квартиры! Все деньги, которые вы получили за квартиру – налоговая требует вернуть в бюджет.
Как же так? Это невозможно! – скажете вы. Максимальная ставка налога при продаже квартиры – 13%.
Откуда такие грабительские цифры?
Нет, это возможно.
Такие грабительские цифры возможны, если проигнорировать налоговый и валютный статус участников сделки.
Что это такое? Как этого избежать?
Налоговый резидент РФ – это физическое лицо, которое проводит на территории России более полугода в течение календарного года. Точнее, 183 дня и более. (п.2 ст. 207 НК РФ).
Гражданство значения не имеет.
Если меньше, то — становится налоговым нерезидентом. А это приводит к повышенным налоговым обязательствам.
Да, есть исключения. В некоторых случаях, можно провести за пределами России больше полугода и остаться резидентом. Но в рамках этого поста мы не будем сюда углубляться.
Итак, налоговый нерезидент:
• Оплачивает НДФЛ по ставке 30%
• При расчете налога не может учитывать расходы и применять налоговые вычеты
• Но с 1 января 2019 года, наравне с резидентами, освобождается от уплаты налога по истечении минимального предельного срока владения.
Валютными резидентами РФ являются две категории граждан:
• Все граждане России.
• Иностранные граждане или лица без гражданства, постоянно проживающие в России с видом на жительство. (Федеральный закон № 173 ФЗ ст. 1. ч.1. п. 6)
Остальные физические лица являются валютными нерезидентами.
Какое это имеет отношение к сделкам с недвижимостью?
Расчеты по сделке с валютными нерезидентами являются валютными операциями. (Федеральный закон № 173 ФЗ ст.1 ч.1. п.9 пп.б) Даже, несмотря на то, что расчеты производятся в рублях.
А расчеты по валютным операциям между физическими лицами должны производиться только через банковские счета (Федеральный закон № 173 ФЗ ст.14 ч.3.)
Если не выполнить этого требования и рассчитаться по сделке наличными, налоговая признает валютную операцию незаконной.
Наказание — штраф в размере от 20% до 40% от суммы (КоАП РФ Статья 15.25. п.1) До июля 2022 года размер штрафа был в размере от 70% до 100%, но Федеральным законом от 13.07.2022 N 235-ФЗ, этот размер был уменьшен.
Итак, при сделках с недвижимостью следует быть осмотрительным относительно налогового и валютного статуса (вообще нужно быть осмотрительными во всех моментах, но в этих двух в частности).
В отношении налогового статуса – нужно проверять себя. А в отношении валютного – контрагента:
1. Если вы продали квартиру и собираетесь за границу, или были за границей и планируете продать квартиру, проверьте, не попадаете ли вы под статус налогового нерезидента. А если попадаете, применимы ли к вам повышенные налоговые последствия.
Если да, то возможно стоит отказаться от сделки или от поездки. В противном случае, вы заплатите налог по ставке 30%.
2. Если вы продаете или покупаете квартиру, а ваш контрагент — не гражданин России, уточните его валютный статус. Если он валютный нерезидент, проводите расчеты только в безналичной форме.
В противном случае, вам грозит штраф от 70% до 100% от суммы сделки.
К сожалению, люди которые получили такие штрафы – есть. Увы, но незнание закона, не освобождает от ответственности…
p.s. налоговый нерезидент может может значительно уменьшить налоговую нагрузку (вплоть до нуля). Если вам это интересно, заходите на мой сайт (ссылка в профиле), статья «Как нерезиденту не платить налог 30%«.
Как продать квартиру нерезиденту, проживающему постоянно за границей?
«Долгое время работаю за границей, но являюсь гражданином РФ и часто бываю в России. У меня есть «трешка» в Москве, которую планирую вскоре продать. Только вот, не знаю, нужно мне приезжать в столицу или можно заключить сделку по доверенности, и какой налог придется заплатить»?
Рассказываем, как продать квартиру в России нерезиденту РФ, если он живет заграницей.
Кто такой нерезидент
Нерезидент в РФ — человек, который находится на территории страны менее 183 дней в году. Он может иметь российское гражданство, работу в российской компании, семью, проживающую в России. Но при этом будет признан нерезидентом, так как более полугода живет за пределами страны.
Чтобы определить статус нерезидента, подсчитайте общее количество дней нахождения в РФ в расчетный период. В расчет принимается совокупное число. То есть если вы чередовали свое пребывание в России и за рубежом, то нужно сложить дни всех посещений страны.
Это важно! Статус нерезидента может получить как иностранный гражданин, имеющий вид на жительство в России, так и гражданин РФ.
Расчетный период определяется на 31 декабря года совершения сделки. К примеру, вы продали квартиру в ноябре 2020 года и считаете количество дней своего пребывания в РФ не до дня сделки (с ноября 2019 г по ноябрь 2020 г), а за текущий год. То есть с 01.01.2020 по 31.12.2020 год.
Можно оформить сделку по доверенности
Сделки купли-продажи недвижимости нерезидентом РФ оформляются так же, как и резидентом. То есть через письменный договор купли-продажи между продавцом и покупателем.
Если вы не можете находиться в это время на территории России, то вправе продать свое жилье по генеральной доверенности. Документ оформляется нотариусом на вашего поверенного — родственника, знакомого, риэлтора.
На что имеет право поверенный:
- показывать квартиру;
- проводить переговоры с потенциальными покупателями;
- обсуждать условия сделки с покупателем;
- собирать документы для сделки;
- заключать договор купли-продажи;
- подавать документы на регистрацию.
Вы можете поручить своему доверенному лицу получение денег за продажу квартиры, но этот момент обязательно нужно отразить в доверенности. Условия получения денег от покупателя прописываются в договоре.
Это важно! По генеральной доверенности поверенный не сможет продать недвижимость себе, подарить или завещать другому человеку.
Доверенность на недвижимость с правом продажи оформляется у нотариуса по месту жительства, даже, если вы в данный момент живете в другой стране. Присутствие поверенного не требуется, вам нужны лишь его паспортные данные.
Как получить деньги за квартиру
Расчет между покупателем и продавцом недвижимости, если один из них нерезидент, считаются валютной операцией. По закону РФ такие валютные операции осуществляются без ограничений («О валютном регулировании и валютном контроле»).
Однако в законе есть и другая статья, в которой говорится, что физические лица вправе совершать расчеты с валютой только в уполномоченных банках через банковские счета. За нарушение этой статьи придется заплатить штраф от 75% суммы валютной операции (ч.1 ст.15.25 КоАП РФ).
То есть фактически расплатиться за покупку дома или квартиры наличными в валюте вы не можете. Но вправе без ограничения перечислять денежные средства со своих счетов в уполномоченных российских банках на свои счета в банки других стран.
Это важно! Российские банки, как агенты валютного контроля, будут проверять законность совершения валютных операций.
Если вы собираетесь переводить деньги от продажи жилья на зарубежный счет, то проследите, чтобы сумма перечисления соответствовала сумме, отраженной в договоре купли-продажи. Иностранные банки проверяют эти сведения для выявления лиц, уклоняющихся от налогов.
Какой налог платить нерезиденту
Все физические лица, получившие доход, в том числе от продажи жилья, обязаны заплатить налог государству. Налоговая ставка для нерезидентов РФ составляет 30%.
Для расчета налога в качестве налоговой базы используют кадастровую стоимость недвижимости. К примеру, цена вашей квартиры по кадастру — 12 млн рублей. Сумма налога составит 30% от цены или 3,6 млн рублей.
Это важно! Нерезиденты не могут воспользоваться имущественным налоговым вычетом, который предоставляется резидентам РФ.
В 2019 году нерезидентов освободили от уплаты налогов при продаже недвижимости, которая была в собственности продавца в течение минимального периода. Установленный срок — не менее 3 или 5 лет.
Минимальные сроки, если недвижимость:
- приобретена до 2016 года — 3 года;
- куплено после 1 января 2016 года — 5 лет;
- получена в дар или наследство от родственника — 3 года;
- получена по договору ренты или после приватизации — 3 года.
К примеру, вы приобрели дом, участок или квартиру в 2016 году. Если сделка купли-продажи совершается в 2020 году, то вам придется платить налог, если продажа планируется на 2021 год, то налог платить не нужно.
Для расчета налога статус нерезидента определяется на момент получения дохода от продажи недвижимости, а не с даты ее регистрации. Если деньги приняты на банковский счет в 2019 году, а регистрацию осуществили только в 2020 году, считать дни нахождения в РФ нужно за 2019 год.
Порядок продажи недвижимости в РФ иностранными гражданами
О налогообложении дохода от продажи недвижимости сказано уже слишком много. Как ранее отмечал здесь, пока недостаточно раскрыта тема о порядке продажи российской недвижимости иностранными гражданами. И в частности, стоит обсудить вопрос о том, как влияет отказа от гражданства РФ (что стало весьма популярным) на порядок продажи российской недвижимости.
6K открытий
Общий порядок налогообложения сделок с недвижимостью
В интернете можно найти огромное количество статей, видео и постов на эту тему, поэтому распространяться в этой статье не буду. Да, налоговые нерезиденты вправе рассчитывать на освобождение от налогообложения, если срок владения недвижимостью не менее чем 5 лет. Если нет возможности ждать истечения 5-летнего срока владения, то нерезиденты не смогут применить налоговый вычет ни в размере затрат на покупку недвижимости, ни в фиксированном размере 1 млн (для жилой недвижимости) или 250 тыс. рублей (для иной недвижимости) .
Однако, остановимся подробней на так называемых антисанкционных мерах.
Антисанкционные ограничения
1. Продажа российской недвижимости иностранным гражданином
Общая схема такой продажи может быть изображена следующим образом.
Ну а теперь подробнее.
1.1. Как иностранец может продать свою недвижимость
Сразу должен предупредить, что в этом вопросе очень важно корректно читать и применять термины. Поэтому вынужден буду много цитировать канцелярский язык из нормативки. Но в итоге резюмирую более человечным языком.
Итак, с 02.03.2022 был введен особый порядок осуществления (исполнения) резидентами РФ сделок, влекущих возникновение права собственности на недвижимое имущество, с иностранными лицами, связанными с государствами, совершающими недружественные действия (пп. «а» п. 1 Указа Президента РФ от 01.03.2022 № 81, далее также – Указ 81).
Список таких государств утвержден Распоряжением Правительства РФ от 05.03.2022 № 430-р (далее — недружественные страны).
Иностранными лицами, связанными с недружественными странами, признаются иностранные лица, в том числе если такие иностранные лица имеют гражданство этих государств, местом их регистрации, местом преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности или местом преимущественного извлечения ими прибыли от деятельности являются эти государства) , и с лицами, которые находятся под контролем указанных иностранных лиц, независимо от места их регистрации или места преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности.
Далее в статье под иностранными гражданами будем понимать именно граждан из недружественных стран (для граждан из иных стран ограничения не установлены) .
Также отметим, что под резидентами РФ для целей применение упомянутого выше Указа 81 следует понимать валютных резидентов РФ (п. 1.10 Официального разъяснения ЦБ РФ от 18.03.2022 № 2-ОР) .
Итак, сперва ограничения предусматривали, что сделки продажи недвижимости иностранными гражданами могут осуществляться (исполняться) только на основании разрешений, выдаваемых Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в РФ (далее – Правительственная комиссия). При этом документом, регламентирующим деятельность правительственной комиссии, предусмотрено полномочие выдавать разрешения не только по индивидуальному запросу, но также и неограниченному кругу лиц (п. 16 Постановления Правительства от 06.03.2022 № 295).
Такое право было использовано Правительственной комиссией, в том числе, при разрешении совершать сделки с недвижимостью.
А именно, с 17.03.2022 валютным резидентам РФ разрешено совершать (исполнять) сделки, влекущих за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество, отчуждаемое иностранными гражданами, при условии зачисления денежных средств по таким сделкам (операциям) на счет типа «С» (п. 2 Выписки из протокола заседания подкомиссии Правительственной комиссии от 17.03.2022 № 12, доведена письмом Минфина РФ от 21.03.2022 № 05-06-10/ВН-12886). Позднее и Указом Президента было определено, что ранее введенные ограничения по сделкам продажи недвижимости гражданами из недружественных стран не применяются при условии зачисления средств на специальные счета типа «С» (пп. «б» п. 5 Указа Президента РФ от 04.05.2022 № 254, далее также – Указ 254).
Следовательно, есть два варианта продажи недвижимости иностранными гражданами: получить разрешение Правительственной комиссии на такую сделку либо производить расчеты с использованием счета типа «С».
Режим счетов тип «С» определен Решением Совета директоров ЦБ РФ от 24.06.2022 и предусматривает их открытие в рублях, а главное, устанавливает ограничение на получение (использование) средств с таких счетов.
По моему мнению, не является корректным мнение о том, что продать недвижимость гражданин недружественной страны может только путем расчетов через счет типа «С». Применение счета типа «С» лишь устраняет необходимость в получении разрешения Правительственной комиссии. С учетом строгих ограничений на распоряжение средствами, поступившими на такой счет, привлекательность такого способа продажи не высока.
Таким образом, подытожим — Указом 81 установлено ограничение для сделок, сторонами которых являются иностранный гражданин (собственник российской недвижимости) и валютный резидент РФ. По общему правилу такие сделки совершаются только по разрешению Правительственной комиссии. Однако, при использовании счета типа «С» разрешение комиссии не требуется.
Добавлю, что порядок подачи заявлений о выдаче разрешения на сделку с недвижимостью (в том числе контактная информация для обращения) описан здесь.
1.2. Что если иностранец имеет/получит российское ВНЖ
Один из спорных вопросов: возможна ли «свободная» продажа недвижимости теми иностранными гражданами, которые имеют российское ВНЖ.
Вопрос стал актуальным в связи с появлением Письма ЦБ РФ от 09.08.2022 № 03-12-2/7578 «О рассмотрении обращения». Забегая вперед, отмечу, что название данного письма тоже имеет значение.
Все дело в термине «резидент». Как уже сказано выше, под резидентами понимаются валютные резиденты РФ. А к таковым относятся в том числе иностранные граждане и лица без гражданства, постоянно проживающие в РФ на основании вида на жительство.
С учетом этого обстоятельства ЦБ РФ в своем письме сделал следующий вывод. Цитирую: сделки (операции) , влекущие за собой возникновение прав собственности на недвижимое имущество, совершаемые между резидентом и лицом, признанным в соответствии с валютным законодательством РФ резидентом, осуществляются без учета порядка, установленного Указом 81, и, соответственно, без использования счета типа «С».
Внимание. Тут сразу бросается в глаза некое жонглирование терминами. Как было сказано выше, Указом 81 ограничение установлено для сделок, сторонами которой являются иностранный гражданин – собственник российской недвижимости и валютный резидент РФ. В то же время ЦБ пояснил, что Указ 81 не применяется для сделок, сторонами которой являются валютный резидент РФ и еще один валютный резидент РФ.
Фактически, ЦБ сказал, что введенное Указом 81 ограничение для иностранных граждан не действует, если таковые граждане являются валютными резидентами РФ.
Очень смелое заявление, ведь ограничение установлено на иностранного гражданина, безотносительно к его статусу для целей валютного контроля. С учетом этого, по моему мнению, такое мнение ЦБ РФ не соответствует положениям ни Указа Президента, ни протоколов заседания Правительственной комиссии.
Поэтому попытаемся разобраться, как относиться к данному письму ЦБ РФ. В Указах Президента, как правило, Центральный банк наделяется правом давать официальные разъяснения по вопросам применения соответствующих Указов. Такое право ЦБ было дано и в отношении Указа 254 (п.
9 данного Указа) , и в отношении Указа 81 (п. 13 Указа Президента от 05.03.2022 № 95). Такие официальные разъяснения имеют обязательную силу на территории РФ.
Рассматриваемое Письмо ЦБ не является таким официальным разъяснением по следующим соображениям.
Во-первых, все выпущенные ЦБ официальные разъяснения содержат ссылку на соответствующий пункт Указа Президента, которым ЦБ наделяется полномочиями давать именно такие разъяснения. Однако спорное письмо ЦБ РФ от 09.08.2022 № 03-12-2/7578 не содержит указания на то, что оно выпущено на основании п. 9 Указа 254. Равно как нет ссылок и на аналогичные пункты любых иных антисанкционных Указов.
Во-вторых, все выпущенные ЦБ официальные разъяснения именно так и именуются – «официальное разъяснение ЦБ от такого-то числа за таким-то номером». Спорное письмо не названо официальным и имеет название – «О рассмотрении обращения».
Следовательно, по моему мнению, названное письмо ЦБ РФ не является официальным разъяснением, обязательным для применения на территории РФ (в том числе органами Росреестра) .
Также выскажу собственный взгляд на ситуацию. Действительно, установленный ЦБ режим счетов типа «С» предусматривает их открытие как для нерезидентов, так и для резидентов. Но перечень разрешенных операции по таким счетам отличается для нерезидента и резидента.
В частности, зачисление на такой счет денег от резидента по сделкам продажи недвижимости предусматривается только для счета типа «С», открытого нерезиденту. То есть, ЦБ не предусмотрел в регламентирующем документе возможность зачисление денег по сделкам с недвижимостью, если данный спецсчет открыт на резидента. Иными словами, ЦБ прав в том, что использование счета типа «С» не предусмотрено для расчета между двумя валютными резидентами по сделкам с недвижимостью (а точнее, ЦБ при установлении режима такого счета эту особенность не предусмотрел) .
Итак, выделим важные для этой главы тезисы применительно к продаже недвижимости иностранным гражданином с российским ВНЖ.
1) Ограничения были введены на совершение валютными резидентами РФ сделок, влекущих возникновение права собственности на недвижимое имущество, с лицами из недружественных государств. При этом такие сделки запрещены для любых граждан из недружественных стран, различий по критерию валютного резидентства таких граждан в Указах Президента РФ не предусмотрено;
2) Сделки продажи недвижимости, принадлежащей гражданам недружественных стран, могут совершать либо на основании разрешения правительственной комиссии, либо с применением специальных счетов типа «С».
3) Режим спецсчета типа «С» предусматривает зачисление денежных средств по сделкам с недвижимостью, если такой счет открыт для валютного нерезидента. Однако не предусмотрено их использование для таких целей, если счет открыт для валютного резидента РФ.
С учетом изложенного, по моему мнению, если иностранный гражданин является валютным резидентом РФ, то опция продажи недвижимости с применением счета типа «С» на сегодняшний день не предусмотрена. Мнение ЦБ РФ о том, что на продажу недвижимости такими иностранными гражданами не распространяется ограничение Указа 81, мне представляется необоснованным и оно не является обязательным для применения официальным разъяснением. Поэтому продажа недвижимости без разрешения Правительственной комиссии сопряжено с рисками как в части регистрации такой сделки, так и в части получения денежных средств по сделке.
1.3. Альтернатива продаже
Помимо сделки продажи, иностранным гражданам доступны сделки по безвозмездной передаче недвижимости.
Так, с 04.04.2022 разрешены сделки дарения недвижимости, если стороной такой сделки является гражданин из недружественной страны, и при этом сделка совершается между супругами или близкими родственниками (Выписка из протокола заседания подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в РФ от 04.04.2022 № 24, доведена Минфином России 12.04.2022 № 05-06-10/ВН-18248).
Позднее, с 26.09.2022 разрешены сделки (операции) дарения недвижимости, принадлежащей лицам из недружественных стран, физическим лицам — валютным резидентам РФ (Выписка из протокола заседания подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в РФ от 26.09.2022 № 90/1, доведена Минфином России 28.09.2022 № 05-06-10/ВН-49653).
Таким образом, граждане недружественных стран могут подарить недвижимость любому резиденту РФ, а не только супругу или близким родственникам. Эти варианты могут быть рассмотрены при структурировании сделки продажи российской недвижимости.
2. Продажа российской недвижимости лицом с двойным гражданством
Наличие второго гражданства также может повлечь применение описанных выше ограничений, если речь идет о втором гражданстве государства, включенного в список недружественных стран.
Однако нельзя не отметить, что в марте 2022 года появлялась новость (например, здесь и здесь) о том, что согласно информации от пресс-службы Росреестра России ограничения на сделки с недвижимостью не касаются граждан РФ, имеющих также гражданство недружественной страны. Однако суть такого неофициального заявления в том, что нет процедуры, которая позволяет установить второе гражданство, так как для сделки нужен только паспорт РФ. Повторюсь, что формально ограничение распространяется и на гражданина РФ, имеющего также гражданство недружественной страны.
Уместным является вопрос, а как российские ведомства узнают о наличии второго гражданства. Не стану здесь рассуждать о рисках неуведомления о наличии второго гражданства или ВНЖ, включая риск уголовной ответственности. Каждый принимает решение сам с учетом своих личных обстоятельств.
Однако стоит принять во внимание, что во многих странах среди документов, требуемых для продления ВНЖ, присутствует справка о несудимости из страны гражданства.
Устранение двойного налогообложения при продаже российской недвижимости для налоговых нерезидентов
Если не применяется освобождение от НДФЛ (срок владения недвижимостью не достиг 5 лет), то для продавца, не являющегося налоговым нерезидентом РФ есть риск двойного налогообложения.
Двойное налогообложение можно исключить или минимизировать, если между страной, в которой продавец является налоговым резидентом, и страной — источником дохода заключен договор об избежании двойного налогообложения (ДИДН). О заключенных Россией ДИДН смотрите здесь.
Согласно Модельной конвенции ОЭСР (МК ОЭСР), доходы от продажи недвижимости относятся к группе доходов, облагаемых в государстве источника дохода или места нахождения недвижимости.
Так, в соответствии с п. 21, ст. 6, п. 1 ст. 13, п. 1 ст. 22 МК ОЭСР доходы от отчуждения недвижимости облагаются без всякого ограничения в государстве источника или местонахождения.
Следовательно, в отличие от дохода от продажи движимого имущества (например, от продажи автомобиля), по общему правилу доход от недвижимости облагается в государстве его нахождения, а не в государстве, где продавец является налоговым резидентом.
В таком случае государство резидентства, с которым есть ДИДН, при налогообложении доходов своих резидентов должно предоставить зачет налога, уплачиваемого в РФ (ст. 23Б МК ОЭСР).
Следовательно, в случае уплаты нерезидентом НДФЛ с дохода от продажи недвижимости в РФ сумма такого НДФЛ должна быть вычтена из суммы налога, подлежащего уплате в стране, где продавец является налоговым резидентом.
Процедура вычета и требуемые для этого документы зависят от конкретной страны, в которой продавец российской недвижимости является резидентом.
Пожалуй, на этом на сегодня всё. По теме продажи российской недвижимости, на мой взгляд, остались недостаточно (и не системно) описаны возможности и особенности удаленной продажи недвижимости. У нас есть кому подготовить такой материал, прошу дождаться.
А если направите конкретные вопросы по этой теме, то статья получится максимально полезной.
Как продать квартиру нерезиденту
В России нередко совершаются сделки с недвижимостью, в которых участвует нерезидент – гражданин другого государства, находящийся на территории Российской Федерации менее 183 дней в течение 12 месяцев. В связи с последними событиями у нерезидентов, владеющих недвижимостью на территории РФ и желающих ее продать, возникают различные вопросы. Предлагаем рассмотреть самые популярные в 2022 году.
825 открытий
Что нужно знать нерезиденту РФ о продаже квартиры в 2022 году?
Если раньше нерезиденты страны стремились купить квартиру в Москве от застройщика с целью сдачи ее в аренду, то некоторые из них по разным причинам продают недвижимость. Другие, наоборот, желают купить квартиру в новостройке, как правило в новом районе. Особой популярностью пользуются квартиры-студии и малогабаритное жилье, которое более экономичное, а также пользуется большим спросом у арендаторов. Особенности продажи квартиры нерезидентом в 2022 году:
1 – Самостоятельно или по доверенности. Некоторые нерезиденты решают вопрос с продажей самостоятельно, но большинство обращается к поручителю. В этом случае поверенное лицо показывает квартиру, подготавливает документы для сделки, проводит переговоры, заключает договор купли-продажи и др.
2 – Риэлторское агентство или онлайн-платформа. За помощью продажи недвижимости одни обращаются к риэлтору, другие пользуются онлайн-платформой, где можно с легкостью разместить объявление. Что касается покупки новых «квадратов», то в столице появился новый онлайн-сервис подбора жилья uHome, который выступает в роли риэлтора и имеет удобный интерфейс.
На нем можно купить квартиру в Москве подходящей планировки, в нужном районе, по цене от застройщика.
3 — Налог. Уплата налога является обязательной. Для нерезидентов его размер составляет 30%, при этом им недоступен имущественный налоговый вычет.
4 – Получение денег за квартиру. Если одна из сторон при совершении сделки купли-продажи является нерезидентом, то расчет между ними относят к валютной операции.
5 – Ограничения на продажу квартир. Соответствующие ограничения вступили в силу 2 марта 2022 года. Они распространяются на нерезидентов РФ, которые являются гражданами недружественных государств.
Как известно, в список недружественных государств вошли 48 стран, среди которых Великобритания, 27 стран ЕС, Соединенные Штаты, Япония, Швейцария и др.
