Определение Верховного Суда РФ от 01.04.2021 N 301-ЭС20-23120 по делу N А31-10902/2019
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании незаконными действий Управления Росреестра по изменению вида разрешенного использования земельного участка и об обязании внести сведения в ЕГРН.
Обжалуемый результат спора: В удовлетворении требования отказано, так как вносимые в государственный кадастр недвижимости сведения о виде разрешенного использования соответствуют виду фактического использования участка и виду его разрешенного использования, предусмотренному градостроительным регламентом для обозначенной территориальной зоны.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано. Довод кассационной жалобы Управления о недобросовестности действий Сусловой Е.М., выразившихся в приватизации земельного участка по цене, рассчитанной исходя из кадастровой стоимости земельного участка с видом разрешенного использования «автостоянка», что существенно ниже кадастровой стоимости участка, определенной для вида разрешенного использования «объекты розничной торговли», не опровергают приведенные выводы арбитражных судов об отсутствии оснований для признания незаконными действий Управления Росреестра. При этом следует отменить, что муниципальное образование не лишено возможности восстановить право, которое оно считает нарушенным действиями Сусловой Е.М., в ином установленном законом порядке.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: В каких случаях недвижимость можно продать по цене ниже кадастровой или рыночной стоимости
(КонсультантПлюс, 2024) 1. В каких случаях недвижимость (в том числе земельные участки, дома, квартиры) можно продать по цене ниже кадастровой стоимости
Правовые ресурсы
- «Горячие» документы
- Кодексы и наиболее востребованные законы
- Обзоры законодательства
- Федеральное законодательство
- Региональное законодательство
- Проекты правовых актов и законодательная деятельность
- Другие обзоры
- Календари
- Формы документов
- Полезные советы
Можно ли продать дом и участок ниже их кадастровой стоимости?
При продаже недвижимости, влияние на ее стоимость оказывает много факторов. Одним из наиболее важных является кадастровая стоимость. Но что делать, если вы хотите продать дом и участок ниже их кадастровой стоимости?
Для начала важно понять, что кадастровая стоимость – это сумма, которая определяется органами государственной оценки и служит для расчета налога на имущество. Она, как правило, выше рыночной стоимости, поскольку включает в себя различные нормативы и оценочные показатели. Поэтому, продажа недвижимости ниже ее кадастровой стоимости может вызвать недоумение.
Оценка недвижимости для продажи – это сложный процесс, который требует знания и определенных навыков. Кадастровая стоимость является одним из факторов, но не является единственным, который влияет на стоимость дома и участка. Что может быть решающим фактором — это спрос и предложение на рынке недвижимости, состояние дома и участка, а также их расположение.
Конечно, каждому собственнику важна прибыль от продажи недвижимости. Поэтому, если цель продажи дома и участка ниже их кадастровой стоимости состоит в том, чтобы быстрее продать, то в этом случае будет необходимо предложить более выгодные условия покупателю, чтобы привлечь его внимание.
Возможность продажи недвижимости ниже кадастровой стоимости
Когда речь идет о продаже недвижимости, важным фактором является кадастровая стоимость объекта. Кадастровая стоимость – это сумма, которую государственная кадастровая палата присваивает каждому объекту недвижимости на основе его характеристик и местоположения.
Многие собственники задаются вопросом, можно ли продать свою недвижимость ниже ее кадастровой стоимости. Ответ на этот вопрос зависит от нескольких факторов:
- Необходимость в продаже: Если собственнику дома или участка требуется срочно продать недвижимость из-за финансовых или иных проблем, то он может решиться продать ее ниже кадастровой стоимости. Необходимость поспешной продажи может быть весомым аргументом при установлении цены.
- Влияние оценки стоимости: При оценке стоимости недвижимости могут использоваться разные методы, которые могут привести к расхождению с кадастровой стоимостью. Если оценочная стоимость объекта значительно отличается от кадастровой, собственник может решить продать его ниже кадастровой стоимости, чтобы привлечь больше покупателей.
- Кадастровая стоимость и налоги: Кадастровая стоимость используется при расчете налогов на недвижимость. Если кадастровая стоимость обьекта выше его фактической стоимости, владельцу придется платить высокие налоги. В такой ситуации продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости может быть выгодна, так как новому собственнику предстоит платить налог уже с уменьшенной стоимости.
Таким образом, продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости возможна в определенных ситуациях и может иметь свои преимущества для собственника. Однако, перед принятием решения о продаже, рекомендуется проконсультироваться с профессионалами в сфере недвижимости, чтобы оценить все возможные последствия этого шага.
Факторы, влияющие на цену недвижимости при продаже
При продаже недвижимости существует несколько факторов, которые могут влиять на ее цену. Рассмотрим основные из них:
Кадастровая стоимость — это оценочная стоимость недвижимости, которая устанавливается специальными органами. Она может быть выше или ниже рыночной стоимости объекта. Влияние кадастровой стоимости на цену недвижимости зависит от многих факторов, таких как местонахождение объекта, состояние здания и его характеристики.
Состояние недвижимости играет важную роль в определении ее цены. Если объект находится в отличном состоянии, то его стоимость может быть выше. Если же недвижимость требует ремонта или имеет какие-либо недостатки, то это может снизить ее стоимость.
Местонахождение недвижимости также оказывает значительное влияние на ее стоимость. Недвижимость, находящаяся в центре города или в престижном районе, обычно стоит дороже, чем объекты, расположенные за пределами города или в малонаселенных районах.
Уровень спроса на недвижимость также может оказывать влияние на ее цену. Если на рынке существует высокий спрос на объекты определенного типа или в конкретном районе, то это может увеличить их стоимость.
Налоги и сборы, связанные с недвижимостью, также могут повлиять на ее цену. Высокие налоги могут снизить привлекательность объекта для покупателей и снизить его стоимость.
В целом, цена недвижимости при продаже зависит от множества факторов, и каждый случай индивидуален. Поэтому для определения цены необходимо учесть все вышеперечисленные факторы и обращаться к опытным специалистам.
Советуем прочитать: Когда можно вызвать участкового: основные случаи и правила обращения
Влияние кадастровой оценки на налог при продаже недвижимости
При продаже недвижимости, будь то дом или участок, важным фактором является осуществление кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется органами государственной власти и является официальной оценкой стоимости объекта недвижимости.
Для чего нужна кадастровая оценка и каково ее влияние на налоги при продаже недвижимости?
Одной из важных функций кадастровой оценки является установление справедливой стоимости недвижимости с целью ее использования в налоговых расчетах. Именно на основе кадастровой стоимости рассчитывается налог на имущество, который уплачивает собственник объекта недвижимости. Таким образом, обязательное осуществление кадастровой оценки является необходимым для определения суммы налога при продаже недвижимости.
Чего нужно знать о кадастровой стоимости при продаже домов и участков?
- Кадастровая стоимость может отличаться от рыночной стоимости объекта. Данный факт может оказать влияние на цену, по которой будет продана недвижимость.
- Если при продаже недвижимости кадастровая стоимость оказывается ниже рыночной, это может повлиять на сумму налога. В таком случае, собственнику недвижимости можно будет заплатить налог с учетом кадастровой стоимости.
- Кадастровая оценка может быть обжалована в случае несогласия с ее результатами. Если собственник недвижимости считает, что кадастровая стоимость недвижимости определена неправильно, он имеет право подать соответствующую жалобу и получить пересмотр оценки.
Таким образом, кадастровая оценка имеет значительное влияние на налог при продаже недвижимости. Необходимо учитывать возможные различия между кадастровой и рыночной стоимостью, а также знать, что собственнику недвижимости предоставляется возможность обжаловать результаты кадастровой оценки, если он считает, что стоимость определена неправильно.
Роль кадастровой оценки в определении налога на недвижимость
Кадастровая оценка играет важную роль в процессе определения налога на недвижимость. Она влияет на стоимость объектов недвижимости, а следовательно, и на сумму налогового платежа, который необходимо уплатить собственнику.
При продаже домов и участков с целью получения прибыли собственнику нужна объективная кадастровая оценка. Она помогает определить правильную стоимость недвижимости и избежать проблем после сделки. Кадастровая стоимость определяется на основе различных факторов, таких как месторасположение, площадь, инфраструктура, а также рыночные тренды.
Оценка кадастровой стоимости имеет прямое влияние на размер налога на недвижимость. Налоговые органы используют эту информацию для расчета суммы, которую должен уплатить собственник. Если кадастровая стоимость недвижимости ниже фактической рыночной стоимости, собственник может иметь преимущество в виде меньшей суммы налогового платежа.
Советуем прочитать: Договор на пользование инфраструктурой СНТ при ведении садоводства в индивидуальном порядке
Однако, при попытке продажи дома или участка ниже их кадастровой стоимости возникают некоторые проблемы. Во-первых, покупатели могут быть подозрительными и считать, что такая сделка может быть нечестной или иметь скрытую причину. Во-вторых, такая продажа может вызвать вопросы со стороны налоговых органов и повлечь аудит сделки.
Чтобы избежать этих проблем, собственнику необходимо тщательно подходить к определению стоимости недвижимости и соблюдать законодательство. При продаже дома или участка желательно провести оценку и учесть рыночные тенденции и анализ ценового диапазона похожих объектов в районе.
Таким образом, кадастровая оценка имеет важное значение при определении налога на недвижимость. Она помогает собственнику объективно определить стоимость своей недвижимости и избежать проблем при ее продаже. Важно учесть, что недвижимость не может быть продана ниже ее кадастровой стоимости без последствий и подозрений.
Последствия недооценки или переоценки недвижимости для налогов
При продаже домов и участков налоговая база обычно определяется налоговыми органами на основе кадастровой стоимости недвижимости. Но насколько точно и справедливо оцениваются эти объекты?
На что влияет оценка кадастровой стоимости при продаже недвижимости? Какую стоимость выбрать при продаже объектов, чтобы не вызвать подозрений налоговых органов? Все эти вопросы часто волнуют собственников при реализации своих активов.
Оценка кадастровой стоимости недвижимости имеет прямое влияние на величину налога при продаже. Если стоимость продажи недвижимости заявлена ниже кадастровой стоимости, налоговые органы имеют право проверить документы и возможно пересмотреть стоимость объекта с учетом данных из кадастра. В результате, сумма налога может быть пересчитана с учетом увеличения стоимости.
С другой стороны, если собственник реализует недвижимость по цене выше ее кадастровой стоимости, то налоговые органы имеют право проанализировать цены сделок по аналогичным объектам и возможно пересмотреть стоимость объекта в большую сторону. Собственнику придется заплатить налог с суммы разницы между фактической стоимостью и кадастровой.
Итак, какая стоимость нужна при продаже домов и участков – ниже или выше кадастровой? Ответ на этот вопрос зависит от целей и намерений собственника.
Если собственнику нужна максимальная выгода при продаже, то намеренное занижение цены недвижимости может быть неразумным шагом, так как впоследствии придется доплачивать налог с увеличенной суммы.
С другой стороны, если собственник хочет снизить налоговое бремя, то продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости может быть выгодной. В этом случае налог будет рассчитываться не по фактической сумме продажи, а по кадастровой стоимости, что может снизить налоговые обязательства.
Важно знать, что и недооценка, и переоценка недвижимости могут вызвать внимание налоговых органов и привести к проверке документов и пересмотру налоговых обязательств. Поэтому, при принятии решения о стоимости продажи, необходимо к тщательно обосновывать выбранную сумму.
В любом случае, собственнику недвижимости необходимо учитывать влияние оценки кадастровой стоимости при продаже и быть готовым к проверке и пересмотру стоимости объектов со стороны налоговых органов.
Продажа домов с участками ниже их кадастровой стоимости
При продаже домов с участками часто возникает вопрос о цене недвижимости. Нужно ли придерживаться кадастровой стоимости или можно продавать ниже этой оценки?
Для начала стоит разобраться, что такое кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость — это оценка стоимости недвижимости, которая проводится государственными органами с целью определения налоговых обязательств собственников недвижимости. Эта оценка учитывает различные параметры объекта недвижимости, такие как площадь, материалы и техническое состояние дома, наличие коммуникаций и другие факторы.
Советуем прочитать: Шумные соседи: советы и контакты для помощи
Однако при продаже домов с участками собственнику не обязательно продавать по кадастровой стоимости. Цена недвижимости определяется на основе спроса и предложения на рынке недвижимости. Если участок или дом имеют особые преимущества или недостатки, то их цена может быть ниже или выше кадастровой стоимости.
При определении стоимости недвижимости нужно учитывать такие факторы, как расположение объекта, состояние дома и участка, наличие коммуникаций, инфраструктура и другие параметры, которые могут повлиять на привлекательность объекта для потенциальных покупателей.
Если собственнику дома и участка нужна быстрая продажа, то он может решить продавать ниже кадастровой стоимости. Это может привлечь больше покупателей и ускорить процесс продажи. Однако при этом следует учесть возможные финансовые потери из-за продажи ниже оценки.
Если же собственнику необходима высокая стоимость продажи, то он может рассмотреть возможность улучшить объект недвижимости, чтобы повысить его привлекательность и цену на рынке.
Преимущества и недостатки продажи ниже кадастровой стоимости
- Больше покупателей
- Ускоренный процесс продажи
- Финансовые потери
- Невозможность получить максимальную выручку
Таким образом, продавать дома с участками ниже их кадастровой стоимости возможно, но нужно учитывать преимущества и недостатки такого подхода. Собственнику следует оценить свои потребности и возможности, а также конкретные условия рынка недвижимости, чтобы принять решение о цене продажи.
Преимущества и риски продажи недвижимости ниже кадастровой оценки
Кадастровая стоимость домов и участков играет важную роль при продаже недвижимости. Она определяет официальную оценку объекта, которая используется для расчета налога на недвижимость и других юридических целей.
Для собственников, решивших продать свою недвижимость, встает вопрос: можно ли продать дом и участок ниже их кадастровой стоимости?
Ответ на этот вопрос зависит от целей и ситуации собственника. Рассмотрим некоторые преимущества и риски продажи недвижимости ниже кадастровой оценки:
- Преимущества:
- Быстрая продажа: установив цену ниже кадастровой стоимости, собственник может привлечь больше потенциальных покупателей и получить быструю сделку.
- Привлекательность для инвесторов: снижение стоимости недвижимости может заинтересовать инвесторов, которые видят потенциал для получения прибыли в будущем.
- Риски:
- Убыток для собственника: продажа ниже кадастровой оценки может привести к финансовым потерям, особенно если недвижимость была куплена по более высокой цене или имеется долг перед банком.
- Негативное влияние на рынок: снижение стоимости недвижимости может создать прецедент для других сделок и повлиять на общую ценовую динамику на рынке.
- Потенциальная налоговая проверка: продажа недвижимости ниже кадастровой оценки может привлечь внимание налоговых органов, которые могут провести проверку, чтобы убедиться, что сделка не является фиктивной.
Важно понимать, что решение о продаже недвижимости ниже кадастровой оценки должно быть осознанным и взвешенным. Перед принятием такого решения рекомендуется проконсультироваться со специалистами, включая нотариуса и юриста, чтобы оценить все возможные риски и последствия.
Нужна ли собственнику продажа недвижимости ниже кадастровой оценки, решать только ему, исходя из своих целей, потребностей и финансового положения. Важно быть готовым к возможным последствиям и принять взвешенное решение.
Полезно знать:
- Как правильно оформить заявление о возобновлении исполнительного производства в 2024 году
- Перераспределение земельных участков: задача, подготовка и плата за прирезку земли
- Проблемы подделки водительских прав: новые санкции в 2024 году
- Социальная выплата взамен земельного участка: что это такое и как получить
Продажа земельного участка ниже кадастровой стоимости
19 сентября 2024 Регистрация Войти
6 октября 2024Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
16 октября 2024
Программа разработана совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Новости и аналитика Правовые консультации Налоги и налогообложение Организация на общей системе налогообложения планирует продать учитываемые на счете 41 в качестве товаров объекты недвижимости (квартиры и нежилые помещения) по цене ниже кадастровой стоимости физическим лицам, являющимся близкими родственниками единственного собственника организации. Кроме того, сын собственника является коммерческим директором организации. Возникнут ли в этой ситуации отрицательные последствия для организации с точки зрения налогообложения?
Организация на общей системе налогообложения планирует продать учитываемые на счете 41 в качестве товаров объекты недвижимости (квартиры и нежилые помещения) по цене ниже кадастровой стоимости физическим лицам, являющимся близкими родственниками единственного собственника организации. Кроме того, сын собственника является коммерческим директором организации.
Возникнут ли в этой ситуации отрицательные последствия для организации с точки зрения налогообложения?24 ноября 2020
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В анализируемой ситуации стороны сделки по продаже объектов недвижимости являются взаимозависимыми лицами.
В случае, если общая сумма сделок между организацией и рассматриваемыми физическими лицами за календарный год превысит один миллиард рублей, эти сделки будут признаны контролируемыми. В этом случае ФНС России получит право провести проверку трансфертного ценообразования по контролируемым сделкам. При этом полученный организацией доход может быть для целей налогообложения пересчитан исходя из рыночных цен.
Однако, даже если сделки не будут признаны контролируемыми, возникновение налоговых рисков не исключено. Налоговые органы в случае объектов недвижимости ниже кадастровой стоимости могут предъявить претензии, решив, что цель сделки — неуплата (неполная уплата) налога. Подробности смотрите ниже.
Для уменьшения налоговых рисков рекомендуем, прежде чем заключать договоры купли-продажи имущества, провести его независимую оценку.Обоснование вывода:
По общему правилу исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, кроме случаев, когда законом предусмотрено, что применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (п. 1 ст. 424, п. 1 ст.485 ГК РФ).
Законодательство не относит продажу недвижимого имущества (ст.ст. 212, 213 ГК РФ) к случаям, когда государственные органы могут устанавливать или регулировать цену исполнения такого договора.
В договоре купли-продажи недвижимости может быть установлена любая договорная (продажная) цена, которая может отличаться от рыночной, первоначальной (балансовой) или кадастровой стоимости объекта продажи (постановления Семнадцатого ААС от 12.05.2009 N 17АП-3042/09, Первого ААС от 14.07.2014 N 01АП-3090/14).
Согласно абзацу 3 п. 1 ст. 105.3 НК РФ для целей НК РФ цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными.
Соответственно, для целей налогообложения цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными (письма Минфина России от 28.09.2018 N 03-03-06/1/69599, от 11.11.2015 N 03-07-11/64840).
Отметим, что то же самое касается и дохода, признаваемого в бухгалтерском учете (п.п. 6, 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации»).
Положения налогового законодательства, устанавливающие особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества, требующие учитывать кадастровую стоимость проданной недвижимости на 1 января года продажи (п. 2 ст. 214.10 НК РФ), применимы исключительно к доходам, облагаемым НДФЛ.Это не применимо к рассматриваемому случаю.
Учитывая изложенное выше, считаем, что в общем случае при установлении цены договора стороны не обязаны использовать кадастровую стоимость объектов недвижимости.
Однако в анализируемой ситуации имеет место взаимозависимость продавца (организации) и покупателей (физических лиц)*(1).
При этом пока федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов (ФНС России), не доказано обратное, цена товара (работы, услуги), примененная сторонами сделки взаимозависимыми лицами, также признается рыночной (п. 3 ст. 105.3 НК РФ).Нормы раздела V.1 НК РФ допускают возможность контроля цен, примененных налогоплательщиками при расчете своих налоговых обязательств, со стороны ФНС России в отношении сделок между взаимозависимыми лицами, признаваемых контролируемыми (ст. 105.14 НК РФ).
Контролируемыми сделками признаются сделки между взаимозависимыми лицами (с учетом особенностей, предусмотренных ст. 105.14 НК РФ). К сделкам между взаимозависимыми лицами в целях НК РФ приравниваются отдельные сделки, поименованные п. 1 ст.105.14 НК РФ, которые не имеют отношения к анализируемой ситуации.
Основными критериями признания контролируемыми сделок между взаимозависимыми лицами является превышение установленного порогового значения суммы доходов по сделкам за календарный год. Сделки между резидентами РФ (лицами, местом регистрации, либо местом жительства, либо местом налогового резидентства всех сторон и выгодоприобретателей по которой является РФ) подлежат контролю при наличии обстоятельств, поименованных в п. 2 ст. 105.14 НК РФ.
В рассматриваемом случае имеет место следующее обстоятельство — одна из сторон сделки (физические лица) освобождена от обязанностей налогоплательщика налога на прибыль организаций (пп. 4 п. 2 ст. 105.14 НК РФ).Критерием является превышение общей суммы доходов по сделкам между сторонами за год величины 1 миллиард рублей.
Таким образом, если общая сумма сделок между организацией и рассматриваемыми физическими лицами за календарный год превысит 1 миллиард рублей, эти сделки будут признаны контролируемыми. В этом случае ФНС России получит право провести проверку трансфертного ценообразования по контролируемым сделкам*(2).
При проведении проверки определяются в целях налогообложения доходы (прибыль, выручка) взаимозависимых лиц, являющихся сторонами сделки, которые могли бы быть получены ими, но не были получены вследствие отличия коммерческих и (или) финансовых условий такой сделки от коммерческих и (или) финансовых условий такой же сделки, сторонами которой являются лица, не признаваемые взаимозависимыми. Определение недополученных доходов (прибыли, выручки) взаимозависимых лиц в целях налогообложения производится ФНС России с применением методов, установленных гл. 14.3 НК РФ (п. 2 ст.105.3 НК РФ).
Если же общая сумма сделок между сторонами за год не превысит 1 миллиард рублей, сделки по продаже объектов недвижимости не будут считаться контролируемыми. Однако это обстоятельство не является гарантией от внимания налоговых органов.
Контролирующие органы исходят из того, что территориальные налоговые органы в рамках выездных и камеральных проверок вправе выявлять факты получения необоснованной налоговой выгоды в результате манипулирования ценами в сделках между взаимозависимыми лицами, не являющихся контролируемыми, в том числе с применением методов, установленных главой 14.3 НК РФ (смотрите, например, письма Минфина России от 08.07.2016 N 03-07-11/40217, от 25.02.2016 N 03-01-11/10321, от 18.10.2012 N 03-01-18/8-145, ФНС России от 30.09.2015 N ЕД-4-2/17078@).
Финансовые органы разъясняют, что абзацем первым п. 1 ст. 105.3 НК РФ установлен так называемый принцип «вытянутой руки», которым должны руководствоваться взаимозависимые лица, устанавливая цены в сделках между собой (письма Минфина России от 02.02.2015 N 03-01-18/3949, от 29.04.2014 N 03-01-РЗ/20100, от 28.05.2013 N 03-01-18/19214, от 01.03.2013 N 03-07-11/6175, от 26.10.2012 N 03-01-18/8-149).
Однако данное мнение судьи не всегда поддерживают. Так, в п. 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением отдельных положений раздела V.1 и статьи 269 Налогового кодекса Российской Федерации (утвержден Президиумом ВС РФ 16.02.2017) определена правовая позиция, в соответствии с которой (письмо ФНС России от 23.03.2017 N СА-4-7/5401):
— по общему правилу в случаях, не предусмотренных разделом V.1 НК РФ, налоговые органы не вправе оспаривать цену товаров (работ, услуг), указанную сторонами сделки и учтенную при налогообложении, а несоответствие примененной налогоплательщиком цены рыночному уровню не свидетельствует о получении необоснованной налоговой выгоды;
— многократное отклонение цены сделки от рыночного уровня может учитываться в качестве одного из признаков получения необоснованной налоговой выгоды в совокупности и взаимосвязи с иными обстоятельствами, указывающими на несоответствие между оформлением сделки и содержанием финансово-хозяйственной операции.
В п. 13 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2016) (утвержден Президиумом ВС РФ 06.07.2016) отмечено, что взаимозависимость участников сделок сама по себе не является доказательством получения налогоплательщиком необоснованной налоговой выгоды, а может иметь юридическое значение в целях налогового контроля, только если установлено, что такая взаимозависимость используется участниками сделки как возможность для осуществления согласованных действий, не обусловленных разумными экономическими или иными причинами. Смотрите также постановления АС Московского округа от 16.01.2019 N Ф05-22009/18 по делу N А40-45550/2018, АС Центрального округа от 11.12.2018 N Ф10-5159/18 по делу N А64-1247/2017.
В свою очередь, в определении ВС РФ от 22.07.2016 N 305-КГ16-4920 делается вывод, что отличие примененной налогоплательщиком цены от уровня цен, обычно применяемого по идентичным (однородным) товарам, работам или услугам другими участниками гражданского оборота, не может служить самостоятельным основанием для вывода о неисполнении участником сделки обязанности по уплате налогов и возникновении у него недоимки, определяемой исходя из возникшей ценовой разницы.
Однако в ст. 54.1 НК РФ, вступившей в силу с 19.08.2017, установлены пределы осуществления прав по исчислению налоговой базы и (или) суммы налога, сбора, страховых взносов. Так, в соответствии с п. 1 ст.54.1 НК РФ не допускается уменьшение налогоплательщиком налоговой базы и (или) суммы подлежащего уплате налога в результате искажения сведений о фактах хозяйственной жизни (совокупности таких фактов), об объектах налогообложения, подлежащих отражению в налоговом и (или) бухгалтерском учете либо налоговой отчетности налогоплательщика.
Согласно п. 2 ст. 54.1 НК РФ при отсутствии обстоятельств, предусмотренных п. 1 ст. 54.1 НК РФ, по имевшим место сделкам (операциям) налогоплательщик вправе уменьшить налоговую базу и (или) сумму подлежащего уплате налога в соответствии с правилами соответствующей главы НК РФ при соблюдении одновременно следующих условий:
1) основной целью совершения сделки (операции) не являются неуплата (неполная уплата) и (или) зачет (возврат) суммы налога;
2) обязательство по сделке (операции) исполнено лицом, являющимся стороной договора, заключенного с налогоплательщиком, и (или) лицом, которому обязательство по исполнению сделки (операции) передано по договору или закону.
Доказывание обстоятельств, предусмотренных п. 1 ст. 54.1 НК РФ, и (или) факта несоблюдения условий, предусмотренных п. 2 ст. 54.1 НК РФ, производится налоговым органом при проведении мероприятий налогового контроля в соответствии с разд. V, V.1, V.2 НК РФ (п.5 ст. 82 НК РФ).
ФНС России в письме от 16.08.2017 N СА-4-7/16152@ разъясняет, что указанная норма фактически определяет условия, препятствующие созданию налоговых схем, направленных на незаконное уменьшение налоговых обязательств, в том числе путем неучета объектов налогообложения, неправомерно заявляемых льгот и т.п. В случае, если установление заведомо нерыночной цены не было обусловлено разумными причинами, а преследовало своей целью получить прежде всего налоговую экономию (необоснованную налоговую выгоду), то доначисление налогов возможно (письмо ФНС России от 27.11.2017 N ЕД-4-13/23938@).
Таким образом, существует риск того, что при продаже объектов недвижимости ниже кадастровой стоимости налоговые органы могут предъявить претензии, решив, что цель сделки — неуплата (неполная уплата) налога (п. 2 ст. 54.1 НК РФ).Если они это смогут доказать, организации придется уплатить недоимку, а также пени и штраф.
Поэтому в целях минимизации налоговых рисков рекомендуем, прежде чем заключать договоры купли-продажи имущества, провести его независимую оценку.К сведению:
Во избежание налоговых рисков налогоплательщик может на основании п. 1 ст. 34.2 НК РФ и п. 1, п. 2 ст. 21 НК РФ обратиться в Минфин России или в налоговый орган по месту учета организации за получением письменных разъяснений по данному вопросу.Напомним, что в соответствии со ст. 111 НК РФ выполнение налогоплательщиком письменных разъяснений, данных ему финансовым или налоговым органом о порядке исчисления, уплаты налога (сбора) или по иным вопросам применения законодательства о налогах и сборах, является обстоятельством, исключающим вину лица в совершении налогового правонарушения. В этом случае налогоплательщик не подлежит ответственности за совершение налогового правонарушения.
Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Налогообложение при купле-продаже недвижимого имущества. Учет у продавца;
— Энциклопедия решений. Взаимозависимые лица для целей налогообложения: понятие и порядок признания;
— Энциклопедия решений. Контролируемые сделки;
— Энциклопедия решений. Проверка соответствия цен рыночным по контролируемым сделкам, осуществляемая ФНС России;
— Вопрос: Общество с ограниченной ответственностью имеет в собственности земельный участок и здание, расположенное на данном земельном участке. В ООО принято решение о продаже здания и земельного участка. Здание и земельный участок стоят на балансе организации по цене ниже кадастровой.Покупателем земельного участка и здания является физическое лицо, не являющееся взаимозависимым по отношению к продавцу. Может ли организация продать данные объекты недвижимости по балансовой стоимости? Не будет ли в этом случае со стороны налоговых органов вопросов и доначислений налога с продажи? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2020 г.)
— Вопрос: Организация применяет общую систему налогообложения. Она собирается продать земельный участок по цене ниже его кадастровой стоимости и себестоимости в несколько раз, так как нет спроса на земельные участки в данной местности. Покупателем будет выступать лицо, не являющееся взаимозависимым по отношению к продавцу.Земельный участок был приобретен организацией по договору купли-продажи и учтен в составе товаров. Какие претензии могут быть со стороны налогового органа относительно установления цены и признания в расходах стоимости земельного участка с учетом того, что получится убыток? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, декабрь 2017 г.)
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член ААС Буланцов МихаилОтвет прошел контроль качества
9 ноября 2020 г.
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
————————————————————————-
Примечания:
*(1) Взаимозависимость лиц в целях налогообложения определяется в соответствии со ст. 105.1 НК РФ. Общие критерии для признания лиц взаимозависимыми установлены в п. 1 ст. 105.1 НК РФ, согласно которому лица признаются взаимозависимыми для целей налогообложения, если особенности отношений между ними могут оказывать влияние на:
— условия и (или) результаты сделок, совершаемых ими,
и (или)
— экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц.
Для признания взаимной зависимости лиц учитывается влияние, которое может оказываться (абзац 2 п. 1 ст. 105.1 НК РФ):
— в силу участия одного лица в капитале других лиц;
— в соответствии с заключенным между ними соглашением;
— при наличии иной возможности одного лица определять решения, принимаемые другими лицами.
Такое влияние учитывается независимо от того, может ли оно оказываться одним лицом непосредственно и самостоятельно или совместно с его взаимозависимыми лицами, признаваемыми таковыми в соответствии со ст. 105.1 НК РФ.
С учетом такого влияния в п. 2 ст. 105.1 НК РФ приведен перечень оснований для признания лиц взаимозависимыми. Всего таких обстоятельств одиннадцать. К рассматриваемому случаю имеют отношение следующие обстоятельства:
— физическое лицо прямо и (или) косвенно участвует в этой организации и доля такого участия составляет более 25 % (пп. 2 п. 2 ст. 105.1);
— физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный (пп. 11 п. 2 ст. 105.1).
*(2) С 01.01.2012 Разделом V.1 НК РФ предусмотрена возможность проведения налоговыми органами самостоятельного вида налоговых проверок — проверки полноты исчисления и уплаты налогов в связи с совершением сделок между взаимозависимыми лицами (далее — проверка трансфертного ценообразования или ценовая проверка), порядок проведения которой определен в ст. 105.17 НК РФ. Полномочия на проведение таких проверок отнесены к компетенции Центрального аппарата ФНС России, в структуре которого создано Управление трансфертного ценообразования ФНС России (далее — ФНС России) (п. 1 ст.105.17 НК РФ, п. 3.14 Положения об Управлении трансфертного ценообразования Федеральной налоговой службы, утвержденного приказом ФНС России от 28.11.2017 N ММВ-7-13/987@).
Ценовая проверка проводится ФНС России в отношении не всех сделок, а только сделок, признаваемых контролируемыми при соблюдении положений ст. 105.14 НК РФ.Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости — налоговые последствия
Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости — налоговые последствия этой сделки интересуют физлиц в связи с изменениями в НК РФ, вступившими в действие с 2016 года. Рассмотрим, к чему привели эти изменения.
Вам помогут документы и бланки:
- Влияние поправок в НК РФ на налогообложение продажи недвижимости
- Продажа жилья ниже кадастровой стоимости — последствия
- Продажа жилых строений и земли, приобретенных до 2016 года
- Налоги при реализации недвижимости, приобретенной после наступления 2016 года
- Итоги
Влияние поправок в НК РФ на налогообложение продажи недвижимости
С 01.01.2016 вступили в силу поправки в НК РФ, внесенные законом «О внесении изменений…» от 29.11.2014 № 382-ФЗ (п. 2 ст. 4), в отношении условий освобождения от НДФЛ доходов, возникающих при продаже имущества:
- Изменен текст п. 17.1 ст. 217, содержавшего единые условия освобождения от налога доходов от реализации имущества, принадлежащего физлицу: наличие его в собственности не менее чем в течение 3 лет. Эти условия относились как к строениям жилого назначения, так и к земле, а также к иным объектам собственности. Исключение предусматривалось для ценных бумаг и имущества, задействованного у ИП в предпринимательской деятельности. Новый текст этого пункта в части продажи недвижимости адресует к отдельной статье НК РФ.
- Введена новая ст. 217.1, отразившая порядок освобождения от НДФЛ доходов от реализации недвижимости, которая ограничила круг лиц, получающих право на освобождение дохода по истечении 3 лет владения, установив обычный общий срок для нахождения в собственности, равный 5 годам. В этой же статье появилось условие об обложении налогом дохода, определяемого от кадастровой стоимости (умножением на коэффициент 0,7), если продажа осуществлена по цене более низкой, чем кадастровая. Регионы получили право на уменьшение 5-летнего срока собственности и коэффициента, применяемого к кадастровой стоимости при определении налогооблагаемого дохода.
Нововведения применимы только к тем объектам недвижимости, которые оказались в собственности у физлица после 01.01.2016 (п. 3 ст. 4 закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ).
В 2017 году (закон «О внесении изменений…» от 27.11.2017 № 352-ФЗ) текст ст. 217.1 был дополнен положениями, позволяющими в общем сроке владения жилым помещением, полученным в Москве по программе реновации, учитывать и период владения освобожденным при переселении жильем. При этом в отношении освобожденного жилья учитываются критерии, позволяющие сократить 5-летний срок владения до 3 лет.
Эти изменения касаются правоотношений, возникших после 31.07.2017.
Правила получения имущественного вычета при реализации недвижимости до истечения срока владения, дающего право на освобождение от налогообложения (ст. 220 НК РФ), с 01.01.2016 не изменились и предоставляют возможность применения 1 из следующих вычетов (если речь не идет о продаже ценных бумаг или объектов, использовавшихся ИП в предпринимательстве):
- в объеме дохода от продажи, но не больше 1 млн руб. при реализации жилых помещений или земли (подп. 1 п. 2);
- объеме дохода от продажи, но не больше 250 тыс. руб. при реализации иной недвижимости (подп. 1 п. 2);
- размере имеющих документальное подтверждение затрат, имевших место при приобретении недвижимости (подп. 2 п. 2).
Последний пункт для правоотношений, возникших с 01.08.2017 (закон от 27.11.2017 № 352-ФЗ), также пополнился положениями в отношении жилья, полученного в Москве по программе реновации. В затратах можно будет учесть расходы как на приобретение полученного, так и освобожденного при переселении жилья.
О том, в каких случаях для получения вычета потребуется составление декларации по НДФЛ, читайте в статье «Заполнение декларации 3-НДФЛ на имущественный вычет» .
Продажа жилья ниже кадастровой стоимости — последствия
Если доходы физлица от продажи квартиры или дома меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода — кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).
Таким образом, в случае продажи объекта недвижимости, если стоимость данного объекта, согласно договору купли-продажи, составляла меньшую сумму, чем кадастровая стоимость объекта, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях НДФЛ доход от продажи принимался равным кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
Следовательно, в случае исчисления и уплаты в рассматриваемой ситуации суммы НДФЛ исходя из стоимости объекта, указанной в договоре купли-продажи, в нарушение порядка, установленного п. 2 ст. 214.10 НК РФ, налогоплательщик занижает величину налоговой базы и, соответственно, сумму налога, подлежащую уплате в бюджет.
За неполную уплату суммы НДФЛ в результате занижения налоговой базы согласно п. 1 ст. 122 НК РФ налогоплательщик привлекается к налоговой ответственности. Данное правонарушение влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога.
Если недвижимое имущество продает ООО, то в качестве дохода нужно учитывать рыночную цену. Но при продаже недвижимости ниже кадастровой стоимости налоговые органы могут предъявить фирме претензии, посчитав, что основная цель сделки — неуплата (неполная уплата) налога (п. 2 ст.
54.1 НК РФ). Если проверяющие это докажут, вам придется уплатить недоимку, пени и штраф.
Как учесть продажу основных средств при расчете налога на прибыль, подробно рассказали эксперты КонсультантПлюс. Чтобы все сделать правильно, оформите пробный демо-доступ к системе К+ и переходите в готовое решение. Это бесплатно.
Продажа жилых строений и земли, приобретенных до 2016 года
Поскольку изменения, сделанные в НК РФ законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ, касаются только объектов, собственность на которые возникла не ранее 01.01.2016, недвижимость, приобретенная до 2016 года, подлежит обложению НДФЛ по старым правилам, даже если она продается после 01.01.2016 (письмо Минфина России от 21.01.2016 № 03-04-05/2050). Эти правила таковы:
- имущество, бывшее в собственности больше 3 лет, налогом не облагают;
- при продаже до истечения 3 лет к доходу от продажи можно применить один из имущественных вычетов: либо в определенной сумме (1 млн или 250 тыс. руб. в зависимости от объекта), либо в размере фактических затрат, имевших место при приобретении объекта;
- величина кадастровой стоимости объекта для налогообложения значения не имеет.
О том, как посчитать срок владения имуществом в некоторых ситуациях, читайте в материалах:
- «Квартира образована из нескольких квартир, приобретенных в разное время: считаем срок владения»;
- «Как для НДФЛ считать срок владения квартирой, полученной в наследство?»;
- «ФНС — о сроке владения недвижимостью при разделе»;
- «С какого момента считать срок владения квартирой, если право собственности получено по решению суда?».
Налоги при реализации недвижимости, приобретенной после наступления 2016 года
Новые правила обложения НДФЛ доходов от реализации недвижимости относятся только к тем объектам, которые оказались собственностью физлица не ранее 2016 года. Сводятся они к следующему:
- Право воспользоваться 3-летним сроком владения для освобождения от налога есть только у лиц, получивших недвижимость:
- по наследству или при дарении от члена семьи или близкого родственника;
- при приватизации;
- по договору ренты.
Таким образом, для недвижимости, оказавшейся в собственности после 2016 года и продаваемой до истечения срока владения, дающего право освобождения от уплаты НДФЛ, для целей налогообложения становится значимым сравнение цены продажи с кадастровой стоимостью имущества, установленной на 1 января года, в котором регистрируется передача права собственности.
О том, где физлицо может получить сведения о величине кадастровой стоимости, читайте в публикации «На сайте Росреестра можно получить выписку о кадастровой стоимости недвижимости» .
Итоги
Изменения, сделанные в НК РФ в правилах обложения НДФЛ доходов от продажи недвижимого имущества законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ, не относятся к объектам, оказавшимся в собственности до 2016 года. Их налогообложение осуществляется по старым правилам, не учитывавшим сравнение цены продажи с кадастровой стоимостью. Значение такое сравнение приобретает только при обложении налогом недвижимых объектов, приобретенных не ранее 2016 года и продаваемых до истечения срока владения ими, дающего право на освобождение от обложения НДФЛ.
