Определение Верховного Суда РФ от 06.02.2023 N 305-ЭС22-27635 по делу N А40-214118/2021
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по требованию о взыскании долга, неустойки по договору аренды помещения и встречному требованию о признании договора аренды нежилых помещений расторгнутым, проведении зачета, взыскании остатка гарантийного (обеспечительного) платежа.
Обжалуемый результат спора: 1) Основное требование удовлетворено частично, поскольку у арендатора сохранялась обязанность по внесению арендной платы и коммунальных платежей вплоть до даты фактического прекращения арендных правоотношений; 2) Встречное требование удовлетворено в части, поскольку основания для удержания полной суммы обеспечения не наступили.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано. Суды, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, проанализировав условия договора аренды и сопоставив их значение в системной связи, правильно применив нормы гражданского законодательства, установив, что договор аренды нежилых помещений расторгнут с 12.07.2021 по инициативе арендатора в соответствии с положениями пунктов 5.12, 10.4 и 12.1 договора, признали наличие на стороне арендатор обязанности оплатить арендную плату и коммунальные платежи до даты фактического прекращения арендных правоотношений, в связи с чем удовлетворили первоначальные и встречные исковые требования в части, учтя при этом оплаченный арендатором гарантийный платеж и отсутствие оснований для его возврата.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Как арендатору потребовать расторжения договора аренды
(КонсультантПлюс, 2024) Расторгнуть договор аренды движимого или недвижимого имущества (в том числе нежилого здания или помещения) через суд вы можете по основаниям, предусмотренным договором или законом. Как правило, они связаны с нарушениями арендодателя.
Готовое решение: Как составить уведомление о расторжении (прекращении) договора аренды при одностороннем отказе
(КонсультантПлюс, 2024) Согласно 2.4.2 договора, в случае если договор расторгается по инициативе арендатора, арендатор обязан вернуть помещение по акту возврата в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента получения письменного уведомления арендодателем.
Правовые ресурсы
- «Горячие» документы
- Кодексы и наиболее востребованные законы
- Обзоры законодательства
- Федеральное законодательство
- Региональное законодательство
- Проекты правовых актов и законодательная деятельность
- Другие обзоры
- Календари
- Формы документов
- Полезные советы
Расторжение договора аренды помещения по инициативе арендатора
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Расторжение договора аренды арендатором
(КонсультантПлюс, 2024) Договор аренды помещений расторгают по инициативе арендатора — госоргана в связи с существенным изменением обстоятельств, если арендатор получил указание сократить занимаемые площади, а арендодатель не согласился на изменение договораСтатьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Как арендатору потребовать расторжения договора аренды
(КонсультантПлюс, 2024) Расторгнуть договор аренды движимого или недвижимого имущества (в том числе нежилого здания или помещения) через суд вы можете по основаниям, предусмотренным договором или законом. Как правило, они связаны с нарушениями арендодателя.Путеводитель по договорной работе. Аренда зданий и сооружений. Риски арендатора при заключении договора 13.1.1. Риск арендатора при согласовании условия о том, что при досрочном расторжении договора аренды здания (сооружения, помещения) по его инициативе авансовый платеж засчитывается как неустойка
Нормативные акты
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 24.07.2023) 1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.Правовые ресурсы
- «Горячие» документы
- Кодексы и наиболее востребованные законы
- Обзоры законодательства
- Федеральное законодательство
- Региональное законодательство
- Проекты правовых актов и законодательная деятельность
- Другие обзоры
- Календари
- Формы документов
- Полезные советы
Расторжение договора аренды арендатором
Арендодатель передает арендатору материальный актив (недвижимость или иное имущество) во временное владение и пользование на возмездной основе (за определенную плату). Основное, но не единственное условие исполнения договора арендатором – своевременно платить за временное владение и/или пользование, а также сохранить первоначальные свойства имущества в процессе его эксплуатации, с учетом нормального износа. Поговорим о юридическом аспекте расторжения договора аренды арендатором.
Расторжение договора аренды по инициативе арендатора
Договоры бывают срочными и бессрочными, которые заключаются на неопределенный срок (п.2 ст.610 ГК РФ). Если вы арендуете недвижимость на срок более 11 месяцев, то договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре или МФЦ в порядке, регламентированном ФЗ №218 от 13 июля 2015 года.
Стороны вправе отказаться от бессрочного договора аренды недвижимого имущества в любое время. Нужно предупредить своего партнера за 3 календарных месяца. Для другого имущества срок меньше – 1 месяц (п.2 ст.610 ГК РФ).
После истечения указанного временного периода договор признается расторгнутым (п.2 ст.450.1 ГК РФ).
Односторонний отказ недопустим, если документе не содержится прямой оговорки о такой возможности, и у арендатора (или арендодателя) нет веских причин для расторжения договора.
Стороны могут заранее договориться об условиях прекращения срочного договора. В соглашении может содержаться пункт о том, что инициирующая его расторжение сторона обязана выплатить другой стороне компенсацию (п.3 ст.310 ГК РФ).
Если пункт о потенциальных причинах одностороннего отказа отсутствует, то расторжение до истечения срока действия договора допускается:
- по соглашению сторон;
- через суд.
Арендатор, при расторжении договора в судебном порядке, обязан получить письменный отказ Арендодателя о расторжении договора в срок, установленный договором, или дождаться истечения 30 суток с момента соответствующего письменного запроса (п.2 ст.452 ГК РФ).
Основания для расторжения договора аренды
По ст.620 ГК РФ у арендатора должны быть законные основания для прекращения договора (п.2 ст.450 ГК РФ), в частности:
- наличие препятствий со стороны арендодателя в пользовании имуществом;
- наличие скрытых недостатков, если такие дефекты нельзя было обнаружить при осмотре имущества, они отдельно не были оговорены арендодателем при заключении договора, и они препятствуют полезному пользованию;
- неосуществление арендодателем капитального ремонта в согласованные или в разумные сроки;
- невозможность дальнейшего пользования объектом из-за его непригодного состояния, возникшего по причине внешних обстоятельств или по вине другой стороны соглашения.
Договор может содержать другие условия, которые признаются «существенными». При выявлении нарушений сторона, наделенная подобным правом, может требовать немедленного расторжения по решению суда (см. п.2 ст.450 ГК РФ).
Обратите внимание! Досрочное освобождение помещения (до прекращения, установленного договором действия аренды) само по себе не является основанием для прекращения договора аренды. Такова позиция ВС РФ (п.13 Письма ВАС РФ №66 от 11 января 2002 года).
Арендная плата продолжит начисляться, а задолженность арендатора – расти.
Имейте в виду, что арендодатель может потребовать через суд:
- арендную плату за весь период аренды помещения;
- уплату пеней и штрафов в соответствии с законодательством РФ и по письменному соглашению;
- компенсацию убытков (упущенной выгоды).
У арендатора должны быть веские причины для отказа, или он заплатит компенсацию (ч.3 ст.310 ГК РФ и Определение ВС РФ №305-ЭС15/6784).
Основания для одностороннего расторжения договора содержатся в разделах «Порядок расторжения» или «Заключительные положения». Если оговорки в документе нет, то нужно постараться прийти к мирному соглашению. Суд – это последняя инстанция.
Обращение в него уместно только при наличии правового основания, так как истец рискует потратить ресурсы и получить отказ.
Не забывайте, что арендодатель может подать встречный иск в случае:
- невнесения обеспечительного труда
- многократных грубых нарушений (в частности, использование имущества не по его назначению);
- снижения качества недвижимости в период пользования и(или) владения (например, приведение помещения в аварийное состояние);
- невнесения арендной платы в обговоренную дату более двух сроков подряд;
- несогласованной сдачи объекта имущественных прав в субаренду;
- и так далее.
Если вы сомневаетесь в наличии основания(ий) для расторжения договора аренды, то стоит получить юридическую консультацию. Это позволит арендатору избежать множества трудностей и затрат при обращении в суд.
Соглашение о расторжении договора аренды
Если вам удалось договориться мирно, то нужно заключить соглашение, которое подтвердит факт прекращения ваших обязанностей перед арендодателем. Данный документ также указывает на то, что у сторон расторгаемого соглашения нет претензий друг к другу, и они не возникнут в будущем.
Документ оформляется по аналогии с основным договором и заверяется у нотариуса, после чего регистрируется в Росреестре (через МФЦ) в случаях, установленных действующим законодательством РФ.
Ключевыми пунктами соглашения являются:
- дата расторжения договора аренды;
- дата передачи помещения арендодателю;
- сроки возврата депозита и компенсации затрат на ремонтные работы (если подобная выплата полагается);
- срок перечисления задолженности по арендной плате (при ее наличии).
Начисление арендной платы прекратится после того, как арендатор вернет арендодателю помещение по акту возврата помещения и получит от него подпись в своем экземпляре документа. Останется лишь исполнить неисполненные обязательства (если таковые имеются).
Если достигнуть соглашения не получилось
При одностороннем расторжении бессрочного договора нужно уведомить арендодателя за 1-3 месяца до даты его прекращения, в зависимости от типа имущества (ст.610 ГК РФ).
Алгоритм действий следующий:
- Составить письменное уведомление с причиной и сроками возврата депозита, а также возмещением за ремонтные работы.
- Направить арендатору заказное письмо с отметкой о вручении и описью вложения либо вручить уведомление лично под подпись.
- В назначенный срок вернуть помещение на основании письменного двустороннего акта возврата помещения.
- Обратиться в Росреестр для проведения регистрационной процедуры.
Алгоритм действий по прекращению срочного договора через судебную инстанцию:
- Оформить так называемое «Соглашение о расторжении» (это обязательный пункт, см. ч.2 ст.452 ГК РФ).
- Направить документ арендодателю аналогичным способом (по закону на ответ ему дается 30 дней, но можно указать и более короткие сроки, в том числе, установленные договором аренды).
- Получить официальный отказ или дождаться истечения 30 суток.
- Собрать доказательства нарушений. Если речь идет об аварийности помещения или несоответствии нормам СанПиН, то требуется экспертиза, а при гибели или порче имущества по вине арендодателя – справка от МЧС.
- Составить исковое заявление с подробным объяснением претензий к ответчику и ссылками на законодательные нормы. Подать иск в арбитражный (для юр.лиц) или в суд общей юрисдикции (для физ.лиц) суд. Рекомендуется доверить подготовку документа юристу во избежание ошибок.
- Оплатить госпошлину и подать документы в судебную инстанцию.
- Присутствовать на всех заседаниях.
- Дождаться вынесения решения. Оно вступит в силу через 1 месяц после его вынесения. С этого момента договор будет официально признан расторгнутым.
- В случае удовлетворения искового заявления, передать вступившее в законную силу решение суда на регистрацию в Росреестр.
- Вывезти свое имущество и передать недвижимость арендодателю: обязательно получить от ответчика подпись на акте возврата помещения.
Последствия прекращения договора аренды
В случае успешного решения вопроса, арендодатель вернет арендатору депозит (ч.2 ст.381.1 ГК РФ). Соглашением могут быть предусмотрены другие условия. Например, сумма может пойти в счет компенсации или погашения платы за последний месяц аренды.
Арендодатель компенсирует затраты на ремонтные работы, если ранее дал на их проведение письменное согласие (см. ч.2 ст.623 ГК РФ).
Если арендодатель отказывается подписывать акт возврата помещения даже после вынесения судом решения о прекращении договора, то это незаконно (см. п.2 ст.655 ГК РФ).
В таких ситуациях нужно выполнить следующие действия:
- Определить дату возврата недвижимости – назначить встречу с арендатором минимум 2 раза в письменном виде с уведомлением о вручении, чтобы у вас были доказательства обращения.
- Подписать акт приема-передачи со своей стороны в присутствии свидетелей – третьих (незаинтересованных) лиц.
- Опечатать и составить акт опечатывания помещения.
- Отправить акты приема-передачи и опечатывания, а также ключи от помещения арендодателю заказным письмом с отметкой о вручении и описью вложения.
Остались вопросы? Обратитесь к юристам из международной компании «РосКо». Оставить заявку на индивидуальную консультацию можно на сайте rosco.su.
Расторжение договора аренды по инициативе арендатора
Часто бывает, что в договоре аренды или найма не указывают срок его действия. Так происходит, потому что для такого типа договоров срок не является существенным условием — в отличие от объекта и суммы ежемесячной оплаты. И договор может быть зарегистрирован и считаться действительным даже в том случае, если в нём нет определённого срока действия.
Но в будущем арендатор или собственник с большой вероятностью столкнутся с необходимостью расторжения договора аренды, подписанного на неопределённый срок. Рассказываем, как правильно выйти из такой сделки и что учесть обеим сторонам.
Сдавайте квартиру легко с Яндекс Арендой
Берём на себя сдачу квартиры полностью. А вы будете получать деньги на карту всегда вовремя, даже если жилец задержит оплату.
Оставьте номер телефона — и мы расскажем больше.
Договор аренды без срока: что это значит
В законодательстве есть два разных типа договора, которые могут быть заключены при передаче недвижимости во временное пользование: договор найма и договор аренды. В обиходе чаще говорят просто про аренду, не вдаваясь в детали. Но разница всё же важна, чтобы разбираться в своих правах по закону.
В том числе это влияет на то, как трактуются договоры, где не прописан срок, и как происходит расторжение договора аренды или найма на неопределённый срок.
Итак, давайте разбираться по порядку. По договору аренды сдают коммерческие помещения — например, склад или офис. Также договор аренды заключают, если квартира сдаётся юридическому лицу.
А вот если один человек сдаёт квартиру другому физическому лицу, то подписывают договор найма жилого помещения.
Особенности заключения договоров найма регламентированы в главе 35 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). В частности, моменты, которые касаются срока, раскрываются в статье 683 . Там говорится, что договор найма заключается на срок, не превышающий пяти лет. При этом, если в таком договоре срок вообще не указан, он считается заключенным именно на пять лет.
Арендные отношения, то есть связанные с коммерческими помещениями или когда квартиру снимает юридическое лицо, регламентируются главой 34 ГК РФ. И если в таком договоре не указана дата окончания, он считается заключенным на неопределённый срок. То есть, в отличие от договора найма (классического случая, когда один человек снимает квартиру у другого), срок договора аренды Гражданским кодексом не ограничивается в пять лет — такой договор может быть бессрочным.
Расторжение договора найма при аренде квартиры на неопределённый срок
Для начала давайте разберёмся с договором найма: когда один человек снимает квартиру у другого. Их называют, соответственно, наниматель и наймодатель.
Условия прекращения такого договора прописаны в статье 687 ГК РФ. Обычно в договорах найма стараются указывать сроки, но если срок не определён, то, как было сказано выше, считается, что договор заключен на пять лет.
Итак, если договор аренды жилья заключен на неопределённый срок (по букве закона — на пять лет), а съехать надо раньше, полезно знать порядок расторжения. Когда наниматель решает, что он хочет разорвать договор просто по собственному желанию, нужно соблюсти два условия:
- получить согласие других граждан, которые проживают вместе с нанимателем постоянно;
- письменно уведомить наймодателя о своём решении за три месяца.
Через три месяца можно просто передать квартиру по акту приёма-передачи собственнику, и договор можно считать расторгнутым.
Расторжение договора найма квартиры по решению суда
К сожалению, бывают случаи, когда договор найма квартиры приходится разрывать в судебном порядке. Так происходит и по инициативе собственника, и по иску со стороны жильца — например, стороны могут расторгнуть договор найма, если помещение пришло в непригодное для проживания состояния.
Вот два основных случая, когда договор в судебном порядке вправе расторгнуть собственник или другой наймодатель квартиры (если она сдаётся не собственником, а, например, другим нанимателем в субаренду):
- если наниматель не платит за квартиру шесть месяцев;
- если квартире нанесён серьёзный ущерб нанимателем или другими людьми, за действия которых он отвечает.
Отметим, что если в договоре прописан срок и он меньше года, то такую сделку называют краткосрочным наймом. В этих случаях разорвать договор в судебном порядке наниматель может уже при просрочке платежей от двух месяцев. В то же время закон оставляет за сторонами право договориться о других условиях и установить более длительный возможный срок просрочки.
Суд в данных случаях может не прекращать действие договора сразу, а дать нанимателю срок для устранения нарушений, которые привели собственника в суд. Если за это время нарушения не будут устранены или не будут предприняты все возможные и необходимые меры для этого, наймодатель вправе повторно обратиться в суд, и тогда уже договор будет расторгнут. При этом в законе отмечается, что наниматель может просить суд отсрочить исполнение решения о прекращении договора на срок не более полугода.
Случаются также конфликтные ситуации, если помещение используется не по назначению. Или когда соседи жалуются собственнику на арендатора, что тот устраивает шумные вечеринки, часто слушает громкую музыку ночью или как-то ещё им досаждает. В подобных случаях наймодатель, согласно закону, должен действовать по такому плану:
Шаг 1. Сначала собственник предупреждает нанимателя о том, что нужно устранить нарушения.
Шаг 2. Если нарушения не устранены — наниматель продолжает, к примеру, шуметь по ночам или использовать помещение не по назначению — готовится обращение в суд с просьбой расторгнуть договор досрочно.
В этом случае суд может дать ещё время на устранение нарушений, а затем, если наниматель ничего не исправит, всё же расторгнуть договор — уже после повторного обращения наймодателя.
Таким образом, процесс выселения нанимателя, даже если тот нарушает какие-то условия договора, выглядит длительным и сложным. Суд может встать на сторону нанимателя и дать ему время на исправление, а не сразу прекратить договор. Поэтому для собственника особенно важно прописывать в договоре срок и условия расторжения.
Расторжение договора аренды, заключенного на неопределённый срок
Итак, если подписан бессрочный договор аренды, то как его расторгнуть? Сейчас мы говорим уже именно об аренде, то есть о том, что актуально для сдачи жилья юридическому лицу или для коммерческих помещений.
Если в договоре аренды не указан срок, то любая из сторон может отказаться от его исполнения в любое время. Единственное условие — предупредить за три месяца. Прекращение договора аренды, заключенного на неопределённый срок, возможно и в другом порядке. Например, если стороны заранее посчитали, что им удобнее предупредить друг друга за полгода, и прописали это в договоре. Или если обе стороны готовы принимать решения быстро, и им достаточно уведомить друг друга за месяц.
Главное — указать этот срок в договоре. Если он не указан, то обязательно уведомление за три месяца, как прописано в статье 610 ГК РФ.
Таким образом, для расторжения договора аренды, заключенного на неопределённый срок, достаточно простого письменного уведомления. Но пока помещение не передано владельцу, придётся продолжать вносить плату. Завершением договора аренды будет подписание акта приёма-передачи недвижимости. Не платить за аренду можно только в том случае, если доказать, что арендодатель препятствовал передаче помещения.
Это следует из информационного письма Верховного суда РФ, которым руководствуются суды при рассмотрении споров об аренде.
Резюмируем, каков порядок действий при расторжении договора аренды недвижимости на неопределённый срок:
- Составляем письменное уведомление об отказе от договора;
- Уведомление отправляем курьером или почтой с описью вложения, получаем подтверждение доставки;
- Через три месяца или в иной срок, если он установлен договором, передаём недвижимость по акту приёма-передачи.
Расторжение бессрочного договора аренды по требованию арендодателя
Если договор аренды заключен на неопределённый срок, но у одной из сторон есть претензии к другой, возникает вопрос, как расторгнуть этот договор досрочно и сразу. Может дойти и до суда. Но к такому порядку стоит прибегать именно тогда, когда есть какие-то существенные претензии и нужна компенсация, которой не добиться иначе.
Во всех других случаях лучше действовать по описанной выше схеме, через письменное уведомление за три месяца.
А вот если договор подписан на конкретный срок, например два года, выйти из него по собственному желанию может быть сложно. Напрямую в законе фигурируют только случаи, когда договор может быть прекращен в судебном порядке по требованию арендодателя, статья 619 ГК РФ. К ним относятся ситуации, когда:
- арендатор использует помещение не по назначению, которое прописано в договоре;
- арендатор наносит своими действиями существенный ущерб имуществу;
- были просрочки платежа более двух раз подряд;
- арендатор не провёл капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки (если стороны договорились, что это его обязанность).
В Гражданском кодексе прописаны только эти четыре пункта, но данный список открытый. Это значит, что в договоре могут быть указаны и другие условия, при которых он расторгается по инициативе арендодателя, — это может быть всё, о чём стороны договорятся заранее.
Согласно закону, чтобы прекратить договор досрочно, когда есть какие-то нарушения, арендодатель должен письменно предупредить арендатора о необходимости освободить помещение в разумный срок. Если арендатор отказывается это сделать, остаётся только обращение в суд. В суде нужно будет предъявить копию письменного уведомления, которое отправлялось арендатору в досудебном порядке.
Прекращение договора аренды по требованию арендатора
Также есть ряд ситуаций, когда договор аренды может быть расторгнут в суде по требованию арендатора, даже если подписан на неопределённый срок. Согласно статье 620 ГК РФ, арендатор может через суд добиться расторжения договора аренды, если:
- арендодатель не передал арендатору помещение или каким-то иным образом препятствовал его использованию;
- у недвижимости обнаружились существенные недостатки, о которых не было известно в момент заключения договора и их нельзя было обнаружить в момент осмотра помещения;
- арендодатель не провёл капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки (если стороны договорились, что это его обязанность);
- имущество оказалось непригодным в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.
Этот список, опять же, открытый, и основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора могут быть разные — но все они должны быть включены в договор, чтобы на конкретный пункт из него можно было сослаться при обращении в суд.
В 2020 году арендаторы могли расторгнуть договор досрочно в связи с пандемией коронавируса. Но и это было актуально для тех, кто относился к малому и среднему бизнесу и работал в сферах, которые признали особо пострадавшими в связи с пандемией. Расторгнуть по этому положению можно было срочные договора.
Тем, у кого имелись договора аренды, заключенные на неопределённый срок, рекомендовали воспользоваться всё тем же уведомительным порядком, направив письмо за три месяца.
Коронавирус как основание для расторжения договора аренды по требованию арендатора: основные проблемы
Подавляющее большинство арендаторов столкнулось с целым комплексом проблем, возникших, в свою очередь, в связи с угрозой распространения коронавируса COVID-19. Режим и меры, предпринимаемые на сегодняшний день властями для предотвращения распространения вируса, привели к простою практически во всех сферах бизнеса. В таких условиях многие арендаторы, уже прогнозируя свои потери, хотят прекратить свои арендные обязательства.
Каким образом это можно сделать? Является ли распространение коронавирусной инфекции и режим изоляции, введенный государством, достаточными основаниями для одностороннего расторжения арендатором договора аренды?
Во многом ответ на эти вопросы зависит от условий конкретного договора. В выигрышном положении сейчас оказываются только те арендаторы, которые смогли позволить себе заключить договоры аренды на таких условиях, при которых они могут в одностороннем внесудебном порядке без обоснования какой-либо причины в уведомительном порядке с соблюдение некоего срока расторгнуть договор по своей инициативе. Такие договоры в практике встречаются, но крайне редко.
Чем крупнее и значимее объект (предмет аренды), тем больше заинтересованность арендодателя в том, чтобы сдать соответствующий объект во временное пользование арендатору на длительный срок и предотвратить возможность произвольного отказа от договора с его стороны.
В данной заметке рассматриваться будет ситуация, когда процедура и основания расторжение договора аренды вытекают из положений закона.
Сразу отмечу, что принятый 01 апреля 2020 года Федеральный закон от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», определяет (и то лишь в общих чертах) вопросы, связанные с отсрочкой в уплате арендной платы, а также с уменьшением арендной платы в связи со сложившимися обстоятельствами (статья 19). О каких-то изменениях в порядке расторжения договоров аренды речь в законе не идет.
Итак, общий порядок досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора определен ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). Согласно данной норме по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Ни одно из указанных оснований не отвечает рассматриваемой ситуации, поскольку невозможность использования арендованных помещений связано не с состоянием самого объекта (имущества), а с внешним фактором.
Однако остается возможность требовать расторжения договора на основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Речь идет об изменении и расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Данная норма содержит в себе оценочный содержательный элемент. И необходимо учитывать, что если стороны не достигли соглашения о расторжении договора, он может быть расторгнут по требованию заинтересованной стороны судом. Именно суд будет определять имело место существенное изменение обстоятельств или нет.
Безусловно, пунктом 2 статьи 451 ГК РФ обозначены критерии оценки обстоятельств и определения факта их существенного изменения. Суд может принять решение о расторжении договора по данному основанию при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
То есть доказательственная база по таким делам будет обширной. Полагаю, что ни одно судебное дело не сможет обойтись без экспертного экономического исследования (заключения).
Кроме того, существенное изменение обстоятельств придётся, безусловно, соотносить с тем фактом, что предпринимательская деятельность априори связана с предпринимательскими рисками (в том числе со стихийными изменениями в экономической политической и иных сферах).
Нужно отметить также, что норма о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств новой не является. Судебная практика на сегодняшний день, на мой взгляд, сложилась в пользу сохранения обязательства.
Так, согласно позициям высших судов существенным изменением обстоятельства не могут быть признаны: изменение курса валют («Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017)»; Определение Конституционного Суда РФ от 26.05.2016 N 1019-О и др.); ухудшения финансового состояния стороны (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13.09.2016 N 18-КГ16-102; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.01.2019 N Ф05-22654/2018 по делу N А41-34193/18 и др.); внесения поправок в законодательство, если они не препятствуют исполнению договора (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27.02.2017 N Ф05-434/2017 по делу N А40-238801/15); введение внешнеэкономических санкций, если это не предусмотрено условиями договора (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 23.05.2017 N 301-ЭС16-18586 по делу N А39-5782/2015); инфляционные процессы (Постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 N 1074/10 по делу N А40-90259/08-28-767); финансовый кризис (Постановление Президиума ВАС РФ от 07.08.2001 N 4876/01).
Еще в 2013 году Верховный суд РФ в своем Определении от 30.07.2013 N 18-КГ13-70 указал, что в случае применения положений ст. 451 ГК РФ суду нужно определить следующие юридически значимые обстоятельства: наличие существенного изменения обстоятельств, время его наступления и возможность разумно предвидеть это изменение. Полагаю, что во многом вектор развития судебной практики в сегодняшних условиях будет направлен в сторону анализа и учета длительности существования ограничительных обстоятельств (карантина, самоизоляции и т.п.), а также соотношения периода ограничений в использовании объекта аренды и общего срока действия договора аренды.
Сложнее всего придется тем хозяйствующим субъектам, которые заключили договор аренды на длительный срок (несколько лет).
Сложно сейчас с уверенностью сказать, каким именно образом будет развиваться судебная практика в дальнейшем. Однако однозначно можно сказать сейчас одно: «коронавирус» и «пандемия» не могут быть универсальным основанием для произвольного прекращения обязательств, в том числе обязательств в сфере арендных правоотношений.
P.S.: Нам всем предстоит серьезная и непростая работа по защите прав представителей бизнеса.
Расторжение договора аренды на помещение по инициативе арендатора
Расторжение договора аренды – это сложный и ответственный процесс, который требует грамотного подхода и соответствующих знаний. В данной статье мы рассмотрим его основные аспекты.
Первым шагом при расторжении договора аренды является изучение его условий. В нём обязательно должен быть прописан порядок и сроки расторжения. Если эти условия не установлены или редакция договора не позволяет вам однозначно трактовать порядок расторжения, то арендатор может обратиться к специалисту для получения консультации.
Существует несколько оснований для расторжения договора аренды, давайте их перечислим:
— По виновным действиям сторон.
— В одностороннем внесудебном порядке, если это предусмотрено договором или в случаях предусмотренных действующим законодательством.
— При ликвидации или банкротстве одной из сторон.
— Путём переговоров и достижении взаимного согласия между арендатором и собственником помещения.Следующим шагом является уведомление арендодателя о намерении расторгнуть договор. В этом уведомлении должны быть указаны причины расторжения, сроки и порядок его проведения. Это позволит избежать недопонимания и конфликтов между сторонами.
После получения уведомления арендодатель может предложить арендатору пересмотреть условия договора, чтобы сохранить его. Если же переговоры не увенчаются успехом, то начинается процедура расторжения договора, при условии, что у вас есть такое право.
Один из важных моментов при расторжении договора аренды на помещение в торговом центре по инициативе арендатора – это соблюдение сроков, которые прописаны в договоре. Если арендатор не соблюдает эти сроки, то он может быть обязан оплатить штраф или убытки, которые понесет арендодатель.
Также при расторжении договора аренды на помещение в торговом центре по инициативе арендатора следует убедиться, что все арендные платежи и обязательства были исполнены. Если же есть задолженности, то они должны быть погашены до расторжения договора.
В заключение можно сказать, что расторжение договора аренды на помещение в торговом центре по инициативе арендатора – это сложный и ответственный процесс, который требует грамотного подхода и соответствующих знаний. При этом важно соблюдать условия договора и уведомлять арендодателя о своих намерениях вовремя. Если у арендатора возникают трудности, то он всегда может обратиться за помощью к профессионалам, которые помогут ему решить данный вопрос.
