Могут ли наследники заключать договор мены

(введена Федеральным законом от 19.07.2018 N 217-ФЗ)

1. Наследодатель вправе заключить с любым из лиц, которые могут призываться к наследованию (статья 1116), договор, условия которого определяют круг наследников и порядок перехода прав на имущество наследодателя после его смерти к пережившим наследодателя сторонам договора или к пережившим третьим лицам, которые могут призываться к наследованию (наследственный договор). Наследственный договор может также содержать условие о душеприказчике и возлагать на участвующих в наследственном договоре лиц, которые могут призываться к наследованию, обязанность совершить какие-либо не противоречащие закону действия имущественного или неимущественного характера, в том числе исполнить завещательные отказы или завещательные возложения.

Последствия, предусмотренные наследственным договором, могут быть поставлены в зависимость от наступивших ко дню открытия наследства обстоятельств, относительно которых при заключении наследственного договора было неизвестно, наступят они или не наступят, в том числе от обстоятельств, полностью зависящих от воли одной из сторон (статья 327.1).

2. После смерти наследодателя требовать исполнения обязанностей, установленных наследственным договором, могут наследники, душеприказчик, пережившие наследодателя стороны наследственного договора или пережившие третьи лица, а также нотариус, который ведет наследственное дело, в период исполнения им своих обязанностей по охране наследственного имущества и управлению таким имуществом до выдачи свидетельства о праве на наследство.

3. В случае отказа стороны наследственного договора от наследства наследственный договор сохраняет силу в отношении прав и обязанностей других его сторон, если можно предположить, что он был бы заключен и без включения в него прав и обязанностей отказавшейся от наследства стороны.

4. Возникающие из наследственного договора права и обязанности стороны наследственного договора неотчуждаемы и непередаваемы иным способом.

5. Наследственный договор, в котором участвуют супруги, а также лица, которые могут призываться к наследованию за каждым из супругов (статья 1116), может определять порядок перехода прав на общее имущество супругов или имущество каждого из них в случае смерти каждого из них, в том числе наступившей одновременно, к пережившему супругу или к иным лицам; определять имущество, входящее в наследственную массу каждого из супругов, если это не нарушает прав третьих лиц, а также может содержать иные распоряжения супругов, в частности условие о назначении душеприказчика или душеприказчиков, действующих в случае смерти каждого из супругов. В случае заключения такого наследственного договора к супругам применяются правила о наследодателе.

Указанный в абзаце первом настоящего пункта наследственный договор утрачивает силу в связи с расторжением брака до смерти одного из супругов, а также в связи с признанием брака недействительным.

Указанный в абзаце первом настоящего пункта наследственный договор отменяет действие совершенного до заключения этого наследственного договора совместного завещания супругов.

6. Условия наследственного договора действуют в части, не противоречащей правилам настоящего Кодекса об обязательной доле в наследстве (в том числе об обязательной доле в наследстве, право на которую появилось после заключения наследственного договора), а также о запрете наследования недостойными наследниками (статья 1117). В случае, предусмотренном абзацем первым пункта 5 настоящей статьи, условия наследственного договора действуют в части, не противоречащей правилам настоящего Кодекса об обязательной доле в наследстве при наличии имеющего право на обязательную долю наследника хотя бы одного из супругов, а также правилам о запрете наследования недостойными наследниками при наличии недостойного наследника хотя бы одного из супругов.

Если право на обязательную долю в наследстве появилось после заключения наследственного договора, предусмотренные наследственным договором обязательства наследника по наследственному договору уменьшаются пропорционально уменьшению части наследства, причитающейся ему после удовлетворения права на обязательную долю в наследстве.

7. Наследственный договор должен быть подписан каждой из сторон наследственного договора и подлежит нотариальному удостоверению. В случае уклонения одной из сторон от нотариального удостоверения наследственного договора положения статьи 165 настоящего Кодекса не применяются.

При удостоверении наследственного договора нотариус обязан осуществлять видеофиксацию процедуры заключения наследственного договора, если стороны наследственного договора не заявили возражение против этого.

8. Наследодатель вправе заключить один или несколько наследственных договоров с одним или несколькими лицами, которые могут призываться к наследованию.

Если одно имущество наследодателя явилось предметом нескольких наследственных договоров, заключенных с разными лицами, в случае принятия ими наследства подлежит применению тот наследственный договор, который был заключен ранее.

9. Изменение или расторжение наследственного договора допускается только при жизни сторон этого договора по соглашению его сторон или на основании решения суда в связи с существенным изменением обстоятельств, в том числе в связи с выявившейся возможностью призвания к наследованию лиц, имеющих право на обязательную долю в наследстве.

10. Наследодатель вправе совершить в любое время односторонний отказ от наследственного договора путем уведомления всех сторон наследственного договора о таком отказе. Уведомление об отказе наследодателя от наследственного договора подлежит нотариальному удостоверению. Нотариус, удостоверивший уведомление об отказе наследодателя от наследственного договора, обязан в порядке, предусмотренном законодательством о нотариате и нотариальной деятельности, в течение трех рабочих дней направить копию этого уведомления другим сторонам наследственного договора.

Наследодатель, отказавшийся от наследственного договора, обязан возместить другим сторонам наследственного договора убытки, которые возникли у них в связи с исполнением наследственного договора к моменту получения копии уведомления об отказе наследодателя от наследственного договора.

Другие стороны наследственного договора вправе совершить односторонний отказ от наследственного договора в порядке, предусмотренном законом или наследственным договором.

11. Наследственный договор может быть оспорен при жизни наследодателя по иску стороны наследственного договора, а после открытия наследства по иску лица, права или законные интересы которого нарушены этим наследственным договором.

12. После заключения наследственного договора наследодатель вправе совершать любые сделки в отношении принадлежащего ему имущества и иным образом распоряжаться принадлежащим ему имуществом своей волей и в своем интересе, даже если такое распоряжение лишит лицо, которое может быть призвано к наследованию, прав на имущество наследодателя. Соглашение об ином ничтожно.

Мена между близкими родственниками

Определение Конституционного Суда РФ от 30.01.2020 N 116-О
«Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Блинникова Евгения Александровича и Блинниковой Светланы Михайловны на нарушение их конституционных прав и конституционных прав их несовершеннолетних детей пунктом 3 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации» 1. Граждане Е.А. Блинников и С.М. Блинникова, действующие в своих интересах и в интересах своих несовершеннолетних детей, оспаривают конституционность пункта 3 статьи 37 ГК Российской Федерации, в соответствии с которым опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Определение Конституционного Суда РФ от 30.09.2019 N 2424-О
«Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Блинникова Евгения Александровича и Блинниковой Светланы Михайловны на нарушение их конституционных прав и конституционных прав их несовершеннолетних детей пунктом 3 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации» 1. Граждане Е.А. Блинников и С.М. Блинникова, действующие в своих интересах и в интересах своих несовершеннолетних детей, оспаривают конституционность пункта 3 статьи 37 ГК Российской Федерации, в соответствии с которым опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Статья: Предварительное разрешение органа опеки и попечительства как способ защиты прав подопечных и его значение при удостоверении сделки по отчуждению недвижимого имущества подопечных
(Чашкова С.Ю.)
(«Нотариальный вестник», 2021, N 4) Так, в целом ряде судебных решений признаны незаконными отказы органов опеки и попечительства в выдаче предварительных разрешений на заключение договоров мены объектами недвижимости, принадлежащими подопечным, совершенных с нарушением запрета пункта 3 статьи 37 ГК РФ, со следующим или схожим обоснованием: «. суд пришел к выводу о незаконности принятого ответчиком отказа в выдаче разрешения на заключение договора мены, поскольку в результате оформления договора мены улучшаются жилищные условия несовершеннолетнего. так как безвозмездно увеличивается общая площадь принадлежащего. на праве собственности жилого помещения (его доли), что согласуется с положениями части 3 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации (выделено мной. — С.Ч.)» . При этом суды признали законными разрешения органов опеки и попечительства на заключение договора мены между ребенком и его близким родственником потому, что «в результате сделок имущество несовершеннолетней будет увеличено, улучшатся жилищные условия, так как увеличивается общая площадь с учетом размера доли. в праве собственности на квартиру, что допустимо по положениям ч. 3 ст. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации (выделено мной. — С.Ч.). » .

Статья: Осуществление и защита наследственных прав несовершеннолетних
(Воронина С.В.)
(«Нотариальный вестник», 2022, N 6) Предписание о том, что к соглашению о разделе применяются правила ГК РФ о форме сделок, позволяет считать соглашение сделкой , а значит, на соглашение распространяется пункт 3 статьи 37 ГК РФ. Практике известен случай, когда отец малолетнего ребенка обратился в орган опеки и попечительства за разрешением на раздел наследства между ним и его малолетним сыном (наследниками первой очереди по закону) путем совершения мены долями в праве на недвижимое имущество, что позволило бы малолетнему сыну стать единоличным собственником трехкомнатной квартиры, а родителю приобрести единоличное право собственности на однокомнатную квартиру. Орган опеки и попечительства отказал родителю в выдаче разрешения на совершение данной сделки, ссылаясь на пункт 3 статьи 37 ГК РФ, не предусматривающий совершение сделок между близкими родственниками. В связи с этим отец ребенка, действуя за себя и в интересах сына, обратился в суд с иском к органу опеки и попечительства о разделе наследственного имущества. Суд первой инстанции не усмотрел нарушений прав несовершеннолетнего и признал возможным раздел наследственного имущества.

Орган опеки и попечительства обратился с апелляционной жалобой. Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда не нашла оснований для отмены решения суда первой инстанции и указала в своем Апелляционном определении, что «положения правовых норм, на которые ссылается ответчик, не исключают право заинтересованного лица, находящегося в ситуации необходимости осуществить раздел наследственного имущества, обратиться в суд с соответствующим иском, по результатам которого с привлечением органа опеки и попечительства суд разрешает дело по существу», а довод ответчика о невозможности в силу прямого запрета положениями статей 37, 1165, 1167 ГК РФ производства раздела наследственного имущества между истцом и его несовершеннолетним сыном признан судом необоснованным. Отказ органа опеки и попечительства был основан на положении о том, что к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 ГК РФ. Суд же фактически исключил действие запрета и решил, что предложенный вариант не влечет за собой уменьшение состава и стоимости наследственного имущества и не нарушает права несовершеннолетнего, таким образом, не является гражданско-правовой сделкой, влекущей ущемление прав несовершеннолетнего (см. Апелляционное определение Московского городского суда от 28.11.2012 по делу N 11-25886).

Данное решение позволяет констатировать ряд важных выводов. Во-первых, соглашение по своей правовой природе — это не сделка в прямом ее смысле. Нормы о сделках используются лишь в целях правоприменения.

Во-вторых, орган опеки и попечительства должен обеспечивать защиту прав несовершеннолетнего при разделе наследства, в результате которого происходит уменьшение объема принадлежащих ему прав или их прекращение.

Нормативные акты

Минпросвещения России от 04.04.2023 N 07-1780
«О методических рекомендациях»
(вместе с «Методическими рекомендациями по вопросам выдачи органами опеки и попечительства предварительных разрешений на осуществление имущественных прав ребенка») При этом в соответствии с п. 3 ст. 37 ГК РФ, распространяющимся в силу п. 3 ст. 60 СК РФ и п. 1 ст.

28 ГК РФ на имущественные отношения между несовершеннолетними детьми и их родителями, совершение между подопечными, с одной стороны, и их опекунами, попечителями, их супругами и их близкими родственниками, с другой стороны, сделок иных, кроме передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, не допускается.

Минпросвещения России от 23.12.2021 N 07-7890
«О методических рекомендациях»
(вместе с «Методическими рекомендациями по вопросам выдачи органами опеки и попечительства предварительных разрешений на осуществление имущественных прав ребенка») При этом в соответствии с п. 3 ст. 37 ГК РФ, распространяющимся в силу п. 3 ст. 60 СК РФ и п. 1 ст.

28 ГК РФ на имущественные отношения между несовершеннолетними детьми и их родителями, совершение между подопечными, с одной стороны, и их опекунами, попечителями, их супругами и их близкими родственниками, с другой стороны, сделок иных, кроме передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, не допускается.

Правовые ресурсы

• «Горячие» документы
• Кодексы и наиболее востребованные законы
• Обзоры законодательства
  • Федеральное законодательство
  • Региональное законодательство
  • Проекты правовых актов и законодательная деятельность
  • Другие обзоры
  • Календари
  • Формы документов
  • Полезные советы

  Наследство и завещания

  Наследственный договор является новым для российской правовой системы институтом, который действует с 1 июня 2019 года. Он представляет собой соглашение между возможным наследодателем и возможными наследниками, которое заключается еще при жизни наследодателя.

  В соответствии с п. 1 ст. 1118 ГК РФ к наследственному договору применяются правила ГК РФ о завещании, если иное не вытекает из существа наследственного договора. Как и завещание, наследственный договор должен быть совершен лично его сторонами. Заключение наследственного договора через представителей законом не допускается.

  При заключении наследственного договора действует принцип тайны наследственного договора, аналогичный принципу тайны завещания. Так, согласно ст. 1123 ГК РФ сторона наследственного договора, нотариусы, имеющие доступ к сведениям, содержащимся в единой информационной системе нотариата, и лица, осуществляющие обработку данных единой информационной системы нотариата, не вправе до открытия наследства разглашать сведения, касающиеся содержания наследственного договора, его заключения, изменения или отмены.

  При этом не является разглашением тайны наследственного договора представление нотариусом сведений об удостоверении наследственного договора, уведомления об отказе наследодателя от наследственного договора в единую информационную систему нотариата в порядке, установленном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате, а также направление сторонам наследственного договора копии уведомления об отказе наследодателя от наследственного договора.

  Несмотря на схожее правовое регулирование, необходимо отметить, что в отличие от завещаний, наследственные договоры не могут быть закрытыми (п. 5 ст. 1126 ГК РФ), а также не могут быть заключены в чрезвычайных обстоятельствах (п.

  4 ст. 1129 ГК РФ). Несоблюдение этих требований влечет ничтожность таких наследственных договоров. Кроме того, наследственные договоры могут быть удостоверены только нотариусом. Правила ст.

  1127 ГК РФ о завещаниях, приравниваемых к нотариально удостоверенным, не распространяются на наследственные договоры.

  Что касается понятия наследственного договора, то законодатель в п.1 ст. 1140.1 ГК РФ определяет его как договор, заключаемый наследодателем с любым из лиц, которые могут призываться к наследованию, с условиями, определяющими круг наследников и порядок перехода прав на имущество наследодателя после его смерти к пережившим наследодателя сторонам договора или к пережившим третьим лицам, которые могут призываться к наследованию. Наследственный договор может также содержать условие
  о душеприказчике и возлагать на участвующих в наследственном договоре лиц, которые могут призываться к наследованию, обязанность совершить какие-либо не противоречащие закону действия имущественного или неимущественного характера, в том числе исполнить завещательные отказы или завещательные возложения. Условия наследственного договора действуют в части, не противоречащей правилам ГК РФ об обязательной доле в наследстве и о запрете наследования недостойными наследниками. Наследодатель не ограничен возможностью заключения только одного наследственного договора: он вправе заключить несколько наследственных договоров с одним или несколькими лицами, которые могут призываться к наследованию. При этом если одно имущество наследодателя явилось предметом нескольких наследственных договоров, заключенных с разными лицами, в случае принятия ими наследства подлежит применению тот наследственный договор, который был заключен ранее (п. 8 ст.

  1140.1 ГК РФ). Следует отметить, что после заключения наследственного договора наследодатель вправе совершать любые сделки в отношении принадлежащего ему имущества и иным образом распоряжаться им своей волей и в своем интересе, даже если такое распоряжение лишит лицо, которое может быть призвано к наследованию, прав на имущество наследодателя. Соглашение об ином считается ничтожным (п.

  12 ст. 1140.1 ГК РФ).

  Согласно п. 6 ст. 1118 ГК РФ, предусмотренные наследственным договором права
  и обязанности возникают после открытия наследства, за исключением обязанностей, которые в силу наследственного договора могут возникнуть до открытия наследства и возлагаются на ту сторону договора, которая может призываться к наследованию за наследодателем.

  Кроме того, последствия, предусмотренные наследственным договором, могут быть поставлены в зависимость от наступивших ко дню открытия наследства обстоятельств, относительно которых при заключении наследственного договора было неизвестно, наступят они или не наступят, в том числе от обстоятельств, полностью зависящих
  от воли одной из сторон (п. 1 ст. 1140.1 ГК РФ).

  В случае отказа стороны наследственного договора от наследства наследственный договор сохраняет силу в отношении прав и обязанностей других его сторон, если можно предположить, что он был бы заключен и без включения в него прав и обязанностей отказавшейся от наследства стороны (п. 3 ст. 1140.1 ГК РФ).

  Лицами, которые вправе требовать исполнения обязанностей, установленных наследственным договором, после смерти наследодателя являются наследники, душеприказчик, пережившие наследодателя стороны наследственного договора
  или пережившие третьи лица. Нотариус, который ведет наследственное дело, также наделен правом требования исполнения наследственного договора, но только в период исполнения им своих обязанностей по охране наследственного имущества и управлению таким имуществом до выдачи свидетельства о праве на наследство (п. 2 ст.

  1140.1 ГК РФ).

  Все права и обязанности стороны наследственного договора, возникающие из такого договора, неотчуждаемы и непередаваемы каким-либо иным способом.

  Для заключения наследственного договора требуется его подписание каждой из сторон, а также обязательное нотариальное удостоверение. При этом если одна из сторон уклоняется от нотариального удостоверения наследственного договора, положения статьи 165 ГК РФ, в соответствии с которыми суд в установленных случаях может признать сделку действительной, не применяются. При удостоверении наследственного договора нотариус обязан осуществлять видеофиксацию процедуры заключения наследственного договора, если стороны наследственного договора не заявили возражение против этого
  (п. 7 ст. 1140.1 ГК РФ).

  Изменение или расторжение наследственного договора допускается только при жизни сторон этого договора. Основаниями для изменения или расторжения наследственного договора выступают соглашение его сторон или решение суда в связи с существенным изменением обстоятельств, например, в случае обнаружения лиц, имеющих право на обязательную долю в наследстве (п. 9 ст.

  1140.1 ГК РФ).

  Наследственный договор может быть оспорен в двух случаях: во-первых, при жизни наследодателя по иску стороны наследственного договора, во-вторых, после открытия наследства по иску лица, права или законные интересы которого нарушены этим наследственным договором (п. 11 ст. 1140.1 ГК РФ).

  В рамках заключения наследственного договора за каждой из его сторон сохраняется право совершить односторонний отказ от такого договора. В соответствии с п. 10 ст. 1140.1 ГК РФ наследодатель вправе совершить односторонний отказ от наследственного договора в любое время путем уведомления всех сторон наследственного договора о таком отказе. Следует обратить внимание, что уведомление об отказе наследодателя от наследственного договора подлежит нотариальному удостоверению.

  Нотариус, удостоверивший уведомление об отказе наследодателя от наследственного договора, обязан в порядке, предусмотренном законодательством о нотариате, в течение трех рабочих дней направить копию этого уведомления другим сторонам наследственного договора. Наследодатель, отказавшийся от наследственного договора, обязан возместить другим сторонам наследственного договора убытки, которые возникли у них в связи с исполнением наследственного договора к моменту получения копии уведомления об отказе наследодателя от наследственного договора. Другие стороны наследственного договора вправе совершить односторонний отказ от наследственного договора в порядке, предусмотренном законом или наследственным договором.

  В соответствии с п. 5 ст. 1140.1 ГК РФ наследственный договор может быть заключен между супругами, а также лицами, которые могут призываться к наследованию за каждым из супругов. В этом случае наследственный договор может определять порядок перехода прав на общее имущество супругов или имущество каждого из них в случае смерти обоих супругов, в том числе наступившей одновременно, к пережившему супругу или к иным лицам; определять имущество, входящее в наследственную массу каждого из супругов, если это не нарушает прав третьих лиц, а также может содержать иные распоряжения супругов, в частности условие о назначении душеприказчика или душеприказчиков, действующих в случае смерти каждого из супругов. При этом такой наследственный договор утрачивает силу в связи с расторжением брака до смерти одного из супругов, а также в связи с признанием брака недействительным.

  Необходимо также отметить, что заключение наследственного договора между супругами отменяет действие ранее совершенного совместного завещания супругов.

  Договор мены между близкими родственниками

  Необходимость обмениваться движимым или недвижимым имуществом в нашей жизни появляется довольно часто. Это удобно, так как не нужно оформлять договор купли-продажи и платить большой налог. Что касается мены долями квартиры между близкими родственниками – здесь есть ряд нюансов и особенностей, которые мы рассмотрим в статье.

  Также, акцентируем внимание на ситуациях, когда сделка оформляется с участием несовершеннолетних.

  Договор мены: понятие

  Договор мены – это акт, который подтверждает совершение двухсторонней сделки на основании законодательства. Так как договор мены квартиры между близкими родственниками предполагает, что владелец доли недвижимости и желающий получить эту долю в обмен на что-то, являются одновременно и продавцами и покупателями, возникают права и обязанности у двух сторон.

  Сегодня договор мены между близкими родственниками пользуется большой популярностью, так как предусматривает более лояльное налогообложение. При продаже квартиры уплачивается налог в размере 13% ее оценочной стоимость каждой стороной, а при мене – одноразово.

  Законодательная база

  Отдельного закона, который бы полностью регулировал эту процедуру, нет, но есть ряд статей в разных законодательных актах.

  • Статья 567 Гражданского Кодекса Российской Федерации гласит, что каждая сторона берет на себя обязанности передать в распоряжение другой стороны один товар. Каждая из сторон признается одновременно и продавцом, обязующимся продать, и покупателем, обязующимся принять.
  • Статья 31 ГК РФ. Объясняет процедуру обмена: если обмениваемые объекты имуществом имеют одинаковую стоимость, соглашение считается равноценным, если разную – неравноценным и предполагает доплату одной из сторон. Сделка проводится только с объектами недвижимость, мена доли квартиры на деньги невозможна, это уже будет договор купли-продажи.
  • Информационное письмо от 24.09.2002 г. под №69. Разъясняет нюансы, касающиеся количества и наименований объектов, подлежащих мене.

  Практика показывает, что наличие многих нюансов, которые обычно возникают во время подобных соглашений, требуют обращения к реальным договорам, уже закрепленным в судовом порядке. Почерпнуть информацию можно на официальном сайте районного суда.

  Преимущества оформления договора мены

  Главное преимущество сделки – сниженный налог. Ведь во время купли-продажи каждая сторона платит по 13% обязательного налога на сделку. Договор мены между родственниками предполагает одноразовую уплату налога, что существенно экономить бюджет каждой стороны.

  Второе преимущество – это упрощенная процедура установления нового права собственности, которая занимает гораздо меньше времени на оформление.

  Третье преимущество – это функциональность самого акта. Нет официальной структуры договора, стороны могут прописывать в нем все нюансы для максимальной выгоды – от доплаты до обязанностей.

  Форма составления договора мены долями квартиры

  Договор мены составляется на белом листе бумаги формата А4 в печатной или письменной форме. Лист должен быть чистым, гладким, не мятым. Использовать нужно чернило черного или синего цвета, в случае печатного варианта – стандартный шрифт и размер текста, без отступов, дополнительных символов и цветных выделений.

  Заверяется документ нотариально, специалист проверяет правильность соглашения с юридической точки зрения, а также выясняет все тонкости обмена, например, насколько доля сторон равносильная.

  Стандартные сведения договора мены:

  • данные паспорта сторон, участвующих в договоре;
  • точное описание объектов мены;
  • сумма разницы стоимость объектов, если договором она предполагается;
  • указывается порядок проведения самой процедуры обмена: последовательность освобождения квадратных метров, выписка, прописка и пр.;
  • перечисляются особые условия, жизненные ситуации, форс-мажорные обстоятельства (если такое случается);
  • ответственность сторон за выполнение условий договора;
  • действия при возникновении форс-мажоров и пр.

  Структура выглядит так: название – дата и место составления – наименование сторон – предмет договора – порядок обмена – ответственность сторон – особые положения – заключения.

  Чем детальней будет составлен договор мена, тем меньше проблем и нюансов возникнет после его регистрации, на практике. В акт обязательно вносятся все данные о доли недвижимости: размер, расположение, кадастровый номер, на ком зарегистрирована и пр.

  Особенности мены доли жилья

  Обычно, долями обмениваются родственники, которые претендуют на часть жилья, зарегистрированную за другим членом семьи. Такой акт требует дополнительной подготовки. В первую очередь, нужно собрать письменные разрешения дольщиков на проведение сделки. Собственникам остальных долей предлагают мену в первую очередь, если им часть не нужна, можно заключать договор с родственниками, не имеющими доли этой жилплощади.

  Далее нужно разрешение от всех прописанных лиц. Потом берется квитанция об отсутствии задолженностей по оплате квартиры.

  Участие несовершеннолетних в обмене жилья

  Если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок – потребуется разрешение органов опеки и попечительства на заключение сделки. Если несовершеннолетний уже имеет паспорт, но ему пока не исполнилось 18 лет – он имеет право высказать органам опеки свое решение, поддерживает ли он обмен или нет.

  Процедура регистрации

  Составленный договор мены долями квартир между родственниками еще не является окончательным документом, разрешающим проведение сделки. Участники должны одновременно обратиться в Росреестр и подать заявления (образец предлагает учреждение). Регистратор, вместе с заявлением, принимает квитанцию об уплате госсбора. На проверку акта дается 30 дней.

  В случае возникновения любых несогласований или вопросов – договор может передаться в суд на рассмотрение.

  Ситуации, когда сделка признается недействительной

  Есть ряд обстоятельств, при которых обмен может признаться судом недействительным:

  • Заведомо ложная сделка, с целью сокрытия доходов.
  • Отсутствие разрешения от органов опеки и попечительства.
  • Участие недееспособного лица или человека престарелого возраста.
  • Появление новых обстоятельств.

  Особенности и нюансы

  Желая произвести процедуру обмена долями квартир, нужно заручиться согласием остальных собственников. Важно заранее выяснить, насколько ваша доля соразмеряема с другой, предлагающейся для обмена. Если нет – выяснить размер доплаты.

  Чтобы не платить налог, можно оформить дарение между родственниками.

  В процессе, нюансов может возникать много. Именно поэтому важно привлечь к процедуре компетентного нотариуса, который заранее знает все “подводные камни” и сможет изначально составить правильный, с юридической точки зрения, документ. Обращайтесь в нашу нотариальную контору, чтобы обезопасить себя от неравнозначных сделок и обмана.

  Иванов Борис Сергеевич – опытный специалист, который поможет оформить договор мены быстро, законно и на самых выгодных для вас условиях.

  Относитесь ответственно к своей доли собственности, ведь, как не печально, но в мире полно людей, которые хотят вас обмануть. Доверяйте не словам родственников, а рекомендациям независимого специалиста – нотариуса!

  Нотариальное действие		Тариф по НК	Услуги ПТХ
  1	Договор купли-продажи, мены, дарения недвижимого имущества (квартир, нежилых помещений, земельных участков, жилых домов и т.д.): не подлежащие обязательному нотариальному удостоверению		Несовершеннолетние освобождаются от взимания платы за УПТХ при отчуждении или недвижимого имущества пропорционально их доле в праве на отчуждаемую недвижимость с учётом распределения платы между сторонами договора. При этом размер льготы рассчитываются от половины платы за УПТХ, которую уплачивают отчуждающая сторона. Например, если по договору ½ доля отчуждается несовершеннолетним, и ½ -совершеннолетним лицом, то льгота составит ¼ от полного размера платы за УПТХ (половина от платы, уплачиваемой отчуждающей стороной).
  	супругу, родителям, детям, внукам
  	а) до 10 000 000 руб. вкл.		3 000 руб. плюс 0,2 % оценки недвижимого имущества (суммы сделки);	8 000 руб. В случае отчуждения нескольких объектов недвижимого имущества в одном договоре – за каждый последующий объект, начиная со 2-го +2000 руб. При этом общий размер УПТХ по договору не может превыщать 16 000 руб.
  	б) свыше 10 000 000 руб.		23 000 руб. плюс 0,1 % суммы сделки, превышающей 10 000 000 руб., но не более 50 000 руб.;	8 000 руб. В случае отчуждения нескольких объектов недвижимого имущества в одном договоре – за каждый последующий объект, начиная со 2-го + 2000 руб. При этом общий размер УПТХ по договору не может превышать 16 000 руб.

  Можно ли заключить соглашение о разделе наследства или нужно использовать договор мена?

  Здравствуйте. Между двумя наследниками (брат и сестра) было разделено имущество (два объекта недвижимости: участок в Ленобласти и квартира в СПБ) по равным долям в 2019 году и теперь они хотят обменять доли, чтобы у каждого наследника было по цельному имуществу. На руках имеется свидетельство о праве по наследству у каждой из сторон, но свидетельство о разделе наследства не заключалось.

  Можно ли заключить соглашение о разделе наследства или нужно использовать договор мена?

  Многие нотариусы отказываются в заключать соглашение о разделе наследства по причини прошествии трех лет, уверяя что надо было делать сразу.

  Показать полностью
  05 апреля, 10:42 , cerghey, г. Москва
  Ответы юристов
  Александр Нестеров

  Юрист, г. Ижевск
  рейтинг 7.3
  Общаться в чате

  Многие нотариусы отказываются в заключать соглашение о разделе наследства по причини прошествии трех лет, уверяя что надо было делать сразу.

  В соответствии со статьей 1165 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о разделе наследства может быть заключено наследниками после выдачи им свидетельства о праве на наследство, при этом государственная регистрация прав наследников на недвижимое имущество, в отношении которого заключено соглашение о разделе осуществляется на основании соглашения и ранее выданного свидетельства о праве на наследство, а в случае, когда государственная регистрация прав наследников на недвижимое имущество была осуществлена до заключения ими соглашения о разделе наследства, на основании соглашения о разделе наследства.

  Это соглашение может быть заключено в простой письменной форме, необязательно в нотариальной.

  05 апреля, 10:48
  Юлия Павлюк
  Адвокат, г. Калуга

  Общаться в чате

  Многие нотариусы отказываются в заключать соглашение о разделе наследства по причини прошествии трех лет

  Действительно, такое соглашение можно сделать в течение 3 лет после принятия наследства.

  нужно использовать договор мена?

  Так как после дня смерти наследодателя прошло более 3 лет, можно оформить договор мены — налога здесь уже не будет.

  На руках имеется свидетельство о праве по наследству у каждой из сторон, но свидетельство о разделе наследства не заключалось.

  Это не мешает заключить договор и сделать все за один визит в Росреестр. Технически Росреестр проведет две манипуляции: сначала зарегистрирует за каждым из вас долю в порядке наследования, а затем зарегистрирует переход права собственности по договору мены.

  05 апреля, 10:52
  Евгений Каргапольцев
  Юрист, г. Екатеринбург
  рейтинг 10

  Общаться в чате

  Не считаю нотариусов правыми. В течение трехлетнего срока со дня открытия наследства производится раздел наследственного имущества в соответствии со ст.ст.1168-1170 ГК РФ, т.е. в течение этого срока реализуется преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли неделимой вещи, для заключения же соглашения о разделе наследства срок не установлен. В любом случае, что договор мены, что соглашение о разделе наследства будут подлежать нотариальному удостоверению, так как их предметом являются доли в праве собственности на недвижимое имущество.

  05 апреля, 10:54
  Похожие вопросы
  Предпринимательское право
  Можно ли в пробелы вписать, что конкретно нужно вписать для ИП
  17 сентября, 19:46 , вопрос №3847960, Маша, г. Москва

  Земельное право

  Добрый день, 2 вопроса по поводу продажи земельного участка. 1) Участок был приватизирован еще в 90 годы, в плане границ участка написано: Общая площадь 1323 кв м, в том числе в собственности по документам 1200, в использовании 123 кв. м Изначально участок приобретался (до приватизации) размером 1323 м. В документах границы такие же. В выписке ЕГРН в собственности указано 12 соток. Вопрос 1: как перевести остальную площадь в собственность? если не переводить, можно ли ее вообще использовать и как это объяснить покупателю при продаже участка?

  Вопрос 2: отец хочет перед продажей пойти по соседям и собрать с них заявления о том ,что они не против границ участка (для акта согласования границ земельного участка. у нас уже был такой акт но он 2006 года вроде, нужно ли вообще делать новый? Ему необходима новая форма такого заявления. Можете ли вы составить эту форму или подсказать где ее брать?

  Документы прикладываю. Если еще что-то нужно — пишите

  Показать полностью
  17 сентября, 06:38 , вопрос №3847389, Полина Иванова, г. Иркутск
  Жилищное право

  Добрый день. Мы развелись с супругом, у нас имеется непогашенная ипотека на дом, где вторым созаемщиком является его мать. Помимо этого в счет частичного погашения ипотеки был использован материнский капитал.

  Стоит вопрос о том, чтобы я вышла из ипотеки и долей детей ( по обязательству об использовании средств материнского капитала) в доме не было. Вместо долей в доме бабушка детей (созаемщик) предлагает квартиру. Можно ли решить этот вопрос не доводя до суда по договору дарения?

  Показать полностью
  17 сентября, 04:35 , вопрос №3847330, Анна, г. Владивосток
  Гражданское право

  Можно ли рассторгнуть рассрочку за обучение в барабанной школе? Договор был подписан 1го сентября, оформлен на 2 года с ежемесячной оплатой, сейчас решила, что заниматься не хочу.

  16 сентября, 08:10 , вопрос №3846644, Мария, г. Красноярск
  Гражданское право

  Здравствуйте! Целевое направление заключали с больницей, бегали сами искали. В договоре написано что стипендия от больницы 500руб., после в ноябре позвонили и сказали сто рублей, в итоге доп. Соглашение подписали сами без нас. Как можно расторгнуть договор , стипендию то платят то нет и то уже рублей.

  Можно ли как-то расторгнуть договор на целевое обучение?

  Возможно ли произвести обмен недвижимостью при вступлении в наследство?

  Добрый вечер.Вступаю в наследство вместе со своей тётей. Моя доля 1/4, ее 3/4, так как брат отказался в ее пользу. Можно ли обменять недвижимость на недвижимость ?Она мне квартиру,я ей все остальное ? Из имущества :2-е квартиры,гараж,участок,дом

  02 июля 2019, 19:46 , Ольга, г. Москва
  Ответы юристов
  Олег Чемоданов

  Юрист, г. Урень
  рейтинг 7.7
  Общаться в чате

  Для того, чтобы произвести обмен недвижимостью, необходимо ее оформить. Несмотря на то, что право на наследуемое имущество возникает с момента принятия наследства, при совершении сделки с ней права должны быть зарегистрированы. На основании пункта 3 статьи 69 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» «Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости».

  02 июля 2019, 20:37
  Роман Куняшев
  Юрист, д. Ташкент

  Общаться в чате

  Здравствуйте, да можно!

  Вы можете заключить договор мены, но только после того как вступите в права наследования.

  С уважением, юрист по недвижимости в Москве,

  02 июля 2019, 20:37
  Похожие вопросы
  Уголовное право

  Возможно ли в настоящее время прекратить уголовное дело по ст 158 ч 2 если от потерпевшего будет ходатафство с просьбой прекратить уголовное преследование в отношении лиц или дело все равно пойдет в суд либо возможн ли избежать наказания в суле по этой статье если потерпевший напишет так же ходатайство -я имею ввиду администратмвный штраф-либо штраф в любом случае будет если делотдошло до суда?

  Показать полностью
  Вчера в 17:31 , вопрос №3849233, Ольга, г. Москва
  Вопрос решен

  Наследство

  При открытии наследства на умерших супругов (с разницей в три дня) нотариус обнаружил ошибку в свидетельстве о браке супругов, а именно не правильно указана дата рождения супруга (год). Нотариус отказался выдавать документы на наседство, запросив копию свительства о рождения супруга. Сложность заключается в том, что супруг был рожден на территории бывшей страны СССР (ныне СНГ).

  В данный момент отправили запрос туда, но ожидать нужно в течение трех месяцев и нет гарантии что свидетельство в итоге будет там найдено и отправлено. Вопрос: возможно ли предоставить какой-то другой документ нотариусу, например паспорт умершего с правильной датой рождения или какой-то другой документ ?

  Показать полностью
  17 сентября, 09:01 , вопрос №3847492, Иван, г. Москва
  Наследство

  Здравствуйте, у меня вопрос. 3,5 года назад умер муж, квартира была приватизирована на него и 2-ух детей в разных долях, по 1/3. После смерти я и моя дочка вступили в наследство, у меня 1/9 доли, у дочки 4/9, старшая дочь в наследование не вступила.

  Может ли другой наследник ступить в наследство на ее долю 1/9?

  Показать полностью
  16 сентября, 14:42 , вопрос №3846957, Светлана, г. Волгоград
  Жилищное право

  Здравствуйте. Имеется материнский и региональный капитал, хотели бы потратить его как первоначальный взнос на приобретение недвижимости в ипотеку. Но , нам как родителям не одобряют ипотеку. Есть бабушка и дедушка, готовые взять на себя ипотеку.

  Возможно ли совместное участие детей и бабушки в приобретении жилья?

  Показать полностью
  16 сентября, 09:30 , вопрос №3846719, Ксения, г. Москва
  Наследство

  Прошло десять лет после вступления наследства на машину,регистрацию я не делала,как я могу сегодня ее продать?