Можно ли продать долю в квартире

Можно ли продать долю в квартире? Да. Но у таких сделок есть особенности.

Расскажем, как правильно это сделать и с какими трудностями владелец доли может столкнуться в процессе продажи.

• Специфика сделки
• Подводные камни
• Как продать долю в квартире второму собственнику
• Как получить ипотеку на долю в Совкомбанке
• Подготавливаем документы
• Заключаем договор
• Регистрация в Росреестре
• Доля в натуре

В статье мы поговорим о продаже долей, которые числятся в общей долевой собственности. Помимо общей информации рассмотрим частные случаи, к примеру, можно ли продать долю в однокомнатной квартире. Разобраться во всех тонкостях помогла Юлия Усачева, генеральный директор АН «Городской риэлторский центр» .

Специфика сделки

Долевая собственность — это форма собственности, при которой несколько лиц владеют имуществом в определенных долях. К примеру, в семье из пяти человек, если квартира разделена поровну, у каждого члена будет ⅕ часть жилья в собственности.

Распоряжаясь своей частью площади, владелец может ее продать, подарить, завещать. Также он вправе купить долю и тем самым расширить площадь своих владений.

« Спецификой продажи доли в квартире является требование об уведомлении всех остальных сособственников. И это первое, что должен сделать продавец, прежде чем начать искать покупателей. Собственники имеют преимущественное право на выкуп реализуемой доли.

Если она им не нужна, они должны оформить отказ от преимущественного права на покупку. Делается это у нотариуса » , — рассказывает Юлия Усачева.

Если продавец состоит в браке или доля приобреталась, когда он был в браке, то нужно оформить согласие супруга(и) на продажу. Документ оформляют у нотариуса.

В качестве исключения представим ситуацию, когда долю в квартире приобрели путем дарения, приватизации или унаследовали, — тогда согласие супруга(и) не предоставляется, объясняет эксперт.

Когда срочно требуются деньги, может возникнуть идея о продаже недвижимости. Но есть более удобная альтернатива:например, в Совкомбанке можно быстро и без лишних документов оформить кредит: деньги зачислят на карту.

Не обязательно идти в банк, чтобы получить деньги. Кредит на карту до 5 млн рублей можно быстро оформить в Совкомбанке. Для этого необходимо только заполнить заявку на сайте, и в кратчайшие сроки средства зачислят на ваш счет.

Подводные камни

Основной сложностью может стать получение от собственников отказа от преимущественного права, предупреждает Юлия Усачева . Например, если с ними нет контакта или собственники отказываются предоставлять отказ, но при этом и не хотят выкупать реализуемую долю.

В таком случае нотариус направляет письменное уведомление обладателям долей о праве преимущественного выкупа. Если в течение месяца ответа не последует, то нотариус оформляет отказ автоматически, поясняет специалист.

В уведомлении, которое направляется собственникам, прописывают сумму, за которую продавец готов реализовать свою долю.

« Нужно иметь в виду, что, даже после получения отказов от обладателей других долейпродавец не может продать сторонним покупателям свою долю по более низкой стоимости. Иначе собственники могут оспорить сделку » , — подчеркивает Юлия Усачева.

Часты ситуации, когда уже при найденном покупателе один или несколько собственников неожиданно изъявляют желание приобрести реализуемую долю.

Если реализуемая доля принадлежит ребенку, то на продажу нужно получить разрешение органов опеки. Без этого документа процесс будет считаться незаконным.

Если на квартиру оформлена ипотека, то перед продажей доли рекомендуется сначала погасить долг. Либо по договоренности с банком и покупателем передать долг новому собственнику.

Как продать долю в квартире второму собственнику?

Продажа доли в квартире другому собственнику — один из вариантов. Особенность такой сделки в том, что никакие уведомления о предстоящей продаже направлять не нужно, объясняет Юлия Усачева.

Оба владельца идут к нотариусу с документами и оформляют договор купли-продажи. При необходимости берут согласие супруга(и) продавца о том, что он (она) не против сделки.

Ответ на вопрос, как продать долю в квартире второму собственнику, аналогичный. К примеру, собственники — брат и сестра, проживающие в квартире, доставшейся от родителей — приняли желание разъехаться. Тогда один из наследников может стать единоличным владельцем квартиры, как только он выкупит долю у своего родственника.

А как быть в случае, когда хочется продать долю в однокомнатной квартире, можно ли это сделать?

Юлия Усачева поясняет, что продать долю в «однушке» возможно, но она должна быть площадью не менее 6 кв. м. Но так как это микродоля, по факту трудно вселиться на такие квадратные метры, предупреждает эксперт.

Какое жилье подходит под ипотеку

Как получить ипотеку на долю в Совкомбанке

Большинство банков стараются не связываться с долевым кредитованием: доля в квартире — низколиквидный актив.

«Банки почти не одобряют ипотечные сделки на покупку доли в квартире, поэтому продавцу придется реализовывать свою часть только за наличные, что сужает круг покупателей» , — делится наблюдениями из практики Юлия Усачева .

Однако часто бывают ситуации, когда заемщику, который проживает в квартире, не хватает денег, чтобы выкупить ее последнюю долю.

На такой случай Совкомбанк в июле 2024 года запустил программу: выкуп в ипотеку последней доли в квартире на вторичке.

Кто может принять участие в программе?

• Собственник долей и покупатель оставшейся доли.
• Супруги, владеющие текущей долей в общей совместной собственности.

На каких условиях выдают кредит?

• На условиях ипотеки на покупку недвижимости на «вторичке».
• Материнский капитал в качестве первого взноса не подходит.
• Доле НЕ присвоен отдельный кадастровый номер.
• Предоставляется полный пакет документов, включающий также отчет об оценке с указанием стоимости квартиры и доли к выкупу.

Подробнее об условиях получения ипотеки можно узнать у специалистов Совкомбанка.

Если вы задумались о покупке квартиры, и при этом нужна финансовая поддержка от государства, воспользуйтесь специальной программой. Она действует на первичном и вторичном рынках недвижимости.

Если вы до сих пор на распутье, то подумайте о господдержке. Может быть, вы подходите под одну из программ? Приобретать жилплощадь с финансовой поддержкой государства — это надежно и стабильно.

Подготавливаем документы

Итак, подготовка документов к сделке начинается с того, что вы уведомляете о своем решении всех совладельцев квартиры и указываете цену доли. Сначала сделайте это устно, затем — пошлите уведомления каждому совладельцу.

Если продаваемая часть принадлежит несовершеннолетнему, получите согласие от органов опеки на продажу доли.

Определитесь с подходящим нотариусом, так как сделка в любом случае будет проводиться через него. Выясните у эксперта все интересующие вас моменты.

Приступайте к поиску клиентов: сделать это можно с помощью риэлтора или самостоятельно, разместив объявление в Интернете.

Заключаем договор

Чистоту сделки гарантирует нотариус, поэтому у продавца нет необходимости глубоко вникать во все тонкости. Но для собственного спокойствия можно проверить, что в договоре купли-продажи отражены:

• предмет договора;
• цена, равная той, которая была указана в уведомлении;
• порядок оплаты;
• есть ли обременение на квартире (к примеру, долги по коммунальным платежам или прописан несовершеннолетний);
• основания, по каким продавец владеет долей.

Нотариус должен подписать договор и поставить печать. Без этого Росреестр может не зарегистрировать права перехода собственности.

Регистрация в Росреестре

Переход права собственности регистрируют в Росреестре, точнее — в территориальном подразделении. Определить его можно по адресу квартиры.

После подписания договора нотариус сам отправит документ на регистрацию в Росреестр, после чего стороны получат выписку ЕГРН о переходе права.

Доля в натуре

Если вы — участник долевой собственности, то имеете право выделить свою часть из совместного имущества. Это называется «выделить долю в натуре». Тем самым доля становится отдельным объектом недвижимости, которая не касается остальных собственников.

Сделать это можно либо тогда, когда все собственники согласны с таким решением, либо — через суд.

« Если реализуемая доля выделена в натуре, то есть, например, продается отдельная комната в квартире, то с пользованием проблем не должно возникнуть. Собственники могут через местный муниципалитет преобразовать квартиру в коммунальную, и тогда каждый будет владеть своей комнатой, а кухня, ванная, прихожая будут помещениями общего пользования.

Если долю в натуре выделить технически невозможно (например, она является однокомнатной), порядок пользования жильем собственники определяют сообща либо через суд » , — объясняет Юлия Усачева .

Когда выделить часть невозможно, не нарушая целостность квартиры, собственник может рассчитывать на денежную компенсацию со стороны других владельцев долей. Обычно сумма равняется стоимости доли. После получения денег собственник перестает быть совладельцем имущества.

Долевая собственность: особенности продажи

Что такое долевая собственность и чем она отличается от совместной? Как правильно продать или выкупить долю в квартире, чтобы сделку не оспорили, можно ли при этом обойтись без нотариуса? Отвечаем на самые распространенные вопросы, связанные с долевой и совместной собственностью.

Когда у квартиры только один хозяин, не возникает сомнений, кто должен оплачивать содержание недвижимости и коммунальные услуги. Да и разрешения на продажу собственнику ни у кого спрашивать не нужно. Другое дело — распоряжение долевой собственностью.

Чем больше собственников у квартиры, тем сложнее им бывает договориться, когда планируется сделка купли-продажи.

Что такое долевая собственность?

Большинство российских квартир находятся в долевой собственности. Почему жилье оказывается поделенным на части? Возможны варианты.

Чаще всего доля в праве собственности на квартиру возникает в результате наследования или раздела супружеского имущества.

В нашей стране общая долевая собственность появилась с началом приватизации. Тогда квартиры оформляли в собственность целыми семьями: каждый человек, который участвовал в приватизации муниципального жилья, получил свою долю.

Важно различать долевую собственность и совместную собственность.

Долевая собственность — это когда имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников.

Совместная собственность — имущество находится в общей собственности, но доли при этом не определяются.

Обычно вопрос о том, как разделить доли в квартире и кому сколько квадратных метров достанется, решают по договоренности. Закон, который регулирует раздел, касается только унаследованных и супружеских долей. В принципе по соглашению наследников или по соглашению супругов доли могут перераспределяться, но априори они считаются равными.

Как сделать выдел доли в квартире

Зачем это вообще нужно? Чаще всего выдел доли в натуре бывает нужен, когда жильцы собираются превратить квартиру в классическую коммуналку, где у комнат разные хозяева, а кухня и санузлы — общие.

Бывает, что родственники не могут и не желают договориться о совместной оплате коммунальных услуг и хотят разделить лицевые счета. Часто это происходит после развода, когда муж и жена остаются жить в одной квартире, но являются фактически чужими людьми.

Выдел доли в натуре получается сделать не в каждом доме или квартире. Для этого надо, чтобы площадь и планировка позволяли отделить часть помещения, сделать его изолированным, устроить отдельный вход, а иногда и провести отдельные коммуникации.

Какие права и обязанности возникают у собственников при совместном владении недвижимостью?

Совместное владение недвижимостью предполагает, что все собственники отвечают за нее. При этом неважно, какая именно форма владения — общая долевая собственность или общая совместная собственность. Все в равной степени ответственны за то, чтобы вносить квартплату, платить налоги, заботиться об общем имуществе и т. д.

При долевом владении жильем собственники должны выполнять определенные обязанности — прежде всего вовремя вносить квартплату. Также необходимо соблюдать интересы второго пользователя — например, не шуметь и не устраивать вечеринки после 23 часов и т. д.

Затраты на содержание жилья, оплату коммунальных и других услуг напрямую зависят от размера доли. Если у вас в собственности больше квадратных метров, чем у других сособственников, то и ваши расходы тоже будут больше.

Как продать квартиру в долевой собственности?

Прежде всего в сделке с общим жильем не должны быть нарушены ничьи права.

По закону распоряжение находящимся в общей долевой собственности имуществом проводится по соглашению всех участников долевой собственности (сособственников).

Неважно, хотите вы продать 1/2 квартиры или в вашей собственности только 1/5 объекта — размер доли значения не имеет. Необходимо, чтобы остальные сособственники тоже были согласны продавать свои доли и конструктивно решать вопросы, связанные со стоимостью жилья.

Когда квартира находится в долевой собственности, самое трудное при ее продаже — договориться о цене. Причем чем больше долей, тем больше сложностей, предупреждают эксперты.

Предположим, продается квартира, разделенная на семь долей. Продавцами выступают несколько сособственников: бабушка и дедушка, двое их детей и трое внуков. В свое время они приватизировали квартиру в равных долях.

Как отмечают эксперты, такое количество собственников на сделке не редкость. Нередко возникают организационные сложности: все собственники должны явиться на сделку одновременно, но кто-то может опоздать, кто-то — забыть или перепутать время и т. д.

Любые операции с квартирой (в том числе продажа), которая находится в общей долевой собственности, требуют личного участия всех собственников.

Впрочем, существует еще один вариант: все сособственники дают согласие на совершение сделки одним из них, согласие обязательно должно быть удостоверено нотариусом.

За исключением нотариальной формы сделки, которую закон требует в отдельных случаях, и соблюдения преимущественного права покупки сделки по продаже квартиры в долевой собственности и обычной квартиры не отличаются.

Но следует помнить: если хотя бы один из сособственников имущества не даст согласия на сделку, покупатель рискует утратить полученное право собственности. Это произойдет, если сделка будет оспорена в судебном порядке — значит, есть риск остаться и без денег, и без недвижимости.

Как продать долю в квартире?

Общедолевая собственность позволяет распродать жилье по частям. То есть собственникам необязательно продавать недвижимость именно целиком — всю и сразу. Допускается продажа половины квартиры или какой-то другой ее доли.

Хотите продать долю на рынке — пожалуйста. Но сначала вы должны предложить ее другим сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки перед другими покупателями.

1. При продаже доли ее владелец обязан уведомить сособственников о том, что предстоит продажа.
2. Также он должен предложить им приобрести свою долю по определенной цене. Предложение должно быть сделано в письменной форме и доставлено заказным письмом с уведомлением о вручении. Это особенно важно, когда владельцы других долей находятся вне зоны доступа или не хотят по каким-то причинам идти на контакт.
3. Прошел месяц, а от сособственников не последовало реакции? Это означает, что они отказались от своего преимущественного права покупки, — можно выставлять долю на продажу, предлагая ее любым другим покупателям.

Цена, по которой вы выставляете свою долю на рынок, не должна быть ниже той цены, которую вы указывали сособственникам в извещении о своем намерении продать долю.

Преимущественное право покупки, установленное пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ, было нарушено? В течение трех месяцев с даты совершения сделки участники общей долевой собственности вправе обратиться в суд и потребовать перевести на себя права и обязанности покупателя по заключенной сделке.

Может возникнуть и другая ситуация: есть несколько сособственников, вы уведомили их о продаже доли, и все они хотят ее купить. Что делать? Вы вправе продать долю в приватизированной квартире любому из них.

Бывают ситуации, когда сособственники не хотят ничего. Они не готовы ни приобретать долю, ни давать отказ. Таких «несогласных» необходимо уведомить о продаже доли в квартире через нотариуса.

Конечно, можно отправить уведомления и почтой России, но есть риск, что такая форма не устроит нотариуса, который впоследствии будет удостоверять сделку по купле-продаже.

Как выкупить долю?

К чему готовиться, если вы решили купить долю в квартире?

Здесь многое зависит от того, являетесь вы сособственником или нет. Если вы сами владеете частью квартиры, в которой хотите приобрести долю, то всё решается гораздо проще. Уведомлять других собственников не нужно.

После того как вы договоритесь с сособственником доли о ее продаже за цену, которая устроит и вас, и продавца, можно совершать выкуп доли в приватизированной квартире.

Если же вы посторонний человек и покупаете долю в чужой квартире, то должны соблюдать преимущественное право покупки и другие правила сделок с долями.

Можно ли обойтись без нотариуса?

Законодательство о долевой собственности было изменено в 2016 году. С тех пор договор купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, нужно обязательно заверять у нотариуса.

1. Продать квартиру в долевой собственности можно любому покупателю. После того как он найден и все условия сделки согласованы, готовится договор купли-продажи квартиры.

2. Затем сторонам сделки необходимо выбрать нотариуса по территориальному признаку объекта продажи и со всеми документами на квартиру обратиться к нему для согласования даты сделки и озвучивания условий продажи квартиры, о которых вы ранее договорились с покупателем.

Обычно нотариусу для подготовки договора купли-продажи и проверки легитимности представленных документов на квартиру, а также продавца и покупателя на банкротство необходимо до пяти дней. Это стоит учитывать при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности.

3. В назначенное время стороны приезжают к нотариусу для заключения договора купли-продажи и после нотариального удостоверения самостоятельно сдают документы через МФЦ в Росреестр на регистрацию перехода права собственности.

Другой вариант — воспользоваться электронной регистрацией у нотариуса: нотариус сам через электронные сервисы направит документы на регистрацию в Росреестр. После получения информации из Росреестра о регистрации перехода права он подготовит документ, подтверждающий, что состоялась регистрация права.

Как организовать выкуп незначительной доли?

С общедолевой собственностью связаны некоторые криминальные истории. Особенно опасны так называемые микродоли, когда сособственнику достается всего несколько квадратных метров.

Бывает, что незначительная доля возникает из-за стечения обстоятельств. Например, семья из 10 человек приватизировала квартиру, каждому досталось по 1/10 доли. Или квартира получена в наследство, ее поделили между наследниками — кому-то досталась незначительная доля.

Если отношения родственников или бывших супругов настолько испортились, что они не смогли мирно договориться о продаже или выкупе долей в общем имуществе, квартиру распродают по частям. Иногда доли продают специально, чтобы насолить бывшему члену семьи. По этой причине возникают «резиновые» квартиры, а иногда случаются рейдерские захваты недвижимости.

Обычно под незначительной долей квартиры подразумевается не более 1/4 жилья. Такая доля не может быть выделена в отдельную комнату, проживать на подобной жилплощади изолированно у сособственника нет возможности.

Нередко в таких ситуациях возникает вопрос о выкупе незначительной доли другими участниками общедолевой собственности. Если собственник незначительной доли отказывается продать ее своим сособственникам, те могут обратиться в суд, а суд вправе принять решение о принудительной выплате компенсации за нее.

То есть собственники с преобладающими долями в некоторых случаях могут выкупить микродолю даже без согласия ее собственника, если суд даст на это разрешение.

Как продать свою долю, если дом с участком находится в общедолевой собственности?

Долевое владение домом означает, что кроме жилья у вас в собственности есть еще и участок. Это отчасти усложняет операции с такой недвижимостью. Хотя общие правила для сделок купли-продажи имущества в общей долевой собственности, установленные Гражданским кодексом РФ, действуют и в отношении частных домовладений — земельного участка с расположенным на нем индивидуальным жилым домом.

«И жилой дом, и земельный участок являются самостоятельными объектами недвижимости: каждый из них поставлен на кадастровый учет, каждому присвоен уникальный номер, право собственности заявителя регистрируется в отношении каждого объекта “отдельно” (хотя и по одному заявлению). Поэтому для продажи доли в праве собственности и на земельный участок, и на жилой дом необходимо получить отказ всех сособственников в отношении каждого из объектов, подлежащих продаже и находящихся в общей долевой собственности».

Павел Остапчук, младший юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»

Распродажа домовладения по долям обычно невыгодна: при продаже доли нужно учитывать, что продавец теряет 25–30% стоимости, чем если бы объект продавался целиком и продавец забирал бы свою часть денег, полученных от продажи.

Пример: продается половина дома и половина земельного участка. Если бы домовладение выставили на рынок целиком, за него можно было бы выручить 8 млн рублей, а при продаже доли продавец сможет получить примерно 2,9–3 млн рублей.

Но если есть возможность сделать выдел доли в натуре, организовать отдельный вход в дом и размежевать участок так, чтобы каждый владелец мог пользоваться своей частью земли и дома, в этом случае долевая собственность практически не будет влиять на стоимость (то есть за половину домовладения продавец получит положенные ему 4 млн рублей).

Если соблюдать все правила и внимательно относиться к оформлению документов, не должно возникнуть особых проблем с куплей-продажей доли или квартиры в долевой собственности. Но нарушение закона чревато самыми негативными последствиями, вплоть до отмены совершенной сделки.

Редакция благодарит за помощь в создании материала Юлию Антясову, руководителя офиса «Новогиреево» компании «Миэль – Сеть офисов недвижимости», Юлию Дымову, директора офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet, Елену Мищенко, руководителя департамента городской недвижимости «НДВ – Супермаркет Недвижимости», Павла Остапчука, младшего юриста практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры».

Хочу продать долю в квартире, а сестра против

Нам с сестрой досталась по наследству квартира от мамы. Доли в ней распределены пополам. Я хочу продать эту квартиру, а сестра возражает.

Выкупить мою долю она тоже не может: нет денег.

И что мне теперь с этой долей делать?

Ольга, юридически это простой вопрос. Хотите продать — продавайте. У сестры есть преимущественное право покупки вашей доли.

Но если она покупать не хочет, то запретить вам ее продать не может.

Другое дело, что отношения с сестрой вы таким образом серьезно испортите. Так что сразу рекомендуем вам прочитать нашу старую статью «Как говорить с близкими о деньгах». Сложно посоветовать что-то еще, кроме как попробовать договориться с сестрой и найти компромисс.

Остальные юридические нюансы я разберу в этом ответе.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах

Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте каждую неделю. Бесплатно
Подписаться

Ваша почта будет в безопасности. Детали — в политике конфиденциальности

Что такое преимущественное право покупки

Вы, как собственник доли, вправе распоряжаться ей так, как хотите. Захотите — продавайте, был бы покупатель. Единственное ограничение, которое на вас накладывает закон: вы обязаны предложить купить долю другому собственнику квартиры, перед тем как продать ее третьему лицу. Это называется преимущественным правом покупки.

Собственник или собственники других долей должны иметь приоритетную возможность получить в собственность весь объект.

Недвижимость крайне трудно, а порой вообще невозможно делить на доли. Если доля слишком маленькая, начинаются суды и споры, кому какая комната принадлежит. Все это портит жизнь владельцам.

Поэтому в законе предусмотрено, что в первую очередь нужно думать о том, как сделать недвижимость единой. Если другие владельцы не хотят или не могут приобрести недостающие до целой доли, их можно продать другим людям.

Теоретически преимущественное право можно обойти. Например, если использовать схему с дарением своей доли. Поскольку дарение не надо согласовывать с другими собственниками, долю можно подарить любому человеку.

О том, как обходят преимущественные права хитрые риелторы при продаже долей в коммунальных квартирах, можно почитать в другой нашей статье. Но такую сделку могут оспорить, и я не рекомендовал бы всерьез рассматривать такой вариант.

Вы можете попробовать обойти правила о преимущественном праве, но в законе прописаны различные механизмы оспаривания таких действий. Например, владелец другой доли, если вы нарушили его права, в течение трех месяцев с момента продажи вашей доли вправе обратиться в суд и потребовать перевести обязанности покупателя на него. То есть заменить того, кому вы продали, в сделке собой и стать владельцем доли.

Даже если в течение трех месяцев он не успел, у него есть еще целый год, чтобы обратиться в суд и потребовать признать сделку недействительной или ничтожной. После чего вам придется возвращать деньги, которые вы, возможно, уже потратили, покупателю. А ему — возвращать вам долю.

Как правильно оформить продажу, чтобы ее нельзя было оспорить

По закону вы должны предложить сестре купить вашу долю именно по той цене, по которой потом хотите продать. Нельзя предложить преимущественному покупателю цену выше, а потом продать дешевле.

Но так как вы близкие люди и можете сесть и спокойно все обсудить, есть возможность договориться о разных вариантах.

Но есть нюансы. Если собственник доли должен денег, например банку, то банк вправе обратить взыскание на долю. Если долю невозможно выделить в натуре, банк может потребовать ее продать. При этом преимущественное право покупки за другими собственниками сохраняется. Если они не готовы выкупить, то доля продается на публичных торгах.

В этом случае правило о том, что цена для всех одинаковая, перестает действовать. Поэтому с торгов доля может уйти значительно дешевле.

Если сестра не против

Сестра может подписать отказ от преимущественного права покупки, если она не против вашей продажи в целом. Можете за это предложить ей согласовать с ней кандидатуру покупателя.

Заверить ее отказ нужно обязательно у нотариуса. Это стоит около 2000 ₽, из которых 500 ₽ — это госпошлина, 1500 ₽ — услуги нотариуса. Цены на услуги нотариусов могут отличаться в разных регионах.

Если сестра против

В случае если сестра добровольно не отказывается от преимущественного права, нужно уведомить ее о намерении продать долю. Можно действовать несколькими способами.

Написать уведомление самостоятельно, указать в нем цену, по которой вы намерены продать долю, и предложить дать ответ в течение 30 дней. Можно отдельно отметить, что если письменного ответа не последует, то через 30 дней будет считаться, что сестра отказалась от своих прав преимущественной покупки.

Если она согласна расписаться на этом уведомлении, что она получила его лично, это самый дешевый и быстрый вариант для вас. Сестра ставит подпись, дату и пишет примерно такой текст: «Уведомление получено мной лично».

Отправить телеграмму. Если лично договориться не получилось, можно отправить телеграмму с уведомлением о вручении или ценное письмо с описью вложения. Отправить его необходимо по месту регистрации сестры.

Это нужно, чтобы в случае спора гарантированно доказать, что вы предприняли все необходимые действия и уведомили сестру как преимущественного покупателя.

Если с телеграммой все просто, к письму есть определенные требования. В законе они не описаны, но на практике суд может потребовать доказать, что в письме лежало именно уведомление, а не пустой лист. Поэтому в описи вложения надо не просто указать, что вы отправляете уведомление о продаже квартиры, но полностью переписать весь текст письма.

Через нотариуса. Это необязательно, но если вы, например, собираетесь продавать свою долю покупателю с ипотекой, банк может потребовать нотариального уведомления. Так меньше рисков оспорить его в суде.

Вы обращаетесь к нотариусу, он высылает уведомление, и в течение месяца вы ждете ответа.

Вариантов возможно несколько. Сестра может ответить, что согласна или не согласна купить долю. Может вообще не получить письмо — это тоже форма ответа: молчание означает согласие или молчаливый акцепт.

Если ничего не происходит, нотариус выдает свидетельство, что вы предприняли все попытки соблюсти право преимущественной покупки.

Из всех вариантов это самый дорогой — примерно 5000 ₽ за все действия, включая свидетельство на гербовой бумаге.

Уведомление в личном кабинете на сайте Росреестра. Доступ к нему можно получить через госуслуги. Но этот способ можно использовать, только если число собственников других долей больше 20.

Так бывает, например, при продаже машино-места в паркинге — то есть доли в праве общей долевой собственности, которая в натуре не выделена.

Как поступить дальше

Когда у вас на руках будет отказ от преимущественного права или свидетельство от нотариуса о соблюдении преимущественных прав, можно продавать долю в квартире кому угодно. Согласие сестры не нужно. Насколько это будет комфортно с точки зрения семейных отношений, решать вам.

Кроме того, сестре стоит попробовать пояснить один тонкий момент. Если вы продадите долю чужим людям, ее, скорее всего, ждет суд: придется разбираться с новым собственником и определять порядок пользования квартирой. Это время, деньги и большие проблемы, потому что потом ей будет сложнее продать свою долю.

Пока вы владеете квартирой вместе, договориться гораздо проще и выгоднее.

Вы можете попробовать найти компромисс. Можно сдавать квартиру внаем или предложить сестре взять кредит, чтобы выкупить вашу долю. Или вы возьмете кредит и купите ее долю, а потом продадите квартиру целиком и закроете кредит.

Для вас это будет выгоднее, чем продавать долю.

Что можно сделать, если бы вы владели незначительной долей

Законных способов принудить сестру к покупке вашей доли нет. Теоретически такое возможно, если бы у вас была маленькая доля, например меньше 1 /4. Или если бы у сестры была доля меньше 1 /4, вы могли бы выкупить ее принудительно, а потом продать всю квартиру целиком.

Речь идет о том, что владелец незначительной доли в реальности не может фактически пользоваться квартирой. 1 /4 доли в однокомнатной квартире может, например, составлять 3—4 м² . Пользоваться ими для личных нужд невозможно.

С сентября 2022 года введен запрет на создание микродолей в квартире. Нельзя заключать сделки, в результате которых в общей долевой собственности возникнут доли менее 6 м² на одного собственника. Продать такую долю можно только собственнику, у которого уже есть доля в праве, если в сумме после приобретения доля будет больше 6 м².

А если договориться с другим собственником не удалось — остается только обратиться в суд. Он может признать долю в недвижимости незначительной и обязать других собственников принудительно выкупить ее по рыночной стоимости.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Задать вопрос

Всё ок, только забыли написать, что цена 1/2 доли квартиры не равна цене половине суммы от продажи всей квартиры. По факту, эту цену можно делить на 2. Т.е. если квартира стоит 2 млн, то 1/2 доля не стоит 1 млн, а стоит где-то 500 тыс.

Лудший, можно поподробней об этом?

Галина, а что поподробней? не один дурак не купит 1/2 квартиры по рыночной цене, ибо больше судов и геморроя, покупают ушлые дельцы, за копейки, зато потом еще сестрица взвоет, что сама не продала

Inna, Не всегда так. Коммуналки в обычных квартирах хоть и редкое, но довольно обычное решение. Часто продаются, часто покупаются. Но правда это не однокомнатные квартиры конечно

Галина, а кому нужна доля? Задайтесь вопросом, кто захочет быть покупателем 1/2 доли по цене половины квартиры? Смысл для покупателя какой?

Когда вы покупаете комнату в коммуналке за 500 тыс, это совсем не означает, что двухкомнатная квартира будет стоить 1 млн. То есть, продавая долю, а не всю квартиру, не рассчитывайте получить сумму 1/2 от рыночной цены квартиры. Проконсультируйтесь у риэлтора, все станет ясно.

SGN, сдать долю можно при согласии сособственников. Необходимо оформить договор аренды в налоговой инспекции. Даже для временной регистрации необходимо согласие владельцев других долей. Ну и разделить коммунальные платежи.

Не все так просто.

Лариса, Это по закону а сдают обычно никого не спрашивая с выселением потом будут явные проблемы и жить в месте вряд ли кто будет

SGN, абсолютно невозможные, неосуществимые «советы» даёте! — правильно выше Лариса уже написала, что невозможно ни в каком виде распоряжаться ДОЛЕВОЙ собственностью БЕЗ СОГЛАСИЯ ВСЕХ сособственников! Ни о какой аренде, пользовании, любом вселении на долевую ж/площадь посторонних граждан речи быть не может! Дарение без согласия — это пожалуйста.

Продавать всю квартиру и потом поделить деньги согласно долям — выгоднее. Другое дело, если сестра там живёт, съезжать не хочет и считает что вправе просто запретить продажу.

Елена, похоже, сестра вообще не понимает, что вторая доля может быть продана и с ней будут жить чужие люди. Она искренне считает, что если вторая владелица не живёт, то буду жить одна во всей квартире, и все ок.

Margarita, да, таких много. Считающих что без их разрешения с квартирой ничего не сделать

Margarita, с чего вы взяли, что сестра, которая не хочет продавать всю кв. в ней живёт. 😳

причём продают обычно цыганам или профессионалам, которые потом дожимают оставшегося и выкупают всё за смищьные деньги )))
Квартирный вопрос испортил однако )))

А чем отличается от статьи где было два брата?)

Alexander, полом сестер)

«Поэтому в описи вложения надо не просто указать, что вы отправляете уведомление о продаже квартиры, но полностью переписать весь текст письма.»- . Весь текст ? Вы правильно написали ? А если написано просто — извещение о том то том то ? Этого разве не достаточно ?

Владимир, проще копировать вставить, чем потом доказывать. Не от руки же писать.

Подарите, фиктивно. Для дарения согласия не надо, просто договоритесь с покупателем. А ещё долю можно в счёт погашения долгов отдать, сначала оформите договор о займе денег, потом долей его гасите, тоже никаких согласий не надо.

Loreen, Предположим фиктивное дарение. Своему родственнику дарить не станет. Смысла нет. Значит предполагаемому покупателю со стороны, который помимо пукупки доли, так же обязан будет заплатить налог, который рассчитывается по рыночной стоимости жилплощади.

Мне кажется, не много покупателей найдется.

«Законных способов принудить сестру к покупке вашей доли нет. Теоретически такое возможно, если бы у вас была маленькая доля, например меньше ¼.» А можно поподробнее, какие есть способы принудить владельца большей доли к покупке? Через суд?

Например, если есть 1/8 в трехкомнатной квартире.

Эксперт Т—Ж

Dmitry, нельзя заставить других людей что-то у вас купить.

Вот такой случай : у двух собственников по 1/2 доли в трешке. Один собственник обратился в суд для установления порядка пользования — ему 1 комнату или ему 2 комнаты . Суды 1 и 2 отказали определить порядок пользования . При этом Ответчик планирует продать свою 1/2 доли по завышенной цен — специально, чтобы продать ее квартирным рейдерам ( сам заявил).
Истец специально заявил в порядок пользования 2 комнаты — ему отказали, даже когда в суде обе стороны заявили, что разногласий по двум комнатам , которые каждый из них занимает нет, а в третьей каждый занимает по 1/2 . Теперь продать квартиру еще сложнее так как те же судьи будут рассматривать заявление в той же ситуации но с новым собственником.При этом истец не проживает и ему все равно кто заедет. Истец , возможно выкупил бы вторую долю, если бы она не была завышена в два раза и ему бы не угрожали рейдерами. Ответчик высылал письмо через нотариуса и там действительно было два пустых листа.

Истец написал об этом письмо нотариусу и тот повторил отправление , но уже с описью вложения. В описи вложения не было полного текста, только типа содержания письма » уведомление о продаже доли» .

Как продать долю в квартире

Когда квартира поделена на доли, продажа затрудняется. Появляются юридические тонкости и последовательность действий, которую нужно соблюдать. Подробнее о нюансах расскажем в статье.

• Как определить долю в квартире
• Уведомите о желании пpoдaть дoлю дpyгиx coбcтвeнникoв
• Как продать долю в ипотечной квартире
• Как продать долю, если oдин из coбcтвeнникoв нecoвepшeннoлeтний
• Нотариальное заверение договора купли-продажи доли

Как продать долю в квартире, мы разберем на примере Анны. Анна прожила с супругом 5 лет. За это время у них родился сын, и семья купила трехкомнатную квартиру.

К сожалению, отношения супругов не сложились, и девушка решила продать свою часть.

Как определить долю в квартире

• имена сособственников,
• кадастровый номер,
• общую площадь,
• жилую площадь,
• находится ли квартира в залоге или нет.

Можно ли продать долю в квартире? Сособственники могут использовать свою часть как хотят: жить в одном пространстве, даже если не знают друг друга, или при желании продать свою часть.

Далее мы рассмотрим, как это сделать, чтобы сделка прошла законно.

Не секрет, что купить новое жилье быстрее всего в ипотеку. Для семей с детьми государство предлагает особые условия с низкими ставками.

В Совкомбанке квартиры на первичном и вторичном рынке для семей с детьми доступны от 4,09% с господдержкой.

Уведомите о желании пpoдaть дoлю дpyгиx coбcтвeнникoв

При продаже доли в квартире есть определенные правила, которые нужно соблюдать.

Касаются они, в первую очередь, отношений между сособственниками. Согласитесь, если один решит продать свою часть, не уведомив об этом остальных, выйдет некрасиво. Никто не хочет делить дом с незнакомцами без своего разрешения.

Анна тяжело рассталась с супругом, они не общаются и живут в разных городах. Чтобы продать свою долю и сына, ей нужно предупредить об этом мужа.

Муж может разрешить продавать доли кому-то, или решит выкупить их сам, чтобы стать единственным владельцем жилья. Такая «привилегия» принятия решения для других собственников называется преимущественным правом покупки.

Важно: цена продажи для всех должна быть одинаковой. Нельзя завысить ее для сособственника, а потом продать дешевле.

Итак, разберем пошагово действия Анны.

• Прежде чем отправлять извещение о том, что она хочет продать долю в квартире, ей стоит определить стоимость своей части и обсудить с мужем продажу. Это позволит выбрать оптимальную цену и понять планы супруга на квартиру.
• Затем нужно отправить извещение сособственникам. Хорошо, что в случае Анны это только муж (как быть с ребенком – разберем отдельно). Если бы собственников было больше, пришлось бы отправлять документ каждому отдельно.

Как отправить извещение о намерении продажи:

• передать лично из рук в руки;
• отправить почтой в виде заказного письма или телеграммы;
• через нотариуса.

Во всех случаях нужно подтвердить отправку и получение извещения. Анна отправила мужу телеграмму, сделала ее копию и копию уведомления о вручении.

Если отправить письмо по неверному адресу, оно вернется. Тогда придется уточнить адрес регистрации и отправить письмо снова. Но если письмо не вернулось, считается, что адресат его получил.

Важно: извещение нужно отправлять, только если долю продают третьим лицам. Если продают самим собственникам – то нет.

• Месяц после отправки – контрольная дата для действий со стороны мужа. Если он хочет выкупить все сам, то должен уложиться в этот срок.

Если условия покупки не устраивают супруга или он не отвечает на сообщение, действие права преимущественной покупки перестает действовать. Анна может продать свою часть кому захочет.

• Если нет времени тянуть целый месяц, можно взять ситуацию в свои руки. Для этого нужно не ждать ответа, а самим собрать письменный отказ, заверенный нотариусом. Отказы понадобятся от всех сособственников.

Как продать долю в ипотечной квартире

Из-за того, что Анна с супругом купили квартиру в ипотеку, продажа затрудняется – разрешение нужно получить еще и от банка.

Загвоздка в том, что при ипотеке квартира становится залогом и защищает банк от нерадивых должников. Если человек перестанет платить и никакие уговоры не вернут его на путь истинный, финансовая организация будет вынуждена продать залог, чтобы покрыть долг.

Поэтому банки рассматривают каждую ситуацию в индивидуальном порядке.

• Если ипотека оформлена недавно, могут предложить оформить договор на нового собственника.
• Если почти выплачена, а клиент показал себя добросовестным плательщиком и не допускал просрочек, обременение могут снять.

Важно: продать долю меньше установленного минимума нельзя. В Москве он составляет 10 м², в регионах – 12 м²

Как продать долю, если oдин из coбcтвeнникoв нecoвepшeннoлeтний

Одним из сособственников значится сын Анны. Рассмотрим момент продажи для несовершеннолетних подробнее.

Чтобы продать часть квартиры, которая принадлежит ребенку, Анне нужно получить разрешение на сделку от органа опеки. Для этого ей и мужу, как законным представителям, нужно написать заявление. Если бы ребенку было более 14 лет, то и ему тоже.

В заявлении пишут о планах на продажу, обещают соблюдать интересы ребенка и обеспечить его жильем не хуже имеющегося.

Вердикт выносят в течение 15 дней. Если органы опеки решат, что условия станут хуже, то могут и отказать.

Чтобы в новом доме было комфортно всем, мало купить жилье – нужен хороший ремонт. Для разных покупок – от шпаклевки до коврика в ванную – удобно использовать рассрочку с картой «Халва».

Затраты на стройматериалы при ремонте всегда довольно значительны. Но есть отличный способ снизить нагрузку на свой кошелек. С картой «Халва» вы можете приобретать любые товары в магазинах для ремонта — партнерах Халвы — в беспроцентную рассрочку на срок до 24 месяцев.

Кроме того, с Халвой вы сможете взять потребительский кредит на любые нужды.

Нотариальное заверение договора купли-продажи доли

Итак, Анна решила вопрос продажи с мужем и ребенком, нашла покупателя. Теперь ей нужно собрать документы, составить верный договор купли-продажи (ДКП) и заверить его у нотариуса.

Услуга не бесплатная, чтобы заверить ДКП, нужно оплатить от 300 рублей до 20 тысяч, а точнее – пол процента от суммы договора.

Нотариус может не только заверить ДКП, но и помочь его составить, подсказать, какие документы нужны. За дополнительные услуги платят отдельно, но пользуются ими только по своему желанию.

Обращение к нотариусу – не прихоть, а требование закона. Оно позволяет защитить всех участников и обеспечивает юридическую чистоту сделки.

В каких случаях не нужно обращаться к нотариусу:

• при изъятии для нужд государства;
• при продаже в рамках реновации в Москве;
• при продаже сразу всех долей по одной сделке.

Анна не готова вникать в правовые и юридические тонкости. Ей проще заплатить нотариусу и быть уверенной, что все оформлено верно. Тем не менее важно знать хотя бы основные пункты ДКП:

• данные продавца и покупателя;
• предмет договора;
• цену договора и порядок расчетов;
• список оставшихся собственников;
• дату и подписи сторон.

На нотариуса надейся, а сам не плошай! Внесенные им данные обязательно нужно перепроверить, ведь фактор человеческой ошибки никто не отменял.

В первый раз Анна невнимательно просмотрела договор и не проглядела опечатку в площади квартиры. На следующем этапе Росреестр заметил это и отказал ей в сделке. Пришлось составлять договор заново.

Регистрация дoгoвopa купли-продaжи в Pocpeecтpe

После того, как договор купли-продажи подписан, нужно закрепить за новым владельцем право на его долю.

Требование заверять ДКП у нотариуса облегчает этот этап. Потому что, помимо удостоверения документов, он должен самостоятельно передать их и заявление в Росреестр.

А тот, кто хочет взять инициативу в свои руки, может провести регистрацию по старинке и передать заявление сам.

В результате вы получите на руки выписку с подтверждением права собственности.

Подробно о том, как получить выписку из ЕГРН, мы рассказывали в этой статье .

Как продать долю в квартире

Долевая собственность чаще всего возникает при совместной покупке жилья и при распределении наследства или выделении. Рано или поздно перед собственниками может встать вопрос о том, как продать долю в квартире. Предлагаем пошаговую инструкцию с подробным описанием всего алгоритма от подготовки документов до получения денег.

Что нужно сделать прежде, чем продать долю

1. Определение самой доли совладельца.
2. Оформление договоренности с совладельцами или совладельцем квартиры.
3. Подготовка документов для оформления договора куплю-продажи.
4. Подписание и нотариальное заверение договора купли-продажи.
5. Государственная регистрация сделки.
6. Уплата НДФЛ от доходов с продажи доли квартиры.

Каждый из этапов процедуры, как продать долю в квартире, имеет свои законодательные особенности. Дальше рассмотрим подробности подготовки и реализации процесса продажи части жилого помещения.

Как определить долю в квартире?

Большинство собственников частей общей жилплощади даже не задумываются о том, что законодательно их доли в большинстве случаев не пригодны к продаже и покупке. Прежде чем продать долю, ее сначала нужно четко определить. В юридической практике существует два типа определения доли недвижимости:

1. Натуральная доля – это реальный объект, часть недвижимости, которую можно определить отдельно. Например, одна комната в квартире с выделенной и четко определенной в квадратных метрах площадью.
2. Идеальная доля – это часть квартиры, не заданная квадратными метрами, а определенная соотношением от общей площади. Например, доля 1/3 от общей площади – это не какой-то отдельно выделенный объект, а именно третья часть от общей собственности без выделения отдельной части натурального имущества.

Решая задачу, как продать долю в квартире, совладелец жилья обязательно должен определить, какова его часть имущества. Для решения этого вопроса есть два пути:

1. Договориться и заключить соглашение с остальными собственниками или вторым совладельцем квартиры.
2. Подать исковое заявление в суд, чтобы в ходе судебного разбирательства была определена доля продавца в общей собственности.

Эти виды процедур определения доли в квартире установлены ст. 252 ГК РФ. Если совладельцы приходят к общему решению, необходимо зарегистрировать договор в Росреестре, после чего на каждого собственника общей недвижимости оформляется отдельный кадастровый паспорт.

Если владельцы не приходят к общему соглашению, придется подавать в суд для определения доли каждого из совладельцев. Для подачи искового заявления понадобятся такие бумаги:

• Документы, устанавливающие права каждого из совладельцев квартиры. В зависимости от конкретных обстоятельств к ним относятся – договор купли-продажи, завещание, договор о приватизации.
• Документ, подтверждающий права собственников. В выписке из ЕГРН указываются имена и права каждого из совладельцев недвижимости.

Внимание! В выписках ЕГРН, сформированных с 1 марта 2024 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников.

• Технические документы на квартиру. К ним относятся кадастровый паспорт, технический план БТИ, акты перепланировки (если такие были) и другие бумаги в зависимости от характеристик жилья.
• Исковое заявление о выделении доли в квартире, находящейся в совместной собственности. Как правило, иск подается от лица, заинтересованного в продаже части квартиры. Ответчиками в таком случае выступают другие собственники обозначенной квартиры.

Статистика судебной практики показывает, что суд чаще всего встает на сторону истца и выделяет натуральную долю в размере комнаты или площади. Исключение составляет разбирательство, касающееся однокомнатной квартиры, в таком случае выделить натуральную долю невозможно, так как в ней только одна жилая комната. В таком случае квартира делится на всех дольщиков по площади.

Например, квартира в 40 кв. м делится в равных долях между двумя совладельцами по 20 кв. м каждому.

Можно ли продать долю в квартире постороннему покупателю

Вопрос о том, кому можно продать долю в квартире, является весьма актуальным. Этот факт обусловлен законодательными аспектами – совладельцы общей недвижимости имею преимущественное право покупки продаваемой доли. Чтобы соблюсти закон, при продаже долевой собственности жилья сначала необходимо уведомить совладельцев об этом намерении.

Для этого необходимо подготовить извещение о намерении продать долю в общей собственности в письменном виде. Документ составляет по шаблону, в нем обязательно нужно указать такие факторы:

• полное название объекта;
• предполагаемая цена продажа доли в праве на помещение ;
• порядок расчетов;
• сроки продажи и передачи имущества.

Извещение составляется для каждого из совладельцев, плюс один экземпляр для продавца доли. На собственном экземпляре каждый и дольщиков должен расписаться в подтверждение получения уведомления.

Документ можно передать совладельцам лично в руки, отправить по почте заказным письмом, передать через нотариуса. На принятие решения о покупке или отказе от приобретения предложенной доли у собственников есть ровно один месяц с момента получения уведомления.

Если ни один совладелец не выразил желания, купить долю, ее можно выставлять на продажу посторонним покупателям. Когда доля по предварительному соглашению продается одному из собственников жилья, уведомления можно не составлять, так как преимущественное право покупки соблюдается.

Если еще до того, как продать долю в квартире, все собственники отказались от ее приобретения, можно не ждать месяц. Необходимо зафиксировать факт отказа письменно с личной подписью от каждого совладельца. Эта процедура не является обязательной.

Однако при заключении сделки купли-продажи нотариус может отказаться подтверждать договор, поэтому отказные лучше подготовить.

Оформление договора купли-продажи доли квартиры

Независимо от того, кому вы решили продать долю в квартире, – совладельцу или постороннему покупателю, – необходимо соблюсти нюансы составления договора. При совершении такой сделки нужно учитывать такие факторы:

1. В договоре купли-продажи доли квартиры обязательно должны быть указаны детали – информация о всех собственниках, подробное описание квартиры, стоимость, права совладельцев.
2. Договор необходимо заверить нотариально, а также оформить акт передачи доли квартиры новому владельцу.
3. Заплатить госпошлину за регистрацию сделки. В 2020 году размер пошлины составляет 2000 рублей. Квитанцию об оплате необходимо приложить к документам на регистрацию.
4. Сделка регистрируется, права нового владельца вносятся в Росреестр. Подать документы на перерегистрацию можно в одно из отделений Росреестра или через МФЦ.

Нельзя продать долю в квартире, если недвижимость находится под обременением, то есть, под невыплаченной ипотекой или в залоге. Если одним из совладельцев жилья является несовершеннолетний, процедура продажи усложняется – необходимо согласие официального представителя (родителя, опекуна) и органов опеки и попечительства. Если заключить договор-купли продажи без согласия органов опеки, сделка может быть расторгнута в суде.

За сколько можно продать долю в квартире

Продажная стоимость доли может отличаться от заявленной ранее в извещении совладельцам. Она зависит от нескольких факторов:

• размер и вид доли – натуральная доля ценится выше;
• региональных цен на жилье — чем выше цена квартиры, тем дороже и ее части;
• места расположения – по определению есть более и менее востребованные районы;
• состояние квартиры – относительный показатель, но иногда учитывается.

Некоторые совладельцы квартиры, решая вопрос, за сколько можно продать долю в квартире, ошибочно полагают, что достаточно просто высчитать соответствующую часть от общей стоимости. Однако это неверно. Специалисты по недвижимости рекомендуют учитывать коэффициент понижения, который начисляется с учетом конкретных факторов. При этом учитываются такие аспекты:

1. Количество дольщиков. Чем меньше совладельцев, тем выше стоимость каждой доли.
2. Количество зарегистрированных в квартире и реально проживающих человек. Чем больше жильцов, тем ниже стоимость.
3. Наличие среди собственников несовершеннолетних. Этот фактор снижает цену доли, так как такое обстоятельство затрудняет процедуру размена или продажи квартиры.

Продать долю, исходя от реальной стоимости квартиры, практически нереально. В зависимости от конкретных обстоятельств берутся различные алгоритмы расчета цены. В договоре купли-продаже необходимо указать, каким образом рассчитывалась стоимость доли – от общей стоимости квартиры, от цены квадратного метра.

Наиболее удобно и выгодно продавать натуральную долю в четко обозначенном виде – одна комната определенной площади.

Как продать долю в квартире: условия и особенности сделки, пошаговая инструкция

В 2020 году были приняты поправки в закон о долевой собственности. Теперь вы сможете продать долю в квартире, только когда ее метраж соответствует установленной норме, но не менее 8 кв. м. Норматив определяют местные муниципалитеты.

Разберемся, что такое доля в квартире, как ее продать, какие условия нужно соблюсти для успешной сделки.

Что такое доля в квартире и как стать ее владельцем

Долевая собственность в квартире появляется при разделе одного объекта недвижимости между собственниками. Каждый из них получает определенную долю.

Варианты получения доли:

В наследство

Часто долю в квартире или доме получают в наследство, когда имущественные права распределяются между несколькими людьми. К примеру, после умершего родственника вам и другим наследникам достается по определенной части жилья.

От родителей

Собственник недвижимости вправе еще при жизни выделить доли в квартире своим детям. К примеру, вы покупаете жилье в ипотеку с использованием материнского капитала. Доли распределяются на всех членов семьи.

Минимальный размер доли устанавливают местные власти региона.

В браке или после развода

По закону недвижимость, купленная в браке, находится в совместной собственности, которая не подразумевает выделение определенных долей. Супруги вправе не только при разводе, но и в браке разделить квартиру на доли. Это упростит сделку купли-продажи, если вы решите продать часть квартиры.

При совместной покупке

Снимать квартиру и копить на собственное жилье все труднее. Поэтому многие россияне решаются на покупку недвижимости в складчину. То есть вы с родственниками или близкими друзьями собираете необходимую сумму и покупаете квартиру, в которой каждому собственнику выделяется доля.

Какие бывают доли

Законом определены два вида доли в квартире:

• идеальная доля — часть от целой жилплощади, к примеру, 1 /₃ или 1 /₂ квартиры;
• выделенная доля — в натуральном выражении, к примеру, одна комната или 25 кв. м.

Покупателю удобнее приобрести выделенную долю, когда он покупает отдельную комнату, которой не смогут пользоваться другие собственники. Поэтому такую часть квартиры вы продадите быстрее и выгоднее.

Есть несколько вариантов отправки уведомления: почтой, через нотариуса, вручить лично. Если вы решили воспользоваться услугами Почты России, то отправляйте документ заказным письмом с уведомлением о получении. Обязательно сохраните квитанцию об отправке письма.

При личной передаче извещения другому владельцу сделайте себе копию и попросите получателя поставить на документе подпись и дату. Если вы поручили отправку уведомления нотариусу, то нужно взять у него аналогичные свидетельства.

У долевых собственников есть месяц со дня получения извещения, чтобы выкупить вашу долю или отказаться от покупки. Отказ необходимо оформить письменно. Этот документ потребуется для оформления договора купли-продажи с третьим лицом, иначе вашу сделку не зарегистрируют.

Что будет, если вы не отправите извещение

Если вы продали свою долю третьему лицу, но не отправили извещение и не получили отказ от других собственников, то любой из них может подать иск о переводе на себя прав и обязанностей покупателя доли.

Для обращения в суд у ваших долевых совладельцев есть три месяца. Если судебные органы удовлетворят иск, то ваша доля перейдет к истцу. Он должен будет заплатить за нее столько же, сколько заплатил первоначальный покупатель.

Долевой собственник вправе обратиться с иском в случаях:

• если в извещении вы указали цену выше, чем продали в итоге;
• вы продали долю не через месяц после получения собственниками уведомления, а раньше;
• один из владельцев доли согласился купить вашу часть жилья, а вы все равно продали ее третьему лицу.

Оформление купли-продажи доли через нотариуса

Новые поправки в закон о купле-продаже недвижимости разрешают оформлять договора без участия нотариуса. Но в сделках, связанных с продажей доли, это правило работает только в случае, когда вы и другие собственники продаете свои доли одновременно.

Если только один собственник собирается реализовать свою часть недвижимости, то ему для регистраии сделки придется обратиться в нотариальную контору.

Какие документы нужно подготовить для нотариуса:

• договор купли-продажи доли в квартире;
• паспорт гражданина РФ;
• отказ всех собственников от покупки доли;
• извещения о продаже доли (если нет отказов);
• выписка из ЕГРН;
• технический паспорт на квартиру;
• разрешение супруга/супруги (если доля получена в браке);
• разрешение органов опеки (если доля принадлежит несовершеннолетнему).

После проверки документов сотрудником нотариальной конторы продавец и покупатель подписывают договор. Нотариус заверяет документы и отправляет их на регистрацию в Росреестр.

Внимание! С 1 февраля 2019 года нотариус сам должен отправить в Росреестр все нотариально заверенные документы вместе с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности. Дополнительных денег за это платить не придется.

Договор купли-продажи доли

Одна из главных позиций договора купли-продажи доли — предмет соглашения. Вы должны прописать характеристики объекта: где находится доля (дом, квартира, участок), ее размер, кадастровый номер.

Какие параметры объекта нужно описать в договоре:

• местонахождение (адрес, этаж, подъезд);
• характеристики дома (тип постройки, этажность и т. д.);
• площадь квартиры;
• количество комнат.

Если ваша доля — это отдельная комната или часть дома, то в ней может находиться имущество, к примеру, мебель и бытовая техника, которые также выставлены на продажу. Укажите это в договоре.

Что еще необходимо указать в договоре:

• Цена — сумма, которую вы ожидаете получить от продажи доли. Она не должна быть ниже стоимости, которую вы казали в извещении, отправленном другим собственникам жилья.
• Условия оплаты — порядок расчетов (наличный или переводом на счет в банке), срок, в течение которого продавец обязан с вами расплатиться, и другие условия, связанные с финансовой стороной соглашения.
• Обременение — обязательства, наложенные на долю. То есть, если ваша часть квартиры находится в залоге или на нее заключен договор ренты, то вы должны указать это в договоре.

Внимание! Если доля находится в ипотеке, то продавать ее можно только с согласия банка, если в договоре не сказано иное.

Прочие условия — обстоятельства сделки, требования продавца и покупателя, которые были ими согласованы. К примеру, вы можете отметить, что расходы по оформлению сделки делятся между сторонами поровну.

Ваши расходы

Продажа доли оформляется через нотариуса, поэтому покупатель и продавец будут нести расходы за нотариальную регистрацию сделки. По закону тариф нотариуса составляет 0,5% от стоимости доли по договору.

Сумма оплаты услуг нотариуса не может быть выше 20 тыс рублей и ниже 300 рублей. Кроме этого, вам придется оплатить государственную пошлину за регистрацию договора в размере 2 тыс. рублей.

Помимо расходов на оформление договора купли-продажи вы обязаны заплатить налог — 13% от стоимости доли. Но вы вправе не платить НДФЛ, если владели долей от пяти и более лет.

Если вы являлись собственником части жилья от трех и более лет, то тоже можете не платить налог, если:

• получили долю в наследство;
• получили долю по договору дарения от родственника;
• приватизировали долю;
• получили долю по договору ренты;
• купили долю до 1 января 2016 года.

Во всех остальных случаях налог платить придется, но законодательство РФ позволяет снизить его сумму, предоставляя право на налоговый вычет 1 млн рублей.

Простыми словами, если вы, к примеру, когда-то получили долю в наследство, а сегодня ее продаете, то можете уменьшить сумму для рассчета налога на 1 млн рублей.

Что важно учесть при купле-продаже доли

Вы вправе продать не всю долю в квартире, а ее часть. Для этого нужно предварительно разделить долю, учитывая нормы, принятые местным муниципалитетом. При этом часть доли не должна быть менее 8 «квадратов».

Разделить на доли можно квартиру, купленную в браке. Тогда вы сможете продать часть жилья в любое время, не дожидаясь развода. Предполагается, что доли будут равными, но этот момент можно оговорить в соглашении.

Объект недвижимости супругов можно разделить по брачному договору. Сделать это вы можете максимально подробно и даже описать, какие предметы мебели принадлежат каждому из супругов.

Продажа доли несовершеннолетнего совершается только с разрешения органов опеки по месту регистрации. Для этого вам нужно обратиться в органы опеки с заявлением и другими документами — их список лучше попросить в самом органе.

Продажа доли в квартире возможна и в случае, если кто-то из долевых собственников против сделки. У несговорчивого соседа по квартире есть два варианта: выкупить у вас долю или пойти в суд и оспорить сделку.

Но в суде он все равно может предъявить только одно требование — перевести на него права и обязанности покупателя по договору. То есть истец должен быть готов выкупить долю.

Пошаговая инструкция

1. Определитесь с ценой и предложите купить свою долю другим владельцам недвижимости. В случае согласия оформляйте сделку купли-продажи доли. Если соседи по квартире не планируют выкупать вашу часть жилья, то отказ нужно оформить письменно у нотариуса.

2. Найдите другого покупателя. Для этого обратитесь к услугам риэлтора или самостоятельно подайте объявление о продаже доли. Это можно сделать через печатные СМИ и интернет ресурсы: Авито, ЦИАН, Mirlvartir.ru и другие базы недвижимости.

3. Выберите нотариуса. Вы можете обратиться к специалисту ближайшей нотариальной конторы или найти нотариуса по отзывам и рекомендациям знакомых. Оценивайте качество его работы, так как тарифы на услуги почти одинаковы во всех нотариальных фирмах.

4. Подготовьте необходимые документы. Их перечень можно получить у нотариуса или на сайте госуслуг. Если вы еще не отправили уведомление о продаже доли другим собственникам, то нотариус может предоставить такую услугу.

Он же оформляет продавцу свидетельство об отправке уведомлений.

5. Нотариус проверяет документы и составляет договор купли-продажи доли в квартире. Обговорите с покупателем условия сделки: цена доли в квартире, способ и срок оплаты и т. д. Если у вас или покупателя есть дополнительные условия, к примеру, вы обязуетесь освободить жилплощадь через две недели после совершения сделки, отметьте это в соглашении.

6. После подписания договора нотариус подает документы на регистрацию в Росреестр. Подача документов — обязанность специалиста нотариальной конторы, то есть вам не нужно дополнительно оплачивать эту услугу. Срок регистрации составит от трех до семи дней.

7. Оплатите госпошлину за регистрацию сделки — 2 тыс. рублей. Если отправкой уведомлений о продаже доли другим владельцам квартиры занимался нотариус, то вам придется оплатить и эту услугу. Обычно нотариальный тариф составляет 2-2, тыс. рублей.

8. Заберите документы у нотариуса после регистрации. Имейте в виду, специалист нотариальной конторы не обязан извещать клиентов о получении документов. Поэтому лучше периодически справляйтесь о готовности по телефону.