Можно ли строить дом на землях сельхозназначения

ЗК РФ Статья 78. Использование земель сельскохозяйственного назначения

С 01.03.2024 в абз. 1 п. 1 ст. 78 вносятся изменения (ФЗ от 13.06.2023 N 244-ФЗ).

См. будущую редакцию.

1. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания мелиоративных защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства):

(в ред. Федеральных законов от 21.07.2005 N 111-ФЗ, от 04.12.2006 N 201-ФЗ, от 02.07.2013 N 148-ФЗ, от 27.12.2019 N 477-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, животноводство, садоводство или огородничество для собственных нужд;

(в ред. Федеральных законов от 28.12.2013 N 446-ФЗ, от 14.07.2022 N 312-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями;

некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями;

опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научных организаций, образовательных организаций, осуществляющих подготовку кадров в области сельского хозяйства, и общеобразовательных организаций;

(в ред. Федерального закона от 02.07.2013 N 185-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйственной деятельности и промыслов.

(в ред. Федерального закона от 27.06.2018 N 164-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Использование земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель, предоставляемых на период осуществления строительства, реконструкции дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, и использование таких земельных участков и (или) земель в целях, указанных в подпунктах 1 и 6 статьи 39.37 настоящего Кодекса, на основании публичного сервитута осуществляется при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель для нужд сельского хозяйства без перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий.

(п. 2 введен Федеральным законом от 21.07.2005 N 111-ФЗ; в ред. Федеральных законов от 03.08.2018 N 341-ФЗ, от 04.08.2023 N 430-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Использование земель сельскохозяйственного назначения допускается для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

(п. 3 введен Федеральным законом от 24.07.2009 N 209-ФЗ; в ред. Федерального закона от 23.06.2016 N 206-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, расположенные на расстоянии не более тридцати километров от границ сельских населенных пунктов, не могут использоваться для целей, не связанных с нуждами сельского хозяйства и сельскохозяйственным производством, за исключением строительства, реконструкции и эксплуатации линейных объектов в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи и осуществления деятельности, предусмотренной пунктом 3 настоящей статьи.

(п. 4 в ред. Федерального закона от 11.06.2021 N 209-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Строительство зданий на землях сельхозназначения

Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 77 «Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения» ЗК РФ «Разрешая предъявленное требование об оспаривании уведомления от 3 декабря 2018 года об отказе в государственной регистрации прав и удовлетворяя данное требование, суды первой и апелляционной инстанций, предварительно проанализировав положения пункта 2 статьи 8, пункта 2 статьи 7, статьи 42, пунктов 1 и 2 статьи 77, пункта 1 статьи 78, статьи 79 Земельного кодекса РФ, подпункта 1 пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», части 6 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ, исходили из того, что на землях сельскохозяйственного назначения возможно строительство зданий, сооружений и строений, необходимых для производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции. При этом для размещения зданий и сооружений для переработки и хранения сельскохозяйственной продукции возможно использовать лишь земельный участок сельскохозяйственного назначения, не являющийся сельскохозяйственными угодьями.»

Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2023 N 16АП-1461/2023 по делу N А22-2866/2022
Требование: О признании незаконным отказа административного органа в выдаче разрешения на строительство животноводческой стоянки.
Решение: Решение первой инстанции отменено. В удовлетворении требования отказано. Указание в части 2 статьи 11 Закона N 74-ФЗ на возможность приобретения земель сельскохозяйственного назначения в целях строительства зданий, строений, сооружений, необходимых для осуществления фермерским хозяйством его деятельности, не исключает необходимость соблюдения правового режима сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, в том числе недопустимость выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота, осуществления их застройки (пункт 1 статьи 79 Земельного кодекса).

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Статья: Правовой режим «дальневосточного гектара»: актуальные проблемы его регламентации и реализации
(Вронская М.В., Кривцова К.Е.)
(«Административное и муниципальное право», 2018, N 11) Например, гражданин желает использовать участок под индивидуальное жилищное строительство, руководствуясь единением принципов земельного законодательства о целевом использовании и видах разрешенного использования [12, ст. 1]. Юридически возможны ему должен быть предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов, но фактически гражданин самостоятельно, руководствуясь географическим расположением координат, образует земельный участок, а в дальнейшем выясняется его сельскохозяйственное назначение, в ч. 2 ст.

77 Земельного кодекса Российской Федерации определен исчерпывающий перечень мероприятий, которые возможны на землях сельскохозяйственного назначения, в содержание которого не входит строительство зданий на территории.

«Комментарий к Федеральному закону от 2 декабря 1990 г. N 395-1 «О банках и банковской деятельности»
(постатейный)
(Алексеева Д.Г., Пешкова (Белогорцева) Х.В., Рождественская Т.Э., Демьянец М.В., Пушкин А.В., Решетина Е.Н., Рябова Е.В., Холкина М.Г., Чернусь Н.Ю., Шпинев Ю.С., Котухов С.А.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022) — предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, предоставленный гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства или огородничества, а также здания, строения, сооружения, находящиеся на данном земельном участке;

Нормативные акты

Федеральный закон от 11.06.2003 N 74-ФЗ
(ред. от 06.12.2021)
«О крестьянском (фермерском) хозяйстве»
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2022) 2. Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления фермерским хозяйством его деятельности, могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий.

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
(ред. от 20.10.2022)
«Об ипотеке (залоге недвижимости)» 6) предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, предоставленный гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства или огородничества, а также здания, строения, сооружения, находящиеся на данном земельном участке;

Правовые ресурсы

• «Горячие» документы
• Кодексы и наиболее востребованные законы
• Обзоры законодательства
  • Федеральное законодательство
  • Региональное законодательство
  • Проекты правовых актов и законодательная деятельность
  • Другие обзоры
  • Календари
  • Формы документов
  • Полезные советы

  Российская газета: В Росреестре разъяснили, можно ли построить дом или дачу на сельхозземлях

  Многие дачные товарищества расположены на землях сельхозназначения. Можно ли на таких землях строить жилье для постоянного проживания?

  Строительство жилых домов на землях сельхозназначения зависит от вида разрешенного использования конкретного земельного участка, пояснили «Российской газете» в Росреестре. Так, если он относится к сельхозугодьям (например, это пашни, сенокосы, пастбища, виноградники), то строительство жилого дома на таком земельном участке не соответствует нормам действующего законодательства.

  При этом федеральным законом от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, в частности, что из земель сельхозназначения могут быть образованы садовые земельные участки, которые предусматривают возведение на них жилых домов. Также строительство жилых домов ранее было разрешено и на дачных земельных участках, которые с января 2019 года в соответствии с данным законом признаны садовыми земельными участками. «Таким образом, если вид разрешенного использования предлагаемого для покупки земельного участка предусматривает ведение дачного хозяйства или дачное строительство, то на таком земельном участке также допускается строительство индивидуального жилого дома», — добавили в ведомстве.

  Перед строительством или покупкой жилого дома в садовом товариществе целесообразно узнать сведения о виде разрешенного использования земельного участка и о категории земель, к которой он отнесен. Это можно сделать через сервис «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online» на сайте Росреестра, а также с помощью Публичной кадастровой карты, указав кадастровый номер (или адрес) земельного участка. Кроме того, можно запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости — это также можно сделать с помощью электронных сервисов Росреестра, на портале госуслуг, на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра» (Федеральной кадастровой палаты) или обратившись в МФЦ.

  Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, влечет наложение административного штрафа, добавили в ведомстве.

  В Кадастровой палате рассказали, на каких земельных участках можно построить дом

  При покупке земельного участка важно учитывать категорию земли, на которой он расположен. Например, для постройки загородного дома подойдут только две категории участков, которые делятся по видам разрешенного использования. Специалисты Кадастровой палаты по Нижегородской области рассказали, на каком участке можно построить жилой дом.

  Вид разрешенного использования – это законодательно допустимое функциональное использование земель, а также существующих и возводимых на них капитальных объектов. То есть это те виды деятельности, для которых может использоваться земельный участок и размещенные на нем объекты недвижимости.

  Вид разрешенного использования учитывается при определении кадастровой стоимости земельного участка и связанных платежей. Например, при начислении земельного налога или арендной платы.

  Виды разрешенного использования определены в классификаторе, установленном Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» и насчитывают более 150 различный видов.

  Земли населенных пунктов могут иметь следующие виды разрешенного использования:

  – под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Такие участки располагаются только на землях населенных пунктов;

  – для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Такие участки располагаются на землях сельскохозяйственного назначения и землях населенных пунктов.

  Земли сельхоз назначения могут использоваться для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) или для ведения садоводства. Они всегда находятся в черте населенных пунктов и предназначены для строительства жилых домов. К таким участкам органы местного самоуправления обязаны провести необходимые коммуникации и обеспечить доступ к социально значимым объектам.

  Например, к школам и детским садам.

  На участках, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, можно разводить скот и выращивать сельскохозяйственные культуры. Земли ЛПХ подразделяют на:

  – «приусадебные участки» – земли, находящиеся в пределах населенных пунктов. Здесь не запрещено строить дома для постоянного проживания и хозяйственные постройки.

  – «полевые участки» – земли, расположенные за чертой населенных пунктов. Здесь строительство под запретом. Участки используются только для сельскохозяйственной деятельности.

  Земли в садоводческих некоммерческих товариществах предназначены в первую очередь для сельскохозяйственных работ, здесь можно построить садовый дом, жилой дом, а также объекты вспомогательного использования.

  Таким образом, перед приобретением участка следует чётко определить цели покупки: постоянное проживание, садоводство или подсобное хозяйство.

  Узнать, к какой категории относится участок земли или её вид разрешенного использования можно на Публичной кадастровой карте.

  «На одних земельных участках полностью запрещено возведение каких-либо построек, а на других разрешено строить объекты для производства сельскохозяйственной продукции. Избежать неприятностей в процессе оформления прав собственности или регистрации недвижимости на земельном участке поможет выписка из ЕГРН. В ней можно посмотреть вид разрешенного использования земли и все характеристики приобретаемой недвижимости», – рассказала директор Кадастровой палаты по Нижегородской области Оксана Штейн.

  Заказать выписку можно:

  – на сайте Кадастровой палаты в разделе «Сервисы и услуги»;

  – в отделении МФЦ;

  Кроме этого, задать вопрос экспертам можно в личные сообщения на официальных страницах Кадастровой палаты в Вконтакте и Инстаграм.

  Можно ли строить дом на земле сельскохозяйственного назначения

  Далеко не все участки на землях сельхозназначения подойдут для строительства жилья. Если дом появится на территории, не предназначенной для этого, собственника ждет штраф и даже изъятие земли. Как построить дом на сельхозучастке и не нарушить закон, в нашем материале.

  В этой статье:

  • Земли сельхозназначения: что это такое, назначение
  • Строительство жилого дома на основании закона с 1 марта 2022 года
  • Использование участка не по назначению, виды ответственности
  • Возможность изменения статуса

  Земли сельхозназначения: что это такое, назначение

  Вся земля в России поделена на категории. У каждой есть свое целевое назначение и специальный режим использования. Например, к землям особо охраняемых территорий относятся заповедники. В них нельзя строить жилые дома, дороги и торговые центры, потому что их цель — сохранить природу.

  Зато все это разрешено на землях населенных пунктов — они нужны как раз для развития городов и сел, в которых живут люди. В зависимости от целевого назначения есть семь категорий земель (ст. 7 Земельного кодекса РФ):

  • лесного фонда;
  • населенных пунктов;
  • промышленности;
  • особо охраняемых территорий и объектов;
  • лесного фонда;
  • водного фонда;
  • запаса.

  Поговорим подробнее о землях сельскохозяйственного назначения. К этой категории относится территория за пределами населенных пунктов, которая предназначена для сельского хозяйства.

  Сельскохозяйственные земли неоднородны. Среди них отдельно выделяют сельхозугодья — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние виноградники и сады. Это ценные земли, которые государство охраняет более тщательно: их нельзя передавать садоводам, в том числе для строительства гаражей и жилых домов.

  Сельхозземли используют для сельскохозяйственного производства: на них выращивают зерновые культуры, овощи, разводят птиц и животных, ведут научную и селекционную деятельность. Для этого на участках разрешается строить внутрихозяйственные дороги и коммуникации, размещать аквакультуры, защитные лесные насаждения, сооружения для производства и хранения сельхозпродукции, а в некоторых случаях даже возводить торговые объекты, жилые и садовые дома.

  Категория земель определяет общее назначение участка. Но даже земли сельхозназначения можно использовать по-разному: одни разводят на участках коров, другие выращивают картошку. Чтобы узнать, для чего разрешено использовать конкретный земельный участок, нужно посмотреть на его вид разрешенного использования (ВРИ).

  Он указан в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Всего в разделе «сельскохозяйственное использование» есть 21 вид ВРИ (приказ Росреестра от 10.11.2020 г. № П/0412). Вот некоторые из них:

  • выращивание зерновых культур;
  • овощеводство;
  • садоводство;
  • скотоводство;
  • птицеводство;
  • рыбоводство;
  • сенокошение;
  • выпас животных;
  • пчеловодство;
  • хранение и переработка с/х продукции;
  • обеспечение сельхозпроизводства: размещение МТС, гаражей, ангаров, амбаров, водонапорных башен и других построек.

  Узнать ВРИ и категорию земельного участка поможет отчет из Контур.Реестро. Изучите его до покупки участка, чтобы точно знать, как можно использовать землю в будущем. Физическим лицам подойдет проверка в Контур.Панораме.

  От ВРИ участка зависит, чем можно на нем заниматься и что строить — у собственника есть обязанность соблюдать нормы. Например, в рамках ВРИ «скотоводство» разрешается:

  • разводить крупный рогатый скот, овец, коз, лошадей, верблюдов, оленей;
  • косить сено;
  • пасти животных;
  • производить корма для скота;
  • строить капитальные здания для содержания и разведения животных;
  • разводить племенных животных, использовать племенную продукцию.

  В рамках этого ВРИ разрешается заниматься скотоводством на сельхозугодьях. Однако на участках с таким видом разрешенного использования нельзя разводить других животных, птиц, пчел и рыб. Если использовать землю не по ВРИ, владельца могут оштрафовать.

  Строительство жилого дома на основании закона с 1 марта 2022 года

  До 1 марта 2022 года жилой дом на землях сельхозназначения можно было построить только на участках с видом разрешенного использования «садоводство». Этот ВРИ встречается как на землях населенных пунктов, так и на территории земель с/х назначения. На садовых участках разрешается отдыхать, выращивать сельхозкультуры для себя, размещать хозпостройки и гаражи, а такжа строить жилые и садовые дома. Отличие между ними в том, что в садовом доме можно жить только временно в теплый сезон.

  Жилой дом пригоден для проживания в любое время года.

  Для домов на садовых участках есть несколько ограничений:

  • не более трех этажей;
  • не выше 20 метров;
  • предназначен для бытовых нужд;
  • нельзя разделить на самостоятельные объекты недвижимости.

  Другие жилые дома на садовых участках строить запрещено. Если на местности появится многоквартирный дом, таунхаус или дуплекс, его потребуют снести через суд.

  Еще одно условие — градостроительный регламент, который утвержден на территориальной зоне садового участка, предусматривает возможность строительства жилого дома. Если документ его не допускает, построить жилье на участке нельзя.

  Важно! До 2019 года существовали ВРИ «дачное хозяйство» и «дачное строительство», потом их приравняли к садовым участкам. Если в документах встретите эти ВРИ, перед вами садовый участок, а значит, на нем можно построить дом.

  На участках для личных подсобных хозяйств есть свои особенности строительства жилья. Как и садовые участки, они встречаются на землях населенных пунктов и сельхозназначения. Первые называю приусадебными земельными участками, вторые — полевыми.

  Отличаются они тем, что на приусадебных землях можно строить дом, а на полевых — нельзя. Поэтому владелец ЛПХ на земле категории с/х назначения может только выращивать сельхозпродукцию, а возвести дом — нет.

  Начиная с 1 марта 2022 года появилась еще одна возможность построить жилой дом на земле сельхозназначения. Она подойдет крестьянским (фермерским) хозяйствам. КФХ представляет собой объединение родственников, которые вместе производят сельхозпродукцию на общем участке земли.

  КФХ разрешается построить жилье на территории, которую используют для хоздеятельности. При чем возводить дома допускается даже на сельхозугодьях. При этом недвижимость должна соответствовать требованиям:

  • только один дом;
  • не более трех этажей;
  • площадь не более пяти соток;
  • площадь застройки не более 0,25% от площади участка.

  Если на участке построили дом, уменьшить его площадь в будущем не получится.

  Важно! Построить дом на участке КФХ получится не во всех регионах. Некоторые субъекты запретили возводить жилье фермерам на своей территории.

  Так, в Московской области ограничения установлены в 60 городах (закон Московской области от 25.04.2022 № 64/2022-ОЗ). На территории Ленинградской области строительство запрещено вообще (закон Ленинградской области от 08.02.2022 № 5-оз). Аналогичные ограничения есть в Тверской, Белгородской, Костромской области.

  Использование участка не по назначению, виды ответственности

  Если владелец использует землю сельхозназначения с нарушениями, ему грозит два вида наказания: штраф и изъятие участка. Рассмотрим каждый подробнее.

  Административная ответственность

  Собственника с/х участка привлекут к административной ответственности, если он не использует землю для сельхозпроизводства три года (ч. 2 ст. 8.8 КоАП РФ).

  Для физлица штраф составит от 0,3 до 0,5% кадастровой стоимости участка, но не меньше трех тысяч рублей, для должного лица — от 0,5 до 1,5% стоимости, но не меньше 50 тысяч рублей, для организаций — от 2 до 10% стоимости, но не меньше 200 тысяч рублей.

  Если землю ранее уже забрали у собственника, который не использовал ее по назначению, новый владелец должен начать на ней ведение сельхоздеятельности в течение года. Нарушение этого правила грозит административным наказанием по ч. 2.1 ст. 8.8 КоАП РФ).

  Размер штрафа для физлиц и ИП — от 0,1 до 0,3% кадастровой стоимости участка, но не меньше двух тысяч рублей, для организаций — от 1 до 6% стоимости, но не меньше 100 тысяч рублей.

  Также собственников сельхозземель могут наказать за нарушение ВРИ участка или целевого использования (ч.1 ст. 8.8 КоАП РФ). Например, когда на участке появляется жилой дом, хотя земля для этого не предназначена. Если кадастровая оценка участка проведена, штраф для физлиц составит 0,5 — 1% стоимости, но не меньше 10 тысяч, для должностных лиц — от 1 до 1,5%, но не меньше 20 тысяч рублей, для организаций — от 1,5 до 2%, но не меньше 100 тысяч рублей.

  Если кадастровая оценка не проводилась, размер штрафа для физлица — от 10 до 20 тысяч рублей, для должностных лиц — от 20 до 50 тысяч рублей, для юрлиц — от 100 до 200 тысяч рублей.

  Изъятие участка

  Есть четыре основания для изъятия земли сельхозназначения:

  • собственник три года не использует участок по назначению;
  • владелец использует участок, но при этом больше трех лет нарушает закон;
  • собственник сильно ухудшил плодородие земли или причинил вред окружающей среде;
  • владелец не начал заниматься в течение года участком, который у прошлого собственника изъяли из-за неиспользования.

  Так, если владелец построил жилье не на садовом участке и не на территории КФХ, он может лишиться земли.

  Изъятие участка — длительный процесс, который занимает несколько месяцев. Проходит он так:

  1. Россельхознадзор выявляет нарушение, выносит предписание и просит собственника участка устранить его.
  2. Если владелец не отреагировал на предписание в установленный в нем срок, ведомство привлекает его к административной ответственности.
  3. В течение десяти дней Россельхознадзор сообщает о нарушении органу исполнительной власти субъекта. В этот же срок ведомство предупреждает Росреестр, чтобы он не вносил изменения в ЕГРН по земельному участку, пока суд не кончится
  4. В течение двух месяцев орган исполнительной власти региона подает иск в суд об изъятии участка у собственника.
  5. В течение четырех месяцев участок продается на торгах.
  6. Если на торгах землю не выкупили, участок переходит в муниципальную или государственную собственность.

  Возможность изменения статуса

  Представьте: человек стал собственником сельхозучастка с ВРИ «пчеловодство». Новый владелец хочет построить на земле дом, но вид разрешенного использования сделать этого не позволяет. Как действовать в такой ситуации? Чтобы выйти из положения, собственник может выбрать ВРИ, который допускает строительство, например, «садоводство». Для этого нужно заполнить заявление, подать его в МФЦ и изменения зарегистрируют — подробнее про порядок мы писали здесь.

  Есть один нюанс: выбрать можно только те ВРИ, которые предусмотрены правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Если нужного среди списка ВРИ нет, поменять его не получится.

  Более сложный способ добиться изменения назначения участка — перевести его в другую категорию. Для этого понадобится оформить пакет документов: ходатайство, паспорт, выписку из ЕГРН, заключение экологической экспертизы и подать его в орган исполнительной власти региона. Два месяца чиновники рассматривают документы и по итогам принимают акт — перевести землю в другую категорию или отказать.

  Решение не в пользу заявителя принимается в том числе из-за того, что новое целевое назначение не соответствует генплану или ПЗЗ. Чтобы предотвратить отказ, необходимо заранее обратиться в местную администрацию с просьбой изменить ПЗЗ. Сложности могут возникнуть при смене категории на земли населенных пунктов — для этого нужно добиться от местных властей изменения границ города или поселка.

  Проблематично перевести в другую категорию земельные участки сельхозугодий. Поскольку это ценная земля, изменение категории допускается только в исключительных случаях:

  • консервация земель;
  • создание особо охраняемой природной территории;
  • изменение границ населенного пункта;
  • земля стала непригодна для с/х деятельности;
  • обеспечение обороны и безопасности государства.

  Построить индивидуальное жилье на сельхозтерритории можно только в двух случаях: на садовом участке и земле КФХ. Изменить ВРИ, а тем более категорию земли, получится не всегда. Если планируете строить на участке дом, до покупки проверьте эти параметры.

  Так вы будете точно знать, подходит земля для ваших целей или лучше выбрать другую.

  Статусы земельных участков: правовой гид

  

  Решили обзавестись земельным участком? Для начала ответьте: зачем он вам нужен? Хотите небольшой домик с банькой и бассейном, чтобы приехать на выходные, прополоть пару грядок и вернуться в город на работу?

  А может, планируете разводить животных или переселиться всей семьей за город?

  Чтобы правильно выбрать участок, нужно знать, какие у них бывают виды разрешенного использования и какие категории. Сложность в том, что статусов у земли достаточно много и, сталкиваясь с этим впервые, в них можно запутаться. Разобраться в терминологии нам помогла Татьяна Ананьева, руководитель отдела продаж загородной недвижимости офиса «Сущевский» агентства «Миэль».

  Категории земель

  Категории земельных участков крайне важны для собственников и землепользователей. Законодательно они закреплены в статье 7 Земельного кодекса РФ. По сути, именно категория определяет, как мы можем использовать земельный участок.

  Всего существует семь таких категорий:

  1. Земли сельскохозяйственного назначения.
  2. Земли населенных пунктов.
  3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.
  4. Земли особо охраняемых территорий и объектов.
  5. Земли лесного фонда.
  6. Земли водного фонда.
  7. Земли запаса.

  

  Использование земли не в соответствии с категорией — административное правонарушение, которое карается штрафом. Его размер определяется как процент от кадастровой стоимости участка. Для физлиц он может составить от 0,5 до 1 процента, но не менее десяти тысяч рублей.

  Если кадастровая стоимость земли не определена, размер взыскания составит от 10 до 20 тыс. рублей. При этом гражданин будет обязан устранить нарушение. Если этого не сделать и продолжать нецелевое использование участка, землю вообще могут изъять.

  Наибольший интерес для тех, кто собирается покупать участок, представляют:

  • земли населенных пунктов — это участки, которые можно использовать для застройки и развития поселений;
  • земли сельскохозяйственного назначения, на которых можно вести сельское хозяйство, строить здания и сооружения для хранения и переработки сельхозпродукции.

  Виды разрешенного использования земли

  Вид разрешенного использования (ВРИ) — характеристика земельного участка, предписывающая, как этот участок можно эксплуатировать и что на нем можно строить. Их также несколько.

  1. ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Этот ВРИ предусматривает размещение жилого дома, отвечающего следующим параметрам:

  • отдельно стоящее здание не выше трех этажей (включая подземные);
  • высотой не более 20 м;
  • состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования (т. е. где можно жить и удовлетворять все бытовые потребности);
  • не разделенное на самостоятельные объекты недвижимости.

  

  А еще на землях ИЖС можно выращивать сельскохозяйственные культуры, возводить гаражи и хозяйственные постройки

  2. ЛПХ (личное подсобное хозяйство) на приусадебном земельном участке (то есть на землях населенных пунктов) — этот вид использования предполагает размещение жилого дома, производство сельскохозяйственной продукции, строительство гаража и других вспомогательных сооружений.

  

  Кроме того, на землях ЛПХ можно содержать сельскохозяйственных животных

  3. Ведение садоводства или огородничества. На землях с таким ВРИ предполагается выращивание (в том числе на сельскохозяйственных угодьях) плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур. Именно на землях с этим ВРИ чаще всего и организуются популярные у дачников объединения:

  • СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество) — организационно-правовая форма юридического лица, которое управляет объединением. Проще говоря, это способ юридически оформить такой добровольный союз собственников земельных участков. При этом управлять объединением помогает избранный председатель или нанятая собственниками управляющая компания.
  • ДНП (дачное некоммерческое партнерство). Еще одна организационно-правовая форма юридического лица. Важное отличие от СНТ заключается в том, что в садоводческом товариществе упор должен делаться на садоводстве и огородничестве, а в ДНП — еще и на отдыхе. Грядок в ДНП может и не быть, но обязательно должны быть домики для восстановления сил после напряженных рабочих будней.

  Между собой СНТ и ДНП отличаются правом собственности на общие дороги, коммуникации и прочее: у СНТ это право принадлежит самим участникам товарищества, а в ДНП — юрлицу, в которое они объединились.

  В прошлом ДНП и СНТ обычно создавались на земле с ВРИ «под дачное строительство». Сейчас такого вида использования уже не существует, хотя в старых документах он еще встречается.

  Чем ВРИ отличается от категории земель?

  Объясним на примере. Многоквартирные и индивидуальные жилые дома строятся на землях одной и той же категории — «Земли населенных пунктов», но вид разрешенного использования для них будет разный.

  Для первых это будет «Многоэтажная жилая застройка», а для вторых — «Индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС). По сути, категория земельного участка в общих чертах определяет, в какой сфере он используется. Но что конкретно мы можем делать на этом участке, указывает его вид разрешенного использования.

  Узнать, какой у земли ВРИ, можно, посмотрев публичную кадастровую карту или заказав выписку из Росреестра (смотрите дополнительные характеристики участка).

  Где можно строить дом для проживания, а где нет?

  Отвечаем в таблице:

  Вид участка	Что можно делать на земле	Что можно строить
  Сельскохозяйственное использование	Вести сельское хозяйство (растениеводство, животноводство, пчеловодство, рыбоводство, питомники, сенокошение, выпас животных и др.)	Нельзя — жилые дома. Можно — нежилые помещения и сооружения для хранения и переработки сельхозпродукции
  Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках	Производить сельхозпродукцию	Нельзя — жилые дома. Можно — нежилые помещения и сооружения для ведения личного подсобного хозяйства на приусадебном участке
  Для индивидуального жилищного строительства	Выращивать ягоды, овощи, фрукты	Можно — жилые дома, гаражи, подсобные сооружения
  Для ведения личного подсобного хозяйства	Производить сельхозпродукцию и содержать животных	Можно – жилые дома, гаражи, подсобные сооружения
  Ведение огородничества	Отдыхать и (или) выращивать для собственных нужд фрукты/ягоды	Нельзя — жилые дома. Можно — хозпостройки для хранения инвентаря и урожая
  Ведение садоводства	Отдыхать и (или) выращивать для собственных нужд фрукты/ягоды	Можно — жилые дома, садовые (не для постоянного проживания), гаражи, хозпостройки

  По данным Циан.Журнала

  Что будет, если нарушить предписание, которое диктуется ВРИ? Например, построить пятиэтажный дом на участке для ИЖС?

  Если вы выйдете за пределы допустимого, это грозит таким же штрафом, как нарушение ограничений, установленных категорией земель, а участок нужно будет привести в соответствие с видом разрешенного использования, вплоть до сноса самовольных построек.

  Можно ли изменить категорию земельного участка и его ВРИ

  Можно, но это будет непросто, так как возможности обычных землепользователей влиять на ситуацию довольно скромны.

  

  Софья Волкова, юрист адвокатского бюро Asterisk:

  «Категория земельного участка — это довольно постоянная величина и изменить ее крайне сложно. Для этого нужно весомое обоснование, и чаще всего им служит рост городов и потребности вести застройку. В основном такая трансформация происходит с сельхозземлями и промзонами, а занимаются изменением категорий крупные организации — например, строительные компании».

  Изменить ВРИ гораздо проще. Для этого надо подготовить пакет документов на участок и подать прошение в орган местного самоуправления. Более подробную инструкцию можно узнать на сайте Росреестра.

  Вот несколько важных моментов:

  • Процесс регулируется правилами землепользования и застройки для конкретного муниципального образования.
  • Можно установить для участка один или даже несколько ВРИ: основных, вспомогательных и условно разрешенных.
  • Основной или вспомогательный ВРИ можно выбрать из предусмотренных градостроительным зонированием конкретной территории; при этом владелец земельного участка не должен ничего ни с кем согласовывать.
  • Основной и вспомогательный виды использования участка можно изменить самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований.
  • Чтобы выбрать условно разрешенный вид использования, нужно пройти через процедуру публичных слушаний. А его изменение возможно только с разрешения органа местного самоуправления. Глава администрации принимает решение с учетом результатов общественных обсуждений или публичных слушаний.

  Основной или условно разрешенный ВРИ земельного участка считается выбранным со дня внесения сведений о нем в ЕГРН. Вносить в реестр недвижимости сведения о вспомогательных видах ВРИ участка не требуется.

  Статусы земельных участков

  Статус земельного участка — это характеристика, которая нужна для актуализации сведений о земле. Грубо говоря, это описание того, что в юридическом смысле происходит с участком прямо сейчас: есть ли у него кадастровый номер и собственник, определены ли его границы и т. д.

  «В большей степени статус имеет значение для технических специалистов, которые ведут кадастровый учет, а не для землепользователей, — объясняет Софья Волкова. — Если вы уже зарегистрировали свое право собственности на участок и проверили, что оно отражено в выписке из ЕГРН, то больше знание о статусе вашего участка вам не пригодится».

  По статусу участки бывают:

  • Ранее учтенными. Это объекты, которые либо были учтены до 1 марта 2008 года, либо не были учтены, но права на них зарегистрированы, не прекращены и эти участки имеют условный номер.

  Условный номер объекта недвижимости — это форма его учета, которая применялась в России до принятия закона о государственном земельном кадастре в 2000 году. Он представлял собой порядковый номер из 16–18 знаков, который объектам присваивали для учета. По сути, условный номер по старыми законам — это то же самое, что и кадастровый по новым.

  • Актуальными. Такой статус присваивается всем участкам, которые поставлены на кадастровый учет после 1 января 2017 года.
  • Временными. Этот статус присваивается земельным участкам, которые поставлены на кадастровый учет до 1 января 2017 года и права на которые не зарегистрированы.

  Если земельный участок имеет временный статус, то для изменения его на актуальный нужно было до 1 марта 2022 года зарегистрировать право собственности на него или договор его аренды/безвозмездного пользования (если участок находится в государственной или муниципальной собственности). Если вы этого не сделали, участок по общему правилу должны были снять с кадастрового учета.

  • Архивными. Если право на земельный участок не было зарегистрировано до 1 марта 2022 года, то он исключается из ЕГРН, а статус записи о нем изменяется на «архивный».

  Статус земельного участка для собственников важен еще и потому, что содержание его в порядке в юридическом смысле этого слова в дальнейшем облегчает распоряжение землей. Участок, на котором проведено межевание, определены границы и зарегистрировано право собственности, можно легко продать или передать по наследству. Если же этого не сделать, при проведении сделки, скорее всего, возникнут проблемы.

  Зависит ли размер налога от юридического статуса земли?

  Земельный налог платят только собственники участков. Если земля находится в государственной собственности, а вы ее только арендуете, то платить его не нужно.

  Размер налога зависит от двух факторов: его кадастровой стоимости и категории, которая определяет налоговую ставку. Для сельскохозяйственных, занятых жильем и объектами инженерной инфраструктуры, приобретенных для жилищного строительства, задействованных в обороне, безопасности и таможенной деятельности земель ставка налога составит 0,3% кадастровой стоимости, а для всех остальных земель — 1,5%.

  

  Софья Волкова, юрист адвокатского бюро Asterisk:

  «В последние годы многие жалуются на увеличение земельного налога. Это связано с ростом кадастровой стоимости объектов недвижимости, что произошло после ее масштабного общероссийского пересмотра в 2022 году, — объясняет юрист Софья Волкова. — Такой резкий скачок кадастровой стоимости связан с изменением методики его расчета. Ведутся споры о необходимости эту методику изменить, но для конкретного землепользователя сейчас путь только один — пересматривать кадастровую стоимость через суд».

  Что проверить, чтобы не купить кота в мешке

  Вместе с Марией Архиповой, председателем Ассоциации адвокатов России за права человека, Циан.Журнал составил список подводных камней, которые могут встретиться на пути любого добропорядочного загородного жителя.

  Вот о чем стоит позаботиться заранее (например, обратившись в отдел архитектуры местной администрации):

  1. Если рядом проходит дорога, есть водоем или лесной участок, необходимо уточнить план градостроительства. Так вы избавите себя от покупки земли, на которой собираются делать прокол для вывода сточных вод, вырубать лес для строительства объектов ЖКХ или прокладывать трассу (это популярное решение на дешевых сельскохозяйственных землях, где часто строится и жилье).
  2. Можно прояснить риски строительства АЗС, магазинов, гостиниц или, например, кладбища — очень часто вдоль уже существующего шоссе отложены промышленные земли, так что такой вариант тоже возможен. Наличие жилых домов со всех сторон — не препятствие, если такая деятельность разрешена на конкретном участке. Промышленные резервные земли могут стать новой полосой существующего шоссе через пять лет — кроме как в местном отделе архитектуры, вы об этом, скорее всего, нигде не узнаете.
  3. Узнайте, какие коммуникации проходят по вашей земле, — кабель связи или газовая труба могут пролегать прямо под вашим участком. Если это так, то надо понимать, что низкая цена участка, скорее всего, связана с регулярными визитами специальных служб. Тогда придется заранее подумать о сервитуте и сразу оформить право пользования такой землей.
  4. Встречается интересная практика и с шумовой зоной: два участка могут соседствовать, но на одном будут действовать существенные ограничения на строительство, а на другом — нет.
  5. Важно помнить, что часто землю для ИЖС пытаются использовать для промышленных объектов. Это нецелевое использование, поэтому при появлении на таком участке условного шиномонтажа или мебельной фабрики смело обращайтесь в прокуратуру и в судебном порядке требуйте компенсацию.

  Отдельный повод насторожиться — если на предложенный участок выставлена низкая цена, но сама земля и район при этом кажутся идеальными.

  «Чаще всего такой участок невозможно оформить или по его использованию существуют серьезные ограничения. Например, в СНТ по Щелковскому направлению продавали участки по привлекательной цене. Позже выяснилось: продавалась земля, принадлежащая водоканалу.

  Покупать участок в надежде, что именно вам все-таки удастся его оформить, не стоит, если только вы не уверены на 100% в своих аргументах и документах при всех прочих негативных обстоятельствах», — предостерегает Мария Архипова.