Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 346.15 «Порядок определения доходов» главы 26.2 «Упрощенная система налогообложения» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY») Предприниматель получил в дар от отца недвижимое имущество. Налоговый орган доначислил предпринимателю налог по УСН на доход в размере стоимости недвижимого имущества, поскольку это имущество использовалось в предпринимательской деятельности. Налогоплательщик считал, что доходы, получаемые в порядке дарения от близких родственников, освобождены от налога на основании п. 18.1 ст. 217 НК РФ, который не содержит каких-либо исключений в отношении имущества, используемого в предпринимательской деятельности. Суд признал правомерным доначисление единого налога, указав, что в данной ситуации подлежит применению п. 8 ст.
250 НК РФ. Суд принял во внимание, что имущество как до, так и после дарения использовалось в предпринимательской деятельности, не было предназначено для использования в личных целях.
Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 217 «Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)» главы 23 «Налог на доходы физических лиц» НК РФ
(АО «Центр экономических экспертиз «Налоги и финансовое право») По мнению предпринимателя, при исчислении налога по УСН он правомерно не учел доход при получении имущества (нежилого помещения) в дар от близкого родственника, т.к. такой доход освобождается от налогообложения в рамках НДФЛ на основании п. 18 ст. 217 НК РФ.
Налог на взаимное дарение квартир между родственниками
Я подарила свою квартиру брату, он подарил мне свою. Освобождаемся ли мы от уплаты налога?
Андрей Крамзин
Консультаций: 27
Согласно пп. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ доходы, получаемые от физических лиц в порядке дарения недвижимого имущества, облагаются налогом на доходы физических лиц (далее — НДФЛ).
Исключением является случаи дарения между членами семьи и (или) близкими родственниками (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).
Таким образом, дарение сестрой квартиры своему брату не образует у последнего налогооблагаемый доход. И, наоборот, получение дара сестрой от брата не является для нее доходом, подлежащим налогообложению НДФЛ.
При этом следует иметь в виду, что главным признаком договора дарения является его безвозмездность (п. 1 ст. 574 Гражданского кодекса РФ).
Из вашей ситуации, напротив, усматривается наличие встречного предоставления (сестра передала квартиру брату, а брат – сестре), что ставит под сомнение безвозмездность совершенных сделок.
Такое взаимное «дарение» характерно для договора мены, по которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК РФ). При этом товары предполагаются равноценными, а при наличии стоимостной разницы сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором (п.
2 ст. 568 ГК РФ).
Как следует из п. 2 ст. 568 ГК РФ, к договору мены применяются правила о купле-продаже. Доходы от продажи недвижимого имущества определяются в целях налогообложения по его кадастровой стоимости (п. 5 ст.
217.1 НК РФ).
Как представляется, один из одаряемых получил взамен квартиру с более высокой кадастровой стоимостью, т.е. получил доход по смыслу гл. 23 НК РФ. Доход от продажи квартиры не облагается НДФЛ при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения (п.
1-2 ст. 217.1 НК РФ), который, по общему правилу, составляет пять лет за рядом исключений, упомянутых в п. 3 ст. 217.1 НК РФ (три года – для недвижимого имущества, приобретенного в результате приватизации, в порядке наследования и т.д.).
Согласно абз. 2 п. 1 ст. 572 ГК РФ при наличии встречной передачи вещи договор не признается дарением.
К такому договору применяются правила о сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки (п. 2 ст. 170 ГК РФ), т.е. правила о договоре мены и договоре купли-продажи.
При установлении в ходе налоговой проверки факта занижения налоговой базы вследствие неправильной юридической квалификации налогоплательщиком совершенных сделок и оценки налоговых последствий их исполнения налоговый орган, руководствуясь пп. 3 п. 2 ст. 45 НК РФ, вправе самостоятельно осуществить изменение юридической квалификации сделок, статуса и характера деятельности налогоплательщика и обратиться в суд с требованием о взыскании доначисленных налогов (абз. 3 п. 77 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»)
Таким образом, в описанной ситуации возникает риск доначисления и взыскания НДФЛ у того лица, которое получило квартиру большей стоимости, при условии, что доход был получен до истечения предельного срока владения квартирой и не был отражен в налоговой декларации физического лица за соответствующий период.
Вы также можете прочитать подробную статью юриста, размещенную на нашем сайте, где описаны все нюансы дарения квартиры близкому родственнику.
Обмен недвижимостью с родственником
Как произвести обмен недвижимостью с родным братом (оба объекта в собственности более 5 лет)? Стоимость объектов разная. Через два договора дарения или через договор мены?
Наталия Булахова
Консультаций: 235
В данном случае законными будут оба предложенных варианта. Оба договора — и дарение, и мена — являются гражданско-правовыми сделками, используются, чтобы юридически оформить переход права на недвижимое имущество. На практике договор дарения чаще заключается между близкими людьми, родственниками.
Поскольку предметом сделок дарения и мены являются объекты недвижимости, то переход права собственности на каждый объект требует обязательной государственной регистрации в Росреестре с внесением записи в ЕГРН, с уплатой физическим лицом госпошлины за каждый объект в размере 2 тыс. руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ, ст.
131 Гражданского кодекса РФ).
Главное при выборе договора учесть, чтобы тип договора соответствовал реальным правоотношениям, которые вы хотите зафиксировать со своим братом. От этого зависит, правовые нормы каких глав ГК РФ будут применятся: гл. 32 (к договорам дарения) или гл.
30-31 (к договору мена), а также какие правовые последствия могут возникнуть в случае возможного судебного спора.
- Оформление взаимных договоров дарения: на что обратить внимание
- Особенности договора мены
Оформление взаимных договоров дарения: на что обратить внимание
При оформлении вами взаимных договоров дарения вместо заключения договора мены надо обратить внимание на следующие моменты.
1. По договору дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому вещь в собственность (ст. 572 ГК РФ). При заключении договора дарения даритель не имеет право требовать встречного представления обязательств.
Таким образом, даритель не получает финансовых выгод от передачи второй стороне своей недвижимости.
2. Юридически два заключенные договора дарения недвижимости независимы друг от друга. Расторжение одного из них, признание его недействительным (например, отказ дарителя передать в виде дара свою недвижимость или расторжение одного из договоров дарения) никак не влияет на действительность заключенного второго договора дарения недвижимости.
3. В п. 1 ст. 572 ГК РФ указано, что при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору могут быть применены нормы о притворности сделки. А притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна (п. 2 ст.
170 ГК РФ).
Таким образом, квалифицирующим признаком дарения является безвозмездный характер передачи недвижимости, который заключается в отсутствии встречного представления. Любое встречное представление со стороны одаряемого делает договор дарения недействительным. К слову, по судебной практике, чтобы представление считалось встречным, оно не обязательно должно быть предусмотрено тем же договором, что и первоначальный дар, а может быть предметом отдельной сделки.
Тогда в судебном процессе заинтересованной стороной доказывается причинная обусловленность дарения встречным представлением со стороны одаряемого.
4. Поскольку даритель действует безвозмездно и бескорыстно, законодательством предусмотрено несколько оснований, при которых даритель имеет право отказаться от исполнения обещанного дарения или отменить и требовать назад подаренное имущество (ст. 577-578 ГК РФ)
5. Согласно п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, является его собственностью, поэтому на приобретенную недвижимость по договору дарения не распространяется режим общей совместной собственности, т.е. у супруги одаряемого не появляется прав на ½ долю подаренной недвижимости. На практике именно с этой целью часто заключают договор дарения — исключить права супруги одаряемого на недвижимость.
6. По вопросу налогообложения: по общему правилу, при расчете налогооблагаемой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах (п.1 ст. 210 НК РФ), поэтому одаряемый, получивший в дар недвижимость, получает доход в натуральной форме и должен оплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Расчет налогооблагаемой базы проводится от кадастровой стоимости подаренной недвижимости.
Об этом не следует забывать, обдумывая переоформление недвижимости через дарение.
Если же даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными братьями и сестрами), то доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения (абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ).
В рассматриваемом случае дарение планируется между родными братьями, поэтому одаряемый, получивший в дар недвижимость, будет освобожден от уплаты НДФЛ.
7. В случае признания одного из дарителей банкротом присутствует существенный риск признания договора дарения недвижимости недействительным. Недействительными могут признаваться договоры, заключенные за три года до начатого процесса банкротства гражданина, поскольку с правовой точки зрения такие договоры причиняют вред кредитору и отражаются на его финансовом положении.
Случаи аннулирования дарения между гражданами возникают на основании ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Договор дарения часто используется банкротами как нехитрая попытка спасти имущество при банкротстве, вывести его из конкурсной массы.
При этом дарители забывают о том, что в рамках конкурсного производства временные управляющие проявляют особую бдительность к любым безвозмездным сделкам, совершенным банкротом. В результате у них есть возможность в судебном порядке требовать отмены договора дарения и возврата в конкурсную массу полученного по недействительной сделке имущества.
По сложившейся судебной практике с очень высокой долей вероятности суды отменяют сделки дарения между заинтересованными лицами — близкими родственниками, совершенные до или во время процесса банкротства одного из них.
8. Именно по этим причинам на рынке недвижимости, в случае последующей реализации одаряемым-собственником своей недвижимости, потенциальные покупатели (а особенно их ипотечные банки и страховые компании) не жалуют объекты недвижимости, где документом-основанием указан «свежий договор» — договор дарения между близкими родственниками, что может сказываться на сроках и стоимости продажи таких объектов. И этот момент рекомендуем учитывать при выборе способа переоформления недвижимости.
Вы также можете прочитать подробную статью юриста, размещенную на нашем сайте, о дарении квартиры близкому родственнику.
Особенности договора мены
Что касается правовой природы договора мены, то по такому договору каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ). При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (ст.
567 ГК РФ).
Особенность предмета договора мены заключается в том, что один объект обменивается на другой, а не на деньги. То есть при мене объектов недвижимости каждый из них рассматривается как продаваемый товар. А оплачивается этот объект не деньгами, а предоставлением другого объекта в натуре.
Как указано в рассматриваемом случае, стоимости объектов недвижимости разные, но не указано: планируется ли одним из братьев произвести доплату, чтобы уравнять стоимости объектов недвижимости. Согласно п. 1 ст. 568 ГР РФ, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными.
Стороны договора полностью свободны в формулировках условия договора и подчиняются основополагающему принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ).
Поэтому в договоре мены вы можете предусмотреть, что обмениваемые объекты недвижимости равноценны, или, наоборот, признать их неравноценными, тогда сторона, передающая объект, цена которого ниже цены объекта, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах (п. 2 ст. 568 ГК РФ).
Поскольку договор мены всегда носит возмездный характер (независимо от того, была мена осуществлена с доплатой или нет), то на недвижимость, приобретенную супругом-менщиком по сделке, распространяется режим общей совместной собственности супругов, а у супруги (в случае отсутствия брачного договора) появляются права на ½ долю в праве собственности этой недвижимости (ст. 253 ГК РФ и ст. 34 СК РФ).
Право собственности на обмениваемые объекты у сторон возникает после исполнения обязательств по взаимной передаче товара обеими сторонами (ст. 570 ГК РФ).
В случае признания в судебном порядке договора мены недействительным общим последствием недействительности сделок является двусторонняя реституция (т.е. каждому из участников мены возвращается то, что он передал), если закон не предусматривает иных последствий их недействительности. В случае невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах (п. 2 ст.
167 ГК РФ).
Вышеуказанные правовые последствия при мене существенно отличаются от признания недействительным договора дарения, когда одаряемый вынужден отдать подарок, но претендовать на возмещение его стоимости не может.
Что касается вопроса по уплате НДФЛ при заключении договора мены, то согласно письму ФНС России, размещенному на официальном сайте (https://www.nalog.ru/rn77/about_fts/about_nalog/4005413/), в соответствии с положениями п. 3 ст. 38 и п. 1 ст. 39 НК РФ передача одного товара в обмен на другой является реализацией.
Поскольку при совершении мены обе стороны договора передают один товар в обмен на другой, каждая из сторон реализует свой товар.
Соответственно, для целей налогообложения мену следует рассматривать как две встречные операции по реализации товара в рамках одной сделки с оплатой в натуральной форме. Доход, получаемый каждой стороной договора мены, определяется исходя из стоимости обмениваемого имущества. Если при обмене имущества одной из сторон договора мены была получена доплата (оплата разницы в ценах обмениваемых товаров), сумма полученной оплаты в денежной форме также включается в доход, учитываемый при определении налоговой базы (см. письмо ФНС России от 27.11.2012 N ЕД-4-3/19911@ «Об обложении налогом на доходы физических лиц операций мены»).
Другими словами, каждая сторона договора мены получает доход в натуральной форме в виде стоимости недвижимости и доход в денежной форме в сумме полученной доплаты (если у одной из сторон договора предусмотрено получение доплаты), с которых надо оплачивать НДФЛ.
Но в рассматриваемом случае оба объекта недвижимости находятся в собственности у каждого из братьев более пяти лет, соответственно, от налогообложения освобождены (п. 17.1 ст.217 НК РФ). Но в случае получения доплаты по договору мены одним из братьев с суммы полученной им доплаты надо будет оплачивать НДФЛ.
Налог на дарение между родственниками
19 сентября 2024 Регистрация Войти
6 октября 2024
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
16 октября 2024
Программа разработана совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Продукты и услуги Информационно-правовое обеспечение ПРАЙМ Документы ленты ПРАЙМ Письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 16 февраля 2022 г. N 03-04-05/10689 О налогообложении НДФЛ доходов, полученных в порядке дарения
Обзор документа
Письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 16 февраля 2022 г. N 03-04-05/10689 О налогообложении НДФЛ доходов, полученных в порядке дарения
25 марта 2022
Департамент налоговой политики рассмотрел обращение по вопросу налогообложения доходов физических лиц и в соответствии со статьей 34 2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Согласно пункту 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 Кодекса.
Доход в виде полученного в дар имущества подлежит обложению налогом на доходы физических лиц в установленном порядке, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 18 1 статьи 217 Кодекса.
В соответствии с пунктом 18 1 статьи 217 Кодекса не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы налогоплательщика в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, если иное не предусмотрено в указанном пункте.
При этом согласно абзацу второму пункта 18 1 статьи 217 Кодекса любые доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).
В этой связи, если в качестве дарителя земельного участка выступает физическое лицо, не поименованное в абзаце втором пункта 18 1 статьи 217 Кодекса, то, учитывая положения статей 228 и 229 Кодекса, одаряемое физическое лицо обязано самостоятельно исчислить налог на доходы физического лица с таких доходов, представить в налоговый орган по месту своего учета декларацию по налогу на доходы физических лиц, а также уплатить налог.
Вместе с тем в случае заключения между физическими лицами соглашения о расторжении договора дарения, зарегистрированного в органе, уполномоченном осуществлять на территории субъекта Российской Федерации государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также переходе права собственности на подаренное имущество к дарителю, полагаем, что соответствующего дохода, подлежащего налогообложению, у одаряемого не возникает.
| Заместитель директора Департамента | Р.А. Лыков |
Обзор документа
Если даритель недвижимости не является близким родственником, то одаряемый должен подать декларацию и уплатить НДФЛ.
При расторжении зарегистрированного в Росреестре договора дарения подлежащего налогообложению дохода у одаряемого не возникает. То же касается перехода права собственности на подаренное имущество к дарителю.
Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:
Налог на дарение
Нередко при передаче и получении имущества в дар возникают вопросы:
— существует ли налог после дарения?
— платят ли налог при дарении?
— отличаются ли налог на наследование и дарение?
Разбираемся, какие особенности существуют в этой сфере.
Определение налога на дарение
В налоговом законодательстве РФ не существует такого вида налога, как налог на дарение. На практике же под ним принято понимать налог, который взимается с экономической выгоды, которую лицо получает в натуральной или денежной форме при получении имущества от посторонних лиц в дар. То есть по своей сути налог на дарение – это разновидность НДФЛ, и обязанность его уплаты возникает у одаряемого лица.
Даритель же никакие налоги уплачивать при этом не должен, поскольку передает свое имущество безвозмездно и дохода при этом не получает.
Виды налогов на подарки
Порядок расчета и уплаты налога будет различаться в зависимости от того, кто является дарителем и одаряемым. Существует три распространенных варианта:
• Налог при получении подарка от работодателя
В этом случае налог автоматически рассчитывается и удерживается работодателем из дохода работника с учетом следующего нюанса: подарки, полученные физлицом от организации или ИП в пределах одного налогового периода общей стоимостью до 4 тыс. рублей, не облагаются НДФЛ. Если цена полученного в дар имущества превышает эту сумму, то при расчете налога стоимость подарка уменьшается на 4 тыс. рублей.
Если по каким-либо причинам работодатель не смог удержать налог, он должен сообщить об этом работнику и в налоговый орган не позднее 1 марта следующего года. Это должно быть сделано и в случае, если сумма налога от стоимости подарка будет превышать 50% от суммы дохода работника. В таких случаях налог будет уплачиваться работником самостоятельно на основании налогового уведомления, направляемого налоговым органом.
• Налог при получении подарка от близких родственников
В этом случае налог не уплачивается. В НК РФ обозначено, что подарки, полученные от близких родственников (супругов, родителей, детей (в т.ч. усыновленных), дедушек, бабушек, внуков, братьев и сестер (как полнородных, так и нет)), независимо от их вида налогообложению не подлежат.
• Налог при получении подарка от третьих лиц
Подарки, полученные не от близких родственников, облагаются НДФЛ только в том случае, если в дар передается: недвижимость (квартира, дом, земельный участок), транспортное средство, цифровые финансовые активы и цифровые права, акции, паи и доли. В остальных случаях налог не взимается, независимо от формы полученного в дар имущества (натуральная или денежная).
Ставки налога на дарение
При получении имущества в дар применяются аналогичные иным видам доходов физических лиц ставки налога. Для налоговых резидентов РФ – это 13% от стоимости подарка. Для нерезидентов – 30% от стоимости подарка.
Особенности получения: примеры расчета
1. Например, племянница получила от тети в дар квартиру. В договоре дарения указана стоимость объекта – 5 млн рублей. Размер налога к уплате составит 650 тыс. рублей, если племянница – налоговый резидент РФ и 1,5 млн рублей, если нерезидент.
Если бы в договоре не была указана стоимость, то расчет осуществлялся бы по кадастровой стоимости недвижимости. Предположим, что она составляет 4 млн рублей. В этом случае размер налога составил бы 520 тыс. рублей и 1,2 млн рублей соответственно.
2. Допустим, работник получил от работодателя в дар планшет стоимостью 20 тыс. рублей и памятную ручку стоимостью 4 тыс. рублей. В этом случае работодатель удержит из дохода работника налог в размере 2,08 тыс. рублей, если он налоговый резидент РФ и 4,8 тыс. рублей, если нерезидент. В расчет будет приниматься только стоимость планшета, поскольку стоимость ручки укладывается в необлагаемый минимум.
3. Допустим, работник получил от работодателя в дар ноутбук стоимостью 200 тыс. рублей, а уровень его ежемесячного дохода составляет 40 тыс. рублей. В этом случае работодатель не удержит налог автоматически, поскольку сумма налога от стоимости подарка превышает 50% от суммы дохода работника. Уплата налога будет осуществляться работником после получения уведомления от налоговой по месту регистрации.
4. Предположим, что в подарок от знакомого получена туристическая путевка стоимостью 700 тыс. рублей. Налог в этом случае не платится, поскольку такой подарок не попадает в перечень видов имущества, подлежащих налогообложению при получении их в дар от третьих лиц.
Уплата налога
Если физическое лицо уплачивает налог самостоятельно, то после получения имущества в дар ему необходимо рассчитать сумму налога к уплате в зависимости от статуса налогоплательщика. Полученный результат и будет суммой к уплате. Затем составляется налоговая декларация, которую необходимо предоставить в инспекцию ФНС по месту регистрации до 30 апреля года, следующего за годом, в котором получен подарок.
Оплатить налог на дарение нужно до 15 июля года, следующего за годом, в котором получен подарок.
Если подарок получен от работодателя, который исчислил налоговую базу и сумму НДФЛ, но не удержал налог и сообщил об этом в налоговый орган, декларацию подавать не нужно. НДФЛ подлежит уплате на основании налогового уведомления, которое физическому лицу направит налоговый орган. Срок его уплаты — не позднее 1 декабря года, следующего за годом получения подарка.
Захочу и подарю. Как правильно оформить дарственную на квартиру и не облажаться: гайд
Договор дарения, или дарственная, — один из популярных способов передачи недвижимости и другого имущества от одного человека к другому. Как у и многих других юридических процессов, у него есть немало нюансов и подводных камней. «Секрет» вместе с юристами и специалистами по недвижимости разобрался, когда один человек может подарить квартиру другому, как это сделать и какие есть плюсы и минусы дарственной.
Что такое дарственная
В законе нет термина «дарственная» — так в народе называют договор дарения. Договор дарения — это документ, по которому право собственности на имущество безвозмездно переходит от дарителя к одаряемому. Подарить можно не только квартиру — это также может быть дом, автомобиль, деньги, украшения или любая другая собственность.
Чаще всего договор дарения встречается в сделках по недвижимости, проходящих внутри одной семьи. Например, старшие члены семьи дарят детям и внукам. Или глава семьи заранее распределяет объекты: многие считают, что в случае смерти распределение наследства по закону произойдёт не так, как им бы хотелось, а составлять завещание не хотят из-за суеверий.
Чтобы заключить договор дарения, в процессе должны участвовать обе стороны, отметила адвокат и медиатор Валерия Подгорская. По закону одаряемый может не принять дар, поэтому одного желания дарителя мало.
Договор дарения: какие есть особенности
Когда можно оформить дарственную
Подарить имущество, в том числе и квартиру, можно в любой момент, отметил эксперт-юрист консалтинговой группы «Гебель и партнёры» Константин Бахтин. Не имеет значения, как долго даритель владел квартирой или другим имуществом — много лет или всего несколько месяцев.
Какую недвижимость можно подарить
Дарить можно даже ипотечную жилплощадь, но только с согласия банка, отметил управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. «Разрешено передавать другому лицу и право требования по договору долевого участия в строящемся доме», — уточнил он.
Подарить можно не только всю квартиру, но и её часть, отметила, в свою очередь, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет недвижимости» Елена Мищенко. Но для этого потребуется обратиться к нотариусу.
«При этом нотариус не нужен, если все собственники дарят свои доли по одной сделке либо когда у квартиры два владельца и один дарит свою долю другому», — добавил Константин Бахтин.
Услуги нотариуса нужны в случае, если собственник квартиры или её части младше 18 лет, а также если даритель ограниченно дееспособен.
Если даритель приобрёл приобрёл недвижимость в период брака и супруги не заключали брачный договор, нужно получить нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку, отметила партнёр юридической группы «Яковлев и партнёры» Вероника Сальникова.
От супруга одаряемого такое согласие не требуется, так как сделка является безвозмездной, а имущество, полученное в дар, поступает в единоличную собственность одаряемого.
Можно ли потребовать что-то взамен
Нельзя передать в дар имущество на каких-то условиях, отметил Сергей Тимошенко. Договор дарения — это безвозмездная сделка, поэтому даритель не может оформить его в обмен на что-то. Иначе такую сделку признают мнимой или притворной.
«Договор дарения исключает перечисление денежных средств. Если человек продаёт, то это уже договор купли-продажи. Когда дарственной пытаются прикрыть договор купли-продажи — это мнимая сделка.
Например, раньше, чтобы не уведомлять соседей при продаже комнаты, делали договор дарения комнаты. Хотя фактически деньги получали. Так делать нельзя, поскольку необходимо уведомить соседей либо получить отказ соседей и спокойно продавать по договору купли-продажи», — пояснила Елена Мищенко.
Если договор дарения будет оформлен под давлением на дарителя, документ будет признан недействительным.
Кто и кому может подарить квартиру
Подарить квартиру можно кому угодно — это может быть как близкий родственник, так и посторонний человек, уточнил Константин Бахтин.
Чтобы договор дарения не был оспорен, даритель должен обязательно соответствовать определённым требованиям, в частности, быть собственником, действовать добровольно, обладать полной дееспособностью и не иметь психических заболеваний, влияющих на осознанность совершаемых действий.
Полностью дееспособными граждане считаются с 18 лет, уточнил адвокат Сергей Тимошенко. С этого момента собственник вправе распоряжаться имуществом самостоятельно, если нет других ограничений — например, установленной в судебном порядке недееспособности.
Договор дарения не сможет оформить ребёнок младше 14 лет. А дети с 14 до 18 лет могут сделать это только с письменного согласия родителей, попечителей или усыновителей.
На практике орган опеки и попечительства вряд ли согласится на дарение имущества несовершеннолетнего, потому что это не принесёт ребёнку какой-либо выгоды, уточнил Сергей Тимошенко.
Кроме того, есть несколько профессий, представители которых не могут получить квартиру в дар в определённых ситуациях, уточнил адвокат, член Московской палаты адвокатов Шон Бетрозов.
Кому нельзя подарить квартиру:
- работникам образовательных, медицинских, социальных и аналогичных организаций от людей, которые в этих организациях учатся, лечатся или содержатся, а также от родственников этих людей;
- государственным и муниципальным служащим и сотрудникам Банка России, если им хотят подарить квартиру в связи с их должностными полномочиями или исполнением служебных обязанностей;
- одной коммерческой организации другой. Одна фирма не может подарить офис другой, однако директор компании может оформить дарственную в адрес другой компании. Правило работает и в обратную сторону: фирма может подарить недвижимость своему сотруднику.
Какие документы нужны для дарственной
Для оформления договора дарения понадобятся:
- паспорта дарителя и одаряемого или свидетельство о рождении, если квартиру дарят ребёнку младше 14 лет;
- свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРН;
- технические документы на квартиру: техпаспорт или экспликация и поэтажный план;
- нотариально заверенное согласие супруга дарителя (если даритель состоит в браке, а квартира относится к совместно нажитому имуществу);
- согласие органов опеки и попечительства (при необходимости);
- доверенности на представителей сторон — если договор подписывают представители;
- разрешение банка (в отношении залогового жилья);
- квитанция об уплате госпошлины. Госпошлина за регистрацию перехода права собственности составляет 2000 рублей.
«К необязательным документам относятся справки из наркологического и психоневрологического диспансера, подтверждающие, что собственник не состоит на учёте. По закону для совершения сделки они не требуются, но я всегда советую своим клиентам получать такие справки накануне сделки», — добавила адвокат Валерия Подгорская.
Как оформить договор дарения
Договор дарения заключается в простой письменной форме и обязательно в трёх экземплярах, отметил Константин Бахтин. По одному экземпляру остаётся у дарителя и одаряемого, ещё один нужен для государственной регистрации в Росреестре.
Нормативной формы у договора нет, поэтому он оформляется в произвольном виде. Главное, что должно следовать из содержания, — это безвозмездная передача имущества. В обязательном порядке нужно указать дату и место заключения договора, сведения о дарителе и одаряемом: ФИО, дата и место рождения, адрес регистрации.
Также в договоре дарения нужно максимально идентифицировать передаваемую квартиру: указать её адрес, кадастровый номер, номер записи из ЕГРН.
Оформить дарственную можно у риелтора, юриста, нотариуса, через МФЦ или самостоятельно через Росреестр. Без регистрации в Росреестре при жизни дарителя договор будет недействительным.
При желании можно оформить акт приёма-передачи. Это не обязательно, но поможет избежать возможных споров в будущем.
Сколько стоит оформление дарственной
Стоимость оформления дарственной на квартиру зависит от нескольких факторов. В первую очередь на расходы влияет, кто именно будет составлять договор. Услуги нотариуса обойдутся дороже всего: всё зависит от стоимости недвижимости и степени родства дарителя и одаряемого.
Например, за дарение квартиры, которая стоит 7 млн рублей, близкие родственники заплатят не менее 17 000 рублей, а остальные — не менее 35 000.
Услуги риелтора в среднем обойдутся в 10 000 рублей, уточнил Шон Бетрозов. А составление договора дарения у юриста будет стоить в районе 5000 рублей. Оформить дарственную можно не в каждом МФЦ — узнать, есть ли такая услуга и сколько она стоит, можно по телефону конкретного многофункционального центра.
Так или иначе, придётся заплатить госпошлину в 2000 рублей.
Какие сроки действия дарственной
У договора дарения нет срока действия, однако он вступит в силу только после регистрации перехода права собственности. До тех пор нести все расходы на содержание квартиры и платить налог на недвижимость должен даритель — ведь именно он остаётся владельцем.
Зарегистрировать переход права собственности можно в любой момент. После этого все обязанности по содержанию квартиры перейдут к одаряемому.
Плюсы дарственной
Не нужно платить налоги
Главный плюс заключения договора дарения между родственниками заключается в том, что им не нужно платить НДФЛ со стоимости полученной недвижимости. Близкими родственниками считаются супруги, родители, дети, дедушки, бабушки, внуки, братья и сёстры. «Если, предположим, гражданин Иванов дарит свою квартиру родной тёте, она будет обязана заплатить 13% НДФЛ так же, если бы Иванов дарил эту квартиру совершенно постороннему человеку», — пояснила управляющий партнёр агентства премиальной недвижимости Etagi Prime Ригина Гордеева. Дарителю тоже не нужно платить налог, отметила Валерия Подгорская.
Дарение — безвозмездная сделка, поэтому даритель не получает от этого какой-либо доход.
Можно не договариваться с другими собственниками
При дарении доли в недвижимости нет необходимости соблюдать правило о преимущественном праве покупки, добавила доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при правительстве РФ Оксана Васильева. Так что, если человек захочет подарить кому-то свою часть квартиры, он может это сделать без их разрешения.
Не придётся делить с супругом
«Подарок будет личным имуществом и при разводе его не придётся делить между супругами. Согласия супруга на продажу подаренного имущества тоже не нужно», — уточнила Валерия Подгорская.
Минусы дарственной
- Если одаряемый не является близким родственником, ему придётся заплатить налог в сумме 13% от стоимости подаренного имущества. Налоговый вычет к таким сделкам не применяется.
- Договор дарения может быть признан судом фиктивной сделкой. «Если сопровождаете сделку дарения «неофициальными взаиморасчётами» по распискам, для одаряемого всегда существует риск потери и имущества, и уплаченных за него денег. Подменять сделку купли-продажи договором дарения может быть крайне опасно», — подчеркнула Валерия Подгорская.
- Право собственности переходит при жизни дарителя. В результате для дарителя есть определённые риски. Например, пожилой родственник может остаться без квартиры, если внук, которому её подарили, решит продать недвижимость при жизни дарителя.
- Суд может отменить договор дарения при объявлении банкротом индивидуального предпринимателя или юрлица, если будет установлено, что дарение осуществлено за счёт средств, связанных с предпринимательской деятельностью.
- Даритель может отменить дарение.
- Родственники дарителя могут оспорить дарение через суд.
Когда можно отменить дарение
- если одаряемый умрёт раньше дарителя и это было прописано в договоре;
- если одаряемый умышленно причинил телесные повреждения дарителю либо покушался на его жизнь или жизнь его близких родственников.
«Также собственник может отказаться от дарения, обещанного в будущем, если после заключения договора его имущественное, семейное положение либо состояние здоровья изменилось настолько, что исполнение обязательств приведёт к существенному ухудшению уровня жизни», — пояснил Константин Бахтин.
Если переход права собственности уже зарегистрирован, отменить дарение можно только через суд.
Даритель также вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если одаряемый настолько плохо обращается с квартирой, что может её потерять, подчеркнул адвокат Сергей Тимошенко.
Когда можно оспорить договор дарения
Есть несколько ситуаций, при которых родственники дарителя могут оспорить договор дарения.
Из-за недееспособности
«Если даритель является пожилым человеком или имеются сомнения в его дееспособности, то суд проводит медэкспертизу, по результатам которой выясняет факт недееспособности», — уточнил Шон Бетрозов.
Чтобы избежать таких ситуаций, лучше оформлять дарственную с нотариусом.
«При оформлении такого договора нотариус проверяет и объект недвижимости, и дарителя, действия которого заверяет. Таким образом, в случае обжалования нотариус может выступать в суде свидетелем, который подтвердит волеизъявление дарителя в момент оформления договора», — пояснила Ригина Гордеева.
Из-за принуждения
Договор аннулируют, если был доказан факт давления на владельца квартиры.
Из-за отсутствия согласия супруга
Нельзя оформлять дарственную на совместно нажитую в браке квартиру, не получив на это согласие супруга дарителя, отметил Шон Бетрозов.
Оспорить соглашение и признать сделку ничтожной можно в течении трёх лет с момента регистрации дарственной в Росреестре и перехода права собственности.
Это правило касается родственников дарителя. Если иск подаёт третье лицо, оно может оспорить дарственную только в течение одного года с момента, как узнал о дарении. А если даритель хочет отозвать дарственную, а одариваемый против, то срок исковой давности увеличивается на пять лет.
Коллаж: «Секрет фирмы», stevanovicigor/easyfotostock/Eastnews
