Налог с продажи доли квартиры стоимостью менее 1 млн

Минфин России разъяснил, что в случае, если предметом договора является продажа доли в праве собственности на квартиру, как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет предоставляется владельцу доли в сумме не более 1 млн руб. При этом сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению НДФЛ в общеустановленном порядке по ставке 13 % (письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 4 сентября 2017 г. № 03-04-05/56544).

Напомним, что налогоплательщик при определении размера налоговой базы по НДФЛ имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, при продаже имущества, а также доли (долей) в нем (подп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса).

Имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир или доли (долей) в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ (для объектов недвижимого имущества, приобретенных до 1 января 2016 года – находившихся в собственности менее трех лет), не превышающем в целом 1 млн руб. (подп. 1 п. 2 ст.

220 НК РФ).

При реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям (подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Таким образом, в случае если предметом договора купли-продажи является квартира, находящаяся в общей долевой собственности нескольких лиц, сумма имущественного налогового вычета, установленного подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям в праве собственности на данную квартиру.

Для каждого владельца доли сумма не должна превышать 1 млн руб.

Более подробно о налоговых вычетах для физических лиц, условиях их предоставления и необходимых для оформления документах узнайте из нашего спецпроекта!

Добавим, что вместо получения имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Налоговый вычет при продаже долевой собственности

По одному договору продали приватизированную квартиру, которая находилась в собственности трех лиц (у каждого по 1/3 доли). Владели менее трех лет. Знаю, что есть налоговый вычет на 1 млн руб. Как правильно его оформить? В налоговой инспекции говорят, что каждому из нас полагается 333 тыс. руб. налогового вычета.

Так ли это?

Руслан Гладченко
Консультаций: 43

Налогоплательщик при определении размера налоговой базы по НДФЛ имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, при продаже имущества, а также доли (долей) в нем (пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ).

Имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир или доли (долей) в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ, не превышающем в целом 1 млн руб. (пп. 1 п. 2 ст.

220 НК РФ).

При реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям (пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Таким образом, в случае если предметом договора купли-продажи является квартира, находящаяся в общей долевой собственности нескольких лиц, сумма имущественного налогового вычета, установленного пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям в праве собственности на данную квартиру.

Для каждого владельца доли сумма не должна превышать 1 млн руб.

Если вы продали недвижимость или долю в недвижимости и не освобождены от декларирования дохода, то необходимо сообщить о сделке в налоговый орган.

В следующем году не позднее 30 апреля нужно подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту регистрации. Уплатить налог с продажи доли необходимо не позднее 15 июля.

Нарушение сроков подачи декларации крайне нежелательно. В противном случае вас ждут штрафные санкции.

Таким образом, налоговый орган прав: при продаже квартиры как единого объекта собственники долей получают право на налоговый вычет в размере 1 млн руб. на всех. То есть вы обязаны уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по стандартной ставке – 13% от полученного вами дохода за минусом налогового вычета в размере 333 тыс. руб.

Вы также можете прочитать подробную статью, размещенную на нашем сайте, где рассказывается обо всех нюансах уплаты налога с продажи квартиры.

Как получить вычет при продаже доли в квартире?

Нам с сестрой принадлежали 3/8 доли в трехкомнатной квартире. Это была одна комната, доли мы выделили через суд.

В августе 2020 года мы продали долю одному покупателю по одному договору купли-продажи. Цена по договору — больше миллиона. Остальные доли не продавались.

Жалею, что не озадачилась этим вопросом раньше, но меня убеждали, что налоговый вычет в 1 млн рублей при продаже недвижимости полагается каждому. Можем ли мы с сестрой поделить этот вычет и как правильно все оформить?

Я не знаю, как долго доли были у вас в собственности. Если более пяти лет, то вам вообще не нужно подавать декларацию и платить НДФЛ. Значит, и вычет вам не нужен.

А в некоторых случаях достаточно и трех лет.

Если же прошло меньше времени, вы должны уплатить НДФЛ — 13% от дохода. Но эту сумму можно уменьшить, в том числе до 0 ₽, и имущественный вычет не единственный способ это сделать.

Расскажу подробнее, когда не нужно платить НДФЛ с продажи жилья и как уменьшить сумму налога. А если вы выберете налоговый вычет, объясню, как его разделить.

Когда не нужно платить налог с продажи

Чтобы понять, нужно ли платить налог с продажи, надо разобраться, сколько лет вы были собственницами долей. Считать этот срок можно по-разному. Вы пишете, что выделили доли через суд, но не уточняете, когда и на каком основании их приобрели.

Возможно, они были у вас в собственности еще до разбирательства, а потом суд выделил на них одну комнату. Тогда срок владения считается с момента, как вы стали собственницами долей.

Но если до суда вы вообще не владели долями, то считать срок нужно со дня, как решение вступило в силу. Такое возможно, например, если наследство было распределено неправильно и вы через суд отстаивали свое право на доли в квартире.

Если доли были в собственности более пяти лет, — неважно, на каком основании вам их выделили, — вам в любом случае не нужно платить налог. Сделку по продаже можно даже не упоминать в декларации за 2020 год. И вообще необязательно подавать декларацию, если у вас не было других налогооблагаемых доходов.

Но если вы владели долями менее пяти лет, то основание имеет значение. Срок можно сократить до трех лет вот в каких случаях:

1. если доли перешли вам по наследству;
2. их вам подарил член семьи или близкие родственники: родители, дети, дедушки, бабушки, внуки, родные или неполнородные братья и сестры;
3. вы получили их, когда приватизировали жилье;
4. вы приобрели доли по договору пожизненного содержания с иждивением;
5. на момент продажи долей это было ваше единственное жилье и у вас в собственности не было другого. Исключение — жилье, которое вы приобрели в течение 90 дней до того, как продали доли.

Если прошло менее пяти или трех лет, то нужно платить НДФЛ. Есть два способа его уменьшить:

1. воспользоваться налоговым вычетом;
2. взять стоимость комнаты при продаже, вычесть из нее расходы на приобретение и заплатить налог с разницы.

Теперь о каждом подробнее.

Как рассчитать налог при продаже долей в квартире?

В феврале 2020 года мы решили построить загородный дом. Участок купили уже давно, а накопленной подушки безопасности хватало на первоначальный взнос. Для строительства нужно было взять кредит.

В какой-то момент банк перестал выходить на связь, а отступать мы не хотели. Поэтому осенью 2020 года продали квартиру супруги в другом регионе, чтобы строить на свои деньги.

У проданной квартиры было два собственника — по 1 /2 доли принадлежали жене и дочери. Эту квартиру они получили по договору соцнайма, приватизировали, владели ею 1,5 года и продали за 3,15 млн рублей.

Поскольку дочь несовершеннолетняя, сделку согласовывали с органами опеки. По их требованию мы с женой купили на имя дочери квартиру за 1,5 млн и открыли особый счет в банке на 75 000 ₽. Супруга новое жилье не покупала.

Как рассчитать сумму налога с продажи квартиры для жены и дочери? Как я понял, родитель обязан подать декларацию и уплатить налог за ребенка.

Хотелось бы узнать мнение опытного человека.

Вы правильно думаете, что вашей семье придется платить налоги. Но если вашей супруге это надо будет сделать обязательно, то с дочерью все не так однозначно. Если вы купили ей новую квартиру в 2020 году, то есть в том же , в каком продали предыдущую, то при подаче декларации от имени дочери за 2020 год можно воспользоваться вычетом на покупку квартиры.

Тогда платить налог от имени дочери не придется: он будет равен нулю.

Поскольку вы продали квартиру целиком по одному договору купли-продажи, то вычет в размере 1 000 000 ₽ будет делиться на обоих собственников, то есть по 500 000 ₽ на дочь и жену.

С 75 000 ₽, которые вы внесли на особый счет, платить налог не надо. Вы будете платить НДФЛ, только если доход от процентов по всем счетам и вкладам, которые вы открыли на имя дочери, превысит установленный лимит — в 2021 году это 42 500 ₽.

Расскажу обо всем по порядку.

Как рассчитать налоги с продажи квартиры

Если человек продает приватизированную квартиру или долю в ней и при этом владеет такой квартирой более трех лет, то платить НДФЛ он не должен. Если срок меньше, платить налог с дохода от продажи придется.

Ваша жена и дочь владели квартирой 1,5 года. То есть НДФЛ от ее продажи они платить должны. Налог можно уменьшить, если воспользоваться имущественным вычетом в размере доходов от продажи квартиры или долей, но не более 1 000 000 ₽.

Если недвижимость в общей долевой собственности и ее продали по одному договору купли-продажи, то вычет в размере 1 000 000 ₽ распределяется между совладельцами пропорционально долям.

Ваша жена и дочь владели по 1 /2 квартиры, и, как следует из вашего вопроса, квартиру вы продали целиком по одному договору купли-продажи . Таким образом, и жена, и дочь имеют право на вычет в размере 500 000 ₽ каждая.

Сумма налога к уплате для каждой из них с учетом вычета:

• (3 150 000 ₽ − 1 000 000 ₽) × 1 /2 × 13% = 139 750 ₽

Если бы вы продали каждую долю по отдельному договору купли-продажи, то и жена, и дочь могли бы воспользоваться вычетом в полном размере — каждая по миллиону.

Тогда сумма налога к уплате для каждой из них с учетом вычета была бы :

• (3 150 000 ₽ − 2 000 000 ₽) × 1 /2 × 13% = 74 750 ₽

Обычно у налогоплательщиков есть выбор: воспользоваться вычетом либо уменьшить доходы от продажи квартиры или доли на расходы на их приобретение. Но в вашем случае жена и дочь получили квартиру в результате приватизации, то есть расходов у них не было.

Как победить выгорание
Курс для тех, кто много работает и устает. Цена открыта — назначаете ее сами

Начать учиться

Вычет на покупку квартиры для дочери

При покупке квартиры предусмотрен имущественный налоговый вычет в сумме расходов на квартиру, но не более 2 000 000 ₽. В Тинькофф-журнале есть подробная статья, как получить такой вычет.

Если новую квартиру для дочери купили в 2020 году, то при подаче декларации от ее имени можно воспользоваться вычетом не только на продажу старой квартиры в размере 500 000 ₽, но и на покупку новой.

Посчитаем доход дочери от продажи квартиры с учетом вычета по этой сделке:

• (3 150 000 ₽ − 1 000 000 ₽) × 1 /2 = 1 075 000 ₽

Если применить вычет на покупку квартиры в той же сумме — 1 075 000 ₽, то результат будет нулевым, и платить НДФЛ не придется. Но декларацию все равно нужно подать.

К декларации надо приложить документы, которые подтверждают право на вычет. Если вы купили квартиру в новостройке, необходимо приложить копии:

1. Договора о приобретении квартиры или прав на нее.
2. Акта о передаче квартиры.
3. Платежных документов.

Если вы приобрели квартиру на вторичном рынке, то подтвердить право на вычет можно копиями:

1. Выписки из ЕГРН.
2. Договора купли-продажи.
3. Акта приема-передачи, если в договоре не зафиксирован этот момент.
4. Платежных документов.

Поскольку максимальный размер вычета — 2 000 000 ₽, а дочь использует только 1 075 000 ₽, то остатком вычета — 925 000 ₽ — она сможет воспользоваться позднее при покупке другого объекта.

Если новую квартиру для дочери купили в 2021 году, то в декларации за 2020 год от ее имени заявить вычет на покупку квартиры не получится. Им можно будет воспользоваться, только когда будете подавать декларацию за 2021 или последующие годы. Срок для вычета не установлен — его можно заявить спустя сколько угодно лет после покупки квартиры.

Если у дочери в 2021 году доходов не будет, воспользоваться вычетом она не сможет и заявит вычет за тот год, когда доходы у нее появятся.

Вычет для родителей. Поскольку вы купили квартиру дочери на деньги, которые получили от продажи ее доли, то вы и ваша жена не сможете воспользоваться своими вычетами на покупку квартиры. Как родители, вы могли бы использовать вычет, если бы купили квартиру не только на деньги от продажи доли дочери, но и на свои собственные.

Например, если бы вы купили дочке квартиру за 2 000 000 ₽, то вы или ваша жена могли бы претендовать на вычет:

• 2 000 000 ₽ − (3 150 000 ₽ × 1 /2) = 425 000 ₽

Но вы вправе были бы получить вычет за ребенка, только если ранее не использовали свое право на вычет по 2 млн на каждого. Вычет за ребенка не увеличивает максимальную сумму вычета, на которую может претендовать человек.

Как заплатить налог

Уплатить налог за несовершеннолетнюю дочь и подать декларацию от ее имени должны родители. То есть вам не позднее 30 апреля 2021 года нужно представить в инспекцию две декларации 3-НДФЛ : от имени жены и дочери.

Подать декларацию удобнее всего через личный кабинет на сайте налоговой. На имя дочки вы также можете открыть личный кабинет. Для этого нужно обратиться с заявлением в любую ИФНС.

Уплатить налог, если он будет, надо не позднее 15 июля 2021 года.

Нужно ли платить налог с суммы на счете

С 75 000 ₽, которые вы внесли на особый счет на имя дочери, дополнительно платить НДФЛ не нужно. Эта сумма входит в доход от продажи доли.

С суммы самого счета или вклада, куда вы положили эти 75 000 ₽, налога нет. Налог платится только с доходов по счету или вкладу. Но по вкладам, которые открываются на имя детей по распоряжению опеки, очень маленький процент, а значит, и доход там низкий.

Поэтому шансов, что ваш доход от этих денег превысит лимит на год — в 2021 году 42 500 ₽ — нет.

В любом случае банки сами сообщают в налоговую, какой доход от вкладов и счетов получил их клиент. Если инспекция увидит, что нужно заплатить налог, то она направит уведомление об этом.

Какие налоги в итоге придется заплатить

Если вы купили дочери новую квартиру в 2020 году, то платить налог от ее имени с продажи старой квартиры не придется: он будет равен нулю. Но декларацию все равно надо подать. Жене с продажи доли в старой квартире в любом случае нужно будет уплатить НДФЛ — 139 750 ₽.

Если новую квартиру приобрели в 2021 году, то с продажи в 2020 году доли в старой квартире от имени дочери придется уплатить 139 750 ₽ НДФЛ.

С 75 000 ₽ на банковском счете платить налог не надо.

Что делать? Читатели спрашивают — эксперты отвечают
Задать свой вопрос

Вопрос был задан 03.02.21 и дополнен ответом эксперта 27.04.2021

Надежда Шорохова
Какие у вас были сложности с продажей долей в квартире?

Возможно, что второй. К тому же ещё не указали сколько стоят доли каждой и какова кадастровая стоимость квартиры

Можно в Воркуте купить за рубль трешку и прописать ребенка. Вуаля

Читаю — не могу понять по долям. Если 2 собственника владеют 1/4 каждый в течение 3+ лет, и один собственник (ОС) владеет 1/4 3+ лет, а также 1/4 менее трех лет — что с налогами выходит, если квартира продается по единому ДКП? Может ли ОС воспользоваться правом на вычет на весь 1000000 руб?

Обязан ли он сначала выплатить налог, а потом возвращать его?

Отредактировано

Андрей, если доли получены в разное время, то срок считается с даты владения первой доли. У Вас собственник владеет двумя долями, где одна дольше 3 лет, а другая меньше? Тогда налог с продажи платить ему не нужно.

Или подробней опишите свою ситуацию.

Как по вашему мнению поступать в такой ситуации, когда продается до истечения минимального срока владения квартира, купленная в долях с детьми (не мат.капитал)? Смогут ли родители воспользоваться правом на вычет в сумме расходов на приобретение в полном объеме или только пропорционально своим долям? Понятно, что дети сами расходов не несли никаких и смогут применить только вычет в 1 млн. пропорционально своим долям.

А родители?

Отредактировано

Ольга, «Смогут ли родители воспользоваться правом на вычет в сумме расходов на приобретение в полном объеме или только пропорционально своим долям?» — если не был задействован мат.капитал, тогда только пропорционально своим долям. То есть с доходов детских долей нельзя вычесть расходы родителей.
Абз. 19—22 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ:
При получении дохода от продажи доли в объекте недвижимого имущества, приобретенной в соответствии с частью 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», налогоплательщик вправе уменьшить сумму своего облагаемого налогом дохода на величину фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение этого объекта недвижимого имущества в размере, пропорциональном указанной доле налогоплательщика в объекте недвижимого имущества, при одновременном соблюдении следующих условий:
расходы на приобретение объекта недвижимого имущества произведены членом семьи налогоплательщика — владельцем сертификата (иного документа) на материнский (семейный) капитал и (или) его супругом (супругой)

Если квартира будет продавать одним договором, то родители могут выбрать только одно: или вычесть свои расходы при покупке, или вычесть 1 000 000.

Я владел 2/3 доли и купил 1/3 в ипотеку 3140000, хочу теперь продать квартиру за 9300000 какой налог мне нужно будет заплотить

Подскажите пожалуйста, как исчислить налог от продажи детских долей.

Ситуация: в 2016 купил квартиру в ипотеку за 3.5 млн с использованием маткапитала. В 2021 закрыл ипотеку, выделил доли детей, оставшаяся часть — в общей совместной собственности с супругой.

Сейчас продал квартиру за 7.5 млн.
Насколько я понимаю, с нашей с супругой доли платить налог не нужно, поскольку мы владеем квартирой более 5 лет.

А как считать налог с детских долей (деньги от продажи поступили на спец. счета и так там и останутся до конца года)?

Добрый день! СЕМЬЯ состояла из 4 человек. 2 взрослых и двое детей. В 2010 году мы купили дом и земельный участок.

Он был оформлен по 1/ 2 на старшего сына и на мужа. В 2015 году мы покупаем квартиру в ипотеку , при этом используем материнский капитал для частичного погашения ипотеки. Оформляем по 1/ 2 на меня и мужа.

Ипотеку погасили, но доли не успели разделить на 4. В 2022 году умер муж. Вступили в право наследования я и двое сыновей. Квартира , которая была куплена используя маткапитал , при разделе наследования была переоформлена на 4. Через полгода со дня смерти я всё продала и уехала.

Скажите, какой налог и за что я должна буду заплатить?

Здравствуйте. Подскажите пожалуйста, мы с женой в 2017 году купили участок за свои средства и небольшой дом за средства материнского капитала, ( разделив доли между двумя детьми и нами), в 2019 году построили на этом же участке уже большой дом, не трогая маленький дом. Регистрация в Росреестре прошла в конце 2020 года ( также в долевой собственности). В этом году мы приняли решение переехать в другой региони и естественно продать дом с участками.

Какую сумму налога с продажи мы должны заплатить государству, если вычетом на покупку жилья мы не пользовались?

3-НДФЛ при продаже доли в квартире

При продаже доли в квартире у ее собственника возникает доход. Как можно уменьшить налог при продаже доли в квартире? Какие разделы декларации 3-НДФЛ подлежат заполнению?

Для продажи доли в квартире установлен особый порядок. Необходимость продажи доли, чаще всего, возникает при получении в наследство несколькими наследниками одной квартиры. Договор купли-продажи доли должен заверяться у нотариуса.

Перед тем, как продавать долю стороннему покупателю, ее владелец должен сначала предложить выкупить собственникам других долей (ст. 250 ГК).

При продаже доли возникает немало и налоговых тонкостей, которые должен учитывать продавец.

В каком случае не облагается доход от продажи доли в квартире?

Для расчета налога не имеет значения продается ли вся квартира или ее доля. При продаже недвижимости действует общее правило.

Выручка от продажи доли не будет облагаться налогом, если собственник владел долей более установленного минимального срока. А вот сам минимальный срок может составлять либо 3 года, либо 5 лет в зависимости от того, как была приобретена доля.

Трехгодичный срок для освобождения от налога применяется, если доля в квартире была ранее получена в наследство либо в дар от члена семьи, либо близкого родственника, либо по приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением либо на дату перехода права собственности к покупателю, если у продавца нет иной доли на жилое помещение (п. 3 ст. 217.1 НК, письмо Минфина от 24.12.2021 № 03-04-05/105730).

Последний случай, чаще всего, применяется к договорам долевого участия. Например, дольщик оплатил квартиру в январе 2019 году, акт приема-передачи подписан в 2020 году. В феврале 2022 года доля в квартире продана.

На момент продажи у физического лица не было другого жилья.

Три года будет рассчитываться с периода оплаты, т. е. с 2019 года. Таким образом, на дату продажи доли в квартире в феврале 2022 года, 3-х летний срок владения истечет. Поэтому физическое лицо-продавец сможет воспользоваться данным освобождением и не будет заполнять декларацию 3-НДФЛ.

В остальных случаях действует пятигодичный срок владения квартирой.

В данном обзоре мы не рассматриваем ситуации освобождения семей от уплаты налога при продаже и купли недвижимости, введенное с 2021 года. В этом случае срок владения квартирой не имеет значения (Федеральный закон от 29.11.2021 № 382-ФЗ).

Если же у продавца доли в квартире не выполняются условия для освобождения от уплаты НДФЛ, то сумму исчисленного налога можно значительно уменьшить.

Как снизить сумму налога к уплате?

Снизить сумму налога при продаже доли в квартире можно двумя путями: применить имущественный вычет или учесть фактические расходы, связанные с приобретением этой доли.

В последнем случае можно учесть так называемые сопутствующие расходы, которые возникли в связи с приобретением доли. Например, услуги риелтора (пп. 2 п. 2 ст.

220 НК).

Если документов никаких нет либо продажная стоимость доли низкая, то можно применить имущественный вычет в размере 1 млн рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК).

В случае продажи доли в квартире, сумма имущественного вычета зависит от того, как была оформлена сделка.

Чаще всего, квартира продается как один объект по одному договору купли-продажи, а поэтому и имущественный вычет распределяется согласно установленным в процентном отношении долям (пп. 3 п. 2 ст. 220 НК).

Например, матери и дочери принадлежит ½ доли на квартиру, полученную в наследство в 2021 году. Мать и дочь решили продать квартиру в 2022 году за 3 млн рублей.

В данном случае и мать, и дочь смогут воспользоваться имущественным вычетом по 500 тысяч рублей:

1 млн рублей х ½ = 500 тысяч рублей.

Соответственно, полученный доход тоже заявляется в 1,5 млн рублей у каждого физического лица.

Таким образом, у каждого из продавцов доли в квартире сумма налога составит:

(1,5 млн рублей — 500 тысяч рублей) х 13% = 130 тысяч рублей.

Теперь рассмотрим второй вариант продажи доли в квартире.

Собственники долей в квартире могут их продать по отдельному договору. В этом случае имущественный вычет не рассчитывается пропорционально, а применяется весь вычет к каждому договору (письмо ФНС от 22.04.2015 № БС-4-11/6911@).

Например, мать продала свою долю за 1,5 млн рублей и дочь — за ту же сумму.

В данном случае и мать, и дочь смогут воспользоваться имущественным вычетом по 1 млн рублей.

Таким образом, у каждого из продавцов доли в квартире сумма налога составит:

(1,5 млн рублей — 1 млн рублей) х 13% = 65 тысяч рублей.

Как видим, продавать отдельно долю с точки зрения налогообложения выгоднее.

Как заполнить декларацию 3-НДФЛ при продаже доли?

Для того чтобы заявить имущественный вычет нужно заполнить декларацию 3-НДФЛ.

Декларацию можно легко заполнить, скачав программу налоговиков «Декларация».

В декларации нужно заполнить:

• титульный лист;
• раздел 1;
• раздел 2;
• Приложение № 1;
• Приложение № 6;
• Расчет к Приложению № 1.

В Приложении № 1 заполняется доход, который получен от продажи доли в квартире, а имущественный вычет либо сумма документально подтвержденных расходов заявляется в Приложении № 6.

В Расчете указывается информация о проданной доле в квартире. Затем сумма строки 050 — доход переносится в строку 070 Приложения № 1.

В том случае если доходы от продажи не превышают сумму имущественного вычета, декларация может не предоставляться.

• #имущественный налоговый вычет
• #3-НДФЛ
• #продажа квартиры
• #RosCo

Три налоговых вычета: как сэкономить при покупке и продаже жилья

При покупке квартиры можно вернуть часть потраченных средств в виде налогового вычета. Дополнительный вычет доступен для покупателей ипотечной недвижимости. Правом на налоговый вычет обладают и продавцы недвижимости.

Они могут уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн руб. Но о таких возможностях знают далеко не все владельцы недвижимости. Вместе с экспертами разбираемся, в чем разница между этими вычетами, сколько раз ими можно воспользоваться и какую сумму они позволяют сэкономить.

Налоговый вычет при покупке жилья

1. Основной вычет

При покупке жилья собственник вправе воспользоваться налоговым вычетом. Для этого нужно быть налоговым резидентом страны и платить налог на доходы по ставке 13% (обычно удерживается из зарплаты). Если собственник квартиры не работает или платит налоги как индивидуальный предприниматель по упрощенной системе налогообложения, вернуть налог с помощью имущественного вычета нельзя, потому что он не уплачивается в бюджет. Максимально возможная сумма для расчета имущественного вычета при покупке составляет 2 млн руб., от нее отсчитываются 13%. Таким образом, покупатель может вернуть до 260 тыс. руб.

(или 13% от 2 млн руб.). Даже если квартира стоит 10 млн или 100 млн руб., все равно максимально можно будет вернуть 260 тыс. руб. Если квартира покупалась с помощью материнского капитала, то из основной суммы покупки вычитается размер субсидии и от остатка считается вычет.

Например, квартира стоила 2 млн руб., из них 500 тыс. руб. — маткапитал. Налоговый вычет исчисляется от 1,5 млн руб. и будет равен 195 тыс. руб. Имущественный вычет при покупке жилья предоставляется один раз.

Но если налогоплательщик воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета лишь частично — например, квартира стоила 1,5 млн руб., — то остаток вычета, то есть 500 тыс. руб., может быть перенесен на другие объекты. Более детальную информацию о налоговом вычете читайте в материале «Налоговый вычет в 2021 году: что нужно знать при покупке квартиры».

Комментарий эксперта Марина Толстик, председатель совета директоров сети «Миэль»: — При приобретении жилья в долевую собственность каждый собственник вправе получить имущественный налоговый вычет в соответствии с размером его затрат на приобретение недвижимого имущества, но не более 2 млн руб. на каждого. Например, если квартира приобретена за 6 млн руб. в долевую собственность супругов по 1⁄2 доли, то налоговый вычет каждого составит 260 тыс. руб. Если доли распределены в иных пропорциях, например 20% на 80%, то вычет первого составит 156 тыс. руб., а второго — 260 тыс. руб.

2. За проценты по ипотеке

Если квартира покупалась в ипотеку, то, помимо основного вычета, можно получить еще вычет за уплаченные по кредиту проценты. В расчет берутся все реально погашенные проценты. Но и здесь есть лимит — не более 3 млн руб.

Сумма налогового вычета по процентам рассчитывается по аналогии с имущественным вычетом — это 13% от базы (выплаченных процентов). Таким образом, максимальная сумма к возврату по процентам составляет 390 тыс. руб. (13% от 3 млн руб). В отличие от основного вычета, воспользоваться вычетом от уплаты процентов по ипотеке можно только один раз и относительно одного объекта.

Это следует учитывать — иногда лучше сохранить налоговую льготу и потратить ее при оформлении другой ипотеки. Право получения вычета по процентам, как и при основной сумме, возникает после регистрации права собственности. В общей сложности при покупке жилой недвижимости одному человеку можно вернуть до 650 тыс. руб. (с учетом вычета за проценты по ипотеке).

Фото: AntonSAN\shutterstock

• Налоговый вычет по ипотеке: как вернуть ₽390 тыс. за уплаченные проценты
• Россиянам упростили получение налогового вычета: как будет работать схема

Вычет при продаже жилья

Налоговым вычетом могут воспользоваться и продавцы недвижимости. По закону, если недвижимость находится в собственности меньше минимального срока владения — пяти лет (или трех лет, если недвижимость подарена или получена в наследство), то продавец должен заплатить налог в 13% с продажи недвижимости. При этом он может воспользоваться налоговым вычетом с продажи.

Максимальная сумма вычета при продаже жилых домов, квартир, комнат составляет 1 млн руб., а при продаже гаражей и нежилых помещений — 250 тыс. руб. В данном случае налогооблагаемую базу можно уменьшить на указанные суммы вычета, а не вернуть назад 1 млн руб. и 250 тыс. руб. соответсвенно. Вычет НДФЛ при продаже жилья можно использовать многократно в течение жизни, но не более одного раза в год. Подробнее о налоге с продажи жилья и налоговом вычете читайте в материале «Налог с продажи квартиры — 2021: инструкция по НДФЛ»

Как рассчитать сумму налога с продажи

Налог по продаже квартиры рассчитывается по формуле: ДОХОД ОТ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ — 1 млн руб. *13% = НДФЛ,

где 1 млн руб. — максимальная база для налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе.

«Если собственник приобрел квартиру за 5 млн руб. и продал ее через два года (раньше предельного срока владения) за 6 млн руб., то он может заявить в свой декларации имущественный вычет с 1 млн руб. и уплатить налог по ставке в 13% с 5 млн руб. — 650 тыс. руб.», — привела пример председатель совета директоров сети «Миэль» Марина Толстик.

Но если у собственника есть все документы, подтверждающие покупку, то выгоднее уменьшить доход от продажи квартиры на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением квартиры, отметила эксперт. «То есть собственнику надо будет уплатить 13%-ный налог только с 1 млн руб. — это 130 тыс. руб. (6 млн руб. минус 5 млн руб. расход)», — привела расчеты эксперт.

В начале июля президент России Владимир Путин подписал закон, который освобождает граждан в ряде случаев от подачи налоговой декларации 3-НДФЛ после продажи недвижимости. Речь идет о сделках по продаже квартиры, загородного дома или комнаты, доход от которых не превышает 1 млн руб. Продавцы нежилых помещений и гаражей освобождены от подачи декларации и уплаты налога с тех сделок, доходы от которых не превысили 250 тыс. руб.

В данном случае благодаря вычету налогооблагаемая база обнуляется и подавать декларацию не нужно.

Фото: Garmasheva Natalia\shutterstock

Комментарий Александры Воскресенской, адвоката КА «Юков и партнеры»:

— Сумма, которую можно вернуть при использовании налогового вычета с продажи квартиры, рассчитывается двумя способами.

Первый вариант

Законом установлена максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход при продаже жилого помещения — 1 млн руб. То есть облагаемый по ставке 13% доход, который указывается в налоговой декларации, уменьшается на 1 млн руб. Например, если квартира продается за 10 млн руб., то 13% уплачивается c 9 млн руб.: 10 млн руб. минус 1 млн руб.

В данном случае налог составит 1,1 млн руб.

Второй вариант

Вместо получения налогового вычета гражданин может уменьшить полученный от продажи квартиры доход на сумму документально подтвержденных расходов. Простыми словами — это разница между ценой продажи квартиры и ценой ее покупки. Если гражданин купил квартиру за 10 млн руб., а продает за 15 млн руб., то НДФЛ будет уплачиваться с суммы: 15 млн руб. (сумма продажи) — 10 млн руб. (расходы, понесенные на покупку) = 5 млн руб. Ему нужно будет заплатить 650 тыс. руб.

Таким образом, при продаже недвижимости есть возможность уменьшить налогооблагаемый доход, исходя из реальной прибыли, и это получается выгоднее.