В России налог с продажи недвижимости не является отдельным налогом. Однако взимается налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Уплачивать налог нужно с продажи любого имущества дороже 250 тыс. рублей, в том числе недвижимости. Скрыть факт продажи земли, гаража, квартиры или дома невозможно.
Однако есть хорошие новости: если вы владели недвижимостью 3 или 5 лет, то подавать декларацию и уплачивать налог после продажи не нужно. Но есть нюансы. Также не нужно платить налог за недвижимость стоимостью меньше 1 млн рублей, но декларацию заполнить все-таки придется.
У недвижимости несколько владельцев. Кто должен подавать декларацию и уплачивать налог?
Если вы продаете доли как отдельные объекты недвижимости, то каждый подает свою декларацию 3-НДФЛ и может использовать вычет в размере 1 млн рублей.
Что такое минимальный срок владения
- унаследована;
- получена в подарок;
- приобретена по договору ренты;
- досталась после приватизации;
- является единственным жильем.
В остальных случаях минимальный срок владения — пять лет.
Отсчет начинается в тот день, когда Росреестр зарегистрировал право собственности. То есть если договор дарения вы оформили 15 мая, а зарегистрировали недвижимость только 1 июня, то время владения нужно отсчитывать с последней даты.
Из этого правила есть одно исключение: если квартиру вы получили по программе переселения, в том числе после московской реновации, то в этом случае в срок владения засчитывается время, когда в собственности была квартира в старом доме.
Для случаев, когда увеличивается доля в объекте недвижимости, стартом отсчета минимального срока служит дата приобретения первой части. А для договоров долевого участия — момент оплаты договора целиком собственными средствами или за счет ипотеки.
Когда доход с продажи недвижимости не облагается налогом
Доход с продажи квартиры и другой недвижимости не облагается налогом в том случае, если вы выдержали минимальный срок владения недвижимостью.
К примеру, вы приватизировали жилье в январе 2019 года. Значит уже с января 2022 года вы можете продать жилье и не уплачивать налог, так как для этой категории действует трехлетний срок. Если вы купили недвижимость в 2024 году и она не входит ни в одну льготную категорию, то продать ее без подачи декларации и уплаты налога вы сможете только по истечении общего пятилетнего срока, то есть в 2028 году.
Нужно ли платить налог при продаже единственного жилья
Единственное жилье — это дом, квартира или комната, где зарегистрирован и живет человек. Налоговый кодекс разрешает покупку новой недвижимости в течение 90 дней до продажи старой. Покупка не повлияет на статус единственного жилья.
Если у него есть в собственности другая жилая недвижимость или доли в ней, то ни один из объектов единственным быть не может.
В 2020 году для единственного жилья сократили минимальный срок владения на 2 года. Теперь продавать его можно каждые 3 года и не уплачивать при этом НДФЛ.
Какое жилье считается единственным в совместной собственности супругов
Жилье, которым супруги владеют вместе, будет считаться единственным, если другого совместного у них нет. Подаренная, унаследованная, купленная до брака или полученная в результате приватизации недвижимость, которой единолично владеет любой из супругов, не учитывается при оценке.
Пример. У семьи Черепановых есть квартира, которую они три года назад купили в браке. У мужа до свадьбы была доля в семейном дачном домике. Черепановы решают продать квартиру. Могут ли они воспользоваться сокращенным сроком владения и не уплачивать налог?
Да, так как квартира — единственное совместное жилье, соответственно, минимальный срок владения для него 3 года. Однако если бы они после покупки квартиры приобрели бы еще и дом, то тогда пришлось бы заплатить 13% с дохода от продажи.
Какой размер налога при продаже квартиры и другой недвижимости
Размер НДФЛ — 13% для налоговых резидентов России и 30% для нерезидентов. Этот статус никак не зависит от гражданства. Налоговый резидент — это гражданин России или иностранец, который проживает в стране больше 183 дней в течение календарного года. Исключение — российские военнослужащие и госслужащие, командированные на службу за границу.
Их налоговый статус сохраняется вне зависимости от фактического времени нахождения на территории страны.
Как рассчитывается налог при продаже квартиры
Продавец необязательно платит 13% или 30% от стоимости недвижимости, указанной в договоре купли-продажи или ренты. Чтобы рассчитать конечный налог, нужно определить налоговую базу. Есть две методики:
- реально вырученные средства по договору купли-продажи;
- 70% от кадастровой стоимости жилья.
После подачи декларации налоговая сама определит, какой из методик расчета воспользоваться, и выберет ту налоговую базу, которая окажется больше.
Пример. Ксения продала квартиру по договору купли-продажи за 2,5 млн рублей. Именно эту стоимость она указала в декларации. До изменений 2016 года в Налоговом кодексе ей просто выставили бы уведомление на 325 тыс. рублей.
Однако теперь налоговая проверит кадастровую стоимость — к примеру, в случае Ксении она составляет 5,3 млн, а 70% этого значения — 3,71 млн рублей. Соответственно, 13% от 70% кадастровой стоимости — 482 300 рублей. Это больше, чем налог с фактической продажи, а значит, именно последнюю сумму Ксении придется уплатить за сделку.
Как уменьшить налог при продаже квартиры и другой недвижимости
Самый простой способ уменьшить НДФЛ при продаже недвижимости — соблюдать минимальный срок владения. Тогда вам вовсе не придется уплачивать налог. Однако если соблюсти это правило не получается, можно воспользоваться вычетом «доход минус расход» либо уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн рублей.
Воспользоваться сразу двумя вычетами нельзя.
Вычет «доход минус расход». Вы можете уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов, понесенных при покупке жилья. В этом случае вы заплатите 13% только с той части, которая превышает ваши расходы — таким образом налог можно значительно уменьшить либо вовсе свести к нулю, если продавать жилье за ту же цену, за которую вы ее купили.
Правда, у вас должны быть на руках документы, подтверждающие вашу изначальную покупку: договор-купли продажи или платежные поручения.
К примеру, в 2021 году вы купили дом за 6,4 млн рублей, но в 2024 году вы решили продать жилье за 6,6 млн рублей. Если у вас сохранились документы с покупки, то вы можете заявить вычет и заплатить 13% только с 200 тыс. рублей разницы, то есть 26 тыс. рублей вместо 858 тыс. рублей без вычета.
Ограничений по количеству и суммам сделок за год нет. Moжнo пpoдaвaть и пoкyпaть xoть кaждый мecяц и пo кaждoй cдeлкe yмeньшaть дoxoды нa pacxoды, нaлoг бyдeтe плaтить тoлькo c разницы.
Правда, есть одна сложность. Разъяснений, что включать в расходы при покупке недвижимости, нет. К примеру, включить стоимость услуг риелтора не получится (Минфин против), а вот проценты по ипотеке — можно.
Этот нюанс поможет вовсе не платить налог с продажи квартиры.
Например, вы купили в новостройке квартиру за 2,5 млн рублей. Первоначальный взнос составил 500 тыс. рублей, остальное вы оплатили за счет ипотеки. Пять лет платили проценты — 600 тыс. рублей. Дом сдали, и вы решаете продать квартиру за 3 млн рублей.
В расходы вы включаете и стоимость жилья по договору, и сумму ипотечных процентов. Таким образом, по вычету «доход минус расход» у вас получается отрицательная налоговая база, то есть уплачивать налог с продажи вам вовсе не нужно.
Для сравнения: если не включать ипотечные проценты, то пришлось бы заплатить 65 тыс. рублей — 13% с разницы между покупкой и продажей квартиры в новостройке.
Вычет по процентам ограничен суммой в 3 млн рублей максимум. Пока вы заплатите эту сумму банку, наверняка пройдет уже минимальный срок владения, а значит, продать жилье вы так и так сможете вообще без уплаты НДФЛ.
Что касается жилья, полученного в наследство или в дар, то для вычета вы можете предоставить документальное подтверждение расходов прежнего собственника.
03.04.2023 19:05
А если недвижимость вы получили по договору дарения и при этом уплатили с этой сделки налог, то при продаже такого объекта можно учитывать уже уплаченную сумму налога за подарок для уменьшения налога с продажи. ФНС это разрешает.
Вычет в 1 млн рублей. Из суммы вашей продажи нужно просто вычесть 1 млн рублей. Никаких документов не нужно, просто заявите о вычете в декларации.
Пользоваться этим вычетом можно неограниченное количество раз, но за один налоговый год сумма вычета не должна превышать 1 млн рублей. С помощью этого вычета можно вовсе не платить налог, если стоимость жилья в договоре будет меньше этой суммы.
К примеру, вам в наследство достался дачный домик, вы решаете его продать. Документов по покупке не осталось, поэтому вычет «доход минус расход» применить не получится. Стоимость продажи — 1,3 млн. Вы заполняете декларацию и заявляете о вычете — налоговая база уменьшается на 1 млн рублей.
Вы заплатите 13% только с 300 тыс. рублей, а именно 39 тыс. рублей вместо 169 тыс. рублей.
Еще один способ уменьшить налоговую базу — раздробить недвижимость на доли. В таком случае можно продать доли по разным договорам. Тогда каждый владелец доли может снизить налоговую базу на 1 млн рублей.
Какие льготы есть на налог при продаже квартиры и другой недвижимости
Льгот, которые бы освобождали от уплаты НДФЛ при продаже квартиры, нет. Все послабления связаны с минимальным сроком владения, который освобождает продавца от налоговых обязательств:
- Для дольщиков, участников жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), покупателей квартир по переуступке прав требования по договору долевого участия (ДДУ) минимальный срок владения начинается после полной оплаты договора, заключенного с 1 января 2022 года. Ранее отсчет срока владения квартирой начинался с момента регистрации права собственности на нее.
- Семьи с двумя и более детьми могут продать жилье без учета минимального срока владения и уплаты НДФЛ, но придется купить жилье лучше прежнего в течение налогового периода.
Для всех остальных категорий действуют общие правила по сроку владения.
Как семьям с детьми не уплачивать налог с продажи квартиры и другой недвижимости
С 2022 года семьи с двумя и более детьми освобождены от уплаты налога, даже если не прошел минимальный срок владения имущества. Но нужно соблюсти несколько требований:
- в семье двое и более несовершеннолетних детей. Для учащихся очно или солдат-срочников ограничение по возрасту — 24 года;
- после продажи семья в тот же год покупает другое жилье. На самом деле допускается отложить покупку, но совершить ее не позже 30 апреля следующего года;
- новое жилье лучше прежнего — просторнее, площадь больше, кадастровая стоимость выше;
- кадастровая стоимость жилья, которое семья продала, не превышает 50 млн рублей.
Если по всем критериям вы подходите, то НДФЛ уплачивать не придется.
Как заполнить декларацию при продаже квартиры
Декларацию нужно подавать только в том случае, если вы не выдержали минимальные сроки владения. То есть если вы продаете недвижимость, которая находится в собственности больше 3 или 5 лет, то будьте спокойны — вы не обязаны заполнять 3-НДФЛ.
В остальных случаях стоит начать со сбора вот этих документов:
- паспорт;
- договор купли-продажи;
- банковская выписка или расписка, которые подтверждают получение денег;
- выписка из ЕГРН;
- документы, подтверждающие право на вычет «доход минус расход».
Далее до 30 апреля года, следующего за тем, когда вы продали недвижимость, нужно подать 3-НДФЛ. Это можно сделать тремя способами:
- вы заранее заполняете декларацию, распечатываете ее и лично вместе с другими документами приносите в отделение налоговой по месту жительства;
- вы повторяете действия из первого пункта, но отправляете 3-НДФЛ и другие документы почтой;
- заполняете декларацию в личном кабинете налогоплательщика. Это самый удобный способ — вы вводите данные, а они автоматически переносятся на бланк.
После проверки документов вам начислят налог. Его нужно оплатить до 15 июля того же года. Например, квартиру вы продали в 2024 году, значит с 1 января по 30 апреля 2024 года вам нужно подать декларацию, а до 15 июля — уплатить НДФЛ.
Оплатить можно через любой банк, «Госуслуги» или с помощью личного кабинета налогоплательщика. Также можно воспользоваться сервисом «Уплата налогов физических лиц».
Как продавать квартиру или другую недвижимость, чтобы минимизировать налоговые расходы
Чтобы минимизировать налоговые расходы, выдерживайте минимальный срок владения недвижимостью. Это убережет не только деньги, но и время на подачу декларации 3-НДФЛ. Следите за изменениями, которые касаются этого аспекта.
Проверьте, какой минимальный срок в случае вашей недвижимости — 3 года или 5 лет.
Второй нюанс: сохраняйте договоры купли-продажи недвижимости при покупке. Причем как свои, так и прошлых собственников, от которых вам досталось жилье в подарок или в наследство. Эти бумаги понадобятся, чтобы воспользоваться вычетом «доходы минус расходы».
Заявляйте в расходную часть проценты по ипотеке — ни ФНС, ни Минфин не против этого. Сумма там, как правило, значительная, а значит, с высокой долей вероятности можно будет привести налогооблагаемую базу к нулю.
Какой штраф за неуплату налога с продажи квартиры
Если вы получили доход, который обязаны задекларировать, то до 30 апреля следующего года нужно подать декларацию в налоговый орган, а до 15 июля заплатить рассчитанный в декларации налог на доходы. Если этого не сделать, вас ждет сразу несколько наказаний:
- штраф в размере 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки в случае неподачи декларации (статья 119 НК РФ);
- штраф в размере 20% от суммы налога, а если вы сделали это умышленно, то есть пытались скрыть сделку, штраф возрастает до 40% (статья 122 НК РФ). Это наказание последует, только если налоговая инспекция обнаружила неуплату налога. Если до уведомления налогового органа вы обнаружили ее сами, оплатили налог и пени, то налоговый орган не вправе применить к вам этот штраф;
- пени в размере 1/300 ставки ЦБ РФ за каждый просроченный день;
- уголовное преследование за уклонение от уплаты налога, если сумма сбора превышает 900 тыс. рублей (статья 198 УК РФ). Если такое случилось впервые, то как только вы подадите декларацию и уплатите налог, уголовное преследование прекращается.
В случае, если декларация подана, но вы вовремя не заплатили налог, то начисляется только пени. Штрафов нет.
Как продать квартиру, чтобы не платить налог: памятка
- Подать декларацию и уплатить 3-НДФЛ должны только те собственники, которые продают недвижимость раньше минимального срока владения — 3 и 5 лет.
- Трехлетний срок распространяется на недвижимость, полученную в наследство и по договорам дарения и ренты, а также на приватизированное либо единственное жилье.
- Во всех остальных случаях придется выждать 5 лет.
- Минимальный срок владения недвижимостью начинается со дня регистрации права собственности в Росреестре. Исключения: недвижимость, полученная по программе переселения из аварийного жилья и по программам реновации, а для договоров долевого участия — с момента оплаты целиком, при этом неважно, собственными средствами была оплачена недвижимость или за счет ипотеки.
- Если налог все-таки придется уплатить, то можно воспользоваться налоговыми вычетами.
- Вычет «доход минус расход» уменьшит налогооблагаемую базу на сумму расходов, которые вы понесли при покупке недвижимости. Сюда включается не только первоначальная стоимость жилья по договору купли-продажи, но и ипотечные проценты.
- Налогооблагаемую базу можно уменьшить на 1 млн рублей — это второй вычет.
- Воспользоваться обоими вычетами одновременно нельзя, зато они доступны неограниченное количество раз.
- Если вы продали недвижимость за сумму меньше, чем ее кадастровая стоимость, придется уплатить НДФЛ не с суммы, указанной в договоре, а с 70% ее кадастровой стоимости.
- Подать декларацию нужно до 30 апреля года, следующего за годом продажи, а уплатить налог — до 15 июля.
\n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t»,»content»:»\t\t
\n\t\t\t\u0412\u044b \u043d\u0435 \u0430\u0432\u0442\u043e\u0440\u0438\u0437\u043e\u0432\u0430\u043d\u044b \u043d\u0430 \u0441\u0430\u0439\u0442\u0435.\n\t\t \n\t\t
\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0412\u043e\u0439\u0434\u0438\u0442\u0435\n\t\t\t \n\t\t\t\u0438\u043b\u0438\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0437\u0430\u0440\u0435\u0433\u0438\u0441\u0442\u0440\u0438\u0440\u0443\u0439\u0442\u0435\u0441\u044c.\n\t\t\t \n\t\t \n\t»>’ >
Налог с продажи недвижимости
В каких случаях нужно платить налог с продажи недвижимости, а в каких нет? Как уменьшить сумму налогов с помощью вычета, и куда для этого обращаться? Читайте подробную инструкцию.
В каких случаях нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости?
При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
Что такое минимальный срок владения?
Это срок, после завершения которого можно продать недвижимость без уплаты налога. Он составляет 3 года в случаях, если собственность получена в подарок, унаследована от близкого родственника, приобретена по договору ренты, была приватизирована или является единственным жильем. Семьи с детьми в некоторых случаях вовсе освобождаются от необходимости ждать истечения минимального срока.
В остальных случаях придется подождать 5 лет.
По общему правилу, срок владения недвижимостью отсчитывается с момента государственной регистрации недвижимости в ЕГРН.
Какое жилье считается единственным?
Если в собственности гражданина на момент продажи находится только одно жилое помещение, то оно признается единственным. Минимальный срок владения в этом случае будет составлять 3 года. При этом не учитывается жилье, которое было приобретено в течение 90 дней до продажи прежнего.
Например, вы купили квартиру в сентябре 2019 года и продали ее в октябре 2022 года — 3 года минимального срока уже прошло. При этом еще до продажи, в августе 2022 года, вы купили новое жилье, куда и собираетесь переехать. В этом случае налог не нужно будет платить, поскольку проданное жилье все еще считается единственным.
Какое жилье считается единственным в совместной собственности супругов?
Статус «единственного» жилья определяется отдельно для каждого из супругов. При этом учитывается не только совместное имущество, но и недвижимость, которая находится в личной собственности каждого из них. Налог рассчитывается индивидуально.
Рассмотрим на примере. В октябре 2022 года супруги Петровы принимают решение о продаже квартиры, которая приобретена в браке в 2019 году. При этом у Ирины в собственности есть другое жилье, приобретенное до вступления в брак.
В этой ситуации она должна заплатить в виде налога 13% от половины стоимости продаваемой квартиры. А вот её супруг Иван налоги платить не будет, потому что квартира для него единственное жилье и срок минимального владения (в этом случае 3 года) уже прошёл.
В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог?
- Налог могут не платить родители, у которых есть 2 и более детей, не достигших 18 лет (24 лет, если учатся очно);
- Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года;
- Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;
- Кадастровая стоимость жилья на продажу не должна быть больше 50 млн рублей.
При соблюдении всех условий семьям с 2 и более детьми не нужно соблюдать минимальный срок владения недвижимостью.
Как считается минимальный срок при продаже квартиры полученной по реновации?
Для квартир, полученных гражданами в Москве по программе реновации, в минимальный срок владения засчитывается период времени, в течение которого у гражданина в собственности была квартира в старом доме ? абзац 3 п. 2 ст. 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации .
Например, гражданин приобрел в 2013 году квартиру в доме, который попал под реновацию. В 2022 году он получил жилье в новом доме. В этом случае срок владения будет отсчитываться от 2013 года и составит 9 лет.
Как рассчитывается минимальный срок при покупке дополнительной доли в объекте недвижимости?
Согласно разъяснениям Минфина России ? Письмо Минфина России от 21.06.2021 N 03-04-05/48709 , если в собственности гражданина уже находится доля в объекте недвижимости, и он приобретает еще одну долю или объект оказывается в его собственности целиком, то минимальный срок для него рассчитывается с момента приобретения первой доли ? см., например, Письмо Минфина России от 21.06.2021 N 03-04-05/48709 .
Как рассчитывается минимальный срок в случае продажи квартиры, купленной по ДДУ?
Если квартира была приобретена в строящемся доме по договору участия в долевом строительстве, то отсчет минимального срока владения начинается с момента полной оплаты по договору ? абзац 4 п. 2 ст. 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации . То есть застройщик должен получить от вас всю сумму, указанную в договоре. Это необходимо подтвердить платежными документами.
Если вы покупаете квартиру с помощью ипотеки, правила не меняются. Поскольку в этом случае вы также полностью оплачиваете сумму квартиры или дома по договору только средствами, полученными от банка.
Нужно ли подавать налоговую декларацию, если минимальный срок владения закончился?
Нет, если недвижимость находилась в вашей собственности больше минимального срока, подавать налоговую декларацию после продажи квартиры не требуется.
Как рассчитать сумму налога?
При продаже недвижимости до истечения минимального срока владения необходимо заплатить налог по ставке 13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи. То есть при реализации квартиры стоимостью 2 млн рублей придется заплатить 260 тыс. рублей в качестве НДФЛ.
Как уменьшить сумму налогов?
Вариант 1. Подождать 3–5 лет, что позволит не только не платить налоги, но и избавиться от необходимости подавать документы в налоговую службу.
Вариант 2. Воспользоваться налоговым вычетом. Имущественный вычет позволяет уменьшить сумму, с которой уплачивается налог, на 1 млн рублей (при продаже квартир, комнат, домов, садовых домов, земельных участков) или на 250 тыс. рублей (при продаже нежилых помещений, гаражей ).
Например, вы унаследовали квартиру и сразу же решили ее перепродать за 3 млн рублей. Вы сможете заплатить налог по ставке 13% не с 3 млн рублей, а с 2 млн рублей, если к налоговой декларации приложите заявку на оформление вычета.
Вариант 3. Если вы купили квартиру, а не получили ее в дар или по наследству, можно учесть расходы на покупку и снизить налоговую базу на эту сумму. Например, Василий приобрел квартиру за 2 млн рублей, но спустя год перепродал ее за 3 млн рублей. При подаче налоговой декларации он приложил документы, которые подтверждали факт покупки, что позволило ему снизить налоговую базу с 3 до 1 млн рублей, уменьшить налог с 390 тыс. до 130 тыс. рублей.
Как рассчитать налог, если недвижимость продана дешевле кадастровой стоимости?
Если вы продали ваше жилье дешевле кадастровой стоимости, то вам все равно придется заплатить налог от суммы равной 70% кадастровой стоимости. Иными словами, представим ситуацию, при которой вы, по причине, продаете квартиру, которая стоит 2 млн рублей за 1,2 млн рублей. В этом случае сумма, с которой придется заплатить налог (налоговая база), будет рассчитана следующим образом: 2 млн рублей * 0,7 = 1,4 млн рублей.
Какова процедура уплаты налога на недвижимость и какие потребуются документы?
Шаг 1. Собрать документы:
- паспорт;
- договор
- расписка или банковская выписка, подтверждающая денежный перевод;
- выписка из ЕГРН;
- другие документы, подтверждающие факт приобретения продаваемой квартиры.
Шаг 2. Подать налоговую декларацию по форме в отделение налоговой службы по месту жительства или онлайн через личный кабинет налогоплательщика.
Подать декларацию нужно до 30 апреля следующего года за тем, когда был продан объект недвижимости.
Как заполнить декларацию 3-НДФЛ можно прочитать в нашей инструкции.
Шаг 3. После проверки документов вам будет начислен налог, который можно оплатить через любой банк или с помощью личного кабинета налогоплательщика. Также можно воспользоваться сервисом «Уплата налогов физических лиц».
Оплатить налог необходимо до 15 июля того же года. Например, если вы продали квартиру в 2022 году, то до 30 апреля 2024 года необходимо подать декларацию 3-НДФЛ, а до 15 июля 2024 года необходимо оплатить начисленный налог.
Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?
Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.
При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.
Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.
Что будет, если не заплатить налог?
Если вы вовремя не подали налоговую декларацию, то штраф будет составлять 5% от суммы налога, который надо заплатить, за каждый месяц просрочки. При этом штраф не может быть более 30% от суммы налога и меньше 1 тыс. рублей.
Если же вы правильно и вовремя заполнили декларацию, но не заплатили налог в указанный срок, то на долг в этом случае будут начислены пени, но штрафы не применяются.
Требуется консультация по налогам с продажи недвижимости? Обратитесь в Консультационный Центр ДОМ.РФ!
Получить консультацию
Продажа единственного жилья: когда нужно заплатить НДФЛ и как его уменьшить?
29.11.2022 распечатать Многие граждане ошибочно считают, что при продаже единственного жилья НДФЛ платить не нужно. Такое мнение бытует с того момента, когда ввели льготу об освобождении от НДФЛ при продаже единственного жилья и сразу покупке нового. Но это правило действует, только когда это одно жилье было в собственности минимум три года.
Когда при продаже единственного жилья НДФЛ платить не нужно
При продаже любого жилья (не важно единственное оно или нет) НДФЛ не нужно платить, если оно находилось в собственности пять лет. Пять лет – это минимальный срок владения недвижимым имуществом, по истечению которого НДФЛ не начисляют. Есть исключения. Это случаи, указанные в пункте 3 статьи 217.1 Налогового кодекса: 1) когда недвижимость получена по наследству; 2) когда недвижимость получена в результате приватизации; 3) когда недвижимость получена плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением; 4) когда в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату продажи нет другого жилого помещения.
В этих случаях минимальный срок владения – три года.
Нас, собственно, и интересует этот пункт 4 исключения.
Им установлено, что на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества у продавца не должно находиться в собственности иного жилого помещения.
При этом не учитывается жилое помещение, приобретенное в собственность налогоплательщика или его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение. В этом случае минимальный срок владения жильем – три года.
Если же, например, единственная квартира находилась в собственности меньше трех лет, то гражданин должен заплатить НДФЛ и подать налоговую декларацию 3-НДФЛ. Об этом разъясняет Минфин России в письме от 28 октября 2022 года № 03-04-05/104978.
Как уменьшить НДФЛ к уплате в бюджет
- либо на имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей;
- либо на фактически произведенные расходы, связанные с покупкой данного жилья. В этом случае нужно подтвердить расходы документами: договор купли-продажи, чеки, расписка, платежные поручения и т.д.
То есть гражданин может выбрать, чтоб заплатить налог меньше.
Чтобы было понятнее, рассмотрим на примере.
Пример. Уплата НДФЛ при продаже единственной квартиры
Иванов А.А. 13 ноября 2020 года купил квартиру за 4 000 000 руб. Это его единственное жилье.
20 ноября 2022 года он продает данную квартиру за 5 500 000 рублей.
Так как на момент продажи не прошло трех лет, Иванов обязан подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог в бюджет.
Рассмотрим два варианта, как можно уменьшить НДФЛ.
1 вариант.
Иванов решил применить имущественный вычет в размере 1 000 000 руб.
Тогда расчет НДФЛ такой:
(5 500 000 руб. – 1 000 000 руб.) х 13% = 585 000 руб. (к уплате)
2 вариант
Иванов решил уменьшить налоговую базу на фактически произведенные расходы. Он может подтвердить данные расходы договором купли-продажи, распиской и платежным поручением.
(5 500 000 руб. – 4 000 000 руб.) х 13% = 195 000 руб.
Как видим, второй вариант намного выгоднее. Главное иметь на руках подтверждающие расходы.
Физлицо продает свое единственное жилье: нужно ли платить НДФЛ?
16.09.2022 распечатать Минфин России в письме от 18.08.2022 № 03-04-05/80865 дал разъяснения по вопросу уплаты НДФЛ в случае продажи физическим лицом своего единственного жилья.
Рассмотрим подробно.
Когда НДФЛ не платится?
По общему правилу освобождаются от налогообложения НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами от продажи жилья или долей, при условии, что такой объект недвижимости находился в собственности в течение минимального предельного срока владения и более. Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, в некоторых случаях – три года. Это установлено пунктом 4 статьи 217.1 Налогового кодекса, напоминает Минфин России в своем письме.
В частности, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества равен трем годам, если в собственности физлица на дату госрегистрации перехода права собственности от гражданина к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома или доли в праве собственности на жилое помещение нет другого жилого помещения.
Таким образом, если жилье находилось в собственности больше этого срока и оно является единственным, налог с дохода от его продажи платить не нужно. Если продается, к примеру, жилой дом, это правило применяется и по отношению к жилому участку, на котором расположено здание. Единственным считается жилье, которое оформлено не только на имя самого гражданина, но и совместное, приобретенное в браке и оформленное на супругу.
Декларировать доходы от продажи единственного жилья, находившегося в собственности больше указанного срока, не нужно. Если инспекторы прислали уведомление о том, что нужно все-таки задекларировать поступления, нужно направить им пояснения о том, почему физлицо освобождено от уплаты налога и подачи документов.
Есть ли право на имущественный вычет при продаже единственного жилья?
Если льгота недоступна, можно воспользоваться имущественным вычетом. Это позволит сократить сумму налога, подлежащего уплате. Право на имущественный НДФЛ-вычет установлено подпунктами 1 и 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса.
Его лимит составляет 1 млн рублей.
Кроме того, вместо вычета можно воспользоваться другой возможностью – уменьшить налоговую базу на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением продаваемого жилья. В некоторых случаях этот вариант может быть выгоднее.
—> Ваш браузер не поддерживает плавающие фреймы!
Мы пишем полезные статьи, чтобы помочь вам разобраться в сложных проблемах бухучета, переводим сложные документы «с чиновничьего на русский». Вы можете помочь нам в этом. Это легко.
Как продать квартиру и не платить налог?
Тем, кто продает недвижимость, которая была в собственности менее трех лет (а в некоторых случаях — менее пяти), приходится уплачивать НДФЛ. Циан.Журнал составил инструкцию, как и в каком объеме надо платить налог с продажи, и выяснил, когда этого удастся избежать.
НДФЛ — налог на доходы физических лиц. Обязанность уплатить налог появляется в момент продажи жилья, если срок владения недвижимостью меньше 3 или 5 лет (от чего зависит срок — ниже). Если недвижимость продает россиянин, НДФЛ для него составляет 13%.
Ставка налога для нерезидентов составляет 30%.
Внимание! Россиянин утрачивает статус налогового резидента РФ, если не менее 183 дней в течение 12 месяцев (месяцы считаются подряд друг за другом) находится за пределами России (ст. 207 НК РФ).
Тогда налог при продаже жилья вырастает с 13 до 30%.
Налог 0%
Не придется платить налог при продаже недвижимости, если она пробыла в собственности более трех лет и досталась вам:
- по наследству или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника;
отсчитывайте трехлетний срок правильно!
Право собственности на наследованное имущество у наследника возникает со дня смерти наследодателя, а не с даты государственной регистрации этого права.
- в результате приватизации;
- по договору пожизненного содержания с иждивением;
- при продаже единственного жилья или доли в праве собственности на единственное жилье;
- если квартира стоила меньше 1 млн рублей (что вряд ли).
- принципиальное уточнение про отсчет срока для новостроек: с 2021 года при продаже квартиры в новостройке отсчет ведется не с момента вступления в собственность, а с момента оплаты по ДДУ.
Как продать квартиру и не платить налоги?
Выждать положенный срок
Налоговый кодекс установил два варианта минимального владения для безналоговой продажи недвижимости: три года и пять лет.
Правило трехлетнего срока действует в том числе, если:
— право собственности получено на безвозмездной основе:
- в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
- в результате приватизации;
- в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением;
— продаваемая недвижимость является единственным жильем владельца (будет учитывается жилье в совместной собственности супругов: если одна квартира оформлена на мужа, а вторая — на жену и обе приобретены в период брака, такое жилье не будет считаться единственным);
— квартира (единственное жилье) продается в течение 90 дней с момента покупки нового жилья.
Во всех остальных случаях придется дождаться, пока истечет пятилетний срок владения.
Кирилл С. весной 2020 года получил в наследство от бабушки квартиру — старенькую «двушку» рядом с МКАД.
«На тот момент мы с женой как раз собирались расширять жилплощадь — ждали прибавления в семье — двойняшек. Было очевидно, что наша однокомнатная квартира нам будет мала. Бабушкино наследство, как ни грустно, оказалось очень кстати: мы продали свою и ее квартиру и купили трехкомнатную».
Сделка проходила уже летом и затруднений не вызвала, но, признается Кирилл, капля дегтя все-таки подпортила идеальный расклад: за продажу свежеполученного наследства пришлось уплатить налог.
Продажа квартиры по цене, не превышающей стоимость приобретения
Напомним, налог взимается лишь с разницы между той ценой, по которой вы купили квартиру, и той, по которой продали. Таким образом, если вы приобрели квартиру и продали ее за ту же или меньшую цену, то дохода не возникает — следовательно, и обязанности уплачивать налог не возникает.
Этот вариант осложнен одним принципиальным условием: на руках должны быть документы, которые подтверждают расходы на приобретение. Если их нет, при продаже квартиры и определении налогооблагаемой базы по НДФЛ использовать методику «доход минус расход» не получится.
Продажа квартиры не дороже 1 млн рублей
Такое ограничение напрямую связано с использованием налогового вычета размером 1 млн рублей — Налоговый кодекс позволяет налогоплательщику воспользоваться им раз в год.
Такой вариант встречается редко. Во-первых, большинство объектов недвижимости стоит дороже 1 млн рублей.
Во-вторых, если доходы налогоплательщика от продажи квартиры меньше, чем внесенная в ЕГРН кадастровая стоимость этого объекта, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то при налогообложении доходы налогоплательщика от продажи этого объекта будут пересчитаны как произведение понижающего коэффициента 0,7 и кадастровой стоимости этого объекта.
Продажа квартиры в новостройке и налог
С 2021 года в отношении налогов и новостроек действует новое правило: теперь минимальный срок владения квартирами в таких домах считается с момента даты оплаты (в том числе, по ДДУ и по договору уступки), а не после регистрации права собственности, как это было ранее. Норма закреплена в абзаце 4 пункта 2 статьи 217.1 Налогового кодекса.
Кроме того, если налогоплательщик заплатил больше (из-за того, что застройщик сдал ему квартиру бо́льшей площади уже после ввода здания в эксплуатацию), то минимальный предельный срок владения такой недвижимостью будет учитываться, начиная с даты полной оплаты за весь объект (включая дополнительную) — об этом говорится в письме Минфина от 21 апреля 2021 года № 03-04-05/30283 .
Раньше покупатели новых квартир должны были дождаться сдачи строящегося дома в эксплуатацию и вступления в права собственников — только после получения этого статуса начинался отсчет до безналогового периода. Процесс мог тянуться годами, а жизненные обстоятельства покупателей за это время менялись — некоторым надо было продать купленную в строящемся доме квартиру. В результате покупателям приходилось платить немалую сумму (особенно если учесть, что со стадии котлована до ввода в эксплуатацию квартиры успевают изрядно прибавить в цене).
Нововведения — попытка Минфина свести к нулю ситуации с занижением стоимости новостроек: собственники, не желая платить дополнительные 13%, нередко озвучивали покупателю две цены: официальную (ту, которая потом фигурирует в документах) и реальную.
Новое правило расчета налогообложения действует и задним числом: если ваша ситуация подходит под вышеописанную и вы честно оплатили налоги в 2019 году и позже, их можно вернуть — надо подать корректирующую декларацию.
Причины продажи квартиры в новостройке бывают совершенно разными — от изначально инвестиционного характера сделки до невозможности обслуживать его в финансовом плане: например, покупатель брал ипотеку, но внезапно потерял основной источник доходов. Или собственник столкнулся со слишком тяжелым налоговым бременем: ставка на нежилье — для владельцев апартаментов — порой выше в пять раз, кроме того, к апартаментам нельзя применить вычет по площади, то есть и налог повышенный, и квадратные метры в учет идут полностью.
Пытаясь минимизировать налог, собственники прибегают к разным вариантам, иногда совершенно отчаянным. Например, заявляют о неотделимых улучшениях, целенаправленно делят квартиру на несколько собственников непосредственно перед продажей или даже занижают стоимость продажи, получая часть наличной оплаты вне договора.
Увлекаться такими форматами опасно, поскольку на вооружении ФНС и кадастровый способ оценки, и набирающий обороты контроль за расходами налогоплательщиков. Сложно будет объяснить, откуда у вас взялись «лишние» 3–5 млн рублей, которые вы потратили на покупку новой машины, да еще и оформив ее на свою бабушку с пенсией 20 тыс. рублей! Подобная финансовая эквилибристика дорого обходится не только продавцу: фискальные органы охотно приглашают в суд всех участников сделки.
Налоговый вычет
С 2021 года законодательство изменилось: те, кто перед продажей успел побыть собственником от трех до пяти лет, теперь вправе получить с уплаченного НДФЛ налоговый вычет, снизив таким образом налогооблагаемую сумму и добавив помимо стандартного вычеты, которые не были использованы за год.
Кроме того, теперь собственник, если он владел продаваемой недвижимостью менее трех лет, может использовать налоговый вычет за оплату учебы или часть недополученного социального вычета на лечение — налогооблагаемая база будет уменьшена именно на эту сумму.
Напомним, налог уплачивается с дохода, то есть если квартира была куплена за меньшую сумму, чем та цена, за которую собственник ее продал менее чем через три года.
Декларацию 3-НДФЛ необходимо подать до 30 апреля того года, который следует за годом продажи: если объект был продан в 2020-м, декларацию надо подать до 30 апреля 2021 года. В декларации отражается доход от сделки и примененные вычеты. Если в декларации отражен налог к уплате, оплатить его нужно до 15 июля.
При этом подавать декларацию придется даже в тех случаях, если дохода при продаже квартиры не возникает (при использовании имущественного вычета или продаже по цене приобретения). Избежать этого удастся лишь в том случае, если срок владения квартирой превышает установленные минимальные значения (три года или пять лет).
Да, налоговые вычеты снижают общий объем трат из семейного бюджета и примиряют с обязанностью выплачивать налог, но хотелось бы избежать этой процедуры вовсе. В каких случаях это реально?
Наследство: есть нюансы
Если вы получили квартиру в наследство, следует иметь в виду несколько важных моментов.
1. Право собственности на наследованное имущество у наследника возникает со дня смерти наследодателя, а не с даты государственной регистрации этих прав (письма Минфина России от 17 декабря 2019 года № 03-04-05/98689, от 18 июня 2019 года № 03-04-05/44444, от 24 мая 2019 года № 03-04-05/37838).
Поэтому трехлетний срок для освобождения от уплаты НДФЛ при продаже унаследованной квартиры нужно отсчитывать с даты смерти наследодателя.
2. Если квартира получена по наследству от умершего супруга и была приобретена в браке, то срок владения высчитывается не со дня смерти наследодателя, а с момента первоначального оформления недвижимости в собственность (письма Минфина РФ от 30 мая 2016 года № 03-04-05/30938, от 2 апреля 2013 года № 03-04-05/9-326).
3. При налогообложении доходов, полученных при продаже унаследованного имущества, учитываются также расходы наследодателя на приобретение этого имущества: они должны быть документально подтверждены (статья 220 Налогового кодекса РФ).
Если у наследника на руках есть документы, которые подтверждают расходы наследодателя на приобретение этого имущества, он вправе использовать вычет в размере документально подтвержденной стоимости и уменьшить налогооблагаемую базу.
Если таких документов нет, наследнику остается воспользоваться общим имущественным налоговым вычетом, размер которого составляет 1 млн рублей (подпункт 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ).
Основной способ экономии на налогах — терпение. Каждый случай следует рассматривать индивидуально, оценивая фактическое состояние дел по документам.
Во избежание споров с налоговыми органами уделите время предварительным консультациям с профессиональными участниками рынка — они помогут не наделать ошибок, способных нивелировать всю выгоду от плохо подготовленной сделки.
Благодарим за помощь в подготовке статьи Александра Земченкова, ведущего юриста практики «Налоговые споры» юридической компании «Лемчик, Крупский и Партнеры», а также Василия Кисленко, руководителя проектов ООО «Налогия» группы «Европейская юридическая служба».
Как считать минимальный срок владения при продаже общей квартиры?
Мы с мужем купили квартиру несколько лет назад, она в совместной собственности. На тот момент у супруга уже была доля в другой квартире, а у меня другой недвижимости нет.
Планируем продать совместную квартиру — уже пройдет три года, как мы за нее расплатились. Но получается, что для меня эта квартира — единственное жилье, а для мужа нет.
Какой минимальный срок владения будет применяться? Возможно ли будет разделение по долям? Моя половина квартиры не будет облагаться налогом с продажи уже через три года после покупки, а его половина — только через пять лет?
И еще вопрос: будет ли квартира считаться единственным жильем, если есть ДДУ на квартиру в новостройке, но дом еще не достроен? Помогите, пожалуйста, разобраться.
Для вас, супруги, совместная квартира — единственное жилье, поэтому при ее продаже через три года НДФЛ платить не придется. А у мужа кроме совместной квартиры нужно учитывать долю в другой квартире. То есть для него совместная квартира — не единственное жилье.
Чтобы ему не пришлось платить НДФЛ при продаже совместной квартиры, продавать ее нужно минимум через пять лет.
Квартиру в новостройке надо учитывать только после того, как зарегистрируете на нее право собственности. Это можно будет сделать после подписания акта приема-передачи. Новостройку не придется учитывать при определении единственного жилья и если получите ее в собственность в течение 90 дней до продажи старой квартиры.
Расскажу обо всем подробнее.
Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте каждую неделю. Бесплатно
Подписаться
Ваша почта будет в безопасности.
Детали — в политике конфиденциальности
Почему важно определить единственное жилье
Когда человек продает квартиру, то не платит налог, если владел недвижимостью минимальный срок. По общему правилу — пять лет.
Есть ситуации, в которых минимальный срок владения сокращен до трех лет. Так, человек не платит НДФЛ при продаже квартиры, которая принадлежала ему три года и которую он получил:
- по наследству или в дар от члена семьи или близкого родственника;
- в результате приватизации;
- по договору пожизненного содержания с иждивением.
Есть еще одна ситуация, при которой минимальный срок владения составляет три года: в собственности продавца на дату продажи квартиры нет другого жилья. При этом не учитывают новое жилье, которое человек купил в течение 90 дней до продажи старого.
Как определяют единственное жилье супругов
Вы купили квартиру вместе с мужем, она в совместной собственности. Минимальный срок владения для единственного жилья супругов — три года. Но доля в квартире, которая принадлежит только вашему мужу, то есть не совместно нажитое имущество, для вас не учитывается.
Таким образом, для вас приобретенная в браке квартира — единственное жилье, а для мужа — нет.
Но вы не указали, как муж получил долю в другой квартире. Поэтому нужно уточнить статус этого имущества.
Так, если ваш супруг купил квартиру после заключения брака, оформил ее на себя и полностью оплатил, то это все равно ваша совместная собственность. Тогда и для вас, супруги, при продаже квартиры применить минимальный трехлетний срок владения не получится. Чтобы не платить НДФЛ, нужно ждать, когда пройдут пять лет.
Также вы пишете, что уже пройдет три года, как вы расплатились за квартиру. Но не уточнили, как ее приобрели: по договору купли-продажи или долевого участия — ДДУ.
Если вы приобрели квартиру по ДДУ, то минимальный срок владения квартирой нужно считать с даты полной оплаты ее стоимости. Если уже после ввода дома в эксплуатацию вы оплачивали дополнительные метры, это не учитывается.
А вот при приобретении по договору купли-продажи минимальный срок владения квартирой нужно считать с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.
Надо ли учитывать недостроенную квартиру
Учитывать недостроенную квартиру не нужно. Право собственности на квартиру в новостройке можно зарегистрировать только после того, как дом достроят и квартиру передадут вам по акту. До этого момента она не в вашей совместной собственности, даже если вы полностью ее оплатили.
Объясню, когда нужно будет учитывать 90 дней до продажи квартиры.
Если вы получите право собственности на квартиру в новостройке и продадите старую квартиру в течение 90 дней после этого, то учитывать новостройку не придется. То есть вы, супруга, используете трехлетний минимальный срок владения.
Но если между получением в собственность новостройки и продажей старой квартиры пройдет более 90 дней, то новостройку придется учесть как второе жилье. Чтобы не платить налог с доходов от продажи старой квартиры, вам, супруге, придется ждать пять лет.
Что с декларацией
Если продадите квартиру по истечении минимального срока владения — трех или пяти лет, вы с супругом не должны будете платить налог. Показывать в декларации 3-НДФЛ доходы, которые не подлежат обложению НДФЛ, не нужно. Если у вас не будет других доходов, которые нужно декларировать, декларации подавать не придется.
Но если для вас минимальный срок истек, а для мужа — нет, он обязан подать декларацию с половиной дохода от продажи квартиры до 30 апреля следующего года, а заплатить налог по ней — до 15 июля того же года.
О том, как уменьшить налог, мы рассказывали в других статьях Т—Ж:
- Как уменьшить налог при продаже квартиры.
- Какие есть официальные способы не платить налог с продажи квартиры.
Что в итоге
Квартира в совместной собственности для вас как супруги — единственное жилье. В случае ее продажи через три года вам платить НДФЛ не придется.
А для мужа совместная квартира — не единственное жилье. Поэтому, чтобы ему не пришлось платить НДФЛ при продаже совместной квартиры, продавать ее нужно не раньше чем через пять лет.
Новостройку учитывают в составе жилья только после того, как подпишут акт приема-передачи и зарегистрируют право собственности. Если сделали это в течение 90 дней до продажи старой квартиры, учитывать ее при определении единственного жилья не нужно.
Если квартиру продают по истечении минимального срока владения, НДФЛ не платят и декларацию 3-НДФЛ не подают. Конечно, если нет других декларируемых доходов.
Что делать? Читатели спрашивают — эксперты отвечают
Задать свой вопрос
Вопрос был задан 14.05.2021 и дополнен ответом эксперта 13.01.2022
Надежда Шорохова
А вы продавали совместную собственность? Как решили вопрос с налогами?
Эксперт Т—Ж
если квартира в которой у мужа доля приобретена до брака, то при определении единственного жилья у супругов для применения минимального трехлетнего срока владения, исключаются объекты недвижимости, не являющиеся совместно нажитыми. так что если доля в той квартире возникла до брака, то у обоих срок 3 года на единственное жилье.
Дмитрий, а чем это подкреплено? потому что нам говорят, что нудно платить налог мужу, мы продали единственную квартиру, владели более 3 лет, но у него есть доля в квартире родителей
Дмитрий, а если у супругов долевая собственность, тоже самое? У жены 2/3 доли, у мужа 1/3. Квартира куплена в браке, у жены есть пооученная до брака доля в родительской квартире.
Все равно считается единственным жильем?
С мужем купили квартиру в июле 2018 года по ДДУ в общую совместную собственность. Полная оплата за квартиру была 13.07.2018 года.
Квартиру продали в ноябре 2021 года.
Эта квартира наша единственная купленная в браке. У меня в собственности больше ничего нет. У мужа есть доля в родительской квартире (досталась по приватизации в детстве).
По данной статье я поняла что мы с мужем не должны платить налог, т.к это наше единственное совместное жилье. С момента полной оплаты за квартиру по ДДУ прошло более 3 лет.
Ходили на консультацию в налоговую, сказали что я отчитываться не должна, но муж должен отчитаться и оплатить налог с прибыли, т.к это его не единственное жилье. Подскажите пожалуйста, в нашей ситуации мы оба освобождаемся от налога или все таки муж должен отчитаться и заплатить налог?
Leisan, интересная ситуация. Налоговая дала разъяснение:
«Доходы от продажи недвижимости освобождаются от уплаты НДФЛ, если объект принадлежал физлицу более минимального срока владения — три или пять лет.
Минимальный трехлетний срок применяется, в частности, в отношении недвижимости, которая была подарена, получена в наследство или передана по договору пожизненного содержания с иждивением.
С 1 января 2020 года перечень применения минимального трехлетнего срока владения расширился.
Теперь независимо от способа возникновения права собственности трехлетний срок может быть применен в отношении комнаты, квартиры, жилого дома (доли в указанном имуществе) при условии, что такое продаваемое жилое помещение является единственным жильем гражданина или супругов (в случае совместной собственности).
Если с единственным жильем гражданина все понятно, а именно — на дату отчуждения имущества не должно быть в собственности иного жилого помещения, то при определении единственного жилья у супругов следует учитывать следующее.
Совместной собственностью супругов является имущество, нажитое во время брака. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, не является совместно нажитым имуществом (п. 1 ст.
34, п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ).
Таким образом, при определении единственного жилья у супругов для применения минимального трехлетнего срока владения исключаются объекты недвижимости, не являющиеся совместно нажитыми.
Кроме того, существует общее исключение: не учитывается жилое помещение, приобретенное в собственность налогоплательщика или его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение от налогоплательщика к покупателю».
Но ведь Вы понимаете, что это разъяснение. И на него ссылаться бессмысленно.
Если смотреть ст. 217.1 Налоговый кодекс то там имеется ЧЕТКОЕ определение, что такое единственное жилье: «. минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года, в случае если в собственности налогоплательщика на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества, в частности, в виде квартиры, не находится иного жилого помещения»
И в этом определении отсутствует понятие «гражданин» и «супруги», а имеется понятие «налогоплательщик». И речи ни о какой совместной собственности нет, поэтому на данный момент налоговые органы действительно придерживаются мнения, что если на дату продажи квартиры у кого-либо из супругов было имущество (любое), то он обязан оплатить налог.
