Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения 15.1.
Вывод из судебной практики: По вопросу о том, вправе ли арендодатель расторгнуть договор аренды земельного участка в связи с неуплатой арендатором арендных платежей, если право аренды включено в конкурсную массу арендатора, существует две позиции судов.
Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения.
Риски арендатора при заключении договора Если в договоре согласовано условие о том, что обеспечительный платеж не возвращается арендатору в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя в связи с нарушением его условий арендатором (в частности, неуплатой арендных платежей), а также установлена специальная мера ответственности в виде пени за просрочку внесения арендной платы, возможно возникновение следующей ситуации. Суд, основываясь на буквальном толковании ст. 431 ГК РФ, может взыскать с арендатора задолженность по арендной плате, пени за ее несвоевременное внесение, а также признать правомерным удержание арендодателем обеспечительного платежа, поскольку такое условие было прямо предусмотрено в договоре (Постановление ФАС Уральского округа от 24.02.2011 N Ф09-11175/10-С6 (Определением ВАС РФ от 25.04.2011 N ВАС-4878/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора), Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.12.2010 по делу N А32-9172/2010).
Нормативные акты
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14
«Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» На рассмотрение арбитражного суда передано заявление с просьбой о расторжении договора в связи с существенными нарушениями договора — систематическими неплатежами арендной платы, невыполнением обязательств по ремонту арендованного помещения, заключением договоров субаренды без разрешения арендодателя.
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73
(ред. от 25.12.2013)
«Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» 23. Согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.
Правовые ресурсы
- «Горячие» документы
- Кодексы и наиболее востребованные законы
- Обзоры законодательства
- Федеральное законодательство
- Региональное законодательство
- Проекты правовых актов и законодательная деятельность
- Другие обзоры
- Календари
- Формы документов
- Полезные советы
Энциклопедия решений. Ответственность арендатора за неисполнение обязанностей по договору аренды
Арендатор несет ответственность за неисполнение возложенных на него обязанностей, в частности, по своевременному внесению арендной платы, надлежащему пользованию имуществом, его своевременному возврату арендодателю по прекращении договора.
Так, если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК РФ). Критерии существенности просрочки в уплате определяются исходя из правила п. 2 ст.
450 ГК РФ, в соответствии с которым существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Оценка этих критериев зависит от конкретной ситуации (постановление ФАС Центрального округа от 25.03.2010 по делу N А36-2148/2009). Принимается во внимание и такой критерий как невнесение арендной платы в течение более чем двух раз подряд, который с точки зрения п. 2 ст. 450 и пп.
3 п. 1 ст. 619 ГК РФ является одним из оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя (постановление Четырнадцатого ААС от 30.03.2011 N 14АП-1327/11).
Помимо этого в случае просрочки внесения арендной платы арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
Кроме того, если это предусмотрено договором аренды за просрочку исполнения обязательства по внесению арендной платы арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты штрафных санкций, в частности неустойки (ст. 330 ГК РФ). При этом с арендатора не может быть взыскана неустойка за просрочку внесения арендной платы, если своевременная оплата аренды оказалась невозможной вследствие просрочки кредитора (п.
3 ст. 405, ст. 406 ГК РФ). Просрочка кредитора может выражаться, например, в том, что арендодатель вовремя не предоставил оформленный надлежащим образом (подписанный всеми сторонами, согласованный в необходимом случае с уполномоченным государственным органом) договор аренды (см. решение Арбитражного суда г. Москвы от 23.07.2014 по делу N А40-51182/2014). Просрочка в принятии исполнения, которая влечет невозможность применения к арендатору мер ответственности за нарушение договорных обязательств, может быть связана и с другими обстоятельствами.
Например, просрочившим считается арендодатель, который не совершил действий, необходимых для принятия арендной платы в соответствии с условиями договора (см. постановление Девятнадцатого ААС от 30.08.2013 N 19АП-3935/13).
По общему правилу в гражданских правоотношениях применение двойной ответственности в виде имущественных санкций за одно и то же нарушение не допускается. Если договором предусмотрена уплата арендатором неустойки за просрочку в оплате аренды, проценты по ст. 395 ГК РФ на сумму задолженности не начисляются.
Однако законом или договором аренды могут быть предусмотрены иные правила (п. 4 ст. 395 ГК РФ, п. 42 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7, далее — Постановление N 7).
Отметим, что условие договора аренды, которым предусмотрено, что в случае появления просроченной задолженности по арендной плате и начисленной неустойки в первую очередь погашается сумма начисленной неустойки за несвоевременную уплату платежа, а затем сумма просроченной задолженности вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном поручении арендатора, в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожным (см. п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 N 141, а также постановление АС Поволжского округа от 24.12.2014 N Ф06-18796/13). Это связано с тем, что стороны договора вправе своим соглашением изменить порядок погашения только тех требований, которые названы в ст. 319 ГК РФ (например, установить, что при недостаточности платежа обязательство должника по уплате процентов погашается после основной суммы долга) и к числу которых не относятся денежные требования о применении мер гражданско-правовой ответственности (включая уплату неустойки). То же касается процентов за пользование чужими денежными средствами, уплачиваемых в случае просрочки платежа в соответствии со ст. 395 ГК РФ (п.
49 Постановления N 7).
С учетом закрепленного в гражданском законодательстве принципа свободы договора (п. 2 ст. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ) стороны могут предусмотреть в договоре аренды и иные негативные для арендатора последствия нарушения им договорных обязанностей, в частности несвоевременного внесения арендных платежей.
Так, договор может предусматривать право арендодателя прекратить подачу электроэнергии в арендуемое помещение в случае неисполнения арендатором своих обязанностей по внесению арендной платы (постановление АС Северо-Кавказского округа от 12.02.2016 N Ф08-42/16).
В случае несвоевременного возврата имущества по окончании срока аренды арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Если в связи с просрочкой в возврате арендодателю причинены убытки (ст. 15 ГК РФ), он вправе потребовать их возмещения в части, не покрытой арендной платой. Кроме того, арендодатель вправе требовать уплаты неустойки за несвоевременный возврат имущества, если она предусмотрена договором аренды. В этом случае неустойка по общему правилу является штрафной, то есть, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки.
Договор аренды может устанавливать иные правила о соотношении убытков и неустойки в такой ситуации (ст. 622 ГК РФ). Те же правовые последствия наступают в случае расторжения договора аренды (п.
8 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35).
Энциклопедия судебной практики
Энциклопедия решений. Ответственность сторон по договору аренды
В отношении договора аренды, как и любого гражданско-правового договора, действует правило, согласно которому обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ).
Обязанностью арендодателя является предоставление арендатору имущества за плату во временное владение и (или) пользование (ст. 606 ГК РФ). Такое предоставление предполагает возможность использовать имущество в соответствии с его назначением в течение срока аренды, поэтому арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а также, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды, производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества (п.
1 ст. 611, п. 1 ст. 616 ГК РФ).
Обязанности арендатора по договору аренды заключаются в том, чтобы своевременно вносить арендную плату, пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, если такие условия в договоре не определены, а также если иное не установлено законом или договором аренды, поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 1 ст. 614, п. 1 ст. 615, п. 2 ст.
616 ГК РФ).
Сообразно этим обязанностям нормы ГК РФ об аренде устанавливают ответственность за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.
Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Информационный блок » Энциклопедия решений. Договоры и иные сделки » — это совокупность уникальных актуализируемых аналитических материалов по наиболее популярным гражданско-правовым договорам
Каждый материал блока подкреплен ссылками на нормативные правовые акты, учитывает сложившуюся судебную практику и актуализируется по мере изменения законодательства
Используя материалы этого блока, Вы узнаете, в каких случаях можно заключить тот или иной договор, на что обратить внимание при его составлении и какие нюансы необходимо учитывать при его исполнении. Основное внимание уделено рассмотрению тех вопросов, которые вызывают трудности в практической деятельности
См. содержание Энциклопедии решений. Договоры и иные сделки
При подготовке Информационного блока «Энциклопедия решений. Договоры и иные сделки» использованы авторские материалы, предоставленные А. Александровым, Д. Акимочкиным, Ю. Аносовой, Ю. Бадалян, А. Барсегяном, С. Борисовой, Т. Вяхиревой, Р. Габбасовым, Н. Даниловой, П. Ериным, М. Золотых, Ю. Раченковой, М. Рафиковым, О. Сидоровой, В. Тихонравовой, А. Черновой и др.
Неисполнение обязательств по договору аренды
ГК РФ Статья 614. Арендная плата
Позиции высших судов по ст. 614 ГК РФ >>>
1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
До 01.01.2024 установлены особенности взимания арендной платы в сфере торговли и общепита с арендаторов, находящихся под контролем лиц из недружественных государств, при соблюдении ряда условий (ФЗ от 08.03.2022 N 46-ФЗ).
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
Статья 614 ГК РФ. Арендная плата.
1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. 4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
Судебная практика по статье 614 ГК РФ.
Решение от 25 августа 2024 г. по делу № А76-29961/2022
Арбитражный суд Челябинской области (АС Челябинской области) — Гражданское
Суть спора: в связи с неисполнением или ненадлежащем исполнением обязательств из совершения с землей сделок аренды
Решение от 5 июня 2024 г. по делу № А32-941/2022
Арбитражный суд Краснодарского края (АС Краснодарского края)
Решение от 28 апреля 2024 г. по делу № А14-15877/2022
Арбитражный суд Воронежской области (АС Воронежской области)
Решение от 21 апреля 2024 г. по делу № А32-60398/2022
Арбитражный суд Краснодарского края (АС Краснодарского края)
Решение от 18 апреля 2024 г. по делу № А40-273597/2022
Арбитражный суд города Москвы (АС города Москвы) — Гражданское
Суть спора: о неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договорам арендыРешение от 17 апреля 2024 г. по делу № А32-55838/2022
Арбитражный суд Краснодарского края (АС Краснодарского края) — Гражданское
Суть спора: в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств из совершения сделок с землей
Споры о неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договорам аренды
Как и в любом другом случае, при предоставлении имущества во временное владение и пользование за определенную плату по договору аренды, никто не застрахован от нарушений согласованных условий, как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора. Для того, чтобы разрешить образовавшийся конфликт наиболее эффективным и быстрым способом, вернее всего, обратиться к хорошему адвокату, имеющему опыт работы в указанной сфере.
Ненадлежащее исполнение или вовсе не исполнение условий заключенного договора аренды может выражаться в огромном количестве нарушений, например:
— несвоевременное внесение оплаты – одно из самых распространенных явлений. Лучше всего еще на стадии заключения соглашения показать проект подготовленного договора хорошему юристу, для того, чтобы он мог предусмотреть максимально выгодные для вас условия, на случай несвоевременной оплаты или неоплаты со стороны контрагента;
— вопросы, касающиеся досрочного расторжения договора аренды – как правило, соглашения предусматривают обязательное письменное уведомление контрагента за определенное количество дней, однако, на практике данное условие редко соблюдается;
— удержание предмета договора по истечении срока действия соглашения без продления – судебная практика идет по такому пути: каждый день просрочки возврата предмета аренды должен оплачиваться, в размере арендной платы, установленной договором. Более того, если договор составляется опытным юристом, он может предусмотреть штраф за несвоевременный возврат или начисление пени за каждый день просрочки;
— передача предмета аренды, имеющего неоговоренные при передаче недостатки, – зачастую, арендодатель не предупреждает о них, между тем, сделать это – установленная законодательством обязанность;
— встречаются случаи, когда договор, подлежащий обязательной государственной регистрации, не проходит эту процедуру, а затем возникают проблемы с его надлежащим исполнением – как правило, арендодатель в этом случае, не знает, как поступить правильно – наш юрист поможет выйти из создавшейся ситуации наиболее оптимальными методами;
Взыскание убытков и ущерба, связанных с неисполнением и ненадлежащим исполнением заключенного сторонами договора аренда, при обращении к нашим адвокатам, полностью ложится на их плечи. Мы работаем профессионально, оперативно и качественно, делая все возможное для скорейшего разрешения ситуации.
