Оформление выделения долей собственности

Недвижимость может находиться в личной собственности одного из супругов, в совместной и в общей долевой собственности, поясняют в Росреестре. Имущество, приобретенное в браке на общие средства, регистрируется как совместная собственность в том случае, если не был заключен брачный договор или не было подписано соглашение о разделе имущества.

Можно оформить совместно нажитую недвижимость и на одного из супругов. Но даже в этом случае жилье будет считаться совместной собственностью супругов. Можно оформить имущество в общую совместную собственность супругов или же выделить доли супругов в соответствии с брачным договором или соглашением о разделе имущества. Недвижимостью в совместной собственности можно распоряжаться только по обоюдному согласию супругов.

Второй супруг должен дать нотариально удостоверенное согласие на сделку. Непредставление такого согласия в Росреестр не является, однако, основанием для приостановления регистрационных действий (при этом в ЕГРН будут внесены сведения об отсутствии согласия).

Если у супругов жилье в общей долевой собственности, то отчуждение доли возможно только с соблюдением права преимущественной покупки, и в этом случае договор должен быть нотариально удостоверен.

Ребенок может получить долю по наследству, а также при приобретении недвижимости (например, по договору дарения, купли-продажи) в общую долевую собственность, в том числе на его имя. В некоторых ситуациях закон обязывает выделить доли несовершеннолетним: при использовании маткапитала, при продаже жилья с долей несовершеннолетнего ради покупки нового (у ребенка должна быть в новом объекте равноценная доля), при приватизации.

При использовании маткапитала супруги подписывают обязательство, что после выплаты ипотеки и снятия обременения недвижимость будет зарегистрирована на всех членов семьи с выделением детских долей.

Право общей долевой собственности на квартиру подлежит госрегистрации в ЕГРН. Для этого необходимо обратиться в Росреестр с паспортами родителей и свидетельствами о рождении детей, документами о правах на недвижимость, свидетельством о браке или разводе и при необходимости другими документами. Госпошлина за регистрацию права собственности составляет 2 000 руб на всех членов семьи.

Если имущество находится в совместной собственности родителей и при выделении детям долей в таком имуществе доля родителей остается в их совместной собственности, то нотариальное удостоверение соглашения не требуется.

Подать пакет документов на регистрацию сделки с участием детей можно через МФЦ, заказав выездное обслуживание специалистов Росреестра, через портал госуслуг или сайт Росреестра (для подачи документов в электронном виде нужна усиленная квалифицированная электронная подпись), через филиал Кадастровой палаты (по экстерриториальному принципу) или заказным письмом по почте в адрес Росреестра.

Заявителями являются все участники общей долевой собственности на объект. Если госрегистрация осуществляется на основании нотариально удостоверенной сделки, то заявление в Росреестр может представить и нотариус. Срок государственной регистрации — 7 рабочих дней с даты приема документов Росреестром или 9 рабочих дней при их подаче через МФЦ.

Оформление выделения долей собственности

Если несколько десятков лет назад коммунальные квартиры были обычным явлением, сегодня это может показаться чем-то непривычным. Однако что-то похожее существует и в наши дни. Речь идёт о долевой недвижимости, когда у одного объекта есть несколько владельцев.

Чаще всего собственниками выступают родственники или бывшие супруги, иногда — совершенно посторонние друг другу люди.

Материал по теме

Доли могут достаться разными путями: перейти по наследству, выделиться из общего имущества при разводе, определиться при покупке квартиры. Идеально, когда владельцев немного: тогда каждому из них достаётся отдельная комната, так что можно мирно проживать на одной территории. Но в жизни часто встречаются и обратные ситуации, когда сособственникам никак не удаётся прийти к обоюдному решению.

Обычно это происходит, если натуральную долю — отдельную комнату — на общей территории зафиксировать технически невозможно. Разберёмся, как же происходит выделение доли в квартире и что с ней можно сделать без нарушения законодательства.

• Что означает термин «долевая собственность»
• Выделение доли «в натуре»
• Особенности владения частью квартиры
• Как выделить долю в квартире: пошаговая инструкция
• Можно ли владельцу продать свою долю
• Заключение

Что означает термин «долевая собственность»

Долевой собственностью принято называть особую форму владения недвижимостью, когда у одного объекта сразу несколько сособственников, но ни у кого из них нет своей личной выделенной жилплощади. Проще говоря, у всех владельцев квартиры есть только право собственности на неё. При этом не всегда можно каждому жильцу выделить отдельное помещение в соответствии с его долей.

Например, это невозможно сделать, когда речь идёт о малогабаритной квартире, у которой несколько совладельцев.

Выделение доли в «натуре»

Выделить долю в натуральном выражении с юридической точки зрения практически нереально. Для этого нужно, чтобы помещение было изолированным — с отдельным санузлом и входом. Если один из собственников это организует, он сможет поставить объект на кадастровый учёт и получить на него правоустанавливающие документы.

В подобном случае долевое владение прекращается.

Логично, что разделить таким образом квартиру между всеми собственниками крайне проблематично. Обычно под выделением долей в «натуре» многие подразумевают предоставление отдельной комнаты. Причём важно, чтобы это было изолированное помещение с окном.

В такой ситуации кухня, коридор, санузел остаются доступными для всех жильцов. По сути, общая квартира становится «коммуналкой».

Факт определения долей в «натуре» нужно зафиксировать в письменном соглашении. В документе желательно подробно отразить все детали пользования общей жилплощадью — это позволит в дальнейшем избежать возможных конфликтов. Соглашение следует заверить у нотариуса.

Если мирным путём решить вопрос владения общим имуществом с совладельцами не получится, придётся отстаивать свои интересы в суде. Для этого следует собрать хорошую доказательную базу — документы, которые свидетельствуют о нарушении прав со стороны других обладателей долей. Если самостоятельно это сделать сложно, лучше обратиться за помощью к опытному юристу.

Особенности владения частью квартиры

По законодательству, количество совладельцев на одну жилплощадь не ограничено. Собственниками могут выступать как обычные граждане, так и организации. Получается, что объект может быть разделён на сколько угодно частей. Бывают ситуации, когда человек владеет 1/50 доли квартиры и при этом заявляет свои права на проживание в ней.

В таких случаях суд обычно обязывает совладельцев выкупить часть недвижимости, так как доля истца — ничтожно мала.

При этом у обладателей долей есть все права собственников. Например, они могут как распоряжаться, так и пользоваться общим имуществом. Однако без согласия всех собственников, например, продать всю квартиру невозможно.

В то же время обладатель доли может прописаться на жилплощади и зарегистрировать ребёнка до 14 лет без разрешения других жильцов.

Материал по теме
19 мая 2020

Помимо прав, у совладельцев недвижимости есть и обязанности. Это касается оплаты услуг коммунальных служб и имущественного налога, а также содержания общей территории в чистоте и порядке. Кроме того, каждый совладелец обязан оповещать всех собственников о планируемых сделках, касающихся общей недвижимости.

Речь идёт о продаже, передаче доли в залог, сдачи в аренду, регистрации и других.

Как выделить долю в квартире: пошаговая инструкция

Если собственники одного объекта приходятся родственниками, а квартира большая, договориться о выделении комнаты будет гораздо проще. Когда они не согласны на условия или доля досталась по наследству, а наследников несколько, лучше действовать согласно инструкции.

1. Определитесь, для чего нужно выделение доли: для проживания или получения прибыли.
2. Если вы собираетесь жить в квартире, подумайте, возможно ли технически разделить общую площадь между совладельцами и сделать это так, чтобы каждому досталось по отдельной комнате. Конечно, в соответствии с их долями.
3. Если выделить по помещению не получается, рассмотрите вариант с продажей своего имущества. Для этого изучите аналогичные предложения на досках бесплатных объявлений. Точную сумму за долю сможет определить только эксперт по оценке недвижимости.
4. Попробуйте обсудить с совладельцами порядок совместного проживания или выкуп части квартиры. Если удастся договориться, оформите соглашение или предварительный договор купли-продажи доли.
5. Если прийти к обоюдному согласию не получается, необходимо обратиться в суд. Перед этим потребуется собрать пакет документов, грамотно составить исковое заявление и оплатить госпошлину. Весь комплект бумаг передаётся в суд, после чего остаётся лишь ждать уведомления о начале судебных заседаний по делу. Обычно на рассмотрение таких исков уходит от двух до шести месяцев. Если суд встанет на вашу сторону, нужно будет зарегистрировать изменения в БТИ и Росреестре.

Можно ли владельцу продать свою долю

Если коротко, то да, но сначала придётся сообщить об этом всем собственникам. По законодательству, у них есть преимущественное право на выкуп доли в общей недвижимости. На решение этого вопроса даётся ровно месяц.

Если совладельцы не собираются покупать часть квартиры, нужно попросить их оформить письменный отказ.

Бывает так, что обладатель доли не предупреждает сособственников о её продаже или намеренно завышает для них цену. В таком случае остальные жильцы могут вернуть своё преимущественное право на выкуп в течение трёх месяцев после реализации имущества. Конечно, для этого придётся возвращать его уже через суд.

В любом случае, крупную сумму от продажи доли получить сложно: спросом такие предложения не пользуются. Будет гораздо выгоднее сразу продать всю долевую квартиру, а потом уже вырученные деньги распределять между совладельцами. При этом каждому должна достаться сумма, соразмерная его доле в бывшей общей недвижимости.

Заключение

Владение квартирой в долевой собственности накладывает некоторые ограничения. Например, вряд ли получится свободно пользоваться общим имуществом по своему усмотрению и распоряжаться даже личной частью недвижимости без согласия других совладельцев. Хорошо, когда все жильцы способны мирно договориться между собой и спокойно проживать в отдельных комнатах.

Если же достичь этого не удаётся, то возникают различные конфликты, и в таких случаях приходится обращаться в суд, чтобы определить порядок пользования общей жилплощадью. Но такие дела рассматриваются достаточно долго — до шести месяцев. Иногда разбирательства затягиваются на годы.

Поэтому лучше всего прийти к компромиссу любой ценой. Если сделать этого не получается — может быть целесообразнее продать свою часть квартиры и съехать? Но на крупную сумму лучше не рассчитывать, ведь спрос на доли не такой большой, как на отдельные комнаты.

В любом случае адекватно оцените ситуацию, а лучше — обратитесь к грамотному юристу.

Как выделить долю в натуре. Рассказывает юрист

В редакцию BN.ru часто поступают вопросы от наших читателей. Сегодня пошагово разбираем выделение доли в натуре из общей долевой собственности. Как это можно сделать?

Нужно ли обращаться к нотариусу или в суд? Сколько это будет стоить?

Построили дом на две семьи, у каждой отдельный вход, оформили общую долевую собственность, по 1/2 доли у каждой семьи. Хотим юридически вместо долевой собственности оформить как два независимых дома. Как это делать — у нотариуса или в суде? Дорого ли это?

Если другая семья не захочет это делать, то как действовать?

То, что вы хотите сделать, называется выделением долей в натуре. Причем, чтобы провести эту процедуру, жилые помещения должны быть обособлены друг от друга: у каждого отдельный вход, кухня, санузел, приборы учета.

Выдел долей в натуре возможен двумя способами: досудебный, когда спор о выделяемых долях и размере компенсации отсутствует, и через суд, если договориться всем собственникам о выделяемых в натуре долях не получилось либо встал спор о виде и/или размере компенсационной выплаты.

Выдел долей происходит по договору (соглашению) сторон. Это наиболее простой, быстрый и дешевый вариант разделить жилой дом и земельный участок по сравнению с судебным вариантом.

Для этого необходимо узаконить намерения дольщиков в праве собственности в соответствии с требованиями закона. Вначале заключаем договор о выделении долей в натуре, распределив между собственниками доли и компенсации (если потребуется).

В случае отсутствия отчуждения имущества подойдет простая письменная форма договора, в случае наличия отчуждения имущества нотариальное заверение договора является обязательным.

Однако я рекомендую любой договор заверять у нотариуса: в случае дальнейшего возможного спора это даст вам дополнительные доказательства, что сделка была совершена без давления, угроз, без заблуждения по предмету договора; также нотариус проверяет дееспособность и удостоверяет личность граждан каждой из сторон сделки.

Далее необходимо зафиксировать изменения в Росреестре, обратившись в него через МФЦ. После регистрации сделки каждому из дольщиков будет выдана новая выписка из ЕГРН, подтверждающая распоряжение обособленным недвижимым имуществом.

Перечень основных документов, необходимых для регистрации сделки в Росреестре через МФЦ

1. Утверждающие право документы: они могут быть как старые — свидетельство о праве собственности, так и новые — выписка из ЕГРН.

2. Правоустанавливающие документы: к ним можно отнести договор купли-продажи, дарения и т. д.

3. Техническая документация: технический план на дом, межевой план на участок — в зависимости от объема работ около 15 тыс. руб. каждый документ.

4. Заверенный нотариусом договор (соглашение) о выделе долей в натуре — около 8 тыс. руб.

5. Государственная пошлина: на дом — 2 тыс. руб., на участок — 350 руб.

Совокупный примерный размер трат — около 40 350 руб. Если земельный участок у вас уже выделен, то сумма будет значительно меньше.

С досудебным порядком определились. В случае если вопрос о выделе долей в натуре не решается через соглашение, необходимо обращаться в суд.

1. Соблюдаем досудебный порядок урегулирования спора. Направляем предложение о выделе долей в натуре дольщику в письменной форме, заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложенного. Далее следует ожидание 30 календарных дней с момента получения им письма.

Как только срок вышел либо получили письменный отказ досрочно — обращаемся в суд.

2. В исковом заявлении указываем стороны: вы — истец, содольщик — ответчик, еще необходимо указать третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, — им выступает Росреестр; если содольщик несовершеннолетний, то участвуют в процессе еще органы опеки. Уведомление всех сторон судебного дела — ваша обязанность. Иск со всеми приложениями направляется вами в суд, ответчику и третьему лицу, органу опеки (при необходимости) заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложенного.

Также в суд можете обратиться через канцелярию суда либо сайт суда, однако сбои на нем происходят регулярно, поэтому в приоритете по надежности — первые два варианта.

3. Считаем судебную госпошлину. Выдел доли в натуре является имущественным иском, при расчете учитывается только стоимость вашей выделяемой доли, а не всего дома целиком, к земельному участку применяется аналогия расчетов:

— до 20 000 руб. — 4% цены иска, но не менее 400 руб.;

— от 20 001 до 100 000 руб. — 800 руб. плюс 3% суммы, превышающей 20 000 руб.;

— от 100 001 до 200 000 руб. — 3 200 руб. плюс 2% суммы, превышающей 100 000 руб.;

— от 200 001 до 1 000 000 руб. — 5 200 руб. плюс 1% суммы, превышающей 200 000 руб.;

— свыше 1 000 000 руб. — 13 200 руб. плюс 0,5% суммы, превышающей 1 000 000 руб., но не более 60 000 руб.

Реквизиты для уплаты госпошлины можно взять на сайте суда либо в судебной канцелярии. Оплачивать рекомендую через отделения банков либо банкоматы: у вас должен быть физический чек.

4. Что указывать в иске, опишу кратко.

А) В шапке иска указывается наименование суда, его адрес; перечисляются ФИО, адреса и телефоны истца и ответчика; указываются третьи лица и их адреса; ниже приводится цена иска (рыночная стоимость вашей доли) и сумма госпошлины; далее указывается наименование иска, например «О выделе долей в натуре из жилого дома и земельного участка».

Б) Указывается имущество, подлежащее разделу, перечисляется адрес и технические характеристики объекта: размер, количество комнат, чем подтверждено право собственности и когда зарегистрировано.

В) Указывается количество желаемых выделяемых долей в натуре, обосновывается аргументами.

Г) Указывается, какой площадью, в том числе какими комнатами владеет ответчик; если известно основание — указывается; если документы имеются на руках — прикладываются в копиях как приложения к иску.

Д) Обосновывается причина выдела в натуре, в связи с чем использование в долях является неприемлемым вариантом для истца.

Е) Истец уведомляет суд о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора.

Ё) Указывается о проведении строительно-технических экспертиз и/или оценок имущества (если проводились) и т. д. Если они не проводились, то суд, в зависимости от обстоятельств дела и требований истца, предлагает сторонам вынести на обсуждение вопросы экспертам и сами экспертные, оценочные организации. Если предложений по компаниям и вопросам не поступает, суд предлагает свои варианты компаний и вопросы, стороны процесса обсуждают, корректируют, дополняют их.

Ж) Расчет госпошлины: приводите, как вы высчитывали размер пошлины для уплаты, также это можно сделать на отдельном листе и использовать как приложение к исковому заявлению.

З) Указываются требования, например о выделении долей: в каком виде имущества (дом или земельный участок), находящегося по какому адресу, в каком объеме должны быть выделены доли в натуре. Если иск затрагивает компенсацию — в этом же пункте расписывается, кому компенсация выплачивается, в каком виде (в денежном эквиваленте либо имущественном, например частью дома и/или земли), что конкретно компенсируется.

И) Перечисляются все приложения по делу — это документы, подтверждающие те или иные обстоятельства и факты, указанные в исковом заявлении, например копия выписки из ЕГРН, копия заключения эксперта-оценщика по земельному участку, копия технического паспорта на дом и т. д., в зависимости от требований и обстоятельств.

К) Дата и подпись.

5. В какой суд подавать исковое заявление? — Иск со всеми приложениями подается в районный суд по месту нахождения спорного имущества.

Усредненные траты на ведение судебного дела — список не исчерпывающий, в зависимости от обстоятельств и требований необходимые документы и траты могут меняться:

госпошлина на выдел долей из дома: индивидуальный расчет;

госпошлина на выдел долей из земли: индивидуальный расчет;

судебная оценка: от 20 тыс. руб. за 1 шт.;

судебная строительно-техническая экспертиза (если требуется переоборудование жилых помещений): от 30 тыс. руб. за 1 шт.;

юридические услуги по выделению долей в суде: от 50 тыс. руб.;

техническая документация — технический план на дом, межевой план на участок: в зависимости от объема работ, около 15 тыс. за 1 шт.

Процесс выделения долей в натуре является достаточно сложным и длительным разбирательством, занимающим часто более шести месяцев. По факту изготовления судебного решения в окончательной форме сторонам процесса предоставляется срок, который составляет 30 дней, — он дается на обжалование судебного решения через апелляционную инстанцию.

Отвечал Юрий Кочергин, генеральный директор «Центра юридического сопровождения», Санкт-Петербург

Если вы хотите, чтобы наш эксперт осветил какую-либо тему, интересную именно вам, пишите на электронный адрес redaktor@bn.ru с пометкой «Тема для Кочергина Ю. А.». Наиболее актуальные вопросы будут детально разобраны, а материалы опубликованы на нашем портале.

Как выделить доли супругам и детям в совместной собственности?

Часто с появлением детей семьи стремятся улучшить свои жилищные условия, нередко с применением материнского капитала. Однако не все знают, какие тонкости нужно учесть в процессе оформления приобретенной недвижимости. Рассказываем, как выделить доли всем членам семьи в недвижимом имуществе и не нарушить права супругов и детей.

Какими правами могут обладать супруги на объекты недвижимости?

Имущество может находиться в личной собственности одного из супругов, а также в совместной и общей долевой собственности. Приобретенное в браке на общие средства имущество регистрируется как совместная собственность в том случае, если не был заключен брачный договор или не было подписано соглашение о разделе имущества.

Оформить совместно нажитую в браке недвижимость можно:

• на одного из супругов. При этом даже если законным владельцем будет зарегистрирован один супруг, оформленная на него недвижимость будет считаться совместной собственностью супругов;
• в общую совместную собственность супругов;
• с выделением долей супругов в соответствии с условиями брачного договора или соглашения о разделе имущества.

Недвижимостью в совместной собственности можно распоряжаться только по обоюдному согласию супругов. Это значит, что для заключения одним из супругов сделки по распоряжению таким имуществом необходимо получать нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Однако, непредставление такого согласия в орган регистрации прав для целей государственной регистрации перехода права на указанное имущество
на основании сделки, заключенной одним из супругов, не является основанием для приостановления регистрационных действий (при этом в ЕГРН будут внесены сведения об отсутствии указанного согласия).

Если у супругов зарегистрировано право общей долевой собственности, то отчуждение доли в праве общей долевой собственности также возможно, но только с соблюдением права преимущественной покупки, и в этом случае договор должен быть нотариально удостоверен.

Какие права у детей?

Ребенок может получить долю в результате наследования, а также по сделке о приобретении в общую долевую собственность, в том числе на его имя, соответствующей недвижимости. Например, по договору дарения, купли-продажи приобретателями недвижимости одновременно являются родители и их дети. При этом в некоторых ситуациях выделить доли несовершеннолетним обязывает закон:

• если для покупки квартиры использовали материнский капитал (Федеральный закон № 256-ФЗ от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ст.10, п.4);
• если для приобретения нового жилья продается недвижимость, в которой есть доля несовершеннолетнего. Приобретатели обязаны выделить несовершеннолетнему в новом объекте равноценную долю;
• если доля несовершеннолетнего выделяется в случае приватизации государственной квартиры.

Материнский капитал и выделение долей

Если для приобретения жилья, а также для внесения первоначального взноса или погашения ипотечного кредита используется материнский капитал, то супруги подписывают обязательство. Этот документ говорит о том, что после выплаты ипотеки и снятия обременения объект недвижимости будет зарегистрирован на всех членов семьи с выделением детских долей. Это необходимо сделать в течение шести месяцев после возникновения права распоряжения собственностью, иначе сделка может быть признана недействительной.

Обращаем внимание! В рамках «Правил использования материнского капитала на улучшение жилищных условий», утвержденных Постановлением Правительства от 12.12.2007 г. № 862, обязательство о выделении долей супругу и детям в жилом помещении, приобретенном с использованием средств маткапитала, может быть оформлено только у нотариуса либо у лица, наделенного законом такими полномочиями.

Оригинал обязательства остается в Пенсионном фонде России (ПФР), а копия передается обладателю сертификата (лицу, давшему обязательство). Затем выделение долей закрепляется соглашением, в котором распределяются доли всех участников.

Как зарегистрировать выделение долей?

Право общей долевой собственности на квартиру подлежит государственной регистрации в ЕГРН. Для этого необходимо обратиться в орган регистрации прав с заявлением и представить следующие документы:

• паспорта родителей (предъявляются при личном обращении);
• свидетельства о рождении детей;
• правоустанавливающий документ (в частности, сделка, на основании которой имущество поступает в общую долевую собственность родителей и детей, соглашение о выделении долей детям в имуществе, принадлежащем их родителям);
• свидетельство о браке или разводе;
• иные документы, необходимые для государственной регистрации.

Важно! Если имущество находится в совместной собственности родителей и при выделении детям долей в таком имуществе, доля родителей остается в их совместной собственности, нотариальное удостоверение соответствующего соглашения не требуется.

Обращаем внимание! Госпошлина за регистрацию права собственности составляет 2 000 руб. на всех членов семьи.

Подать пакет документов на регистрацию сделки с участием несовершеннолетних можно несколькими способами:

• лично в многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ) «Мои документы»;
• лично в рамках услуги по выездному обслуживанию;
• дистанционно с помощью единого портала государственных и муниципальных услуг или официального сайта Росреестра. Обязательным условием подачи документов в электронном виде является наличие усиленной квалифицированной электронной подписи заявителей;
• лично в офисах филиалов ФГБУ «ФКП Росреестра»
  (по экстерриториальному принципу);
• почтовым отправлением с описью вложения и уведомлением о вручении в территориальный орган Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости.

Обращаем внимание! Заявителями являются все участники общей долевой собственности на объект недвижимости. Если государственная регистрация осуществляется на основании нотариально удостоверенной сделки, соответствующее заявление в орган регистрации прав может быть представлено в том числе нотариусом.

Срок государственной регистрации составит 7 рабочих дней с даты приема документов органом регистрации прав и 9 рабочих дней с даты приема документов в МФЦ.

Общая долевая собственность: как оформить?

Желание оформить имущество в общую долевую собственность (ОДС) чаще всего возникает в отношении жилой недвижимости. Сразу несколько человек могут приватизировать или купить жилье, получить его в дар или по наследству. Законно владеть долей в нем и распоряжаться ею можно только после регистрации своего права в едином государственном реестре (ЕГРН).

Для этого потребуется предоставить документы, подтверждающие ваше право на долю, и проверить наличие недвижимости в кадастре. Но начинать всегда нужно с получения согласия всех потенциальных собственников. Если кто-то против деления общей собственности на доли, помочь может только суд.

В регистрации недвижимости очень много нюансов, учесть которые иногда возможно лишь с помощью юристов.

Хотите разобраться, но нет времени читать статью? Юристы помогут
Поручите задачу профессионалам.

Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажете
С этим вопросом могут помочь 297 юристов на RTIGER.com
Решить вопрос >

Какие документы нужны, чтобы оформить общую долевую собственность?

Общая долевая собственность — это имущество, которым владеют все вместе, но с определением доли каждого. Доля может быть реальной (например, часть дома или комната в квартире), но чаще она идеальная, то есть абстрактная. Такая часть существует лишь на бумаге и обозначается дробью: 1/2, 1/3.

По Гражданскому кодексу доли равны, но соглашением их можно изменить в любых соотношениях. В спорных ситуациях размер частей определяет суд.

Регистрация недвижимости в Росреестре предполагает постановку жилья на учет и запись о вашем праве на него. Причем по упрощенной процедуре это может быть сделано одновременно. Для оформления ОДС должны быть соблюдены три условия.

Во-первых, надо заручиться согласием всех будущих хозяев или получить его через суд. В ряде случаев оформить соглашения по законодательству возможно лишь нотариально. Однако с 31 июля 2019 года, после вступления в силу Федерального закона № 76 от 1 мая 2019 года, для многих сделок с долями участие нотариуса больше не требуется.

Во-вторых, недвижимость должна быть поставлена на кадастровый учет в ЕГРН с присвоением уникального номера. Если ее там нет — надо внести. Многоквартирные дома там есть точно, а деревенского и дачного домика, перешедшего вам по наследству, вполне может не оказаться.

Тогда необходимо подать заявление и вызвать кадастрового инженера. Без постановки недвижимости на кадастровый учет регистрация прав на нее невозможна.

В-третьих, у вас должны быть правоустанавливающие документы. То есть такие, на основании которых возникает право оформить часть жилья в собственность (они так и называются — документы-основания). Какие именно — зависит от способа приобретения. Это может быть:

• договор купли-продажи;
• договор приватизации;
• дарственная;
• завещание;
• решение суда о признании права на недвижимость.

Общая долевая собственность может образоваться и из совместной при разделе ее на части. Это возможно по соглашению хозяев (добровольно или через суд) или путем заключения брачного договора, если имущество делят супруги.

В каких случаях необходимо нотариальное оформление?

Покупателям ОДС не обойтись без нотариуса, если они — супруги, потому что по закону все их имущество совместное. Если они хотят зарегистрировать владение по долям, им надо оговаривать это в брачном контракте, а его заключают только нотариально. Что касается купли-продажи долевой недвижимости, то ограничения относятся, по большей части, к продавцам, то есть к ее отчуждению.

С 31 июля 2019 года применяется новая редакция Закона о госрегистрации недвижимости, которая отменила обязательное нотариальное удостоверение ряда сделок. Так, теперь продать находящуюся в ОДС недвижимость можно без нотариуса, по простому письменному заявлению. Но при одном условии — отчуждение собственности надо оформить одной сделкой, т. е. все продают свои доли одновременно.

У нотариуса обязательно заверяют дарственные, завещания и вступление в наследство, а также все сделки, в которых участвуют несовершеннолетние и недееспособные граждане.

Не нужен нотариус, если вы просто перераспределяете между теми же владельцами уже имеющиеся доли. Например, на двоих было по 1/2, а теперь вы хотите сделать 9/10 и 1/10. Во многих случаях оформить соглашение на приобретение долей в недвижимой собственности также можно без присутствия нотариуса — например, если это:

• приватизация недвижимости на семью;
• покупка недвижимости у единоличного собственника;
• покупка у супругов-собственников, владеющих квартирой совместно.

Если без нотариального заверения в вашем случае не обойтись, то этот документ добавляется к общему списку необходимых для оформления ОДС. Теперь остается заплатить госпошлину и приложить квитанцию к пакету документов.

Как платить госпошлину?

Госпошлину обязаны платить все, кто регистрирует свое право собственности на недвижимость. От ее уплаты освобождаются только малоимущие, признанные таковыми в законном порядке. За несовершеннолетних до 14 лет платят родители от своего имени, а если детям от 14 до 18 лет, то оплату производят от их имени.

Сейчас размер госпошлины — 2000 рублей на всех покупателей. Платить нужно каждому от своего имени пропорционально своей доле в собственности. Например, если ваша доля 1/4, то при умножении стоимость будет 2000*1/4=500 рублей.

Когда покупают дом с землей, на каждый объект должна быть отдельная квитанция. Размер госпошлины на участок зависит от категории: 350 рублей для земель сельхозназначения, ведения личного хозяйства и под ИЖС, 2000 рублей — в населенных пунктах.

Отдельно предусмотрены пошлины для приобретения собственности в результате дарения и вступления в наследство. Наследники, например, платят по 2000 рублей каждый. Квитанции об уплате пошлины на имя каждого участника должны быть в общем пакете документов.

Заплатить пошлину можно самостоятельно (реквизиты есть на сайте Росреестра), но проще это сделать при подаче заявления в МФЦ. Закон разрешает подождать с оплатой до 5 дней. Вам имеют права отказать в приеме документов, но сама регистрация не начнется до оплаты пошлины.

Процедура регистрации общей долевой собственности

Регистрацией права собственности занимается Росреестр. Если в вашем городе работает его представительство, то можно подать заявление туда. Есть даже вариант сделать это онлайн через сайт ведомства. Но, поскольку самостоятельно учесть все необходимые документы сложно, этим способом мало кто пользуется.

Обычно все оформление происходит через МФЦ.

Туда должны прийти все будущие собственники с пакетом документов, в который входят:

• паспорта (для людей старше 14 лет) или свидетельства о рождении (для детей до 14 лет);
• документы, подтверждающие право собственности;
• нотариально заверенное соглашение (если нужно);
• решение суда о праве на долю (если был суд);
• квитанции об уплате госпошлины.

Само заявление составляют и подписывают в МФЦ. Сотрудник заберет у вас документы (кроме удостоверений личности) по описи и выдаст об этом расписку. По ней вы получите их обратно, когда придете за выпиской из ЕГРН, подтверждающей запись о вашей собственности.

По закону, срок выдачи выписки в МФЦ — максимум 9 дней. Если заявление подавали в отделении Росреестра — 7 дней, а при предварительном удостоверении у нотариуса — 3–5 дней.

Выписки выдают каждому участнику процесса. С момента внесения записи в ЕГРН все становятся полноправными хозяевами своих частей в общей долевой собственности. Налог на имущество физлиц каждый теперь должен платить отдельно, пропорционально своей доле в ОДС.

Остались вопросы? Юристы помогут. Кликните и подберите лучших

Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.

Юристы сделают всё за вас.

Соглашение о выделении долей у нотариуса

Процедура выделения долей позволяет каждому собственнику получить отдельную идеальную долю в недвижимости. Существует несколько правовых режимов совместного владения имуществом, и не все они предполагают выделение долей. С помощью соглашения производится добровольная смена правового режима и выделение каждому из собственников независимых долей, которыми они могут распоряжаться, как отдельным объектом имущественных правоотношених (хоть и с некоторыми ограничениями).

Так как все операции, связанные с долевой собственностью на недвижимость, обязательно должны проходить нотариальное удостоверение, соглашение также относится к документам, которые имеют юридическую силу только при условии нотариального удостоверения.

Когда бывает необходимо выделение долей?

В российской правовой практике соглашение о выделении долей в первую очередь применяется с целью соблюдения требований законодательства по материнскому (семейному) капиталу (далее — МСК). Дело в том, что согласно закону, если недвижимость покупается с применением государственных средств, выданных по программе МСК, обязательным условием является выделение долей для всех членов семьи, в том числе и детей.

Кроме того, нотариусы оформляют данные соглашения в различных ситуациях, например, при наследовании недвижимости. Если один объект недвижимости достался по наследству нескольким гражданам, каждому из них выделяются доли в соответствии с завещанием или, если завещания нет, согласно законодательству.

Условия подписания соглашения о выделении долей

Соглашение имеется возможность заключить, если соблюдаются следующие условия:

• Жилье введено в эксплуатацию в соответствии с действующим законодательством.
• Право собственности на объект недвижимости зарегистрировано как минимум на одного из супругов.
• Отсутствуют конфликты и споры между совладельцами касательно размера долей. Не случайно этот документ имеет название «соглашение». В большинстве случаев фактическое согласие является чистой формальностью, но иногда, если речь идет о дорогостоящих объектах недвижимости и неравных вкладах супругов, могут возникать конфликты, которые необходимо урегулировать до выделения долей.

Порядок действий: как оформляется соглашение?

Порядок действий, связанный с выделением долей, напрямую зависит от того, для каких целей проводится процедура. Рассмотрим наиболее распространенный вариант – при необходимости соблюдения требований по материнскому капиталу:

• Выделение доли детей. Законодательство по МСК устанавливает требование касательно обязательного долевого распределения той части имущества, которая была приобретена за счет средств МСК. Размер долей может распределяться как поровну между всеми членами семьи, так и по соглашению сторон. В случае равного разделения, доля детей может быть совсем небольшой. Например, если квартира стоила 5 млн. рублей, а по МСК было получено 500 тыс. рублей, только 1/10 имущества квартиры должна быть распределена поровну между детьми и родителями. Соответственно, если в такой семье есть двое детей, то эту 1/10 необходимо разделить на 4 части, и каждый ребенок может получить долю 1/40.

Однако юристы рекомендуют соблюдать требования касательно минимальных норм жилья. В каждом регионе России он устанавливается индивидуально и может составлять от 9 до 12 кв.м. на человека. Например, если квартира имеет площадь 80 кв.м., а минимальная норма для региона составляет 10 кв.м., желательно делать доли для детей по соглашению не менее 1/10.

Это не обязательное требование, но все-таки рекомендуется его придерживаться.

Таким образом у нотариуса может потребоваться заключить соглашение о передаче долей детям. Документ может быть оформлен как соглашение либо как дарение.

Форма передачи не важна, главное, чтобы у ребенка в собственности оказалась доля.

Какие документы требуются для визита к нотариусу?

• Паспорта всех совладельцев имущества.
• Правоустанавливающие документы на объект недвижимости.

Если доля выделяется детям в соответствии с требованиями законодательства по материнскому капиталу, дополнительно потребуются такие документы:

• Свидетельство о браке.
• Свидетельства о рождении всех детей, на которых оформляется соглашение.
• Копия нотариального обязательства, гарантирующего тот факт, что детям будет выделена соответствующая доля. Удостоверенное (а после зарегистрированное) соглашение является исполнением обязательства.

Комментирует нотариус:

Нотариусом проводится проверка предоставленных документов, после чего выполняются все необходимые действия по удостоверению соглашения. Кроме того, нотариусом могут быть переданы данные в электронном виде в Росреестр, где выполняется регистрация новых имущественных прав в соответствии соглашению.

Сколько стоит выделение долей у нотариуса?

Итак, сколько стоит процедура и насколько затратно заниматься выделением долей? Нужно понимать, что процедура выделения долей, осуществляемая у нотариуса, является отчуждением имущества.

Если доля выделяется родителям в пользу детей, действует фиксированный тариф. Оформление таких соглашений признано сделками, предмет которых не подлежит оценке, а потому устанавливается тариф в размере 500 рублей. Поэтому родителям, желающим выполнить требования закона по МСК, не стоит переживать о том, что им придется заплатить немалую сумму за соглашение.

Со всеми тарифами Вы также можете ознакомиться на сайте или, позвонив по телефону, указанному на сайте.

Вам может быть интересно:

• Соглашение о разделе квартиры у нотариуса
• Соглашение о разделе имущества супругов
• Материнский капитал
• Согласия
• Алиментное соглашение
• Согласие супруга на совершение сделки