Наша квартира находится в долевой собственности. Я являюсь владельцем большей доли, хочу продать квартиру. Но владелец меньшей доли — против.
Могу ли я продать свою долю без согласия другого собственника?
Константин Алексеев
Консультаций: 503
В соответствии со ст. 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст.
250 ГК РФ.
Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Таким образом, вы не можете продать свою долю в квартире без уведомления (согласия не требуется) других собственников, поскольку они имеют право преимущественной покупки.
Как помешать продать долю в квартире
Пять капканов, в которые можно попасть при покупке доли в квартире — Недвижимость РИА Новости, 25.11.2021
Пять капканов, в которые можно попасть при покупке доли в квартире
Покупка доли в квартире – одна из самых коварных операций, несмотря на то, что сейчас все подобные сделки проходят с обязательным участием нотариуса. В какие. Недвижимость РИА Новости, 25.11.2021
2019-05-27T13:34
2019-05-27T13:34
2021-11-25T18:49
практические советы – риа недвижимость
/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content
/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content
МОСКВА, 27 мая — РИА Недвижимость, Денис Давыдов. Покупка доли в квартире – одна из самых коварных операций, несмотря на то, что сейчас все подобные сделки проходят с обязательным участием нотариуса. В какие ловушки могут попасть будущие «дольщики» и как им этого избежать, и решил выяснить сайт «РИА Недвижимость».Капкан №1.
Купить, но не купитьПрежде всего, нужно помнить о том, что продавец должен продавать свою долю по определенным правилам. Если владелец доли намерен продать ее постороннему лицу, он предварительно обязан предложить собственникам остальных долей выкупить ее по цене не выше, чем она будет предложена остальным покупателям. У собственников долей будет месяц на то, чтобы согласиться или отказаться от преимущественного права выкупа (статья 250 ГК РФ).Если в течение месяца собственники других долей в этой квартире не изъявили желание ее купить, можно смело продавать.Важно помнить, что сейчас все сделки с долями подлежат обязательному нотариальному удостоверению, поэтому, чтобы нотариус не отклонил ее, нужно грамотно оформить само извещение.»В извещении о продаже нужно указать цену продажи, адрес и кадастровый номер объекта, порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества», – инструктирует юрист международной юридической фирмы Integrites Айвар Маликов.»Замечу, что любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев после продажи требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя», – обращает внимание председатель московской коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры», адвокат Евгений Корчаго.В этом случае другой участник долевой собственности может подать иск о переводе на себя права преимущественного выкупа. Однако, как отмечает эксперт, ему придется старательно доказывать суду, что он не воспользовался правом преимущественного выкупа по очень уважительной причине.
И даже если он это докажет, то тем же судебным решением продавца обяжут перевести деньги первоначальному покупателю.Капкан №2. Продавец не продавецТакже покупателю доли нужно удостовериться через выписку в Росреестре, что продавец вообще является ее собственником, что на ней нет обременений в виде ареста или залога и что она не фигурирует в судебных спорах, рекомендует адвокат московской коллегии адвокатов «Сед лекс» Вера Ефремова.Капкан №3. Зарегистрирован, но не собственникЕще один нюанс, который важно урегулировать при покупке, – это прописанные в квартире люди, которые не являются ее собственниками. Так, если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок продавца, вне зависимости от того, долю вы покупаете или квартиру целиком, нужно предварительно договориться с продавцом о снятии с регистрационного учета всех лиц, включая несовершеннолетних, добавляет Ефремова.»Если продавец, злоупотребляя своими правами, не снимет с учета зарегистрированных граждан до сделки или в ближайшее время после сделки, то новому собственнику придется обращаться в суд с иском о снятии с регистрационного учета посторонних для собственника лиц», – говорит эксперт.Впрочем, адвокат коллегии адвокатов «Бородин и партнеры» Олеся Спиричева в ситуации, когда продавец перед покупкой не выписывает всех прописанных там людей, рекомендует просто отказаться от сделки. «Покупая недвижимое имущество с регистрацией в нем по месту жительства несовершеннолетнего, вы серьезно рискуете тем, что выписать ребенка до его совершеннолетия не удастся, если, например, у его родителей или него самого нет другого жилья», – предупреждает она.Капкан №4.
Микродоля – продажа по принуждениюВажным моментом является и размер той доли, которая находится в собственности. Как говорит Спиричева, по буквальному смыслу действующего сегодня законодательства, миноритарный собственник (собственник незначительной доли) вправе распоряжаться своими квадратными метрами, даже если это 0,5 квадратного метра, в том числе продать их, подарить или сдать в аренду.А вот с проживанием в данном случае может возникнуть большая проблема. Дело в том, что на практике суды чаще отказывают владельцу микродоли в праве проживания в квартире. Если размер его доли не позволяет выделить ему отдельную комнату и он не является родственником других владельцев, то он может рассчитывать лишь на выкуп своей доли остальными владельцами.По иску мажоритарного собственника или их группы суд может прекратить право собственности на незначительную долю против воли ее миноритарного собственника, если у последнего доля значительно меньше, ему нельзя выделить изолированную комнату соразмерно доле или он имеет другое жилье и в этом не проживает.»Понятие «незначительная» доля установлено законодательно, но при этом закон не содержит дефиниции или числового критерия, по которому бы определялась такая доля. Следовательно, значительна доля или нет, суд определяет по своему усмотрению.
Один из критериев, выработанных судебной практикой, – возможность выдела соответствующего доле изолированного помещения», – подчеркивает Спиричева.Впрочем, известны судебные прецеденты, когда суд отказал в праве на вселение владельцу 2/3 квартиры, отмечает она. В том случае в однокомнатной квартире жила семья, владеющая 1/3 в ней. Суд решил, что покупатель 2/3 квартиры не сможет пользоваться жильем соразмерно своей доле, так как совладельцы не являются родственниками, выделить отдельную комнату в однушке новому собственнику невозможно, необходимость вселения и проживания именно в спорном жилом помещении истцом не доказана, а потому суд усмотрел злоупотребление правом со стороны истца, так как приобретая долю в указанной квартире, он не мог не знать о наличии сособственника 1/3 доли в квартире, непригодности квартиры для совместного проживания 2-х разных семей, а потому, приобретая долю в квартире, действовал заведомо недобросовестно.Не стоит забывать и о здравом смысле. Купив ½ в однокомнатной квартире, где уже проживает чужой для вас человек, вселиться в нее, скорее всего, не получится, говорит Ефремова. Ведь размер этой доли не позволяет выделить вам в квартире отдельную комнату, а вы не являетесь родственником другого владельца.Кому из двух собственников разрешено жить на данной площади, решает суд на основе того, кто дольше жил в этой квартире.
То есть, если вы купили ½ в однокомнатной квартире, зная, что там уже живет семья, членом которой вы не являетесь, а сами вы имеете другое жилье, то суд, скорее всего, встанет на сторону людей, которые изначально живут в этой квартире.Капкан №5. Трудности бытияДаже если вы правильно оформите покупку через нотариуса, решите проблемы с выселением детей предыдущего владельца и у вас не миноритарная доля в квартире – это не повод расслабляться и совершать сделку. Ведь нужно еще подумать о том, а сможете ли вы вообще жить на своих купленных квадратах?Представьте, у вас есть треть в трехкомнатной квартире с комнатами на 12,15 и 20 квадратных метров.
Какая из них достанется вам, зависит от многих факторов.»Если стороны не могут договориться, то они идут в суд с иском и там уже исходя из различных обстоятельств дела, суд определяет каждому комнату. Например, учитывается наличие у собственника детей, в таком случае последний может рассчитывать на комнату большей площади», — говорит Ефремова.Однако делить можно не только «квадраты», но и расходы на оплату коммунальных услуг. Чаще всего управляющая компания присылает квиток на всю квартиру, а сумму в нем собственники делят по договоренности. Но если кто-то из них не оплачивает свою часть, то в судебном порядке можно разделить лицевой счет, тогда каждый будет получать персональную квитанцию, добавляет она.В случае если в помещениях общего пользования нужно провести ремонт, а у кого-то из владельцев нет денег или просто желания его финансировать, то один из собственников может провести его за свой счет, а потом в судебном порядке взыскать с других расходы соразмерно их доле в квартире, отмечает юрист коллегии адвокатов «Сед лекс».Впрочем, конфликты могут быть и не из-за денег, а чисто человеческие.
Например, один из жильцов может сменить замки и не пустить вас в квартиру. Или же при продаже вами своей доли другие собственники могут не пускать в квартиру потенциальных покупателей. Тогда придется идти в суд с требованием не мешать пользоваться жильем, заключила Ефремова.
Как предотвратить продажу доли квартиры без ведома других собственников?
Добрый день! Имеется квартира 51 м2, двухкомнатная. Собственников 4. Отец, мать, дочь совершеннолетняя и внучка несовершеннолетняя. У всех по 1/4 доли.
Мать хочет продать долю.
1) нужно ли согласие всех собственников?
2)можно ли подарить долю, не уведомив всех собственников?
3)что можно сделать, чтобы она не смогла Ее продать или подарить?
4)как сделать, чтобы нас уведомили о продаже или дарении? Каким образом обезопасить себя и ребёнка?
5) если продавать квартиру, то как быть с ребёнком? Правда ли, что необходимо приобрести такую же площадь( общую или жилую?)?
Спасибо за ответ
Показать полностью
27 марта 2017, 07:10 , Анна, г. Калининград
Ответы юристов
Сергей Ильичев
Юрист, г. Оренбург
Общаться в чате
Здравствуйте! в соответствии с ч. 1 ст. 259 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Таким образом, в первую очередь Вас (и других собственников долей в праве) обязаны уведомить (письменно под расписку или заказным письмом с уведомлением) о том, что участник долевой собственности хочет продать свою долю, и только после Вашего отказа, либо неполучения от Вас ответа в разумный срок, он может продать свою долю другим лицам. если данного уведомления не поступало, то в случае продажи доли, Вы вправе оспорить договор купли-продажи в судебном порядке.
По закону дети от 14 до 18 лет могут совершать сделки только с согласия своих законных представителей (родителей), а дети до 14 лет вообще не могут совершать сделки сами – за них действуют родители, за исключением специально перечисленных в законе случаев (ст. 26, ст. 28 ГК РФ). При этом родители не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки (или давать согласие на их совершение), если в результате этого отчуждается или иным образом уменьшается имущество ребенка или ребенок отказывается от принадлежащих ему прав (п.
2 ст. 37 ГК РФ, ч. 2 ст. 20 и ч. 1 ст.
21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).
Таким образом, органы опеки и попечительства не пропустят сделку, если при этом будут ущемляться права ребенка.
Могу ли я препятствовать продаже долей квартиры, если нет возможности выкупить их?
Квартира приватизирована, на три человека,я мама и сестра. Мама с сестрой хотят продать свои доли а я против продажи,но на выкуп их долей у меня нет средств!можно ли как то по припятствовать продажи?
15 февраля 2017, 15:37 , Анатолий, г. Омск
Ответы юристов
Ольга Прохорова
Адвокат, г. Курган
Общаться в чате
К сожалению не получится. Они вас уведомят по ст. 250 ГК РФ. Если в течение 1 месяца не выкупите их доли, то у них будет право продать их любому третьему лицу. Может стоит договориться о выкупе в рассрочку?
При этом сделаете, что их доли будут в залоге до полного вами выкупа. В данном случае и они ничем не будут рисковать и вам квартира достанется. Можно конечно не получать уведомления, но насколько вы оттянете момент? На 2-3 месяца, но потом все равно будете уведомлены, например, через нотариуса
15 февраля 2017, 15:41
Юрий Колковский
Юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате
я против продажи, но на выкуп их долей у меня нет средств! можно ли как то по припятствовать продажи?
Анатолий
Анатолий, добрый день. Если Вы не в состоянии выкупить доли по преимущественному праву, предоставленному Вам законом, то никаким образом воспрепятствовать собственникам распорядиться своим имуществом Вы не в состоянии. Собственник вправе пользоваться, владеть и распоряжаться принадлежащим ему имуществом.
15 февраля 2017, 15:42
Людмила Абаполова
Юрист, г. Орск
Общаться в чате
можно ли как то по припятствовать продажи?
Анатолий
Препятствовать продаже не получится. Они имеют право распоряжения своими долями, сначала предложив их Вам.
Другое дело, что сейчас мало желающих покупать доли в квартире…
15 февраля 2017, 15:43
Ламия Гурбанова
Юрист, г. Санкт-Петербург
Общаться в чате
Можно потянуть время. Вам должно прийти нотариальное предложение. Через месяц Вы соглашаетесь, но просите нотариуса дать время на сбор средств (обычно месяца 3). За это время или сбиваете цену, или действительно находите деньги.
Если доли в квартире не выделены в натуре, объясните родственникам, что стоимость 1/3 доли — это не то же самое, что стоимость 1/3 квартиры.
15 февраля 2017, 15:55
Похожие вопросы
Трудовое право
Здравствуйте! У меня вопрос такой: могут ли уволить работника с работы если он занял деньги у рабочего человека?
16 сентября, 16:30 , вопрос №3847101, Регина, г. Казань
Материнский капитал
Здравствуйте , хотела бы проконсультироваться . Моя мать ранее была лишена родительских прав . Сейчас мне 20 лет . Отец умер . Я как ребёнок сирота , мне предоставляется квартира за счёт государства . Мать хочет купить квартиру на материнский капитал своего сына (моего брата ) . Нужно ли ей вписывать меня в долю ? Если она впишет меня в долю квартиры , я потеряю свою государственную квартиру . ( могу ли я потерять государственную квартиру , если она купит квартиру в ипотеку и закроет ипотеку материнским капиталом ). Спасибо .
Показать полностью
15 сентября, 19:26 , вопрос №3846318, Мария, г. Москва
Наследство
Здравствуйте, у нас квартира в долевой собственности. Произошол пожар, виновник умер, его дети вступают в наследство. Что делать нам дальше. И могут ли они продать долю которую наследую без нашего ведома
Показать полностью
15 сентября, 12:25 , вопрос №3845886, Мария Уварова, г. Чита
Семейное право
Здравствуйте! В разводе 10 лет. У нас есть 2 совместных детей. Всё это время бывший муж не почти не платил алименты. Первые 8 лет было подано на алименты.
Потом я сняла их, потому что его осудили бы еще раз, пожалела. Два года нанзад он унаследовал квартиру от бабушки. В марте продал её, обещал детям с продажи выделить миллион. Но не сделал этого. После продажи купил другую квартиру после пожвра.
Собирался ее починить и продать и снова обещал детям деньги. Но ремонта он не сделал, продает её с апреля, покупателей нет. Сам живет в трехкомнатной муниципальной квартире. У меня два вопроса.
Является ли продажа унаследованной квартиры доходом? И, если я попдам на алименты за последние три года, если мне насчитают долг, могу ли я отсудить ту квартиру, которую сейчас пытается продать?
Как Сорвать Сделку Купли Продажи Доли Квартиры
Такие случаи совсем не редкость, они составляли внушительный процент разбирательств по жилищным вопросам. Для защиты граждан от таких мошенников-предпринимателей были внесены поправки о преимущественном праве покупки. Благодаря этому праву остальные дольщики, сколько бы их ни было в квартире, имеют право купить долю первыми.
Как Сорвать Сделку Купли Продажи Доли Квартиры
Если вам предъявляют не заверенные бумаги о продаже доли и требуют не препятствовать проживанию в квартире незаконных жильцов, действуйте следующим образом:
Далее два варианта – продавец откажется от попытки продать долю или согласится на законный акт купли-продажи, в котором вам или другим дольщикам будет дано время выкупить её.
В каких случаях можно приостановить сбыт? (читать далее. )
Кто имеет право налагать вето?
- владелец несовершеннолетний (нужно разрешение органов опеки и непосредственно опекунов);
- субъект сделки не подходит по установленным нормам жилого пространства с расчётом на одного человека.
Если у владельца есть желание, он легко может передать и продать право владения частью жилья любому третьему лицу за исключением следующих случаев:
Как можно обойти преимущественное право покупки и способы помешать мошеннику?
Как защитить недвижимость — закон о продаже доли в квартире
Нередки случаи распределения недвижимого наследства между наследниками таким образом, что каждый получает лишь небольшую долю от общей жилплощади. В норме это хороший выход из ситуации, но если дольщики внезапно переходят в конфликтные отношения, получается одна из самых сложных ситуаций для юриста.
Что такое запрет?
Для чего нужен закон?
Несмотря на то, что право продажи доли безусловное и доступно любому гражданину, закон всё же защищает других дольщиков, у которых есть неприятная перспектива дальнейшего сожительства с посторонними, как в коммунальной квартире.
Реально ли потребителю защитить свои права в РФ?
- Госпошлина. Для физлиц – 2 000 руб., для организаций – 22 000 руб. Ее платит покупатель.
- Пошлина за удостоверение ДКП нотариусом: 0,5% от стоимости доли, но не менее 300 и не более 20 000 руб.
Как Сорвать Сделку Купли Продажи Доли Квартиры
Обратите внимание! Оспариваются и сделки, совершенные недееспособными собственниками. Несмотря на то, что справка из психдиспансера необязательна для сделки, для собственного спокойствия покупателю лучше ее запросить у продавца.
- Как препятствовать продаже доли в квартире
- Как запретить продажу доли в квартире
- Как запретить продать долю в квартире
- паспорт;
- выписка из ЕГРН;
- техпаспорт;
- правоустанавливающий документ.
Ответы юриста на частные вопросы (читать далее. )
Как правильно оформить покупку доли в квартире?
Важно! Доля выделяется только в праве собственности на квартиру, а не на конкретные помещения. В последнем случае актуально определение долей в натуре, но на практике это реализовать крайне проблематично: нужно обустроить два отдельных входа в квартиру и соблюсти кучу других технических требований.
Покупка доли возможна лишь в том случае, если она выделена. Например, когда продается ¼ в праве. Если же человек хочет продать свою часть в совместной собственности, сначала нужно выделить долю.
Такое часто происходит при продаже недвижимости, купленной в браке: условно каждому супругу принадлежат по ½ доли, но фактически они не выделены.
Документы
Покупка доли в квартире
Обратите внимание! Если долю выкупает другой собственник, ДКП удостоверять у нотариуса необязательно. Но документы придется подавать самостоятельно в Росреестр или через МФЦ.
Регистрация при подаче в Росреестр займет 7, через МФЦ – 9 рабочих дней.
Особенности продажи доли в квартире
Покупка доли в квартире у родственника
Материнский капитал можно использовать на приобретение доли в праве собственности, хотя в ПФР некоторым и отказывают, ссылаясь на то, что должна приобретаться отдельная квартира. Это не так. Особенности распоряжения маткапиталом регламентируются ст.
10 ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ, и там никакого запрета на покупку доли нет.
Спросите юриста или прочитайте на сайте:
- Как Расприватизировать Квартиру с Несовершеннолетним
- Как Выписать Ребенка из Квартиры в Украине
- Как Передать Право Собственности на Квартиру Дочери
- Как Развестись Если Жена Инвалид
- Как Уволить Генерального Директора за Недоверие
- Сколько Действует Отказ от Преимущественного Права Покупки
- С Какого Возраста Спрашивают Согласие Самого Усыновляемого
- Свидетельство о Браке Сколько Экземпляров Выдают
- Что Относится к Личным Вещам
ВС рассказал, как вынудить собственника продать долю в квартире
Случается, что собственниками одной квартиры оказываются чужие друг другу люди – небольшая часть помещения может перейти к постороннему человеку в дар или по завещанию. Обычно владелец меньшей части квартиры не против ее продать, особенно если сам в ней не живёт – но по завышенной цене. А есть ли шанс обязать несговорчивого совладельца продать свою долю по рыночной стоимости? Такая возможность существует, и о ней в очередной раз напомнил Верховный суд.
ВС объяснил, при каких именно условиях владелец большей части жилого помещения может принудительно выкупить у других собственников принадлежащую им незначительную долю в квартире.
Квартиру делили в суде
Если собственникам надо поделить доли в квартире, у них есть два способа: договориться и заключить соглашение о разделе общего имущества или отправиться делить имущество в суд. Обе возможности предусмотрены ст. 252 ГК.
Иногда выделить долю по тем или иным причинам нельзя – например, в случае, когда она слишком мала. Тогда собственник имеет право получить от других владельцев имущества денежную компенсацию – разумеется, если он на это согласен. Однако возможны и ситуации, когда собственника могут заставить взять деньги, хотя он бы предпочел сохранить за собой часть жилплощади.
Обычно так происходит, когда оформляются договоры дарения или недвижимость передается нескольким наследникам – и с одной стороны собственниками долей оказываются лица, состоящие в родственных или семейных отношениях и совместно использующие это имущество, а с другой – кто-то, кто имеет незначительную долю в общей собственности и имуществом фактически не пользуется, поясняет Оксана Ступина, юрист «Хренов и партнёры». Похожая ситуация сложилась и в деле супругов Крючковых*, которое дошло до Верховного суда.
Иван и Варвара Крючковы* и их несовершеннолетняя дочь жили в «трёшке» площадью 66,4 кв. м. Когда-то квартира была приватизирована поровну на Ивана Крючкова и его мать, но позже мать решила продать свою долю. В итоге семье вместе с еще одной родственницей (владелицей 1/12 доли) осталась лишь половина квартиры – фактически они занимали две изолированные комнаты. Другая же половина квартиры принадлежала купившему половину жилья Владимиру Захарченко, а также Инне Новиченковой* и Ольге Захарченко*, которым мужчина передал по трети своей доли через договор дарения.
Сразу после того, как половина квартиры оказалась у посторонних людей, Крючковы захотели оформить всю жилплощадь на себя. Новые владельцы и сами предлагали такой вариант, однако стороны не сошлись в цене. Поскольку договориться о том, как пользоваться квартирой, не вышло, семья решила действовать через суд.
В иске, направленном в Измайловский районный суд, они попросили признать доли Новиченковой и Захарченко в квартире незначительными (каждая из них владела 1/6 квартиры), прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей, а также признать за несовершеннолетней дочерью истцов право собственности на принадлежавшие ответчикам доли.
В первой инстанции заявителям отказали. В апелляции, Мосгорсуде (дело № 33-14211/2016 ), напротив, решили, что требования вполне обоснованы, и удовлетворили иск. Там пришли к выводу, что доля каждой из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, которое было бы соразмерно их доле, возможности нет. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось. При этом ответчики, в отличие от истцов, в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности.
Этого достаточно для того, чтобы удовлетворить требования Крючковых, заключили в апелляции. Ответчики попытались оспорить решение Мосгорсуда в ВС.
Когда можно заставить собственника продать долю
Ответчики настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили и никак не пытались доказать, что стоимость должна быть другой.
Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Вячеслава Горшкова поддержала апелляцию (дело № 5-КГ17-51 ). В определении суд напомнил п. 4 ст. 252 ГК: там разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, даже если на такой сценарий он не согласен. Для этого, помимо незначительности доли, а что такое «незначительность», по словам Александра Латыева, партнера «Интеллект-С», никто не определял, просто «все понимают, что 1/3 – это существенная доля, а 1/100 – несущественная», – должны быть одновременно соблюдены еще два условия. Во-первых, должна отсутствовать возможность реального выдела доли.
А во-вторых, собственник не должен быть заинтересован в использовании общего имущества.
Нужна собственнику доля или нет, предстоит решать в каждом конкретном случае, обратила внимание коллегия. Обращать внимание надо на возраст человека, о котором идет речь, его состояние здоровья, профессию, наличие у него детей и прочие обстоятельства, сослался ВС на п. 36 Пленума ВС и ВАС от 1 июля 1996 г. № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ».
Как подтвердить отсутствие интереса в использовании жилья у «лишнего» собственника?
1) Представить данные о наличии у этого лица другого недвижимого имущества (это можно подтвердить выпиской из ЕГРН), указать на то, что он никогда не использовал (не проживал) спорное имущество.
2) Заинтересованные собственники могут представить документы, подтверждающие, что они несут все расходы по содержанию спорного имущества.
3) Суд также может оценивать отношения сторон (наличие родственных и семейных связей) с целью оценки перспектив и возможности совместного использования общего имущества.
4) Возможность выделения доли в натуре оценивается исходя из общей площади спорного объекта, количества помещений (или комнат) и возможности выделения изолированного помещения, конструктивных особенностей объекта, обуславливающих возможность его перепланировки. Поэтому иск заинтересованных сособственников может быть удовлетворен, только если доля «лишнего» собственника настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение либо сама конструкция помещения не позволяет выделить долю так, чтобы собственник мог полноценно реализовывать свое право собственности.
Если суд придет к выводу, что все условия соблюдены и стороны не могут прийти к соглашению о порядке пользования общим имуществом, то иск, заявленный на основании абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ будет удовлетворен.
Оксана Ступина, юрист «Хренов и партнёры»
Изучив обстоятельства спора, ВС оставил решение Мосгорсуда без изменения.
Учитывая, что в совокупности «незначительная доля» двух сособственников составляет 1/3 квартиры или чуть больше 22 кв. метров в московской квартире, выводы судов, на первый взгляд, могут шокировать, замечает Елена Полеонова, партнер правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры». В деле не всё однозначно, считает она: суды пришли к выводу об обоснованности иска, оценив обстоятельства спора: то, что предоставление изолированных помещений в квартире всем участникам долевой собственности невозможно (квартира состоит из трех жилых комнат, а сособственников 7 человек), что ответчики не родственники, на жилой площади не проживают фактически, и т. д. «Но мне непонятно, по какой причине к участию в деле не привлечены ещё два собственника, владеющих соответственно долями в размере 1/6 и 1/12 – ведь решение по спору затрагивает и их права», – замечает она. Свою роль в деле сыграло и то, что истцы заняли очень активную позицию, а ответчики, напротив, даже не подкрепили аргумент о пересмотре рыночной стоимости доли доказательствами.
В статусе ответчика в подобном споре может оказаться практически любой участник долевой собственности. «На мой взгляд, спорные вопросы о пользовании квартирой, находящейся в долевой собственности, лучше решать в досудебном порядке. Это требует активного участия всех заинтересованных в разрешении ситуации собственников. Судебное решение всегда определяет сторону выигравшую и проигравшую, и судебный спор всегда – время, деньги и нервы», – говорит Елена Полеонова.
«Если ваш спор уже дошел до суда, то нужно со всей ответственностью подойти к защите своей позиции.
Для этого нужно получить и своевременно предоставить суду доказательства, подтверждающие ваши доводы и опровергающие доводы оппонента, заявить о назначении экспертиз, вызове и допросе свидетелей, истребовании доказательств (если закон не представляет вам права самостоятельно получить их).
Все это нужно потрудиться сделать при рассмотрении дела в первой инстанции. Чтобы достичь успеха, сторона в судебном процессе должна быть активна и защищаться грамотно».
Елена Полеонова, партнер правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры
* Имена и фамилии участников процесса изменены редакцией
Трина Кондратьева. Право.ру
