В период падения спроса на недвижимость найти покупателя, готового купить долю в квартире даже со скидкой не так легко, а если необходимо получить выгодное предложение, продажа затягивается на месяцы и даже годы. Если потребовалось быстро избавиться от недвижимости, стоит попробовать продать банку свою долю в квартире. Кредитное учреждение заинтересовать в сделке не так просто, банк должен убедиться в финансовой целесообразности данного шага, либо счесть этот вариант единственно возможным способом, чтобы взыскать кредитный долг.
Можно ли продать банку свою долю в квартире?
Обычно продажей долей собственники занимаются сообща, когда собираются продать единый объект собственности, либо один из владельцев предлагает остальным выкупить свою жилплощадь на основании ст. 250 ГК РФ.
С некоторыми оговорками, связанными с особенностью долевого владения, на основании ст. 421 ГК РФ собственник вправе распоряжаться своим имуществом, продавать его любому желающему, в том числе банку, если предварительно согласовать сделку с остальными владельцами квартиры.
Способы, как продать долю в квартире банку
Банк обязательно купит долю, если сочтет приобретение выгодным. Если обычные сделки купли-продажи не вполне соответствуют интересам финансовой организации, то сделки с залогом в рамках кредитных отношений отвечают потребностям обеих сторон.
Доля может быть продана банку через оформление залогового обеспечения при наличии крупного кредита с просроченными несколькими платежами.
Оформление залога
Первый вариант продажи доли связан с оформлением кредита на большую сумму с передачей в залог личной собственности. При отсутствии платежей в течение длительного времени банк отчуждает имущество в счет погашения долга через продажу на аукционе. Предварительно перед реализацией доли на аукционе банк предложит выкупить часть имущества собственникам остальных частей квартиры, и лишь потом приступит к продаже жилплощади.
С помощью залога удается увеличить лимит кредита, передав взамен банку обязательства возврата долга. Именно схему кредитования, когда залог забирают за кредитные просрочки и долги перед кредитором, используют для быстрого получения крупной суммы.
Помимо очевидного достоинства – быстрого получения средств, продажа доли через залог имеет ряд недостатков:
- предварительно необходимо выделить долю в натуре (должно быть изолированное помещение);
- если жилье единственное, продажа возможна только по ипотечному кредиту, после образования просрочки 3 месяца и выше;
- сумма, полученная в рамках кредита, не превышает 70% рыночной стоимости недвижимости;
- просрочка суммарно превысила 5% от стоимости недвижимости;
- если в процессе взыскания выяснится, что средств за долю не хватает для оплаты задолженности по кредиту, появляется угроза для остального имущества вплоть о банкротства;
- если дело дойдет до принудительного взыскания, кредитная история окажется безнадежно испорченной.
Важно!Чтобы не потерять вместе с долей в квартире иное имущество, автомобили, а также сохранить денежные средства на счетах, в кредитный договор с залогом до подписания вносят пометки о приоритетах при взыскании долга вначале с части жилой недвижимости.
По договору купли-продажи
Если банк решил выкупить долю в квартире, заключается обычный договор продажи наподобие схемы сделки с физлицом. В качестве покупателя документ подписывает гендиректор кредитного учреждения.
Алгоритм продажи доли по договору:
- Предварительное согласование выкупа с остальными совладельцами. Уведомления направляют по почте в письменном виде с предложением в 30-дневный срок выкупить часть собственности.
- Обращение в банк с обсуждением условий возможной сделки.
- Проведение независимой экспертизы с оценкой доли в квартире. Максимальная стоимость, предложенная банком, равна не более 70% от рыночной.
- Стороны готовятся к подписанию. Банк составляет договор, а владелец собственности собирает документы.
- Договор с банком подписывается в присутствии нотариуса.
- Составляют приемопередаточный акт.
- Производят окончательные расчеты и передают документы на перерегистрацию права.
Со стороны продавца понадобится стандартный перечень документов на недвижимость, включая выписку ЕГРН, договор-основание для распоряжения долей, техпаспорт, справка о прописанных жильцах.
При условии, если банк предварительно согласен рассмотреть вариант покупки доли, процесс продажи доли все равно нельзя назвать быстрым:
- проверка сделки и принятие решения о выкупе может занять до 2 недель;
- независимая оценочная экспертиза с привлечением сотрудников банка – еще 2 недели;
- согласование договора и перерегистрация недвижимости – около 10 дней;
- зачисление средств на счет клиента – 3 дня.
Оформление купчей на долю предполагает довольно крупные расходы на нотариуса, составляющие 0,5% от суммы, но не менее 300 рублей.
Судебный порядок
Согласно ст. 349 ГК РФ, если банк намеревается забрать долю, которая служит единственным место жительства должника-заемщика, отчуждение возможно исключительно через суд.
Алгоритм получения банком жилья заемщика:
- Основанием для обращения в суд станет возникшая за 3 и более месяца просрочка по кредиту, однако обычно кредитное учреждение ждет, пока образуется задолженность на крупную сумму.
- Банк подает в суд заявление с требованием принудительного взыскания долга и отчуждения залогового имущества для расчетов с кредитором.
- Судебная инстанция, рассмотрев дело о взыскании долга, выносит соответствующее решение, а после вступления его в силу передает исполнительный лист в работу приставам.
- Сотрудник ФССП открывает исполнительное производство, в рамках которого выявляют имущество, подлежащее принудительной продаже.
- Если должник отказывается вернуть долг банку, долю в квартире вначале арестуют, а потом продадут.
- Вырученные деньги пойдут на погашение финансовых претензий, обязательные платежи, а оставшаяся часть (если долг окажется меньше цены недвижимости) отдается должнику.
Важно!Помимо суммы долга по кредиту, банк взыщет набежавшие проценты, штрафы, а судебные приставы дополнительно взыскивают 7% исполнительского сбора. На основании ст.
112 закона №229, минимальный сбор составляет 1 тысяча рублей.
Какое жилье не заинтересует банк для покупки?
Дорогие читатели!
Хотя кредитный договор дает лазейки для передачи доли в квартире взамен выданной суммы, не всегда удается использовать такую схему для избавления от недвижимости. Банк тщательным образом проанализирует характеристики жилья и изучит перспективы такой покупки. Обычно доли банк рассматривает как актив с низкой ликвидностью, и для того, чтобы кредитор захотел выкупить части имущества, понадобятся веские объективные доводы.
Шансы на продажу жилья банку через залог или куплю-продажу минимальны, если:
- технический износ здания, в которой расположена квартира, высокий;
- здание построено раньше 1970 года;
- невостребованный среди покупателей район, удаленный, с неразвитой инфраструктурой;
- низкий спрос на подобный тип жилья;
- число владельцев более 3-х4
- среди жильцов есть инвалиды, больные, пожилые лица;
- есть подозрения в том, что совладельцы буду чинить препятствия новому собственнику доли;
- не удалось выделить долю в виде отдельной комнаты.
Важно!Поскольку единственное жилье защищено от претензий судебного пристава, банк не принимает в залог единственное жилье заемщика, основываясь на положениях ст. 79 закона «Об исполнительном производстве», принятого 02.10.2007г.
Какие юридические сложности могут возникнуть при продаже доли банку?
Выбирая продажу жилья через залог, заемщик рискует столкнуться с большими неприятностями, пытаясь уклоняться от исполнения обязательств по кредитному договору. Отсутствие оплат станет подтверждением попытки мошенничества, что может быть использовано банком в суде. Чтобы избежать проблем с законом, заемщику с залоговым обеспечением рекомендуется проконсультироваться у юриста.
Если владелец доли захочет продать долю банку по договору купли-продажи, есть риск взимания подоходного налога , если право собственности оформлено в пределах 5 лет по договору купли-продажи, или в пределах 3 лет по договору приватизации. Чтобы сделка с банком не привела к новым затратам, стоит предварительно посетить юриста и проанализировать оптимальные варианты продажи доли банку.
Распоряжаться долевым имуществом не так просто. Сложности ждут и с поиском покупателя, и с согласованием сделки с остальными владельцами. Если же продается залоговая комната, процедура продажи жилья осложняется неприятным судебным разбирательством и последующим принудительным взысканием через пристава.
В таких условиях безболезненно решить проблемы с продажей доли в квартире поможет только квалифицированный юрист, специализирующийся на имущественных сделках.
Есть вопросы по теме статьи?
Рекомендованные для вас статьи:
- Как продать долю в ипотечной квартире?
- Как продать долю в квартире другому собственнику этой же квартиры: пошаговая инструкция 2024
- Как продать долю в однокомнатной квартире и сделать это правильно?
- Можно ли взять ипотеку на долю в квартире, в каких ситуациях это возможно
Не нашли ответа на свой вопрос?Для того чтобы узнать, как решить именно Вашу проблему и получить консультацию юриста, пишите в онлайн-чат справа, в форму для вопросов ниже или звоните по телефону:
Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 5-7 дней.
Вопросы и ответы: 4
Liliyа 01.04.2023 в 19:32
Здравствуйте, квартира в общей долевой собственности, 1/3 у меня, ребёнка и бывшего мужа. У бывшего мужа долг, около двух миллионов, наложили арест. Можно ли мою долю, продать или подарить моей маме? Можно ли вообще что то сделать с моей и долей ребёнка. Как разделить имущество.
Хотелось бы купить квартиру сыну несовершеннолетнему.
Главный Юрист 18.05.2023 в 08:15
Доброе утро, Лилия. После расторжения брака бывший супруг является чужим человеком, поэтому тот факт, что на его долю наложен арест, никак не влияет на ваше право собственности на долю в квартире. Вы свои доли с сыном не потеряете, поэтому смысла дарить свою долю маме, нет. Если долг бывшим мужем не будет погашен, доля будет выставлена на торги для продажи. Стоимость будет значительно ниже рыночной.
В торгах вы тоже сможете поучаствовать и выкупить долю, став собственником уже 2\3. Касаемо ребенка. Продать долю несовершеннолетнего ребенка будет сложно. Во-первых, нужно разрешение органов опеки, а они разрешения не предоставят, пока вы не найдете другую квартиру. Во-вторых, мало кто соглашается покупать именно 1\3 доли, то есть стоимость будет достаточно низкая.
Рекомендую рассмотреть еще один вариант. Поговорите с бывшим супругом. Может он согласиться продать вам долю.
Если да, тогда обсуждай этот вариант с приставами, чтобы они сняли обременение и разрешили продажу доли в счет погашения долга. Тогда вам не придется продавать свою квартиру вовсе и просить органы опеки о разрешении на продажу доли ребенка, которое достаточно сложно получить.
Маргарита 15.11.2022 в 00:31
Добрый день. квартира в ипотеке с 2021 г в долевой собственности с бывшим гражданским.как я могу продать свою долю и реально ли продать ее банку по практике? какие алгоритмы действий? второй собственник в продаже отказывается и на предложенную мной сумму за мою долю тоже. спасибо
Главный Юрист 24.11.2022 в 19:42
Добрый вечер, Маргарита. Банку вы долю не продадите. Чаще всего банки не заинтересованы в приобретении именно доли, был бы целый объект, можно было бы говорить.
Как вариант можно обратиться к риелторам и предложить найти желающего перезаключить договор кредитования на себя с выплатой вам уже той суммы, которую вы за год выплатили. Нужно будет заключить договор о смене заемщика с согласованием у банка. Касаемо второго собственника. А вы письменно предлагали выкупить свою долю второму собственнику?
Если устно, то исправьте это упущение. Вы содольщики и во исполнение ст.250 ГК РФ обязаны предложить втором собственнику доли выкуп своей доли в письменном виде. Если он откажется либо в течение 30 дней не предложит свой вариант, вы вправе выставить свою долю на продажу.
Задайте вопрос юристу Отменить ответ
Бесплатный звонок юристу: 8 (800) 302-32-85
Бесплатная консультация
- По правам потребителей
- По трудовым спорам
- По семейным спорам
- По алиментам
- По разводу
- По разделу имущества
- По усыновлению
- По недвижимости
- По ЖКХ
- По ипотеке
Заявки на юридические консультации и услуги передаются партнерам ООО «ВЕСТА», ИНН 9701207095, ОГРН 1227700303093 и ООО «ЛЕГИСТКО» ИНН: 9704180691, ОГРН: 1227700797664. Вся информация на сайте носит информационный характер и не является указанием к действию. Перед использованием информации и принятием какого-либо решения обязательно проконсультируйтесь с юристами.
Контакты администрации сайта.
Данный сайт использует файлы cookie, чтобы предоставить пользователям больше возможностей. Условия использования читайте тут: политика обработки и защиты ПДН. Так же, обратите внимание на пользовательское соглашение и согласие на обработку ПДН.
Продажа части квартиры, находящейся в ипотеке
Может ли собственница с маленьким ребенком продать долю в однокомнатной квартире, оформленной в ипотеку?
Григорий Арутюнян
Консультаций: 640Согласно п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
Согласно п. 2 ст. 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные пп. 3 п. 2 ст. 351, пп.
2 п. 1 ст. 352, ст. 353 ГК РФ.
Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.
Согласно п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Согласно п. 2 ст. 7 данного закона участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила ст.
250 и 255 ГК РФ о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (ст. 290 ГК РФ) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.
Согласно п. 1 ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Таким образом, собственник (залогодатель) доли в однокомнатной квартире, оформленной в ипотеку и обременной правами кредитора (залогодержателя), вправе продать свою долю только с согласия последнего. Это обусловлено тем, что кредитор-залогодержатель должен убедиться, что кредит новым собственником будет погашен.
У нас товар – у вас купец. Можно ли продать квартиру банку
Продажа квартиры – дело хлопотное. Нужно найти покупателя, договориться о цене, подготовить документы. В некоторых случаях недвижимость может выкупить банк – тогда процедура существенно упрощается.
- В каких ситуациях банк может выкупить квартиру
- Как продать квартиру банку: инструкция
- Залоговая недвижимость
- Собственное жилье
В каких ситуациях банк может выкупить квартиру
Покупка жилья – дело для банка непривычное. Этим занимаются агентства недвижимости и частные риелторы.
Однако в определенных случаях кредитные организации все же становятся покупателями недвижимости. Как правило, это ситуации, в которых банк имеет свой интерес.
Например, жилье является залогом по ипотеке, у заемщика образовался крупный долг, который он не в состоянии погасить. Тогда кредитор соглашается стать покупателем, чтобы не доводить дело до суда.
Также продавец может предложить банку выкупить недвижимость, которая не является залогом по кредиту. Например, в счет погашения потребительского займа.
Решение в обоих случаях остается за кредитной организацией. Если банк сочтет сделку выгодной, то может пойти навстречу клиенту. Если нет – придется искать покупателя самостоятельно.
Важное условие – продать недвижимость банку можно только в том случае, если у продавца есть другое жилье.
Чувствуете, что не справляетесь с кредитной нагрузкой? Вовремя принимайте меры, чтобы не пришлось в спешном порядке распродавать имущество. Обратитесь за рефинансированием кредита в Совкомбанк.
Рефинансируйте кредит в Совкомбанке со ставкой от 6,9%. Предоставьте паспорт и неудобные кредитные договоры, которые нужно закрыть. Совкомбанк рассчитается по старым кредитам и предоставит один новый с выгодными условиями и комфортным платежом.
Оставьте заявку онлайн и платите меньше!
Как продать квартиру банку: инструкция
Рассмотрим нюансы продажи залогового и собственного жилья.
Залоговая недвижимость
Квартиру, купленную в ипотеку, можно продать с согласия кредитной организации. Однако поиск покупателя может затянуться на месяцы или даже годы. Все это время придется вносить платежи по графику.
Если образовалась задолженность, она будет стремительно расти.
В некоторых случаях есть смысл предложить банку выкупить залоговую недвижимость, чтобы закрыть долг. Например, когда возможности платить нет совсем.
Кредитная организация может в любой момент подать в суд. Тогда жилье продадут в принудительном порядке по очень низкой цене (в среднем 80–90% от рыночной стоимости).
Как купить квартиру, которая находится в залоге у банка
Продажа через суд невыгодна обеим сторонам, поэтому банк может согласиться стать прямым покупателем квартиры. Впоследствии он продаст недвижимость, а издержки покроет разница между ценой покупки и продажи.
- Заемщик получает согласие банка выкупить квартиру.
- Стороны обсуждают стоимость. Финальное слово остается за организацией, хоть она и покупатель.
- Кредитор подсчитывает сумму долга. В нее входят невыплаченная часть квартиры, проценты, штрафы, пени. Если стоимость жилья покрывает задолженность, заемщик получает на руки остаток средств. Если нет – часть долга остается на нем.
- Стороны подписывают договор и оформляют передаточный акт на недвижимость.
- Росреестр закрепляет право собственности банка документально.
Прекращение обязательств по ипотечному договору происходит в момент передачи имущества. То есть до получения выписки из со вписанным новым владельцем банк будет начислять проценты, а также пени и штрафы за просрочку.
Собственное жилье
Процедура продажи банку собственного жилья немного отличается. Поскольку недвижимость не является залогом по займу, предложить купить ее можно любой кредитной организации.
Но стоит иметь в виду, что цена все равно будет ниже рыночной. Поэтому целесообразно это делать всего в двух случаях:
- когда имеется крупный долг, который заемщик не в состоянии погасить;
- когда продать квартиру нужно срочно. Например, человек собирается уезжать из страны в ближайшие месяцы.
Банки, покупающие жилье у населения, можно пересчитать по пальцам. Поэтому на широкий выбор рассчитывать не стоит. Если у вас есть задолженность по займу, первым делом предложите кредитору купить квартиру.
В случае отказа можно попытаться найти другого покупателя.
Имейте в виду – банки предъявляют серьезные требования к объекту недвижимости. Идеальное жилье с точки зрения организации:
- принадлежит одному собственнику;
- не имеет обременений;
- не признано аварийным;
- находится в пригодном для проживания состоянии;
- расположено в районе с развитой инфраструктурой.
Еще один нюанс – как правило, банки отказываются выкупать жилье, в котором прописаны дети.
Человек, владеющий долей в квартире, тоже может попробовать продать ее кредитной организации. Но шанс получить согласие ничтожно мал. Во-первых, доля обязательно должна быть выделена в натуре.
Что это значит, мы подробно объясняли в статье.
Как выделить долю в квартире
Во-вторых, ликвидность у такого имущества очень низкая. Банк не коллекционирует квадратные метры, а продает. Найти покупателя на долю в несколько раз сложнее, чем на целую квартиру.
Продажа собственной недвижимости проходит в несколько этапов:
- получение согласия банка на выкуп жилья;
- осмотр объекта сотрудниками организации или приглашенным оценщиком;
- обсуждение стоимости;
- подготовка необходимых документов;
- подписание договора купли-продажи;
- передача денег.
Если банк-покупатель является кредитором продавца, он удержит сумму задолженности из стоимости квартиры.
Грамотно распорядиться деньгами поможет карта «Халва» . Планируете крупную покупку? Не тратьте средства из семейного бюджета – купите товар в беспроцентную рассрочку. А собственные деньги положите на накопительный счет.
Халва знает, как заставить цвести ваше «денежное дерево» в любых условиях: покупать в беспроцентную рассрочку товары в более чем 250 000 магазинах-партнерах на сумму до 500 000 рублей, получать кешбэк до 10% и приумножать сбережения в удобной онлайн-копилке до 8,5% годовых. Оформите карту и получите «золотой ключик» финансового благополучия!
Плюсы и минусы продажи квартиры банку
Не стоит питать иллюзий, что можно продать жилье банку по рыночной цене. С финансовой точки зрения сделка будет невыгодна продавцу. Однако в некоторых случаях издержки оправданы.
Например, когда нужно закрыть долги в короткие сроки и нет времени заниматься поиском покупателя.
Основные преимущества и недостатки продажи недвижимости банку представлены в таблице.
Плюсы
Минусы
Не нужно тратить время на поиск покупателя
Банк выкупает квартиры по ценам ниже рыночных
Риск оказаться жертвой мошенников сведен к нулю
Есть ограничения: отсутствие другого жилья у продавца, несколько собственников объекта и т.п.
Подготовкой документов занимается банк
Организация предъявляет высокие требования к объекту недвижимости
Часть денег сразу идет на погашение долга
В сложных ситуациях банк готов пойти навстречу клиенту и выкупить квартиру. Однако до такого лучше не доводить. Выгоднее найти покупателя, который согласится купить жилье по рыночной стоимости.
Как продать квартиру после банкротства?
Есть квартира, собственники которой — мои сын, дочь и несовершеннолетняя внучка, дочь моей дочери. У всех по 1 /3.
Дочь объявили банкротом и реализовали все ее имущество, кроме доли в квартире, потому что это единственное жилье. Процедуру завершили еще в сентябре 2019 года.
В 2021 году мы решили продать квартиру, чтобы купить новую в другом городе. Но нашему покупателю отказали в ипотеке из-за того, что один из собственников — банкрот. Это было в мае.
Тогда мы вывели банкрота из состава собственников — дочь подарила долю другому собственнику. Договор дарения удостоверил нотариус.
Дальше мы снова выставили квартиру на продажу. Но покупателю опять отказали — ссылаются на то, что предыдущий собственник — банкрот.
Продать квартиру за наличные нереально: все покупатели идут в банк за ипотекой. Подскажите, что делать и как доказать банкам, что банкрот может распоряжаться своей единственной собственностью?
Не каждый банк выдаст ипотеку на квартиру, если ее продавец — банкрот. И смена собственника в этом случае не всегда помогает.
Пытаться убедить банк — бесполезная затея, так как он работает по внутреннему регламенту и отклоняет операции, которые ему не соответствуют. Но в работе каждого банка есть нюансы.
Расскажу, почему банки неохотно выдают кредиты на такие квартиры и что делать в вашей ситуации.
Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте каждую неделю. Бесплатно
ПодписатьсяВаша почта будет в безопасности. Детали — в политике конфиденциальности
Как банк проверяет квартиры, на которые выдает ипотеки
Вы правильно отметили, что большинство покупателей берут ипотеку на покупку квартиры. По статистике «Циана» за третий квартал 2022 года, 82% сделок по покупке недвижимости проходят с ипотекой.
Перед тем как выдать кредит, банк одобряет заемщика, а потом залог. Кредитор возьмет в залог квартиру, если будет уверен, что не потеряет ее из-за притязаний третьих лиц. То есть предыдущая сделка с этой недвижимостью должна быть чистой.
Чтобы это проверить, банк запрашивает документы по продавцу и недвижимости, например:
- паспорт продавца;
- правоустанавливающие документы на недвижимость: договоры купли-продажи или дарения;
- документы на собственность: выписку из ЕГРН или свидетельство о собственности;
- оценку квартиры;
- техническую документацию, чтобы проверить состояние залога, например нет ли в нем незаконных перепланировок;
- документы по прописанным людям.
У каждого банка список свой и зависит от конкретной сделки. Например, если среди продавцов есть несовершеннолетние, банк потребует согласие органов опеки на сделку.
Еще до того, как подать документы, можно узнать, какие объекты банк не примет в качестве залога по ипотеке. Обычно это квартиры:
- с несовершеннолетними собственниками;
- собственниками-банкротами;
- неузаконенной перепланировкой, которую нельзя согласовать;
- для покупки которых использовали маткапитал;
- которые продает родственник, например отец — дочери или бывший супруг — бывшей супруге.
Какие риски у квартиры с собственником-банкротом
Основной риск в том, что даже после завершения процедуры банкротства могут объявиться кредиторы, которые не состояли в реестре и не предъявили требования. Общий срок исковой давности по таким делам — три года. Но нужно понимать, что многие банки отказывают, даже если после процедуры прошло больше трех лет.
Судя по вопросу, вы два раза пытались выйти на сделку в 2021 году. Но тогда срок давности по процедуре банкротства еще не закончился, поэтому покупателю отказали. Сейчас срок исковой давности прошел, а банкрота вы вывели из собственников.
Но и тут банк видит проблему.
Дело в том, что если дарение оформили в 2021 году, то срок давности по сделке еще не прошел. В течение трех лет даритель может подать в суд иск о признании сделки недействительной, например заявить, что передал долю под давлением. То есть банки могут не пропускать продажу и по этой причине.
Если же банк одобрит сделку, то может потребовать застраховать титул — один из видов страховки, когда есть риск потери права собственности из-за того, что не прошел срок давности по оспариванию предыдущей сделки.
Как покупателю узнать, что продавец — банкрот
Перед покупкой квартиры продавца всегда стоит проверять на банкротство, потому что любые сделки за три года до процедуры могут быть оспорены, если возникнут сомнения в их легальности. Например, банкрот может заранее продать квартиру, чтобы ее не выставили на торги в счет погашения требований кредиторов.
Проверить человека на предмет банкротства можно на сайте реестра сведений о банкротах — ЕФРСБ. Если в отношении человека запустили процедуру банкротства, на сайте по должнику заводят карточку, где указана информация о заседаниях кредиторов, торгах и изменениях реестра требований кредиторов.
Чтобы узнать, есть ли у продавца проблемы, можно запросить у него кредитную историю и посмотреть информацию о задолженностях в базе данных службы судебных приставов.
На сайте ЕФРСБ в поиске нужно ввести ФИО продавца. Если по нему заведено дело о банкротстве, поиск его покажет
Как купить квартиру банкрота
Если по регламенту банк не кредитует квартиры продавцов-банкротов, то он ее не одобрит. Доказывать что-то бесполезно. Кредит — это деньги банка, поэтому он сам решает, какому клиенту и на каких условиях одобрить ипотеку. Например, в вашем случае доля в квартире — единственное жилье, и на него не могут наложить взыскание при банкротстве собственника.
Но банк все равно вправе отказать в ипотеке на такой объект.
Самое простое в вашей ситуации — найти банк, который выдает ипотеку на покупку квартиры банкрота. Искать его стоит среди тех, кто специализируется на ипотечном кредитовании.
Например, в марте 2024 года ВТБ, «МТС-банк», «Дом-рф» и «Открытие» не принимали в залог квартиру продавца-банкрота. А «Росбанк-дом», «Альфа-банк», БЖФ, АК «Барс» и «Райффайзен» были готовы рассматривать такую сделку при условии, что на момент продажи процедура банкротства завершена, а лучше, если прошел срок исковой давности — три года. Каждую такую сделку банки изучают индивидуально, но это не значит, что они ее точно одобрят.
На сайте банка редко публикуют информацию о том, принимает ли он в залог квартиры, где продавец — банкрот. Придется уточнять это у ипотечного менеджера, консультироваться по телефону кол-центра или в чате.
В чате «Альфа-банка» мне ответили, что получить ипотеку на квартиру банкрота возможно, но рассматривать сделку будут в индивидуальном порядке
В чате «Домклика» мне тоже ответили, что такую сделку могут рассмотреть в индивидуальном порядке
На каких условиях банк одобрит ипотеку на квартиру банкрота
Когда найдете банк, который прокредитует покупателя на покупку вашей квартиры, нужно быть готовым к тому, что кредитор может предъявить дополнительные условия. Например, потребовать:
- застраховать титул в определенной страховой компании;
- чтобы после решения о признании продавца банкротом прошло больше трех лет;
- чтобы на сделку продавец представил выписку из ЕГРН, где указано, что продаваемая квартира у банкрота единственное жилье в собственности;
- чтобы продавец был зарегистрирован в продаваемой квартире.
В любом случае банк анализирует объект и совокупность факторов, по которым проходила процедура банкротства. И только после этого принимает решение.
Особенности страховки по ипотечной квартире
Когда заемщик покупает квартиру на ипотечные деньги, банк требует оформить ипотечную страховку. Она может состоять из трех типов рисков:
- Страхование имущества — обязательно по закону.
- Страхование жизни и трудоспособности.
- Страхование риска утраты права собственности на квартиру — титула.
Если отказаться от двух необязательных рисков, банк обычно просто повышает ставку на 1—2 п. п. Но в случае с продавцом-банкротом титульное страхование может стать обязательным условием выдачи кредита.
Страховку можно оформить в одной из аккредитованных банком страховых компаний. Но не каждая страховая оформляет титул на квартиру, собственник которой либо предыдущий продавец признан банкротом. Каждую сделку рассматривают индивидуально.
Если квартиру примут на страхование, компания может установить повышенный тариф. Например, стандартная ставка по титулу — 0,3% от страховой суммы, а по такой сделке будет 1%. Страховая сумма — это сумма, в пределах которой страховая компания выплатит возмещение, если наступит страховой случай.
По ипотеке обычно страхуют в пределах суммы кредита, но можно договориться и о страховании всей суммы сделки.
«Альфастрахование» указывает, что базовый тариф — 0,3%, но его могут увеличить, если обстоятельства сделки повышают риски по ней. Источник: alfastrah.ru
Что делать в вашей ситуации
Чтобы повысить шансы на продажу квартиры в ипотеку, я предлагаю вам такой порядок действий:
- Если есть возможность, подождите, пока закончится срок исковой давности — пройдет три года после сделки дарения.
- Проконсультируйтесь с основными ипотечными банками и подберите те, где выдают ипотеку на квартиру банкрота и не требуют оформлять страхование титула.
- Подготовьте документы для банка, которые максимально описывают вашу ситуацию с банкротством и подтверждают, что продаваемая квартира не могла входить в конкурсную массу — имущество, которое продают на торгах, чтобы погасить требования кредиторов.
- Если банк потребует застраховать титул, уточните, какие компании берут на страхование такие квартиры.
Еще один вариант — продать квартиру компании, которая занимается выкупом проблемных объектов. Например, они покупают ипотечные квартиры с просрочками, недвижимость с большими долгами по ЖКУ или у продавцов-банкротов. Подробно о так называемом срочном выкупе написано в другой статье в Тинькофф Журнале.
Минус этого варианта в том, что вам вряд ли удастся продать квартиру по рыночной стоимости. Обычно цена ниже на 20—30% .
Что делать? Читатели спрашивают — эксперты отвечают
Задать свой вопросВопрос был задан 11.01.22 и дополнен ответом эксперта 28.06.2023
Елена Грудинина
Если продавали квартиру после банкротства, расскажите, как прошла сделка:
Ищите грамотного, опытного риэлтора. Вашим покупателям отказывают в ипотеке — из-за возможных рисков в потере собственником купленной у вас квартиры. Отказ приходит скорее всего из-за настройки автоматического скоринга в банках — «банкрот — собственник» это красный флажок для системы.
Нужен ипотечный брокер, который подаст заявку потенциального покупателя в те банки и тем менеджерам, которые смогут помочь это обойти. Тем более, вы сделали правильно, что вывели дочь из состава собственников. Далеко не все банки или юристы будут копать, банкрот или нет предыдущий собственник.Могут конечно, но не факт.
Ну и не забывайте, что любой недостаток квартиры лечится ценой. Ищите покупателя за наличку, поставив цену чуть ниже рыночной.
В общем то, что я вам написал, знает любой нормальный опытный риэлтор, который заинтересован в продаже вашей недвижимости. Ищите.Андрей, добрый день, я прошла процедуру банкротства в 2021 году 29 января, суд вынес определение по п 3 ст 231.28, нашли покупателя за наличку нотариусы не проводят сделку, без нотариусов не получается так как в доле двое несовершеннолетних детей, как быть в такой ситуации? Подскажите пожалуйста, очень надеюсь на ваш ответ.
Анна, а почему нотариусы не проводят сделку? Причина?
Андрей, не прошло три года, я так поняла. Просто в момент процедуры банкротства я продавала двухкомнатную квартиру и приобретала эту, мы подавали в суд на отчуждение доли из конкурсной массы, решение положительное, продали и купили новую, теперь хотим продать, в ипотеку людям не дают банки, ответ неблагонадежный продавец, снизили цену, нашли за наличный расчёт, но нотариус отказывает, замкнутый круг какой-то, если мне делали отчуждение той доли, то и эта доля должна быть высвобождена, или нет? Это ведь мое единственное жилье в котором я имею только 1/4 долю, и я могу распоряжаться своим имуществом как хочу, завершилось все в январе 2021 года.
И при том что определение суда по п 3 ст 213.28 говорит о том что освободить от обязательств.
Анна, так то да. Вы в каком городе находитесь?
Банки обычно не сообщают причину отказа, это интересный момент. Кроме того, целесообразнее было оформить продажу всех трёх долей, а потом уже продавать. Я бы не стал покупать квартиру из долей трёх собственников, один из которых ещё и несовершеннолетний.
Марина, я была в такой же ситуации. У меня банкротство завершилось в 2020 г. а спустя несколько месяцев неожиданно свалилось наследство от отца с которым я не общалась. это единственное жилье и появилось оно вообще после окончания процедуры, но легче от этого не было. аналогично отказ в ипотеке в нескольких банках. именно со стороны страховых. говорили мол три года надо чтоб прошло. у одной знакомой в такой ситуации купили за нал, ушлый риэлтор грамотно все преподнес покупателю. у меня собственность была напополам с другим человеком, я понимала что мы встряли, еще и квартира была 4 комнаты убитая. нашелся покупатель который был с альтернативой (продавали свою покупали две). за доп. гонорар риэлтор со стороны покупателя грамотно им все объяснил. также был вариант с продажей агентству которое покупает делает ремонты и продает-но тут существенная потеря в деньгах плюс и они тоже не все хотят связываться с банкротами. у меня плюс большой был что после окончания уже все это появилось. найти лазейки через банк не получилось хотя у нашего риэлтора были знакомые где надо.
Герой статьи
Спасибо, Андрей. Для меня это ценная информация.
Как продать квартиру банку
Вопрос о том, как продать квартиру банку возникает, если возникла задолженность или нужно срочно продать жилье. Некоторые кредиторы занимаются скупкой и продажей недвижимости.
05.04.23 61861 38 Поделиться
Автор Бробанк.ру Евгений Никитин
Если нравится — подписывайтесь на телеграм-канал Бробанк.ру и не пропускайте новостиВысшее образование по специальности «Журналистика» в Университете Лобачевского. Более 4 лет работал с физическими лицами в банках НБД Банк и Волга-Кредит. Имеет опыт работы в газете и телевидении Нижнего Новгорода.
Является аналитиком банковских продуктов и услуг. Профессиональный журналист и копирайтер в финансовой среде nikitin@brobank.ruОткрыть профиль
Если вопрос погашения долгов стоит остро, можно продать квартиру банку, не опасаясь мошенничества. Сделку сопровождают юристы. Однако получить за жилье сумму выше рынка, не получится. Работники банка оценят квартиру, ее состояние и скорее всего цена окажется ниже рыночной.
Специалист сервиса Бробанк расскажет, как продать квартиру банку и на что обратить внимание при проведении сделки.
Когда банк готов купить квартиру
Банки не скупают жилье у клиентов в прямом смысле. Это не риэлторские агентства. Однако некоторые все же готовы купить квартиру, чтобы затем выставить их на продажу для ипотечных или других клиентов.
Продать жилье банку можно при наличии задолженности, которую сложно или невозможно погасить.
Также продажа недвижимости кредитору актуальна, если:
- Квартира находится в залоге у банка, а заемщик не может выплатить долг по ипотеке или любому другому кредиту, в котором недвижимость выступала обеспечением.
- Есть задолженности по потребительским кредитам, которые нужно погасить и банк готов рассмотреть вариант покупки недвижимости в счет долгов.
На сайтах некоторых банков есть разделы, где представлены конфискованные квартиры.
Обратите внимание, продать квартиру, чтобы выплатить задолженность по потребительскому кредиту можно, только если у заемщика есть другая недвижимость, в которой он сможет жить.
Чтобы купить или продать недвижимость банку, сначала нужно подготовить документы. Банк тщательно проверяет юридическую чистоту всех бумаг. Это одна из самых веских причин, почему должники, которые торопятся продать жилье, но опасаются мошенников, предпочитают обращаться в кредитные организации.
Сопровождение юриста гарантировано на всех этапах сделки.
При продаже жилья банку потребуются услуги оценщика. Клиент не может назвать цену, по которой ему хотелось бы продать жилье. Без профессиональной оценки сделки не будет.
Чтобы банк купил квартиру как можно быстрее. Подготовьте документы заранее. В первую очередь понадобятся: свидетельство о праве собственности, техпаспорт жилья, договор купли-продажи, выписка из ЕГРП.
Продажа собственного жилья
Если долгов много, но недвижимость не оформлена в залог, у заемщика возникает вопрос, а можно ли при продать квартиру банку, которая находится в собственности. В законах нет запрета для кредиторов владеть жилой недвижимостью. Однако не все банки готовы заниматься скупкой квартир.
Если кредитор готов, можно продать банку не всю квартиру, а только долю банку. Но большинство кредитных организаций откажутся от такой сделки, слишком сложная процедура последующей продажи такого имущества, поэтому продавцу предложат минимальную цену. Если доля — это залог, тогда банк поможет с продажей, так как в его интересах получить деньги для покрытия долгов, которые накопил заемщик.
У некоторых кредиторов, например, Сбербанка, есть свои сервисы, которые помогают клиентам выгодно продать жилье. Физические лица размещают объявление о продаже с указанием параметров и особенностей квартиры, а банк предлагает потенциальным покупателям более выгодные ипотечные условия. Клиенты таким образом упрощают процедуру продажи и поиска покупателя, а финорганизации привлекают новых заемщиков.
Продажа квартиры физлицами через сервис Сбера
- Квартира должна быть оформлена на одного собственника, который и продает недвижимость банку. Если собственников несколько, нужно получить их официальное разрешение на проведение сделки.
- Жилье не должно находиться в залоге у других финансовых организаций. Банки не станет покупать квартиру, на которую наложены обременения у других кредиторов.
- Перед выкупом жилья, его тщательно проверяют. Квартира должна находиться в хорошем состоянии, с ремонтом, всеми удобствами, а также в доме, который не находится в аварийном состоянии. Оценивают не только само жилье, но месторасположение. Чем оно более востребованное и благоустроенное, тем больше шансов у банка перепродать квартиру новому покупателю и выручить деньги за сделку.
- В квартире не должны быть прописаны дети. Также сложнее проходят сделки с недвижимостью, при покупке которого использовали материнский капитал. Так как потребуется разрешение органов опеки и предоставление детям долей в другом жилье, но не меньше, чем было в предыдущей квартире.
Клиенты могут выставлять объявления и продавать квартиры банкам без опасений. При проведении сделки заключают официальный договор купли-продажи. Даже если банк в процессе покупки жилья обанкротится, это не повлечет за собой аннулирование купли-продажи.
Особенности продажи залогового жилья банку
Если речь о продаже залогового жилья для погашения долга, сначала нужно обратиться в банк. Не всегда кредитор готов сам выкупить недвижимость. Иногда банк дает согласие на продажу квартиры другому лицу за указанную стоимость.
Если возникают финансовые проблемы и уже понятно, что без продажи жилья не обойтись, обратитесь в банк за разрешением на продажу залогового жилья. Сделайте этого до того, как появятся просрочки, так удастся сохранить чистую кредитную историю и не накопить задолженность.
При продаже залогового имущества заключается трехсторонний договор. В нем участвуют продавец, покупатель и кредитор. Это наиболее надежный вариант и для банка, и для покупателя.
Продавец и покупатель арендуют банковскую ячейку, в которой хранятся деньги за квартиру. Банк рассчитывает остаток долга, забирает свою часть, закрывает долг. После переоформления документов покупатель получает документы, а продавец, забирает оставшуюся сумму от сделки.
Обременение с квартиры снимают как только долг перед банком будет погашен.
- Оценка жилья.
- Оформление согласия банка на продажу.
- Выставление недвижимости на продажу.
- Поиск покупателя и заключение сделки.
- Снятие обременения и переоформление документов на нового собственника.
Продать квартиру в залоге и купить новую будет не так просто. Первоначальный заемщик получает сумму, которой может не хватить на приобретение нового жилья. Если по предыдущему договору зафиксирована просрочка, получить одобрение по новой ипотеке будет в разы сложнее.
Все кредиторы проверяют кредитную историю потенциальных заемщиков. Поэтому стоит действовать на упреждение, не доводить ситуацию до судов или банкротства, а продать квартиру банку или новому собственнику при согласии кредитора.
Как продать долю в квартире банку
Риелторы знают, как сложно продать долю в квартире. Когда на нее нет желающих ни из числа собственников, ни среди третьих лиц – можно воспользоваться третьим вариантом. Речь идет о продаже доли банку. Однако не нужно строить иллюзий и ждать легкой сделки.
Банк – это прежде всего кредитор, ищущий способы извлечь прибыль. Если доля его не заинтересует, шансов не так много.
Впрочем, не все так плохо – банки выкупают выделенные доли в квартире. Причем с точки зрения условий сделка будет абсолютно прозрачной и законной. Осталось понять, как договориться о продаже, если на стороне продавца – юридическое лицо (банк).
✅ Можно ли продать долю в квартире банку?
Разделение квартиры на доли позволяет установить всех собственников. Они же выступают первыми покупателями на дроби друг друга. Поэтому, прежде чем подавать объявление о продаже доли, нужно предложить ее выкуп всем содольщикам (ст.
250 ГК РФ). Вероятно, кто-то из них найдет деньги и согласится. Если нет – остается запасной вариант с банком.
Способы продажи доли в квартире банковскому учреждению:
- Оформление залога– суть в том, что владелец берёт кредит под залог имущества в виде доли. Если заемщик не выплачивает ссуду, банк забирает у него долю в квартире. Далее, происходит реализация объекта – остальным совладельцам или с помощью аукциона всем желающим (ст. 350 ГК РФ). Основное преимущество – значительная сумма кредита (до 30% от оценочной стоимости залога). Недостатки – занижение цены доли и необходимость ее выделения в виде комнаты.
- Отчуждение по договору купли-продажи. Обычная сделка, в ходе которой в роли Покупателя выступает юридическое лицо – банк (п. 1 ст. 421 ГК РФ). Порядок не отличается от стандартного выкупа.
Важно знать, что не все банки готовы пойти на сделку. Список тех, кто готов выкупить долю или взять ее под залог исчерпывается крупными учреждениями. Среди них Сбербанк, ВТБ, Тинькофф, Альфа-Банк и ряд мелких кредиторов.
Если банк не усмотрит выгоду – сделка не состоится.
✅ Основные причины продажи
Что толкает людей идти на сделку с банком? Ответ кроется в жизненных причинах, с которыми столкнулся владелец квартирной доли.
Причины и мотивымогут быть следующими:
- Отказы остальных содольщиков – наиболее частая причина. Многие не хотят или не могут выкупить часть в праве собственности. Также встречается несогласие продавать квартиру целиком с последующим разделением вырученных денег.
- Отсутствие покупателей на рынке жилья. Вроде бы продавец выставил долю на продажу, подал объявления, делает скидки – а желающих нет. Доходит до того, что доля не пользуется спросом в течение 1-5 лет, а то и дольше.
- Сложная жизненная ситуация – продавец может остро нуждаться в деньгах. Если в обычном кредите ему отказывают, можно попытаться продать долю банку как залоговое имущество.
- Развод супругов – предусматривает раздел совместной недвижимости с выделением долей мужу и жене. Жить вместе они уже не смогут. Один из вариантов – продать ½ квартиры, если не второму супругу, то банку.
Пример:
Гражданин Кайков имел в собственности ⅔ доли квартиры. Остальное принадлежало дальнему родственнику, который предложил выкупить его часть. Кайков согласился, но у него не хватало денег. Он обратился за консультацией в банк.
Ему посоветовали оформить ипотеку под залог доли. Собрав нужные справки, совладельцы заключили предварительный договор купли-продажи. С ним Кайков обратился в банк и получил одобрение на сделку. Деньги перечислили на счет продавца, а Кайков стал выплачивать кредит. Но вскоре он потерял работу и не смог рассчитываться с банком.
Образовалась 3-месячная просрочка, а затем банк обратился в суд. Согласно условиям кредитного договора, залогодержатель забирает долю заемщика, а взамен выплачивает ему 70% от рыночной стоимости. Таким образом, Кайков рассчитался с ипотекой и одновременно продал долю банку.
Представители финучреждения обязательно спросят, по какой причине собственник хочет срочно продать долю? Поинтересуются и тем, почему никто из совладельцев не выкупил часть квартиры? Были ли попытки продать объект на рынке недвижимости, к чему это привело?
Тем самым, банк составляет полную картину и выносит решение – выгоден ли ему актив в виде доли или не стоит с ней связываться.
✅ Какую долю банк не выкупит?
Юридические лица внимательно изучают предложение продавца. Если оно покажется им выгодным, они согласятся на выкуп или залог имущества. Однако «доля» – это в большинстве случаев невыгодный актив.
Ведь помимо продавца в квартире имеют доли другие собственники. Что с ними делать?
Основания, когда банк откажет в выкупе доли:
- старое, изношенное жилье – дата постройки до 1970 года;
- необустроенный район, удаленность от центра, низкая рентабельность;
- отсутствие спроса на рынке недвижимости;
- наличие других совладельцев – свыше 2-х человек, зачастую с детьми, пожилыми, инвалидами;
- проблемы с сособственниками;
- невыделенная доля.
Последний пункт нуждается в пояснении. Невыделенной долей называют условное обозначение права в общей собственности, например – собственнику принадлежит ⅓ двухкомнатной квартиры. В чем выражается дробь – непонятно. Также нельзя утверждать, что невыделенная доля представлена отдельной комнатой.
Разумеется, банк не устроит такой вариант, и он вынесет отказ.
Также следует знать, что в залог нельзя отдать единственное пригодное для проживания жилье семьи. Учитывая, что просрочка грозит арестом и продажей объекта – приставы не смогут обратить взыскание на единственную долю заемщика (ст. 79 ФЗ «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007). Отсюда и логичный отказ банков связываться с такими долями.
Даже если часть жилья представляет финансовый интерес.
✅ Как продать банку долю в квартире
Основные этапы оформления совпадают с продажей доли физическому лицу. Только вместо человека будет юридическое лицо, а точнее его представитель, например – генеральный директор.
Если доля продается через залог, нужно выполнить определенные условия в соответствии со статьей 348 ГК РФ, куда входит:
- просрочка по ипотеке (кредиту) свыше 3-х месяцев;
- размер невыплат более 5%от цены залогового имущества (доли в квартире).
Финансовое учреждение подает иск о принудительном взыскании с заемщика. Чтобы не допустить ареста счетов, автомобиля и других ценных активов, нужно заранее внести пометку в договор. Заемщик отмечает, что в первую очередь нужно обратить взыскание на часть жилплощади (например, комнату).
За счет этого можно получить деньги и фактически продать долю банку.
🔻 Порядок действий
Далее, разберем пошаговую инструкцию – что делать для продажи доли в квартиры в пользу банка:
Шаг 1. Обращение в банк за консультацией.
Шаг 2.Предложение выкупить долю остальным совладельцам квартиры – рассылка уведомлений по почте или через нотариуса. Ожидание ответов в течение 30 дней.
Шаг 3. Обсуждение условий будущей сделки, ее характера: кредитование или залог имущества.
Шаг 4. Оценка объекта недвижимости – ею занимается штатный оценщик банковского учреждения в ходе осмотра квартиры. Следует приготовиться к тому, что цена отдельной доли будет меньше рыночной.
Максимум, что предложит банк – 70% от реальной стоимости имущества.
Шаг 5. Подготовка к заключению сделки, сбор документов, разработка проекта соглашения.
Шаг 6. Нотариальная сделка: оформление договора купли-продажи доли в квартиры в пользу банка. Альтернативные варианты: договор о залоге + кредитовании заемщика.
Составление акта приема-передачи.
Шаг 7.Передача документов на регистрацию в ФКП «Росреестра».
Шаг 8.Окончательные расчеты с банком, подготовка к уплате налоговых взносов.
Мнение эксперта
Дмитрий Носиков
Юрист.Специализация семейное, жилищное право.
Вероятно, банк внесет коррективы в сложившийся порядок действий. Преимущество в том, что юридическое лицо участвует в каждом этапе сделки. Заемщик или продавец не испытают проблем с нехваткой документов, отказом банка или пересмотром условий.
Обычно для выполнения операции назначают юриста или представителя банка. Скорее всего и нотариус будет из числа сотрудников учреждения.
🔻 Образец договора купли-продажи доли в квартире банку
🔻 Документы
Среди документов для совершения сделки можно выделить:
- удостоверение личности;
- сведения о праве собственности на долю – выписка из ЕГРН или свидетельство старого образца;
- документ-основание, например – акт о передаче квартиры в собственность граждан (приватизация);
- техпаспорт старого образца или новая выписка из ЕГРН;
- справка о составе семьи;
- справка о своевременном внесении коммунальных платежей.
Вышеназванные документы, за исключением паспорта, можно получить через нотариуса. Действуя от своего имени, нотариус запросит недостающие документы в электронном формате.
Оценочный акт составляется уже в присутствии сотрудника банка. Для этого придется проехать по месту нахождения квартиры и предоставить документы. Отчет будет готов в течение нескольких дней.
Заключение прилагается к основному пакету с бумагами.
Возможно, вам интересно, как узнать стоимость самостоятельно – читайте об этом в статье “Как рассчитать стоимость доли в квартире?“.
🔻 Сроки оформления
Одобрение банка может занять от 5 до 14 дней. Юридический отдел изучает возможность сделки, после чего руководство банка информирует заемщика/продавца о своем решении.
Оценка доли в квартире занимает от 2 до 4 недель, в зависимости от загруженности персонала учреждения. Несколько дней придется ждать итоговое заключение в форме акта.
На согласование условий ДКП может уйти неделя. Непосредственно договор подписывается в течение дня, в этот же день нотариус отсылает данные в ФКП «Росреестра». Ответ регистратора приходит через 1 день(нововведение п. 1 ст.
16 ФЗ № 218 «О государственной регистрации…» от 13 июля 2015 года).
Денежные средства на счет продавца поступят в течение 3-х дней. Обычно этот период обговаривают заранее и вносят в условия соглашения.
🔻 Госпошлины, затраты
Большая часть затрат приходится на оплату государственных пошлин. Всего их две – обе оплачивает покупатель (представитель банка):
- госпошлина у нотариуса – 0,5% от стоимости отчуждаемой доли(в пределах от 300 до 20 000 рублей);
- госпошлина за регистрацию в ЕГРН – 1 400 рублейс учетом электронной подачи заявки.
Продавцу, как получателю дохода, предстоит оплатить НДФЛ в размере 13%от стоимости сделки. Обязательного платежа можно избежать. Для этого имущество должно быть в собственности от 3 лет – по приватизации, дарению, ренте или наследству, или от 5 лет – по возмездным сделкам (п.
3-4 ст. 217 НК РФ).
Описывая процесс, мы рассказали об идеальных вариантах продажи долей банку. Что до практики, здесь могут быть разные ситуации. Например, отказ кредитора выдавать ссуду под незначительную долю.
Трактовка зависит от размера дроби, соответствия комнате, жилищных условий, цены объекта, отношений с совладельцами и т.д.
Перед тем, как приступать к реализации намеченных планов, получите консультацию опытных юристов. Вполне возможно, ваш случай позволит продать долю не банку, а совладельцам. Юрист подскажет, как лучше поступить.
Помните, что главная цель не расстаться с долей, а извлечь прибыль от сделки. Нужно просчитать все варианты – и только потом обращаться в банк. Задать вопрос вы можете прямо на сайте или по телефонам «горячей линии».
Обращайтесь!
ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
