Договор купли-продажи квартиры с долями детей образец

Сделки с недвижимостью регламентируются ГК РФ. Там же и сказано, может ли мать или отец продать квартиру дочери или сыну. Законом это не запрещено, но есть особенности, которые нужно учитывать при заключении договора купли-продажи (ДКП).

Рассмотрим, можно ли и как продать недвижимость, нужно ли согласие отца, и как выглядит процедура пошагово.

Автор, юрист
Актуальность
Просмотров

Бесплатная консультация юриста

Может ли мать, отец продать квартиру сыну или дочери?

1. Если продается доля в праве собственности, остальные владельцы получают преимущественное право выкупа (ст. 250 ГК РФ). Сначала нужно отправить всем собственникам письменные уведомления и дождаться отказов от покупки, или окончания срока, который предоставляется на отправку ответа – один месяц.
2. Если дочь или сын состоят в браке, недвижимость, полученная по ДКП, считается совместной собственностью. При разводе ее поделят (ст. 38 СК РФ).
3. Если ребенок не достиг совершеннолетия, возмездные сделки с ним запрещены. Ему можно только подарить квартиру. Своих денег у него нет, поэтому купля-продажа нецелесообразна и нелогична.
4. После переоформления права собственности родитель утрачивает право распоряжаться недвижимостью. Он не сможет ее дарить, продавать или обменивать. Если родитель хочет и дальше жить в квартире после продажи, целесообразно оформить ДКП с правом пожизненного проживания. Без этого ребенок сможет его выгнать сразу после регистрации сделки в Росреестре.

Пример: Женщина купила квартиру, через год вышла замуж и родила ребенка. Когда дочери исполнилось 18 лет, она решила продать ей недвижимость и переехать в другой город. Согласие супруга не потребовалось: жилье куплено до брака. Дочь и мать заключили ДКП, покупка оплачена до подачи документов на регистрацию.

После регистрации права собственности дочь стала полноправной владелицей.

Обратите внимание! В некоторых случаях на продажу недвижимости нужно согласие супруга.

Квартира куплена до брака или получена по безвозмездной сделке

Согласно ст. 37 СК РФ, недвижимость, приобретенная до заключения брака, или уже в браке по безвозмездной сделке (дарению, в наследство), считается собственностью супруга, которым она была получена.

Но есть исключение. На основании ст. 37 СК РФ, по иску второго супруга такое имущество может быть признано совместной собственностью, если во время совместной жизни путем общих вложений существенно увеличилась его стоимость.

Но согласие на продажу оформляется лишь в том случае, если квартира уже признана совместной собственностью супругов.

Вывод: нотариальное согласие супруга в данной ситуации не требуется.

Квартира куплена в браке

Если право собственности зарегистрировано после заключения брака, для продажи квартиры понадобится нотариальное согласие мужа (ст. 35 СК РФ). Даже когда покупателем выступает сын или дочь.

Супруг, чье согласие не было получено, сможет оспорить сделку в течение одного года с момента, когда ему стало известно о нарушении своих прав.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Как получить согласие супруга?

Согласие оформляется у нотариуса, за удостоверение платится госпошлина в размере 500 руб. Муж может самостоятельно прийти в нотариальную контору и подписать его там. Личное присутствие жены не требуется.

Как все выглядит пошагово:

1. Супруг, чье согласие требуется, записывается на прием к нотариусу.
2. Письменное согласие оформляется самостоятельно, но можно заказать такую услугу и в нотариальной конторе. Она оплачивается отдельно от госпошлины, стоит в пределах 2 000-5 000 руб.
3. Согласие подписывается в присутствии нотариуса в трех экземплярах. Предварительно он разъясняет права и последствия.
4. Один экземпляр документа отдается жене. Он понадобится для сделки. Второй остается в нотариальной конторе, третий – у мужа.

Для оформления согласия супругу достаточно взять с собой паспорт, свидетельство о заключении брака и документы на недвижимость, которую собирается продавать жена.

Бланк согласия и образец заверенный нотариусом

Можно ли и как продать квартиру с прописанным человеком?

Можно ли и как продать квартиру по военной ипотеке?

Как продать квартиру через ипотеку?

Как купить квартиру у родителей?

Чтобы продать квартиру сыну или дочери, матери сначала нужно получить согласие супруга, если оно требуется.

Дальнейший порядок действий состоит из нескольких этапов:

1. Обсуждение условий сделки. Стороны должны договориться о цене, сроках освобождения квартиры, порядке расчетов, и других особенностях.
2. Заключение ДКП. Его подписывают обе стороны – покупатель и продавец.
3. Подача документов для регистрации перехода права собственности. Они направляются напрямую в Росреестр, но можно подать и через МФЦ.
4. Получение итогового пакета документов сторонами.

Совет юриста: продавцу и покупателю следует заранее договориться о порядке расчета. Это может быть внесение задатка до регистрации, и оставшейся части – после. Или же оплата полной стоимости квартиры до подачи документов.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Родственные связи при оформлении ДКП роли не играют, поэтому мать в нем фигурирует как «Продавец», дочь или сын – как «Покупатель».

Какие сведения нужно указать в договоре:

1. Ф.И.О., адреса регистрации, паспортные данные участников сделки.
2. Информацию о квартире: адрес, площадь, количество комнат, этаж, кадастровый номер.
3. Сведения о наличии или отсутствии имущественных обязательств перед третьим лицом: например, если другой человек сохраняет право проживания в квартире после продажи.
4. Стоимость жилья, сроки и порядок расчетов.
5. Ответственность сторон.
6. Права и обязательства участников сделки.
7. Реквизиты документа, на основании которого на мать зарегистрировано право собственности.
8. Информация о нотариальном согласии супруга продавца.
9. Дата составления, подписи сторон.

Документы и госпошлина

Продавцу для сделки нужен:

• паспорт;
• выписка из ЕГРН;
• техпаспорт на квартиру.

При необходимости – согласие супруга на продажу.

Желательно оформить справку об отсутствии долгов по ЖКУ и выписку из домовой книги.

От покупателя понадобится только паспорт.

За переоформление права собственности покупатель платит 2 000 руб.

Надоело читать? Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Налогообложение и налоговый вычет

Налог в размере 13% платится от разницы между стоимостью покупки и суммой, за которую была продана недвижимость. Например, если квартира куплена за 2 000 000 руб., а продана за 3 000 000 руб., НДФЛ рассчитывается от 1 000 000 руб.

Не придется платить НДФЛ, если жилье было в собственности более трех лет и получено продавцом по дарственной, договору ренты, в результате приватизации или в наследство. В остальных случаях минимальный срок владения для освобождения от налога составляет пять лет.

Важно! На основании п. 5 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет по сделкам между близкими родственниками не предоставляется. Даже если у матери и сына или дочери разные фамилии, сотрудники ИФНС при возникновении сомнений смогут запросить сведения о наличии или отсутствии родства.

Если вычет все же получен, при выявлении нарушения его взыщут в досудебном или судебном порядке.

Ответы юриста на популярные вопросы

Может ли дочь продать свою квартиру матери?

Да, законом это не запрещено. Но если жилье куплено дочерью в браке, понадобится согласие ее супруга на продажу.

Как определить стоимость квартиры, подаренной родителями дочери?

В договоре дарения все равно указывается договорная стоимость. В дальнейшем для продажи дочь может указать любую цену, ориентируясь на рынок недвижимости. При необходимости можно обратиться к оценщикам.

Что делать, если мать продала квартиру без согласия сына?

Если недвижимость оформлена только на мать, согласие сына на продажу не требуется. Если у него была доля, и не предоставлено преимущественное право покупки, он вправе оспорить сделку через суд. Если же недвижимость принадлежала исключительно сыну, в Росреестре без нотариальной доверенности зарегистрировать сделку не могли.

Нужно оспаривать ДКП через суд.

Могу ли я как дочь продать квартиру матери сама себе по доверенности от нее?
Нет, покупатель не может представлять интересы продавца.
Может ли мать продать жилье сыну, если он и так там прописан?

Регистрация дает только право пользования квартирой, но не право собственности. Продажа возможна на общих основаниях, наличие или отсутствие прописки роли не играет.

Заключение эксперта

1. Мать может продать квартиру сыну или дочери, достигшим совершеннолетия.
2. Продажа осуществляется в общем порядке, родственные связи значения не имеют.
3. При покупке жилья у близкого родственника новый собственник лишается права на налоговый вычет.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Рекомендуем по теме

Как продать квартиру, если 2 собственника?

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке?

Можно ли продать квартиру в залоге у банка и как это сделать?

Как продать квартиру, если собственник несовершеннолетний ребенок?

Можно ли продать или купить квартиру в аварийном доме?

Можно ли и как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам?

Елена Плохута
Если у вас остались вопросы, спрашивайте, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ
Игорь Ответить

Добрый день. Мои родители владеют квартирой, на них зарегистрирована совместная долевая собственность (по выписке из ЕГРП). Я хочу купить их квартиру, подскажите, поскольку собственников двое нужно оформлять два ДКП или достаточно оформить один, а от другого собственника получить нотариальное согласие на сделку?

22 июля 2021
Елена Бондаренко Ответить

Доброе утро, Игорь.
Договор купли-продажи оформляется один, а вот продавцами будут выступать два человека, так как оба ваши родители являются собственниками квартиры. Согласие на продажу нужно было бы оформлять, если бы квартира была приобретена в браке, но собственником был бы только один супруг, а у вас оба родителя собственники, поэтому оба и будут выступать продавцами.
Будут еще вопросы, обращайтесь.

22 июля 2021
Галина. Ответить

Моя дочь прописана в моей квартире, но живёт в другой стране, Собственник только я. В случае если я прдам ей квартиру, то через какое время она может её продать, чтобы с неё не брали налог за продажу квартиры. И какая сумма налога будет с продажи у меня и у неё.

4 октября 2021
Елена Бондаренко Ответить

Добрый день, Галина.
Родители и дети независимо от возраста обладают самостоятельными имущественными правами, поэтому вы вправе продать квартиру и собственной дочери.
Касаемо налогов. Если вы владеете квартирой достаточно давно, а именно более 3 лет вы будете освобождены от налогообложения в рамках ст.217 НК РФ . Такие же условия при продаже квартиры будут и у вашей дочери.
Будут еще вопросы, обращайтесь.

4 октября 2021

Как получить разрешение органов опеки на продажу квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка?

Несовершеннолетние дети зачастую являются владельцами недвижимости. Но они не могут самостоятельно продать квартиру. Их интересы должны защищать законные представители. Но законодатель ужесточил данное требование. Поэтому вопрос продажи таких помещений дополнительно согласовывается с отделами опеки.

Рассмотрим, как получить разрешение органов опеки на продажу квартиры и какие документы нужно предоставить.

Автор, юрист
Актуальность
Просмотров

Бесплатная консультация юриста

Продажа квартиры с долей собственности несовершеннолетнего ребенка

Закон запрещает несовершеннолетним гражданам самостоятельно распоряжаться своим имуществом. Полномочия по совершению сделки с их имуществом передаются родителям или опекунам. Но законный представитель также не имеет права на единоличное решение.

Необходимо согласовать сделку в районном отделе опеки по месту регистрации собственника.

Важно! Согласовать сделку в отделе опеки можно только при наличии постоянной или временной регистрации по месту обращения.

• Гражданский кодекс РФ (ст. 26, ст. 28, ст. 29, ст. 37);
• Семейный кодекс РФ (ст. 60, гл. 20, гл. 21);
• ФЗ № 48 от 2008 года;
• ФЗ № 1541-1 от 1991 года.

В случае, если собственник является малолетним или недееспособным, то законный представитель (родитель или опекун) совершает сделку без согласия собственника.

В отношении квартиры недееспособного (в возрасте от 14 до 17 лет) или ограниченно дееспособного потребуется его присутствие и заявление. Представитель только дает согласие.

Порядок действий при получении разрешения опеки на продажу квартиры

Одним из важнейших документов при продаже квартиры несовершеннолетнего или недееспособного является предварительное разрешение районного отдела опеки.

Для его получения необходимо:

1. Собрать документы.
2. Обратиться в отдел опеки.
3. Подать заявление на выдачу разрешения.
4. Получить ответ.

В случае выдачи отрицательного решения, гражданин имеет право оспорить акт органа местного самоуправления в судебном порядке. Однако он должен доказать, что действует исключительно в интересах ребенка или подопечного.

Документы в органы опеки

Необходимо учитывать, что закон передал полномочия по опеке и попечительству муниципалитетам. Поэтому общий перечень документов для выдачи разрешения на продажу квартиры отсутствует.

В 2024 году в РФ нет разработанного общего нормативного акта, который регулировал бы данный вопрос.

Ряд регионов разработал перечень документации для внутреннего использования. Также поступили некоторые муниципалитеты.

Важно! Чтобы узнать точный перечень документов, необходимо обратиться в отдел опеки по месту расположения жилого помещения несовершеннолетнего собственника.

Примерный перечень документации:

• гражданский паспорт опекуна или родителя;
• гражданский паспорт несовершеннолетнего или недееспособного собственника;
• свидетельство о рождении собственника в возрасте от 0 до 13 лет;
• правоустанавливающий документ;
• предварительный договор купли-продажи (если взамен покупается другая квартира);
• правоустанавливающий документ на новое жилье (если взамен предоставляется альтернативное жилье);
• выписку из домовой книги;
• постановление о назначении опеки (если интересы собственника представляет опекун);
• выписка из домовой книги;
• согласие на продажу от собственника в возрасте от 10 до 14 лет;
• выписка с лицевого счета (об отсутствии долгов);
• номер личного счета ребенка или недееспособного, на который будут перечислены деньги.

Обращение в отдел опеки

В отдел опеки обращается:

• в интересах малолетнего ребенка – мать и отец;
• в интересах малолетнего подопечного – опекун;
• в интересах несовершеннолетнего ребенка – сам собственник и оба родителя;
• в интересах несовершеннолетнего подопечного – сам собственник и попечитель;
• в интересах недееспособного гражданина – опекун;
• в интересах ограничено дееспособного гражданина – сам собственник и попечитель.

В случае, если заявление подается только одним из родителей, то необходимо представить один из следующих документов о причинах отсутствия второго родителя:

• справку Ф 25 (отец записан со слов матери);
• решение суда о признании недееспособным;
• судебное решение о лишении или ограничении родителя в правах;
• документы о розыске;
• решение суда о признании умершим или безвестно отсутствующим;
• свидетельство о смерти;
• нотариально удостоверенное согласие второго родителя.

Документацию необходимо представить:

• в отдел опеки;
• в МФЦ (если между муниципалитетом и МФЦ заключен договор).

Образец заявления

При обращении в отдел опеки необходимо представить заявление.

Документ должен содержать (образец):

• название районной администрации;
• данные главы района;
• данные заявителя;
• название заявления;
• причины, по которым необходимо продать квартиру;
• данные собственника;
• информация об имуществе, полученном взамен;
• просьба о выдаче разрешения;
• перечень прилагаемых данных;
• подпись и дата.

В качестве заявителя выступает родитель или опекун. Ограничено дееспособный гражданин и ребенок в возрасте от 14 до 17 лет самостоятельно составляют заявление. А законные представители только указывают свое согласие.

Образец заявления в органы опеки на разрешение купли-продажи квартиры:

Получение согласия отдела опеки

Для того, чтобы отдел опеки дал согласие, необходимо доказать необходимость сделки. Кроме того, законный представитель должен предоставить подопечному альтернативное помещение в собственность, нужно не просто прописать несовершеннолетнего в другую квартиру. Он должен получить долю собственности в ней.

Причем имущественные права собственника не должны нарушаться. Поэтому новое жилье должно соответствовать объему площади либо стоимости проданной квартиры.

Если представитель не может выделить альтернативную жилплощадь, существует возможность перечислить деньги за продажу квартиры на личный счет собственника. На практике, отделы опеки практически никогда не дают разрешение на такие сделки. Денежные средства со счета могут быть сняты под разными предлогами.

И ребенок или недееспособный останутся без жилья.

Более реальным вариантом является предоставление альтернативного жилья. Если новая жилплощадь примерно соответствует требованиям, то есть шанс получения согласия.

Важно! Необходимо помнить, что обязанностью специалистов отдела опеки является защита детских прав. Поэтому они не обязаны давать согласие на сделку.

Как показывает практика, отказ дается в 50% случаев.

Заключение органов опеки и попечительства о лишении родительских прав

Как написать автобиографию для органов опеки?

За что могут забрать ребенка органы опеки и как этого не допустить? Могут ли отобрать ребенка по жалобе соседей, если он шумит или плачет?

Заключение Эксперта

1. Для продажи квартиры необходимо получить разрешение отдела опеки.
2. Для получения согласия нужно собрать документы и подать заявление.
3. Представитель должен предоставить альтернативное жилье в собственность взамен продаваемого.
4. Денежные средства от сделки переходят на счет собственника. Их можно использовать на покупку новой квартиры.

Процесс получения согласия отдела опеки имеет свои особенности в каждом регионе. Кроме того, положительное решение принимается только в 50% случаев. Для получения разрешения целесообразно тщательно подготовиться.

Оставьте заявку на сайте, и специалисты нашего сайта предупредят вас обо всех нюансах процедуры в вашем регионе.

Снежана Погонцева
Надоело читать? Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Ответы юриста на популярные вопросы

Как получить разрешение, если квартира находится в одном регионе, а мы с ребенком переехали и живем за 1 000 км?

Обращение возможно в любой отдел опеки, вне зависимости от места расположения имущества. Но заявитель и ребенок должны быть прописаны в регионе обращения. Закон разрешает обращаться не только по постоянной регистрации, но и по временной.

Можно ли продать квартиру недееспособного без согласия органа опеки?

Нет. Такая сделка может быть оспорена в суде. Опекун недееспособного должен ежегодно предоставлять в отдел опеки отчет о сохранности имущества.

Как только специалисты выявят факт нарушения детских прав, сделка будет признана недействительной в суде.

Какое жилье нужно предоставить взамен реализуемой квартиры?

Родитель должен предоставить равноценное жилье. Оно не должно быть ветхим или аварийным. Квартира должна соответствовать техническим и санитарным нормам.

Можно ли подарить ребенку долю в доме бабушки, а его квартиру продать?

Доля не может быть меньше, чем часть в продаваемой квартиры. Например, если несовершеннолетний был владельцем ½ доли в квартиры, площадью 60 кв.м., то он должен получить 30 кв.м. Причем жилье не может быть хуже или дешевле.

Можно ли деньги со сделки использовать на лечение ребенка?

Сложно, но можно. Если несовершеннолетний получил взамен альтернативное жилье. А денежные средства от сделки были направлены на его счет, то родители могут их использовать с предварительного разрешения отдела опеки в интересах ребенка.

Использование на лечение допустимо, если мать и отец докажут невозможность получения лечения на безвозмездной основе.

Рекомендуем по теме

Характеристика на ребенка в органы опеки со школы, детского сада

10 видов и форм опеки и попечительства

Прекращение опеки и попечительства над детьми и недееспособными

Оформление опеки над ребенком из дома малютки

Заявление в органы опеки о проведении проверки

Характеристика на ребенка из неблагополучной семьи

Как продать квартиру, если собственник несовершеннолетний ребенок?

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми происходит с учетом положений гл. 30 ГК РФ и других законодательных актов. Для продавца сделка осложняется обязательным получением разрешения органов опеки, для покупателя – рисками, при которых ДКП могут признать недействительным, если он нарушает права ребенка.

Рассмотрим, каковы особенности распоряжения недвижимостью несовершеннолетних, как получить разрешение органа опеки, каковы требования, и как составить ДКП пошагово.

Автор, юрист
Актуальность
Просмотров

Бесплатная консультация юриста

Особенности распоряжения имуществом несовершеннолетних

• Разрешение органа опеки обязательно. Если его не получить, в дальнейшем сделку могут оспорить. Это большой риск для покупателя.
• Если ребенку не исполнилось 18 лет, но он признан полностью дееспособным по причине вступления в брак или эмансипации, согласие опеки не потребуется.
• В качестве законных представителей выступают родители или усыновители. Если ребенок остался без родительского попечения, его интересы представляет опекун (до 14 лет) или попечитель (после 14 лет).
• Полномочия представителей должны подтверждаться документами. Для родителей это паспорта, опекунов и попечителей – документы, выданные отделом опеки, усыновителей – свидетельство об усыновлении.
• ДКП имущества несовершеннолетнего обязательно удостоверяется нотариусом. Без его подписи Росреестр сделку не зарегистрирует.
• Опекун или попечитель не могут выступать покупателями в сделках с недвижимостью подопечных. Это запрещено п.3 ст. 37 ГК РФ «Распоряжение имуществом подопечного».
• Если для покупки продаваемой квартиры или погашения ипотеки использовался маткапитал, нужно выделить доли всем членам семьи (ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ «Направление средств маткапитала на улучшение жилищных условий»). Без этого последующую продажу могут оспорить.

Вывод: продажа квартиры ребенка строится по стандартному сценарию, но получение разрешения органа опеки обязательно, как и нотариальное удостоверение договора.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Как получить разрешение органа опеки?

Для начала нужно получить предварительное разрешение (ст. 12 ФЗ от 24.04.2008 №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»). Рекомендуется сразу обратиться к руководителю отдела опеки, иначе может получиться так, что предварительное разрешение один сотрудник даст, а затем на финальном этапе будет присутствовать другой работник, который выдаст отказ.

Руководитель же, с большой долей вероятности, более опытный человек, и вряд ли его мнение изменится.

Предварительное разрешение оформляется в течение 15 дней с момента подачи родителем заявления о его выдаче. После этого нужно:

1. Найти другую недвижимость, в которой ребенку будет выделена доля не меньше, чем в продаваемой квартире. Если он является единственным собственником, то и другое жилье должно принадлежать ему единолично, иначе опека сочтет сделку нарушающей его интересы, и не выдаст разрешение.
2. Заключить предварительный ДКП с продавцом жилья, приобретаемого на замену.
3. Собрать документы и представить в опеку для рассмотрения.
4. Получить разрешение и заключить основной ДКП с продавцом, переоформить недвижимость на ребенка.
5. Продать квартиру, ранее принадлежавшую несовершеннолетнему.

Обратите внимание! Заниматься оформлением разрешения может только один из родителей, присутствие обоих в опеке необязательно. Совместно подается лишь заявление, даже если они разведены.

Подача заявления одним из родителей допускается, если у него есть статус одиночки, второй родитель лишен родительских прав, умер, пропал без вести, или находится в розыске.

Документы

При обращении в орган опеки понадобится:

• Совместное заявление о выдаче разрешения от обоих родителей;
• Заявление от ребенка старше 14 лет;
• Паспорта представителей;
• Свидетельство о рождении ребенка до 14 лет;
• Паспорт ребенка от 14 лет;
• Свидетельство о заключении или расторжении брака (если есть).

Понадобятся документы и на квартиру, продажа которой запланирована. Это справка об отсутствии долгов по ЖКУ, выписка из ЕГРН, выписка из домовой книги, договор купли-продажи или иной документ, подтверждающий основание возникновения права собственности.

Отдел опеки запросит и документы от продавца квартиры, которая приобретается ребенку вместо продаваемой. Понадобится его паспорт, предварительный ДКП, выписка из ЕГРН, правоустанавливающие документы, справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, выписка из домовой книги. Если у жилплощади двое собственников и они супруги, предоставляется свидетельство о заключении брака.

Требования органа опеки

Опека выдвигает определенные требования к предоставляемой на замену недвижимости, чтобы имущественное положение ребенка не было ухудшено.

Что обычно учитывается при рассмотрении заявления о выдаче разрешения:

1. Доля, которая будет выделена несовершеннолетнему. Важно, чтобы она была равна доле в продаваемой квартире или больше. Если она меньше, сделку могут запретить.
2. Расположение «альтернативного жилья». Если продается квартира несовершеннолетнего в районе с развитой инфраструктурой и приобретается, например, в селе, сделку не одобрят.
3. Размер доли по площади. Если приобретается квартира, где у ребенка будет доля большей площади, шанс на положительное решение есть.
4. Стоимость доли. Например, если квартира продается за 3 000 000 руб., и в ней ½ принадлежит ребенку, стоимость такой доли составит 1 500 000 руб. Если взамен приобретается жилье за 5 000 000 руб. и ему выделяется половина, стоимость доли возрастает до 2 500 000 руб., сделку одобрят.

Важно! Если родители хотят продать недвижимость вместе с долей сына или дочери, предоставив ему в единоличную собственность другое жилье в менее развитом районе, опека может не разрешить сделку. Но будет учитываться стоимость приобретаемого жилья и другие факторы.

Когда могут запретить сделку?

Опека может отказать в выдаче разрешения, если:

1. Квартира получена по завещанию ребенком, но в наследство он не вступил.
2. Второй родитель не пришел для подачи совместного заявления в опеку.
3. Выделяемая доля несовершеннолетнему в другой недвижимости меньше по метражу или стоимости, чем в продаваемом жилье.
4. Общая площадь приобретаемой на замену квартиры меньше, чем в продаваемой.
5. «Альтернативная» недвижимость находится в районе с плохой инфраструктурой или экологической обстановкой.
6. Ребенку предоставляется жилье в аварийном доме.
7. Несовершеннолетнему покупается квартира в другом городе, который хуже, чем тот, в котором продается его имущество.
8. Квартира покупается в строящемся доме.

Отказ оформляется и выдается заявителям в письменном виде. В этом случае они могут найти другое жилье вместо не подошедшего, и попробовать оформить разрешение заново. Количество попыток не ограничивается.

Как продать квартиру, если 2 собственника?

Можно ли и как продать квартиру по военной ипотеке?

Можно ли и как продать квартиру с прописанным человеком?

Если для покупки использовалась ипотека

Если ипотека уже погашена, проблем никаких не возникнет. Все меняется, когда кредит еще не закрыт: в этом случае сделка затронет и интересы банка, без разрешения которого продать жилье не получится. До погашения ипотеки оно находится в залоге у кредитора.

Здесь есть несколько вариантов после получения разрешения опеки:

1. Найти покупателя, который согласится внести большой задаток в размере невыплаченного долга. После этого банк снимет обременение, и сделку можно регистрировать.
2. Переоформить ипотеку на покупателя, если он тоже берет ее в этом же банке.
3. Погасить задолженность самостоятельно, взяв потребительский кредит или заем у близких, чтобы кредитор снял обременение.

Обратите внимание! Если обременение банк не снимет, Росреестр сделку не зарегистрирует.

Договор купли-продажи квартиры с несовершеннолетними детьми

Дети обладают имущественными правами, однако распоряжаться своей собственностью самостоятельно они не могут в силу возрастных ограничений. Ребенок может владеть частью квартиры, дома или объектом недвижимости целиком — но совершать действия по отчуждению имущества можно только с разрешения органов опеки и попечительства. Контроль необходим для защиты имущественных прав детей, чтобы достигнув 18-летия, они могли пользоваться завещанными или подаренными им ценностями.

✅ Подготовка к оформлению договора купли-продажи квартиры несовершеннолетним

На законность оформления сделки влияет соблюдение порядка действий, предусмотренного для продажи квартиры с несовершеннолетним собственником. Для начала необходимо определиться в понятиях:

• Несовершеннолетний — ребенок, который не достиг 18-летнеговозраста (ст. 21 ГК РФ). С понятием совершеннолетия связана «гражданская дееспособность». С 18 летможно совершать сделки, брать на себя обязательства и отвечать за их выполнение.
• Малолетние — дети, не достигшие 14 лет. Крупные сделки от их лица осуществляют законные представители (ст. 28 ГК РФ) — родители или опекуны.
• Дети 14-18 летуже имеют паспорт и могут распоряжаться собственными средствами, делать вклады, совершать мелкие сделки, но в отношении отчуждения имущества действует правило: нужно заручиться письменным согласием официального представителя — родителя, опекуна.
• Эмансипация — термин, означающий раннее совершеннолетие. Согласно ст. 27 ГК РФ, если ребенок достиг 16 лет, работает по трудовому договору или является предпринимателем, он может быть объявлен полностью дееспособным с согласия родителей и ООП или по решению суда.
• Брачный возраст напрямую связан с дееспособностью. Молодым людям разрешено вступать в брак после 16 лет(ст. 13 СК РФ) при наличии веских обстоятельств, после чего они становятся полностью дееспособными.

Самостоятельно продать квартиру смогут дети, которые достигли 18 лет. Подростки 14-18 лет вправе подписать договор сами, но только заручившись письменным согласием родителей (родных или приемных), попечителей. Если дети признаны эмансипированными, то уже с 16 лет они могут продать квартиру самостоятельно.

Основное правило: все сделки, касающиеся продажи квартиры (или доли недвижимости) несовершеннолетнего проводятся только с разрешения органов опеки и попечительства.

Если на момент подписания договора купли-продажи квартиры ребенком (14-18 лет) еще не составлено согласие взрослых представителей, его можно оформить позже. Если ребенок эмансипирован или достиг возраста 18 лет, обращаться в органы опеки не нужно. В противном случае без вмешательства госоргана договор не заключить.

✅ Может ли несовершеннолетний купить квартиру?

В силу ограниченной гражданской дееспособности ребенок сам не может купить себе имущество, поскольку не имеет собственного источника доходов. Если им было получено наследство, соцпомощь, распоряжаться деньгами уполномочены только законные представители под чутким руководством ООП.

Не допускаются сделки, в которых родитель или иной близкий родственник продает свое имущество ребенку. В качестве покупателя будет действовать опекун или родитель (аналогично продаже от лица ребенка).

Сделки относительно покупки квартиры детьми встречаются крайне редко. Исключениями являются операции с недвижимостью, при которых родители обязаны оформить на ребенка жилье взамен отчуждаемого.

✅ Как получить разрешение органов опеки на оформление договора купли-продажи квартиры

Перед обращением в органы опеки следует убедиться, что все условия для выдачи разрешения соблюдены. Сотрудники госоргана оценивают следующее:

1. Возможность наделения ребенка иной недвижимостью.Чтобы не ущемить имущественные права детей, официальный представитель должен обеспечить несовершеннолетнего альтернативным жильем, которое по квадратуре не уступает продаваемому. Если продается доля квартиры, то родитель должен приобрести (подарить) равноценную долю в другой недвижимости (квартире, доме) — см. “Как подарить долю в квартире несовершеннолетнему ребенку“.
2. Условия проживания в новом жилье.Если выяснится, что в случае продажи ребенок будет проживать в населенном пункте с худшей инфраструктурой и перспективами развития, ООП не даст согласие на сделку.
3. Предоставление ребенку суммы, разнозначной цене продаваемого жилья.Если альтернативное жилье не предоставляется, деньги, вырученные от продажи, кладутся на счет ребенка. Воспользоваться суммой он сможет после достижения 18 лет.

Читайте также «Разрешение от органов опеки на продажу квартиры».

Иногда ООП требуют, чтобы сумма была положена ребенку на счет до заключения договора купли-продажи. При отсутствии нужной суммы у родителей 2 выхода:

• обратиться в суд с иском об оспаривании отказа ООП в выдаче разрешения на квартиру;
• договориться с покупателем о предоставлении залога в счет стоимости квартиры, объяснив ситуацию.

На момент оформления сделки у ребенка может быть несколько объектов недвижимости в собственности, например — ½ квартиры подарила бабушка, ¼ дома досталась по наследству от дедушки. Если один из объектов продается, значит имущественное положение ребенка ухудшается. По этой причине важно наделить ребенка правами на альтернативное жилье не до оформления договора купли-продажи, а в процессе сделки или после нее.

Как это сделать:

• Дать письменное обязательство о выделении доли в квартире ребенку или оформлении недвижимости на несовершеннолетнего.
• Предоставить письменные доказательства покупки альтернативной недвижимости. Это может быть предварительный договор купли-продажи, обязательство о наделении долей по договору дарения.

Пример:

Гражданка С. решила продать квартиру, в которой 1/3 принадлежит 12-летней дочери. Чтобы получить разрешение органов опеки на продажу, она попросила своих родителей подарить девочке 1/3 (равноценную) долю в их квартире. После женщина обратилась в ООП за разрешением, но ей отказали.

С точки зрения ООП, девочка уже владеет 2-мя долями в 2-х объектах недвижимости, а то, что дарение осуществлялось как подготовка к продаже — нигде не зафиксированные домыслы владелицы квартиры.

Необходимо было сразу посетить ООП, оговорить условия получения разрешения, а уже потом действовать.

Для получения разрешения необходимо собрать документы и обратиться в ООП, составив заявление:

🔻 Исключения

Иногда ООП дают разрешение на продажу квартиры без предоставления альтернативного жилья, если на это есть веские основания. Примеры обстоятельств:

• переезд родителей на ПМЖ в другую страну;
• приобретение недвижимости по ДДУ, но при условии, что строительство находится на стадии завершения;
• нуждаемость в лечении, срочном переезде в связи с неблагоприятной экологической обстановкой;
• обучение в другой стране.

Данный перечень может быть расширен. ООП действуют исключительно в интересах детей, даже если иногда приходится отступать от правил. При несогласии с полученным вердиктом его можно оспорить в суде.

✅ Нужно ли согласие второго родителя?

При продаже имущества ребенка необходимо, чтобы оба родителя обратились в органы опеки и попечительства. Если один из них будет не согласен, вопрос решается в суде.

Раздельное проживание родителей, официальный развод не относятся к причинам, позволяющим избежать оформления согласия.

Исключительные случаи — пропажа отца (матери) без вести; лишение родительских прав; смерть. В таких случаях представитель ребенка предоставляет документ, подтверждающий причины отсутствия второго родителя.

✅ Форма и содержание договора

Договор заключается в письменной нотариальной форме. Согласно ГК РФ (ст. 54 ГК РФ), в договоре прописываются условия, при соблюдении которых имущество переходит от Продавца Покупателю.

В документе присутствуют обязательные и дополнительные условия. Последние вносятся по усмотрению сторон и отражают их личные пожелания.

Большинство договоров состоит из следующих пунктов:

1. Преамбула— включает название документа, дату и место его составления. Ниже приводятся сведения: ФИО Продавца (несовершеннолетнего собственника квартиры), сведения о нем (место и дата рождения); ФИО законного представителя ребенка, его паспортные данные; ФИО Покупателя и данные его паспорта.
2. Предмет договора.Здесь указывает имущество, подлежащее продаже. Квартира должна быть идентифицирована, поэтому указывается ее адрес, квадратура с разбивкой на жилую и нежилую площадь, этажность дома, в котором она расположена, и конкретно место нахождения объекта относительно других квартир. Если у жилья несколько собственников, указывается, какая доля принадлежит ребенку. Приводится наименование документа–основания для возникновения у Продавца права собственности. Это может быть дарственная, договор приватизации, свидетельство о праве на наследство, где указано ФИО ребенка как получателя имущества. Если на квартире имеются какие-либо обременения, например, она находится в залоге, под арестом или в кредите, информация о кредиторах или иных претендентах на имущество вносится в договор.
3. Цена квартиры, порядок оплаты.Согласно ст. 555 ГК РФ, без указания цены договор считается незаключенным. Можно указать полную стоимость или цену за за 1 м2 площади квартиры. Условия внесения средств должны быть четко прописаны. Наиболее надежным способом оплаты считается аренда банковской ячейки: продавец получит доступ к деньгам только при выполнении определенного условия, например, после предоставления выписки о перерегистрации имущества на Покупателя в Росреестре. Альтернативные варианты — использование аккредитива, перевод средств со счета Покупателя на счет Продавца или передача денег наличными.
4. Права и обязанности сторон.Здесь оговариваются все нюансы сделки, например, обязанность продавца предупредить обо всех недостатках квартиры, обязанность снять с регистрационного учета всех прописанных в недвижимости граждан. Обозначаются конкретные даты: оформления передаточного акта, выплаты средств за квартиру и иные.
5. Пункт о дееспособностиПродавца (представителя) и Покупателя.
6. Подписи сторон.Представитель ставит подпись за себя и за ребенка.

🔻 Нюансы составления договора, если ребенок — покупатель квартиры

Технически Покупателем будет являться представитель ребенка, но документы о праве собственности оформляются на несовершеннолетнего. Договор не имеет каких-либо существенных отличий, кроме содержания преамбулы.

Если ребенок не достиг14 лет, то в ДКП он указывается как «Покупатель в лице своего законного представителя…». При этом родители (опекуны) действуют самостоятельно, присутствие ребенка не нужно.

Если ребенок старше14 лет, он обязательно должен присутствовать на сделке, иметь при себе паспорт, подписывать все документы. При этом законные представители должны дать согласие на сделку. Оно оформляется отдельным нотариально заверенным документом, или содержится в договоре в виде отдельного пункта.

При этом ребенок выступает в качестве «Покупателя, действующего с согласия своих законных представителей…».

✅ Документы

Сделка с несовершеннолетним покупателем требует сбора документов. Сторона Продавца, представляющая несовершеннолетнего, должна предоставить:

• паспорт представителя ребенка — родителя или до 14 лет — опекуна, с 15 лет — попечителя;
• разрешение ООП на совершение сделки;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• свидетельство (справка ЕГРН) о праве собственности;
• кадастровый паспорт;
• выписку из домовой книги;
• выписку с лицевого счета о наличии (отсутствии) задолженности за услуги ЖКХ;
• ДКП, заверенный нотариусом.

Продавцу достаточно иметь при себе паспорт, по требованию продавца — документ, подтверждающий платежеспособность.

✅ Оплата за нотариальное удостоверение

Поскольку удостоверение обязательно, оплата составит 0,5%от суммы договора, но не менее 300 руб.и не более 20 тыс. руб.(п. 1 пп.

5 ст. 333.24 НК РФ).

Мнение эксперта
Семен Фролов
Юрист. Стаж 7 лет.

Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Много споров возникает по поводу того, кто должен платить нотариусу. По умолчанию — тот, в чьих интересах совершение нотариальной сделки. Если квартиру (долю) продает ребенок, расходы несет сторона Продавца, однако стороны вправе договориться об ином порядке уплаты.

✅ Госрегистрация

В отделении Росреестра (МФЦ) регистрируется не сам договор, а переход права собственности. Соглашение предоставляется как документ-основание для оформления перехода. Подать документы может ребенок, если он достиг 14-летия.

За несовершеннолетних документы подают их официальные представители.

При желании можно вовсе избежать посещения Росреестра (МФЦ), поскольку по закону с февраля 2019 года ДКП, которые подлежат обязательному нотариальному заверению, отправляются нотариусом самостоятельно, если иное не предусмотрено в договоре. От покупателя требуется только подать необходимые документы и оплатить госпошлину в размере 2 000 рублей.

Для госрегистрации необходимо:

• предоставить удостоверения личности (паспорта, свидетельства о рождении);
• заполнить заявление о регистрации перехода права собственности;
• предоставить квитанцию об оплате госпошлины;
• подать правоустанавливающий документ на квартиру, кадастровый паспорт, техпаспорт;
• предоставит выписку о зарегистрированных в квартире лицах;
• подать оформленный должным образом договор купли-продажи в 3 экземплярах.

Поскольку отчуждается имущество несовершеннолетнего, обязательно предоставляется:

• разрешение органов опеки и попечительства;
• согласие отца (матери) ребенка на продажу;
• если квартира продается в долях, одна из которых принадлежит ребенку, необходимы согласия остальных собственников на продажу.

Поскольку ДКП имеет нотариальную форму, регистрация займет всего 3 рабочих дня. При отсутствии каких-либо необходимых документов регистрационные действия приостанавливаются до устранения недочетов.

После того как в Росреестр будет внесена запись о переходе права собственности от несовершеннолетнего Продавца Покупателю, представитель Продавца может получить положенную за квартиру сумму и сделка считается завершенной.

К имуществу, продаваемому от лица несовершеннолетнего, относятся с опаской. Зная законы, можно полностью обезопасить себя от риска отмены купли-продажи. Именно договора, заключаемые от имени детей, чаще всего подлежат оспариванию. Чтобы учесть все нюансы, не потерять время и деньги, надо выяснить: какие документы позволяют проверить юридическую чистоту сделки, если в квартире живет несовершеннолетний? Какая форма договора необходима при покупке?

Кто должен оплачивать расходы за удостоверение соглашения и регистрацию перехода прав собственности? Ответы на все вопросы предоставит юрист сайта.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми

Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 7 «Распоряжение средствами материнского (семейного) капитала» Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» «Отказывая в удовлетворении требований Я., апелляционный суд, руководствуясь положениями статей 166, 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 7, 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», статьи 54 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», пункта 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016) утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06 июля 2016 года, установив обстоятельства того, что Ш.Э. является матерью троих несовершеннолетних детей, а также то, что спорная квартира приобретена с использованием средств материнского семейного капитала, пришел к обоснованному выводу о ничтожности предварительного договора, поскольку обстоятельств заключения сторонами договора в требуемой нотариальной форме судом первой инстанции не установлено. В то же время, предполагаемая к продаже квартира обременена правами несовершеннолетних детей продавца, о чем Я. знала, это следует из содержания искового заявления. На это же обстоятельство указано в пункте 1.3 предварительного договора купли-продажи.»

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Нормативные акты

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(ред. от 24.07.2023)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2023) К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.

«Семейный кодекс Российской Федерации» от 29.12.1995 N 223-ФЗ
(ред. от 31.07.2023) При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Правовые ресурсы

• «Горячие» документы
• Кодексы и наиболее востребованные законы
• Обзоры законодательства
  • Федеральное законодательство
  • Региональное законодательство
  • Проекты правовых актов и законодательная деятельность
  • Другие обзоры
  • Календари
  • Формы документов
  • Полезные советы

  Договор купли-продажи несовершеннолетний ребенок образец

  Подборка наиболее важных документов по запросу Договор купли-продажи несовершеннолетний ребенок образец(нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

  • Купля-продажа:
  • 3-НДФЛ при продаже имущества
  • 3-НДФЛ при продаже недвижимости
  • 62.02 счет
  • 62.1
  • Акт о браке товара
  • Показать все
  • Купля-продажа:
  • 3-НДФЛ при продаже имущества
  • 3-НДФЛ при продаже недвижимости
  • 62.02 счет
  • 62.1
  • Акт о браке товара
  • Показать все
  • Несовершеннолетние:
  • Административная ответственность несовершеннолетних
  • Акт обследования жилищно бытовых условий
  • Акт обследования жилищно-бытовых условий
  • Алименты на несовершеннолетних детей
  • Бабушка законный представитель
  • Показать все

  Формы документов

  Статьи, комментарии, ответы на вопросы

  Ситуация: Какие сделки могут совершать несовершеннолетние?
  («Электронный журнал «Азбука права», 2024) Возможность заключения, например, договора купли-продажи с несовершеннолетним зависит, в частности, от возраста ребенка и предмета договора. Так, в большинстве случаев с малолетними в возрасте от 6 до 14 лет заключить договор купли-продажи нельзя (за исключением, например, мелких бытовых сделок). Для заключения договора с несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет в ряде случаев потребуется письменное согласие их родителей (законных представителей), а также предварительное разрешение органа опеки и попечительства (п. п. 1, 2 ст. 26, п. п. 1, 2 ст.

  28, п. 2 ст. 37 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ; ч. 1 ст.

  21 Закона N 48-ФЗ).

  Статья: Проверка полномочий законного представителя несовершеннолетнего: проблемы правоприменения
  (Пряженникова К.В.)
  («Нотариус», 2020, N 2) В соответствии с Регламентом полномочия родителей возможно установить на основании документов органов записи актов гражданского состояния, к которым, в частности, относится свидетельство о рождении. Указанный документ является основным документом, подтверждающим полномочия законного представителя несовершеннолетнего в отношении последнего. Однако как быть, если родитель утратил данные полномочия в связи с лишением его родительских прав, но впоследствии обратился к нотариусу за совершением нотариального действия с участием несовершеннолетнего, предоставив свидетельство о рождении ребенка, как документ, подтверждающий его полномочия как законного представителя? Подобная ситуация возможна, поскольку при вынесении судом решения о лишении родителя родительских прав свидетельство о рождении ребенка не меняется. В нотариальной практике имели место случаи заключения предварительных договоров купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, в которых законным представителем ребенка выступал родитель, лишенный родительских прав, о чем нотариусу было неизвестно.

  Примером может служить заключение предварительного договора от имени несовершеннолетнего его матерью, не обладающей полномочиями законного представителя, как выяснилось впоследствии. На момент совершения сделки матерью был представлен подлинник свидетельства о рождении ребенка, вследствие чего у нотариуса отсутствовали сомнения о наличии соответствующих прав у матери. Однако в выдаче предварительного разрешения на совершение сделки, влекущей уменьшение имущества несовершеннолетнего, органом опеки и попечительства было отказано на основании того, что сторона в договоре указана неверно, так как законным представителем ребенка должен выступать отец, а не мать, в отношении которой было вынесено решение суда о лишении ее родительских прав.

  Правовые ресурсы

  • «Горячие» документы
  • Кодексы и наиболее востребованные законы
  • Обзоры законодательства
    • Федеральное законодательство
    • Региональное законодательство
    • Проекты правовых актов и законодательная деятельность
    • Другие обзоры
    • Календари
    • Формы документов
    • Полезные советы