В 2019 году приватизировали квартиру на меня и двух несовершеннолетних детей. В 2020 году ее продали по единому договору за 1 млн 136 тыс. руб. (кадастровая стоимость – 1 млн 650 тыс. руб.). Надо ли нам платить налог с продажи и с какой суммы?
Алексей Руслин
Консультаций: 73
В соответствии с п. 2 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ (далее — НК РФ) доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика не менее определенного установленного законом срока. Для жилого помещения, право собственности на которое возникло у налогоплательщика в результате приватизации, такой минимальный необходимый срок владения составляет три года с даты государственной регистрации права собственности (пп. 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
В вашей ситуации право собственности возникло в 2019 году, продажа состоялась через год. В собственности жилое помещение находилось меньше установленного законом минимального срока; стало быть, доходы от его продажи подлежат обложению налогом на доходы физических лиц (далее — НДФЛ).
Для ответа на вопрос, с какой суммы надо заплатить налог, следует прежде всего обратить внимание на положение абз. 1 п. 2 ст. 214.10 НК РФ, согласно которому если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимости составляют меньше 70% кадастровой стоимости этого объекта на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на данный объект, то в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта принимаются равными 70% кадастровой стоимости этого объекта. В вашей ситуации 70% от кадастровой стоимости жилого помещения — это 1 млн 155 тыс. руб. (1 млн 650 тыс. руб. х 0,7).
Квартира была продана за меньшую сумму (1 млн 136 тыс. руб.); соответственно, исходя из указанной выше нормы законодательства, ваш доход от продажи будет принят равным 1 млн 155 тыс. руб. (т.е. 70% кадастровой стоимости объекта).
Идем дальше. В соответствии с пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ при определении размера облагаемого налогом дохода налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в связи с продажей имущества.
В случае продажи жилой недвижимости (включая приватизированные жилые помещения) размер вычета составляет 1 млн руб. Это означает (согласно п. 6 ст. 210 НК РФ), что налогом будет облагаться только та часть полученного дохода, которая превышает размер вычета.
В вашей ситуации НДФЛ будет взиматься с суммы 155 тыс. руб. (1 млн 155 тыс. руб. вашего дохода исходя из 70% кадастровой стоимости — 1 млн руб. имущественного налогового вычета).
Исходя из налоговой ставки 13%, общая сумма НДФЛ, подлежащая уплате всеми налогоплательщиками (включая несовершеннолетних), составляет (155 тыс. руб. х 13%) 20 150 руб.
Согласно пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.
Если доли всех сособственников равны (каждому принадлежало по 1/3 доле в праве собственности), то надо исходить из того, что каждый из сособственников получил доход в сумме (1 млн 155 тыс. руб. / 3) 385 тыс. руб. и имеет право на имущественный налоговый вычет в размере (1 млн руб. / 3) 333 тыс. руб. Размер облагаемого дохода каждого из сособственников составит 51 667 руб., соответственно, размер НДФЛ, подлежащего уплате каждым из сособственников, — 6717 руб. (приблизительно).
Двое из троих сособственников — несовершеннолетние, так что в конечном счете обязанности по уплате НДФЛ возлагаются на их законных представителей. Однако с юридической точки зрения речь идет именно о самостоятельных налоговых обязательствах несовершеннолетних. Поэтому, во-первых, от имени детей должна подаваться налоговая декларация по НДФЛ, а во-вторых, от имени детей должна производиться уплата налога (в качестве плательщика должен указываться сам несовершеннолетний, а не его законный представитель).
Вы также можете прочитать подробную статью, размещенную на нашем сайте, где рассказывается обо всех нюансах уплаты налога с продажи квартиры.
Не всегда семьи с детьми освобождаются от НДФЛ после продажи жилья
Мужчина продал наследственную квартиру и купил новую. Ему начислили налог, несмотря на наличие двоих детей. Нет ли тут ошибки?
В редакцию «АГ» с вопросом обратился мужчина: «Почему мне начислили НДФЛ после продажи квартиры, если в нашей семье два ребенка?» Квартиру мужчина получил в наследство. В 2021 г. он продал ее и сразу купил дочери новую. При этом у него была другая квартира – большая по площади, чем приобретенная для дочери.
Купленная квартира была меньше по площади и кадастровой стоимости, чем проданное наследство.
Когда семьи с детьми не платят НДФЛ после продажи жилья?
Если человек продал недвижимое имущество, он должен перечислить в бюджет государства часть полученного дохода в виде налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако в конце 2021 г. семьи с двумя и более детьми освободили от НДФЛ при продаже жилья в целях улучшения своих жилищных условий (п. 2.1 ст.
217.1 НК РФ).
Но налог не придется платить только при соблюдении следующих требований:
- наличие не менее двух детей в возрасте до 18 лет (или до 24 лет в случае их обучения по очной форме в образовательных организациях);
- приобретение нового жилья и полная оплата его стоимости в году продажи старого жилья либо не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи старого жилья;
- превышение общей площади приобретенного жилого помещения или его кадастровой стоимости над общей площадью в проданном жилом помещении или его кадастровой стоимостью;
- нахождение кадастровой стоимости проданного жилого помещения в пределах 50 млн руб.;
- отсутствие у налогоплательщика, его супруга (супруги), его детей на дату государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение в совокупности более 50% в праве собственности на иное жилое помещение с общей площадью, превышающей общую площадь в приобретенном помещении (если это условие понять сложно, ознакомьтесь с материалом «Позитивные налоговые изменения 2022 года» – там мы рассмотрели его повнимательнее и привели примеры).
Все перечисленные условия должны соблюдаться одновременно. Если хотя бы одно из них не будет выполнено, с дохода от продажи жилья придется уплатить НДФЛ.
(В каком случае с дохода от продажи жилья не нужно платить налог, даже если указанные выше условия не выполнены – читайте в материале «Семьям с двумя детьми не придется платить НДФЛ после продажи жилья».)
Когда семье с детьми начислят НДФЛ после продажи жилья?
Теперь проверим, прошел ли тест на соблюдение вышеперечисленных условий мужчина, обратившийся в редакцию «АГ».
(При просмотре приведенной ниже таблицы с помощью мобильного устройства прокрутите ее справа налево.)
Условия для применения п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ
Наличие не менее двух детей в возрасте до 18 лет (или до 24 лет в случае их обучения по очной форме в образовательных организациях)
Младшей дочери налогоплательщика 16 лет, старшей – 23 года, но она обучается очно в вузе
Приобретение нового жилья и полная оплата его стоимости в году продажи старого жилья либо не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи старого жилья
Новое жилье для дочери налогоплательщик приобрел в 2021-м – в году продажи наследственной квартиры
Превышение общей площади приобретенного жилого помещения или его кадастровой стоимости над общей площадью в проданном жилом помещении или его кадастровой стоимостью
Дочери налогоплательщик купил квартиру меньшей площади и кадастровой стоимости, чем проданное наследство (1,8 млн руб. против 2,1 млн руб.). Значит, условие для применения льготы не соблюдено.
На момент продажи наследства налогоплательщик владел иной квартирой. Она больше по площади, чем купленная для дочери. Но стоимость ее меньше по договору купли-продажи. Однако этот факт значения не имеет.
В п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ речь едет о размерах и стоимости именно приобретенного и проданного в одном и том же году жилья
Нахождение кадастровой стоимости проданного жилого помещения в пределах 50 млн руб.
Кадастровая стоимость проданной квартиры составила 2,1 млн руб.
Отсутствие у налогоплательщика, его супруга (супруги), его детей на дату государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение в совокупности более 50% в праве собственности на иное жилое помещение с общей площадью, превышающей общую площадь в приобретенном помещении
На момент продажи наследственной квартиры у налогоплательщика в собственности находилась другая квартира, в которой он проживал с семьей (т.е. наличие 100% в праве собственности на иное жилое помещение). Причем эта квартира больше по площади, чем купленная для дочери.
Иными словами, на дату продажи наследственной квартиры налогоплательщик владел жильем большим, чем новое, приобретенное для дочери. Следовательно, еще одно условие для применения льготы не соблюдено. Жилищные условия семейства не улучшились. Было лишь продано одно жилое помещение и куплено другое
В описанной ситуации не были соблюдены все необходимые условия. Поэтому налогоплательщик обязан уплатить НДФЛ с дохода от продажи недвижимости.
Как продать квартиру с долей ребенка и купить новую?
Продажа недвижимого имущества, доля в праве собственности на которое принадлежит несовершеннолетнему, осуществляется с согласия органов опеки (ч. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ).
Если ребенку нет 14 лет, от его имени сделку совершает один из родителей. То есть именно мать или отец ставят подпись в договоре за малолетнего. Но до этого они должны обратиться в орган опеки за разрешением на продажу доли ребенка.
При этом любая сделка должна совершаться так, чтобы не пострадали имущественные права несовершеннолетнего. Поэтому орган опеки не позволит продать квартиру ребенка, если родители хотят на вырученные деньги, например, погасить кредит.
Как получить согласие органа опеки на продажу квартиры?
Обратитесь в орган опеки по месту своего жительства. В каждом регионе установлены свои требования к документам, необходимым для получения разрешения на сделку. Но в любом случае нужно будет предоставить:
- сведения о сделке (что продается и на каких условиях);
- данные о том, как вы планируете распорядиться детской долей (перечислить вырученные от продажи доли деньги на специальный счет и т.п.);
- сведения о том, что будет куплено взамен и на каких условиях.
Что делать, если орган опеки не дает согласие на продажу недвижимости?
Отказ в выдаче разрешения на сделку можно оспорить в суде. В этом случае необходимо доказать, что орган опеки нарушает права ребенка, а предстоящая сделка, напротив, в его интересах. Например, в исковом заявлении можно указать, что вы желаете приобрести квартиру большей площади или расположенную в лучшем районе, с более удобной инфраструктурой, а орган опеки вам препятствует.
Но нужно понимать, что если родители решили продать обустроенную трехкомнатную квартиру и купить вместо нее малопригодный для жизни деревенский домик, то шанс оспорить отказ органа опеки будет небольшим.
Какие возможны риски при продаже квартиры с долей ребенка?
Основная проблема при продаже такой квартиры связана с необходимостью получать согласие органа опеки. Покупатели часто настаивают на включении в договор условия о задатке. И если орган опеки не даст согласие на сделку, продавец будет обязан выплатить несостоявшемуся покупателю двойной задаток.
Потребуется ли нотариальное удостоверение сделки?
Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Исключение в числе прочих составляют случаи отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (ч. 1 ст.
42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ).
Как быть, если вы решили продать квартиру, но новую пока не покупаете?
В такой ситуации органы опеки обычно выдают разрешение на сделку только с условием, что денежные средства, полученные за долю ребенка, будут перечислены на специальный счет, открытый на имя несовершеннолетнего.
Что будет, если не перечислить на спецсчет деньги, вырученные от продажи доли ребенка?
При продаже квартиры нужно внимательно отнестись к условиям, которые выдвинул орган опеки для дачи своего согласия. Их несоблюдение может повлечь судебные тяжбы и аннулирование сделки.
Читайте также
Жилищные права ребенка
Родителям – о том, как поставить ребенка на регистрационный учет и снять с него; как определить размер долей в праве собственности на квартиру, купленную с привлечением средств маткапитала, и как ее продать; о передаче ребенку недвижимости в счет исполнения алиментных обязательств и привлечении второго родителя к участию в дополнительных расходах на ребенка
08 декабря 2020 Советы
В редакцию «АГ» был направлен такой вопрос: «Орган опеки дал согласие на продажу квартиры при условии, что денежные средства, полученные за долю ребенка, будут перечислены на указанный счет. Чем грозит отказ от перечисления средств? Деньги в целости и сохранности, а не отдаю их под контроль органа опеки, потому что невыгодно хранить их на спецсчете, так как инфляция съедает часть этих средств».
Несоблюдение договоренностей с органом опеки может стать причиной признания сделки недействительной. На это указано в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25. Позже высшая судебная инстанция подтвердила свою позицию.
В одном из своих определений Верховный Суд отметил, что условием выдачи разрешения на сделку со стороны органа опеки была покупка ребенку другой жилплощади. Но поскольку это сделано не было, согласие считается неполученным (Определение ВС РФ от 27 февраля 2018 г. № 48-КГ18-1).
В случае признания сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ч. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ).
Таким образом, суд, признав сделку недействительной, обяжет вас вернуть деньги покупателю. Кроме того, покупатель дополнительно будет вправе потребовать с вас проценты за пользование его денежными средствами (Определение ВС РФ от 17 августа 2017 г. № 305-ЭС17-3817).
За неисполнение решения суда грозит уголовная ответственность по ч. 1 ст. 315 УК РФ. В этом случае может применяться наказание в виде штрафа в размере до 50 тыс. руб. или заработной платы за период до шести месяцев, либо обязательных работ на срок до 240 часов, либо исправительных работ на срок до года, либо лишения свободы на срок до года.
Вместе с тем суды при рассмотрении таких споров стараются уходить от формального подхода и пытаются разобраться, были ли нарушены права ребенка (Определение ВС РФ от 15 декабря 2015 г. № 25-КГ15-12). Если вам удастся доказать, что деньги детей в целости и сохранности, что они не были потрачены на ваши личные нужды, в иске органа опеки будет отказано. Однако безопаснее будет перечислить средства на специальный счет, а потом, получив согласие органа опеки, перевести их на вклад, открытый на имя ребенка.
Можно ли вместо покупки недвижимости потратить деньги на обучение ребенка?
Гражданский кодекс РФ и Закон «Об опеке и попечительстве» запрещают уменьшать имущество несовершеннолетнего. Поэтому орган опеки не одобрит продажу квартиры на подобных условиях. Такие действия будут считаться незаконными.
Кроме того, организация развития и обучения детей – обязанность родителей (ст. 63 Семейного кодекса РФ). Поэтому попытка направить вырученные от продажи квартиры деньги на оплату учебы ребенка будет воспринята как уклонение родителями от исполнения своих обязанностей.
Как перечислить деньги, которые находятся на спецсчете?
Поскольку речь идет о счете, открытом на имя ребенка, распоряжаться хранящимися на нем денежными средствами можно только с согласия органа опеки. Как и при продаже жилья, нужно будет доказать, что траты пойдут на ребенка.
Сколько времени дается на покупку квартиры?
Действующее законодательство не устанавливает конкретный срок для покупки нового жилья детям. Тем не менее органы опеки перед выдачей разрешения выясняют этот вопрос. Часто сделка одобряется, только если одновременно с продажей жилья будет приобретена новая недвижимость.
Обязательно ли выделять долю ребенка в праве собственности на новую квартиру?
Все будет зависеть от того, что написано в разрешении на сделку. Если таково требование органа опеки, то ребенку придется выделить долю. В противном случае орган опеки сделает это через суд.
Если же в разрешении указана обязанность родителя перечислить средства, полученные от продажи детской доли, на специальный счет, то выделять долю не нужно, поскольку ребенок получил причитающееся ему деньгами.
А если супруги решат развестись и дети останутся у одного из них, а квартира с их долями – у другого?
Если квартира была куплена в браке, супруги имеют на нее равные права – за вычетом тех долей, что принадлежат детям. Это значит, что оба супруга вправе в ней проживать. В случае развода такую квартиру можно разделить. При этом продать свою долю посторонним будет сложно.
Верховный Суд РФ еще в 2013 г. указал, что отчуждение родителем своей доли незаконно, если оно ущемляет права детей.
Если же квартира была приобретена вне брака или по безвозмездным сделкам, то второй супруг никаких прав на нее не имеет.
Маткапитал, налоги и наследство: 6 мифов о правах детей на недвижимость
В начале июня в России прошла акция по оказанию правовой помощи для защиты имущественных прав детей, организованная Федеральной кадастровой палатой Росреестра. Во время горячей линии россияне задали около 300 различных вопросов. Вместе с экспертами развеиваем самые распространенные мифы, связанные с правами детей на жилье.
Миф 1. Ребенок может сам распоряжаться недвижимостью
Законные представители несовершеннолетнего ребенка — его родители или усыновители. Если несовершеннолетние остались без родительского попечения (включая лишение родительских прав), законным представителем для малолетних становится опекун, а для детей от 14 до 18 лет — попечитель. Именно они представляют интересы несовершеннолетних, в том числе в вопросах распоряжения недвижимостью.
Самостоятельно распоряжаться недвижимым имуществом несовершеннолетние дети не могут. Те, кто не достиг 14 лет, в сделках не участвуют совсем — от их имени выступают родители, усыновители или опекуны. Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жильем, но только с письменного разрешения родителей (либо усыновителей или опекунов).
Вместе с тем несовершеннолетний может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если будет признан органами опеки или судом полностью эмансипированным (например, если он работает, вступил в брак и т. п.).
Миф 2. Нельзя продать квартиру, собственником которой является ребенок
Если ребенок имеет право собственности на квартиру или долю в ней, то родители не могут распоряжаться его имуществом по собственному усмотрению. Тем не менее продать квартиру, оформленную на ребенка, можно — но только с согласия органов опеки и попечительства.
«Опека не просто дает разрешение на совершение сделки, а следит за тем, чтобы права детей соблюдались. К примеру, органы опеки одобрят продажу квартиры, если покупка новой улучшит жизнь ребенка либо его доля в приобретаемой недвижимости увеличится. Таким образом, все сделки с недвижимым имуществом ребенка должны осуществляться в его интересах», — отметили в Кадастровой палате Росреестра.
Если законные представители решат приобрести новое жилье для ребенка, то обязаны доказать, что он будет обеспечен альтернативным жильем такой же или большей площади, а его жилищные условия не ухудшатся. Существует ряд дополнительных ограничений при совершении подобных сделок. Например, запрещены сделки по отчуждению или мене недвижимости между несовершеннолетним и его опекунами, попечителями или близкими родственниками.
Миф 3. Квартирой, купленной с использованием маткапитала, родители могут распоряжаться по своему усмотрению
Один из самых популярных способов использования средств материнского капитала — покупка квартиры или строительство дома, в том числе в ипотеку. Но ключевым условием таких сделок является наделение детей долями, дети в данном случае становятся собственниками наравне с родителями.
Если квартира была куплена с использованием материнского капитала, при ее продаже или обмене потребуется согласие органов опеки, отмечает юрист Юрий Капштык. В новом доме или квартире детям также нужно будет выделить доли. При этом у детей жилищные условия должны как минимум сохраниться, но в приоритете — улучшиться.
Так что продать жилье, купленное с помощью маткапитала, можно, только получив согласие органов опеки и попечительства.
Александр Иноядов, адвокат адвокатской палаты города Москвы:
— Вопрос распоряжения недвижимостью с детскими долями сейчас актуальнее всего для объектов, приобретенных с привлечением средств маткапитала. Не всегда выделение доли ребенка оформляется своевременно, это влечет отсроченные риски и для продавца, и для покупателя такой квартиры. Из-за отсутствия обязательного согласия органа опеки и попечительства покупателю могут отказать в госрегистрации перехода права собственности. По этой же причине нотариус может отказать в удостоверении сделки.
Так что подготовка к сделкам с маткапиталом требует своевременных действий и всегда связана со значительными издержками.
Миф 4. Несовершеннолетние могут сами вступать в наследство
От имени несовершеннолетних граждан, которые еще не достигли 14 лет, наследство принимают их родители, усыновители или опекуны. Лица в возрасте от 14 до 18 лет принимают наследство с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.
«Чтобы принять наследство несовершеннолетнему, предварительного разрешения органов опеки и попечительства на это не требуется. Для принятия наследства в течение шести месяцев со дня открытия наследства необходимо обратиться к нотариусу с заявлением о его принятии по последнему месту жительства наследодателя», — пояснила ведущий юрисконсульт Кадастровой палаты по Республике Хакасия Ирина Синюкина-Балацкая.
Миф 5. Несовершеннолетнему нельзя подарить недвижимость
Дарить недвижимость несовершеннолетним можно, но здесь есть свои нюансы. Особенность договора дарения квартиры такова: если ребенку нет 14 лет, то договор подписывается его законными представителями; если ребенку от 14 до 18 лет, то договор подписывается самим ребенком с согласия законных представителей (п. 1 ст.
26, п. 1 ст. 28 ГК РФ).
При дарении квартиры единственным родителем своему малолетнему ребенку родитель выступает одновременно на двух сторонах договора. Передача третьему лицу полномочий на принятие в дар имущества от имени ребенка в данной ситуации не требуется. Чтобы оформить такую сделку, нужно подписать договор дарения и зарегистрировать его.
После чего дети станут собственниками недвижимости.
Миф 6. Дети не должны платить налоги за недвижимость
Сами дети не должны платить налоги, но эту обязанность за них должны выполнять их законные представители — родители или опекуны. Налог на квартиру — это налог на имущество физических лиц. Порядок его обложения установлен гл. 32 Налогового кодекса России. «Положения о том, что дети — владельцы облагаемого имущества освобождаются от его уплаты, глава не содержит.
В связи с этим дети по налогу на квартиру несут ту же налоговую обязанность, что и взрослые», — отметил член Ассоциации юристов России Николай Пивоваров.
Родители и опекуны — это представители детей в силу закона, в том числе и перед налоговыми органами. Поэтому, хотя дети и наделены обязанностью платить налог на квартиру, к ответственности за его неуплату с большой долей вероятности будут привлечены именно их родители или опекуны, пояснил Николай Пивоваров.
«Родители или опекуны (попечители) несут полную ответственность за своих детей, и, если квартира оформлена на их ребенка, они обязаны оплачивать расходы по ее содержанию. И это надо помнить», — добавил юрист Юрий Капштык.
Бесплатные консультации
Также можно оставить обращение специалистам на сайте Росреестра в разделе «Обратная связь».
Должны ли несовершеннолетние дети платить налог с продажи квартиры
Юрист рассказал, когда детей освободят от налога при продаже жилья — Недвижимость РИА Новости, 13.12.2021
Юрист рассказал, когда детей освободят от налога при продаже жилья
Родители или законные представители несовершеннолетних детей обязаны платить за них налог на доход физических лиц при продаже жилья или доли в нем, однако есть. Недвижимость РИА Новости, 13.12.2021
2021-12-13T03:00
2021-12-13T03:00
2021-12-13T10:20
законодательство
/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content
/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content
МОСКВА, 13 дек – РИА Недвижимость. Родители или законные представители несовершеннолетних детей обязаны платить за них налог на доход физических лиц при продаже жилья или доли в нем, однако есть ряд случаев, когда можно избежать уплаты НДФЛ, рассказал РИА Недвижимость руководитель юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев.»До 14 лет сделки с недвижимостью от имени детей совершают их родители (опекуны). С 14 до 18 дети заключат сделки с согласия родителей.
При этом продажа детских долей всегда осуществляется с согласия органов опеки и попечительства. Для получения такого согласия требуется предоставить детям не меньшие доли в другой квартире, площадью не меньше прежней», – напомнил он.Собеседник РИА Недвижимость отметил, что хотя прямой нормы, обязывающей законных представителей – родителей и опекунов – уплачивать налог за детей в Налоговом кодексе РФ нет, это все-таки предполагается.»Вполне возможно, что рано или поздно такая норма появится по аналогии, например с частью 2 статьи 32.2 КоАП РФ, согласно которой при отсутствии самостоятельного заработка у несовершеннолетнего административный штраф взыскивается с его родителей или иных законных представителей. А пока больше вопросов вызывает отсутствие другой нормы. Почему, если родители платят налоги за своих детей, они не могут уменьшить такие налоги на свои расходы? Ответ на этот вопрос должен породить новый сложный институт в праве, и определенные шаги в этом направлении уже делаются», – сказал он.При этом, пояснил юрист, существуют общие основания, по которым можно не платить НДФЛ после продажи детских долей.
Во-первых, это срок владения в пять лет и более, а в случае, если объект унаследован, подарен близким родственником, приватизирован или получен по договору пожизненного содержания с иждивением, то необходимый срок владения составляет три года.Во-вторых, на несовершеннолетнего распространяется стандартный ежегодный налоговый вычет. «Особенность в том, что он применяется с продажи квартиры, а не с каждой доли. Есть законная уловка, применять его для каждой доли, если продавать доли отдельными договорами. Но если ваш покупатель покупает у вас на полученный ипотечный кредит, то банк может не дать вам воспользоваться этой уловкой», – уточнил Кучембаев.В-третьих, посоветовал он, законные представители могут уменьшить сумму налога, если доли детей не только продавались, но и покупались, воспользовавшись принципом «доходы минус расходы».Кроме того, как напомнил юрист, в конце ноября статью 217.1 Налогового кодекса дополнили еще одним пунктом, который позволяет с 2021 года освободить семью от налога с продажи квартиры или дома, включая детские доли, независимо от срока владения.
Для этого, обратил внимание он, одновременно должны соблюдаться следующие условия: в семье есть не менее двух детей, не достигших возраста 18 лет (24 лет, если дети — студенты очники); в календарном году, в котором продали жилую площадь, либо не позднее 30 апреля следующего календарного года семья купила другую жилую площадь; речь идет об улучшении жилищных условий, то есть площадь новой недвижимости или кадастровая стоимость превышают общую площадь или кадастровую стоимость проданной; у семьи нет еще жилья площадью больше того, которое куплено взамен проданного.»Таким образом налогом будут теперь облагаться только детские доли в семье с одним ребенком при улучшении жилищных условий. И все случаи простой продажи, когда новая квартира не покупается. Для этих случаев по-прежнему важны срок владения, разница в цене покупки и продажи, а также возможность применения вычета в 1 миллион рублей к отдельным долям», – резюмировал Кучембаев.
Выделили доли детям и продали квартиру. Налоговая требует 13%. За что?
В 2014 году с супругой купили квартиру за 8,2 млн рублей, оформили на нее. Я свой вычет использовал раньше. Пока платили ипотеку, родился второй ребенок — получили маткапитал и погасили им часть кредита.
Оформили обязательство о выделении долей всем членам семьи.
В 2018 году разделили квартиру у нотариуса на всех: нам с женой по 45/100 и детям по 5/100. Потом продали эту квартиру и купили новую, побольше.
И вот получаем от налоговой письма: вы все, мол, должны подать декларацию, так как владели квартирой меньше трех лет. То есть мы продали нашу квартиру, которую купили четыре года назад, и просто разделили между членами одной семьи, чтобы выполнить требования господдержки. И теперь должны заплатить налог, потому что право собственности на доли возникло в 2018 году.
Причем налог должны платить и мы с женой, и наши маленькие дети.
Что это за дичь вообще? Сначала государство дает 450 тысяч рублей, а потом хочет забрать миллион рублей в виде налогов?
Объясните, права ли налоговая? Кто и что должен платить в такой ситуации, когда квартиру делят между членами семьи, а потом продают. Нужно ли подавать декларацию и отдавать 13% с каждой доли?
Такой проблемы больше нет
Этот ответ появился 17 апреля 2019 года. Мы рассказали читателю, как семьи попадали на налоги при продаже детских долей, и вскоре все изменилось. 29 сентября 2019 года родителям разрешили уменьшать НДФЛ при продаже жилья с детскими долями.
Как работают новые поправки, мы рассказали в новом разборе.
С момента выхода нашей статьи до революционного изменения в налоговом кодексе прошло меньше полугода, и этот текст — на память о таком приятном совпадении.
Александр, спасибо за прекрасный вопрос. В такой ситуации могут оказаться тысячи семей, которые выполняли требования программы маткапитала. И это может привести к потере сотен тысяч рублей, потому что формально у налоговой и правда есть основания ждать декларации и денег в бюджет.
Причем сумма налога из-за продажи долей может оказаться гораздо больше материнского капитала.
