Когда дольщик не в силах платить ипотеку, нашел более выгодные условия по кредиту, или отпала потребность в новом жилье, можно расторгнуть ДДУ с ипотекой и вернуть деньги. Как правильно действовать, – приведем краткий пошаговый алгоритм.
Расторжение ДДУ с ипотекой: пошаговый алгоритм
Если передумали покупать квартиру, больше не хотите платить ипотеку, можно расторгнуть договор ДДУ и вернуть деньги. Как это сделать правильно?
Поможем выгодно расторгнуть договор с ипотекой. Вы можете позвонить, связаться с нами в мессенджерах или заказать бесплатный обратный звонок.
Краткий алгоритм, как расторгнуть договор ДДУ с ипотекой
Шаг 1. Уведомляем застройщика о расторжении ДДУ
Расторгнуть договор ДДУ с ипотекой можно в двух случаях:
- если есть нарушения со стороны застройщика;
- если вы договорились с застройщиком о расторжении договора (подписали соглашение).
Уведомление об отказе от ДДУ направляют, если дом не сдан вовремя, а задержка более 2 месяцев. Это бесспорное основание отказа от договора, которое застройщик не сможет оспорить в суде.
Во всех других случаях, когда есть дефекты в квартире или доме, определяющее значение имеет критерий «существенности» нарушений. Суд решает, вправе ли был дольщик отказываться от ДДУ в одностороннем порядке.
Итак, если застройщик нарушил срок сдачи дома, направляем уведомление об отказе от ДДУ – лучше всего письменно, по почте заказным письмом с описью и уведомлением о вручении. Сразу напишите в уведомлении, что в такой-то срок вы ожидаете перевода на ваш банковский счет суммы неустойки за просрочку передачи квартиры (проценты за пользование ценой квартиры).
Как выглядит уведомление:
Будьте внимательны с адресом, куда направляете уведомление. Если в договоре один адрес, а в ЕГРЮЛ другой. Может быть еще и фактический адрес, по которому находится руководство (директор, ген.директор).
Отправьте письма на все известные вам адреса.
Сохраните документы об отправке (на почте поставят отметку о принятии и дадут вам опись вложения). Это доказательство для суда о соблюдении досудебного порядка, которое поможет взыскать с застройщика дополнительно 50% от суммы, назначенной судом к взысканию.
Если оснований для одностороннего расторжения нет, или они спорные, предложите в письме застройщику подписать соглашение о расторжении ДДУ. Обязательно объясните, почему возникла необходимость расторгнуть ДДУ. В качестве основания рекомендуем указать ст. 451 ГК «существенное изменение жизненных обстоятельств.
Оно подойдет, если вы потеряли работу, заболели или обстоятельства не позволяют вам въехать в новую квартиру (невозможен переезд и т.д.).
Прикрепите доказательства: копии справок о доходах, состоянии здоровья (вашего или родственников), приказа об увольнении и прочее.
Обычно застройщик без проблем соглашается расторгнуть ДДУ, если вашу квартиру хочет купить другой человек. Можете найти покупателя сами.
Шаг 2. Уведомляем банк о расторжении кредитного договора
Как только вы направили уведомление застройщику об отказе от ДДУ по основанию задержки передачи квартиры на срок более 2 месяцев, договор считается расторгнутым. Далее идем в банк, в котором оформляли кредит, и сообщаем о расторжении ДДУ. Если не можете прийти лично, направьте уведомление письмом по почте.
Согласие банка получать не нужно, когда расторгаете ДДУ. Но иногда банк может сослаться на пункт в ипотечном договоре о том, что договор долевого участия расторгается только с согласия залогодержателя. Такое условие неправомерно (Апелляционное определение Мосгорсуда от 06.08.2012 по делу № 11-16466).
А вот уведомить банк о расторжении кредитного договора нужно обязательно. В письме нужно указать срок, когда предполагаете вернуть деньги банку, и привести расчет.
Если передаете квартиру другому покупателю по переуступке, нужно обратиться в банк за таким разрешением. За расторжение договора ипотеки банк может взимать комиссию.
Если банк не расторгает договор ипотеки и не снимает обременения, придется судиться.
Шаг 3. Заключаем договор цессии по ДДУ (уступаем право требования)
Переуступка прав (цессия)— это продажа квартиры в недостроенном доме другому покупателю. Если быть точнее, продается не квартира, ведь ее еще нет, а право требования будущей квартиры.
Когда у дольщика нет оснований для одностороннего расторжения, он ищет покупателя (или покупатель обращается к застройщику) и заключает с ним договор цессии.
Договор переуступки прав подлежит государственной регистрации. Сейчас все делается просто, через МФЦ.
Шаг 4. Подаем иск в суд, чтобы взыскать цену квартиры, проценты и штраф
Придется обращаться в суд, если после того, как вы направили уведомление об отказе от ДДУ, застройщик не перевел деньги. Обычно достаточно подождать 20 дней с момента направления уведомления.
Кроме основной суммы долга вы сможете взыскать неустойку за просрочку передачи квартиры или проценты за пользование чужими денежными средствами – ценой квартиры, а также дополнительно штраф в размере 50% от суммы, назначенной судом к взысканию.
Обратите внимание: судебная практика складывается таким образом, что суды снижают неустойку и проценты за пользование ценой не только на основании ст. 395 ГК РФ, но даже на основании статьи 333 ГК РФ, которая применима к неустойке, но не к процентам.
Мы поможем расторгнуть договор с ипотекой. Подскажем вам, в какой суд обращаться и что писать в иске, чтобы получить максимально возможные денежные компенсации.
Расторжение ДДУ по соглашению сторон? выгодно ли дольщику?
Дольщик может расторгнуть договор ДДУ по соглашению сторон, если договорится с застройщиком. Выгодно ли это дольщику, и о каких рисках нужно знать, чтобы не потерять деньги?
Расторжение ДДУ по соглашению сторон:
выгодно ли дольщику?
Если дольщик передумал въезжать в квартиру, хочет расторгнуть договор и вернуть деньги, но застройщик ничего не нарушает, можно договориться и подписать соглашение.
Выгодно ли это для дольщика? Ведь одно дело, когда есть основания для одностороннего расторжения: например, девелопер вовремя не передал ключи или построил дом с отклонениями от плана, – тогда можно рассчитывать на возврат полной цены договора и хорошую денежную компенсацию в виде неустойки.
А если законного повода нет, и вы просто передумали, расторгнуть договор нельзя (ст. 9 Закона 214-ФЗ). Можно только договориться с застройщиком.
Он не обязан соглашаться, но может пойти навстречу. Обычно на своих условиях, которые не выгодны дольщику. Например, по соглашению он заплатит меньше: не полную стоимость квартиры, а только 80-90% (здесь как договоритесь, лучше вести переговоры через опытного юриста).
Итак, что нужно знать, чтобы правильно расторгнуть договор ДДУ по соглашению сторон, а денежные потери были минимальными?
Выгоднее расторгать ДДУ через соглашение или через суд?
Если есть основания для расторжения ДДУ, но дольщик не хочет судиться, ему быстро нужно вернуть деньги (даже в меньшей сумме, чем он заплатил застройщику) или не уверен, что основание бесспорное, то можно договориться с застройщиком и составить соглашение. Насколько это выгодно? Что лучше/выгоднее: заключить соглашение или судиться?
Ниже таблица, в которой мы сравнили 2 способа расторжения ДДУ: по соглашению и через суд:
Однако гарантий, что застройщик заплатит, нет.
В 50% случаев приходится судиться (3–7 месяцев).
Суд 3–7 месяцев, решение вступает в силу еще 1 месяц.
Застройщик может и далее тянуть с оплатой, пока приставы не арестуют счета и не найдут имущество.
(В итоге можно получить двойную стоимость квартиры).
Какой вывод? По соглашению можно быстро вернуть свои деньги за квартиру. Но это не точно.
То есть, нет никаких гарантий, что застройщик не нарушит договоренность, не «забудет» перевести деньги вовремя или вообще.
Поэтому если есть законные основания отказаться от ДДУ или расторгнуть через суд, то лучше сразу судиться.
Какие это основания, мы подробно описали в статье: «Как выгодно расторгнуть договор ДДУ и быстро вернуть свои деньги?»
Как расторгнуть ДДУ по соглашению сторон?
Шаг 1. Договориться с застройщиком
Застройщику тоже хочет знать, почему вы решили расторгнуть договор. То есть, он может согласиться и без оснований с вашей стороны, но потом, если не переведет деньги по соглашению, вы не сможете выиграть суд. Ведь расторгнуть договор совсем без оснований в одностороннем порядке нельзя.
Какое основание подойдет? Чаще мы рекомендуем указывать такое основание, как «существенное изменение жизненных обстоятельств». Это статья 451 ГК РФ.
Сюда могут относиться изменения, связанные с вашим финансовым состоянием или семейные проблемы, в связи с которыми вы не можете проживать в новой квартире и т.д. (подробно расскажем на консультации).
Также стоит сообщить, что в случае отказа заключить соглашение вы обратитесь в суд. Если есть доказательства, что основание законное, то застройщик наверняка подпишет документ. Например, есть справки и документы о том, что вы потеряли работу, длительно находитесь на больничном, ваш близкий родственник оказался на вашем иждивении, требует постоянного ухода по месту его проживания и т. д.
Сообщите также, что обратитесь в суд, если застройщик откажется подписать соглашение при наличии законного основания по статье 451 ГК РФ.
Никто не хочет лишний раз судиться. Это долго, чревато дополнительными тратами и отражается на репутации девелопера.
Шаг 2. Составить и подписать соглашение
Что обязательно прописать в соглашении:
- Дату, номер договора ДДУ.
- Основание расторжения (ст. 451 ГК РФ).
- Пункт о возврате денег: указать конкретную сумму (сумма договора за минусом отступного, которое застройщик забирает себе) и конкретный срок, в течение которого вам переведут деньги.
Можно написать, что в случае нарушения срока перевода денег, будет начисляться неустойка за каждый день просрочки исполнения обязательства, а в судебном порядке вы будете вынуждены требовать дополнительно штраф 50% от общей суммы, назначенной к взысканию.
- Свои банковские реквизиты для перевода денег (наименование банка, счет, корр. счет, ИНН, КПП).
- Свои паспортные данные, телефон.
- Наименование, юридический адрес, телефон застройщика.
Вот пример, как выглядит соглашение:
Здесь можете скачать образец соглашения в формате Word. Но если вам нужно правильно подобрать основание расторжения, чтобы не подписывать соглашение на невыгодных для вас условиях, обратитесь в LigAlt. Мы поможем.
Шаг 3. Подготовить документы и зарегистрировать соглашение
После того как подписали соглашение:
- Собираем документы для регистрирующего органа. Что нужно от вас: соглашение сторон, ваш паспорт, квитанция об оплате госпошлины, другие документы по запросу рег. палаты (поможем собрать).
- Оплачиваем пошлину 350 рублей. Обычно платит застройщик, но может и дольщик. Вариантов, как провести платеж, очень много. Можно через терминал, Госуслуги или сайт ФНС.
- Обращаемся в Росреестр, чтобы зарегистрировали расторжение ДДУ. Можно все сделать через МФЦ.
Обычно Росреестр справляется за 7-10 дней. После регистрации соглашения договор считается расторгнутым. Готовый документ о расторжении ДДУ можно получить по почте, лично или через доверенное лицо (обычно так же, как отдавали документы).
О каких рисках нужно знать, и как их нивелировать?
Расторжение ДДУ через соглашение будет очень невыгодным для дольщика, если он не знает о рисках.
Вот риски и способы их предотвратить:
Риск 1: получить гораздо меньше денег, чем вы заплатили за квартиру (на 20% и более).
Обычно застройщик предлагает свой типовой бланк соглашения о расторжении ДДУ. В этом договоре может быть все что угодно. Нужно внимательно читать все условия.
Например, размер отступного может быть очень большим, до 15-25% и более от цены квартиры.
Как избежать:
Не стоит соглашаться на несправедливые условия. Пригласите профессионального юриста для переговоров с застройщиком и предложите свои условия. Тем более если есть законное основание расторгнуть ДДУ (мы поможем договориться с застройщиком, чтобы вы не теряли деньги).
Риск 2: попасть на штраф
Девелопер может предусмотреть штрафные санкции в соглашении (или в ДДУ) за инициативу дольщика расторгнуть договор долевого участия. Если есть такой пункт, суд признает его недействительным.
Как избежать:
Не платить штраф. Если застройщик без уплаты штрафа не согласен подписывать соглашение, можно заплатить, а потом оспорить в суде. Ваши деньги девелопер вернет.
Риск 3: риск затянутого ожидания денег
Застройщик может пойти на хитрость и прописать в соглашении «размытый» срок возврата денег. Например, часто: «в течение 10 дней после заключения ДДУ с новым дольщиком». Своих денег вы можете еще очень долго не увидеть.
Как избежать:
Указать в соглашении точный срок. Например, «3 дня с даты регистрации соглашения в Росреестре». А также, что в случае задержки поступления денежных средств будет начисляться неустойка по 214-ФЗ.
Вывод: расторжение по соглашению не всегда выгодно дольщику. Лучше отказаться от договора на законных основаниях или расторгнуть ДДУ сразу через суд.
Но если девелопер ничего не нарушает, то нужно договариваться и подписывать только «безопасное» соглашение с минимальным отступным.
Чтобы минимизировать свои потери, обратитесь в«LigAlt». У нас в штате есть опытные юристы-переговорщики с навыками психолога.
Регистрация расторжения ДДУ в Росреестре. Краткое руководство для дольщика
Расторжение договора ДДУ нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре. Куда конкретно обращаться дольщику, и какие документы подготовить, чтобы процедура регистрации прошла успешно?
Регистрация расторжения ДДУ в Росреестре:
краткое руководство для дольщика
Если девелопер затягивает строительство, сдал дом с недостатками или не устраняет дефекты, дольщик вправе отказаться исполнять договор или расторгнуть его через суд.
О том, когда дольщик может расторгнуть/отказаться от ДДУ, мы рассказали в статье: Как выгодно расторгнуть договор ДДУ и быстро вернуть свои деньги?
Расторжение ДДУ обязательно регистрировать в Росреестре (в народном обиходе «Регпалата»). Как это сделать правильно?
Регистрируем расторжения ДДУ: по шагам
Как только вы направили застройщику уведомление, что отказываетесь исполнять договор (если задержка передачи квартиры больше чем на 2 месяца), или после того, как расторгли ДДУ через суд, можно сразу пройти процедуру регистрации. Вот краткое пошаговое руководство:
Что нужно знать и сделать на каждом из этапов?
Шаг 1. Собираем пакет документов
Какие документы потребуются в случае одностороннего отказа от ДДУ:
Если же ДДУ расторгнут через суд, нужно предъявить копию судебного решения. Если по обоюдной договоренности с застройщиком, то соглашение о расторжении договора.
И конечно, возьмите с собой паспорт.
Если за вас все делает юрист, он должен предъявить доверенность, заверенную у нотариуса.
Шаг 2. Оплачиваем госпошлину
Дольщик оплачивает государственную пошлину 350 рублей, если договор расторгли по соглашению сторон. Заплатить можно через терминал или сайт Госуслуг. Электронный платеж обойдется дешевле на 30%.
Если ДДУ расторгнут через суд, или вы отказались от ДДУ в одностороннем порядке из-за нарушений со стороны застройщика, госпошлину платить не нужно.
Вообще по закону заявитель не обязан предъявлять в МФЦ или Росреестр чек об оплате госпошлины, так как информация в регистрирующий орган поступает по внутренним каналам.
Однако лучше принести квитанцию и подать вместе с документами. Это ускорит процесс регистрации. Данные об оплате по электронным каналам могут поступить с задержкой.
Шаг 3. Идем в МФЦ или Росреестр
Можно обратиться напрямую в Регпалату вашего населенного пункта. Найти адрес можно в интернете. Вбейте в поисковую строку: «Росреестр Москва такой-то район (или улица)», в первых строках выдачи будут нужные контакты и ссылка на сайт. Лучше предварительно позвонить и узнать, доступна ли такая услуга.
Если да, то можно идти с документами лично, отправить по почте или действовать через представителя (юриста по доверенности).
Это единый справочный телефон Росреестра. Все звонки по России бесплатны.
Через МФЦ будет немного дольше, но вам точно не придется стоять в очередях. Запишитесь заранее на прием и придите в нужное время. У вас заберут документы и дадут расписку о приеме, в которой будет весь список принятых бумаг и указана дата готовности документов.
Здесь есть очень важный нюанс:
Если дольщик расторгнул ДДУ через суд, с регистрацией не возникнет никаких проблем. А если отказался от договора в одностороннем порядке и предъявил только уведомление, которое направил застройщику, документы у вас примут, а сам процесс может застопориться. В частности, если на момент регистрации застройщик не перевел деньги (он может быть не согласен с основанием расторжения или просто игнорировать требование).
Росреестр будет оценивать документы и ситуацию в целом: есть ли законные основания для отказа от ДДУ, достигнута ли договоренность сторон. От вас нужны будут доказательства того, что девелопер нарушил условия договора. Если посчитают ситуацию спорной, регистрацию приостановят до выяснения всех обстоятельств или могут даже прекратить.
Тогда дольщику придется судиться.
Поэтому в случае вашего одностороннего отказа от ДДУ нужно подождать 20 дней. Если застройщик переведет деньги, можно регистрировать расторжение. Если не переведет, нужно идти в суд, чтобы отказ от договора не был спорным.
Единственное бесспорное основание для одностороннего отказа это если застройщик не передал вам ключи вовремя: задержка передачи объекта больше чем на 2 месяца (п.1.1ст.9214-ФЗ). Если у вас именно эта ситуация, регистрировать расторжение ДДУ в Росреестре можно сразу же после того как направили уведомление девелоперу о том, что отказываетесь исполнять договор.
Во всех других случаях, когда застройщик не идет навстречу, основание расторжения спорно (может трактоваться субъективно), требуется проведение строительной экспертизы, – нужно подавать иск в суд. И только потом регистрировать расторжение ДДУ.
Шаг 4. Забираем готовые документы
Когда приходить за готовыми документами, вам скажут в Росреестре или МФЦ. Обычно это 7-9 дней со дня первичного обращения. Если возникнут какие-то сложности, вам позвонят и сообщат о них.
Вы получите готовый документ со штампом Росреестра, регистрационными сведениями о ведомстве, подписью уполномоченного лица, который проводил проверку документов и номером, под которым соглашение (уведомление или судебное решение о расторжении ДДУ) занесено в базу данных.
Вы можете прямо сейчас обратиться к специалистам LigAlt, чтобы быстрее получить деньги от застройщика и успешно пройти процедуру регистрации в росреестре.
Расторжение договора долевого участия подсудность
демонстрирует, что в делах о разрыве ДДУ решение выносится в пользу дольщика почти всегда, за исключением ситуации, когда он сам нарушает договор.
Наши юристы имеют огромный опыт расторжения договоров ДУ по обоюдному соглашению, в одностороннем порядке и через суд. Они помогут вам добиться возврата денег.
