Запрет на продажу доли в квартире третьим лицам

Перечень позиций высших судов к ст.

174 ГК РФ «Последствия нарушения представителем или органом юридического лица условий осуществления полномочий либо интересов представляемого или интересов юридического лица» 1.1.4. Сделка по отчуждению доли в ООО третьему лицу, при совершении которой нарушен запрет, предусмотренный уставом общества, может быть оспорена как совершенная с нарушением условий осуществления полномочий (позиция ВАС РФ) >>>

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Путеводитель по корпоративным спорам. Вопросы судебной практики: Порядок заключения сделок по отчуждению доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью III. Закрепление в уставе общества с ограниченной ответственностью запрета на отчуждение доли третьим лицам без согласия остальных участников и общества

Статья: Оборот долей в обществе с ограниченной ответственностью: регулирование на момент принятия Закона об ООО, текущее состояние, актуальные проблемы
(Макин Р.В.)
(«Статут», 2020) Возможность установления запрета на отчуждение доли в отношении определенных третьих лиц либо введения права преимущественного приобретения в случае отчуждения доли таким третьим лицам.

Нормативные акты

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 90, Пленума ВАС РФ N 14 от 09.12.1999
«О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» б) если уставом общества запрещено отчуждение доли третьим лицам, а участники общества отказываются от приобретения ее у участника, намеренного произвести отчуждение доли;

Правовые ресурсы

• «Горячие» документы
• Кодексы и наиболее востребованные законы
• Обзоры законодательства
  • Федеральное законодательство
  • Региональное законодательство
  • Проекты правовых актов и законодательная деятельность
  • Другие обзоры
  • Календари
  • Формы документов
  • Полезные советы

  Запрет на продажу доли в квартире третьим лицам

  Мосгордума поддержала запрет продажи долей в квартире посторонним лицам — Недвижимость РИА Новости, 15.12.2021

  Мосгордума поддержала запрет продажи долей в квартире посторонним лицам

  Мосгордума поддержала законопроект по внесению изменений в ряд статей ГК РФ, связанных с оборотом долей в жилой недвижимости, и направит его в Госдуму, такое. Недвижимость РИА Новости, 15.12.2021

  2021-12-15T17:58
  2021-12-15T17:58
  2021-12-15T17:58
  московская городская дума
  алексей шапошников
  /html/head/meta[@name=’og:title’]/@content
  /html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

  МОСКВА, 15 дек — РИА Новости. Мосгордума поддержала законопроект по внесению изменений в ряд статей ГК РФ, связанных с оборотом долей в жилой недвижимости, и направит его в Госдуму, такое решение было принято на заседании столичного парламента в среду.»Наше предложение: запрет на продажу долей в квартирах, не подлежащих коммунальному заселению, посторонним лицам, разрешение конфликтной ситуации путем выплаты компенсаций — статья 252 ГК РФ, либо по соглашению всех совладельцев квартиры продажи всего объекта целиком и раздел денежных средств пропорционально долям — пункт 1 статьи 246. Задача нашего законопроекта: защитить семью и детей, закрепить единообразие в праве распоряжения долями участниками общей собственности, решать семейные проблемы исключительно в кругу совладельцев квартиры, разгрузить правоохранительные и судебные системы, сохранить отношения внутри семьи и связь поколений», — сказала редактор проекта, депутат Мосгордумы Наталия Метлина.Она отметила, что в последние годы долевое рейдерство стало главным способом захвата чужого жилья.

  К ней за два года обратились более 400 пострадавших от долевого рейдерства.»Выкуп долей стал формой социального терроризма, порождает протестные настроения, недоверие к власти, полиции, судебной системе, президенту Российской Федерации. Оборот сделок с долями только в Москве превышает 6 миллиардов рублей в год и составляет до 40% от общего оборота сделок. Значительная часть этих сделок — рейдерские», — добавила Метлина.»На голосование ставится вопрос о принятии постановления Московской городской думы о проекте федерального закона «О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации», — сказал председатель Мосгордумы Алексей Шапошников.За проголосовали 36 депутатов, воздержались два депутата.Как следует из проекта, далее проект федерального закона «О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации» внесут на рассмотрение Госдумы в порядке законодательной инициативы.

  Как и для чего устанавливается «запрет» на сделки с недвижимостью?

  

  Осторожность не бывает лишней, особенно когда речь идет о недвижимости и ее защите от несанкционированных посягательств со стороны мошенников. Сайт «РИА Недвижимость» решил рассказать о таком действенном механизме, как «запрет» на сделки без личного участия собственника.

  Что может помешать или не дать установить подобный запрет?

  Требования к документам, предоставляемым для целей государственной регистрации прав, в том числе для внесения в ЕГРН записи о невозможности государственной регистрации права без личного участия, установлены в ст. 21 Федерального закона № 218-ФЗ.

  К указанным требованиям, в частности, относятся следующие:

  — текст написан неразборчиво, наименования юридических лиц указаны сокращенно, без указания их мест нахождения, фамилии; имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства написаны не полностью,

  — с заявлением обратилось ненадлежащее лицо. При этом, надлежащими лицами являются: указанный в ЕГРН собственник жилого помещения, законный представитель собственника или представитель по нотариальной доверенности на подачу заявления о внесении в ЕГРН записи о невозможности государственной регистрации без личного участия,

  — имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в заявлении, и сведениями ЕГРН о таком объекте недвижимости.

  Основаниями для возврата документов являются:

  — заявление, поданное в электронной форме, не соответствует установленному формату;

  — заявление на бумажном носителе имеет описки, опечатки, приписки, зачеркнутые слова и иные исправления и повреждения, не позволяющие однозначно толковать его содержание;

  — отсутствие подписи заявителя на заявлении.

  В остальных случаях, при несоответствии представленных на государственную регистрацию документов регистрация приостанавливается с указанием срока для устранения указанных недостатков.

  Материал подготовлен при помощи: адвоката Анны Минушкиной, начальника юротдела МКА «Арбат» Марины Орловой, эксперты юридической компании Tenzor Consulting Group

  А что если собственник, который оформил запрет, умер, то этот запрет аннулируется автоматически или переходит на его наследников?

  Закон исчерпывающим образом устанавливает основания погашении записи о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя, и смерть правообладателя не является таким основанием.

  Закон не предусматривает основанием погашения записи смерть подавшего заявление лица. О прекращении записи должен заявлять вступивший в права наследования новый собственник.

  Статья 36 Закона № 218-ФЗ предусматривает только три случая прекращения записи о невозможности государственной регистрации без личного участия собственника объекта недвижимости:

  1) решение государственного регистратора прав (без заявления собственника, его законного представителя) одновременно с осуществляемой при его личном участии государственной регистрацией перехода, прекращения права собственности указанного собственника;

  2) заявление собственника (его законного представителя) об отзыве ранее представленного заявления о невозможности регистрации;

  3) вступивший в законную силу судебный акт.

  А если собственников несколько, то нужно ли им всем подавать заявление сразу на весь объект или каждый может поставить запрет только на свою долю?

  Распоряжаться гражданин может только тем имуществом, которое принадлежит ему на праве собственности. Таким образом, наложить запрет можно на продажу только своей доли.

  Нужно ли за оформление этого запрета платить?

  Нет, госпошлина за оформление заявления не предусмотрена.

  Однако, согласно ст. 333.33. Налогового кодекса РФ за внесение изменений в записи ЕГРН для физических лиц, в том числе по заявлению собственника (его законного представителя) об отзыве ранее представленного заявления о невозможности регистрации, для физических лиц установлена госпошлина размере 350 рублей.

  Каким образом и где собственнику можно оформить этот запрет?

  Правообладатель (законный представитель) должен подать в любое из учреждений (МФЦ, Росреестр, Кадастровая палата) заявление в письменном виде или в виде электронного документа установленной формы, заполненное в соответствии с требованиями, установленными Приказом Минэкономразвития от 08.12.2015 г. № 920.

  Сведения о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя вносятся в ЕГРН в течение 5 дней со дня подачи документов. При подаче документов в МФЦ срок регистрации увеличивается на два рабочих дня.

  Закон не содержит перечня документов, необходимого для внесения подобной записи в ЕРГН. Таким образом, единственным документом для оформления такого «запрета» является само заявление, поскольку иное (свидетельство о праве собственности и т.д.) могут быть получены МФЦ, Росреестром, Кадастровой палатой в других федеральных органах власти, органах власти субъекта, органах местного самоуправления путем направления соответствующего межведомственного запроса.

  При заполнении заявления необходимо обратить внимание на реквизит «Способ получения документов», который предусматривает, что регистрационные действия могут быть произведены с выдачей и без выдачи заявителю выписки из ЕГРН. В последнем случае выписка из ЕГРН может быть получена:

  — на бумажном носителе, то есть лично либо посредством почтового отправления, только в случае, если заявление было представлено в форме бумажных документов,

  — на указанный в заявлении адрес электронной почты.

  Зачем вообще нужен такой запрет на сделки с недвижимостью и как он работает?

  Для начала необходимо сказать, что более правильным с точки зрения закона будет говорить не о запрете на сделки, а о «невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя». Данный механизм не является новым, появился он еще в 2013 году.

  Указанная мера позволяет пресечь мошеннические действия по:

  — реализации (продаже, дарению, мене) недвижимого имущества. Например, в случаях, если вы утратили паспорт и/или документы на данное имущество, вашего отъезда на длительный срок;

  — регистрации в отношении объекта недвижимости аренды, залога и иных ограничений (обременений);

  — прекращению прав собственника на объект недвижимости.

  Для этого правообладателю или его законному представителю необходимо подать соответствующее заявление о запрете на сделки с недвижимым имуществом. Принимает его кадастровая палата или МФЦ. Затем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносится запись о запрете, и без вашего присутствия, даже при наличии нотариальной доверенности, никто не сможет провести сделку по вашему имуществу, прекратить право собственности, или наложить обременение за вас.

  Следует помнить, что наличие в ЕГРН записи о невозможности государственной регистрации без личного участия не препятствует государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения прав собственника жилого помещения; если на государственную регистрацию представлено:

  — вступившее в законную силу решение суда (например, при банкротстве ипотечного заемщика, если жилое помещение в залоге у банка),

  — требование судебного пристава согласно Федеральному закону «Об исполнительном производстве»,

  — и в иных случаях, установленных федеральными законами РФ (например; судами, органами следствия).

  Отменить «запрет» возможно в судебном порядке, по требованию судебного пристава-исполнителя и по заявлению собственника.

  На любую ли недвижимость можно оформить такой запрет?

  На любой объект недвижимости, стоящий на кадастровом учете, будь то квартира, комната, индивидуальный жилой дом или машино-место, может быть оформлена в установленном порядке невозможность государственной регистрации права без личного участия правообладателя.

  Мосгордума предлагает изменить правила распоряжения совладельцами неделимой общедолевой собственностью

  

  Одна из экспертов полагает, что поправки не изменят ситуацию в целом, поскольку они лишь усложняют процесс перехода права собственности доли, повышают ее экономическую и коррупционную составляющую. Другая посчитала, что не стоит расширять круг тех, кому все же может быть продана или подарена доля в неделимом имуществе, за счет членов семьи и близких родственников. По мнению третьего, авторы поправок предлагают решать проблему общей собственности на квартиру в пользу одних собственников за счет других.

  20 декабря Мосгордума внесла на рассмотрение депутатов Госдумы законопроект № 42326-8, которым предлагается изменить статьи ГК РФ о нормах и правилах распоряжения совладельцами неделимой общедолевой собственностью.

  Так, предлагается внести изменения в п. 4 ст. 133 ГК, касающийся регулирования отношений по поводу долей в праве собственности на неделимую вещь. Также вносятся дополнения в п. 2 ст. 209, которые указывают на то, что собственник доли в праве на делимое общее имущество осуществляет владение, пользование и распоряжение своей долей по правилам п. 1 и 2 ст.

  246, а собственник доли в праве на неделимое имущество – по правилам ст. 133 и 252 ГК. Согласно поправкам участник долевой собственности в имуществе, которое не может быть разделено без изменения его назначения либо не подлежит разделу в силу закона, реализует свои права на распоряжение долей с соблюдением правил, предусмотренных ст.

  252.

  Поправками предлагается установить запрет продажи постороннему лицу не выделенной в натуре доли в общей собственности на жилое помещение, являющееся неделимым объектом недвижимости. Данное пояснение авторы проекта планируют закрепить дополнением к абз. 1 п. 1 ст.

  250 ГК.

  Законопроект дополняет ст. 558 новым п. 4, согласно которому при невозможности выделения доли в праве общей собственности на жилое помещение в натуре выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности с соблюдением правил, предусмотренных ст. 252.

  Однако предлагается установить, что договор продажи не выделенной в натуре доли в праве общей собственности на жилое помещение постороннему лицу, не являющемуся членом семьи или близким родственником, будет являться ничтожным.

  Аналогичные дополнения планируется внести в п. 2 ст. 576 ГК, согласно которым не допускается дарение не выделенной в натуре доли в праве общедолевой собственности на жилое помещение постороннему лицу, не являющемуся членом семьи или близким родственником.

  Читайте также
  ВС разъяснил особенности принудительного выкупа доли в квартире при разделе общего имущества

  Верховный Суд пояснил, что вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, должен решаться на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств

  24 ноября 2021 Новости

  Как отмечают авторы законопроекта, целью уточнений и дополнений является предотвращение совершения сделок отчуждения собственниками общего долевого имущества, в результате которых не выделенная в натуре доля в праве на неделимый объект собственности переходит к посторонним лицам в нарушение прав и законных интересов совладельцев. Это приводит к невозможности использования собственности в соответствии с ее назначением, к необоснованному снижению ее стоимости на рынке, к криминализации рынка недвижимости, отмечается в пояснительной записке.

  Авторами поправок выявлена проблема незаконных захватов неделимого имущества, находящегося в общей долевой собственности: от автомобилей до квартир посемейного проживания, комнат в коммунальных квартирах. Посторонние лица незаконно приобретают не выделенные в натуре доли в праве на неделимое имущество различных видов с последующим силовым незаконным захватом всего имущества, с применением различных способов принуждения к кабальной сделке, имеющих признаки уголовных преступлений, заметили разработчики. По их мнению, проблема носит системный характер, связана с порочным правоприменением, отсутствием единой практики нотариата, судов, правоохранительных органов, Росреестра.

  «Правонарушения возникают при разделе наследства, совместной собственности супругов и общедолевой собственности членов семьи. Особенно острой является проблема распоряжения не выделенными в натуре долями в общедолевом имуществе в виде отдельной квартиры посемейного заселения, индивидуального дома, комнаты в коммунальной квартире», – указывается в пояснительной записке.

  Авторы законопроекта отмечают, что правоприменительная практика распоряжения не выделенными в натуре долями в праве на неделимое имущество приводит к нарушению прав совладельцев при незаконном отчуждении доли постороннему лицу. Они заметили, что в обоснование законности сделки недобросовестные сособственники ссылаются на нормы п. 2 ст. 246 и ст. 250 ГК РФ, игнорируя правила распоряжения не выделенными в натуре долями, закрепленные в ст.

  252 ГК РФ. «Рейдеры без решения суда об определении порядка пользования или вселения вероломно вламываются в квартиры граждан, создают невыносимые условия проживания, угрожают физической расправой, портят имущество, используют несовершеннолетних в подобных криминальных операциях, нарушают права несовершеннолетних, проживающих в данном жилом помещении», – подчеркивается в пояснительной записке.

  По мнению инициаторов законопроекта, данная ситуация провоцирует рост коррупции в госорганах, протестные настроения, социальную напряженность и недоверие к власти, увеличивает нагрузку на бюджеты городов в связи с регистрацией на купленных рейдерами долях бесчисленного количества получателей социальных выплат, пенсионеров, несовершеннолетних. Кроме того, они обратили внимание, что пандемия коронавируса показала, какую угрозу жизни и здоровью приоритетных собственников несет подселение к ним в семьи посторонних граждан.

  Читайте также
  Особенности принудительного выкупа доли в квартире

  Верховный Суд разъяснил правила применения ст. 252 ГК РФ касательно выкупа доли в квартире без согласия всех собственников

  18 августа 2017 Новости

  Адвокат АП Томской области Алена Ульянова отметила, что проблема захвата жилых помещений путем отчуждения доли постороннему лицу является достаточно распространенной в правоприменительной практике. «В связи с этим вполне понятно желание законодателя исключить или хотя бы снизить данные риски как для собственников имущества, так и для добросовестных приобретателей», – подчеркнула эксперт.

  Алена Ульянова считает, что несмотря на это, попытки урегулировать данную ситуацию в правовом ключе, представленные в рассматриваемом проекте, не изменят происходящую ситуацию в целом, поскольку они лишь усложняют процесс перехода права собственности доли, повышают ее экономическую и коррупционную составляющую. Она указала, что по-прежнему не исключена возможность приобретения выделенной доли в праве собственности недобросовестными третьими лицами и последующего противоправного воздействия на иных участников долевой собственности.

  Адвокат АП Воронежской области Олеся Алимкина обратила внимание, что общедолевая собственность, в том числе на жилые помещения, – это неисчерпаемый источник судебных споров. «Проблема перехода долей в праве собственности на квартиры к посторонним людям – крайне острая, в особенности в крупных городах, где маленькая доля в квартире интересна для приобретения прежде всего в целях регистрации по месту жительства. Но еще серьезнее эта проблема становится, конечно, когда в сособственниках оказываются физически более сильные люди, не отягощенные моральными принципами», – полагает эксперт.

  По мнению, Олеси Алимкиной, предложенный вариант регулирования данной проблемы путем запрета отчуждения доли посторонним, не участникам общей долевой собственности – наиболее оптимальный. Вместе с тем эксперт считает, что не стоит расширять круг тех, кому все же может быть продана или подарена доля в неделимом имуществе, за счет членов семьи и близких родственников.

  «Между тем авторы законопроекта не предложили никакого варианта урегулирования другой стороны проблемы: как быть тем, кто не хочет быть сособственником неделимого имущества с бывшим супругом или с другими наследниками? По закону у этого человека есть право требовать выплаты ему компенсации, но ведь получение решения о взыскании компенсации еще не означает ее получение в действительности. И если остающийся сособственник не работает, то он фактически получает долю выделившегося сособственника в дар и не тяготится необходимостью произвести выплату денежной компенсации за полученную долю», – прокомментировала Олеся Алимкина.

  В связи с этим эксперт пришла к выводу, что в предложенном законопроекте проблема осталась неразрешенной, а, соответственно, упомянутая в законопроекте «социальная напряженность» едва ли сильно снизится.

  Партнер юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников подчеркнул, что законопроект затрагивает крайне болезненную и сложную тему, актуальность которой очевидна. Эксперт убежден, что законопроекту предстоят серьезное изучение и обсуждение. Однако он отметил: на первый взгляд, кажется, что авторы предлагают решать проблему общей собственности на квартиры в пользу одних собственников за счет других.

  Николай Сапожников согласился с тем, что описанная в пояснительной записке практика носит незаконный, а порой и откровенно криминальный характер. «Однако, как видится в первом приближении, законопроект предлагает не экономические методы решения проблемы, учитывающие интересы всех сособственников (например, развитие практики принудительного выкупа долей), а нормативные запреты и ограничения. Есть подозрения, что такой подход только увеличит существующие проблемы», – поделился эксперт.