При покупке недвижимости покупатель вносит задаток, чтобы подтвердить серьезность намерений. Казалось бы, всё просто: внесли — и можно спокойно готовиться к сделке. На самом деле в процессе множество нюансов.
Не зная их, можно потерять деньги, нервы и время.
Рассказываем, как правильно вносить и принимать задаток, как его оформить и что делать, если задаток не отдают.
Задаток и аванс: в чем разница
Задаток — это обязательство
Задаток — это некоторая денежная сумма, которую передают в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Проще говоря, если вы внесли или приняли задаток — значит, должны заключить договор. Задаток защищает интересы как продавца, так и покупателя.
Важно:Чтобы зафиксировать цену, дату сделки и другие важные условия договора — нужно заключать именно договор задатка с собственниками недвижимости. Сумма задатка при этом засчитывается в оплату полной стоимости жилья.
Вернуть задаток можно только при определенных условиях.
- Сделку отменили по обоюдному желанию сторон или из-за независящих ни от кого обстоятельств — задаток возвращают
- Сделку отменили по вине покупателя — задаток не возвращают
- Сделку отменили по вине продавца — задаток возвращают в двойном размере
Аванс — это предоплата
В случае с недвижимостью — по договору купли-продажи. Если договора нет, то и аванса, по сути, быть не может. Это главное.
Чтобы зафиксировать цену, дату сделки и другие важные условия — нужно заключать предварительный договор купли-продажи.
Аванс за квартиру — это просто предоплата, которую учтут при заключении договора купли-продажи. Она останется у продавца, только если в договоре аванса прописан пункт о компенсации ущерба из-за того, что покупатель передумал.
Чтобы не запутаться, в статье мы также будем использовать слово «аванс», но в кавычках.
Часто в обиходе именно «авансом» называют внесение денег для символического подтверждения намерения. Такой «аванс» не дает никаких гарантий. А значит, вы не можете быть уверены, что сделка состоится и именно на тех условиях, о которых вы договорились.
Всё это может привести к вполне ощутимым финансовым потерям. Например, покупатель уже потратился на оформление сделки, а продавец в последний момент откажется и вернет «аванс». Возможные убытки покупателю при этом никто не компенсирует.
Игорь подписал с продавцом через риелторов соглашение об «авансе» и передал 100 000 рублей. За три дня до сделки продавец заявил, что хочет за квартиру на 300 000 рублей больше. Игорь мог бы просто забрать «аванс», но пожалел времени и денег, уже потраченных на оформление, оценку и так далее.
В итоге, квартиру купили по завышенной цене.
Что такое обеспечительный платеж
Обеспечительный платеж по сути похож на задаток, но в нем можно прописать практически любые условия возврата или удержания. Обеспечительный платежможет возвращаться или не возвращаться полностью или частично — в зависимости от того, о чем договорились, тогда как задаток или не возвращается или возвращается в двойном размере. Обеспечительный платеж гарантирует выполнение любых обязательств по договору, а задаток по большей части служит для обеспечения подписания основного договора купли-продажи.
Обеспечительный платеж используют не так часто, а между тем это очень удобный юридический инструмент для защиты интересов обеих сторон.
Что выбрать: «аванс», задаток или обеспечительный платеж
Если вы всерьез готовы к сделке и ваша цель — установить ответственность, выбирайте задаток или обеспечительный платеж.
Если ситуация не совсем определенная и что-то может поменяться — лучше ничего не вносить. Но если все-таки решили использовать «аванс», помните — он не дает никаких гарантий.
Как оформить соглашение о задатке
Не смотрите на название договора. Оно может быть практически каким угодно. Например, в заголовке будет слово «аванс», а в содержании явно прописаны условия, как для задатка.
Главное — суть.
Что обязательно должно быть в соглашении о задатке
- Паспортные данные сторон
- Подробная информация о недвижимости, всех собственниках и зарегистрированных
- Сумма и срок, на который вносится задаток. Если сделка альтернативная, задаток лучше вносить на одинаковый срок
- Перечень документов, которые нужно подготовить: выписку из домовой книги, справки об отсутствии задолженности, разрешение органов опеки, согласие супруга, если квартиру приобрели в браке и прочее
- Каким образом, в каких случаях и в какой срок задаток возвращается
- Дата, к которой жильцы должны сняться с регистрации и физически освободить квартиру
- Факторы, которые впоследствии могут повлиять на право собственности покупателя, чтобы он мог вернуть деньги без потерь. Их должна выявить юридическая проверка
- Если квартиру покупают в ипотеку, обязательно включить пункт про неодобрение кредита или самой недвижимости банком
- Как стороны уведомляют друг друга: по обычной почте или по электронной
- И, наконец, прописывается дата и место сделки — банк, нотариус, кто несет расходы на регистрацию, ячейку, нотариальные расходы, и как это компенсируется
Чем больше условий будет прописано, тем лучше. Старайтесь максимально конкретизировать.
Возвращается ли задаток при отказе банка в ипотеке
Отказ банка считается не зависящим от продавца или покупателя обстоятельством. Поэтому ничьей вины в том, что сделка не состоялась, нет. Если стороны изначально включают соответствующий пункт в соглашение, проблем обычно не возникает.
Олеся решила купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке в ипотеку. Ей одобрили заявку и дали 90 дней на поиск квартиры. Вариант быстро нашли и через риелтора внесли «аванс». Но по каким-то причинам квартиру банк не одобрил. Продавец сам покупал другую недвижимость и вносил за нее задаток.
Он посчитал, что сделка сорвалась по вине покупателя и отказался вернуть «аванс». Теперь возвращать его придется через суд.
Что нужно сделать перед внесением задатка
Убедитесь, что продавец — действительно собственник квартиры. Запросите у него выписку из ЕГРН и проверьте другие важные моменты. О них мы подробно рассказали в отдельной статье: «Что проверить перед покупкой квартиры: чек-лист».
Средний размер задатка
В среднем, в качестве задатка вносят 20-100 тысяч рублей, в зависимости от региона. Чем меньше вы внесете, тем лучше.
Если продавец требует большую сумму — узнайте, зачем нужны деньги. Если причина веская — оформите предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, лучше в присутствии нотариуса. Это даст больше гарантий, что продажа состоится или платеж вернут.
Если же что-то вызывает подозрения, лучше отказаться от сделки. Есть мошенники, которые живут именно за счет того, что берут «авансы» за квартиру.
Василиса составила с юристом предварительный договор купли-продажи и внесла продавцу задаток в 500 000 рублей. После этого собственник перестал отвечать на звонки. Василиса подала в суд с требованием вернуть деньги и выиграла процесс.
Теперь продавец должен ей миллион, но перечислять будет по 20 000 рублей ежемесячно, так как он заявил, что уже все потратил. На покупку другой недвижимости Василисе пока не хватает денег, и в итоге долгожданный переезд откладывается на неопределенный срок.
Нужна ли расписка о передаче денег
Да, нужно оформить расписку. Ее продавец должен написать собственноручно в присутствии покупателя. Причем, не только подписать, а именно составить письменно.
Доказать подделку подписи не так уж и сложно, а вот всего документа — намного труднее.
В расписке должны быть:
- Паспортные данные сторон
- Сумма задатка
- На основании чего происходит передача денег
- Дата
- Подпись продавца — такая же, как в паспорте
Часто расписку отдельно не оформляют. Для удобства стороны расписываются о получении денег в самом договоре.
Что делать, если задаток не отдают
Возвращать деньги через суд. Но сначала нужно письменно сообщить продавцу о требовании вернуть деньги и причине возврата. Это делается телеграммой с уведомлением о вручении.
Почти в 100% случаев, если всё сделано правильно, и покупатель действительно не несет ответственности за несостоявшуюся сделку, суд встанет на его сторону.
Что лучше вносить при покупке квартиры: аванс или задаток?
Когда покупатель недвижимости определился с вариантом, он должен зафиксировать свои намерения и подтвердить их серьезность. Этим подтверждением является предоплата, сделанная в любой форме, и письменное соглашение, фиксирующее договоренности покупателя и продавца. Предоплата может быть в форме аванса или задатка.
Аванс, согласно п. 1 статьи 487 ГК РФ, это, в частности, «обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором». Этот срок и многие другие детали обсуждаются сторонами и фиксируются в главнейшем документе, предшествующем договору купли продажи – соглашении об авансе или задатке. Внесение такой предоплаты – главный этап подготовки сделки.
Иногда наши клиенты считают, что аванс и задаток при покупке квартиры – синонимы. Так ли это?
Формально – нет. При отказе покупателя от сделки задаток, в отличие от аванса за квартиру не возвращается, продавец же, передумав продавать, обязан вернуть его покупателю в двукратном размере.
Именно об этой функции задатка говорится в п 1 ст. 329 ГК РФ «Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором». Как видим, аванс в этот перечень не входит, но зато входит возможность использовать в целях обеспечения «другие способы».
Риэлторская практика на сегодня такова: вносится «обеспечительный платеж» – по форме, тот же аванс, но соглашение об его внесении предусматривает штрафные санкции.Если покупатель отказывается от покупки, сумма не возвращается, но, в отличие от задатка за квартиру, если продавец отказывается от продажи, то сумма возвращаемого аванса не удваивается. Большая часть авансов в Москве и области оформляется по этой схеме.
Именно поэтому покупатель должен относиться к процедуре оформления этого соглашения со всей серьезностью и вниманием.
Относитесь внимательнее к соглашению об авансе при покупке квартиры
Мне известны детали одного судебного дела, иллюстрирующего последствия слишком вольного толкования покупателем понятия «аванс».
Весной 2019 года при подготовке сделки, весьма интересной для риэлтора, было составлено авансовое соглашение, предусматривающее удержание авансовой суммы при отказе от сделки. Покупатель подписал его и внес аванс. Он не вышел на сделку в срок и не подписал документ о продлении действия авансового соглашения. Связаться с ним не удалось.
Риэлтор ждал его почти три месяца и был вынужден продать объект другому покупателю, на менее интересных для себя условиях, понеся убыток. Аванс за квартиру, как и оговаривалось в авансовом соглашении, «пропавшему» покупателю не вернули. Он попытался это сделать, ссылаясь на толкование понятия «Аванс» в Гражданском кодексе.
Суд встал на сторону риэлтора, поскольку документ, подписанный истцом, предусматривал именно такое развитие событий при отказе от сделки.
Что же представляет собой авансовое соглашение?
В этом документе не только фиксируется факт передачи суммы предоплаты, но и обозначаются все условия предстоящей сделки. Какие? Это зависит от того, чьи интересы в ней представляет агентство недвижимости – покупателя или продавца.
Рассмотрим сделку с точки зрения покупателя. Что для него важно?
1) Первым делом нужно зафиксировать в соглашении, что и как он покупает.Зафиксировать объект, его адрес и цену. Следует также отметить особые требования продавца к указанию цены в договоре и способ проведения оплаты – банковская ячейка, аккредитив, перевод между счетами покупателя и продавца.
Следует определить источник денег – простая покупка, использование ипотечного кредита, материнского капитала, каких-то субсидий и т.д.
2) Простая покупка никаких проблем не вызывает, а вот при желании использовать ипотечный кредит банк или страховщик может не одобрить выбранный объект!Именно объект, а не платежеспособность заемщика. Причиной могут быть несанкционированные перепланировки, возраст дома и даже газовые колонки, наличие которых банки иногда не одобряют.
3) Если при покупке квартиры используются субсидии и материнский капитал, это тоже должно быть отмечено в соглашении.Фиксируется все, что требует наличия на сделке дополнительных документов! Никакие устные договоренности не могут этого заменить.
Документы должны быть получены в срок, и этот срок тоже определяется в соглашении. Перед внесением аванса надо все это выяснить, зафиксировать на бумаге и учитывать в дальнейшей работе.
4) Если наша покупка предусматривает продажу другого объекта недвижимости, надо понимать, что срок внесения аванса от покупателя вашей квартиры и вашего аванса должны правильно соотноситься друг с другом. Нужно иметь запас времени, чтобы суметь исправить ситуацию, если запланированные встречи перенеслись. То есть, внося аванс за квартиру, мы должны быть уверены, что получим свои деньги в те сроки, когда действует наше авансовое соглашение.
5) Надо обязательно написать, что покупка данной квартиры сопряжена с продажей квартиры покупателя. Если же, наоборот, у нас чистая покупка, а продавец продаваемой квартиры планирует купить другую, то в документе следует ограничить длину цепочки – например, мы купили «трешку», а ее продавец купил себе «двушку» и отложил деньги. Идеально, если та «двушка» была в свободной продаже, но если и там разъезжаются, то лучше на этом и ограничится. Чем длинней цепочка, тем больше поводов для ее разрывов.
В авансовом соглашении надо не только прописать все элементы цепочки, все альтернативы, но и ограничить ее длину.
6) Кроме этого, обязательно следует указать сроки физического и юридического освобождения квартиры– когда будут выписаны все проживающие в ней. На физическое освобождение обычно дается неделя с момента перехода права собственности. При наличии альтернатив – по неделе на каждое звено цепочки.
Если в цепочке 2 звена, то, следовательно, «верхний покупатель» получит ее через 2 недели.
7) Если квартира продается с мебелью или какими-то изменениями, то в соглашении фиксируется и перечень мебели, и тип перепланировок. Я советую сделать фото всей мебели и бытовой техники, в моей практике были случаи подмены того, что демонстрировалось на просмотре. Фиксируйте марку, скажем, холодильника, стиральной машины и микроволновки, их серийные номера… Все это должно быть приложено к соглашению.
На встрече, во время которой согласуются условия авансового соглашения, должны присутствовать все собственники или их полномочные представители. Если один из них в дальнейшем будет против цены или условий, то сделка сорвется. Если собственники и их представители вызовут сомнения у риэлтора, надо, не стесняясь, просить их предоставить справку о дееспособности.
Это убережет от многих возможных неприятностей. Банки, например, требуют такую справку у всех собственников, чей возраст превышает 65 лет.
Есть еще множество, на первый взгляд, мелочей, требующих отражения в авансовом соглашении. На сделке каждое из них может «выстрелить» и затормозить процесс. Как будут подаваться документы на регистрацию? В какой валюте и по какому курсу будет проводиться оплата?
В этом деле мелочей нет, поскольку все это потом автоматически пойдет в договор купли – продажи. Авансовое соглашение это, по сути, его макет, черновик.
Подготовка и проведение встречи для его обсуждения и подписания – важнейший этап подготовки договора купли-продажи. Перефразируя известную поговорку, можно сказать, что «тяжело на авансе – легко на сделке»!
Что лучше вносить при покупке квартиры: аванс или задаток?
Когда покупатель недвижимости определился с вариантом, он должен зафиксировать свои намерения и подтвердить их серьезность. Этим подтверждением является предоплата, сделанная в любой форме, и письменное соглашение, фиксирующее договоренности покупателя и продавца. Предоплата может быть в форме аванса или задатка.
Аванс, согласно п. 1 статьи 487 ГК РФ, это, в частности, «обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором». Этот срок и многие другие детали обсуждаются сторонами и фиксируются в главнейшем документе, предшествующем договору купли продажи – соглашении об авансе или задатке. Внесение такой предоплаты – главный этап подготовки сделки.
Иногда наши клиенты считают, что аванс и задаток при покупке квартиры – синонимы. Так ли это?
Формально – нет. При отказе покупателя от сделки задаток, в отличие от аванса за квартиру не возвращается, продавец же, передумав продавать, обязан вернуть его покупателю в двукратном размере.
Именно об этой функции задатка говорится в п 1 ст. 329 ГК РФ «Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором». Как видим, аванс в этот перечень не входит, но зато входит возможность использовать в целях обеспечения «другие способы».
Риэлторская практика на сегодня такова: вносится «обеспечительный платеж» – по форме, тот же аванс, но соглашение об его внесении предусматривает штрафные санкции.Если покупатель отказывается от покупки, сумма не возвращается, но, в отличие от задатка за квартиру, если продавец отказывается от продажи, то сумма возвращаемого аванса не удваивается. Большая часть авансов в Москве и области оформляется по этой схеме.
Именно поэтому покупатель должен относиться к процедуре оформления этого соглашения со всей серьезностью и вниманием.
Относитесь внимательнее к соглашению об авансе при покупке квартиры
Мне известны детали одного судебного дела, иллюстрирующего последствия слишком вольного толкования покупателем понятия «аванс».
Весной 2019 года при подготовке сделки, весьма интересной для риэлтора, было составлено авансовое соглашение, предусматривающее удержание авансовой суммы при отказе от сделки. Покупатель подписал его и внес аванс. Он не вышел на сделку в срок и не подписал документ о продлении действия авансового соглашения.
Связаться с ним не удалось. Риэлтор ждал его почти три месяца и был вынужден продать объект другому покупателю, на менее интересных для себя условиях, понеся убыток. Аванс за квартиру, как и оговаривалось в авансовом соглашении, «пропавшему» покупателю не вернули.
Он попытался это сделать, ссылаясь на толкование понятия «Аванс» в Гражданском кодексе. Суд встал на сторону риэлтора, поскольку документ, подписанный истцом, предусматривал именно такое развитие событий при отказе от сделки.
Что же представляет собой авансовое соглашение?
В этом документе не только фиксируется факт передачи суммы предоплаты, но и обозначаются все условия предстоящей сделки. Какие? Это зависит от того, чьи интересы в ней представляет агентство недвижимости – покупателя или продавца.
Рассмотрим сделку с точки зрения покупателя. Что для него важно?
1) Первым делом нужно зафиксировать в соглашении, что и как он покупает.Зафиксировать объект, его адрес и цену. Следует также отметить особые требования продавца к указанию цены в договоре и способ проведения оплаты – банковская ячейка, аккредитив, перевод между счетами покупателя и продавца.
Следует определить источник денег – простая покупка, использование ипотечного кредита, материнского капитала, каких-то субсидий и т.д.
2) Простая покупка никаких проблем не вызывает, а вот при желании использовать ипотечный кредит банк или страховщик может не одобрить выбранный объект!Именно объект, а не платежеспособность заемщика. Причиной могут быть несанкционированные перепланировки, возраст дома и даже газовые колонки, наличие которых банки иногда не одобряют.
3) Если при покупке квартиры используются субсидии и материнский капитал, это тоже должно быть отмечено в соглашении.Фиксируется все, что требует наличия на сделке дополнительных документов! Никакие устные договоренности не могут этого заменить. Документы должны быть получены в срок, и этот срок тоже определяется в соглашении.
Перед внесением аванса надо все это выяснить, зафиксировать на бумаге и учитывать в дальнейшей работе.
4) Если наша покупка предусматривает продажу другого объекта недвижимости, надо понимать, что срок внесения аванса от покупателя вашей квартиры и вашего аванса должны правильно соотноситься друг с другом. Нужно иметь запас времени, чтобы суметь исправить ситуацию, если запланированные встречи перенеслись. То есть, внося аванс за квартиру, мы должны быть уверены, что получим свои деньги в те сроки, когда действует наше авансовое соглашение.
5) Надо обязательно написать, что покупка данной квартиры сопряжена с продажей квартиры покупателя. Если же, наоборот, у нас чистая покупка, а продавец продаваемой квартиры планирует купить другую, то в документе следует ограничить длину цепочки – например, мы купили «трешку», а ее продавец купил себе «двушку» и отложил деньги. Идеально, если та «двушка» была в свободной продаже, но если и там разъезжаются, то лучше на этом и ограничится. Чем длинней цепочка, тем больше поводов для ее разрывов.
В авансовом соглашении надо не только прописать все элементы цепочки, все альтернативы, но и ограничить ее длину.
6) Кроме этого, обязательно следует указать сроки физического и юридического освобождения квартиры– когда будут выписаны все проживающие в ней. На физическое освобождение обычно дается неделя с момента перехода права собственности. При наличии альтернатив – по неделе на каждое звено цепочки.
Если в цепочке 2 звена, то, следовательно, «верхний покупатель» получит ее через 2 недели.
7) Если квартира продается с мебелью или какими-то изменениями, то в соглашении фиксируется и перечень мебели, и тип перепланировок. Я советую сделать фото всей мебели и бытовой техники, в моей практике были случаи подмены того, что демонстрировалось на просмотре. Фиксируйте марку, скажем, холодильника, стиральной машины и микроволновки, их серийные номера… Все это должно быть приложено к соглашению.
На встрече, во время которой согласуются условия авансового соглашения, должны присутствовать все собственники или их полномочные представители. Если один из них в дальнейшем будет против цены или условий, то сделка сорвется. Если собственники и их представители вызовут сомнения у риэлтора, надо, не стесняясь, просить их предоставить справку о дееспособности.Это убережет от многих возможных неприятностей.
Банки, например, требуют такую справку у всех собственников, чей возраст превышает 65 лет.
Есть еще множество, на первый взгляд, мелочей, требующих отражения в авансовом соглашении. На сделке каждое из них может «выстрелить» и затормозить процесс. Как будут подаваться документы на регистрацию? В какой валюте и по какому курсу будет проводиться оплата? В этом деле мелочей нет, поскольку все это потом автоматически пойдет в договор купли – продажи.
Авансовое соглашение это, по сути, его макет, черновик.
Подготовка и проведение встречи для его обсуждения и подписания – важнейший этап подготовки договора купли-продажи. Перефразируя известную поговорку, можно сказать, что «тяжело на авансе – легко на сделке»!
Что лучше вносить при покупке квартиры: аванс или задаток?
Когда покупатель недвижимости определился с вариантом, он должен зафиксировать свои намерения и подтвердить их серьезность. Этим подтверждением является предоплата, сделанная в любой форме, и письменное соглашение, фиксирующее договоренности покупателя и продавца. Предоплата может быть в форме аванса или задатка.
Аванс, согласно п. 1 статьи 487 ГК РФ, это, в частности, «обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором». Этот срок и многие другие детали обсуждаются сторонами и фиксируются в главнейшем документе, предшествующем договору купли продажи – соглашении об авансе или задатке. Внесение такой предоплаты – главный этап подготовки сделки.
Иногда наши клиенты считают, что аванс и задаток при покупке квартиры – синонимы. Так ли это?
Формально – нет. При отказе покупателя от сделки задаток, в отличие от аванса за квартиру не возвращается, продавец же, передумав продавать, обязан вернуть его покупателю в двукратном размере.
Именно об этой функции задатка говорится в п 1 ст. 329 ГК РФ «Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором». Как видим, аванс в этот перечень не входит, но зато входит возможность использовать в целях обеспечения «другие способы».
Риэлторская практика на сегодня такова: вносится «обеспечительный платеж» – по форме, тот же аванс, но соглашение об его внесении предусматривает штрафные санкции.Если покупатель отказывается от покупки, сумма не возвращается, но, в отличие от задатка за квартиру, если продавец отказывается от продажи, то сумма возвращаемого аванса не удваивается. Большая часть авансов в Москве и области оформляется по этой схеме.
Именно поэтому покупатель должен относиться к процедуре оформления этого соглашения со всей серьезностью и вниманием.
Относитесь внимательнее к соглашению об авансе при покупке квартиры
Мне известны детали одного судебного дела, иллюстрирующего последствия слишком вольного толкования покупателем понятия «аванс».
Весной 2019 года при подготовке сделки, весьма интересной для риэлтора, было составлено авансовое соглашение, предусматривающее удержание авансовой суммы при отказе от сделки. Покупатель подписал его и внес аванс. Он не вышел на сделку в срок и не подписал документ о продлении действия авансового соглашения.
Связаться с ним не удалось. Риэлтор ждал его почти три месяца и был вынужден продать объект другому покупателю, на менее интересных для себя условиях, понеся убыток. Аванс за квартиру, как и оговаривалось в авансовом соглашении, «пропавшему» покупателю не вернули.
Он попытался это сделать, ссылаясь на толкование понятия «Аванс» в Гражданском кодексе. Суд встал на сторону риэлтора, поскольку документ, подписанный истцом, предусматривал именно такое развитие событий при отказе от сделки.
Что же представляет собой авансовое соглашение?
В этом документе не только фиксируется факт передачи суммы предоплаты, но и обозначаются все условия предстоящей сделки. Какие? Это зависит от того, чьи интересы в ней представляет агентство недвижимости – покупателя или продавца.
Рассмотрим сделку с точки зрения покупателя. Что для него важно?
1) Первым делом нужно зафиксировать в соглашении, что и как он покупает.Зафиксировать объект, его адрес и цену. Следует также отметить особые требования продавца к указанию цены в договоре и способ проведения оплаты – банковская ячейка, аккредитив, перевод между счетами покупателя и продавца.
Следует определить источник денег – простая покупка, использование ипотечного кредита, материнского капитала, каких-то субсидий и т.д.
2) Простая покупка никаких проблем не вызывает, а вот при желании использовать ипотечный кредит банк или страховщик может не одобрить выбранный объект!Именно объект, а не платежеспособность заемщика. Причиной могут быть несанкционированные перепланировки, возраст дома и даже газовые колонки, наличие которых банки иногда не одобряют.
3) Если при покупке квартиры используются субсидии и материнский капитал, это тоже должно быть отмечено в соглашении.Фиксируется все, что требует наличия на сделке дополнительных документов! Никакие устные договоренности не могут этого заменить.
Документы должны быть получены в срок, и этот срок тоже определяется в соглашении. Перед внесением аванса надо все это выяснить, зафиксировать на бумаге и учитывать в дальнейшей работе.
4) Если наша покупка предусматривает продажу другого объекта недвижимости, надо понимать, что срок внесения аванса от покупателя вашей квартиры и вашего аванса должны правильно соотноситься друг с другом. Нужно иметь запас времени, чтобы суметь исправить ситуацию, если запланированные встречи перенеслись. То есть, внося аванс за квартиру, мы должны быть уверены, что получим свои деньги в те сроки, когда действует наше авансовое соглашение.
5) Надо обязательно написать, что покупка данной квартиры сопряжена с продажей квартиры покупателя. Если же, наоборот, у нас чистая покупка, а продавец продаваемой квартиры планирует купить другую, то в документе следует ограничить длину цепочки – например, мы купили «трешку», а ее продавец купил себе «двушку» и отложил деньги. Идеально, если та «двушка» была в свободной продаже, но если и там разъезжаются, то лучше на этом и ограничится.
Чем длинней цепочка, тем больше поводов для ее разрывов. В авансовом соглашении надо не только прописать все элементы цепочки, все альтернативы, но и ограничить ее длину.
6) Кроме этого, обязательно следует указать сроки физического и юридического освобождения квартиры– когда будут выписаны все проживающие в ней. На физическое освобождение обычно дается неделя с момента перехода права собственности. При наличии альтернатив – по неделе на каждое звено цепочки.
Если в цепочке 2 звена, то, следовательно, «верхний покупатель» получит ее через 2 недели.
7) Если квартира продается с мебелью или какими-то изменениями, то в соглашении фиксируется и перечень мебели, и тип перепланировок. Я советую сделать фото всей мебели и бытовой техники, в моей практике были случаи подмены того, что демонстрировалось на просмотре. Фиксируйте марку, скажем, холодильника, стиральной машины и микроволновки, их серийные номера… Все это должно быть приложено к соглашению.
На встрече, во время которой согласуются условия авансового соглашения, должны присутствовать все собственники или их полномочные представители. Если один из них в дальнейшем будет против цены или условий, то сделка сорвется. Если собственники и их представители вызовут сомнения у риэлтора, надо, не стесняясь, просить их предоставить справку о дееспособности.Это убережет от многих возможных неприятностей.
Банки, например, требуют такую справку у всех собственников, чей возраст превышает 65 лет.
Есть еще множество, на первый взгляд, мелочей, требующих отражения в авансовом соглашении. На сделке каждое из них может «выстрелить» и затормозить процесс. Как будут подаваться документы на регистрацию?
В какой валюте и по какому курсу будет проводиться оплата? В этом деле мелочей нет, поскольку все это потом автоматически пойдет в договор купли – продажи. Авансовое соглашение это, по сути, его макет, черновик.
Подготовка и проведение встречи для его обсуждения и подписания – важнейший этап подготовки договора купли-продажи. Перефразируя известную поговорку, можно сказать, что «тяжело на авансе – легко на сделке»!
Аванс, задаток при покупке квартиры
Перед тем, как начнётся сам процесс покупки квартиры, обычно вносится предоплата — подтверждение для продавца о реальных намерениях покупателя приобрести жилплощадь. На первый взгляд всё выглядит просто: нужно всего лишь передать деньги и спокойно готовиться к заключению основного договора купли-продажи . Однако в реальности есть масса нюансов, которые нужно изучить до проведения предоплаты.
К тому же, помимо знакомого многим задатка, иногда оставляют аванс или даже оформляют обеспечительный платёж. Рассказываем, в чём разница между этими понятиями, какой вариант лучше выбрать, как правильно передать предоплату и в каких случаях можно вернуть свои деньги.
- Задаток — что это?
- Обеспечительный платёж и задаток — одно и то же?
- Чем отличается аванс от задатка
- Что следует сделать перед передачей задатка
- Как правильно составить соглашение
- Обязательно ли заверять документы у нотариуса
- Когда нужно передавать деньги
- Какие существуют риски при передаче задатка
- Как грамотно расторгнуть соглашение и предварительный ДКП
- Что делать, если суд отказал в возврате предоплаты
- Коротко о главном
Задаток — что это?
Задатком считается определённая сумма, которую покупатель передаёт владельцу недвижимости в доказательство своих намерений заключить сделку. Так он подтверждает, что определился с выбором и менять свои планы не собирается. Но и у продавца, и у покупателя могут возникнуть непредвиденные обстоятельства.
В таких ситуациях законодательство защищает обе стороны.
В некоторых случаях задаток можно забрать. Условия возвращения денег следующие:
- покупатель передумал и отказывается покупать квартиру — средства остаются у владельца недвижимости;
- продажа отменяется по обоюдному решению сторон — сумма возвращается обратно;
- собственник отказывается от заключения сделки — он отдаёт двойной размер задатка.
Чтобы не остаться ни с чем, стоит заключить с владельцем квартиры предварительный договор и соглашение о задатке. Допускается включить в проект договора отдельный пункт с условиями предоплаты. В соглашении должна быть указана цена объекта с дата составления.
Важный момент: сумма задатка входит в стоимость жилья.
Газетный переулок, 13
Охотный ряд 6 мин.
поселение Внуковское, микрорайон Переделкино Ближнее, 17-й квартал, к1
Рассказовка 10 мин.
Садовническая улица, 15с2
Новокузнецкая 9 мин.
Елецкая улица, 16к3
Домодедовская 12 мин.
2-й Лесной переулок, 8
Белорусская 7 мин.
жилой комплекс Опус
Павелецкая 13 мин.
улица Малая Молчановка, 6
Арбатская 9 мин.
Башиловская улица, 21
Дмитровская 13 мин.
жилой комплекс Хай Лайф
Павелецкая 13 мин.
улица Верхние Поля, 27с2
Братиславская 12 мин.
улица 800-летия Москвы, 32
Бескудниково 11 мин.
Больше объявлений
Обеспечительный платёж и задаток — одно и то же?
Обеспечительный платёж выполняет те же функции, что и задаток — мотивирует стороны в дальнейшем заключить сделку. После осмотра квартиры и проверки пакета документов собственник и покупатель оформляют соглашение, где прописаны условия возврата средств: владелец недвижимости либо оставляет их у себя, либо возвращает — в полном объёме или частично.
По сути, обеспечительный платёж гарантирует исполнение абсолютно любых обязательств, которые будут прописаны в соглашении. А задаток служит мотивацией для осуществления продажи. С юридической точки зрения обеспечительный платёж — оптимальный инструмент, ведь он защищает интересы обеих сторон.
К сожалению, на практике его редко кто использует.
Чем отличается аванс от задатка
По сути аванс — это предоплата и неотъемлемая часть договора купли-продажи (ДКП). Если этот документ не составлен, ни о каком авансовом платеже и речи не может быть. Некоторые недобросовестные продавцы как раз пользуются юридической неграмотностью потенциальных покупателей, и в итоге мошенники остаются и с деньгами, и со своей квартирой.
Если потенциальный покупатель решает выплатить собственнику жилья аванс, то обязательно нужно составить авансовое соглашение. Но это ещё не всё: для фиксации договорённостей нужно подписать предварительный договор — он будет служить своеобразным проектом ДКП.
Главная отличительная черта аванса от задатка — возможность без проблем вернуть предоплату. Например, если покупатель по каким-то причинам передумал покупать квартиру, то собственник должен отдать ему аванс. Такие правила будут действовать при условии, если в соглашении не был указан пункт о взыскании штрафных санкций за отказ от сделки.
Если же оставить владельцу квартиры аванс без оформления предварительного ДКП, это не обязывает его заключать финальную сделку. В такой ситуации про устные договорённости говорить нечего — продавец вправе переиграть условия как и когда ему угодно.
Разберём ситуацию: потенциальный клиент оставляет предоплату в 150 000 рублей и оформляет авансовое соглашение. За неделю до сделки собственник объявил, что ему предлагают за квартиру на 500 000 больше. Продавец имеет полное право выбрать другого покупателя, и в таком случае первый клиент может забрать аванс и поискать другое жильё.
Также есть и альтернативный выход — согласиться на условия собственника недвижимости и заплатить обновлённую сумму.
Что следует сделать перед передачей задатка
В первую очередь важно удостовериться, кому вы будете передавать деньги. По всем документам на квартиру это должен быть её владелец или же лицо, выступающее по нотариально заверенной доверенности. До 2016 года право на собственность подтверждалось свидетельством в виде жёлто-синего бланка с печатями.
Сегодня правоустанавливающим документом служит выписка из ЕГРН . В идеале, полученная недавно — например, не более двух-трёх месяцев назад.
Также не помешает спросить у владельца квартиры о прописанных людях, возможной задолженности за коммунальные услуги и взносах за капремонт. Если ничего не настораживает, следует обсудить размер предоплаты. Бывают и так, что собственник требует заплатить авансом свыше 500 000 рублей. Это довольно серьёзная сумма, поэтому лучше оформлять её через обеспечительный платёж к ДКП.
Для больших гарантий стоит пригласить на передачу наличных денег нотариуса: так вероятность вернуть средства или всё-таки приобрести квартиру на первоначальных условиях намного выше.
Материал по теме
1 июня 2022
Как правильно составить соглашение
Если вы решили составить соглашение о задатке, то не забудьте прописать в нём все условия. Название документа может быть разным, сама суть от этого не должна меняться. Вот ключевые моменты, которые обязательно должны быть в нём прописаны.
- Данные паспортов продавца и покупателя. Укажите серию и номер, дату и место выдачи, наименование госоргана.
- Описание параметров предмета сделки: адрес, площадь, высоту потолков, состояние и состав жильцов.
- Документы, которые обязан предоставить собственник. В этот список входят выписки из ЕГРН и домовой книги, справка из ЖКХ и т.д..
- Сумма и срок, на который даётся задаток. Как правило, размер предоплаты составляет 100-200 000 рублей. Если сделка оформляется на жильё премиум-класса, то сумма может доходить до 10% от стоимости недвижимости.
- Условия возвращения денег. В этот же пункт рекомендуем включить максимальный срок для передачи средств. Например, задаток возвращается покупателю в двойном размере в случае отказа продавца от сделки в течение десяти дней. Конечно, об условиях возврата говорится и в ГК, но лучше всё же продублировать этот пункт.
- Срок, в который должны уложиться прежние жильцы для снятия с регистрации и освобождения квартиры.
- Место и конкретная дата заключения ДКП. Здесь следует указать банк, если деньги за покупку будут зачислены на счёт или ячейку, а также сторону, которая компенсирует дополнительные расходы, и данные на нотариуса.
Материал по теме
Если в планах купить квартиру за ипотечные средства, советуем добавить в соглашение пункт, где будут прописаны действия сторон в случае отказа банка. Проще говоря, чем больше условий будет перечислено в документе, тем проще будет доказать свою правоту, если что-то пойдёт не так.
Обязательно ли заверять документы у нотариуса
Предварительный ДКП и соглашение о задатке заверять у нотариуса не обязательно. Исключение — случаи, указанные в законодательстве . Например, если предстоит продажа имущества, частично или полностью принадлежащее несовершеннолетним детям. Если конкретная ситуация не подходит под действие закона о нотариате, то предварительный договор и соглашение заверяют на усмотрение сторон.
Сама услуга платная, её стоимость будет зависеть от региона. Для сравнения: в Москве цена заверения таких документов у нотариуса начинается от 7000 рублей.
Когда нужно передавать деньги
Сначала нужно тщательно осмотреть квартиру и обговорить с собственником все условия сделки. Если всех всё устраивает, то можно перейти к обсуждению, как будут передаваться деньги: задатком, авансом или обеспечительным платежом. После этого необходимо составить проект ДКП и соглашение и только потом отдавать деньги собственнику наличными или переводом на банковский счёт — любой из форматов должен подтверждаться распиской.
Обычно она составляется в произвольной форме без особых требований. Но некоторые пункты точно стоит указать:
- наименование документа;
- основание — заключение ДКП;
- дата и место оформления расписки;
- паспортные данные обеих сторон;
- основные параметры квартиры;
- сумма предоплаты (цифрами и прописью);
- подписи обеих сторон с расшифровкой.
Рекомендуем оформлять расписку от руки, ведь подделать рукописный текст крайне сложно. Если придётся судиться с продавцом в дальнейшем, шанс доказать свою правоту станет выше. Важно: если у квартиры несколько собственников, расписку следует составить с каждым из них.
Как передать деньги продавцу
Независимо от того, на какой разновидности предоплаты стороны остановились — обеспечительный платёж, аванс или задаток — деньги можно передать собственнику наличным или безналичным способом. Если предпочтительнее первый вариант, можно отдать средства в момент подписания предварительного ДКП или соглашения. Взамен продавец должен написать расписку.
Есть ещё один способ передать деньги наличными — арендовать банковскую ячейку. При этом обе стороны сделки и банк заключают соглашение, где прописывается условие, при котором собственник получает деньги. Например, если сделка сорвётся, средства останутся в ячейке.
Если удобнее безналичный способ, можно перечислить деньги на расчётный счёт продавца. Реквизиты обычно указываются в преддоговоре или соглашении. Также есть опция разместить деньги на эскроу-счёте.
В договоре на его открытие необходимо отразить условие о том, когда средства должны быть перечислены продавцу.
При безналичном способе передачи денег расписка от собственника квартиры уже не будет нужна. В таких случаях доказательством передачи средств будет банковская выписка или квитанция.
Чем грозит неправильное оформление предоплаты
Разберём следующую ситуацию: потенциальный покупатель оформляет предварительный ДКП и передаёт собственнику 200 000 рублей в качестве задатка. Вроде бы не о чем волноваться, ведь все договорённости отражены в документах.
Но через неделю он заявляет о желании расторгнуть преддоговор. Причина банальна — супруг против покупки квартиры, так как нашёл другой вариант. При этом своё письменное согласие перед встречей с продавцом он не давал, а тем более не оформлял расписку.
Здесь и скрывается главная ошибка: в такой ситуации предоплата остаётся у собственника недвижимости, ведь продажа не состоялась по вине покупателя.
Какие существуют риски при передаче задатка
Как правило, если человек действительно решил продать квартиру, он обязан предупредить покупателя о возможных рисках ещё до того, как возьмёт предоплату. Помешать заключению сделки могут следующие обстоятельства:
- собственник не успел выписать всех жильцов;
- владелец намеренно утаил от покупателя информацию об обременении на квартиру;
- продавец не сообщил о долях несовершеннолетних в квартире и не предоставил разрешения от органов опеки;
- собственник не узаконил перепланировку;
- покупателю не одобрили ипотеку к моменту заключения сделки;
- продавец скрыл информацию о супруге, которой по закону принадлежит часть имущества.
Чтобы хоть как-то себя обезопасить от срыва сделки, рекомендуем прописать все моменты в предварительном договоре или соглашении. Важно отразить в документе, что будет с задатком при возникновении той или иной ситуации.
Как грамотно расторгнуть соглашение и предварительный ДКП
Предварительный ДКП и соглашение о задатке можно расторгнуть одним из следующих способов:
- В одностороннем порядке . Если какая-то из сторон собирается отказаться от сделки, она должна направить другой письменное уведомление с объяснением причины такого решения. Это делается с помощью почтового отправления с уведомлением о получении либо передачей курьером лично под роспись. В подобной ситуации пострадавшей стороне полагается возмещение расходов из-за отмены сделки. Если инициатором выступил собственник, потенциальному покупателю положена двойная сумма задатка.
- По обоюдному решению . Если у сторон получается договориться и разойтись мирным путём, необходимо составить письменное соглашение о расторжении прежних договорённостей. При этом предоплата в полном объёме должна быть передана покупателю.
- По решению судебной инстанции . Если возникли какие-либо споры, любая из сторон может подать иск в суд. Он изучит дело по существу и вынесет решение, кому полагается вернуть деньги.
Что делать, если суд отказал в возврате предоплаты
Если вы считаете, что продавец должен вернуть вам задаток, а он отказывается это сделать, вы можете обратиться в суд. При этом, если сумма иска не превышает 50 000 рублей, можно подать его мировому судье. А если сумма больше, то придётся писать заявление и подавать документы в районный суд.
Не всегда решение судьи будет в пользу пострадавшей стороны — в таком случае можно подать апелляцию, но сделать это нужно не позднее одного месяца после вынесения решения судом первой инстанции.
Коротко
Соглашение о задатке может стать приложением к предварительному договору. Ещё один вариант оформления предоплаты — указать задаток в одном из пунктов предварительного ДКП. Если такого документа нет, но заключено соглашение, при рассмотрении дела в судебной инстанции придётся доказывать, что оно выступает как раз проектом договора, что довольно проблематично.
В случае неожиданного изменения планов покупателю лучше договориться с собственником недвижимости о том, чтобы расторгнуть проект ДКП и/или соглашение по обоюдному согласию — так получится вернуть всю сумму задатка. Если собственник отказывается без законных оснований, требовать деньги придётся через суд. В таком случае вовсе не обязательно сначала отправлять продавцу претензию, можно сразу подать исковое заявление.
Что лучше выбрать: задаток или аванс? Специалисты по недвижимости советуют выбирать задаток — если продавец откажется от заключения сделки, ему придётся вернуть покупателю двойную сумму. Инициатива внести аванс обычно исходит от продавцов.
Для них это удобнее: если новый покупатель предложит большую сумму за квартиру, собственник просто возвращает аванс. В этом случае высок риск потерять время и, возможно, деньги, потраченные на расходы для подготовки к сделке.
Может ли покупатель вернуть задаток, если сам нарушил условия договора?
Продаю дом с участком. Нашлась покупательница, с которой заключили предварительный договор купли-продажи и получили расписку о задатке под эту сделку. Основной договор мы должны были заключить до 30 сентября.
Покупательница до последнего дня говорила, что найдет деньги на покупку. Но 30 сентября минуло, а на сделку мы не вышли.
Спустя неделю после этой даты она мне позвонила и потребовала задаток назад, так как передумала покупать. Потом прислала письмо, в котором просила встретиться. В ответ я направил ей претензию.
Я хотел продать дом, а покупательница отказывается и просит вернуть деньги.
Моя ошибка в том, что до 30 сентября я не направил ей письменное предложение купить дом и таким образом исполнить предварительный договор. Вчера узнал, что покупательница подала гражданский иск в суд — очевидно, с требованием вернуть сумму задатка.
Есть ли шанс выиграть суд? Нужно ли пытаться урегулировать все до суда и писать досудебную претензию? Для более точного ответа прикладываю документы по сделке.
Может покупательница вернуть задаток или нет, зависит от природы заключенного между вами соглашения. Объясню, в каких случаях вы обязаны вернуть задаток, а в каких нет и чем задаток отличается от аванса.
Чем при покупке недвижимости задаток отличается от аванса
Когда человек покупает квартиру, он хочет получить от продавца гарантии, что позже тот заключит договор купли-продажи именно с ним. Чтобы обозначить серьезность намерений, покупатель обычно передает продавцу деньги — 30 000—50 000 ₽ . Это может быть задаток или аванс.
В Тинькофф Журнале есть подробная статья о том, как правильно дать задаток при покупке квартиры. В ней подробно описаны отличия аванса от задатка. Главная разница — в ответственности за нарушение условий предварительного договора.
Аванс— частичная предоплата по договору. У него только платежная функция. То есть аванс — это деньги за недвижимость, которую покупают.
Допустим, вы договорились, что продаете дом за 1 млн рублей, и 50 тысяч покупатель отдает вам авансом. Если одна из сторон не выполняет предоплаченное обязательство — например, вы передумали или у покупателя изменились обстоятельства, — эти 50 тысяч придется вернуть. Но за вычетом расходов продавца по несостоявшейся сделке.
Например, если вы заплатили юристу за проект договора купли-продажи дома либо потратились на выписку из ЕГРН или нотариальное согласие супруги на продажу.
Задаток— это одновременно и предоплата, и обеспечение исполнения договора. Если стороны заключили договор задатка и покупатель отказывается от сделки, задаток остается у продавца. Если отказывается продавец, он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере — то, что выплатил ему покупатель, и еще столько же из своих денег.
Кроме того, сторона, из-за которой договор не заключен, обязана возместить другой стороне ее расходы по несостоявшейся сделке. Они могут быть те же , что перечислены выше при авансе.
Если в соглашении прямо не указано, что передается задаток, или есть сомнения в природе соглашения, эта сумма считается авансом. В самом соглашении ее могут называть по-разному , например обеспечительным взносом, авансовым платежом или предоплатой. Это не важно.
Если нет указания на задаток, это аванс. В договоре о задатке обычно ссылаются на соответствующие статьи гражданского кодекса, чтобы исключить сомнения.
Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте каждую неделю. Бесплатно
Подписаться
Ваша почта будет в безопасности.
Детали — в политике конфиденциальности
Какой договор заключили вы
Я изучила ваш предварительный договор. В основном он правильный — в нем есть все нужные условия. Например, указаны стороны по договору, есть предмет договора — дом, срок заключения основного договора и пункт о том, что переданные продавцу 150 000 ₽ — это задаток.
Так что вы точно взяли задаток. Значит, дальше я буду исходить именно из этого.
Может ли недобросовестный покупатель вернуть сумму задатка
Задаток может вернуться покупателю целиком в трех случаях:
- Продавец добровольно согласился вернуть деньги, потому что сделка не состоится и стороны договорились об этом.
- Наступил форс-мажор, в результате которого покупка недвижимости сорвалась. Например, продаваемый дом случайно сгорел, пострадал от наводнения или другого стихийного бедствия. И именно из-за этого сделка не состоится.
- Если виновные действия продавца привели к тому, что покупатель не может исполнить договор. Например, из-за продавца дом пришел в негодность или значительно ухудшил свои свойства.
Однако продавец и покупатель вправе указать в договоре о задатке и дополнительные условия его возврата. Например, если покупателю не одобрят ипотеку, тогда задаток он не теряет.
Если стороны установили такие обстоятельства в договоре и такое произошло, все следует подтвердить документами, например справками из банка или больницы.
Что нужно было делать вам
Если одна из сторон хочет принудить другую к заключению договора, она направляет претензию.
В претензии указывают:
- дату заключения предварительного договора;
- ФИО покупателя и продавца;
- предмет договора: адрес, кадастровый номер, площадь земельного участка;
- стоимость недвижимого имущества;
- размер задатка;
- наименование и дату платежного документа, который подтверждает платеж: расписки, квитанции;
- срок заключения основного договора и ссылки на нормы закона, в связи с которыми возникает обязанность заключить основной договор: статьи 380, 429, 432, 445 гражданского кодекса;
- дату, время и место, куда необходимо прийти, чтобы заключить основной договор. Например, это могут быть МФЦ, нотариус и так далее.
Претензию следует отправить почтой заказным письмом с уведомлением до того, как закончится срок предварительного договора.
Кто выиграет в суде в случае спора
Итак, между вами, как продавцом и покупателем, заключен именно договор о задатке. И вы просите указать перспективу выигрыша в суде. Но дать такую оценку нельзя, поскольку нужен полный пакет документов по делу.
Кроме того, суд принимает решение, когда исследует все обстоятельства, выслушает доводы обеих сторон и свидетелей. И у покупателя есть шанс выиграть дело, если суд сочтет, что вы, как продавец, своевременно не направили заявление о заключении основного договора.
Расскажу, какое решение по похожему делу принял Верховный суд
. 4 октября покупатель передал продавцу 50 000 ₽ задатка. Они договорились, что до 28 февраля следующего года заключат договор купли-продажи дома и земельного участка. Срок истек, но стороны договор не заключили.
Более того, никто из них не направил другой стороне письмо с требованием сделать это.
Когда покупатель попросил вернуть задаток, продавец отказался. Тогда покупатель подал в суд и попросил взыскать с продавца 50 000 ₽ задатка и проценты за пользование чужими деньгами — 9223,96 ₽.
Суд первой инстанции квалифицировал 50 000 ₽ как аванс и взыскал указанные суммы. Вышестоящий суд отменил решение: стороны подписали договор задатка, но покупатель до 28 февраля не принимал мер, чтобы заключить договор купли-продажи. Однако и продавец не уклонялся от заключения договора. А значит, возвращать покупателю задаток не нужно.
Кассация подтвердила это решение.
Верховный суд рассудил так. Если стороны не заключили основной договор и не сделали попыток к этому, обязательства по предварительному договору прекращаются. То есть если ни одна из сторон не предложила другой заключить договор в оговоренные сроки, то все обязательства по предварительному договору прекращаются.
И тогда переданные 50 000 ₽ — это аванс и его нужно вернуть.
В итоге определения нижестоящих судов отменили, но решение суда первой инстанции, по которому с продавца взыскали 50 000 ₽ и проценты в сумме 9223,96 ₽, оставили в силе.
Как я уже сказала, ваш случай похож: срок для заключения основного договора истек, и ни одна из сторон не потребовала его подписания. По логике Верховного суда, он прекратил действие и ваши 50 000 ₽ задатка превратились в 50 000 ₽ аванса. Оставить их себе вряд ли получится.
А еще вы написали, что покупательница не присылала вам досудебную претензию. Тогда ее иск могут отклонить по формальным причинам. Но ничто не помешает женщине все-таки направить вам претензию и вновь обратиться в суд.
