ГК РФ Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Статья 618 Статья 619 Статья 620
Постоянная ссылка на документ
URL документа [ скопировать ]
HTML-код ссылки для вставки на страницу сайта [ скопировать ]
BB-код ссылки для форумов и блогов [ скопировать ]
в виде обычного текста для соцсетей и пр. [ скопировать ]
Скачать документ в формате

Комментарий к ст. 619 ГК РФ

1. По общему правилу договор аренды расторгается по истечении срока его действия. Однако арендодатель может заявить требование о досрочном расторжении договора аренды в следующих случаях:

— использование арендатором имущества с существенным нарушением условий договора либо неоднократным нарушением;

— существенное ухудшение арендатором состояния имущества;

— невнесение более двух раз подряд в срок арендной платы;

— неосуществление капитального ремонта имущества при условии, что осуществление такого ремонта является обязанностью арендатора.

На практике возможно некоторое пересечение вышеприведенных оснований для досрочного расторжения договора аренды. Так, например, невнесение арендной платы арендатором является как специальным основанием для расторжения договора аренды, так и существенным нарушением условий договора либо неоднократным их нарушением. Из материалов судебной практики следует, что в этом случае суды анализируют период невнесения арендной платы и приходят к выводу, что, например, невнесение арендной платы в течение трех месяцев является общим основанием для расторжения договора аренды — существенное нарушение условий договора либо неоднократное их нарушение.

Также длительное невнесение арендной платы — общее основание расторжения договора аренды.

В договоре аренды могут быть установлены и иные основания для его расторжения по требованию арендодателя до истечения срока действия договора аренды.

Реализовать свое право на досрочное расторжение договора аренды при наличии основания арендодатель вправе только при условии направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

2. Судебная практика:

— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66;

— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14;

— Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.10.2012 по делу N А56-59068/2011;

— Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 03.03.2014 N 03АП-134/14;

— Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2014 N 05АП-6454/2014;

— Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2013 N 17АП-9975/2013-АК;

— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2013 N 15АП-4118/2013;

— Постановление ФАС Московского округа от 19.03.2007 N КГ-А40/1697-07-П-1,2.

Источник комментария:

«КОММЕНТАРИЙ К ГРАЖДАНСКОМУ КОДЕКСУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ. ЧАСТЬ ВТОРАЯ ОТ 26 ЯНВАРЯ 1996 ГОДА № 14-ФЗ»

Н.А. Баринов, С.А. Барышев, Е.А. Бевзюк, М.А. Беляев, Т.А.

Бирюкова, Ю.Н. Вахрушева, Р.Р. Долотина, Н.В. Елизарова, Р.Ю. Закиров, Н.А.

Захарова, П.З. Иванишин, С.Ю. Морозов, Т.Н. Михалева, 2014

Судебная практика по статье 619 ГК РФ:

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Пунктом 3 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Руководствуясь статьями 450, 619 Гражданского кодекса РФ, статьями 24, 51, 71 Лесного кодекса РФ, учитывая устранение обществом нарушений отсутствие доказательств уклонения общества от исполнения условий договора аренды лесного участка, суды пришли выводу об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора аренды.

Статья 620 ГК РФ. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора (действующая редакция)

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Статья 619 Статья 620 Статья 621
Постоянная ссылка на документ
URL документа [ скопировать ]
HTML-код ссылки для вставки на страницу сайта [ скопировать ]
BB-код ссылки для форумов и блогов [ скопировать ]
в виде обычного текста для соцсетей и пр. [ скопировать ]
Скачать документ в формате

Комментарий к ст. 620 ГК РФ

1. Основаниями для досрочного расторжения договора аренды со стороны арендатора могут быть следующие:

— непредоставление арендодателем арендатору имущества, которое он обязан предоставить согласно договору аренды;

— создание арендодателем препятствий для пользования переданного имущества арендатором;

— наличие у арендованного имущества недостатков, которые не были при заключении договора аренды оговорены сторонами, а также не были заранее известны арендатору и не могли быть им обнаружены при осмотре имущества при заключении договора аренды. Данное основание расторжения договора аренды предполагает, что такие недостатки могут быть обнаружены арендатором только в процессе использования переданного имущества;

— неосуществление арендодателем капитального ремонта имущества;

— непригодность имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. Данное основание предполагает, что эти обстоятельства возникли по вине арендодателя, но не были и не должны были быть известны арендатору при заключении договора аренды.

Следует обратить внимание, что такие основания для расторжения договора аренды, как наличие недостатков у имущества и его непригодность в определенном смысле, являются схожими. Однако наличие недостатков у переданного имущества не означает полной невозможности использования имущества по назначению, а собственно, наличие определенных затруднений при его использовании. Непригодность же использования имущества означает полную невозможность его использования по назначению.

Кроме того, нельзя не обратить внимания и на то, что комментируемая статья, в отличие от ст. 619 ГК РФ, не предъявляет к арендатору требование об обязательном направлении письменного предупреждения арендодателю о расторжении договора аренды. Однако из общих положений о договоре следует, что расторжение договора возможно либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке путем предъявления требования о расторжении.

Это означает, что и арендатор обязан выразить в отношении арендодателя инициативу относительно расторжения договора, но при этом общие положения ГК РФ не содержат требований об обязательном соблюдении при этом письменной формы, что ставит арендодателя и арендатора в неравное положение.

В договоре аренды могут быть установлены и иные основания для расторжения договора аренды по инициативе арендатора, из чего следует, что установленный перечень таких оснований не является исчерпывающим.

2. Судебная практика:

— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2009 N 15АП-4490/2009;

— Постановление ФАС Московского округа от 08.08.2012 N Ф05-10367/11 по делу N А40-109988/2010;

— Постановление ФАС Московского округа от 05.05.2011 N Ф05-1483/2011 по делу N А40-37004/2010;

— Постановление ФАС Поволжского округа от 18.12.2008 N А72-721/2008;

— Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2013 N 19АП-5292/13;

— Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2013 N 19АП-5580/13;

— Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2010 N А40-45214/10-91-338.

Источник комментария:

«КОММЕНТАРИЙ К ГРАЖДАНСКОМУ КОДЕКСУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ. ЧАСТЬ ВТОРАЯ ОТ 26 ЯНВАРЯ 1996 ГОДА № 14-ФЗ»

Н.А. Баринов, С.А. Барышев, Е.А.

Бевзюк, М.А. Беляев, Т.А. Бирюкова, Ю.Н. Вахрушева, Р.Р. Долотина, Н.В.

Елизарова, Р.Ю. Закиров, Н.А. Захарова, П.З.

Иванишин, С.Ю. Морозов, Т.Н. Михалева, 2014

Судебная практика по статье 620 ГК РФ:

Выражая несогласие с состоявшимися по делу судебными актами общество указывает на неприменение судами положений статей 451, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и наличие оснований для расторжения договора аренды.

Вопреки доводам заявителя, суды трех инстанций приняли во внимание позицию общества «Охотник», основанную на статье 620 ГК РФ. Оценив доказательства, представленные сторонами, суды не установили обстоятельств необходимых для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора.

Общество обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями. Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь статьями 450, 620 Гражданского кодекса и истолковав по правилам статьи 431 названного Кодекса положения заключенного договора, суд правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований, не установив обстоятельств, подтверждающих возможность досрочного расторжения договора аренды недвижимого имущества.

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Комментарии к статье 619 ГК РФ часть 2:

Перечень оснований для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленный в ст. 619 ГК РФ, достаточно широк, однако исчерпывающим не является и может быть расширен в конкретном договоре аренды.

В п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» было отмечено следующее.

«При применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст. ст. 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст.

22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка».

Длительность периода просрочки, размер и причина внесения арендной платы не в полном объеме являются факторами, которые влияют на степень существенности нарушения условий договора аренды.

В Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 31.08.2006 по делу N А56-48357/2005 было отмечено следующее:

«В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено следующее. По смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ».

Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с ч. 2 ст. 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора (п. 25 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В п. 26 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» было отмечено, что в договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок.

Пункт 2 ст. 450 ГК РФ, на который сделана ссылка в комментируемой статье, говорит о том, что в порядке исключения основанием расторжения договора может быть решение суда. Главной причиной расторжения договора в таких случаях служит существенное нарушение договора другой стороной. Критерий такого нарушения предусмотрен в п. 2 указанной статьи.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В интересах арендатора установлено, что арендодатель для реализации своего права требовать досрочного расторжения договора должен заранее направить арендатору письменное предупреждение о необходимости устранения допущенных им нарушений (ч. 3 ст. 619 ГК РФ).

«Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая»
Гришаев С.П., Свит Ю.П., Богачева Т.В.

Ст. 619 ГК РФ: досрочное расторжение договора и условие об одностороннем отказе от исполнения

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации регулирует вопросы досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Согласно данной статье, арендодатель вправе расторгнуть договор аренды досрочно без судебного решения в определенных случаях.

Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя означает, что арендодатель имеет право прекратить исполнение договора аренды и требовать возвращение имущества, находящегося в аренде, ранее оговоренного срока. При этом арендатор не имеет права требовать возмещения убытков или иных компенсаций от арендодателя.

Данный институт досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя введен для защиты интересов последнего. Он позволяет арендодателю избавиться от неустойчивых или ненадежных арендаторов, у которых есть основания полагать, что они не смогут выполнить свои обязательства по договору аренды.

Ст. 619 ГК РФ. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя: что это значит

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации регулирует вопросы досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

Согласно данной статье, арендодатель вправе расторгнуть договор аренды без суда и без срока, если арендатор не исполняет обязанности, предусмотренные договором или нарушает законодательство.

Такой односторонний отказ от исполнения договора аренды основывается на принципе защиты интересов арендодателя. Если арендатор не выполняет свои обязанности, арендодатель имеет право прекратить арендное отношение и вернуть себе имущество, сданное в аренду.

При этом, в случае досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, последний должен уведомить арендатора письменно о своем решении. Если арендатор не исправляет свое положение в течение установленного срока, арендодатель вправе прекратить договор аренды и потребовать возмещения причиненных убытков.

Советуем ознакомиться: Приказ об отпуске без сохранения заработной платы в 2024 году: образец и подробные указания

Важно отметить, что досрочное расторжение договора по требованию арендодателя является крайней мерой и должно применяться только в случаях нарушения арендатором своих обязанностей. Арендодатель должен иметь доказательства нарушения арендатором условий договора или законодательства, чтобы воспользоваться этим вариантом расторжения договора.

Определение и значение статьи 619 ГК РФ

Статья 619 ГК РФ устанавливает право арендодателя расторгнуть договор аренды без срока предоставления имущества в аренду по своему усмотрению, если такая возможность была оговорена в условиях договора. Это означает, что арендодатель имеет право односторонне отказаться от исполнения договора без объяснения причин и без необходимости судебного разбирательства.

Данный институт досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя дает ему возможность прекратить отношения с арендатором тогда, когда это нужно или выгодно ему самому без необходимости ждать окончания срока договора. При этом арендодатель должен соблюдать условия договора и расторгнуть его с уведомлением арендатора в соответствии с предусмотренным в договоре сроком.

Безусловно, установление такого права арендодателя добавляет гибкости в отношениях сторон договора аренды. Это позволяет арендодателю оперативно реагировать на изменяющуюся ситуацию или нарушения со стороны арендатора, не передавая в суд все конфликтные ситуации и не завися от продолжительности существующих договорных отношений. Однако, важно помнить, что право расторгнуть договор по требованию арендодателя может быть применено только при исполнении арендодателем соответствующих условий служебной деятельности и уведомлении арендатора в установленном договором порядке.

Порядок досрочного расторжения договора по требованию арендодателя

Договор аренды – это документ, заключенный между арендатором и арендодателем, в котором определены условия использования арендуемого имущества. Однако ситуации могут меняться, и арендодатель может понадобиться досрочное расторжение договора аренды. Согласно статье 619 ГК РФ, арендодатель имеет право на досрочное расторжение договора аренды без суда, если предусмотрено соответствующим условием в договоре.

Советуем ознакомиться: Как проверить и восстановить значение КБМ: основные причины, онлайн-сервисы и частые вопросы

При этом, согласно законодательству, арендодателю требуется соблюдать определенный порядок для осуществления такого расторжения. Во-первых, арендодатель должен предупредить арендатора о своем намерении досрочно расторгнуть договор аренды по требованию. Для этого ему необходимо составить письменное уведомление и направить его арендатору.

В уведомлении должны быть указаны причины расторжения и срок, в течение которого арендатор должен освободить арендуемое имущество.

В случае, если арендатор не освободил арендуемое имущество в установленный арендодателем срок, последний может обратиться в суд с иском о выселении арендатора. Суд принимает решение и признает расторжение договора аренды по требованию арендодателя. После принятия судебного решения, арендатор должен немедленно освободить арендуемое имущество и передать его арендодателю.

Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора

Договор аренды может содержать условие о возможности одностороннего отказа от исполнения договора со стороны арендодателя. Это предусмотрено в статье 619 ГК РФ. Согласно данной статье, арендодатель вправе расторгнуть договор аренды без судебного решения и без выплаты какой-либо компенсации арендатору, если такая возможность предусмотрена в договоре.

Условие об одностороннем отказе от исполнения договора может быть прописано в договоре аренды и должно быть ясно сформулировано. Оно должно содержать указание на возможные случаи отказа арендодателя и последствия для арендатора. Также в условии можно указать срок или условия, при наступлении которых арендодатель имеет право отказаться от исполнения договора.

В случае, если договор аренды содержит условие об одностороннем отказе от исполнения договора, арендодатель может воспользоваться этим правом при наступлении указанных условий. Однако следует отметить, что арендодатель не может односторонне отказаться от исполнения договора без обоснованных причин и нарушения условий договора аренды со своей стороны.

Советуем ознакомиться: Алименты в 2024 году: изменение минимального размера на одного и двух детей

Договор аренды без срока

Договор аренды без срока — это соглашение между арендодателем и арендатором, которое не предусматривает конкретный срок аренды.

Согласно ст. 619 ГК РФ, досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя возможно только при наличии в договоре соответствующего условия.

В случае договора аренды без срока, условие об одностороннем отказе от исполнения договора может отсутствовать. Это означает, что арендатор и арендодатель должны соблюдать договорные обязательства до тех пор, пока их не нарушит одна из сторон или пока они не достигнут соглашения о расторжении договора.

В случае возникновения споров или нарушений условий договора аренды без срока, стороны должны обратиться в суд для разрешения конфликта и защиты своих прав и интересов.

Рекомендуем:

1. Стоимость обучения в автошколе в Иркутске
2. Премия 1010 в 2024 г. военнослужащим: размер, сроки и условия
3. Диспансеризация взрослого населения: профилактический медицинский осмотр на сайте ТФОМС Удмуртской Республики
4. Состав автомобильной аптечки и свойства «Канефрона Н» в 2021 году

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Комментарии к статье 620 ГК РФ часть 2:

В ст. 620 ГК РФ указан перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых договор аренды может быть расторгнут по инициативе арендатора.

При этом не исключается возможность досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя на основании общих положений ст. 450 ГК РФ. В частности, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ (существенное нарушение договора другой стороной).

Однако перечень оснований для досрочного расторжения договора аренды, установленный в комментируемой статье, нельзя сокращать.

К числу таких оснований относятся в том числе: непредоставление арендуемого имущества, создание препятствий в пользовании им, отказ арендодателя проводить капитальный ремонт, а также наличие в имуществе недостатков, препятствующих его использованию. Все эти основания в той или иной степени предполагают существенное нарушение договора арендодателем применительно к арендным отношениям.

По общему правилу проведение капитального ремонта является обязанностью арендодателя (см. комментарий к ст. 616 ГК РФ). Поэтому неисполнение этой обязанности последним в некоторых случаях может привести к затруднительности, а то и невозможности для арендатора использовать арендованное имущество по назначению (например, при аренде нежилых помещений).

Препятствованием пользованию имуществом может служить такое состояние имущества, в котором оно непригодно для использования. Так, например, в аренду было передано транспортное средство, у которого отказали тормоза.

Стороны нередко предусматривают в договоре аренды условие, согласно которому арендатор в случае досрочного расторжения договора должен уплатить арендодателю штрафные санкции в виде неустойки. Договор аренды может содержать условие о том, что арендатор, отказавшийся от договора в одностороннем порядке, уплачивает неустойку (Постановление ФАС Центрального округа от 26.01.2011 по делу N А36-1063/2010).

«Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая»
Гришаев С.П., Свит Ю.П., Богачева Т.В.

Как защитить себя в случае досрочного расторжения договора найма?

Как защитить себя в случае досрочного расторжения договора найма? Вопрос очень актуален как обеих сторон, как арендатора, так и арендодателя. Все во многом зависит от того, как был заключен договор – в обычной письменной форме или зарегистрирован в соответствии с требованиями закона, какие пункты прописаны в его условиях.

Если документ заключен в простой форме, то его расторжение осуществляется путем составления двухстороннего соглашения, прекращение договоренностей, надлежащим образом зарегистрированных в Росреестре, производится в том же официальном порядке.

Почему сторонам невыгодно досрочное расторжение договора найма?

Арендодателям досрочное прекращение договоренностей грозит следующими хлопотами:

• поиск новых квартирантов;

• простои квартиры в случае затянувшегося процесса поиска новых арендаторов;

• лишние финансовые хлопоты в случае, если собственник жилья проживает в другой местности или часто отсутствует в городе, а его присутствие для подписания соглашений обязательно.

Арендаторам досрочное освобождение квартиры тоже невыгодно по следующим причинам:

• необходимость финансовых затрат при поиске нового жилья посредством услуг агентств недвижимости;

• временные потери при поиске новой квартиры;

• возможные финансовые затраты в случае, если жилое помещение обустраивалось «под себя» (например, устранялись имеющиеся косметические дефекты или переклеивались обои).

Как защитить себя в случае досрочного расторжения договора найма?

Самым важным моментом при досрочном прекращении договора является его правильное оформление. Очень важно еще на стадии составления документа отразить в его условиях наступление всевозможных форс-мажоров. Так, если в договоренностях указан вариант их расторжения в одностороннем порядке с уведомлением за месяц, то в течение этого срока наймодателю придется искать новых квартирантов, а нанимателю – собирать чемоданы. Если за одностороннее расторжение договора предусмотрены штрафные санкции, то виновной стороне придется их уплатить.

В случае возникновения споров между арендатором и арендодателем их придется решать в судебном порядке.

Именно поэтому необходимо уделить составлению документа найма много внимания, грамотно прописать все условия и предусмотреть в них различные непредвиденные ситуации. Можно использовать образцы из интернета. У нее также можно получить консультации по всем вопросам гражданского и жилищного законодательства.

Нормативная база

Одним из вариантов защиты сторон от одностороннего расторжения договора найма является включение в его условия оплаты виновной стороной штрафных санкций.

Другим способом избежать неприятной ситуации является предоставление возможности досрочного расторжения договоренностей только по соглашению сторон. Эта норма закона носит общий характер и прописана ст. 450 ГК РФ .

Помимо этого, ст. 610 ГК РФ установлено: при неопределенном сроке действия договора любая из сторон может его прекратить, уведомив об этом другую не позднее, чем за один месяц.

По инициативе арендодателя

Статья 619 ГК РФ устанавливает ряд исчерпывающих условий, при которых арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договоренность:

• арендатор нарушает правила использования имущества;

• портит его;

• более двух раз нарушает сроки выплаты арендной платы;

• не производит капремонта имущества в случае, если это условие оговорено в документе.

По инициативе арендатора

Досрочное расторжение по инициативе арендатора предусмотрено ст. 620 ГК РФ и возможно по следующим основаниям:

• собственник не предоставляет или создает помехи в пользовании арендованного имущества, либо оно имеет недостатки, о которых не было сказано при заключении договора;

• собственник не осуществляет капремонт имущества в случае, если это является его обязанностью;

• имущество в силу непредвиденных обстоятельств стало непригодным для использования.

Возможно предусмотрение и других причин досрочного расторжения договоренности по требованию любой из ее сторон.

Лучшим решением для тех, кто задумался, как защитить себя в случае досрочного расторжения договора найма, станет внимательное ознакомление с ним, а также вычитка его грамотным юристом, который укажет на имеющиеся в документе подводные камни и выгоды для обеих сторон. Споры по соблюдению договоров аренды рассматриваются в судах общей юрисдикции.