Определение Верховного Суда РФ от 24.05.2021 N 301-ЭС21-5968 по делу N А43-14123/2020
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании недействительными договора об инвестировании в строительство объекта недвижимости и дополнительного соглашения к договору, о признании отсутствующим у инвестора (учреждения) права собственности на долю в общей долевой собственности на объект и о признании недействительным заключенного инвестором и застройщиком договора купли-продажи доли застройщика в этом объекте.
Обжалуемый результат спора: В удовлетворении требования отказано, поскольку в отношении договора об инвестировании пропущен срок исковой давности, поскольку объект никогда не находился во владении администрации и поскольку инвестор был вправе распоряжаться своей долей в объекте.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано. Руководствуясь положениями статей 166, 168, 181 (в редакции действовавшей момент заключения договора инвестирования и дополнительного соглашения к нему), 195, 298 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 3 Федерального закона от 03.11.2006 N 174-ФЗ «Об автономных учреждениях», установив, что администрация обратилась в суд с требованиями по настоящему делу 08.05.2020, договор инвестирования строительства объекта недвижимости заключен 18.03.2009, дополнительное соглашение к нему 14.05.2012, пришли к выводу о пропуске истцом срока исковой давности ввиду участия заместителя мэра при принятии решения наблюдательного совета, а также наличия многочисленных постановлений администрации по вопросу строительства спортивного зала. В связи с этим суды отказали в удовлетворении требований о признании договора и дополнительного соглашения к нему недействительными и применении последствий недействительности ничтожной сделки, указывая на осведомленность истца о заключении спорных договора инвестирования и договора купли-продажи, не являющегося крупной сделкой для муниципального автономного учреждения «Спортивная школа олимпийского резерва «Город спорта» (далее — учреждение).
Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2021 N 17АП-17566/2017(9)-АК по делу N А71-15758/2015
Требование: Об отмене определения об отказе в удовлетворении заявления конкурсного управляющего о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества.
Решение: Определение оставлено без изменения. Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что доказательства обоснованности признания сделки по пункту 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве отсутствуют, заключение данной сделки было совершено с целью формирования конкурсной массы должника и расчетов с кредиторами, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что договор N 1 купли-продажи недвижимого имущества от 27.02.2017 является притворной сделкой, применив срок исковой давности для предъявления требования об оспаривании сделки по специальным основаниям, предусмотренным Законом о банкротстве.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Новое в законодательстве
(Новикова Е.)
(«Жилищное право», 2019, N 7) Даже в банках при одобрении ипотеки на покупку недвижимости стало популярным страхование титула, так называемой чистоты сделки. Эта страховка оформляется всего на 3 года (срок исковой давности оспаривания сделки и предъявления претензий), и сумма страховой премии больше в случае большого количества сделок купли-продажи, произведенных по приобретенной недвижимости.
Статья: Пропуск сроков по сделкам с недвижимостью и анализ судов
(Кухтина М.)
(«Жилищное право», 2019, N 10; «Административное право», 2019, N 4) Оспаривая сделку по отчуждению недвижимости, необходимо правильно формулировать требование и помнить о сроках исковой давности. Здесь не все так просто. Несмотря на то что общий срок исковой давности составляет три года, согласно ч. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.
Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Нормативные акты
Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010
(ред. от 23.06.2015)
«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21
«Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли — продажи недвижимости» Поскольку суд первой инстанции отказал истцу в иске в связи с истечением годичного срока исковой давности, не исследовав оснований заявленных требований и не определив, к какому виду сделок относится оспариваемый договор, кассационная инстанция обоснованно отменила решение суда первой инстанции, направив дело на новое рассмотрение.
Правовые ресурсы
- «Горячие» документы
- Кодексы и наиболее востребованные законы
- Обзоры законодательства
- Федеральное законодательство
- Региональное законодательство
- Проекты правовых актов и законодательная деятельность
- Другие обзоры
- Календари
- Формы документов
- Полезные советы
Срок оспаривания сделок с недвижимостью
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Продажа имущества унитарного предприятия
(КонсультантПлюс, 2024) . В обоснование требований истец указывает на несоответствие оспариваемой сделки требованиям. закона. ссылаясь на притворный характер оспариваемой сделки и нарушение в связи с ее совершением прав и законных интересов Администрации и неопределенного круга лиц.Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Отмена покупки недвижимости
(Хлебников П., Новикова Е., Николаева О.)
(«Жилищное право», 2020, N 9) Таким образом, ничтожные и оспоримые сделки различаются лишь степенью незаконности в момент совершения. Ничтожные — незаконны по своей сути, а оспоримые признаются недействительными лишь при наличии веских доказательств. При ничтожности сделки признание ее недействительности судом необязательно. Это могут сделать иные госорганы — Росреестр, ФНС и другие.Срок давности оспаривания сделки с недвижимостью в первом случае составляет три года (в некоторых случаях он может быть продлен), во втором случае — один год.
Статья: Право общей совместной собственности супругов после расторжения брака: в поисках баланса интересов
(Пьянкова А.Ф.)
(«Закон», 2019, N 12) Существует еще один подход к толкованию соотношения ст. 253 ГК и ст. 35 СК РФ. Его предложил Р.С. Бевзенко.Не отрицая того факта, что первая норма является общей, а вторая специальной, он заключает, что «задача этой нормы СК РФ лишь в том, чтобы ввести нотариальную форму согласия супруга на совершение другим супругом сделки с недвижимостью и установить годичный срок давности для оспаривания сделок. Мнение о том, что п. 3 ст. 35 СК отменяет положения ст.
253 ГК. будет означать введение исключения из общего правила (защиты добросовестного контрагента) путем интерпретации текста. Однако известное правило толкования гласит, что исключения никогда не толкуются расширительно. Они должны быть прямо и недвусмысленно выражены» . Поэтому, по мнению Р.С.
Бевзенко, общие положения ст. 253 ГК РФ о необходимости учета добросовестности контрагента по сделке должны применяться независимо от факта расторжения брака.
Нормативные акты
Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010
(ред. от 23.06.2015)
«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия.Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21
«Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли — продажи недвижимости» Поскольку суд первой инстанции отказал истцу в иске в связи с истечением годичного срока исковой давности, не исследовав оснований заявленных требований и не определив, к какому виду сделок относится оспариваемый договор, кассационная инстанция обоснованно отменила решение суда первой инстанции, направив дело на новое рассмотрение.Правовые ресурсы
- «Горячие» документы
- Кодексы и наиболее востребованные законы
- Обзоры законодательства
- Федеральное законодательство
- Региональное законодательство
- Проекты правовых актов и законодательная деятельность
- Другие обзоры
- Календари
- Формы документов
- Полезные советы
Когда могут оспорить договор купли-продажи
Договор купли-продажи — основной документ, который заключают продавец и покупатель при реализации недвижимости. Однако участники сделки могут оспорить ее в суде — тогда имущество придется вернуть. Рассказываем, почему договор может оказаться недействительным и как этого избежать.
В этой статье:
- Основания оспаривания договора купли-продажи
- Кто может оспорить сделку
- В какой срок можно оспорить договор купли-продажи квартиры
- Что проверить перед покупкой квартиры
Основания оспаривания договора купли-продажи
В обычных условиях после заключения договора купли-продажи (ДКП) недвижимости каждый получает свое: покупатель — недвижимость, продавец — деньги. Однако бывает так, что договор не влечет юридических последствий для сторон. Так происходит с недействительными сделками.
Это значит, что договор заключен с недостатками: не в той форме или без согласия другого лица, которое необходимо в силу закона.
Недействительные сделки бывают двух видов (п.1 ст. 166 ГК РФ):
- Ничтожные. Такие сделки не порождаю юридических последствий с момента их заключения. Они недействительны сами по себе, без признания их таковыми судом. Закон прямо указывает, какие сделки считаются ничтожными.
- Оспоримые. Чтобы такая сделка стала недействительной, ее нужно оспорить в суде. Если ни одна из сторон в суд не обратилась, то сделка порождает правовые последствия, как самая обычная, даже если в ней есть недостатки.
Поскольку недействительная сделка не порождает юридических последствий, каждая из сторон должна вернуть, что получила по договору. Если недействительным признают ДКП недвижимости, покупатель отдает продавцу квартиру, а продавец покупателю — потраченную сумму.
Есть разные ситуации, когда могут оспорить договор купли-продажи. Рассмотрим некоторые основания ниже.
Стороны заключили сделку в неправильной форме
Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме. Он должен представлять собой единый документ, подписанный сторонами (ст. 550 ГК РФ).
Если стороны устно договорились о покупке квартиры или не поставили свои подписи на документе, договор считается недействительным.
Сделка нарушает закон
В Жилищном кодексе есть такое положение: собственнику нельзя заключать сделки, в результате которых у каждого владельца доли будет меньше шести квадратных метров площади жилья (п. 1.1. ст. 30 ЖК РФ).
Есть несколько исключений, но по общему правилу такие сделки будут ничтожными, потому что они нарушают установленную законом норму.
Чтобы такого не произошло, Контур.Реестро поможет собрать информацию о недвижимости. Из отчетов сервиса вы узнаете площадь квартиры и сколько у нее собственников. Физические лица могут воспользоваться проверкой в Контур.Панораме.
Сделка мнимая или притворная
Мнимую сделку стороны заключают лишь для вида. Формально все сделано правильно, но на самом деле стороны не хотят достичь тех правовых последствий, для которых сделка совершается.
Например, в одном из дел суд признал недействительным ДКП нежилого помещения, по которому сын ИП-банкрота пытался купить у него помещение по цене в десять раз ниже рыночной. Суд решил, что предприниматель на самом деле не хотел продавать недвижимость — он выводил имущество, чтобы оно не досталось кредиторам (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2022 по делу № А32-22703/2016).
Притворную сделку тоже заключают не по-настоящему, при этом стороны хотят прикрыть ею другой договор. Так бывает, когда продавец и покупатель по каким-либо причинам не хотят заключать ДКП, а вместо него подписывают договор дарения, передавая при этом деньги за квартиру. В таком случае договор дарения — притворная сделка, поскольку она прикрывает куплю-продажу.
Одна из сторон сделки недееспособна
Человек, которого суд признал недееспособным, не всегда понимает последствия своих действий, чем могут воспользоваться недобросовестные продавцы или покупатели недвижимости. Поэтому сделка с недееспособным считается ничтожной.
Если человек формально дееспособен, но при этом не может в момент заключения договора понимать значение своих действий, оспаривание сделки в суде тоже возможно (ст. 177 ГК РФ).
Пока ребенку не исполнилось 18 лет, он не полностью дееспособен, от его имени действуют родители. Поэтому сделки с детьми до 14 лет считаются ничтожными, а с 14 до 18 — оспоримыми.
Сделка совершена без согласия другого лица
По закону на совершение некоторых сделок нужно получить согласие другого лица. Например, супругу, который покупает или продает квартиру, нужно нотариальное согласие другого супруга, заверенное нотариусом. Если его не оформить, в дальнейшем супруг, которого не спросили, может оспорить сделку в суде.
Есть и другие случаи. Так, человек, признанный банкротом, в процедуре реструктуризации долгов не может совершать некоторые сделки без согласия финансового управляющего (п. 5 ст.
213.11 закона «О банкротстве»).
Одна из сторон заключила сделку под влиянием заблуждения
Если сторона договора неправильно представляла себе его предмет, сторону или существенные условия, она может ее оспорить. Суть в том, что если бы участник сделки понимал ее условия верно, он бы ее не совершил. Например, человек купил земельный участок для строительства дома, полагая, что он для этого предназначен, но потом оказалось, что строить на земле запрещено.
Или в договоре продавец указал одну площадь недвижимости, а на деле выяснилось, что она меньше заявленной.
Один из участников совершил сделку под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств
Если кому-то из участников пришлось заключить договор из-за того, что к нему применяли насилие или угрожали, потерпевший может оспорить сделку. Это же касается ситуации, когда сторону сделки намеренно обманули. Например, если оценщик специально сильно занизил настоящую цену квартиры.
Также в законе есть понятие «кабальной сделки». Это значит, что человек был вынужден заключить договор из-за стечения тяжелых жизненных обстоятельств, а другая сторона этим воспользовалась.
Кто может оспорить сделку
Оспорить сделку в суде может одна из ее сторон, если ее права нарушаются. Но иногда обратиться в суд может и другое лицо, если это установлено законом. Например, если один из супругов продал квартиру без согласия другого, последний может оспорить сделку, хоть и не является стороной договора. Сделку дееспособного человека, который не понимал значения своих действий, может оспорить любой, чьи интересы она нарушила.
Также в суд может обратиться его опекун, если позже человека признали недееспособным.
В какой срок можно оспорить договор купли-продажи квартиры
Ничтожную сделку не нужно признавать недействительной — она по своей природе не порождает юридических последствий. Однако чтобы стороны вернули друг другу все то, что получили по ничтожному договору, к нему нужно применить последствия недействительности сделки. Иск с таким требованием можно подать в течение трех лет. Срок начинает течь со дня, когда стороны начали исполнять ничтожный договор. На обращение в суд по оспоримой сделке времени меньше — один год.
Срок начинает течь со дня, когда участник сделки узнал о признаках ее недействительности.
Что проверить перед покупкой квартиры
Вот несколько правил, которые помогут снизить риски оспаривания договора купли-продажи недвижимости:
- Заключайте ДКП в письменной форме. Если вы не оформите договор в бумажном или электронном виде, с юридической точки зрения его не существует. Без письменного документа Росреестр не зарегистрирует переход прав на недвижимость, в ЕГРН будет числиться прежний собственник. Он в любой момент может предъявить права квартиру или продать ее, тогда имущество придется отдать.
- Запросите у продавца нотариально оформленное согласие супруга на сделку. Если собственник не в браке, нотариус оформит заявление об отсутствии брака. Так вы обезопасите себя от того, что сделку оспорит супруг, который не давал на нее согласия.
- Изучите паспорт продавца. Он позволит узнать возраст, чтобы не совершить сделку с несовершеннолетним. Паспорт пригодится и для того, чтобы сравнить данные продавца с собственником недвижимости, который указан в ЕГРН.
- Свяжитесь с собственником, если квартира продается по доверенности. Лучше всего пообщаться с ним по видеосвязи или встретиться лично. Так вы будете уверены, что он существует и способен понимать последствия своих действий.
- Проверьте продавца на банкротство. Собственник-банкрот не может свободно распоряжаться имуществом. Проверить продавца можно на портале Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Также изучите исполнительные производства собственника на сайте ФССП. Если долги продавца больше 500 тысяч рублей, он в любой момент может стать банкротом.
Чтобы купля-продажа недвижимости не обернулась судебными разбирательствами, внимательно проверяйте продавца и квартиру до заключения сделки. Это увеличит шансы сохранить квартиру за собой в будущем.
Риск недействительной сделки: как себя обезопасить
Вы купили квартиру, сделали ремонт, и вдруг — гром среди ясного неба: вы узнаете, что скоро можете оказаться на улице. Вашу сделку собираются признать недействительной. Удастся ли отстоять свои права и как заранее подстраховаться, чтобы не оказаться и без денег, и без жилья?
Какие сделки имеют все шансы оказаться недействительными?
— Сделка купли-продажи, замаскированная под дарение.
В случае признания ее недействительной, покупатель не вправе требовать вернуть фактически уплаченную им сумму за покупку недвижимости.
— С заниженной ценой.
После отмены такой покупки продавец обязан вернуть покупателю только ту сумму, которая указана в договоре.
— На момент продажи в отношении квартиры велись судебные разбирательства, на нее был наложен арест или какое-либо обременение, инициирована процедура банкротства продавца.
— Продавец не выполнил требования семейного законодательства — например, не получил согласие на продажу от другого супруга (это касается в том числе и бывших мужа/жены), имеющих право на долю в квартире.
— Нарушены права и законные интересы несовершеннолетних. Например, если на момент приватизации в квартире проживал ребенок и не был наделен долей. После достижения совершеннолетия он вправе обратиться в суд и оспорить сделку по продаже.
— Не соблюдены права лиц, временно не проживающих в квартире (находящихся в местах лишения свободы, на службе в Вооруженных силах, в интернате, доме престарелых и т. п.).
— Нарушены права законных наследников. Если один из них продал квартиру по своему усмотрению, остальные могут заявить о своих правах на утраченную долю в наследстве.
Выберите грамотного и профессионального риелтора с помощью сервиса Циан «Заявка риелтору»
— От имени продавца договор заключал представитель (при выдаче доверенности проверка объекта и прав собственника, как правило, намного более поверхностна, чем при продаже).
— Сделка совершена по поддельным документам.
— Одна из сторон сделки ввела в заблуждение другую.
В течение какого времени сделку могут признать недействительной?
Один год
Договор расторгается как оспоримый — в случае обмана, отсутствия необходимого согласия, введения в заблуждение.
Три года
Сделку объявляют ничтожной как мнимую или притворную, нарушающую права третьих лиц или совершенную недееспособным.
Десять лет
Максимальный срок, установленный законом для защиты имущественных прав.
Важно помнить
Отсчет срока начинается не с даты совершения сделки, а с момента, когда обратившийся в суд человек о ней узнал. В некоторых случаях суд будет рассматривать дело и после истечения срока исковой давности.
Предположим, если были ущемлены права несовершеннолетнего при приватизации или наследстве: ребенок вырос, узнал о нарушении и вправе потребовать свою долю даже спустя 20 лет после сделки.
«Я вас впервые вижу»: сделка с клоном
Пара с ребенком из Краснодара готовилась стать родителями второй раз. Семья продала свою недвижимость на юге и приобрела «двушку» в Москве. С собственником рассчитались через банковскую ячейку. Через полгода, когда новоселы сделали хороший ремонт и в семье родился еще один ребенок, на пороге появился настоящий собственник жилья. Он заявил, что квартиру не продавал, проживающих в ней видит впервые, и подал иск в суд о признании сделки ничтожной.
Покупатели дело проиграли.
Через некоторое время судебные приставы выставили на улицу семью с двумя детьми, один из которых — грудной младенец. На вопрос о том, кто вернет деньги, в полиции им ответили прямо: кому вы заплатили, с тех и спрашивайте. Конечно, мошенник был объявлен в розыск, но попробуй его найди!
Ведь всё, что о нем известно, — он внешне похож на собственника квартиры. К сожалению, в этой истории нет счастливого конца: семья потеряла и жилье, и деньги.
«Сделка с клоном» — тип мошенничества, когда продавцом прикидывается человек, похожий на владельца квартиры. Как избежать подобной ситуации?
Эксперты перечисляют моменты, на которые следует обратить особое внимание.
1. Собственник предпенсионного или пенсионного возраста (55+).
Человек менял паспорт в 45 лет, то есть более 10–15 лет назад, когда документ не обладал такими степенями защиты, как сегодня. В старых паспортах заменить фото проще — мошенники пользуются этой лазейкой.
2. Продавец — юридически одинокий человек, в браке не состоит и является единственным собственником недвижимости.
3. Предыдущий паспорт хозяина квартиры утерян.
Обратите внимание на 19-ю страницу паспорта, где есть сведения о ранее выданных документах. Обязательно проверьте информацию на сервисе ГУВМ МВД РФ как о настоящем паспорте, так и о предыдущем. Если документ числится в розыске, это повод насторожиться.
Будьте особенно бдительны, если удостоверение личности выдано в Башкортостане, Бурятии, Туве, Татарстане, Калмыкии, Ставропольском или Краснодарском крае, Ростовской области, республиках Северного Кавказа, в Крыму, ДНР, ЛНР. По статистике, именно в этих регионах чаще всего подделывают паспорта. Часто бывает, что на одно лицо оформлено несколько документов.
4. Квартира, которую вы хотите купить, сдавалась внаем.
Выясните, предлагалось ли жилье в аренду раньше или сейчас. Не будет лишним пообщаться с соседями. Сфотографируйте продавца квартиры, покажите снимок соседям и поинтересуйтесь, действительно ли этот человек живет в квартире рядом.
Кроме того, сравните фото продавца с фото в паспорте (это поможет сделать программа-фоторобот).
5. Подпись владельца не совпадает с той, что стоит на ранее подписанных документах.
Получите образец подписи продавца. Во время передачи аванса обязательно возьмите рукописную расписку. Сравните почерк с карточкой учета формы № 1П паспортного стола. Подобным образом удалось выявить несколько аферистов
Специалисты настоятельно рекомендуют отказаться от сделки, если вы обнаружили хотя бы три признака из вышеперечисленных пяти.
Старушка на миллион
Пенсионерка продала квартиру за 10 млн рублей и настояла на том, чтобы в договоре был указан лишь миллион, чтобы не платить налоги. Покупатели пошли навстречу бабушке. Но едва они успели отпраздновать новоселье, та обратилась в суд с заявлением, что ее ввели в заблуждение.
Сам по себе факт занижения цены в договоре не является основанием для признания сделки недействительной. Но в этом случае свою роль сыграло стечение обстоятельств: продавец — человек пенсионного возраста, к тому же покупатели не взяли с бабушки расписку о получении всей суммы.
В итоге суд встал на сторону пенсионерки и расторг сделку. Квартира вернулась прежней хозяйке, а покупатели получили обратно только 1 млн из 10 потраченных.
Уменьшая цену продажи в договоре, вы должны понимать, что при расторжении сделки получите именно эту сумму.
То, что оставшиеся деньги тоже принадлежат вам, придется доказывать, а это крайне сложно, особенно если у вас нет расписки от продавца. Поэтому не соглашайтесь на занижение цены в договоре!
Как доказать добросовестность
С 1 июня 2020 года вступил в силу Федеральный закон № 299-ФЗ от 2 августа 2019 года. В соответствии с ним гражданин, признанный добросовестным приобретателем, вправе претендовать на компенсацию из бюджета РФ, если его сделку оспорят.
Такое правило существовало и раньше, но выплачивали не более 1 млн рублей. Теперь же реально рассчитывать на возмещение кадастровой стоимости квартиры.
Добросовестным считается покупатель, который перед сделкой полностью проверил продавца и квартиру. Что для этого нужно?
- Взять справки в психоневрологическом и наркологическом диспансерах о дееспособности владельца недвижимости.
- Получить справку в бюро кредитных историй, чтобы выяснить, не ведется ли против продавца жилья исполнительное производство, не является ли он банкротом и не находится ли в предбанкротном состоянии.
- Проверить историю перехода права собственности на недвижимость.
- Узнать, все ли выписаны из квартиры.
- Опросить соседей о том, действительно ли продавец живет в этой квартире, зафиксировать это письменно.
- Получить от продавца все документы через акт приема-передачи: выписку из домовой книги, выписку из финансово-лицевого счета, справку об отсутствии долгов и т. д.
- Собрать информацию обо всех настоящих и бывших собственниках, а также о лицах, временно не проживающих в квартире.
- Постараться выяснить, нет ли у третьих лиц существующих или возможных прав на объект.
- Проконтролировать, нет ли нарушения имущественных и/или жилищных прав несовершеннолетних, в том числе ранее проживавших в квартире.
- Если сделка заключается по доверенности, проверить документ у нотариуса.
По словам специалистов Росреестра, чем чаще квартира переходила из рук в руки, тем более рискованна ее покупка. Надо обращать внимание не только на количество сделок, но и на промежутки между ними: если последний договор заключен менее трех лет назад, от такой покупки лучше отказаться.
Сбор документов лучше поручить агентству недвижимости или юридической компании. Финансовые операции лучше проводить в безналичной форме. После сделки обязательно храните все документы — именно они подтвердят, что вы добросовестный приобретатель.
Плюсы и минусы титульного страхования
Самостоятельно провести полную юридическую проверку квартиры и собрать все необходимые документы вы вряд ли сумеете. Но если вы полагаетесь только на собственные силы и знания при покупке квартиры, подстелите соломки и воспользуйтесь титульным страхованием.
Как это работает? Рассмотрим на примере.
Гражданин Иванов приобрел по ипотеке квартиру у Петрова, который ранее купил ее у Сидорова. Впоследствии Иванов получил повестку в суд о признании сделки недействительной. Это удивило покупателя, так как все документы тщательно проверили риелторское агентство, банк и страховая компания.
Оказалось, что предыдущий хозяин квартиры Сидоров на момент заключения договора считался недееспособным, поскольку состоял на учете в психоневрологическом диспансере. Его родственники доказали в суде, что владелец не осознавал своих действий при продаже квартиры.
О недееспособности Сидорова на момент заключения сделки между Ивановым и Петровым ни одна из сторон, включая банк и страховую компанию, не знала.
В результате долгой тяжбы суд признал сделку недействительной и потребовал вернуть квартиру Сидорову. Признаков мошенничества со стороны Иванова не выявили. Недвижимости он лишился, но получил страховое возмещение в размере стоимости квартиры.
Цель титульного страхования — обезопасить добросовестного приобретателя от риска материальных потерь из-за утраты права собственности на недвижимость.
Наиболее часто встречающиеся прецеденты — это признание недееспособности или неправомерности действий лиц — участников сделки.
Титульное страхование — достаточно эффективная форма защиты, но и у нее есть минусы:
- Услуга не из дешевых: за страховку в особо сложных случаях придется заплатить до 5% стоимости квартиры (хотя обычно речь идет о меньших ставках).
- Страховые компании откажутся заключать договор, если сочтут историю сделок с квартирой не слишком надежной.
- Большое количество случаев считается нестраховыми (обычно в договоре их от десятка до полутора), когда возмещение не выплачивают.
- Страховые компании, как правило, несут ответственность, только если исковое заявление поступило в суд во время действия договора страхования. А иск против нового собственника может быть подан и через год, и через три, и через пять лет.
Сделку пытаются признать недействительной. Что делать?
Если подается претензия и вас вызывают в суд, стоит соблюдать несколько правил:
- На претензии нужно отвечать, а в суде — обязательно участвовать.
- Необходимо собрать все документы, связанные с приобретением и регистрацией квартиры в ЕГРН, предоставить их в суд (либо сослаться на них в ответе на претензию). Чем больше таких документов, тем лучше.
- Если сделка удостоверялась нотариусом, надо обязательно требовать привлечения его в процесс. В этом случае нотариус — ваш гарант. Он отвечает за удостоверенную сделку и имуществом, и профессией.
- Обращайтесь к профессионалам. Не все потеряно, даже если суд первой инстанции признал сделку недействительной. Вы вправе обжаловать это решение. Основания для этого самые разные: вас не вызывали в суд, повестки направлялись по неправильному адресу или вы не явились в суд по уважительным причинам.
Если же решение суда прошло все инстанции и превратилось в окончательное, попытайтесь взыскать с продавца уплаченные за квартиру деньги либо доказать свой статус добросовестного приобретателя и получить компенсацию от государства.
Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов.
Редакция благодарит за помощь в подготовке материала Романа Варламова, начальника управления по работе с банками дирекции розничного бизнеса компании «Ингосстрах», Марию Жукову, управляющего директора сети «Миэль», Елену Мищенко, руководителя департамента городской недвижимости «НДВ – Супермаркет Недвижимости», Василия Неделько, управляющего партнера юридической компании «Неделько и партнеры», Вадима Шабалина, кандидата юридических наук, руководителя и преподавателя «Учебного центра по подготовке риелторов».
Как не потерять новую квартиру из-за оспаривания сделки?
Бывает так: человек купил квартиру, а потом оказалось, что продавец – банкрот. Суд проверит сделку и может признать ее недействительной, если решит, что сделка подозрительная и были ущемлены интересы кредиторов продавца. Чтобы квартиру не забрали, к возможному оспариванию сделки нужно подготовиться еще до покупки жилья
Почему суд может признать сделку недействительной?
Сделки, совершенные в течение трех лет до даты принятия судом заявления о признании должника банкротом, могут оспорить в случаях, когда продавец:
- получил за квартиру значительно меньше, чем она стоит (например, квартиру продали с большой скидкой);
- ничего не получил (например, продавец формально перерегистрировал свою квартиру на родственника или знакомого, чтобы сохранить жилье при банкротстве);
- сделка была нацелена на причинение вреда кредиторам, и вред им был причинен, причем покупатель об этом знал (например, квартира была передана как отступное в счет погашения несуществовавшего долга).
Если эти обстоятельства не будут опровергнуты в суде, сделку признают недействительной.
(Почему еще сделки признают недействительными и чем это грозит – читайте в статье «Ваша сделка окажется недействительной. ».)
Как подготовиться к возможному оспариванию сделки при покупке недвижимости?
Заключите договор с риелтором
Если ищете квартиру с помощью риелтора, заключите с ним договор – это подтвердит отсутствие взаимозависимости между вами и должником (юристы называют такую взаимозависимость аффилированностью).
Не советую оплачивать наличными услуги риелтора – судьи настороженно относятся к распискам. Используйте безналичный способ оплаты.
Распечатывайте и сохраняйте объявления
Если ищете квартиру через «Авито», «Циан» или другие сайты, обязательно распечатайте и сохраните в электронном виде объявления о продаже всех или хотя бы большинства просмотренных вами объектов недвижимости. Это опять же подтвердит отсутствие аффилированности между вами и должником и поможет доказать, что вы действительно искали жилье.
Запросите документы у продавца – собственника недвижимости
Вам понадобятся договоры с предыдущими собственниками недвижимости, документы об оплате покупки, выписки из ЕГРН и домовой книги, поквартирная карточка и другие документы, которые касаются объекта недвижимости и перехода прав на него. Снимите копии с документов и по возможности заверьте их нотариально. Это подтвердит вашу разумность и добросовестность при покупке жилья.
То есть документы помогут доказать, что вы приняли необходимые меры для проверки объекта недвижимости.
Посмотрите в паспорте продавца, есть ли у него супруга. Если да – спросите, не заключили ли они брачный договор (почему это важно – читайте в статье «Брачный договор: чего в нем быть не должно?»). Если собственник разведен, но квартира приобретена в браке, потребуйте нотариального согласия бывшей супруги на продажу жилья.
Проверьте, не менял ли регистрацию собственник незадолго до сделки. Если менял, это повод обеспокоиться. Как и безвозмездная сделка между предыдущими правообладателями и продажа квартиры по доверенности.
Закажите выписку из ЕГРН
Получение на свое имя такой выписки перед сделкой подтвердит вашу добросовестность.
Закажите оценку рыночной стоимости объекта недвижимости и получите заключение оценщика
Рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть равна или может немного отличаться от цены приобретения, указанной в договоре. Значительная скидка, исчисляемая в десятках процентов, должна вызвать у вас сомнения.
У суда точно возникнут вопросы, ведь такая скидка свидетельствует о неравноценности предоставления. Суд может решить так: при покупке недвижимости по низкой цене покупатель не мог не понимать, что причиняет вред кредиторам, либо он вместе с должником выводил активы.
Поэтому будьте бдительны. Большая скидка на квартиру – не причина порадоваться, а повод провести тщательную проверку. При наличии малейших сомнений в добросовестности продавца стоит отказаться от сделки.
Проверьте продавца, его супругу и предыдущих собственников по общедоступным базам
Прежде всего нужно выяснить, не являются ли они участниками судебного процесса, нет ли у них долгов и не возбуждено ли дело о банкротстве. Для этого изучите картотеку арбитражных дел, сайты судов общей юрисдикции, базу исполнительных производств, «Федресурс», ЕГРИП и ЕГРЮЛ.
Результаты проверки лучше распечатать и сохранить в электронном виде – это поможет подтвердить вашу добросовестность в случае оспаривания сделки. Например, может оказаться, что собственник недвижимости руководит проблемным юрлицом и после продажи квартиры ему предъявят требования в рамках дела о банкротстве этого юрлица.
Все расчеты проводите через банк
Так вы сможете подтвердить действительность перевода денежных средств должнику.
Включите в договор раздел о заверениях и гарантиях
Такой раздел может содержать положения о том, что:
- сделка совершается не для вида и не для прикрытия другой сделки;
- продавец заключает договор не на крайне невыгодных для себя условиях, договор не является для него кабальной сделкой;
- продавец не находится под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств;
- продавец обладает полной дееспособностью, ограниченно или полностью недееспособным не признан;
- продавец на момент заключения договора психическими или иными физиологическими нарушениями и заболеваниями не страдает. Не принимает лекарственные (нелекарственные) средства или иные препараты, влияющие на его волю (психику). Находится в здравом уме и понимает значение происходящего события;
- у продавца нет долгов и иных обязательств, в том числе нажитых в браке, которые могут повлечь его банкротство или банкротство его супруги; ему не известно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с заявлением о признании его или супруги банкротами; в отношении него и супруги не начата процедура банкротства; они не планируют обращаться в суд с заявлениями о признании себя банкротами; они не привлечены к субсидиарной ответственности по долгам контролируемых ими лиц;
- ни продавец, ни его супруга не являются ответчиками в суде, в отношении них не возбуждено исполнительное производство и не ведется уголовное преследование, вследствие чего может быть наложен арест на квартиру или запрет на совершение регистрационных действий, обращено взыскание либо возможны конфискация, виндикация, возврат в порядке реституции в пользу государства или третьих лиц. Квартира не внесена в качестве вклада в уставный (складочный) капитал юридического лица, в том числе в отношении которого начата процедура банкротства, реорганизации или ликвидации.
Эти формулировки помогут избежать возможного признания сделки недействительной.
Будьте готовы подтвердить наличие финансовой возможности приобрести недвижимость
В случае оспаривания сделки важно подтвердить, что у вас были деньги на покупку жилья и что они получены не от должника или аффилированных с ним лиц для создания видимости оплаты. Для этих целей подойдут справки 2-НДФЛ и документы, доказывающие наличие у вас вклада, доходов от продажи имущества и т.д.
При покупке недвижимости риски остаются, даже если продавец уже когда-то банкротился. То, что процедура банкротства была завершена, не значит, что дело о банкротстве не может быть возбуждено вновь со всеми вытекающими последствиями в виде оспаривания сделок и т.д.
Указанный выше перечень действий неисчерпывающий. Может выясниться, что в вашей ситуации нужно проверить что-то еще. Поэтому для надежности перед покупкой квартиры лучше проконсультироваться с юристом.
Фото: фотобанк Freepik/@freepik
Недействительные сделки по новым правилам
Прошло почти два года с тех пор, как в российское законодательство были внесены существенные поправки в отношении недействительных сделок (№100-ФЗ от 07.05.2013 г.). Те из них, которые нарушают требования закона, ранее считались ничтожными, а сейчас – оспоримыми. Изменились и сроки исковой давности.
Несмотря на то что в последнее десятилетие уменьшилось количество незаконных и проблемных сделок, едва ли можно говорить о качественной правовой и финансовой защищенности покупателя. Какие конкретно произошли изменения и как они влияют на сегодняшний рынок жилой недвижимости?
Прошло почти два года с тех пор, как в российское законодательство были внесены существенные поправки в отношении недействительных сделок (№100-ФЗ от 07.05.2013 г.). Те из них, которые нарушают требования закона, ранее считались ничтожными, а сейчас – оспоримыми. Изменились и сроки исковой давности.
Несмотря на то что в последнее десятилетие уменьшилось количество незаконных и проблемных сделок, едва ли можно говорить о качественной правовой и финансовой защищенности покупателя. Какие конкретно произошли изменения и как они влияют на сегодняшний рынок жилой недвижимости?
На наши вопросы помогли ответить Алексей Комаров, нотариус из Санкт-Петербурга, Вадим Лященко, управляющий АН РБНО, и Ирина Щербинина, эксперт по недвижимости.
Что изменилось в новом законодательстве? Каковы сроки исковой давности (т.е. по прошествии какого срока покупатель квартиры может быть совершенно спокоен и освобожден от претензий участников сделки и третьих лиц)?
Алексей Комаров: «В мае 2013 года были внесены изменения в Гражданский кодекс РФ, которые разграничили понятия оспоримых и ничтожных сделок (недействительных сделок), переквалифицировав большую часть ничтожных сделок в оспоримые (ст. 168, п. 1 ГК РФ).
Главное отличие между ничтожной и оспоримой сделками состоит в моменте их недействительности, и в том, в какие сроки можно их оспорить.
Ничтожность сделки (иными словами – ее недействительность) не зависит от решения суда. Сделка ничтожна с самого начала ее совершения и не порождает для сторон никаких правовых последствий. Оспоримую же сделку могут признать недействительной только по решению суда, соответственно, до такого решения заключенный договор имеет юридическую силу и обязателен для исполнения.
К моменту изменений назрела проблема по сделкам, заключенным на рынке недвижимости: любая сделка, заключенная сторонами с нарушением действующего законодательства, признавалась ничтожной. Кроме того, иск о признании ничтожной сделки могло предъявить любое лицо. Указанная возможность на практике приводила к злоупотреблениям лиц, которые, не имев конкретного интереса в заключенной сделке, пытались ее заничтожить.
Теперь как по оспоримой, так и по ничтожной сделке требования в суд о признании ее недействительной вправе предъявить только сторона соглашения или прямо указанное в законе лицо, например попечитель, иными словами – лицо, имеющее интерес в оспаривании сделки ст. 177, 166, п. 2 ГК РФ.
Основная причина признания сделок недействительными по ничтожности – сделка, совершенная недееспособным лицом, ст. 171 ГК РФ. То есть гражданин, продающий жилье, был до совершения договора продажи лишен дееспособности по суду.
По такой сделке суд обяжет стороны вернуть друг другу все полученное по договору купли-продажи. Покупатель по данной сделке – более слабая сторона, так как, вернув купленное жилье, возникает вопрос с возвратом денег, которых у недееспособного, конечно, уже нет.
По оспоримым сделкам вне конкуренции ст. 177 ГК РФ: сделка, заключенная лицом, не способным понимать значения своих действий или руководить ими.
Если в первом случае достаточно факта подтверждения недееспособности – решения суда о признании гражданина недееспособным, то применительно к 177 ст. ГК РФ судом будет назначена экспертиза, и с учетом иных доказательств сторон будет принято решение о признании сделки недействительной или отказе в соответствующих исковых требованиях. На практике решающую роль играет заключение эксперта, если в достоверности экспертного заключения у суда сомнений нет (обычно так оно и есть).
Иные доказательства, например показания свидетелей, могут носить весьма условное значение для решения суда.
Говоря о правовом механизме защиты права приобретателя жилья, можно сказать, что по сути их два: срок исковой давности и квалификация по ст. 302 ГК РФ как добросовестный приобретатель.
В первом случае по сделкам установлен срок исковой давности в один год для оспоримой сделки и три года – для ничтожной. По ничтожным сделкам, где требование заявляется стороной сделки, срок исковой давности начинает течь с момента исполнения договора, если требование заявляется третьим лицом – то с момента, когда он узнал или должен был узнать о факте заключения договора.
Важно отметить, что от 07.05.2013 г. № 100-ФЗ внес изменения в 170 ст. ГК РФ в квалификацию притворной сделки. Притворная сделка, последствия которой – ничтожность, теперь и сделка, совершенная на иных условиях, чем это указано в договоре. Эти изменения могут иметь последствия для сторон при занижении стоимости в сделке для оптимизации налогообложения.
Можно предположить, что, например, супруга, выдавшая согласие на продажу жилья, сможет признать сделку ничтожной по этому основанию, если в самом согласии не выражена стоимость продажи совместно нажитого имущества».
Какие на сегодняшний день самые распространенные причины недействительных (ничтожных и оспоримых сделок)? Частое это явление или редкое? Были ли в вашей практике (или в истории фирмы) такие случаи и если да, чем это закончилось для покупателя?
Вадим Лященко: «В большинстве случаев недействительная сделка заведомо содержит в себе элемент правонарушения. Поэтому уважающие себя и ценящие свою репутацию профессиональные участники рынка недвижимости стараются держаться от таких сделок подальше. То же самое можно сказать и о ничтожных сделках.
Другое дело – сделки, при которых одна из сторон несет тот или иной риск, включая риск оспаривания совершаемой или предыдущих сделок с объектом. Такие риски могут быть никак не связаны с правонарушениями, но присутствовать в истории объекта.
Задача специалиста, сопровождающего покупателя, – своевременно выявить этот риск или риски, оценить их величину, предложить возможные способы минимизации и дать соответствующие рекомендации клиенту. Такие рекомендации, в зависимости от конкретной ситуации и конкретных рисков оспаривания, могут быть самыми различными – отказ от покупки, требование адекватной скидки, предоставление дополнительных заявлений, гарантий и т.д.
Задача специалиста, сопровождающего продавца, – обнаружить и минимизировать риски оспоримости предыдущих сделок с объектом еще на стадии подготовки документов продаваемого объекта, дать свою мотивированную оценку рисков контрагенту (покупателю).
Нередко оценка возможной оспоримости сделок и вероятных последствий становится предметом жарких споров между продавцом и покупателем с участием их юристов, агентов и банковских специалистов. Иногда в этих спорах побеждает здравый смысл, иногда – нет.
На практике приходится встречаться с очень разным отношением заинтересованных участников дебатов к таким факторам риска оспоримости сделок, как, например:
— неучастие в приватизации несовершеннолетних (в период до августа 1994 г.);
— отсутствие кого-то из жильцов по причине нахождения в местах лишения свободы;
— дарение между не родственниками;
— снятие с регистрационного учета по доверенности;
— снятие с регистрационного учета без постановки на учет в другом месте;
— признание прав собственности по решению суда;
— нерыночная цена в договоре;
— неэквивалентная мена без доплаты;
— свежая сделка с добросовестным приобретателем.
Список можно продолжать, и у каждого опытного специалиста найдется, чем его дополнить.
Но самые запоминающиеся случаи – это когда коллеги пытаются скрыть от тебя риски своего объекта. Случается такое редко, но от этого менее противным не становится».
Ирина Щербинина: «Недействительные сделки стали более редким явлением, чем раньше, в лихие 90-е годы. Во-первых, потому что Росреестр контролирует права несовершеннолетних и не проводит сделки с их собственностью без разрешения органов опеки. Во-вторых, рынок риэлторских услуг сейчас более прозрачен, в нем работают крупные компании.
В-третьих, с введением понятия «добросовестный приобретатель» покупатели стали более защищены, если по квартире зарегистрирован переход прав по правилам Росреестра и если в договоре купли-продажи стоит полная стоимость.
Тем не менее, оспоримые сделки есть. И, как правило, наиболее частые их причины следующие:
— появление родственников после исполнения договора ренты;
— появление наследников, о которых продавец не знал (или умалчивал);
— ущемление прав несовершеннолетних при приватизации в 90-х годах;
— проведение сделки с лицом, состоящем на учете в нарко- или психдиспансере без освидетельствования на момент сделки».Как можно минимизировать риски при покупке квартиры?
Ирина Щербинина: «Минимизацию рисков при покупке квартиры следует начинать уже с момента обзвона списка вариантов. Я бы советовала сразу исключить из списка недавнюю ренту, наследство менее трех лет, а также наследство и дарение от чужого лица (не родственника). Сейчас на рынке масса вариантов и рисковать не стоит.
Выбранный вариант следует тщательно проверить. Лучше с помощью специалиста. Пусть риэлтор или юрист соберет «досье» на покупаемую квартиру, из которого будут видны возможные риски».
Алексей Комаров: «Говоря о правовом механизме защиты права приобретателя жилья, можно сказать, что по сути их два: срок исковой давности и квалификация по ст. 302 ГК РФ как добросовестный приобретатель. Напомню, что иммунитет на изъятие имущества – жилья у добросовестного приобретателя не распространяется на безвозмездные сделки (дарение) и если судом установлено, что имущество выбыло помимо воли собственника (продажа по подложным документам)».
Были ли в вашей практике случаи признания нотариально удостоверенной сделки купли-продажи квартиры недействительной? Если да, то чем это закончилось для покупателя?
Алексей Комаров: «В моей практике нет».
Бывают ли случаи, когда вы не рекомендуете покупать квартиру из-за высокой вероятности признания в будущем сделки недействительной?
Вадим Лященко: «Крайне редко, но возникают «экзотические» предложения проведения сделок, которые в случае их реального исполнения могут быть признаны впоследствии недействительными. Исходят такие предложения не от продавцов, а от покупателей, и касаются, например, проведения расчетов в необычных формах, формально никак не связанных с покупаемой недвижимостью. Естественно, мы категорически настаиваем на отказе от вовлечения клиента в такие «сделки».
Ирина Щербинина: «Да, у меня были два таких случая. Я объяснила своим клиентам, на основании чего я решила, что в дальнейшем будут проблемы. Все проверки выдаю на руки».
Как вы относитесь к страхованию риска утраты права собственности? Рекомендуете ли при каждой покупке недвижимости оформлять такую страховку?
Ирина Щербинина: «К страхованию и страховым компаниям отношусь с изрядной долей скептицизма. В наше непростое время любая компания запросто может закрыться или объявить себя банкротом. А бывает, договоры страхования составляются так хитро, что исключают возмещение убытков при некоторых вариантах событий.
Пример тому – дело Чалаевых, по которому несколько лет шли суды между страховой компанией и ипотечным банком. В общем, лучше надеяться на логику и интуицию, а доверять – специалистам».
Достаточно ли защищены права покупателя недвижимости сегодня и что бы вы предложили изменить в законодательстве, если бы была такая возможность?
Алексей Комаров: «Всегда будут установленные законом основания оспаривания заключенных сделок, поэтому стопроцентная гарантия права собственности приобретателя жилья — это миф.
Государству нужно решить вопрос гарантии обеспечения стопроцентной компенсации добросовестным лицам, которые в результате признания сделок недействительными остаются без денег и жилья, что требует принятия принципиального решения, определения реального гаранта законности права собственности с внесением соответствующих законодательных изменений. Это, в свою очередь, приведёт и к вопросу системного решения проблемы оборота вторичного жилья, где немаловажен вопрос о принятии закона о риэлтерской деятельности и где должно найти отражение решение вопроса с лицензированием, объемом деятельности и ответственностью агентов, брокеров, которые всегда были и будут важным элементом упорядочивания гражданского оборота жилья и первым профессионалом, которого встречают покупающие или продающие недвижимость граждане. А первое впечатление, как известно, можно произвести только один раз».
