Взаимозачет при продаже и покупке квартиры

Возможен ли налоговый взаимозачет в случае одновременной покупки квартиры и продажи дачного участка? Я имею право на имущественный налоговый вычет при покупке квартиры, а с продажи земельного участка должна заплатить налог.

Евгения Яковлева
Консультаций: 83

Имущественные налоговые вычеты как при приобретении, так и при продаже недвижимости предусмотрены положениями гл. 23 НК РФ «Налог на доходы физических лиц».

Согласно ст. 207 НК РФ налогоплательщиками налога на доходы физических лиц признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ, а также физические лица, получающие доходы от источников, в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами РФ.

Если реализуется недвижимость, право собственности на которую оформлено до 1 января 2016 г. и на момент продажи она находилась в вашей собственности три года и более, то доходы от продажи не облагаются НДФЛ. Например, если право собственности оформлено в марте 2013 года, реализация произошла в июне 2016 года, то в данном случае обязанности по уплате НДФЛ не возникает. Если право собственности оформлено, например, в январе 2014 года, а реализация произошла в сентябре 2016 года, или если право собственности оформлено после 1 января 2016 г., то возникает обязанность по уплате НДФЛ и представлению налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц. В данном случае согласно пп.

1 п. 1 ст. 220 НК РФ при реализации имущества с меньшим сроком владения налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества. При этом положениями п. 2 ст. 220 НК РФ налогоплательщику дается право выбрать наиболее выгодный вариант, а именно:

1) согласно пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ возможно воспользоваться имущественным вычетом в размере не превышающем 1 млн руб.;

2) согласно пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ вместо получения имущественного вычета возможно уменьшить сумму дохода на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этой недвижимости.

Согласно пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.

Согласно пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ имущественный вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на строительство или приобретение недвижимости, но не превышает 2 млн руб.

Если продажа участка и оформление свидетельства о праве собственности на квартиру произошли в одном налоговом периоде, т.е с 1 января по 31 декабря одного календарного года, то налогоплательщик имеет право на получение одновременно имущественных налоговых вычетов, предусмотренных пп. 1 и пп. 3 п. 1 ст.

220 НК РФ, путем уменьшения суммы дохода, полученного от продажи участка на сумму имущественного вычета, предусмотренного при приобретении квартиры.

Например, участок продан за 4 млн руб., выбран имущественный вычет в размере 1 млн руб. Стоимость приобретенной квартиры составляет 6 млн руб. При расчете налога можно воспользоваться каждым из имущественных вычетов.

Сумма НДФЛ составит 130 тыс. руб. ((4 000 000 – 1 000 000 ) х 13% ) – 2 000 000 х 13%).

Как с выгодой использовать вычеты по НДФЛ, если вы продали или купили жилье

Вы продали жилье? Налог с доходов от продажи можно уменьшить, если заявить право на имущественный вычет. С покупкой жилья ситуация такая: если воспользоваться вычетом, то с вас станут удерживать меньший налог на доходы (НДФЛ) с зарплаты.

Или вернут излишне уплаченный НДФЛ на ваш счет в банке. О том, как выгоднее применить имущественные вычеты, рассказано в этой статье.

Если вы продали жильеНачнем с продажи имущества. В прошлом году вы продали свою комнату, квартиру или, скажем, дачу. По идее, с полученного дохода нужно заплатить налог и подать декларацию. Причем с 2011 года декларацию 3-НДФЛ заполняют по новой форме, которая утверждена приказом ФНС России от 25 ноября 2010 г. № ММВ-7-3/654 @.Срок за 2010 год — до 3 мая 2011 года.

Однако есть условия, при которых платить налог нет необходимости. А в определенных случаях не нужно и отчитываться декларацией. В каком случае не придется платить НДФЛ и подавать декларацию?Первое условие: проданное имущество было у вас в собственности три года или дольше. Второе: вы являетесь налоговым резидентом ( п. 17.1 ст.

217 Налогового кодекса РФ ). То есть в течение года вы находились в России не менее 183 календарных дней (необязательно подряд!). Более того, этот период не прерывается, когда вы выезжаете за границу для лечения или учебы меньше чем на шесть месяцев ( ст. 207 Налогового кодекса РФ ). Итак, жилье было в собственности три года или более этого срока, а вы — налоговый резидент. Значит, вырученная у покупателя сумма НДФЛ не облагается. И декларацию в этом случае вы представлять не обязаны.

Это следует из положений подпункта 2 пункта 1 статьи 228 и статьи 229 Налогового кодекса РФ. Конечно, если нет других причин, по которым ее надо подать. Например, есть другие доходы, оговоренные в статье 228 кодекса: в числе прочего это лотерейные выигрыши, доходы от продажи имущества, которое было в собственности менее трех лет и т. д. Или, к примеру, вы в 2010 году вели предпринимательскую деятельность.

Тогда декларацию все равно подать придется. Это следует из положений статей 227 и 229 Налогового кодекса РФ. На сколько можно уменьшить доходы от продажи квартиры?

Представим, что в 2009 году вы приобрели квартиру, а в 2010 году продали ее. Иначе говоря, были ее собственником меньше трех лет. Значит, подать декларацию необходимо. Прежде всего — рассчитываем налог.

Тут вы можете воспользоваться вычетом. То есть уменьшить сумму, на которую станете начислять НДФЛ. Сократить ее можно на сумму, полученную от покупателя, но не более чем на 1 000 000 руб. Это относится не только к квартирам, но и к жилым домам, комнатам, дачам, садовым домикам и земельным участкам.

А также и долям в этом имуществе ( подп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ ). Для другого имущества — например, для автомобиля — вычет составит максимум 250 000 руб. Этот вычет вам полагается, только если вы являетесь налоговым резидентом.

В свою очередь нерезиденты уменьшить свой доход не смогут; имущественные, социальные и прочие вычеты здесь не применяются. Вместо вычета вы можете воспользоваться другим правом. А именно доходы от продажи квартиры уменьшить на сумму, которую в свое время за нее заплатили. Это, конечно, удобно, если вы покупали жилье.

И разумеется, ваши затраты должны быть подтверждены документально! Но опять же это право дается лишь резидентам. Чиновники запрещают нерезидентам уменьшать полученную от покупателя сумму на свои расходы.

В частности, такое мнение выражено в письмеМинфина России от 11 октября 2010 г. № 03-04-06/6-248 (см. схему на стр. 91).

Пример 1:Уменьшаем доход от продажи квартиры А. С. Огородников постоянно живет в России. В 2010 году он ездил за границу в отпуск и провел там меньше месяца. Следовательно, он является налоговым резидентом.

В 2010 году Огородников продал свою квартиру, которая принадлежала ему менее трех лет. За это жилье удалось выручить 3 000 000 руб. Максимальный имущественный вычет —1 000 000 руб., поскольку доходы от продажи превышают эту сумму.

Значит, НДФЛ от этой сделки составит 260 000 руб. (2 000 000 руб. × 13%). Другой вариант. Допустим, когда-то Ого- родников купил эту квартиру за 3 000 000 руб., о чем свидетельствуют документы.

Тогда лучше уменьшить доход от продажи жилья на стоимость его приобретения: платить НДФЛ вообще не придется.

Как считать вычет, если проданы две квартиры?Если вы продали две квартиры (или же, к примеру, квартиру и дом), то максимальный размер вычета составит все равно 1 000 000 руб. То есть он не увеличится.

Однако можно поступить следующим образом. Заявите вычет по одному объекту, а по другому — уменьшите доход на сумму своих затрат. С этим согласились чиновники в письме Минфина России от 13 января 2011 г. № 03-04-05/7-3 .

Пример 2:Уменьшаем доходы от продажи двух жилищных объектов В 2010 году М. В. Арудов продал дом за 2 000 000 руб. и квартиру за 900 000 руб. И то и другое жилье находилось в его собственности меньше трех лет. По документам дом был в свое время куплен за 2 000 000 руб.

Квартира же досталась Арудову бесплатно, так как он ее приватизировал. Арудову выгоднее уменьшить на имущественный вычет, равный 900 000 руб., доходы от продажи квартиры. А из вырученного за дом вычесть сумму, когда-то за него заплаченную. Всего за дом и квартиру Арудов получил 2 900 000 руб. (2 000 000 + + 900 000).

Имущественный вычет по квартире (900 000 руб.) плюс прошлые расходы на покупку дома (2 000 000 руб.) также равны этой сумме. В результате НДФЛ в связи с продажей жилья платить Арудову не нужно. Но декларацию по НДФЛ за 2010 год представить придется.

Если вы приобрели жильеТеперь — о покупке жилья. Если вы приобрели квартиру или дом, а потом заявили свое право на вычет, то государство может еще оказаться в долгу перед вами. Впрочем, здесь тоже есть свои нюансы.

Кто может воспользоваться вычетом при покупке жилья?Во-первых, тот, кто потратил собственные деньги на строительство либо приобретение в России жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них. Во-вторых, кто приобрел земельный участок, на котором расположен жилой дом (доля в нем), или же под его постройку. Однако этим вычетом вы также можете воспользоваться только будучи налоговым резидентом.

Да и то при условии, что раньше вы его не заявляли. Повторно вычет при приобретении жилья не предоставляется (в отличие от вычета при продаже имущества). Вычета не будет, если расходы оплачены за счет чужих средств (например, работодателя). И если жилье куплено вами у человека, с которым вы можете быть признаны взаимозависимыми. Сколько можно вычесть?

Вычет равен сумме, которую вы выплатили продавцу квартиры. Правда, есть ограничение в 2 000 000 руб. Зато из своих доходов вы дополнительно можете исключить проценты, которые уплатили по кредитам и займам. Условие первое: кредиты и займы целевые — на строительство либо приобретение жилья на территории России.

Либо на покупку земельного участка, на котором расположен жилой дом, или же под его постройку. Условие второе: кредиты и займы получены от российских организаций или индивидуальных предпринимателей. Также вы можете вычитать проценты по кредитам, которые банки дают для рефинансирования вашего долга.

Пример 3:Рассчитываем вычетпри приобретении квартиры В 2010 году И. В. И купил квартиру за 2 500 000 руб. Общий размер вычета будет равен 2 000 000 руб. Плюс проценты, которые Огурцов уплатит за кредит в течение всего срока, пока им пользуется.

Как использовать право на вычет, когда жилье купили в совместную собственность?Муж и жена приобрели квартиру в совместную собственность. В этом случае вычет надо распределить между ними. Как именно — супруги указывают в заявлении. Пропорция может быть абсолютно любой.

Даже такой: один получает 100 процентов вычета, а другой 0 процентов. Но и при нулевом проценте считается, что совладелец заявил свое право на имущественный вычет. Больше он им воспользоваться не сможет ( письмо Минфина России от 25 мая 2010 г. № 03-04-05/9-288 ). Как распределять вычет, если квартира куплена в долевую собственность?Вычет нужно распределять между совладельцами в соответствии с их долями.

При этом расходы на погашение процентов по кредиту распределяют также пропорционально долям ( письмо Минфина России от 1 сентября 2010 г. № 03-04-05/6-512 ). Можно ли заявить сразу два вычета: при приобретении и при продаже жилья?Да, вы вправе так поступить. Либо получаете два вычета, либо уменьшаете доходы от продажи на сумму своих затрат и одновременно заявляете вычет при приобретении другого жилья. Подчеркнем, что все это можно сделать в одном налоговом периоде (письмо Минфина России от 21 мая 2010 г. № 03-04-05/9-279 ).

Пример 4:Рассчитываем два вычета —при покупке и при продаже В 2009 году Н.Н. Маресьев приватизировал квартиру. В 2010 году он ее продал за 3 000 000 руб. В том же году мужчина купил квартиру побольше — за 5 000 000 руб., при этом заемными средствами он не пользовался. Маресьев решил заявить два вычета — один при продаже, а другой при приобретении жилья.

В сумме они также составили 3 000 000 руб. (2 000 000 + 1 000 000). А значит, доплачивать НДФЛ не придется.

Как получить вычетпри приобретении жилья?Есть два варианта. Первый — не дожидаясь конца года обратитесь к своему работодателю.

Для этого все равно придется сначала зайти в инспекцию за уведомлением по форме, которая утверждена приказом ФНС России от 25 декабря 2009 г. № ММ-7-3/714 @ .Тогда с вас будут удерживать меньше НДФЛ. Второй способ — по итогам года подать в инспекцию декларацию, где и заявить вычет. За 2010 год сделать это можно и после 3 мая 2011 года.

Штрафа не будет, если нет причин, по которым вы обязаны подать декларацию 3-НДФЛ. Если в текущем налоговом периоде вычет невозможно использовать полностью, то его остаток можно перенести на последующие годы. То есть до полного использования этого вычета. Какие затраты на приобретение или строительство жилья можно включить в расходы

Когда квартиру покупали дороже, чем продаетеКомментирует Кирилл КОТОВ, советник ФНС России — Предположим, вы приобрели квартиру за два с половиной миллиона рублей, а продать вынуждены всего за два. Этот убыток — пятьсот тысяч — не уменьшает другие ваши доходы. Кроме того, применить имущественные вычеты может только налоговый резидент.

Что касается нерезидентов, то имущественные вычеты им не предоставляются. Это следует из статьи 210 Налогового кодекса РФ .И уменьшить доходы, полученные от продажи имущества, на документально подтвержденные расходы они тоже не вправе. У нерезидентов налоговая база равна доходам, которые облагаются НДФЛ.

Является налогоплательщик резидентом или нет, нужно определять по итогам года, в котором продали квартиру. Так как налоговым периодом по НДФЛ является календарный год.

Если вы приобретаете квартиру, комнату или доли в них	Если вы строите либо покупаете жилой дом или доли в нем
Стоимость квартиры, комнаты, доли (долей) в них	Стоимость жилого дома, в том числе недостроенного
Плата за права на квартиру, комнату в строящемся доме	Плата за разработку проектно-сметной документации
Расходы на разработку проектно-сметной документации на проведение отделочных работ	Расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание их автономных источников
Затраты на отделочные работы	Суммы за строительные и отделочные материалы
Расходы на отделочные материалы	Плата за работы, услуги по строительству, достройке и отделке дома

Если продал квартиру и купил другую, какой будет налог?

Я продал свою квартиру и купил другую в одном году. Нужно ли мне платить налог в этом случае, и какой? Возможен ли взаимозачет налога при продаже одной квартиры, и налогового вычета – при покупке другой?

Ответ:

Если кто-то продает одну квартиру и сразу покупает другую, дороже, за ту же цену или дешевле (то есть совершает альтернативную сделку), то возникает резонный вопрос – нужно ли платить налог? И если нужно, то как правильно рассчитать налог и налоговые вычетыв этом случае? Возможен ли здесь взаимозачет налога и вычета?

Такие же вопросы возникают и в случае, если это не одна альтернативная сделка, а две отдельные сделки – продажи и покупки квартиры – но совершенные в одном году (т.е. в одном налоговом периоде). Какой тут будет налог? Не переживайте, сейчас все объясним.

Традиционная ошибка многих в том, что они по наивности считают примерно так: «Если я продал свою квартиру, допустим, за 100 рублей, и купил себе другую в этом же году за те же 100 рублей, то значит, дохода в этом году у меня нет, и налог платить не надо. Ура!». Ан нет.

Не все так просто. Логика исчисления налога не такая. Полученный доход можно уменьшать только на расход по одной и той же квартире.

А доход от продажи одной квартиры уменьшить на расходы при покупке другой, напрямую не получится (но частичный взаимозачет все же возможен – об этом далее).

Налоговый Кодекс (пп.2, п.2, ст.220 НК РФ) говорит о покупке и продаже недвижимого имущества буквально следующее (цитата):

«…налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением ЭТОГО имущества».

Ключевое слово здесь – «ЭТОГО». Если имущество другое (другая квартира), то это правило не применяется.

Иными словами, если ты сначала купилквартиру за 100 руб., а потом продалЭТУ квартиру за те же 100 руб., то налог с продажи действительно платить не надо. Здесь действует налоговый вычет при продаже квартиры на сумму произведенных затрат (подробнее о нем см. по ссылке).

Если же ты сначала продал ОДНУ квартиру, а потом (или сразу) купил ДРУГУЮ, в пределах одного налогового периода (календарного года), то налоги и налоговые вычеты применяются к каждому объекту недвижимости по отдельности. То есть нужно платить налог с продажи первой квартиры, и можно получать налоговый вычет с покупки второй квартиры.

А можно ли устроить здесь взаимозачет налога и вычета? Можно. Но не всегда, и не полностью. Как так?

Рассмотрим этот случай подробнее.

Когда квартира считается общей совместной собственностью супругов, а когда – не считается?Смотри в Глоссарии по ссылке.

Взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры в одном году (налоговом периоде)

Уплата налога при продаже квартирыв первую очередь зависит от того, сколько лет мы ей владели, и была ли эта квартира нашим единственным жильемна момент продажи. Если мы владели квартирой три года и более (а для купленных квартир, не являющихся единственным жильем – 5 лет и более), то мы полностью освобождаемся от уплаты этого налога.

Если же срок владения квартирой был меньше 3-х лет (или меньше 5-ти лет, соответственно), то налог с продажи платить надо. Правда, чтобы продавцы квартир не сильно нервничали, для них предусмотрены три вида налоговых вычетов(подробнее о них – см. ссылку ниже).

В итоге остается вопрос – как быть с налогами, если ты продал квартиру, бывшую в собственности менее 3-х лет (или менее 5-ти лет, соответственно), и купил другую? Можно ли при уплате налога за продажу квартиры, учесть расходы на покупку другой квартиры?

Ответ: расходы на покупку здесь зачесть не получится – не тот случай (см. выше выдержку из НК РФ). А вот уменьшить размер налогаза продажу, применив налоговый вычетза покупку, очень даже можно (лучше прочитать это медленно еще раз, чтобы было понятно, о чем речь).

Мало того, в ситуации, когда в одном налоговом периоде происходит продажа одной квартиры и покупка другой, можно применять сразу два налоговых вычетапри уплате налога за продажу.

Первый – это «стандартный» вычет в 1 миллион руб., который вычитается из налогооблагаемой базы за продажу квартиры. Второй – это вычет в 2 миллиона руб.

, который дается за покупку жилья, и применяется к доходам Покупателя, облагаемым налогом НДФЛ (к зарплате, например). А так как полученные за продажу нашей квартиры деньги – это тоже наш налогооблагаемый доход, то второй вычет может применяться и к этой сумме тоже.

Да, налоговый кодекс – та еще «книга джунглей». Мало кому удается с первой попытки понять, что там написано… Чтобы развеять образовавшийся туман в голове, приведем конкретный пример по нашему случаю.

Итого:Напрямую взаимозачета доходов и расходов от продажи и покупки разных квартир не происходит (т.е. сумма покупки из суммы продажи не вычитается). Но налогооблагаемую базу от продажи можно уменьшить не только на стандартный вычет в 1 млн. руб., но еще и на вычет с покупки другой квартиры в том же году – в размере этой покупки, но не более, чем на 2 млн. руб. А с оставшейся части платим налог НДФЛ-13%.

Применить сразу два налоговых вычетав альтернативной сделкес квартирами можно при соблюдении следующих условий:

1. продажа одной квартиры и покупка другой произошли в одном налоговом периоде (календарном году);
2. налоговый вычет за покупку жилья ранее не использовался (или был ранее использован не полностью – тогда применяется его остаток);
3. покупка квартиры была не у близкого родственника (налоговики не любят, когда их дурят).

Вообще-то, здесь не имеет значения, одна и та же квартира покупается и продается или две разные. Для взаимозачета требований нужно только чтобы обе сделки прошли в одном календарном году (с 1 января по 31 декабря).

Практические кейсы с налогообложением при продаже и покупке квартиры, рассмотрены на нашем тематическом ФОРУМЕ– например, здесь, и еще кейсы на ту же тему – здесь.

Об отдельных нюансах зачета налога и вычетаи о подаче «двойной» налоговой декларации – читай далее.

Для пенсионеров налоговый вычет при покупке квартиры имеет некоторые особенности(см. по ссылке).

Нюансы применения налоговых вычетов при продаже и покупке квартир

При этом нужно помнить, что налоговые вычеты в 1 млн. руб. и в 2 млн. руб. – это максимальныесуммы вычетов, которые доступны налогоплательщику. Если же цены проданной и купленной квартир меньше этих сумм, то вычеты будут равняться ценам квартир.

Например, если цена первой (проданной) квартиры была 900 тыс. руб., то вычет за продажу будет равен этой цене, и налог от суммы продажи становится равным нулю и без второго вычета. А второй вычет за покупку квартиры ценой, например, 1,5 млн. руб., позволит Покупателю вернуть себе уплаченный с зарплаты НДФЛ в размере 1,5 млн. руб. х 13% = 195 000 руб.

Кроме того, если первая (проданная) квартира была ранее нами куплена, то налоговый вычет можно применять не «стандартный» 1 млн. руб., а – «в размере затрат» на эту квартиру, что как правило, гораздо выгоднее.

А если вторая (купленная) квартира была приобретена с использованием ипотечного кредита, то для Покупателя доступен еще один налоговый вычет – на сумму уплаченных по кредиту процентов (но не более 3 млн. руб.).

Подробнее обо всех типах налоговых вычетов при покупке и продаже квартир, рассказано в отдельной статье Глоссария по ссылке.

Чтобы зачесть сумму налогового вычетаза покупку квартиры в счет уплаты налогас продажи в одном налоговом периоде, нужно и то и другое указать в налоговой декларации (форма 3-НДФЛ), которая подается на следующий год после заключения обеих сделок (до 30 апреля). Документ этот довольно объемный и за 5 минут в нем не разберешься. Нужно правильно произвести все расчеты начисленных сумм налога и указать те налоговые вычеты, на которые мы можем претендовать.

Для зачета налога и вычета, в одну декларацию нужно внести данные сразу по обеим сделкам. Ошибок в декларации быть не должно, иначе в зачете требований может быть отказано.

Заполнить декларацию 3-НДФЛи оформить все документы для получения вычетов, конечно, можно и самостоятельно. Но это требует времени и усилий. И не всегда это получается с первого раза (из-за ошибок в расчетах и в заполнении документов).

Гораздо проще и быстрее поручить это дело налоговым консультантам – стоит это «копейки» по сравнению с суммой возвращаемого налога.

Консультацию по налогам и налоговым вычетам при продаже и покупке квартирыможно получить – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Помощь в расчетах, оформлении декларации 3-НДФЛ и получении вычетов.

Справедливости ради стоит заметить, что на практике местные фискальные органы могут и отказать в уменьшении налогооблагаемой базы с продажи квартирына сумму вычета с покупки другой квартирыв том же налоговом периоде, мотивируя это «разными категориями налоговых платежей». В налоговой предложат в таком случае сначала уплатить налог с продажи, а потом уже – применить вычет с покупки, возвращая «излишне уплаченный НДФЛ».

Спорить с фискалами, размахивая налоговым кодексом, или пойти по этому неразумному пути – каждый решает уже сам.

А если продажа и покупка квартиры произошли в разные годы (в разные налоговые периоды)? Ответ очевиден – нужно рассчитываться с бюджетом за каждый год по отдельности.

Живые примерырасчетов по уплате и возврату налогов при продаже и покупке квартир – см. ниже в опубликованных комментариях, а также в соответствующем разделе нашего ФОРУМА.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Консультации профильного юриста по недвижимости — ЗДЕСЬ.

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ(откроется во всплывающем окне).

Покупка и продажа квартиры в одном году: как правильно оформить декларацию?

Нам очень часто задают вопрос, что делать, если недвижимость была куплена и продана в одном налоговом периоде? Нужно ли платить налог? Как быть, если квартира была куплена за одну цену, а продана за другую?

И можно ли получить вычет, за квартиру которая уже продана? На эти и другие вопросы мы постараемся ответить в этой статье.

Допустим, вы купили квартиру в 2017 году, и продали ее в этом же году, за ту же сумму. Что делать в таком случае? Вам необходимо подать декларацию, в которой нужно отчитаться о сделках, и платить налог в данном случае нет необходимости, так как вы не получили дохода.

Если вы купили квартиру и продали ее дороже, то тут уже возникает обязанность уплатить налог. В данном случае вы можете уменьшить сумму дохода на сумму имущественного вычета, которая равна 1 млн. руб. Также, можно пойти другим путем и выбрать альтернативный метод уменьшения налогооблагаемой базы: можно отнять сумму, которую вы получили при покупке квартиры, от суммы дохода с ее продажи.

Рассмотрим другую ситуацию: вы продали квартиру за 900 тыс. руб. и через месяц купили новую за 1 млн. 200 тыс. рублей. Здесь есть важный момент: он заключается в сроке владения квартирой на момент продажи.

Если вы владели квартирой более 3-х лет (минимальный срок владения квартирой), то платить налог не нужно. С покупки новой квартиры, вы можете вернуть себе часть потраченных средств, путем получения налогового вычета. Если же вы владели квартирой менее 3-х лет, то в данном случае придется уплачивать налог.

Однако и тут есть свои ньюансы. Минимальный срок владения недвижиностью может быть разным. Тут большую роль играет год, в котором вы приобрели квартиру.

Если вы стали владельцем квартиры до 1 января 2016 года, то тогда минимальный срок владения составляет, как мы и говорили 3 года. Если же квартира досталась вам в собственность после 1 января 2016 года, то минимальный срок рассчитывается в зависимости от того способа, которым вам досталась эта квартира. Если вы получили ее путем приватизации или в наследство от близкого родственника: срок остался прежним — 3 года.

А вот во всех остальных случаях, минимальный срок увеличился до 5 лет.

Нередки случаи, когда часть денег на покупку квартиры берется из материнского капитала. Какой вычет можно получить в таком случае? По закону, вернуть налог при покупке квартиры можно только с тех средств, которые были уплачены из личного дохода. То есть получить вычет со всей стоимости квартиры не получится.

Надо вычесть сумму материнского капитала, и с оставшейся суммой уже производить все расчеты.

Ну и напоследок разберем еще одну ситуацию, о которой нас часто спрашивают клиенты. Допустим, купленная квартира оформлена в собственность в равных долях на всех членов семьи: отец, мать и двое несовершеннолетних детей. У каждого в собственности по 1/4 доли. В этом же году семья решила продать квартиру. Как правильно оформить эту сделку, чтобы отчитаться о ней в налоговой?

Поскольку собственников четверо, то и отчитаться перед налоговой должны все собственники жилья. За детей необходимо тоже заполнить декларацию и подать одному из родителей, как законному представителю.

Как сэкономить деньги при покупке и продаже квартиры в одном году?

Часто бывает, что при продаже квартиры есть необходимость почти сразу же купить другое жилье. Из этой статьи вы узнаете, как сэкономить на уплате налога при покупке и продаже квартиры в одном году? Можно ли сделать взаимозачет и не получать вычет при покупке в счет уплаты налога при продаже?

Часто бывает, что при продаже квартиры есть необходимость почти сразу же купить другое жилье. Из этой статьи вы узнаете, как сэкономить на уплате налога при покупке и продаже квартиры в одном году? Можно ли сделать взаимозачет и не получать вычет при покупке в счет уплаты налога при продаже?

Какие вычеты положены при покупке и продаже квартиры и кто их может получить?

Начнем сначала с основ. При покупке квартиры вы можете компенсировать (при определенных обстоятельствах) часть затрат путем возврата из бюджета ранее уплаченного налога. А при продаже вы от покупателя получите доход, с которого вы обязаны заплатить подоходный налог.

Чтобы воспользоваться правом вернуть часть ранее уплаченного налога при покупке квартиры (то есть получить имущественный налоговый вычет за приобретение жилья), вы должны быть налоговым резидентом и платить налог по ставке 13 % я ряда своих доходов. С 2021 года перечень таких доходов изменился. Теперь, помимо официальной зарплаты, налог можно вернуть с дохода от сдачи имущества в аренду или его продажи, от оказания различных услуг и с некоторых других доходов.

При этом чтобы уменьшить налог при продаже квартиры, вам нужно быть только налоговым резидентом.

Лимиты вычетов при покупке и продаже квартиры?

Для начала рассмотрим каждый лимит в отдельности.

1. Лимит вычета при покупке квартирыравен 2 млн. руб., т. о. вы сможете вернуть 13 % от расходов (при стоимости квартиры менее 2 млн. руб.) или 260 000 руб., (если жилье вы купили за большую сумму).

Если квартиру вы купили в ипотеку, то дополнительно к вычету, указанному выше, вы можете оформить вычет за уплаченные проценты по ипотеке (именно за фактически уплаченные, а не за всю сумму долга). Лимит этого вычета равен 3 млн. руб., значит, если вы заплатите банку процентов в сумме менее 3 млн. руб, вы сможете вернуть 13 % от этой суммы. А если ровно 3 млн. руб. и больше, то только 390 000 руб.

2. Вычет при продаже жильяравен 1 млн. руб. На практике это означает, что от суммы дохода, полученного при продаже, вы должны отнять вычет и с разницы рассчитать налог к уплате. Второй вариант — уменьшить доходы от продажи на расходы при покупке возможен только в том случае, когда вы покупали это имущество и можете подтвердить расходы документально.

Напомним, что налог от продажи придется платить в том случае, когда вы были собственником имущества менее предельного минимального срока владения (таким сроком может быть 3 или 5 лет в зависимости от способа получения недвижимости).

Как быть, если покупка и продажа была в одном году?

Если вы купили или продали жилье одновременно или в одном календарном году, вы можете сделать своеобразный взаимозачет, то есть вы можете использовать возврат налога при покупке квартиры, чтобы погасить сумму налога при продаже.

При этом не важно купили и продали вы одну и ту же квартиру или разное жилье, у вас есть право сделать взаимозачет. Главное, чтобы сделки были в одном календарном году.

Порядок оформления вычета

Вычет можно оформить через ИФНС по месту постоянной регистрации. Проверка документов и перечисление денег занимает 4 месяца. Подавать документы нужно только в следующем году после заключения сделок с недвижимостью.

• #НДФЛ
• #имущественный налоговый вычет
• #взаимозачет
• #3-НДФЛ
• #продажа квартиры

Имущественный вычет при продаже и покупке в одном налоговом периоде

Подборка наиболее важных документов по запросу Имущественный вычет при продаже и покупке в одном налоговом периоде(нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

• Купля-продажа:
• 3-НДФЛ при продаже имущества
• 3-НДФЛ при продаже недвижимости
• 62.02 счет
• 62.1
• Акт о браке товара
• Показать все

• Купля-продажа:
• 3-НДФЛ при продаже имущества
• 3-НДФЛ при продаже недвижимости
• 62.02 счет
• 62.1
• Акт о браке товара
• Показать все

• НДФЛ:
• 1 ндфл
• 1-НДФЛ
• 18210102010011000110
• 18210102010012100110
• 18210102010013000110
• Показать все

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Путеводитель по налогам. Энциклопедия спорных ситуаций по НДФЛ и страховым взносам 1.6. Вправе ли налогоплательщик при продаже в одном налоговом периоде нескольких объектов имущества получить имущественный вычет по одному (некоторым) из них, а по другому (другим) — уменьшить сумму облагаемых НДФЛ доходов на расходы, связанные с его (их) приобретением (пп. 1 п. 1, пп. 1, 2 п. 2 ст.

220 НК РФ)?

Нормативные акты

ФНС РФ от 06.04.2011 N КЕ-4-3/5392@
«О налоге на доходы физических лиц» В случае если физическое лицо — пенсионер продает квартиру со сроком владения менее трех лет и приобретает квартиру в собственность в одном и том же налоговом периоде, то налоговый орган на основании налоговой декларации и заявления такого лица вправе произвести зачет суммы налога, подлежащей уплате в бюджет, в пределах причитающейся такому лицу суммы имущественного налогового вычета.

Правовые ресурсы

• «Горячие» документы
• Кодексы и наиболее востребованные законы
• Обзоры законодательства
  • Федеральное законодательство
  • Региональное законодательство
  • Проекты правовых актов и законодательная деятельность
  • Другие обзоры
  • Календари
  • Формы документов
  • Полезные советы
  • Гражданский кодекс (ГК РФ)
  • Жилищный кодекс (ЖК РФ)
  • Налоговый кодекс (НК РФ)
  • Трудовой кодекс (ТК РФ)
  • Уголовный кодекс (УК РФ)
  • Бюджетный кодекс (БК РФ)
  • Арбитражный процессуальный кодекс
  • Земельный кодекс (ЗК РФ)
  • Лесной кодекс (ЛК РФ)
  • Семейный кодекс (СК РФ)
  • Уголовно-исполнительный кодекс
  • Уголовно-процессуальный кодекс
  • Производственный календарь на 2024 год
  • МРОТ 2024
  • ФЗ «О банкротстве»
  • О защите прав потребителей (ЗОЗПП)
  • Об исполнительном производстве
  • О персональных данных
  • О налогах на имущество физических лиц
  • О средствах массовой информации
  • Производственный календарь на 2024 год
  • Федеральный закон «О полиции» N 3-ФЗ
  • Расходы организации ПБУ 10/99
  • Минимальный размер оплаты труда (МРОТ)
  • Календарь бухгалтера на 2024 год
  • Частичная мобилизация: обзор новостей