Будучи в совместном браке купил квартиру, в которой не живем, никто не прописан. Собственником оформлен я. Хочу эту квартиру переоформить на жену, чтобы она могла ею в дальнейшем распоряжаться на свое усмотрение, например, продать или подарить, но пока с моего согласия. Как это лучше сделать?
Владимир Иванов
Консультаций: 597
Супруги, состоящие в браке, могут заключить соглашение о разделе общего имущества или брачный договор для перехода права собственности на квартиру, приобретенную ими в браке, к супруге.
Согласно п. 2 ст. 38 Семейного кодекса РФ общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.
Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (ст. 34 Семейного кодекса РФ), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов (п. 1 ст.
42 Семейного кодекса РФ).
Вместе с тем супруги не могут включить в такое соглашение или брачный договор условие, по которому супруга сможет распоряжаться квартирой только с согласия супруга в течение определенного времени.
Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов (п. 1 ст. 35 Семейного кодекса РФ).
Согласно п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Поскольку в силу п. 1 и 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ супруги могут распоряжаться квартирой, относящейся к общему имуществу, только по обоюдному согласию, то исчезает необходимость заключения соглашения о разделе общего имущества или брачного договора с таким условием. По сути, режим имущества супругов не изменится.
Как переписать квартиру на жену
Переоформить недвижимость на супругу возможно тремя способами. Подробнее о них и о том, какой выбрать, — в материале.
Зачем переписывать квартиру на жену
Люди прибегают к такой мере, когда требуется избежать рисков. Среди причин, из-за которых мужу может понадобиться процедура переоформления квартиры на супругу, эксперты выделяют:
- выгодные налоги — например, когда жена зарегистрирована в Чернобыльской зоне (в квартире родителей), а значит, в отношении одного объекта недвижимости может пользоваться льготой по налогу на имущество;
- судебное преследование — если муж замешан в экономическом преступлении, квартиру могут конфисковать;
- долг перед банком — когда за большие просрочки платежей по кредиту есть шанс остаться без недвижимости;
- упрощенное наследование — если на квартиру мужа в случае его смерти, кроме жены, могут претендовать другие родственники;
- статус уклониста — 11 апреля 2024 года Госдума России приняла закон, согласно которому мужчина, не пришедший по повестке в военкомат, не сможет совершать сделки с недвижимостью.
Каждая из причин весомая и часто встречающаяся, поэтому знать тонкости процедуры переоформления жилья полезно. Так.
. как переписать квартиру на жену
Процесс несложный. Главное, чтобы переоформить недвижимость , — знать четкую последовательность действий. Материал — в помощь.
Шаг № 1. Определяем статус имущества.
Квартира может как находиться в совместной или долевой собственности, так и принадлежать исключительно мужу. Тут легко:
- квартира приобреталась в браке, но юридически между мужем и женой никак не разделялась — совместная собственность;
- недвижимость покупалась после свадьбы, но юридически была раскидана на доли — долевая собственность;
- муж обладал своим жильем до штампа в паспорте — единоличная собственность.
Шаг № 2: совместная собственность. Разделяем имущество.
Добиться этого можно, заключив брачный договор. Российские законы не запрещают прибегать к этой процедуре и после свадьбы. Занимаются составлением таких документов нотариусы. Для оформления брачного договора понадобятся:
- паспорта жены с мужем;
- свидетельство о заключении брака;
- кадастровый паспорт;
- выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
- технический паспорт на квартиру;
- договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство или договор дарения.
Шаг № 2: долевая собственность. Перепрыгиваем на шаг № 3.
Смысл брачного договора — как раз в юридически заверенном распределении долей в квартире между мужем и женой. Так как при статусе долевой собственности все и без того уже документально поделено, можно смело отправляться дальше.
Шаг № 2: единоличная собственность. Перепрыгиваем на шаг № 3.
Когда мужчина владел квартирой до свадьбы, делить нечего. Ведь единственный законный собственник — это он один. Поэтому идем вперед.
Шаг № 3. Выбираем способ переоформления, или Как переписать квартиру на жену
Здесь три варианта — дарственная, договор купли-продажи и завещание. Эксперты советуют отдавать предпочтение первому из них.
Дело в том, что договор купли-продажи, в отличие от дарственной, облагается налогом, а по свойствам аналогичен. Завещание предполагает вступление в наследство в течение полугода, но опять-таки ничем не превосходит договор дарения.
Шаг № 4. Оплачиваем госпошлину.
Пошлина — это предусмотренный законом сбор за юридические действия государственных учреждений. Лучше оплачивать в офисе банка для получения квитанции с печатью.
Реквизиты для внесения платежа за переоформление квартиры можно посмотреть на сайте Росреестра, предварительно выбрав в специальном окошке регион проживания. Размер необходимой для дарственной госпошлины составляет две тысячи рублей.
Шаг № 5. Собираем документы для оформления дарственной.
Чтобы переписать квартиру на жену, понадобятся:
- оригиналы и копии паспортов супругов;
- свидетельство о браке;
- договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство или договор дарения (если передаривается);
- кадастровый паспорт;
- справка из ЖЭУ о прописанных в квартире людях;
- технический паспорт;
- квитанция с банковской печатью об оплате госпошлины;
- брачный договор;
- нотариальное согласие на дарение мужа и других владельцев, если таковые присутствуют;
- нотариально заверенный договор дарения (шаблон — в Интернете).
Шаг № 6. Направляемся в МФЦ переоформлять квартиру.
Многофункциональный центр можно выбрать любой, удобный по расположению. Далее — выбить талон в специальном автомате на территории МФЦ и ждать очереди. После, чтобы наконец переоформить квартиру, останется подать пакет документов в одно из окошек, написать заявление о государственной регистрации права и выждать от семи до десяти дней.
Шаг № 7. Забираем готовый документ на квартиру в МФЦ.
Информация о завершении услуги переоформления квартиры поступит мужу либо в виде SMS -сообщения, либо уведомлением в личный кабинет на портале «Госулуги». Дальше — те же действия: талон в автомате — очередь — окошко. Только теперь задача не подать документы, а получить.
Сколько стоит переоформить квартиру на жену
Размер госпошлины за такого рода услугу составляет 2000 рублей. Стоимость услуг нотариуса за создание брачного договора в среднем по России — от 7000 рублей. За техническую работу при оформлении дарственной берут около 4500 рублей.
К этой сумме прибавляется 0,5 % от стоимости квартиры, но не больше 20 000 рублей.
Таким образом, минимально, чтобы переписать недвижимость на жену, понадобится в среднем по стране 13 500 рублей. Максимальная сумма будет зависеть от стоимости конкретной квартиры.
На что важно обратить внимание
- Цена услуг нотариуса, чтобы переоформить квартиру на жену, меняется в зависимости от региона, где оказывается услуга;
- Главный риск договора дарения — утрата права собственности. Останется полагаться только на порядочность супруги.
- Не стоит откладывать переоформление квартиры на последний момент. Заложите на все действия не меньше месяца.
Как переоформить имущество на жену или другого родственника?
Имущество, имевшееся у супруга до брака, считается личным имуществом супруга. Также личным будет любое имущество, полученное во время брака, но по сделкам, не предполагающим оплаты — дарение, приватизация, наследование и т.п. В отношении его возможно заключить договор дарения или оформить завещание.
Купля-продажа
- договор в 3х экземплярах. Для подготовки договора необходимы документы на недвижимость, в них будут указаны точные характеристики квартиры, которые будут внесены в договор. Мы рекомендуем обращаться за составлением договора в простой письменной форме к юристам. Специалисты ООО “Всегда на защите ваших прав” помогут с составлением соответствующего законодательству договора в кратчайшие сроки.
- паспорта сторон сделки;
- квитанция с оплаченной государственной пошлиной;
- если договор предусматривает составление акта приема-передачи имущества, то акт приема передачи имущества;
- доверенность, если договор подписывался по доверенности или регистрируется на ее основании, а также паспорт доверенного лица, паспорт доверителя при этом не нужен. Доверенность подлежит нотариальному оформлению.
Обращаем внимание, что при купле-продаже недвижимости, которая была в собственности менее 3 или 5 лет продавец обязан оплатить налоги. Занижение суммы в договоре не избавит от данного обязательства, поскольку тогда налог будет начислен исходя из 70% кадастровой стоимости.
Данные обо всех сделках автоматически передаются Росреестром в Налоговый орган.
Дарение
Если недвижимое имущество только в вашей собственности, а не в долевой с другими людьми, то оформить договор дарения возможно в простой письменной форме. Если же вы хотите подарить недвижимое имущество, которое находится в общей долевой собственности с кем-то еще, то сделку придется оформлять через нотариуса.
Это правило не касается других видов имущества, только недвижимости.
Для регистрации договора дарения недвижимого имущества понадобится такой же перечень документов, как и при регистрации купли-продажи.
Обращаем внимание, что при дарении между супругами никакие налоги не платятся ни одной из сторон.
Завещание
В завещании вы имеете право указать все имеющееся в вашей собственности имущество на день составления завещания, а также оставить распоряжение обо всем будущем имуществе. В любом случае в наследственную массу будет входить все то, что имеется в вашей собственности на день вашей смерти. Завещание оформляется через нотариуса.
Если вы хотите включить определенное имущество, то вам понадобятся документы, подтверждающие права собственности на него.
Обращаем внимание, что несовершеннолетние дети и другие иждивенцы, то есть те люди, которые материально зависят от вас при вашей жизни имеют право на обязательную долю вне зависимости от того, что именно написано в завещании.
Совместное имущество супругов
Появившееся в браке имущество по возмездным сделкам, считается совместно нажитым. По закону считается, что части супругов в этом имуществе равны. Исключение составляют такие ситуации, когда в имущество, купленное в браке, вложены средства супруга, которые были у него до заключения брака.
Для определения той части имущества каждого супруга существует возможность заключения соглашения о разделе имущества или брачного договора.
Соглашение о разделе имущества
Обычно соглашение заключается в преддверии развода или после него. Но по законодательству для заключения соглашения достаточно, чтобы был заключен брак.
В соглашении можно определить, в каких долях какое имущество будет принадлежать жене, а какое мужу. В нем можно указать, что все имущество, нажитое в браке, принадлежит кому-то одному. Однако, такое соглашение будет иметь явный дискриминационный характер и может быть оспорено в суде как супругом, так и кредиторами супруга, которому ничего не досталось по соглашению, в ситуациях, когда дело касается банкротства одного из супругов.
То есть такое соглашение при формальном соответствии закону не вполне ему соответствует.
Вернее с точки зрения закона будет разделить все имущество примерно поровну. Это не означает, что обязательно каждый объект необходимо делить 50 на 50. Супруги могут выбрать любой вариант, устраивающий обоих. Главное — чтобы примерно соответствовали доли в денежном выражении.
Так, дача может отойти жене, а квартира — мужу. За каждым супругом можно закрепить автомобили, которыми они пользуются и т.п.
А уже после этого каждый супруг может продать, подарить или завещать второму супругу. С договором купли-продажи не все однозначно, т.к. приобретенное в браке является общим имуществом. Единого правила нет и поэтому нужно будет доказывать реальность и необходимость такой сделки при возможном ее оспаривании в суде.
Если взять ту же ситуацию банкротства супруга, когда долг брался не под нужды семьи. То разделение имущества по соглашению будет наиболее удобным и быстрым способом закрепить часть имущества за вторым супругом, без долгих разбирательств в рамках банкротного дела. Соблюсти права супруга и защитить его.
Оформляется соглашение исключительно через нотариуса. После, при необходимости, регистрируются права на каждого из супругов.
Перечень документов для регистрации перехода права собственности на недвижимость:
- соглашение о разделе имущества;
- паспорта супругов;
- оплаченная государственная пошлина;
- при регистрации третьим лицом, по доверенности, нужна будет доверенность и паспорт поверенного, паспорта супругов не нужны.
Брачный договор
Аналогично с описанным соглашением, брачный договор возможен только для супругов и действует во время действия брака. Заключить его можно и до регистрации брака, но действовать он начнет вместе с регистрацией, а перестанет действовать вместе с прекращением брака.
В договоре можно распределить как уже имеющееся имущество, так и установить режим на последующее имущество, приобретаемое в дальнейшем в браке. Дача — мужу, квартира — жене, а все остальное — поровну. Или закрепить за каждым то, что было на него зарегистрировано.
Возьмем к примеру квартиру в новостройке. Заключили ДДУ только на мужа. Если между супругами не заключен договор, с условием, что вся собственность, записанная на супруга, принадлежит ему, то по умолчанию квартира считается общей, предполагающей равные части.
А если договор с описанным условием заключен, то квартира будет считаться только собственностью мужа. Которую он может подать/продать/завещать жене.
Но и здесь нужно помнить, что если по брачному договору все принадлежит тому, на кого записано, и все принадлежит одному, то такой договор может оспорить как второй супруг, так и его кредиторы. Аналогично с соглашением о разделе он будет считаться ущемляющим права второго супруга и/или кредиторов.
Точно также оформление договора на одного из супругов и последующее дарение всего имущества второму будут являться подозрительными сделками в рамках дела о банкротстве и могут быть оспорены в суде.
После определения кому и что принадлежит по договору, супруг может распоряжаться своей частью как ему угодно, не спрашивая согласия второго супруга.
Оформляется брачный договор у нотариуса и служит основанием для регистрации права собственности совместно с договором, по которому собственность приобреталась.
Для регистрации прав на недвижимое имущество понадобятся:
- договор;
- брачный договор;
- паспорта сторон;
- оплаченная государственная пошлина;
- при регистрации третьим лицом, по доверенности, нужна будет доверенность и паспорт поверенного, паспорта супругов при этом не нужны.
Такие есть возможности для переоформления прав на супругов. Их больше, чем с другими лицами, но есть особенности как в части раздела имущества, так и в части оформления всего массива приобретенного в браке имущества на одного из супругов.
Далее рассмотрим возможности переоформления собственности на родственников.
Переоформление имущества на родственника или другого человека
В отношениях между родственниками и другими людьми для переоформления собственности возможны сделки по купле-продаже, дарению, а также составление завещания.
Купля-продажа
Все просто. Вы продаете имущество, вам платят за него деньги.
Из этих денег вы оплачиваете налоги. Налоги в этом случае вы платите вне зависимости от того близкому родственнику или другому человеку продано имущество.
В ситуациях с недвижимостью вам необходимо зарегистрировать переход права собственности. Данные о регистрации передаются регистрирующим органом в автоматическом режиме. И даже если у вас есть льготы по уплате налога. Допустим, вы купили недвижимость за 5 млн, а продали за 6, то платить налог нужно будет с разницы, то есть с 1 млн. Либо можно заявить другой вычет, равный 1 млн. рублей и заплатить налоги с 5, а не с 6 млн.
При этом стоит учитывать, что в договоре сильно занижать стоимость не следует, т.к. в этом случае для расчета налога налоговый орган возьмет 70% от кадастровой стоимости имущества на дату продажи. То есть ниже данной суммы нет смысла указывать стоимость в договоре. После продажи вам нужно подать декларацию в налоговый орган и уплатить налог.
Это касается недвижимости, которая в собственности меньше 3 (по сделкам от приватизации, дарения от родственников, рента, это было первое жилое помещение) или 5 (во всех остальных случаях) лет, в зависимости от того, как она была получена.
Для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи вам понадобится:
- договор купли-продажи в 2х экз;
- паспорта сторон сделки;
- оплаченная государственная пошлина;
- доверенность при подаче документов на регистрацию по доверенности;
Дарение
Дарение является безвозмездной сделкой, предполагающей передачей одной стороной другой стороне имущества, без встречных обязательств.
В данном случае обязательство оплатить налог может возникнуть у того, кому подарили имущество. Исключение составляет дарение между близкими родственниками и членами семьи. Во всех остальных случаях одаряемый обязан подать декларацию и уплатить установленный налог на доходы физических лиц исходя из стоимости имущества.
Для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по договору дарения вам понадобится:
- договор дарения в 2х экз;
- паспорта сторон сделки;
- оплаченная государственная пошлина;
- доверенность при подаче документов на регистрацию по доверенности.
Завещание
Правила по оформлению завещания точно такие же, как были описаны выше. Отличием для не родственников является то, что наследовании имущества не от близкого родственника, наследник обязан оплатить налоги с такого имущества. Нотариальные тарифы для оформления завещания также разнятся для родственников и не родственников и могут составляют от 0,3% до 0,6 % от стоимости имущества, но не более 100 000 рублей или 1 000 000 рублей соответственно.
В статье мы рассмотрели возможные способы переоформления имущества на супругу, близких родственников или людей, не являющихся родственниками. Поскольку этот жест, по сути, лишает вас собственности, следовательно, возможности контролировать судьбу имущества, рекомендуем очень внимательно отнестись к вопросу необходимости такого переоформления. Также если вашей целью является попытка избежать взыскания кредиторов, то в большинстве случаев оформленные сделки могут быть оспорены.
Если у вас остались вопросы или вам нужна подробная консультация с изучением документов и составлением плана по вашей ситуации, запишитесь на предварительную консультацию по номерам телефонов, указанных в шапке сайта или через всплывающую форму. Юристы ООО “Всегда на защите ваших прав” готовы оказать юридическое сопровождение сделок по переоформления имущества от консультации, до представления интересов на всех этапах по доверенности.
Бесплатная юридическая консультация
Как передать жене равные права на квартиру?
Мы с женой купили в браке квартиру по договору долевого участия. Я основной заемщик, супруга — созаемщик. В ближайшее время планируем погасить ипотеку.
Кроме того, скоро квартиру сдадут и мы сможем оформить собственность.
Мы хотим зарегистрировать в Росреестре права на равные доли. Но застройщик сказал, что, поскольку ДДУ заключен только на меня, изначально квартиру оформят тоже только на меня. После этого я должен сам выделить долю супруге.
Как оформить равные права на квартиру сразу? Если это невозможно, какая последовательность действий по выделению доли правильная?
Илья, тут все просто. Если вы купили квартиру в браке, ваша жена автоматически приобретает равные права на квартиру как на имущество, совместно нажитое в браке. Это не зависит от того, на кого будет оформлен договор долевого участия в строительстве.
Вспомните: при заключении договора вы, скорее всего, оформляли у нотариуса согласие супруги на приобретение квартиры. В ЕГРН все равно будет зарегистрирована совместная собственность на квартиру. Об этом говорят и гражданский, и семейный кодексы РФ.
Виды общей собственности
Существуют два вида общей собственности: общая долевая — с точным определением долей и совместная — без определения долей. Доли в общей долевой собственности могут быть в любых пропорциях, например 40 на 60, 20 на 80 или 50 на 50.
В семейном кодексе для имущества мужа и жены существует специальное уточнение: совместная собственность супругов. Имущество, приобретенное в браке, всегда по умолчанию считается общей совместной собственностью супругов, если нет брачного договора. Доли в этом случае признаются равными, если договором не предусмотрено иное.
Это не мешает вам с женой при желании зафиксировать конкретные размеры долей, в том числе и 50 на 50.
По закону квартира, купленная до брака, считается собственностью того, кто ее покупал. Но если вы купили квартиру до брака, а потом вместе платили по кредиту, суд может признать такую квартиру совместной собственностью. Поскольку, как супруги в браке, вы вкладывали в нее общие средства.
Иногда супруги фиксируют размер долей, чтобы при разводе не терять время на судебный раздел имущества. Впрочем, даже в этом случае есть риск, что суд признает доли мужа и жены неравными. Например, если один из них докажет, что часть кредита на квартиру он погасил на деньги, которые ему подарили родители. Подаренные деньги — личная собственность каждого, совместной собственностью они не считаются.
Если квартира куплена на личные деньги, она принадлежит только одному супругу.
Вот, например, история, в которой супруги при разводе делили квартиру, бывшую в общей совместной собственности. Муж просил половину. Но жена смогла доказать, что квартиру почти полностью оплатили деньгами, которые ей подарила мать.
В итоге суд присудил ей 14/15 квартиры, а супругу — только 1/15.
Соглашение об определении долей в квартире
Если вы хотите точно определить, что каждому из вас принадлежит ровно по половине квартиры, заключите соглашение об определении долей в квартире. Но только после того, как выплатите кредит. Пока кредит не погашен, квартира находится в залоге у банка.
Поэтому, если вы захотите выделить долю и зарегистрировать изменение режима собственности, придется получить его согласие. Даст ли банк такое согласие — трудно сказать, но он в этом точно не заинтересован.
Это не единственная, но самая простая форма выделения доли, если все согласны. Если не согласны — доли и порядок раздела имущества определит только суд. Причем можно сделать это даже в браке.
Хотя я не понимаю, зачем в браке ходить в суд и делить имущество.
Все проще, если есть взаимное согласие. Росреестр признает соглашение об определении долей супругов в общей собственности формой раздела имущества и поэтому требует заверить такое соглашение у нотариуса.
Тут у меня для вас плохие новости. По умолчанию ваши доли считаются равными. Но когда вы хотите четко определить их размер, это меняет режим собственности. В случае развода и судебных споров равные доли могут превратиться в неравные, как было в примерах выше. Нотариусы при удостоверении такого договора, как и любого договора, связанного с имуществом, подлежащим оценке, берут процент от стоимости имущества.
В вашем случае это 0,5% от стоимости имущества, но не более 20 000 рублей, плюс 9000 рублей за техническую и правовую работу. Цены в регионах могут отличаться, но ненамного.
То есть, для того чтобы зафиксировать равенство ваших долей в квартире ценой в 4 млн рублей, вам придется только нотариусу заплатить примерно 29 000 рублей.
Обязательно ли регистрировать соглашение об определении долей
По закону соглашение о разделе общего имущества супругов обязательно регистрировать в Росреестре не нужно, как и соглашение об определении долей в общей собственности. Если не зарегистрировать, оно все равно будет иметь силу. Но государство и регистрирующие органы будут по-прежнему считать, что квартира — ваша совместная собственность супругов.
Такой позиции придерживается Верховный суд РФ.
Если возникнет спор по этим долям, например при разводе, понадобится пойти в суд. Придется доказывать еще раз, что вы действительно уже поделили имущество в равных долях. Поэтому вы можете заверить у нотариуса соглашение, но не регистрировать его. Если хотите завершить дело, обратитесь в Росреестр. Регистратор внесет новые данные в ЕГРН и изменит вид собственности с общего на долевой.
За регистрацию своей доли каждому из вас придется заплатить госпошлину 1000 рублей. Вот какие документы понадобятся в Росреестре:
- Соглашение в трех экземплярах.
- Оригиналы документов на квартиру: выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
- Квитанции об уплате госпошлины.
Брачный договор
Есть и другой вариант — брачный договор. Его заключают как до, так и во время брака. И он может изменить режим общей собственности с совместного на долевой.
Брачный договор составляет и удостоверяет нотариус. Средняя цена в Москве — от 11 000 и до 17 000 рублей в зависимости от количества объектов. Заключать его стоит уже после того, как выплатите ипотечный кредит.
Причина та же, что и с соглашением: нужно согласие банка на регистрацию изменений режима собственности.
Договор удостоверяет нотариус, регистрировать в Росреестре его не нужно. Но если хотите, чтобы у жены все-таки появилась по документам отдельная доля, — нотариус может отправить договор на регистрацию в Росреестр.
Как видите, дело достаточно хлопотное и затратное. У определения долей есть свои преимущества и недостатки. Если вам не принципиально установить точный размер доли, можно ничего не делать.
Квартира будет вашей общей совместной собственностью — каждому по половине — ровно до того, как решите делить ее в суде.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Задать вопрос
А как быть в обратном случая? Я приобретал квартиру в ипотеку до вступления в брак. Соответственно , в ЕГРН я указан, как единственный собственник.
А теперь хочу оформить квартиру в совместную собственность с супругой. На горячей линии Росреестра говорят, что единственный вариант — заключение брачного договора у нотариуса. Разве невозможно внести изменения в ЕГРН по моему заявления, если я единственный собственник?
Вспомните: при заключении договора вы, скорее всего, оформляли у нотариуса согласие супруги на приобретение квартиры. В ЕГРН все равно будет зарегистрирована совместная собственность на квартиру. Об этом говорят и гражданский, и семейный кодексы РФ.
А оказалось вот и нет: в выписке ЕГРН указан только один собственник — это я, и тип собственности индивидуальная частная. Хотя нотариальное Согласие супруги передавалось в Росреестр для регистрации права. Что делать теперь в этом случае?
Вносить изменения в ЕГРН?
Константин, Как я понимаю, если в росреестр не передавать согласие от супруги, что вовсе не обязательно, обязаны зарегистрировать совместную собственность.
В силу Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права общей совместной собственности на недвижимое имущество может осуществляться на основании заявления одного из участников совместной собственности. Таким образом, для регистрации права общей совместной собственности на квартиру либо иной объект недвижимости одному из супругов необходимо обратиться в орган регистрации прав с заявлением о государственной регистрации права общей совместной собственности. Вместе с заявлением нужно представить документ, который подтверждает, что на момент приобретения недвижимого имущества правообладатель состоял в зарегистрированном браке.
При этом в заявлении должны приводиться сведения об обоих правообладателях (супругах). В результате регистрации права общей совместной собственности в сведениях ЕГРН все сособственники (супруги) будут указаны в одной записи о вещном праве.
Константин, собственность совместная — «по умолчанию» — то есть априори у вас 50 на 50 и при разводе так же делиться будет. А в росреестре конечно записана как индивидуальная, п.ч. числится только на Вас, все верно.
Olga, а у меня другая ситуация. мне надо доли выделит по мат капиталу и как выяснилось то что у нас не выделялась доля супругу то придется все через натариуса делать, если бы были оба в долях то только в МФЦ заявление о выделении долей детям и все. вот и как быть? у натариуса в копейку выливается процедура выделения долей детям и хотелось бы сначала с супругом встать в совместную собственность
Как переписать квартиру на жену?
У меня в собственности двухкомнатная квартира в Москве. Сейчас из-за апрельских нововведений я думаю переписать ее на жену. Как правильно это сделать, чтобы все учесть и потом не было проблем?
Все зависит от того, как эта квартира стала вашей: на основании чего вы ее приобрели и когда — до регистрации брака или после.
Поскольку вы не указали подробности, я опишу все варианты, а вы выберете подходящий к вашей ситуации. Другие объекты недвижимости — дома, земельные участки — можно переоформить по этим же схемам.
Личная или совместная собственность супругов
Переоформление квартиры на жену зависит от режима собственности: ваше личное это имущество или совместное с супругой. И выплачен ли кредит банку, если вы брали жилье в ипотеку.
Если вы купили квартиру до брака, получили в дар или в наследство. Недвижимость вы могли купить — как готовый объект или по договору участия в долевом строительстве, а также приватизировать, обменять на какое-то другое имущество, получить в дар или в наследство.
Если вы приобрели квартиру до брака, неважно, на основании чего вы стали собственником: это ваше личное имущество.
Исключение: если вы купили жилье в ипотеку до брака, но продолжили выплачивать долг банку уже после женитьбы. В этом случае вы тратите деньги из совместного бюджета, а значит, жена тоже участвует в покупке.
Если недвижимость вам подарили либо вы получили ее в наследство или приватизировали, это ваше личное имущество. Даже если право собственности на жилье возникло, когда вы уже были женаты.
Если квартира приобретена в браке, ваши права на нее будут зависеть от оснований.
Все имущество, нажитое супругами в браке, — их совместная собственность. Исключение — личные вещи, например одежда и обувь, а также имущество, для которого в брачном договоре супруги установили другой режим. Например, указали, что конкретно эта квартира принадлежит только мужу или только жене.
То есть если вы купили жилье в браке или обменяли его на какое-то общее с женой имущество, то оно по умолчанию становится совместной собственностью супругов. Но если по записи в Росреестре владельцем квартиры числитесь вы, могут возникнуть проблемы с ее переоформлением из-за апрельских поправок к закону о воинской обязанности: власти вправе применить временные меры, чтобы призывник явился по повестке. Подробнее об этом я расскажу ниже.
Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте каждую неделю. Бесплатно
Подписаться
Ваша почта будет в безопасности.
Детали — в политике конфиденциальности
Как переоформить на жену личную недвижимость
Самый простой вариант — подарить квартиру супруге. Вы можете сделать договор в простой письменной форме и подать его в Росреестр с заявлением о регистрации перехода права на одаряемую.
Расходы на переоформление. За регистрацию прав в Росреестре надо будет заплатить госпошлину 2000 ₽.
НДФЛ ваша жена платить не будет: по закону недвижимость, полученная в дар, освобождается от налогообложения, если даритель и одаряемый — близкие родственники, в том числе супруги. Вы тоже не должны платить налог, потому что расстаетесь с имуществом, а не приобретаете его.
Риски. Если в последующем вы решите продать квартиру, то, чтобы избежать уплаты НДФЛ, придется ждать, когда пройдет минимальный срок владения — три года. Отсчитывать его будут от даты, когда за вашей супругой зарегистрируют право собственности.
Кроме того, вы больше никак не сможете повлиять на судьбу квартиры. И нельзя будет расторгнуть договор дарения просто потому, что вы передумали. Если жена решит продать недвижимость, кому-то подарить ее или обменять на меховое манто, она сможет это сделать, не спрашивая у вас согласия, а вам придется смириться.
Как переписать на жену жилье, купленное в браке
В этом случае есть два варианта:
- составить соглашение о разделе совместно нажитого имущества, а после подарить жене свою долю;
- составить брачный договор, по которому квартира станет личным имуществом жены.
И тот и другой документ надо обязательно удостоверить у нотариуса. Оба можно составить в браке — не обязательно разводиться, чтобы изменить режим собственности.
Расходы на переоформление. За удостоверение соглашения о разделе совместно нажитого имущества надо будет заплатить госпошлину — 0,5% от суммы договора, но минимум 300 и максимум 20 000 ₽. А также оплатить работы правового и технического характера — от 11 000 до 41 000 ₽ в зависимости от региона.
Соглашение нужно будет отнести в Росреестр, чтобы зарегистрировать право каждого из вас на долю в квартире. Потом надо будет составить договор дарения и тоже сдать в Росреестр, чтобы ваше право собственности прекратили, а право жены зарегистрировали.
За удостоверение брачного договора надо будет заплатить госпошлину — 500 ₽, а также оплатить работы правового и технического характера — в зависимости от региона от 14 000 до 53 000 ₽.
Брачный договор также необходимо отнести в Росреестр, чтобы ваше право на квартиру прекратили, а супруги — зарегистрировали. Госпошлина будет 2000 ₽, никакие дополнительные документы не нужны.
Преимущества брачного договора. Брачный договор — более простой вариант. В этом случае вы обходитесь одним действием, а в случае с соглашением их будет два: сначала выдел долей и регистрация права каждого из супругов на свою часть, а потом договор дарения.
В брачном договоре не обязательно определять судьбу другого имущества. Например, если у вас есть еще автомобиль, но вы не впишете его в брачный договор, машина так и останется вашей с супругой совместной собственностью. Закон не ограничивает мужа и жену в выборе имущества — можно вписать в договор все или только какие-то отдельные вещи.
Неважно, оформите вы брачный договор или дарение доли — минимальный срок владения не будет течь заново. Срок владения имуществом, приобретенным в совместную собственность, для каждого из супругов исчисляется с даты, когда на кого-то из них было зарегистрировано право. Переход этого имущества в единоличную собственность мужа или жены не изменяет дату отсчета срока владения.
Письмо Минфина от 16.08.2022 № 03-04-05/79525
Риски. Как и в случае с дарением, у вас больше не будет прав на квартиру, которая по брачному договору принадлежит жене. Позже вы можете предложить супруге переделать договор и изменить режим собственности на эту недвижимость.
Но если жена откажется, все останется как есть и вы ничего не сможете с этим поделать с правовой точки зрения.
Как переоформить на жену ипотечное жилье и как к этому относятся банки
Ипотечное жилье считается собственностью заемщиков, но на нем есть обременение — залог в пользу банка-кредитора. Поэтому собственники ничего не могут сделать с квартирой без согласия банка: ни продать, ни подарить, ни провести другие подобные операции.
Пока непонятно, как будет работать запрет на регистрационные действия по требованию военкомата. По закону наложить подобный запрет на ипотечную квартиру можно только в пользу банка, например, если заемщики не платят по кредиту. Ограничения накладывают судебные приставы по решению суда.
Арест или запреты в пользу кого-либо еще, кроме держателя залога, запрещены.
Но если хочется переписать ипотечное жилье на супругу, это возможно. Вот какие есть варианты.
Согласовать изменение числа заемщиков с банком. Нужно подать заявление на внесение изменений в кредитный договор и указать, что надо оформить все только на жену. Это можно сделать на сайте банка или через менеджера.
Банки рассматривают такие заявления от 5 до 30 дней. Шансов не так много, поскольку банк будет интересоваться причиной изменений, а желание избежать санкций со стороны военкомата вряд ли будет считаться весомым поводом.
Как переоформить право собственности на движимое и недвижимое имущество на жену
Ситуации в жизни бывают разные. Иногда мы просто хотим сделать нашим близким дорогостоящие подарки, а иногда жизненные обстоятельства заставляют искать ответ на вопрос, как переоформить имущество на жену или другого близкого родственника. Законодательство позволяет это сделать несколькими способами, но воспользоваться быстро можно только одним или двумя. «Мослента» разбиралась в правилах перехода права собственности от мужа к жене или от родителей к детям.
Ниже — наша инструкция.
Есть ли способ переоформить недвижимость на жену?
Право собственности на имущество — одно из основополагающих в российском законодательстве, а вслед за ним непременно идет и право распоряжаться собственностью по желанию. Проще говоря, вы можете делать с вашим имуществом все что угодно, в том числе и переоформлять его на жену или других близких родственников.
В соответствии с положениями Гражданского кодекса России, есть несколько способов перехода права собственности от одного человека к другому.
Первый — договор купли-продажи. Вы продаете имущество кому бы то ни было за фиксированную цену, которую покупатель переводит на ваш счет. Степень родства при этом никакого значения не имеет.
Второй — дарение. В данном случае имущество переходит из рук в руки безвозмездно. Это дорогостоящий подарок, который требует оформления договора дарения и фиксирования перехода права собственности государственными инстанциями.
Но никакой оплаты вы не получаете. В этом случае родство с человеком, которому вы решили что-то подарить, имеет значение. Если вы переписываете таким образом имущество на жену, родителей, родных братьев и сестер или на ваших детей, они не будут платить налоги, положенные во всех иных случаях.
Третий — рента. Это особый вид договора, при котором вы официально заявляете, что готовы передать право собственности на ваше имущество за некие услуги или иные обязательства, которые берет на себя вторая сторона. Как правило, речь идет о некоей сумме, которая поступает вам от человека, с которым вы оформляете договор ренты.
Чаще всего в данном случае мы слышим о пожизненном содержании, оплате услуг ЖКХ или покупке продуктов и товаров первой необходимости.
Четвертый — наследование имущества. Передать право собственности таким образом можно кому угодно, если вы составите завещание. Без него наследование идет в порядке очереди.
По закону супруги и дети считаются первыми претендентами на наследство. Но при таком способе имущество достанется им только в случае вашей смерти.
Таким образом самый быстрый способ переписать имущество на жену, детей или других близких родственников — договоры купли-продажи или дарения.
При этом очень важно иметь в виду, что квартира, машина, дом или любое другое имущество, на которое вы хотите переоформить право собственности, не должно иметь обременений. Например, если вы сначала взяли квартир в ипотеку, а потом женились, то просто и быстро переоформить ее на жену не получится. Ваша квартира находится в залоге у банка вплоть до полной выплаты кредита.
Впрочем, сегодня столичные риелторы умеют справляться и с этой проблемой, но такой переход права собственности потребует дополнительных усилий.
На кого из родственников проще всего переоформить право собственности?
Проще всего передать все, что вы нажили за долгие годы, самым близким родственникам. Российское законодательство дает исчерпывающий перечень тех, кто относится к этой категории.
В первую очередь речь идет о супругах. Закон полагает, что ваша жена для вас ближе родной матери — по крайней мере в имущественных вопросах. Родители в этом списке стоят на втором месте.
Конечно же, ближайшими родственниками считаются дети. При этом важно уточнить, что законодательство не делает различий между вашими родными детьми и усыновленными или удочеренными, если они есть. Все они абсолютно равноправны.
Но если ваша семья выполняет роль приемной, то дети, воспитывающиеся в ней и не являющиеся родными, обладают принципиально иным статусом. Они не считаются вашими близкими родственниками и по закону вообще не учитываются в очереди наследников, если вы не указали их в завещании.
Также к близким родственникам относятся братья и сестры. Тут законодательство также уравнивает в правах как родных братьев и сестер, так и, как говорят, сводных — детей одного общего родителя. Например, если у вас с братом общая мать, но разные отцы, или один отец, но разные матери, в данном случае это роли не играет.
И конечно же, близкими родственниками считаются ваши родные бабушка и дед — как со стороны отца, так и со стороны матери. А если у вас уже есть внуки, то в этот перечень входят и они.
Все остальные двоюродные, троюродные и так далее дяди, тети, сестры, братья и прочие родственники законом в плане послаблений при переоформлении имущества не учитываются. С ними все договоры заключаются по тем же правилам, как с посторонними людьми. В особенности это касается оформления договора дарения.
Как переоформить имущество на жену с помощью договора купли-продажи?
Этот вариант надежен, относительно прост и безопасен. Но есть нюанс, который необходимо учитывать. Договор купли-продажи должен быть реальной продажей для вас и покупкой для вашей супруги.
А вот это сделать уже очень непросто.
Допустим, вы решили переписать квартиру на жену, находясь в браке. Хорошая новость в том, что жилплощадь так и останется в собственности вашей семьи, потому что будет признана совместно нажитым имуществом. Такая сделка если и возможна, то только с квартирой, которая была у вас в собственности еще до брака. Она должна быть полностью вашей и не учитываться при разделе имущества в случае развода.
После сделки документы переоформляются на вашу супругу, но, поскольку она покупает жилье, будучи в браке с вами, то в случае расторжения брака вы будете делить эту квартиру так же, как и остальное имущество.
Но и это в данном случае не самое главное. При переходе права собственности по договору купли-продажи в сделке должны участвовать реальный продавец и реальный покупатель. Проще говоря, ваша супруга должна заплатить за приобретаемое право собственности указанную в договоре стоимость квартиры.
И желательно, чтобы эти деньги шли не из ваших общих средств.
В противном случае ваш договор может быть признан ничтожным, не имеющим действия. Кстати, заявить о фиктивности сделки можете не только вы как продавец или ваша жена как покупатель. Сообщить куда следует вполне способны и совершенно посторонние люди.
Например, если один из вас будет признан банкротом, забить тревогу могут ваши кредиторы.
Более спокойный и безопасный способ перехода права собственности от вас к вашей супруге — оформление договора дарения.
Как переоформить имущество на жену через договор дарения?
Главный плюс такого подхода — право не платить налог с приобретения нового имущества. По общему правилу, каждый крупный подарок, например квартира, облагается 13-процентным подоходным налогом. Но если речь идет о супругах или других близких родственниках, подарок передается без каких-либо дополнительных отчислений.
При этом важно доказать, что вы состоите в близком родстве. Так называемые гражданские жены получают подарки на общих основаниях и налог с них не отменяется. Переход права собственности жене без дополнительных затрат возможен только в случае, если у вас есть свидетельство о браке.
В случае оформления договора дарения на родителей или детей потребуется свидетельство о рождении. В первом случае — ваше, во втором — вашего ребенка.
Что указать при оформлении договора дарения?
При оформлении договора дарения обязательно указываются паспортные данные сторон, например, ваши и вашей супруги. Также в нем должны быть зафиксированы все технические характеристики вашего подарка, например, адрес и кадастровый номер переходящей в собственность жены квартиры, а также площадь жилья, план и прочие нюансы.
Также в договоре необходимо прописать, что имущество переходит другой стороне именно в дар, то есть безвозмездно. Важно указать и то, что вы не успели подарить его кому-то еще до заключения этого договора или продать. Обязательно прописывается и тот факт, что жилье не находится в залоге.
В целом, переход права собственности по договору дарения возможен только в отношении имущества, у которого нет обременений.
Еще одна тонкость — прописать в договоре, кто берет на себя оплату госпошлин, услуг нотариуса и прочих необходимых для регистрации дарения действий.
Обязательный пункт — причины, по которым договор может быть аннулирован. Также в нем указываются особые условия, например, переход права собственности обратно к вам, если вы переживете вашу супругу.
Кто может взять на себя оформление договора дарения?
В России существует практика оформления договоров дарения в свободной форме. Такие документы имеют юридическую силу, так что вы можете справиться с их составлением самостоятельно. Но специалисты все же рекомендуют обращаться к профессионалам.
Они смогут учесть массу нюансов, которые просто неизвестны тем, кто постоянно не сталкивается с правоприменением в нашей стране.
При этом если вы оформляете договор дарения, то участие нотариуса не обязательно.
Обратиться к нотариусу придется в двух случаях — если вы передаете имущество ребенку или подростку до 18 лет или если вашим подарком становится не вся квартира или дом, а лишь доля в них.
Для дальнейших действий вам потребуется три экземпляра договора. Один останется у вас, второй нужно будет передать вашей жене или другому родственнику, на которого оформлен договор, а третий отправится на государственную регистрацию.
Какие документы нужны для перехода права собственности на квартиру?
Для регистрации права собственности на квартиру, если вы решили переоформить ее на жену или другого близкого родственника, нужно собрать необходимые документы.
Во-первых, вам потребуется оформленный и подписанный договор дарения. Также, чтобы зарегистрировать переход права собственности в Росреестре, нужны как оригиналы, так и копии ваших паспортов. Потребуется и выписка из ЕГРН.
Если вы все же решили переписать на жену квартиру, которую взяли в ипотеку, то это тоже возможно. Но придется уговорить банк пойти вам навстречу. Поскольку недвижимость находится у него в залоге, придется добиваться его согласия на переход права собственности от вас к другому человеку.
И не важно, насколько он близок вам. Банк, увы, имеет полное право отказать.
Если вы дарите не жене, а кому-то иному из близких родственников, квартиру, купленную в браке, потребуется разрешение вашей супруги. Тут речь уже идет об общем имуществе. По закону все, что вы приобрели официально за время совместной жизни, делится между вами в равных долях.
Вам также необходимо оплатить госпошлину. Это можно сделать в любом отделении любого банка, в ближайшем центре «Мои документы» или вообще на портале «Госуслуги» в режиме онлайн. Регистрация права собственности стоит 2000 рублей.
Как передать необходимые документы для регистрации в Росреестр?
Передать необходимые документы в Росреестр можно по-разному. Зависит от того, какой именно способ для вас будет удобнее всего.
Во-первых, вы можете прийти в один из центров «Мои документы» и передать пакет документов сотрудникам из рук в руки.
Второй способ — оправить необходимые документы в режиме онлайн. Для этого вам нужно будет воспользоваться личным кабинетом на сайте Росреестра.
Для людей с инвалидностью, а также для ветеранов Великой Отечественной войны предусмотрена дополнительная опция — выездной прием документов.
Сколько времени требуется для регистрации права собственности в Росреестре?
После того как вы передадите все необходимые документы в Росреестр, ведомство будет рассматривать ваше заявление в течение календарной недели. О результатах вас уведомят не позднее семи дней.
Если все прошло успешно, новый собственник или кто-то другой, но с заверенной нотариусом доверенностью от собственника, может обратиться за зарегистрированным договором. У него будет документ с отметкой Росреестра о регистрации права, а также выписка из ЕГРН с печатью.
Можно ли оспорить переход права собственности по договору дарения?
Если вы решили оформить договор дарения имущества на жену, но в семье наступил разлад, помните: вернуть свой подарок вы можете только в течение трех лет с момента перехода права собственности к вашей супруге.
Также вы сможете вернуть свой подарок назад, если изначально пропишете в договоре дарения возможность отыграть ситуацию назад.
Собственно, только через три года ваша супруга сможет продать подаренное ей имущество без необходимости уплатить налог.
Как переоформить на жену машину?
Точно так же. Для договора дарения в этом случае будут действовать все те же правила, что и в случае с квартирой. И ни вы, ни ваша супруга не должны выплачивать 13-процентный налог государству за эту безвозмездную сделку.
Точно так же, как и в случае дарения жилья, в договоре прописываются все технические характеристики автомобиля, указывается, что сделка проходит без передачи денежных средств и так далее. Обращаться к нотариусу также необязательно.
Но оформлять договор дарения нужно будет уже не в Росреестре, а в МРЭО ГИБДД. Новый собственник должен поставить автомобиль на учет в течение десяти дней с момента заключения договора. Также именно новый владелец оплачивает госпошлину.
В данном случае необходимые документы — СТС, ПТС и данные техосмотра, если автомобиль был выпушен более четырех лет назад.
Новый СТС обойдется в 500 рублей, а изменения в ПТС — в 350 рублей. Переоформить ОСАГО не получится, но вы можете вернуть деньги за период, когда после регистрации дарения полис не действовал.
