Как перевести многоквартирный дом в дом блокированной застройки

Здравствуйте. Хочу поменять вид объекта с «квартиры» на «дом блокированной застройки». Подскажите пожалуйста: как это правильно сделать?

Ответ: Ерёмина Ю.В. (Главный инженер)

Добрый день, Иван.

Если все условия для перевода соблюдены, то в соответствии с разъяснениями данными в Письме Росреестра от 28.03.2022 № 14-2287-ТГ/22, рекомендуем в заявлении:
• в реквизите 4 в числе прочего в графе «Дополнительная информация» указывать слова «здание с назначением — «жилой дом»»;
• в реквизите 5 отмечать строки «учет изменений в связи с:», «приведением вида объекта недвижимости в соответствие с требованиями действующего законодательства»;
• в реквизите 14 «Примечание» указывать слова «в силу ч. 1, 4 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ.

Законом N 476-ФЗ статья 1 ГрК дополнена пунктом 40, согласно которому дом блокированной застройки — это жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

На основании части 1 статьи 16 Закона N 476-ФЗ блок, указанный в действовавшей до дня вступления в силу Закона N 476-ФЗ редакции пункта 2 части 2 статьи 49 ГрК (до 01.03.2022), соответствующий признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 ГрК, со дня вступления в силу Закона N 476-ФЗ признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.

Учитывая положения частей 3, 4 статьи 16 Закона N 476-ФЗ, если до 01.03.2022 в ЕГРН были внесены сведения о жилых помещениях (квартирах) в жилом доме блокированной жилой застройки и зарегистрированы права на такие помещения, и данные помещения соответствуют признакам дома блокированной застройки, указанным в пункте 40 статьи 1 ГрК, собственники этих блоков вправе совместным решением уполномочить одного из собственников блоков, на обращение от имени всех собственников блоков в соответствующий территориальный орган Росреестр (многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг), с заявлением об учете изменений сведений ЕГРН в части приведения вида, назначения и вида разрешенного использования объекта недвижимости (квартир) в соответствие с требованиями законодательных актов Российской Федерации, измененных Законом N 476-ФЗ, а именно, об учете изменений сведений о виде — «помещение», назначении — «жилое», виде жилого помещения — «квартира», на вид — «здание», назначение — «жилой дом», вид разрешенного использования — «дом блокированной застройки».

При этом из ЕГРН исключаются сведения о наименовании объектов недвижимости, не соответствующие данному виду разрешенного использования. И одновременно орган регистрации прав снимает с государственного кадастрового учета здание, в котором расположены квартиры.

Поменять вид объекта с «квартиры» на «дом блокированной застройки» стало легко

В силу вступает все больше законов, упрощающих процедуру оформления недвижимости. Одним из таких является Федеральный закон от 30.12.2021 №476-ФЗ, в соответствии с которым определены понятия «многоквартирный дом» (Далее – МКД), «дом блокированной застройки».

МКД – здание, состоящее из двух и более квартир, включающее все общее имущество. А также МКД может включать принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места.

Дом блокированной застройки — жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

При этом отметим, что блок, соответствующий вышеуказанным признакам, признается домом блокированной застройки независимо от того является ли он зданием или помещением, в случае соблюдения следующих условий:

• имеет не более 3 этажей;
• количество блоков в жилом доме не превышает 10;
• блок предназначен для проживания одной семьи;
• имеет общие стены без проемов с соседними блоками;
• расположен на отдельном земельном участке;
• имеет выход на территорию общего пользования;
• строительство или реконструкция жилого дома осуществлялась без привлечения бюджетных средств.

В соответствии с пунктом 3 статьи 16 № 476-ФЗ, если до 01.03.2022 года в Единый государственный реестр недвижимости (Далее – ЕГРН) были внесены сведения о блоках в качестве жилых помещений в жилых домах блокированной жилой застройки и зарегистрированы права на них, то собственники блоков вправе обратиться в Росреестр (или совместным решением уполномочить одного из собственников на обращение) с заявлением об учете изменений сведений ЕГРН об объектах недвижимости в части:

• вида объекта недвижимости на «здание»;
• назначения объекта недвижимости на «жилой дом»,
• вида разрешенного использования на «дом блокированной застройки»;
• исключения наименования объектов недвижимости, не соответствующих разрешенному использованию;
• а также снятия здания, в котором расположены блоки с государственного кадастрового учета.

В соответствии с разъяснениями данными в П исьме Росреестра от 28.03.2022 № 14-2287-ТГ/22 , рекомендуем в заявлении:

• в реквизите 4 в числе прочего в графе «Дополнительная информация» указывать слова «здание с назначением — «жилой дом»»;

• в реквизите 5 отмечать строки « учет изменений в связи с:», « приведением вида объекта недвижимости в соответствие с требованиями действующего законодательства»;

• в реквизите 14 «Примечание» указывать слова «в силу ч. 1 , 4 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ.

Помимо этого, если жилой дом блокированной застройки расположен на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности, Вы можете образовать собственный земельный участок под каждым блоком. Для этого в Росреестр также могут быть поданы заявления о государственном кадастровом учете и регистрации права на образование участков под каждым домом блокированной застройки. В данном случае потребуется подготовить межевые планы для образования земельных участков.

Важно, что отсутствие в градостроительном регламенте указания на соответствующий вид разрешенного использования, а также соблюдение предельных (минимальных и максимальных) размеров земельных участков не является препятствием для такого раздела земельного участка, в соответствии с пунктом 5 статьи 16 № 476-ФЗ.

Обязательно ли формировать самостоятельный земельный участок под блокированной жилой застройкой?

Ответ поступил нам в письме Росреестра от 15.03.2023 № 11-00544/23, в котором сообщается, что законом № 476-ФЗ были исключены требования по размещению жилых домов (блоков) на отдельном земельном участке.

Таким образом, в законодательстве отсутствуют требования об образовании самостоятельного земельного участка под каждым домом блокированной застройки.

Дополнение от 02.02.2023

В соответствии со статьей, размещенной на сайте Росреестра: «Чтобы изменить данные в ЕГРН об объекте блокированной застройки — привести в соответствие с требованиями действующего законодательства вид объекта недвижимости, назначение, а также вид разрешенного использования, собственники домов блокированной застройки могут совместным решением уполномочить одного из собственников таких домов на обращение в орган регистрации прав. Тогда ему в свою очередь необходимо будет подать заявление в орган регистрации прав об учете изменений сведений ЕГРН от имени всех собственников. Представление каких-либо документов, подтверждающих соответствие заявленных объектов недвижимости домам блокированной застройки, признаки которых определены в пункте 40 статьи 1 Градостроительного кодекса, не требуется«.

Сведения СРО «Национальная палата кадастровых инженеров» 379.15 Kb, загрузок: 575

Порядок действий по переводу жилого дома с квартирами в дом блокированной застройки

В настоящее время в Курганской области реализуется программа догазификации, которая не распространяется на многоквартирные жилые дома.

Прошу разъяснить порядок действий по переводу жилого дома с квартирами в дом блокированной застройки.

Ответ:

Если квартиры в составе жилого дома соответствуют характеристикам жилого блока в жилом доме блокированной застройки (то есть жилые помещения в доме имеют общую боковую стену без проемов и отдельный выход на земельный участок), все собственники (как первой, так и второй квартиры) вправе обратиться в орган регистрации прав (или совместным решением (оформленным в письменной форме) уполномочить одного из собственников на обращение с заявлением об учете изменений сведений Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) об объектах недвижимости в части:

— вида объекта недвижимости на «здание»;

— назначения объекта недвижимости на «жилой дом»;

— вида разрешенного использования на «дом блокированной застройки»;

— исключения наименования объектов недвижимости (квартира);

Заявление об учете изменений сведений ЕГРН в части приведения вида, назначения и вида разрешенного использования объекта недвижимости представляется в орган регистрации прав в форме документов на бумажном носителе: — посредством личного обращения через многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг.

При этом подготовка заключений и актов органами местного самоуправления, уплата государственной пошлины в данном случае не требуется.

На основании заявления органом регистрации прав будут внесены изменения в ЕГРН, а именно:

— вид разрешенного использования – «дом блокированной застройки»;

— наименование объекта — Объект недвижимости признан самостоятельным зданием с назначением «Жилой дом».

Вам будет выдана Выписка из ЕГРН, содержащая вышеназванные данные.

Федеральным законом от 30.12.2021 № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 476-ФЗ) статья 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК) дополнена пунктом 40, согласно которому дом блокированной застройки – это жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

На основании части 1 Закона № 476-ФЗ блок, указанный в действовавшей до дня вступления в силу Закона № 476-ФЗ редакции пункта 2 части 2 статьи 49 ГрК (до 01.03.2022), соответствующий признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 ГрК, со дня вступления в силу Закона № 476-ФЗ признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.

Учитывая положения частей 3, 4 статьи 16 Закона № 476-ФЗ, если до 01.03.2022 в ЕГРН были внесены сведения о жилых помещениях (квартирах) в жилом доме блокированной застройки и зарегистрированы права на такие помещения, и данные помещения соответствуют признакам дома блокированной застройки, указанным в пункте 40 статьи 1 ГрК, собственники этих домов (учтенных в ЕГРН в качестве помещений) вправе совместным решением уполномочить одного из собственников домов, на обращение от имени всех собственников домов в орган регистрации прав (МФЦ), с заявлением об учете изменений сведений ЕГРН в части приведения вида, назначения и вида разрешенного использования таких домов в соответствие с требованиями законодательных актов Российской Федерации, измененных Законом № 476-ФЗ, а именно, об учете изменений сведений о виде – «помещение», назначении – «жилое», виде жилого помещения – «квартира», на вид – «здание», назначение – «жилой дом», вид разрешенного использования – «дом блокированной застройки».

При этом из ЕГРН исключаются сведения о наименовании объектов недвижимости, не соответствующие данному виду разрешенного использования.

Кроме того, одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета соответствующих изменений в отношении указанных домов, учтенных в ЕГРН в качестве помещений, орган регистрации прав снимает с государственного кадастрового учета здание, в котором, по сведениям ЕГРН, они расположены.

В случае, предусмотренном частью 3 статьи 16 Закона № 476-ФЗ, с заявлением об учете изменений сведений ЕГРН в части приведения вида, назначения и вида разрешенного использования домов блокированной застройки, соответствующих признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 ГрК, в соответствие с требованиями законодательных актов Российской Федерации, измененных Законом № 476-ФЗ, должны обратиться все собственники таких домов либо их представитель, уполномоченный в установленном законом порядке. Подготовка каких-либо заключений в данном случае Законом № 476-ФЗ не предусмотрена.

Вопрос-ответ. Блокированная застройка: особенности нового статуса домов

С 1 марта 2022 года вступили в силу изменения в Градостроительный и Жилищный кодексы Российской Федерации, появилось определение двух категорий жилья – многоквартирный дом и дом блокированной застройки. Ранее дома, блокированные с другими жилыми домами, не признавались ни частными, ни многоквартирными. Собственникам приходилось обращаться в суд, чтобы установить правовой статус объектов. Благодаря принятому закону исключена правовая неопределенность.

Эксперты Росреестра рассказали о преимуществах нововведений и как они повлияют на жизнь владельцев недвижимости.

Что такое дом блокированной застройки?

Дом блокированной застройки – это жилой дом, блокированный с другим жилым домом (домами) в одном ряду общей боковой стеной или стенами без проемов с отдельным выходом на земельный участок.

Для жителей больших городов более привычное название такого типа жилья – таунхаус, лейнхаус или дуплекс. Таунхаусы – малоэтажные жилые дома на несколько многоуровневых жилых помещений с изолированными входами без общего подъезда. В Россию этот тип жилищного строительства пришел сравнительно недавно, в 1995 году.

До принятия соответствующих изменений (Федеральный закон от 30 декабря 2020 года № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» ) такие категории жилья относились к категории жилого дома, но не признавались ни частным домом, ни многоквартирным. Для определения правового статуса объектов собственники обращались в суд. С принятием закона исчезла необходимость выбора отнесения здания к многоквартирному дому или жилому дому блокированной застройки, поскольку последний приобрел статус нового вида жилья.

Согласно закону, многоквартирный дом – здание, которое состоит из двух и более квартир и включает в себя общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Этот давно известный в России тип жилья — от хрущевок до сталинских высоток – может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и машино-места как неотъемлемую конструктивную часть здания.

Одновременно принятыми изменениями был определен статус помещений, построенных в качестве блоков жилых домов блокированной застройки, права на которые были оформлены до вступления в силу указанного Федерального закона, то есть до 1 марта 2022 г. Такие помещения признаны домами блокированной застройки, а также установлен порядок внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих изменений в отношении таких помещений.

Каковы характерные признаки дома блокированной застройки?

Градостроительным кодексом определены следующие признаки такой недвижимости:

• дом блокированной застройки является жилым домом, состоящим из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначенным для раздела на самостоятельные объекты недвижимости, его параметры должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства:
  • количество надземных этажей не более трех;
  • высота не более двадцати метров;

  Вместе с тем в отличие от объектов индивидуального жилищного строительства для строительства домов блокированной застройки необходимо оформить проектную документацию, а также до начала строительства получить разрешение на строительство, после его окончания – разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. В некоторых случаях проект строительства домов блокированной застройки нуждается в проведении экспертизы. Также необходимо принимать во внимание, что для блокированной застройки необходимо обеспечить строительство в том числе инженерных коммуникаций.

  Чем отличаются дома блокированной застройки от других категорий жилья?

  Разница в правовом статусе объектов зависит от характера использования общего имущества.

  В многоквартирных домах лестничный пролет, коридор, земельный участок и иное имущество находятся в долевой собственности, так что ни один из владельцев не сможет использовать его в личных целях, к примеру, чердак или подвал.

  Дома блокированной застройки не предусматривают общие внутренние помещения, а также мусоропровод, коммуникационные шахты, лифты и прочее. Каждый владелец жилья может оформить автономно свой земельный участок в собственность.

  Дома блокированной застройки теперь можно поставить на кадастровый учет и регистрировать права на них как на здание с назначением «жилой дом».

  Дом блокированной застройки эксплуатируется с учетом необходимости обеспечить безопасность всем домам, которые находятся с ним в одном ряду.

  В случае реконструкции одного из домов блокированной застройки потребуется согласие собственников всех домов блокированной застройки, расположенных в одном ряду.

  Обращаем внимание! Объекты блокированной застройки не участвуют в региональных программах капремонта.

  Как изменить сведения о блоках в Едином государственном реестре недвижимости, если они были внесены до вступления в силу нового закона?

  Прежде всего необходимо отметить, что изменение сведений Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о блоках жилого дома блокированной застройки не является обязательным и не ограничивается каким-либо сроком.

  Замена ранее выданных документов или внесение в них изменений, а также внесение изменений в сведения ЕГРН в отношении домов блокированной застройки, осуществляются по желанию правообладателей объектов недвижимости. Документы, подтверждающие право на блок жилого дома блокированной застройки и полученные до 1 марта 2022 года, сохраняют свою юридическую силу и не требуют переоформления.

  Чтобы изменить данные в ЕГРН об объекте блокированной застройки — привести в соответствие с требованиями действующего законодательства вид объекта недвижимости, назначение, а также вид разрешенного использования, собственники домов блокированной застройки могут совместным решением уполномочить одного из собственников таких домов на обращение в орган регистрации прав. Тогда ему в свою очередь необходимо будет подать заявление в орган регистрации прав об учете изменений сведений ЕГРН от имени всех собственников. Представление каких-либо документов, подтверждающих соответствие заявленных объектов недвижимости домам блокированной застройки, признаки которых определены в пункте 40 статьи 1 Градостроительного кодекса, не требуется.

  Обращаем внимание! Если в установленной градостроительным регламентом территориальной зоне, где расположены такие объекты, отсутствует указание на соответствующий вид разрешенного использования и утвержденные параметры строительства подобных объектов, это не ограничивает возможность граждан привести в соответствие законом сведения о таких объектах, содержащиеся в ЕГРН.

  Поменять вид объекта с «квартиры» на «дом блокированной застройки» стало легко

  

  В силу вступает все больше законов, упрощающих процедуру оформления недвижимости. Одним из таких является Федеральный закон от 30.12.2021 № 476-ФЗ, в соответствии с которым определены понятия «многоквартирный дом» (Далее – МКД), «дом блокированной застройки».

  МКД – здание, состоящее из двух и более квартир, включающее все общее имущество. А также МКД может включать принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места.

  Дом блокированной застройки — жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

  При этом отметим, что блок, соответствующий вышеуказанным признакам, признается домом блокированной застройки независимо от того является ли он зданием или помещением, в случае соблюдения следующих условий:

  — имеет не более 3 этажей;

  — количество блоков в жилом доме не превышает 10;

  — блок предназначен для проживания одной семьи;

  — имеет общие стены без проемов с соседними блоками;

  — расположен на отдельном земельном участке;

  — имеет выход на территорию общего пользования;

  — строительство или реконструкция жилого дома осуществлялась без привлечения бюджетных средств.

  В соответствии с пунктом 3 статьи 16 № 476-ФЗ, если до 01.03.2022 года в Единый государственный реестр недвижимости (Далее – ЕГРН) были внесены сведения о блоках в качестве жилых помещений в жилых домах блокированной жилой застройки и зарегистрированы права на них, то собственники блоков вправе обратиться в Росреестр (или совместным решением уполномочить одного из собственников на обращение) с заявлением об учете изменений сведений ЕГРН об объектах недвижимости в части:

  — вида объекта недвижимости на «здание»;

  — назначения объекта недвижимости на «жилой дом»,

  — вида разрешенного использования на «дом блокированной застройки»;

  — исключения наименования объектов недвижимости, не соответствующих разрешенному использованию;

  — а также снятия здания, в котором расположены блоки с государственного кадастрового учета.

  Помимо этого, если жилой дом блокированной застройки расположен на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности, Вы можете образовать собственный земельный участок под каждым блоком. Для этого в Росреестр также могут быть поданы заявления о государственном кадастровом учете и регистрации права на образование участков под каждым домом блокированной застройки. В данном случае потребуется подготовить межевые планы для образования земельных участков.

  Важно, что отсутствие в градостроительном регламенте указания на соответствующий вид разрешенного использования, а также соблюдение предельных (минимальных и максимальных) размеров земельных участков не является препятствием для такого раздела земельного участка.

  Смена статуса дома на Блокированную застройку: пошаговое решение проблемы

  Как поэтапно решить проблему с изменением статуса дома блокированной застройки, учитывая тот факт, что дом построен в 1960 году, указано его назначение как многоквартирный жилой дом в техническом паспорте, домостроение удовлетворяет требованиям дома блокированной застройки, а владелец дома выиграл все суды с сочинским энергосбытом и сетями по поводу установки общедомового прибора учета, а обращение в БТИ не дало результата?

  | Геннадий , Москва

  Ответы юристов (1)

  Лихачёв Василий Юрист,
  Москва На сайте: 1590 дня
  Ответов: 7923 Рейтинг: 9.64

  Смена статуса дома с многоквартирного жилого дома на дом блокированной застройки требует соответствующей процедуры. Необходимо обратиться в орган местного самоуправления для уточнения процедуры и получения необходимых разрешительных документов.

  Для получения подтверждения соответствия дома требованиям дома блокированной застройки, следует обратиться к соответствующей организации, занимающейся оценкой и экспертизой жилых объектов. Следует убедиться, что вся необходимая документация в наличии и соответствует требованиям.

  В случае возникновения вопросов с общедомовым имуществом и учетом энергоресурсов, необходимо обращаться к компетентным органам для разрешения спорных вопросов, при необходимости судебной защиты прав.

  #233134 2022-11-07 15:37:42
  Лихачёв Василий Юрист,
  Москва На сайте: 1590 дня
  Ответов: 7923 Рейтинг: 9.64

  Для решения данного вопроса Вам следует выполнить следующие действия:

  1. Собрать все необходимые документы, включая технический паспорт домовладения, разрешительные документы на строительство дома, все решения суда по спору с энергоснабжающей компанией, а также любые другие документы, которые могут быть связаны с данной проблемой.
  2. Обратиться в жилищную инспекцию по месту жительства и запросить информацию о процедуре смены статуса дома.
  3. Подготовить заявление о смене статуса дома на блокированную застройку и представить его в жилищную инспекцию, приложив к нему все необходимые документы.
  4. Дождаться решения жилищной инспекции по данному вопросу. В случае положительного решения, Вам будет выдано соответствующее свидетельство о смене статуса дома.
  5. Предъявить свидетельство о смене статуса дома к энергоснабжающей компании и требовать снятия общедомового прибора учета, если он был установлен ранее.
  6. При необходимости, обратиться в суд для защиты своих прав по данному вопросу. В этом случае, необходимо будет предъявить все документы, связанные с данной проблемой, для подтверждения своих требований.

  #449163 2022-11-07 15:37:42
  Лихачёв Василий Юрист,
  Москва На сайте: 1590 дня
  Ответов: 7923 Рейтинг: 9.64

  К сожалению, я не могу предоставлять конкретные этапы разрешения данной проблемы, не имея детальной информации об этой конкретной ситуации. Однако следующие статьи могут быть применимы при рассмотрении этой проблемы:

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации (статья 309): определяет право собственности на здание и земельный участок.
  2. Жилищный кодекс Российской Федерации (статьи 22-27): определяет права и обязанности собственников квартир и жилых помещений в многоквартирном доме.
  3. Трудовой кодекс Российской Федерации (статья 172): определяет права работников и работодателей в процессе трудовой деятельности.
  4. Закон Российской Федерации «Об охране окружающей среды» (статьи 11, 12): определяет требования к охране окружающей среды и природных ресурсов при строительстве и эксплуатации зданий.
  5. Закон Российской Федерации «Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности» (статьи 20-21): определяет правила и нормы повышения энергетической эффективности зданий и сооружений.
  6. Закон Российской Федерации «О градостроительной деятельности» (статьи 17-19): определяет требования к градостроительным планировкам, архитектуре и строительству зданий и сооружений.