Как выделить комнату из доли в квартире

Если собственнику принадлежит доля в праве общей долевой собственности на квартиру, это еще не значит, что ему принадлежат и конкретные квадратные метры. Доля представляет собой нематериальную величину, которая закрепляется только в официальных документах на недвижимость. Однако долю можно превратить в ощутимый и осязаемый объект, если перевести ее в комнату.

Вправе ли собственник провести подобную процедуру, и как сделать это правильно с юридической точки зрения?

Основные способы: как осуществляется перевод доли в комнату

Перевести долю квартиры в изолированную комнату можно либо в добровольном, либо в судебном порядке.В первом случае все сособственники должны согласиться на составление специального гражданско-правового договора – Соглашения о выделении долей в натуре в праве общей долевой собственности.

Данный документ составляется исключительно в мирном формате и по полюбовной договоренности всех содольщиков. При этом в «разделе» необязательно должны участвовать все совладельцы. Перевести свои доли в комнаты могут лишь некоторые из них.

Остальные хозяева будут вправе продолжить пользоваться оставшейся частью на прежних условиях.

Если хотя бы 1 совладелец не соглашается с порядком выделения той или иной доли в отдельную комнату, предъявляет претензии к остальным сособственникам и отказывается участвовать в оформлении Соглашения, дело удастся разрешить только через суд.

При судебном урегулировании ситуации суд анализирует условия проживания содольщиков и, если это оказывается возможно, делает Истца собственником отдельной комнаты. Она должна быть пропорциональна той доле, которая закреплена за гражданином в праве общей долевой собственности на квартиру. Иными словами, комната оказывается материальным эквивалентом доли, ее выражением в натуре.

Выделить доли в комнаты могут даже супруги. Согласно ст. 256 ГК РФ, муж и жена владеют недвижимость не как долевой, а как совместно нажитой собственностью. Поэтому сначала партнерам понадобится стать юридическими собственниками отдельно взятых долей.

Для этого составляется либо Соглашение о разделе совместно нажитой собственности, либо Брачный договор.

Супруги могут пойти по пути равного разделения долей (каждому по ½ в праве общей собственности), а могут установить иные пропорции по своему желанию и усмотрению. После того, как партнеры задокументируют факт владения отдельно взятыми долями, им потребуется приступить к выделению долей в конкретные комнаты. Условия и способы оказываются общими – либо через добровольное Соглашение, либо через суд.

Если супруги не могут договориться и достигнуть консенсуса еще на начальном этапе, им понадобится обратиться в суд. Здесь совместно нажитая собственность будет переквалифицирована в общую долевую собственность в принудительном порядке. Истцу, желающему получить не только абстрактную долю, но и конкретные квадратные метры, также понадобится включить в исковое заявление о разделе совместно нажитой собственности дополнительный пункт – «о выделении доли в натуре».

Условия для перевода доли квартиры в комнату

На практике перевод доли в изолированную комнату оказывается затруднительным предприятием. Чтобы выдел в натуре стал возможным, необходимо учесть следующие условия и нормы:

1. Выделяемые комнаты должны быть полностью автономными и независимыми от остальной квартиры, т.е. иметь отдельные входы и системы коммуникаций (водоснабжение, газоснабжение, электричество).
2. Фактически комната должна представлять собой как бы «квартиру в квартире», – в этом случае никаких сложностей с ее выделением не возникнет.
3. Выдел должен производиться в квартире, которая не обременена ограничениями, запретами и пр. Так, если квартира или ее часть находится в залоге у банковской организации, осуществить выделение в натуре попросту не удастся.
4. Выдел не должен ущемлять права и интересы других жильцов, в особенности инвалидов, несовершеннолетних, недееспособных, ограниченно дееспособных или малоимущих.
5. Выделение доли в комнату не должно затруднять доступ остальных жильцов к местам общего пользования или создавать ситуации, потенциально опасные для жизни и здоровья. Например, если выделение доли требует обязательного сноса несущей стены, то никто и никогда не даст согласия и разрешения на проведение подобной процедуры.
6. Сама возможность перевода доли в комнату должна быть обсуждена с опытным экспертом по недвижимости, а любой серьезный ремонт (либо уже совершенный, либо только планируемый) – официально одобрен в БТИ.
7. Выдел должен производиться в отношении такой комнаты, которая соответствует современным жилищным нормам. Так, непригодными для проживания считаются подсобные помещения, помещения без окон и пр.
8. Вновь образованная комната также не должна оказаться меньше 28 кв. м. (СНиП 31-01-2003).

В ходе независимой оценки помещения может выясниться, что выделение доли в изолированную комнату невозможно в силу технических особенностей квартиры. В таком случае выделяющийся собственник может потребовать выплаты денежной компенсации, соответствующей стоимости его доли. В результате остальные совладельцы выкупают у выделяющегося собственника его долю, а сам он утрачивает все права на жилое помещение.

Помимо полной может выплачиваться и частичная денежная компенсация. Это практикуется в том случае, если выделение долей в натуре состоялось, однако из-за технических особенностей исходной квартиры один из совладельцев получил недостаточную жилплощадь.

Пример.2 сособственника решили разделить 2-комнатное жилое помещение между собой. Для этого имелись все условия – и отдельные входы, и независимые системы коммуникаций, и отсутствие ограничительных мер.

Однако площади комнат были неравными (30 кв. м. и 20 кв. м.), в то время как каждому из сособственников принадлежало по ½ доли в праве общей долевой собственности. Тогда совладельцы договорились о том, что собственник, получивший большую долю, выплатит частичную денежную компенсацию за недостающие метры другому собственнику. Данный факт был отражен в Соглашении о выделении долей в натуре.

Добровольный перевод доли в комнату

Соглашение о выделении долей в натуре составляется в письменной форме. Под этим документом должен расписаться каждый из участников общей долевой собственности (или доверенный представитель того участника, который не может лично присутствовать в момент подписания). Нотариальное удостоверение Соглашения – обязательное условие для проведения законной и правомерной сделки. За заверение документа понадобится уплатить госпошлину, рассчитываемую по формуле «0,5% от кадастровой стоимости доли, но не менее 300 и не более 20 000 рублей» (пп.

5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).

Соглашение о выделении долей в натуре не имеет государственного образца и унифицированной формы. Однако сюда рекомендуется включить следующие сведения:

1. ФИО, адреса регистрации/проживания и паспортные данные каждого участника.
2. Адрес месторасположения, общая площадь и стоимость исходной квартиры (стоимость – цифрами и прописью).
3. Размеры долей всех сособственников.
4. Основание, в соответствии с которым каждый из сособственников получил свою долю.
5. Цель составления документа (выделение долей в натуре в установленных пропорциях).
6. Описание того имущества, которое останется в общей долевой собственности невыделяющихся совладельцев (например, их неизменившиеся доли).
7. Описание типа собственности вновь образующихся объектов. Как правило, при выделении изолированных комнат они переходят в индивидуальную собственность своих владельцев.
8. Пункт об отсутствии претензий друг к другу, отсутствии обременений жилья, отсутствии возможности отказаться от условий Соглашения в одностороннем порядке.
9. Порядок уплаты денежной компенсации и ее сумма (опционально).
10. Пункт о необходимости регистрации Соглашения в Росреестре (с указанием того, кто ответственен за обращение в госорган).
11. Количество подлинных экземпляров Соглашения (по 1 подлинному договору на каждого участника сделки + 1 подлинный договор для Росреестра).
12. Иные сведения, имеющие для участников значимую юридическую силу.
13. Дата и место составления.
14. Подписи всех совладельцев.

Если сособственники хотят разделить комнаты друг между другом, но при этом желают сохранить долевой принцип владения недвижимостью, им следует составить не Соглашение о выделении долей в натуре, а Соглашение об определении порядка владения и пользования квартирой.

Далее человеку, ответственному за перерегистрацию права собственности, необходимо обратиться в Росреестр. При себе нужно иметь:

• подлинный экземпляр Соглашения о выделении долей в натуре;
• свой паспорт, а также копии паспортов всех участников Соглашения;
• техпаспорт на квартиру, выданный в БТИ;
• выписка из ЕГРН;
• опционально – разрешительная документация на проведение перепланировок, выданная в БТИ;
• квитанция об оплате госпошлины размером в 2000 рублей.

Актуализация сведений в Росреестре занимает от 1 до 9 дней. После того, как в единую базу данных будет внесена обновленная информация, перевод долей в комнаты окажется официально завершен.

Образец Соглашения о выделении долей в натуре в праве общей долевой собственности

В качества образца Соглашения может быть использован нижеприведенный документ.

Перевод доли в комнату в судебном порядке

Перевод доли в комнату в судебном порядке возможен только после того, как выделяющийся собственник обратится к оценщику недвижимости. В ходе экспертизы специалист должен выяснить, можно ли поделить квартиру в натуре, как количество долей соотносится с общей площадью исходного объекта, какова рыночная стоимость жилого помещения. Все эти сведения понадобится внести в исковое заявление.

Рассмотрением данных дел занимаются городские (районные) суды. Окончательный выбор инстанции зависит от того, по какому адресу располагается спорная недвижимость. В исковое заявление понадобится включить следующие данные:

1. Полное наименование и адрес местонахождения суда.
2. ФИО, адреса регистрации/проживания, контактные данные участников процесса (Истца, Ответчика, свидетелей).
3. Цена иска (стоимость доли Истца, указанная в рублях).
4. Информация об объекте недвижимости (адрес, этаж, количество комнат, метраж, количество и размеры долей всех участников общей долевой собственности).
5. Указание типа собственности (долевая или совместная).
6. В соответствии с какими документами образовалось общее владение (например, в соответствии с договором купли-продажи … доли, договором дарения … доли и пр.).
7. Основание для подачи иска (например, невозможность дальнейшего пользования общим объектом недвижимости в силу тех или иных причин, несогласие Ответчика с добровольным выделением доли в комнату и пр.).
8. Описание досудебных попыток разрешения конфликта (были ли, к чему привели).
9. Экспертная оценка о выделении доли в натуре (возможно ли, как лучше произвести).
10. Опционально – расчет денежной компенсации, если выделение доли в натуре оказывается невозможным.
11. Просьба Истца.
12. Список прилагаемых материалов.
13. Дата составления и подпись Истца.

• копии паспортов Истца и Ответчика (если дело напрямую затрагивает интересы несовершеннолетнего лица – его свидетельство о рождении);
• технический паспорт на квартиру, выдаваемый в БТИ;
• выписка из ЕГРН;
• экспертное заключение о возможности выделения доли в комнату, акт планируемого выделения доли в натуре;
• квитанция об оплате госпошлины за подачу иска имущественного характера (сумма рассчитывается от цены иска в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ);
• правоустанавливающий документ на долю квартиры (договор купли-продажи, свидетельство о принятии наследства и пр.).

В каждом случае сроки судопроизводства оказываются индивидуальными, т.к. дело способно осложниться из-за дополнительных слушаний, экспертиз и пр. В среднем рассмотрение подобных исков занимает от 4 месяцев до 1 года. Среди важных этапов можно выделить:

1. Обращение к услугам независимого оценщика и получение его заключения – 30 рабочих дней.
2. Подготовка полного пакета документов – 14 рабочих дней.
3. Обработка искового заявления в судебной канцелярии – до 5 рабочих дней.
4. Предварительные слушания – назначаются через 30 дней с момента подачи искового заявления.
5. Судебные слушания – занимают от 2 до 6 месяцев.
6. Период на обжалование – 1 месяц с момента вынесения неудовлетворительного судебного постановления.

В случае удовлетворения исковых требований Заявитель прекратит быть участником общей долевой собственности. Он станет полноправным владельцем самостоятельного объекта недвижимости – комнаты. То же самое произойдет, если доля будет выделена во внесудебном порядке, путем составления соответствующего Соглашения.

Образец искового заявления о выделении долей в натуре в праве общей долевой собственности

В качестве образца искового заявления может быть использован нижеприведенный документ.

Судебная практика

Перевести долю в комнату в судебном порядке удается редко. Судебные инстанции ссылаются на то, что современные жилые помещения не предусматривают ни возможности раздела, ни возможности проведения грандиозных перепланировок. Добиться успеха удастся только при грамотном, вдумчивом и выверенном подходе к делу.

Пример.В Преображенский районный суд г. Москвы обратилась гражданка Иванова. Женщина потребовала, чтобы 2/3 доли, принадлежащие ей в праве общей долевой собственности на 3-комнатную квартиру, были выделены в натуре. Иванова желала получить в свое безраздельное пользование 2 комнаты, т.к. это пропорционально соответствовало ее доле.

Основанием для обращения в суд стала невозможность проживания на одной территории с Ответчиком и владельцем оставшейся 1/3 доли – гражданином Носовым.

При этом Истица не предоставила технической документации, подтверждающей, что данное жилое помещение может быть разделено на самостоятельные, независимые и автономные объекты.

Выделение долей в натуре возможно лишь в том случае, если это приводит к образованию по сути самостоятельных квартир с отдельными подсобными помещениями, системами коммуникаций и входами. После ряда технических экспертиз было установлено, что разделить спорное жилое помещение не представляется возможным. В связи с этим суд отказал гражданке Ивановой в удовлетворении ее требований.

Выделение доли в натуре и получение изолированной комнаты – непростой процесс, сопряженный с целым комплексом правовых нюансов. Выделяющемуся собственнику понадобится выбрать правильный метод (добровольный или судебный), обсудить ситуацию с содольщиками, найти независимого оценщика, собрать необходимые документы. Не знаете, с чего начать перевод доли в комнату?

Обратитесь за бесплатной консультацией к юристу сайта os-nasledstvo.com и получите ответы на имеющиеся вопросы.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;

Как выделить комнату из доли в квартире и как проходит процедура

Имея долю в общей собственности необходимо знать, как выделить комнату из доли в квартире. Долевая собственность подразумевает обладание частями, которые могут быть переведены в определенную площадь под владение лица.

Как выделить комнату из доли в квартире

Доля в имуществе не определяется, как конкретная часть площади. Поэтому 1/2 часть квартиры не делает из владельца собственника определенной комнаты.

С чего начать выделение доли в квартире? Как выделить долю в квартире — пошаговая инструкция

Стремление превратить долю в комнату обуславливается следующими причинами:

• долевой собственник не имеет своей четко ограниченной территории;
• в доле не допускается разделение счета для оплаты услуг ЖКХ;
• любое действие (продажа, аренда, залог) при долевом владении должно быть одобрено совладельцами.

Перевод доли в квартиру возможен одним из двух способов:

1. Разделение долевой собственности по соглашению владельцев. Допускается этот вариант только на добровольной основе всех совладельцев.
2. Выделение собственности путем выкупа или в виде изолированной части. Для реализации этого способа потребуется обращаться через суд, если хотя бы один из собственников не согласен выделить территорию на добровольной основе.

Как приобретается долевое право?

Долевое право приобретается при разводе супругов, при наследовании недвижимости и так далее. Первым делом, что необходимо для разделения квартиры на доли – перевести ее в режим общей долевой собственности.

Возможно это по решению суда (размер определяемых долей будет зависеть от прав на недвижимость) или по соглашению лиц. Таким образом, лица будут долевыми собственниками, которые не смогут полноценно распоряжаться своей частью.

Права собственников долевого владения

Законодательство определяет, что именно может делать со своей долей собственник:

• владеть;
• распоряжаться;
• эксплуатировать.

Главное условие – реализация прав не затрагивает интересы других сторон. Поэтому распоряжение недвижимостью, находящейся в долевом владении, возможно только при наличии согласия от других дольщиков.

Продажа и аренда будет возможна только при наличии согласия от других дольщиков. Исключением является дарение, что позволяет передать площадь другому лицу без получения согласия от совладельцев.

Для составления завещания на передачу доли не потребуется согласие от совладельцев. Основывается такое правило на статье 1119 ГК РФ. Если в завещании не указано, какая доля отойдет каждому из наследников, то собственность разделяется на равные части.

Несмотря на то что законодательство не устанавливает ограничение на использование доли квартиры в качестве залога, банковские учреждения не принимают такое имущество. Причина заключается в сложности компенсации потерь за счет долевого владения.

Возможности владельцев комнат

Если человек является полноценным владельцем определенной комнаты в квартире, то его права и возможности расширяются.

Так собственник комнаты сможет проводить любые операции с недвижимостью без получения согласия от совладельцев квартиры. Неделимыми остаются только места общего пользования (кухня, санузел, коридор). Все расходы, связанные с ремонтом, обслуживанием, оплатой услуг ЖКХ, разделяются в соответствии с долями.

Читайте также: Свидетельство о собственности на жилище – вся информация о данном правоустанавливающем документе

Единственное правило, которое сохраняется в случае с комнатой – ее продажа. Совладельцы квартиры имеют первоочередное право на покупку недвижимости, поэтому за месяц до совершения сделки все собственники должны быть оповещены о продаже площади.

Как правильно выделить долю в квартире?

Каждый собственник недвижимости может воспользоваться возможностью выделения комнаты. Места общего пользования выделить таким образом нельзя. Но для получения отдельной комнаты необходимо взять согласие от совладельцев либо обратиться в суд.

Когда приходиться выделять доли?

Выделение доли потребуется в обязательном случае в следующих ситуациях:

• собственники постоянно конфликтуют, например, при наличии вредных привычек или дискомфорта, вызываемого различными способами;
• собственники – совершенно посторонние люди, которые желают владеть своей площадью независимо от соседа по квартире;
• при желании распоряжения площадью без необходимости согласования действий с другими владельцами квартиры;
• при необходимости продажи доли.

Виды выделения и документальное оформление

Выделение комнаты из доли возможно мирным путем или при обращении в суд. В первом случае каждый из совладельцев должен дать свое согласие на выделение.

Проблема может возникнуть при попытке выделения маленькой комнаты. В суде может быть принято решение при выплате стоимости остальными дольщиками, что право на владение вовсе теряется.

Законодательство устанавливает, что в некоторых случаях от владельца доли даже не потребуется согласие на получение средств за свою часть квартиры.

Такая процедура будет основываться на статье 252 ГК РФ, в соответствии с которой незначительная доля может быть передана во владение остальным собственникам с выплатой.

Суды не жалуют дел по отделению комнат, так как эта процедура является причиной появления большего количества коммунальных квартир.

При всестороннем согласии

Если каждый из владельцев согласен на выделение, то они должны следовать алгоритму:

1. Составить соглашение о выделении доли.
2. Площадь для выделения должна быть подготовлена корректно. Необходимо разделить площадь в соответствии с частями дольщиков. Если при этом была проведена перепланировка, то все внесенные изменения должны быть зарегистрированы в БТИ.
3. Если при выделении площадь одного из собственников оказалась меньше доли, то совладельцы должны будут доплатить недостающую разницу. Эти пункты должны быть отражены в заключаемом соглашении.
4. Регистрация новых площадей в Росреестре.

При обращении в суд

Если хотя бы один из совладельцев не согласен на выделение доли, то потребуется обращение в суд. Процедура будет проходить в соответствии с алгоритмом:

1. Получить подтверждение о возможности выделения доли из квартиры. Для составления этого документа потребуется пригласить специалистов из БТИ.
2. Направить исковое заявление в отношении каждого собственника. В обращении должна содержаться полная информация относительно желаний дольщика (с какой недвижимостью будет проведена процедура, какую площадь именно необходимо выделить, размер долей и так далее). При необходимости компенсации прикладываются расчеты суммы.

Чтобы оформить иск в отношении совладельцев для выделения квартиры, необходимо приложить следующие документы:

• подтверждение права собственности;
• справки из БТИ;
• подтверждение возможности выделения доли;
• подтверждение оплаты государственной пошлины.

Также могут потребоваться дополнительные документы, список которых зависит от необходимости расчета компенсации и других нюансов. Если суд одобрил иск, то владелец комнаты должен будет отправиться в Росреестр для регистрации права собственности.

Читайте также: Вторичный рынок жилья, что это — критерии, стоимость, стоит ли покупать

Что можно делать с полученной долей?

Владелец доли может выполнять все действия, доступные с недвижимостью. Но при некоторых из этих процедур есть серьезные условия, при игнорировании которых сделка не сможет состояться либо заключенный договор аннулируется.

Продажа

Доля, которая является собственностью лица, может быть продана. Процесс продажи отражен в пункте 4 статьи 42 ФЗ №218.

Обязательно нужно оповещать совладельцев о желании продажи недвижимости с указанием цены и иных условий. Это письмо необходимо, так как дольщики имеют первостепенное право на приобретение продающейся части квартиры. Если они не собираются покупать долю, то составляется отказ от приобретения.

Если это условие не будет соблюдено, то заключенная сделка купли-продажи считается недействительной. Предложение о продаже для дольщиков будет действовать в течение одного месяца с момента оповещения, после чего автоматически считается, что совладельцы не желают приобрести недвижимость.

Если установленный срок не был учтен, то совладелец имеет право обратиться в суд в течение трех месяцев.

Сдача в аренду

Сдать долю в аренду можно только при выделении определенной территории (комнаты в квартире). В противном случае процедура будет невозможна.

Также необходимо получить согласие от остальных дольщиков. Иначе они могут подать иск в суд с прошением о компенсации или предоставлении доли в распоряжение.

Дарение

Возможность сохраняется за владельцем даже без необходимости получения согласия от других собственников. Но такая сделка должна проходить по условиям договора дарения (быть безвозмездной).

Если выяснится, что за передачу доли владелец получил вознаграждение в любом виде, то сделка будет считаться недействительной.

Понятие общей собственности

Право общей собственности – это право на собственность определенным объектом, например, квартирой, которое распространяется на нескольких лиц. Такой вид владения имеет важную особенность – множественность субъектов права собственности.

Общая собственность появляется в случае, если невозможно разделить территорию без изменения его назначения или раздел запрещен законодательством.

Статья 244 ЖК РФ устанавливает, что общая собственность является долевой, но не во всех случаях. Такие исключения указаны в законодательстве или в договоре. При общей собственности применяется стандартное правило равного деления, если в договоре или законодательстве нет других условий.

Общая совместная собственность имеет отличия от долевой. В первом случае недвижимость является общим владением, которое не разделяется на доли.

Общность проявляется в высшей степени, так как подобные отношения устанавливаются преимущественно между супругами и другими близкими людьми. Во втором случае размер долей, на которые делится недвижимость, определяется заранее. Сами совладельцы могут быть совершенно незнакомыми людьми.

Выделение доли при помощи материнского капитала

При покупке квартиры на средства материнского капитала обязательным условием является оформление долей на детей. Такая процедура прослеживается и при строительстве дома, и при покупке недвижимости в ипотеку.

Последний случай считается самым сложным, так как квартира находится в залоге. При выделении доли в квартире при помощи материнского капитала потребуется самостоятельно заниматься всеми вопросами, которые не отражены определенным порядком в законодательстве.

Читайте также: Какой дом лучше — панельный или монолитный, плюсы и минусы

Использование материнского капитала обязывает участников выделить долю для детей. Законами устанавливается срок, в который обязательство должно быть реализовано. Этот документ входит в состав бумаг, которые будут требоваться при оформлении прошения в ПФР для использования материнского капитала на покупку недвижимости.

В документе отражается обязанность по выделению долей. Размеры в обязательстве не указываются. Срок передачи составляет 6 месяцев с момента полного перехода недвижимости во владение родителей: при погашении ипотеки, вводе дома в эксплуатацию, выплате конечного платежа и так далее.

Как выделить доли в квартире детям?

Как выделить долю в квартире детям?

На практике самым используемым алгоритмом является следующий способ:

1. Снятие обременения с квартиры. Происходит это после полной уплаты ипотеки. После внесения последнего взноса, владелец квартиры должен отправиться в Регистрационную палату для снятия обременения. К заявлению должны быть приложены документы, подтверждающие право собственности и подтверждение факта уплаты кредита в полном объеме. Процедура бесплатна и может оформляться не только через палату, но и через МФЦ.
2. Обращение к нотариусу для оформления документации. Передача доли возможна на основании договора дарения или соглашения. Законодательство не устанавливает необходимость заверения договора дарения, если дарящая сторона – единственный владелец или совладелец с супругом. Нотариальное заверение потребуется только в случае, если хотя бы один из совладельцев – не супруг.

Из-за отсутствия необходимости получения нотариально заверенного документа, в Регистрационной палате нередко просят супругов, являющихся совладельцами, сначала разделить квартиру между собой по долям, после чего выделить часть для детей. В таком случае будут использоваться заверенные документы.

Последним этапом является регистрация перехода права владения, которая протекает в соответствии со следующим алгоритмом:

1. Составить заявление от имени каждого собственника.
2. Заверенные договоры дарения или соглашения должны быть приложены к заявлению.
3. Прикладываются личные документы всех сторон (паспорта, свидетельства о рождении и браке).
4. Доказательство наличия права собственности.
5. Квитанция, подтверждающая факт оплаты пошлины в размере 2 000 рублей.

Обратиться с заявлением и приложенными документами можно напрямую в Регистрационную палату или в МФЦ. Срок оформления составляет 10 дней. По истечении этого срока, владельцы долей смогут получить выписку из ЕГРП с указанием всех собственников.

Правильное оформление доли в квартире несовершеннолетним

Законодательство позволяет оформлять доли жилья на несовершеннолетних граждан. Но распорядителем до наступления 18 лет будет считаться его законный опекун. Чтобы правильно оформить долю потребуется:

1. Устранить долговые обязанности по выплате кредита за квартиру.
2. Пригласить специалиста из БТИ для правильного распределения долей.
3. Подготовить необходимые документы.
4. Составить документ у юриста для передачи права собственности.
5. Составить заявление и отправить его в регистрационную палату.
6. Зарегистрировать право собственности ребенка.

Выделение помещения из доли в квартире имеет смысл, если ее площадь достаточно большая для получения отдельной комнаты. В противном случае лицо даже рискует потерять имеющуюся собственность, хоть и с уплатой от других сособственников. Выделенной комнатой лицо сможет распоряжаться на свое усмотрение без необходимости получения разрешений со стороны других собственников.

Выделение доли в натуре в частном доме, каким образом оно производится

Многие люди не понимают разницы в понятиях «раздел имущества» и «выделение доли в натуре в частном доме».

Второе означает, что один из владельцев забирает часть недвижимости в индивидуальную собственность.

То есть он получает имущество, которым он вправе распоряжаться без согласия других владельцев.

Но для этой процедуры должны быть соблюдены некоторые условия.

Поэтому эта процедура, в основном, касается жилых домов, а не квартир.

Особенности долевой собственности

Долевое владение является разновидностью общего. В документации на помещение обозначается точный объём имущества каждого владельца.

В документах на право собственности указывается точный размер каждой доли имущества

Когда не происходит разделение:

• каждый собственник использует все помещения дома и площади земли прилежащие к нему;
• об использовании общего имущества договариваются владельцы самостоятельно;
• когда нет возможности отделения доли в натуре в квартире, можно применить выплату компенсации;
  оплаты по коммуналке распределяются пропорционально долям.

Особенности долевой собственности определены своим индивидуальным порядком использования и продажи.

Как же происходит и зачем нужно выделение доли в натуре из общедолевой собственности частного дома?

Зачем может понадобиться выделение доли в натуре в частном доме

Выделение долей обычно практикуется в том случае, если в совместном владении находится частный дом

Наличие разногласий между владельцами является одной из основных причин возникновения ситуаций, связанных с выделом доли в натуре совместного имущества.

Что касается лица, желающего произвести этот процесс, для него будет прекращено наличие общей собственности. Но будет оформлено индивидуальное владение. На практике, обычно, это касается именно дома.

В жизни может возникнуть несколько ситуаций, которые вынуждают прибегнуть к выделению доли в натуре:

1. Зачастую это связано с необходимостью продажи или иного распоряжения своей частью. К примеру, дарение или пристройка дополнительной площади.
2. Это процедура поможет в дальнейшем избежать противодействия других владельцев. Без согласия владельцев общей собственности не всегда получится: подарить, заложить или просто расширить квадратуру помещения.
3. Бывают ситуации, когда эта процедура обусловлена обычным желанием оформить именно свою индивидуальную собственность.
4. Это поможет отойти от ряда ограничений, связанных с совместным владением. Таким образом, человек может обезопасить себя в дальнейшем будущем.
5. Кроме того, это хорошая инвестиция. При поступлении денег можно пристроить, тем самым увеличить площадь. Это увеличит стоимость имущества, которую при выделенной части не придётся делить с другими собственниками.

Читайте также: Свободная продажа жилой квартиры, что это значит

Как происходит процесс, какие могут возникать проблемы

Как выделить часть дома из общей долевой собственности? Само право на выделение части должно регистрироваться в специальных органах после написания соответствующего заявления. Совместно с ним требуется подать некоторую документацию и оплатить госпошлину.

Регистрация выделенных владений происходит в обычном порядке, после её завершения будет выдано два свидетельства, если обозначено такое количество собственников.

Свидетельство о регистрации является основной бумагой, которая свидетельствует о владении выдела части помещения в натуре.

Эта процедура может пройти двумя способами:

• основываясь на согласие всех владельцев;
• на основании судебного решения.

В результате процедуры отделения доли производится ее регистрация

Итак, законодательством предусмотрено два варианта выдела доли из совместного владения. Когда собственники определились с частями, они могут заключить соответствующее соглашение. После этого происходит регистрация.

Неважно, какой из двух способов используется, они оба требуют присутствия эксперта. Этот специалист предложит варианты выдела.

Все его предложения будут прописаны в отчёте. Когда дело доходит до судебной инстанции, судья принимает во внимание мнение эксперта.

Выдел части имущества по соглашению фиксируется в специальном договоре, с учётом данных экспертизы. Таким образом, происходит решение вопроса о распределении частей владения, а также кто, сколько и кому должен при перестройке.

На добровольных началах собственники вправе сами определить, как поделить недвижимость.

Но исключением будут права детишек, не достигших совершеннолетия. Здесь требуется получить разрешение опеки.

Эта инстанция должна быть уверена, что права малыша не ущемлены. Неважно заключено соглашение или вынесено решение судебной организации, оба варианта подлежат регистрации.

Но перед этой процедурой требуется внести коррективы в кадастровый паспорт. Не стоит забывать, что при выделе части в жилом доме нужно произвести ещё и раздел земли.

Только после этих действий будет производиться соответствующая перестройка домовладения.

Основные требования, техническая и практическая стороны решения задачи

Выделить часть в обычной городской квартире порой практически невозможно

Следует понимать, для чего требует выдел доли в помещении, а конкретно в частном доме.

Читайте также: Проект планировки территории в РФ

Конечно, проще взять свою часть деньгами, получив своего рода компенсацию.

Это будет гораздо проще, чем производить процедуру выдела доли дома и земельного участка. В основном так происходит с квартирами.

Дело в том, что сделать это с ней практически невозможно. Даже если у неё два владельца.

Потому что выделение доли в натуре должно предусматривать наличие отдельного входа, санузла, кухонного помещения и, конечно, индивидуального адреса.

Именно по этим причинам произвести эту процедуру с частным домом, возможно, а с квартирой нет.

Законодательством конкретно оговариваются эти моменты. Кроме того, не должно меняться целевое назначение помещения. Ущемление прав собственников тоже не должно быть.

То есть стоимость помещения должна только возрасти, но никак не уменьшиться.

Что касается квартир, все требуемые условия здесь соблюсти нет возможности, кроме некоторых исключений. А вот при выделе доли в домах всё обстоит намного проще.

Именно поэтому когда встаёт вопрос о выделе доли, касается это, скорее всего, дома или участка земли.

Серьезные проблемы также могут возникать при выделе части в частном доме, решаются они обычно выкупом дополнительной площади одним из владельцев

Тем не менее, это процедура, даже с домами, происходит не всегда ровно.

Просто потому что выдел доли в пятидесяти процентном соотношении случается достаточно редко.

А другие способы могут обрастать некоторыми недоразумениями. К примеру, когда причитающаяся часть, оказывается меньше, чем та, которая позволила бы произвести выдел.

Тогда придётся выкупить ещё небольшую часть, чтобы площади хватило на эти действия. Допустим, у человека во владении тридцать процентов от всего дома.

А для выдела требуется не меньше сорока. То есть, ему требуется дополнительно докупить ещё десять процентов квадратуры.

Только здесь учитываются не только жилые помещения, но и остальные присутствующие в доме.

Выделение доли в натуре в доме возможно в случаях, если присутствуют следующие атрибуты:

• ванна и туалет;
• кухонное помещение;
• комнаты жилые;
• отдельная входная дверь.

По закону выделенная часть должна превратиться в отдельный объект недвижимости с жилыми и подсобными помещениями и санузлом

Выделенная доля в натуре превратится в отдельный самостоятельный объект. Законодательными актами утверждена минимальная квадратура помещения, предназначена для выдела части недвижимости.

Читайте также: Адрес по кадастровому номеру – что это и как его найти

В этих документах выделены целые главы, касающиеся именно жилых домов и квартир. Согласно им должна сохраниться ценность помещения, без этого условия выдел производить нельзя.

Тем не менее, этот нюанс касается только судебных разбирательств. Когда достигнута договорённость, о цене разговора может и не возникнуть.

Не играет роли цель выдела имущества. При разрешении этого вопроса через судебную инстанцию, главное доказать, что перед обращением в суд истец пытался договориться о выделе, но получил отказ на свои действия.

На самом деле причину в исковом заявлении можно указать совершенно любую: получить индивидуальную собственность или возможность продать и тому подобное.

Есть смысл произвести выдел имущества перед началом ремонта или улучшением помещения. Так как после процедуры раздела другие владельцы уже не смогут претендовать на улучшенное помещение.

Как уже говорилось выше, при выделе обязательно привлечь эксперта.

Он ответит на множество вопросов:

1. Есть ли возможность технически провести выдел части?
   Присутствует ли шанс разделить дом, постройки и участок согласно долям совместного владения?
2. Какие присутствуют вообще варианты?
3. Что следует переоборудовать и перестроить каждому из владельцев и сколько средств на это понадобится?
4. Какая цена имущества на выдел, включая землю и все постройки?
5. Если не получится выделить часть, какую цену необходимо будет заплатить другим собственникам?
6. Кроме того, он сможет определить износ здания в процентах.

Какие документы потребуются, особенности оформления

Для того, чтобы произвести выдел части имущества, его владельцам потребуется предоставить техническую документацию на помещение а также — бумаги на право собственности

Законом определён основной перечень документации необходимой для выдела части имущества.

Каждый индивидуальный случай следует рассматривать отдельно, возможно, потребуются дополнительные бумаги.

Тем не менее, для этой процедуры потребуется следующая документация:

1. Техпаспорт помещения.
2. Вся документация, подтверждающая право владения недвижимым имуществом, включая территорию земли, на которой располагается жилой дом.

Кроме того, эксперты могут запросить такие бумаги:

1. Копии искового заявления и документации, присутствующей в процессе суда. А также приложенные к ним бумаги.
2. Домовая книга, которая подтвердить наличие дополнительных жильцов, кроме собственников.

Сам процесс выделения доли собственности в натуре достаточно сложное занятие, особенно когда, владельцы не согласны на него.

Но когда эта процедура оправдана и все документы в порядке такой шаг может стать разрешением серьёзных проблем. В любом случае это хорошее вложение в будущее.

Юридическая консультация: как выделить доли в квартире

Как выделить доли в квартире? Ответить на этот вопрос требуется, когда квартира находится в совместной общей собственности нескольких лиц. Прежде чем выделять доли, необходимо их определить.

Данный процесс в юридической практике считается довольно сложным, со своими «подводными камнями». Рассмотрим особенности выделения долей и проблемные нюансы, которые необходимо избегать.

Нормативное регулирование

Определение долей строго регламентируется нормами Гражданского кодекса, а именно его 16 главой под названием «Общая собственность».

Понятие, основания возникновения общей собственности

1. Если имущество находится в собственности нескольких лиц, оно считается принадлежащим им на общем праве с определением доли отдельных собственников (долевая собственность), без определения (совместная).
2. Общая собственность считается долевой, кроме случаев, когда законодательными нормами предусмотрено образование совместной собственности.
3. Общая собственность возникает, когда имущество поступает в собственность нескольких лиц и/или не может быть разделено по закону либо без изменения его назначения (неделимая вещь).
4. Долевая собственность может быть установлена по взаимному соглашению участников собственности либо в судебном порядке при отсутствии такого соглашения.

Определение долей

Если доли не могут быть определены по закону и не установлены по соглашению участников долевой собственности, то они по умолчанию считаются равными.

Достижение соглашения всех участников позволяет установить порядок изменения, определения долей каждого в зависимости от вклада конкретного собственника в приращение и образование имущества.

Если участник собственности за свой счёт осуществил неотделимые улучшения имущества, он вправе увеличить свою долю.

Как выделить доли в квартире по материнскому капиталу?

Если средства материнского капитала были потрачены на погашение платежей по ипотечному кредиту, то перед перечислением денег в банк, ПФР требует подписания нотариально заверенного обязательства. Данный документ является гарантом того, что получатель капитала после снятия обременения в течение полугода оформит квартиру в общую собственность, членами которой будут являться: лицо, получившее сертификат, его супруг, дети. Определение долей в данном случае происходит по соглашению.

Такая ситуация является типовой, и особых сложностей при выделении долей возникнуть не должно. Разве что затянется весь процесс надолго: вполне возможно, что записаться на приём в Росреестре вы сможете только месяца за два.

Документы, которые необходимо взять с собой для оформления заявления:

• письмо из банка, подтверждающее полное погашение кредита (два экземпляра);
• закладная о погашении обязательства с отметкой банка (при наличии);
• правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, переуступки;
• квитанция, подтверждающая уплату пошлины (около 200 рублей).

Соглашение о выделении долей не требует нотариального заверения, поэтому вы можете действовать напрямую через регпалату. Но если желание воспользоваться услугами нотариуса есть, имейте в виду, что вам понадобится справка из БТИ, отражающая стоимость квартиры (потребуется для расчёта стоимости услуг нотариальной конторы).

Как выделить комнату из доли в квартире?

Чтобы ответить на этот вопрос, следует разделить понятия «идеальных» долей и «выделенных в натуре». В первом случае собственники получают равные части (например: три собственника, у каждого — 1/3 доля квартиры), а во втором доля равна комнате.

Важно: неделимой является однокомнатная квартира, поэтому доли в ней могут быть только идеальными.

Выдел комнаты возможен только при технической возможности передачи собственнику изолированной части и жилого, и подсобных помещений (санузла, кухни, коридора и прочих), а также оборудования отдельного входа. Если таковые возможности отсутствуют, суд по заявлению истца может определить порядок пользования жилым помещением.

Если доля выделяется «в натуре», то собственник вправе использовать только изолированную часть квартиры и теряет право на использование прочих её частей. Право общей собственности при этом не прекращается.

Понятно, что возможность создать отдельный вход, разделить кухню и подсобные помещения имеется довольно редко. Поэтому самый распространённый вариант — передача в собственность изолированной комнаты с сохранением долевой собственности на подсобные помещения.

Как выделить доли в квартире детям?

Выделение долей в квартире детям может потребоваться при покупке недвижимости в ипотеку на средства материнского капитала. Далеко не все банки соглашаются одобрить ипотеку лицам, имеющим несовершеннолетних детей: при невыполнении обязательств банк просто не сможет забрать залоговое имущество, не ущемляя интересов детей, которые ревностно охраняются органами опеки и попечительства.

Поэтому родителям приходится идти на оформление соглашения, согласно которому они обязуются выделить доли в квартире детям и другим членам семьи.

Процедура выделения доли в данном случае описана выше. Но есть и альтернативный метод, если вы желаете узнать, как выделить доли в квартире на детей — вы можете эти доли просто подарить, то есть оформить договор дарения. Это удобно: при получении имущества по договору дарения от родственника, не требуется уплаты налога.

Однако, прежде чем выделить ребёнку долю с квартире, имейте в виду: если вы решите продать жильё, вам придётся получить разрешение органов опеки. Нельзя продавать имущество несовершеннолетнего, не переселяя его в квартиру, равнозначно ценную: меньшей площади, с худшими условиями проживания.

Выделение долей в квартире может потребоваться, когда мужчина и женщина проживают совместно, ведут общее хозяйство, но официальный брак не регистрируют. При покупке квартиры на общие средства просто необходимо выделить долю каждого сожителя, чтобы в случае разрыва каждый остался «при своём».

Резюмируем

• выделить долю можно как «идеальную» (часть, выраженную в процентном отношении), так и в натуре (изолированную комнату, подсобные помещения);
• при погашении ипотеки средствами материнского капитала требуется заключение соглашения о том, что после снятия обременения будут выделены доли на детей и их родителей;
• порядок определения долей регламентируется Гражданским кодексом.

Долевая собственность в недвижимости: как пользоваться и распоряжаться

Наследство, приватизация, покупка жилья в браке – причины, по которым жилье переходит в собственность не одному человеку, а нескольким. В результате возникает общая собственность. Расскажем, что такое общая долевая собственность, как ей пользоваться и как распоряжаться.

Какая бывает собственность?

Любая недвижимость может быть в индивидуальной или в общей собственности. Если с индивидуальной собственностью все ясно, то с общей собственностью не все так просто. Право общей собственности возникает, когда жилье переходит к двум или нескольким владельцам.

Общая собственность подразделяется на совместную и долевую. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество ( п.3 ст.244 ГК РФ ).

Что такое общая совместная собственность?

Общая совместная собственность появляется, когда имуществом на равных правах владеют двое или несколько человек, при этом доля их собственности не определена. Такая ситуация чаще всего возникает при покупке или приватизации жилья семейными парами, так как все имущество, приобретенное в супружестве, считается совместной собственностью пары. Заказать выписку прямо сейчас У общей совместной собственности есть свои плюсы и минусы.

Плюсы	Минусы
Любые сделки с имуществом можно совершать только с согласия других собственников	Нельзя совершать сделки с недвижимостью, не получив одобрения всех собственников
У всех собственников равные права на недвижимость, не нужно устанавливать порядок пользования имуществом	Собственник не может единолично распоряжаться имуществом
Оплата за коммунальные услуги, налоги и прочие расходы делятся на всех поровну	Обязательные платежи должны совершаться в установленные сроки всеми собственниками
При сдаче жилья в аренду доход будет получать каждый владелец	Если кто-то из собственников пожелает сдать свою комнату (в которой он жил) в аренду, то доход нужно будет делить на всех собственников
Любые действия с квартирой, например, ремонт или покупка мебели, совершается с согласия всех жильцов и расходы делятся поровну	Вы не сможете сделать ремонт или купить мебель по своему желанию, все нужно будет согласовать с другими собственниками

Что такое общая долевая собственность?

Общая долевая собственность предполагает разделение имущества между собственниками на доли. Имущество может выражаться в денежном эквиваленте, например, ½ от стоимости всей квартиры либо в виде доли в натуральном виде. Под долей в натуральном виде подразумевается выделение конкретного помещения или комнаты для каждого собственника. Выделить можно только изолированные помещения такие, как комната, мансарда в доме, кладовка.

Кухня, туалет и коридор остаются помещениями общего пользования. У общей долевой собственности есть свои плюсы и минусы.

Плюсы	Минусы
У каждого собственника есть документы на долю в праве собственности	При продаже доли требуется согласие совладельцев
Если долю одного из собственников арестуют, то доля другого собственника останется при хозяине	Если доля одного из собственников будет изъята по суду, то соседом может стать совершенно незнакомый человек или целая семья
Оплата за коммунальные услуги, налоги и прочие расходы делятся на собственников пропорционально их доле	Один из собственников может не жить в квартире и отказаться от платежей за коммуналку
При сдаче жилья в аренду доход будет получать только собственник выделенного помещения	Чтобы сдать долю в аренду, необходимо согласие всех жильцов
Не требуется согласие содольщиков для того, чтобы сделать ремонт в своей части жилья	Несогласованный ремонт может помешать жизни других содольщиков в квартире

Как возникает и прекращается право долевой собственности?

1. Покупка квартиры в браке.Если недвижимость была приобретена после свадьбы, то, как правило, возникает право совместной собственности. При заключении брачного договора супруги могут выделить долю.
2. Приватизация жилья.В случаях, когда семья жила в муниципальной квартире и решила воспользоваться правом приватизации. В результате приватизации каждый член семьи получает долю в праве собственности.
3. Получение наследства.Право долевой собственности на квартиру или другую недвижимость переходит человеку или нескольким людям по наследству.
4. Покупка квартиры по договору долевой собственности.Например, брат и сестра решили купить квартиру на двоих, вложив равные суммы. В таком случае они оформляют по ½ доли в праве собственности.
5. Получение права долевой собственности по решению суда.Как правило, по решению суда гражданину достается конкретное помещение, а не просто какая-то часть недвижимости, которую можно выразить в денежном эквиваленте.
6. Приобретение жилья с использованием средств материнского (семейного) капитала.По закону должна быть выделена доля всем членами семьи, на которых был выдан сертификат.

Право долевой собственности на недвижимость прекращается в результате:

1. Передачи права долевой собственности другому человеку, например, при продаже или дарении. В таких случаях право долевой собственности переходит к покупателю или одаряемому.
2. При выкупе доли у другого собственника. Например, брат и сестра владели квартирой в равных долях. Сестра вышла замуж, и брат решил выкупить ее долю. В таком случае у брата прекращается право долевой собственности и возникает право индивидуальной собственности.
3. Судебного решения. Например, долю могут забрать за долги.

Как выделяют долю в общей собственности?

Соглашение об определении долей в квартире

Соглашение заключается между участниками общей собственности с целью выделения доли в имуществе. Определение долей через соглашение направлено на регулирование имущественных отношений между сторонами.

По умолчанию доли владельцев считаются одинаковыми. Если во время приобретения квартиры никто не высказал возражений и своих пожеланий, то ее поделят поровну между всеми собственниками.

Чтобы изменить соотношение долей, можно договориться с остальными владельцами самостоятельно или в судебном порядке. Доли можно перераспределить как угодно, даже выделить 1 квадратный метр. В суд может подать собственник, который внес в общую собственность наибольший вклад.

Например, полностью сделал ремонт или несколько лет оплачивал коммуналку самостоятельно.

Узнать долю каждого владельца можно в документах на квартиру. Эту информацию можно получить из документов, которые являются основанием возникновения долевой собственности – свидетельство о наследовании, договор купли-продажи, свидетельство о приватизации. Также узнать долю можно, заказав выписку ЕГРН.

Если вы хотите разделить квартиру в натуре, то есть по комнатам, то проще всего заключить между содольщиками письменное соглашение и заверить его у нотариуса. Там вы определите, кому и какие комнаты принадлежат. Помните, что кухня, санузел и коридоры принадлежат всем, их делить нельзя.

Подробнее о выделении доли в натуре мы рассказывали ранее.

Определение доли в судебном порядке

Случаются ситуации, когда совладельцам необходимо разделить имущество, но самостоятельно договориться они не могут. В этом случае определение доли собственности в квартире происходит через суд. Для судебной процедуры необходимо:

1. составить исковое заявление, указать сумму иска;
2. собрать все правоустанавливающие (договор купли-продажи, завещание и пр.) и технические документы на квартиру (кадастровый паспорт, технический план и т.д.);
3. получить выписку из ЕГРН – в ней будут перечислены все собственники квартиры и указан размер долей (если он уже определялся ранее);
4. подать заявление в суд, приложив полный пакет документов.

Образец заявления о выделе доли в судебном порядке

В чем особенности долевой собственности на квартиру?

У каждого содольщика есть права и обязанности по отношению к личному и общему имуществу в квартире.

Оплата ЖКУ в общей долевой собственности

Если жилое помещение находится в общей долевой собственности, обязанность оплаты коммунальных услуг возлагается на каждого из владельцев жилья пропорционально размеру принадлежащей доли по ст.249 ГК РФ.

Бывают случаи, когда владельцев несколько, а в квартире проживает только один собственник. В таких ситуациях владельцы должны договориться между собой о том, кто и сколько будет платить за коммуналку.

Ремонт в квартире с правом долевой собственности

Каждый собственник вправе сделать ремонт в своей части жилья, не спрашивая разрешения у других совладельцев квартиры. Естественно, что владелец помещения делает ремонт за свой счет, но при условии, что его доля выделена.

Если помещения не выделены, то каждый собственник оплачивает ремонт пропорционально его доли. В иных ситуациях владельцы должны договориться между собой о том, кто и на каких условиях сделает вклад в ремонт жилья.

Прописка жильцов в общей долевой собственности

Владельцы доли в квартире имеют право зарегистрироваться в ней без согласия остальных жильцов. Однако для регистрации своего супруга, родственника или детей потребуется согласие остальных жильцов.

Исключение – дети до 14 лет. По закону они должны быть зарегистрированы вместе с родителем и согласие на их прописку получать не нужно.

После прописки жильцы имеют право пользоваться квартирой на равных правах с собственниками. Но это возможно до тех пор, пока они считаются членами семьи. Например, до расторжения брака.

Аренда квартиры в общей долевой собственности

Право долевой собственности позволяет сдавать часть жилого помещения в наем. Для этого собственник должен получить согласие других совладельцев.

Важно!Если доля не выделена в натуре, то есть это не комната, то сдать ее невозможно.

Продажа доли в праве собственности

Собственник имеет право распоряжаться своей долей: продать, подарить, обменять. Содольщики не могут ему помешать, но при этом они имеют первоочередное право выкупа. Это значит, что вы не имеете права продать жилье третьим лицам, если один из собственников захотел купить вашу долю .

Технически это выглядит так: продавец назначает цену продажи и уведомляет совладельцев о своем решении в письменной форме. Решение отправляет по почте с уведомлением о вручении или лично под расписку. Иначе сделку можно будет оспорить.

Как правильно продать долю в квартире. Что может помешать?

У содольщиков есть 30 дней на принятие решения о выкупе. Отказаться в письменной форме или принять предложение они могут и раньше, но в случае молчания придется ждать.

Важно!По закону цена доли для содольщиков не может быть выше цены, которая озвучена фактическим покупателям.

Любой вид сделок с долевой и совместной собственностью нужно заверять нотариально. Нотариус должен удостоверится в соблюдении порядка уведомления собственников, отсутствии иных кандидатов на выкуп части квартиры, дееспособности всех владельцев, актуальности представленных документов и т.д.

Выкуп доли в праве собственности у другого

Являясь собственником доли, вы можете выкупить доли других владельцев. Не забывайте, что у вас есть первоочередное право на покупку. То есть, если один из жильцов продает свою часть, то сначала он обязан предложить ее вам.

Если совладелец квартиры не желает продавать свою долю именно вам, но при этом ваша доля в жилье самая большая, то вы можете признать долю другого собственника незначительной и выкупить ее принудительно.

Важно!Усовладельца не должно быть реального интереса к пользованию долей, его доля не выделена в натуральном виде и является незначительной.

Решение о незначительности доли принимает суд.

Как выписка из ЕГРН поможет в сделках с долевой собственностью?

Сделки с недвижимостью – это всегда риск на большие суммы. Чтобы защитить себя от проблем с жильем в долевой собственности, следует заказывать выписку из ЕГРН на недвижимость, которую вы рассматриваете для покупки . Выписка из ЕГРН поможет убедиться в чистоте сделки, сохранить нервы и избежать потери денег.

В выписке ЕГРН есть информация:

• О совладельцах. По закону совладельцы имеют право первоочередного выкупа долей. Владея такой информацией, покупатель долевки получает возможность избежать оспаривания сделки в суде другими собственниками приобретаемой недвижимости.
• О выделенных долях. Зная, что у квартиры есть несколько собственников, доля которых выделена в натуральном виде, можно предположить, что каждый собственник может сдать свою часть жилья в аренду.
• Об обременениях. Выписка содержит информацию о причинах ограничения сделок с недвижимостью. Заказывайте свежую выписку, чтобы иметь актуальную информацию о квартире, в которой вы собираетесь купить долю.

Заказать выписку из ЕГРН очень просто. Это можно сделать не выходя из дома. Достаточно заполнить форму в онлайн-сервисе ЕГРН.Реестр и оплатить документ.

Выписка с подробными сведениями придет на указанный электронный адрес.

Как читать выписку ЕГРН?

Важно!С 1 марта 2024 года вступил в силу закон, на основании которого Росреестр не имеет права выдавать личную информацию о владельцах третьим лицам. Вместо ФИО собственника используется фраза«физическое лицо».

Если недвижимость находится в долевой собственности, то в выписке будет информация о нескольких физических лицах и долях.

Порядок выделения доли в натуре из общей долевой собственности 2024: образец иска и соглашения

Объект недвижимости может находиться в долевой собственности одновременно у нескольких граждан. Любой из собственников может потребовать от остальных совладельцев выдел доли в натуре в суде. Это значит, за истцом будет закреплена одна из комнат.

Выделенная в натуре часть должна быть независимой от остального жилища.

Для чего может потребоваться выдел части жилья

С течением времени взаимоотношения между собственниками могут измениться. В результате недопонимания между людьми возникают конфликты, на почве которых общее жилье становится предметом раздора.

Любые сособственники: бывшие супруги, повзрослевшие дети, родственники или граждане, не связанные родством, имеют право на выдел доли. Распространенные причины при разделе дома (квартиры):

• Под одной крышей образовалось две семьи, и женившийся сын хочет жить отдельно от родителей. Выдел позволяет продать долю, с целью дальнейшей покупки собственного жилища.
• Бывшие супруги не желают жить в одном жилище.
• Один из совладельцев имеет намерения распорядиться своей долей.
• Выделяется доля должника по исполнительному производству.

Владельцы могут договориться между собой и подписать договор о выделе каждой части жилья в натуре. Перед официальным оформлением соглашения семейство обращается к независимому оценщику. На основе полученной экспертизы все участвующие стороны, высчитывают стоимость выделяемой доли. Если выделить часть в реальности не получится, то человеку, пожелавшему жить отдельно, с его согласия, остальные владельцы:

• Покупают жилище, цена которого соответствует его части квартиры.
• Отдают деньги. Выделившееся лицо может добавить к полученной сумме собственные средства и приобрести недвижимость по своему вкусу.

Если совладельцы жилища не могут договориться самостоятельно, проблему придется решать в суде. Обратиться с иском о выделении долей из общей совместной собственности имеет право любой из собственников, независимо от того, как давно приобретена недвижимость.

Мы уже публиковали интересный материал по поводу долевой собственности по этой ссылке.

Что можно сделать с выделенной долей

Собственники, требующие выдел своей части жилья в натуре, могут преследовать следующие цели:

• определение судом порядка использования жилой площади и подсобных помещений (ванная, кухня, кладовка);
• определение доли каждой из сторон для заключения брачного контракта между супругами;
• раздел собственности бывших супругов;
• совершение юридически значимых действий с собственностью, выделенной в натуре (подарить, продать, завещать) без согласия других владельцев.

Первый вариант применяется, когда стороны собираются продолжать сосуществовать после раздела в одном жилище, но при этом нет возможности вместе с жилыми квадратными метрами выделить отдельную ванну и туалет. Городскую квартиру со стандартной планировкой трудно разделить на автономные части, достроить отдельный вход. Поэтому человек, претендующий на выдел своей доли, в натуре получает обособленную комнату, а помещения с удобствами остаются в совместной собственности.

В результате такого раздела объект недвижимости превращается в коммуналку.

Выдел своей доли в квартире может произвести единственный ее владелец. К примеру, если он решил подарить часть своего жилья кому-то из близких родственников. Такой выдел одной из своих долей уместен, когда собственник намеревается продать отдельную комнату либо половину дома.

Выдел доли в натуре производится с условием, что после этого квартира:

• останется пригодной для жилья;
• будет использоваться по назначению.

Требования к помещению

При разделе жилья не должны быть ущемлены интересы других совладельцев. К каждому типу помещений предъявляются свои требования. Сложнее всего разделить городскую квартиру.

В квартире

Выдел части жилья в натуре возможен, если каждый владельцев получает изолированное от остальных владельцев жилище. Проделать подобную манипуляцию с комнатой в коммунальной квартире либо гостинкой не получится. Суд предложит ответчикам выплатить деньги подателю искового заявления.

Сумма, на которую он может рассчитывать, не должна превышать реальной стоимости его доли.

Сложность раздела в том, что стандартные квартиры имеют планировку, не позволяющую создавать дополнительные отдельные выходы на улицу, санузлы и помещения для приготовления пищи. Собственники могут продолжить жить под одной крышей, при этом, одному из владельцев будет выделена отдельная комната. На правах совместной собственности жильцы квартиры продолжат пользоваться нежилыми помещениями, отведенными под общие службы.

В доме

Домовладения подлежат разделу, если есть возможность без ущерба для капитальных стен достроить для одного из совладельцев отдельные выход, кухню, санузел. Если домик имеет маленькую площадь, лицо, претендующее на выдел своей доли в натуре, может рассчитывать только на денежное возмещение стоимости его части.

На земельном участке

Совладельцы вправе поделить земельный участок, на котором стоит дом. Выделение частей в натуре производится с соблюдением предписанных правил:

• не может быть выделен участок, меньше допустимого законом;
• надел должен сохранить свое предназначение;
• участок не может пересекаться с чужой землей;
• не допускается создание новых наделов с изломанными границами;
• перед подписанием соглашения обязательно производится межевание земли.

Земля должна находиться под выделом в доме и иметь линию соприкосновения с улицей. Ее владелец имеет право использовать свою часть участка для создания отдельного выхода и пристроек.

В гараже

Гараж и другие хозяйственные постройки также подлежат разделу. Нежилые помещения могут находиться и дальше в совместном использовании у совладельцев, но при этом будет выделена в натуре доля земельного участка, находящаяся под строениями.

Если договориться о порядке совместного использования не представляется возможным, остальные собственники вправе выкупить долю гаража у истца. По закону совладельцы имеют первоочередное право на покупку продающихся частей имущества, находящегося в совместном владении.

Внесудебный порядок выдела

Собственники могут поделить жилище по согласию сторон без судебного вмешательства. Оформление искового заявления, услуги оценщиков, юристов стоят денег. Стоит ли тратиться, если родственники могут прийти к соглашению без конфликтов.

Соглашение о выделении квартирной доли в натуре подписывается всеми сторонами и заверяется нотариусом.

Формирование помещения и получение технического плана

Новый технический план помещения нужен для того, чтобы изолированная часть жилплощади появилась не только в проекте соглашения, но и на чертежах БТИ. Если квартиру придется перестроить, то техплан необходим для узаконивания перепланировки.

Подать заявление в БТИ могут собственники жилища либо их доверенное лицо. В этом случае к документам прилагается доверенность на имя законного представителя. Собственник должен предоставить в БТИ:

• паспорта взрослых и свидетельства о рождении несовершеннолетних владельцев жилища;
• бумаги, позволяющие установить принадлежность недвижимого имущества;
• заявление на проведение обследования объекта и создание нового технического паспорта;
• оплаченную квитанцию на пошлину, взимаемую за услуги государственных организаций.

Сотрудники БТИ могут отказать подателю заявления в оформлении технического паспорта, если:

• он не является собственником и не имеет доверенности от владельцев жилья;
• в представленном комплекте отсутствуют необходимые документы;
• заявление написано с ошибками и в нем отсутствует необходимая информация.

Одной из причин отказа в выполнении услуги может стать отсутствие квитанции, подтверждающей оплату государственной пошлины. В 2024 году ее сумма начинается от 1200 руб. и иногда может достигать 15 000 руб.

Технический паспорт будет оформлен и выдан по истечении 10 -14 рабочих дней. Срок обработки информации зависит от площади объекта недвижимости. Если его размеры больше 1000 кв. метров работникам БТИ понадобится до 20 дней на создание нового паспорта. Стоимость паспорта на жилище зависит от нескольких слагаемых:

• срочность исполнения -1000 руб.;
• оплата услуг посредников – от 1500 до 2000 руб.;
• величина государственной пошлины – от 1200 руб.

Конечная сумма зависит от сложности обмера.

Заключение соглашения о выделе

Выдел может производиться на основе соглашения сторон об определении в натуре каждой доли жилого объекта. Юридическую ценность представляют только те документы, которые заверены в нотариальной конторе. Схема соглашения очень простая. Если в натуре помещение, передаваемое выделяемому человеку, больше, чем его доля, то он должен доплатить своим совладельцам.

Если ему передают площадь меньшего размера, то компенсируют потери выделяемому лицу остальные собственники.

Образец соглашения можно загрузить по этой ссылке.

Важно. Компенсации могут выплачиваться деньгами, дополнительным участком земельного надела, хозяйственными постройками, долей в другом жилом помещении.

Стоимость услуги нотариальной конторы зависит от цены объекта недвижимости. Юрист не заверит раздел арестованной либо находящейся в обременении квартиры. Стороны предоставляют нотариусу:

• соглашение сторон;
• выписку ЕГРН;
• все документы, устанавливающие законных владельцев;
• домовую книгу;
• технический паспорт;
• паспорта взрослых совладельцев и свидетельства о рождении детей.

Подробнее о порядке составления соглашения читайте этот материал.

Регистрация в Росреестре

После заключения договора и передачи доли произведенные юридические манипуляции с недвижимостью должны быть зафиксированы соответствующим государственным органом.

Соглашение сторон об определении долей жилья в натуре передают на регистрацию в МФЦ (организация Мои документы), откуда оно передается в офис Росреестра. Оформление кадастровых записей производится на основании заявления. Вместе с ним сотруднику государственного органа предоставляют:

• доверенность на имя законного представителя (если бумаги подают доверенные лица);
• паспорта всех взрослых участников регистрации и свидетельства о рождении несовершеннолетних владельцев;
• соглашение собственников, заверенное нотариусом;
• домовая книга;
• технический паспорт объекта недвижимости;
• квитанцию, подтверждающую уплату госпошлины.

На регистрацию долей уходит 7 рабочих дней, если документы были переданы через организацию «Мои документы», срок обработки и внесения изменений увеличивается еще на два дня. Государственная услуга регистрации прав после выделения собственности в натуре обойдется в 2000 рублей с одного гражданина.

Судебный порядок

Когда стороны не способны прийти к соглашению, им придется произвести выделение долей по суду. Подать исковое заявление имеет право любой из владельцев жилища. Вместе с заявлением подают все необходимые документы, справки, выписки, которые могут понадобиться суду в ходе разбирательства.

Подготовка документов и расчет госпошлины

Суд при рассмотрении дела будет опираться на документы, представляющие доказательную базу, к таковым относятся:

• независимая оценочная экспертиза;
• чеки, доказывающие финансовые вложения в ремонт и строительство домовладения одной из сторон;
• брачные контракты.

При выделе отдельной части в натуре из общей долевой жилищной собственности будут учтены интересы несовершеннолетних детей и инвалидов. Поэтому стороны обязаны оповестить судебные органы о наличии собственников и жильцов, имеющих особые права. В пакет документов, предъявляемых суду, входят:

• технический паспорт (берут в БТИ);
• документы, устанавливающие собственников жилища;
• выписку ЕГРН (заказывают в МФЦ либо на сайте Росреестра);
• домовую книгу (выписку из нее);
• справку с места жительства;
• ордер;
• договор купли – продажи.

Ключевым моментом для принятия дела в работу является чек об оплате государственной пошлины. Ее стоимость рассчитывается на основе иска:

• если спорное имущество оценивается меньше, чем в 20 000 рублей, то с подателя заявления причитается 4% (но не меньше 400 руб.).
• когда доли жилья, подлежащие разделу, стоят от 20 000 до 100 000 руб. истец должен оплатить в государственную казну 3 %;
• если финансовые претензии сторон превышают 100 000, но меньше 200 000, то пошлина составит 3200 руб. + 2% от оспариваемой суммы;
• при цене от 200 000 до 1 млн. руб. государству причитается 5200 + 1%;
• когда цена оспариваемого имущества превышает 1 млн. руб. истец должен оплатить фиксированную госпошлину 30 т. руб. + 0, 5 % от суммы, превысившей планку в миллион рублей (но не больше 60 т. руб.).

Составление иска

Иск о выделении квартирной доли можно составить самостоятельно, используя образец. Но чтобы избежать ошибок и предусмотреть нюансы, лучше обратиться за помощью к юристам нашего портала. Обращаться с готовыми документами следует в районный либо мировой суд.

Подать заявление можно несколькими способами:

• лично;
• по почте с уведомлением о вручении;
• через доверенное лицо.

Судебное разбирательство

Если оспариваемое имущество стоит не больше 50 т. руб., выделить долю в личную собственность граждан сможет мировой суд. При наличии документов, подтверждающих большую цену, разбирательство будет происходить в районном суде.

Сроки тяжбы зависят от нескольких факторов:

• правильности составления документов;
• готовности сторон идти на уступки.

В результате судебной тяжбы стороны получают на руки решение. Этот документ является основанием для обособления части жилища в натуре и внесения изменений в реестре. Если одна из сторон должна получить крупную денежную компенсацию, исполнение контролируют чиновники ФССП.

Заинтересованное лицо передает исполнительный лист судебным приставам.

Регистрация в Росреестре

После завершения судебного разбирательства, собственники должны зафиксировать произведенные изменения с недвижимостью в Росреестре. Документы можно передать через МФЦ либо офис Росреестра. Пакет включает:

• заявление на регистрацию;
• решение суда;
• доверенность на представителя;
• паспорт;
• домовая книга;
• тех. паспорт;
• квитанцию по оплате госпошлины.

Регистрация производится за 7 рабочих дней. Стоимость оформления 2000 руб. с человека. Если документы уходят в регистрационные органы через МФЦ, срок обработки документации увеличивается еще на 2 рабочих дня.

Судебная практика

Произвести выдел доли получается не в каждой квартире. В результате раздела собственности истец должен получить в натуре не только изолированную комнату, но и отдельные кухню, выход на улицу, душевую. Городская квартира, имеющая определенный тип планировки перестройке не подлежит.

Как показывает судебная практика, в ходе разбирательства может быть определен порядок использования жилой недвижимости. Если такое решение не устраивает истца, он имеет право продать свою часть жилища одному из собственников либо разделить ее на всех поровну. После этого он теряет право на проживание в этой квартире.

Налоговый вопрос

Человек, продавший свою долю, должен оплатить в государственную казну налог с полученного дохода. Все остальные владельцы, оставшиеся проживать в квартире, после оплаты выделенной части (покупки), прибавляют к своим частям дополнительные квадратные метры. В этом случае, они должны платить налог на недвижимое имущество, рассчитанный с учетом произошедших изменений.

Сумма, которую граждане обязаны перечислять государству, рассчитывается по данным БТИ налоговой инспекцией. Основой для вычисления налога является кадастровая или инвентаризационная стоимость жилища.

Выдел доли в совместном жилье часто становится единственно верным решением для людей утративших родственные отношения и уважение друг к другу. На практике, если квартира имеет очень маленькую площадь, суд предложит другим собственникам оплатить истцу стоимость его доли либо выставить спорное жилье на продажу и разделить между собой полученные средства.

Если у вас остались не выясненными какие-либо вопросы, дежурный юрист окажет помощь. Чтобы записаться на консультацию, нужно ввести свои данные в специальную форму в углу экрана.

Будем благодарны за лайк и репост статьи!