Как выкупить долю в квартире у родственника

Кассационное определение Верховного Суда РФ от 24.05.2011 N 44-О11-38
Приговор по делу об убийстве, мошенничестве, подделке официального документа, представляющего права, в целях его использования изменен: действия осужденного переквалифицированы с ч. 3 ст. 159 УК РФ в ред. от 08.12.2003 на ч. 3 ст. 159 УК РФ в ред. от 07.03.2011, так как ФЗ РФ от 07.03.2011 в ст.

159 УК РФ внесены изменения, улучшающие положение осужденного, в связи с чем его действия подлежат переквалификации на ту же статью в новой редакции. Из показаний свидетеля Г. следует, что он занимается организацией продажи квартир. В конце августа 2009 года его знакомый Б. сказал, что у него есть клиент, который хочет продать двухкомнатную квартиру по адресу: г. , но доля этой квартиры принадлежит родственнице этого мужчины и нужно договариваться изначально с ней, чтобы выкупить ее долю квартиры. Через некоторое время он и Б. осмотрели указанную квартиру, решили, что приемлемой ценой для данной квартиры будет рублей.

Он согласился поучаствовать в этой сделке с условием, что получит несколько рублей по ее окончании. Позже он узнал, что собственником квартиры является И. Со слов Б. он узнал, что в данной сделке также участвуют Маметьев и Ефимов, с которыми он был знаком. Маметьев и Ефимов также занимались поиском покупателей квартиры И., Б. договорился о встрече с родственницей И., И.Ж. Он, Г. встретился с ней, они договорились о цене ее доли квартиры. О разговоре с И. он сообщил Б. Через несколько дней ему позвонил Б. и сказал, что он и И. уже оформили доверенность на право распоряжения долей квартиры ж нужно привезти деньги в сумме рублей.

К тому времени он нашел покупателя этой квартиры — своего знакомого О., который являлся сотрудником Агентства недвижимости Он договорился с ним, что если не найдет других покупателей, то купит квартиру за рублей для последующей перепродажи. Он съездил к О. и взял у него в долг деньги в сумме рублей. После этого он в отделении Сбербанка России передал деньги в кассу банка для зачисления на банковский счет И., а И. передала ему документы на ее долю квартиры. После этого он нашел еще одного покупателя квартиры И. Он и Б. договорились встретиться в регистрационной палате г. для оформления продажи квартиры И. В назначенный день он с покупателями приехал к регистрационной палате — где встретился с Маметьевым, И., Б. и Ефимовым.

Доверенность на продажу доли квартиры И.Ж. была оформлена на имя Б. В тот момент, когда все участники сделки должны были подписать договор купли-продажи, И. отказался подписывать договор, он сказал Маметьеву, что ничего подписывать не будет, пока ему не предоставят квартиру или не передадут деньги за квартиру и вышел из регистрационной палаты. Он решил, что И. передумал продавать квартиру, но Маметьев позвонил ему и сказал, что И. был не в настроении, но уже снова готов продать свою квартиру. По поведению Маметьева было видно, что он очень заинтересован в этой сделке, сказал, что он возьмет у И. доверенность на продажу квартиры, чтобы больше не возить И. в регистрационную палату. После этого он договорился с О., что тот купит квартиру И. В середине сентября 2009 года Б. передал ему документы на квартиру И. Маметьев передал ему доверенность от И. на право продажи квартиры, выданную на имя Б. при этом не присутствовал.

Со слов Б. ему стало известно, что оформлением доверенности занимался Маметьев, Б. После этого он подготовил договор купли-продажи. За несколько дней до или после подписания данного договора он встречался с Маметьевым, который попросил его отдать деньги за квартиру И. чтобы рассчитаться с последним. Он получил от С. деньги в сумме рублей в счет оплаты стоимости квартиры, после чего передал Маметьеву рублей, рублей он забрал себе в качестве «гонорара». Со слов Маметьева ему стало известно, что тот повезет И. в г. , т.к. последний попросил об этом Маметьева.

В сентябре 2009 года Б. с его помощью по доверенностям от И. и И., Ж. продал квартиру О. Через несколько дней ему стало известно, что сделка по продаже квартиры И. была приостановлена, т.к. доверенность от И. оказалась поддельной. О. стал предъявлять ему претензии, говорил, что он обманул его. Через некоторое время его стали вызывать в милицию и прокуратуру, где он давал показания по поводу поддельной доверенности и исчезновения И. Он встречался с Маметьевым и спрашивал у того, как доверенность оказалась поддельной и где находится И. Маметьев сказал ему, что убил И. по дороге в т.к. тот не хотел продавать свою квартиру, ездил в с Ефимовым и тот видел, как он убивал И.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

«Юридический справочник: деньги, кредиты, банковские операции»
(выпуск 10)
(«Редакция «Российской газеты», 2021) Моя родственница приобрела квартиру в ипотеку. Я в ней прописана. По документам собственник — моя родственница, а ипотеку мы платим вместе.

Платить по ипотеке еще пять лет. Можно ли составить договор, который обязует мою родственницу сделать меня вторым собственником или передать мне долю после выкупа квартиры у банка?

Нормативные акты

Государственной налоговой инспекции по Санкт-Петербургу от 25.05.1998 N 05-07/6086
ПРЕДОСТАВЛЯЕТСЯ ЛИ ЛЬГОТА, ПРЕДУСМОТРЕННАЯ П/П «В» ПУНКТА 6 СТАТЬИ 3 ЗАКОНА О ПОДОХОДНОМ НАЛОГЕ, КОГДА ЖИЛЬЦЫ ПРИВАТИЗИРОВАННЫХ ИЛИ КОММУНАЛЬНЫХ КВАРТИР (УЖЕ ИМЕЮЩИЕ В СОБСТВЕННОСТИ ВЫДЕЛЕННЫЕ ДОЛИ В ЭТИХ КВАРТИРАХ В РЕЗУЛЬТАТЕ ИХ ПРИВАТИЗАЦИИ ИЛИ ПОКУПКИ) ВЫКУПАЮТ ДОЛИ ИХ СОСЕДЕЙ ИЛИ РОДСТВЕННИКОВ?

Правовые ресурсы

• «Горячие» документы
• Кодексы и наиболее востребованные законы
• Обзоры законодательства
  • Федеральное законодательство
  • Региональное законодательство
  • Проекты правовых актов и законодательная деятельность
  • Другие обзоры
  • Календари
  • Формы документов
  • Полезные советы

  Как купить долю в квартире и зачем?

  

  Спрос на комнаты и доли в Петербурге сейчас в полтора раза выше, чем в первые месяцы 2020-го. Кто и зачем их покупает, в чем особенность такой сделки и как работает законодательство в этой сфере?

  Долевая история

  Долевая собственность — одна из самых распространенных форм владения недвижимостью. Жилье принадлежат одному человеку, находится в совместной собственности нескольких владельцев или в долевой собственности. Например, в Петербурге на долевую собственность приходится более 80% жилья на вторичном рынке.

  Изначально такая форма владения недвижимостью появилась в результате приватизации. Если в советские годы жилье получала семья, в процессе приватизации ее члены выбирали, как оформить квартиру — в общую долевую или общую совместную собственность.

  

  «Большинство предпочитало общую совместную собственность, но позже начали возникать сложности с наследованием и продажей такого жилья, в результате чего все равно приходилось выделять доли, но уже через суд, — рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Доли.ру» Игорь Аболемов. — Поэтому было решено приватизировать исключительно в долевой собственности».

  Доли появляются и после того, как квартира по наследству достается нескольким людям, а также при разводе собственников или если жилье, в том числе и в новостройке, покупает семья. Чаще всего такие квартиры продаются целиком, и к новому собственнику переходят все доли владельцев. Но нередко доли продаются и по отдельности.

  Кто и почему покупает?

  Доля — довольно размытое понятие для того, кто хочет купить недвижимость, чтобы в ней жить. В отличие от комнаты, у которой есть четко определенные границы, доля не всегда позволяет занять комнату в квартире. Для чего же покупают доли?

  Как ни странно, одни из самых популярных долей на рынке Петербурга — небольшие, соответствующие всего нескольким метрам площади квартиры. Их приобретают для регистрации те, кто приезжает в Петербург из других регионов и арендует жилье. Это позволяет и устроиться на работу, и получать городские привилегии — от обращения в ближайшую поликлинику до оформления детской карты.

  Такие «дольки» стоят относительно недорого, 200–500 тыс. рублей, но цены на них растут.

  Доли покрупнее предпочитают те, кто действительно собирается жить в квартире. Иногда долю реально соотнести с комнатой и законно выделить ее: например, при покупке половины в двухкомнатной или трети в трехкомнатной квартире с сопоставимыми по площади комнатами. На рынке доли традиционно дешевле комнат — их приобретают те, кому не хватает средств на жилье в коммуналке.

  

  Комнаты в Петербурге в среднем в полтора-два раза дороже аналогичной по площади доли. Комната — это самостоятельный объект недвижимости. У владельца есть отдельный счетчик, он вправе сдавать эту комнату в аренду, зарегистрировать в ней близких родственников.

  «У собственника доли, даже если определен порядок пользования комнатой, нет отдельной формы № 9 (справки «О регистрации»), и без согласия сособственников он не может ни сдать ее, ни зарегистрировать там родственника. Нет отдельного счетчика и места в кухне — обо всем приходится договариваться с соседями. Но это выгодный вариант для тех, кто покупает жилье для собственного проживания».

  Игорь Аболемов, генеральный директор агентства недвижимости «Доли.ру»

  Немало и тех, кто, покупая долю, собирается в будущем выкупить квартиру целиком. Это либо совладельцы, уже имеющие долю в этом жилье, либо риелторы и другие участники рынка, в том числе инвесторы.

  Инвестиционные доли

  Долю в квартире часто покупают для инвестиций. Во-первых, стоимость жилья растет, и таким образом можно уберечь деньги от инфляции. Во-вторых, при грамотном подходе удастся получить ощутимую прибыль.

  Объектом вложений становятся так называемые проблемные доли, которые продаются в квартирах, где есть другие собственники. Если такая доля не позволяет выделить комнату для проживания, она не будет пользоваться большим спросом. Поэтому подобные лоты выставляются с хорошим дисконтом.

  

  Правда, их далеко не всегда реально превратить в высоколиквидную недвижимость и оперативно продать уже по рыночной цене. В «Доли.ру» рассказывают, что компания иногда выступает соинвестором, также приобретая долю в объекте. Срок реализации такого проекта — от трех месяцев до трех–пяти лет.

  Увеличить долю, повысив ее цену и ликвидность, превратить долю в комнату или выкупить по долям всю квартиру целиком — непростая задача. Нужно провести переговоры с продавцом, проверить документы, оформить сделку, после чего снова договориться — теперь уже с собственниками других долей и снова решить вопрос с документами и сделкой. Это можно сделать самостоятельно или поручить специалистам, которые понимают специфику рынка и обеспечат безопасность.

  «Среди наших клиентов есть инвесторы, портфель которых состоит из нескольких десятков и даже сотен долей, — отмечает Игорь Аболемов. — Какие-то доли оказываются не очень перспективными, какие-то приносят хорошую прибыль. За счет большого объема инвестиций годовая прибыль у таких клиентов составляет как минимум 10% на весь пакет».

  Строго по закону

  В последнее время законодательство в сфере купли/продажи долей серьезно ужесточили. Это неудивительно: на протяжении многих лет именно в этом сегменте рынка жилья чаще всего встречались криминальные сделки.

  Один из примеров — «резиновые» квартиры, в которых продавались крошечные доли для регистрации. У таких квартир были десятки собственников, которые никогда там не жили.

  Сегодня этот пробел в законодательстве ликвидирован: владелец доли вправе зарегистрироваться в квартире только в случае, если его доля соответствует не менее 4 кв. м жилой площади. «Меньшие доли практически не востребованы и стоят несколько десятков тысяч рублей», — уточняет Игорь Аболемов.

  

  Еще один пробел, устраненный в 2016 году, — махинации с неконтролируемым дарением долей. Теперь не только купля/продажа, но и дарение доли оформляется строго через нотариуса, который выступает гарантом чистоты сделки.

  Проведение процедуры через нотариуса решило и другую проблему — когда продавец доли действовал в обход сособственников жилья. Он обязан в приоритетном порядке предложить им покупку своей доли, выслав заказное письмо с уведомлением о вручении.

  Допускается продавать долю покупателю со стороны, если сособственники не выкупят ее в течение месяца или напишут письменный отказ. И если раньше продавец мог подарить небольшую часть доли третьему лицу, после чего законно продать ему остаток, теперь такую схему не пропустит нотариус. Он удостоверяется, что доля продана не дешевле, чем заявлено в заказном письме сособственникам, что тоже защищает их права.

  Стоимость услуг нотариуса при нотариальном заверении сделки с долями составляет 0,5% суммы договора, но не менее 5,1 тыс. и не более 24,8 тыс. рублей.

  При этом нотариус сам формирует пакет документов и отправляет их в Росреестр. Сегодня это можно сделать в электронной форме.

  «К нам обращаются не только инвесторы и те, кто хочет купить долю для регистрации (прописки) или собственного проживания, но и продавцы долей , — говорит Игорь Аболемов. — Иногда доля, доставшаяся по наследству, приносит проблемы. Если есть долги за коммунальные услуги и взыскать их удается только с одного собственника, его счета могут арестовать. Или в случае непримиримого конфликта между сособственниками, когда жилье никто не хочет покупать.

  Тогда единственный вариант — обратиться в агентство, которое выкупит эту долю и в дальнейшем распродаст под регистрацию или предложит инвестору».

  Как выкупить долю в квартире у родственника при его согласии на продажу или если он против

  Решить вопрос о том, как выкупить долю в квартире у родственника, можно двумя способами: стороны добровольно заключают договор, или одна из сторон покупает долю второго совладельца без его желания. Первый вариант чаще всего встречается на практике: стороны обсуждают условия, договариваются о цене и приходят к соглашению. А второй вариант оформления в принудительном порядке может быть осуществлен только по решению суда.

  Родственные узы в постановке вопроса не имеют никакого значения. Любой уровень родства позволяет проводить сделки купли-продажи собственности, при этом от уплаты налога лица не освобождаются. Следует иметь в виду, что налог платить не требуется, только если один родственник дарит другому собственность безвозмездно.

  Что такое долевая недвижимость и как происходит выкуп доли

  Долевая собственность возникает, когда неделимая вещь становится собственностью сразу нескольких лиц (двух и более). Доли могут быть прописаны в десятичных дробях, например, 1/2 квартиры, а могут и не быть прописанными. Если размеры долей не указывались при оформлении, тогда собственность считается совместной, а не долевой.

  Гражданским кодексом установлено определение долевой собственности в ст. 244. В юридической практике выделяют три основания для разделения имущества на доли:

  1. Имущество, совместно приобретенное в браке супругами, считается общим. В случае развода, все, что было приобретено супругами, делится на двоих.
  2. При наследовании имущества умершего родственника. Так, недвижимость становится общей собственностью детей умершего родителя. Вдова или вдовец, а также родители умершего тоже могут стать совладельцами наследства.
  3. Приобретение доли жилья. Основанием может стать договор купли-продажи, ренты, дарения или залога.

  Продажа части недвижимости имеет ряд нюансов. Так, если жилплощадь уже имеет несколько собственников (2 и более), один из которых решил продать свою часть, первым делом он должен предложить купить свою долю другим совладельцам жилплощади. В том случае, если владельцы других долей не желают приобретать квадратные метры, можно привлекать сторонних покупателей.

  Читайте также: Можно ли и как взять ипотеку без первоначального взноса в 2021 году

  Современные агентства недвижимости оказывают услуги по ускоренной продаже долей в квартирах. Если есть необходимость оформить сделку быстро, можно обратиться к профессионалам.

  Владельцам муниципальных квартир не удастся продать свою долю, а также разделить свою долю с новым собственником, потому как такая недвижимость находится в ведении муниципалитетов. Для получения права продавать и делить такую жилплощадь, ее сначала нужно приватизировать.

  Между родственниками существует практика дарения имущества. Она популярна освобождением от налога, который продавец заплатил бы государству в случае продажи. В результате дарения одариваемый не должен платить ничего дарителю.

  Если после оформления договора дарения новый собственник передает плату прежнему владельцу, не прописывая этот факт документально, суд признает сделку недействительной и отпишет подаренную часть прежнему владельцу, если факт передачи денежных средств будет доказан. А продавец может понести наказание за уклонение от уплаты налога. В судебной практике такие дела – не редкость.

  Особенности покупки долей между родственниками

  Выкуп доли в квартире, находящейся в собственности сразу у нескольких лиц, можно произвести у родственника. Но нужно помнить о преимущественном праве совладельцев. Сначала будущий продавец своей части обязан проинформировать совладельцев о том, что намерен продать свою площадь, указав цену на нее. На размышления информируемой стороне отводится календарный месяц по закону, по истечении которого он должен долю приобрести, воспользовавшись правом первой очередности.

  В противном случае доля может быть продана третьему лицу.

  Для ускорения процесса информирования совладельцев, можно попросить их составить отказ от своего права преимущества по данному вопросу у нотариуса. Этот документ позволит начать продажу третьим лицам, не выжидая 30-дневный срок.

  При соблюдении оповещения совладельцев и получении от них письменного отказа от претензий на жилплощадь, можно оформлять договор. Оплатив покупку, покупатель становится новым владельцем указанной в договоре доли помещения. Важно понимать, что устного договора с совладельцами недостаточно. Очень важно получить от каждого письменный отказ от первоочередного права приобрести часть помещения, который заверит нотариус.

  Без этих бумаг Росеестр может отказать в регистрации сделки.

  Читайте также: Возврат страховки по кредиту при досрочном погашении: инструкция, как вернуть страховую премию

  Для покупки части площади у родственника потребуется:

  1. Основание на право собственности продавца. Это может быть договор купли-продажи или любой другой документ, по которому эта доля досталась продавцу. Если он когда-то получил ее в дар от своего родственника – договор дарения.
  2. Справки из ведомств, подтверждающие отсутствие задолженностей по оплате коммунального обслуживания, ипотечных обременений или ареста.
  3. Справка из БТИ, о технической составляющей помещения. В ней должно быть указаны технические характеристики и отсутствие незаконной перепланировки.
  4. Домовая книга.
  5. Заверенный отказ других собственников от первоочередного права приобретения продаваемой части жилья.

  Как выкупить долю в квартире у родственника, если он согласен на продажу

  Продать долю в квартире может не только совладелец помещения, но и единственный собственник всей жилплощади. Поэтому, если покупатель задается вопросом о том, можно ли выкупить долю в квартире своего родственника, он имеет возможность начинать обговаривать этот вопрос с продавцом. Купить можно и любую долю у единственного владельца.

  Ситуация эта распространенная и не требует дополнительных хлопот с оповещением совладельцев, потому что их нет. Вопрос преимущественного права в этой ситуации не должен подниматься. Такой вариант подразумевает договоренность продавца и покупателя о цене и составление договора.

  Порядок совершения сделки:

  1. Оговорить сумму и размер продаваемой доли. Стоимость жилплощади будет прописывать в документе, который станет основанием права собственности для нового владельца.
  2. Если есть совладельцы у помещения, продавцу следует отправить каждому письмо с уведомлением и описью вложения, в котором он сообщает о своем намерении продать квадратные метры, указав стоимость сделки.

  Важно помнить, что с того момента, как уведомления будут отправлены, поменять размер продаваемой доли и ее стоимость уже будет нельзя. Этот нюанс в законодательстве защищает права совладельцев, которые могут быть обмануты продавцом, не желающим продавать им свои метры. Искусственно завысив цену на долю, продавец мог бы вынудить совладельцев отказаться от преимущественного права, после чего продал бы своему покупателю по более низкой цене.

  Но закон это запрещает.

  1. Ждать 30 дней, в течение которых может объявиться покупатель из числа совладельцев имущества.
  2. Если в течение отведенного времени совладельцы, должным образом оповещенные о выставлении доли на торги, не изъявили желания расширить свои владения, продавец может оформлять сделку с посторонним лицом.
  3. Оформляется договор купли-продажи.
  4. Документ должен быть заверен у нотариуса.
  5. Покупатель передает плату за покупку в сумме, прописанной в договоре.
  6. Совершается передача договора в Росеестр для регистрации нового владельца.

  Читайте также: Налоговые льготы для пенсионеров: какие налоги не платят пенсионеры

  Составить договор можно и без помощи нотариуса, если стороны понимают, на каких условиях они готовы провести сделку. Типовой договор может составить сотрудник территориального отделения службы кадастра и картографии. За свои услуги организация берет символическую плату, не превышающую 1000 рублей.

  Для заключения договора потребуется:

  1. Документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя: для лиц, старше 14 лет – это паспорт РФ, а для лиц, младше 14 лет –свидетельство о рождении.
  2. Составленный договор купли-продажи в трех экземплярах.
  3. Выписка из ЕРГН, подтверждающая право собственности продавца на имущество, а также включающая информацию об отсутствии обременений.
  4. Договор, на основании которого продавец в свое время получил право собственности долей.
  5. Если кто-то из сторон не может присутствовать лично при подаче документов, это может сделать доверенное лицо. В этом случае к обязательным документам добавляется нотариальная доверенность.

  Если владелец доли – человек недееспособный или несовершеннолетний под опекой, тогда потребуется добавить в комплект документы, подтверждающие недееспособность или пребывание под опекой, а также документы удостоверяющие личность опекуна и разрешение органов опеки.

  После того, как новый хозяин обретет недвижимость, он будет обязан ежегодно платить за него налог. Размер этой платы зависит от кадастровой стоимости имущества, а значит, и от региона, в котором собственность находится.

  Продавец, получив уплаченную ему сумму, должен оплатить налог, размером 13% от продажи (в некоторых случаях можно вернуть налог). Исключения составляют только те случаи, когда собственник владел своей долей более трех лет, получив ее в наследство, в дар или после приватизации. А если продавец получил право собственности на любых других условиях, тогда для освобождения от налога на продажу он должен ею владеть не менее 5 лет.

  Подробная инструкция по продаже доли в квартире также доступна по ссылке.

  Принудительный выкуп доли в квартире у родственника

  С привлечением органов судебной власти может произойти принудительный выкуп доли. Такие ситуации случаются, если один из собственников помещения желает продать свою часть другим совладельцам, которые, в свою очередь, оказываются участвовать в сделке.

  Читайте также: Налоговые льготы для многодетных семей в 2021 году: какие льготы по налогам положены многодетным

  Похожая ситуация может случиться, если в результате наследования недвижимость оказалась в собственности у большого числа наследников. Тогда доля собственника, не желающего владеть ничтожно малым количеством квадратных метров, может быть признана незначительной. Владелец оставляет свое право на долю в пользу совладельцев, получив от них денежный эквивалент.

  Принудительный выкуп доли в квартире может произойти у родственника, нежелающего продавать свою часть, если:

  1. Интересующая доля может быть признана судом незначительной.
  2. Кадастровая служба не имеет возможности выделить долю в натуре.
  3. Родственник, нежелающий продавать долю, имеет другую недвижимость.
  1. Подготовить документы, подтверждающие наличие возможности принудительного выкупа. Для каждой ситуации они свои.
  2. Составить исковое заявление.
  3. Направить его в суд.
  4. Оплатить госпошлину.
  5. Ожидать даты, на которую назначат заседание.
  6. Получить вступившее в силу решение суда.
  7. Совершить процедуру выкупа доли в квартире.

  Вместе с исковым заявлением нужно будет представить следующий перечень:

  1. Паспорт РФ;
  2. Основания для подачи (доказательства, подготовленные истцом);
  3. Выписка из Росеестра, подтверждающая статус совладельца.
  4. Квитанция оплаченной госпошлины.

  До того, как истец пойдет в суд, он может увеличить свои шансы на положительный исход, если направит письменное предложение о покупке доли, и получит на него письменный отказ собственника, не желающего продавать свою часть. Эти документы станут доказательством того, что истец предпринимал попытки мирно урегулировать вопрос.

  Ст. 131 Гражданского кодекса предъявляет типовые требования к исковым заявлениям подобного рода и предлагает следующую форму:

  

  В случае положительного решения суда новый собственник будет обязан платить налог на приобретенную долю, несмотря на то, что выкуп доли в квартире у родственников был произведен в принудительном порядке.

  Нужно быть готовым к тому, что обязанный продать долю собственник оспорит такое решение через суд. Предусмотреть все нюансы этого вопроса без квалифицированной юридической помощи сложно.

  Что такое срочный выкуп

  В жизни нередко встречаются ситуации, когда человеку срочно нужны деньги. Если он решает выйти из положения с помощью продажи доли в квартире, он может обратиться в агентство недвижимости для упрощения процедуры.

  Читайте также: Как узаконить перепланировку в квартире, с чего начать оформление и согласование

  Сделка пройдет незамедлительно, если агентство проявит к ней интерес. Важно понимать, что риелторы, вероятнее всего, не будут искать сторонних покупателей – доля будет оформлена на агентство. Это выгодно такой организации, потому как из-за срочности оформления цена доли будет существенно ниже рыночной.

  А став собственником наряду с другими совладельцами, агентство получит первоочередное право на приобретение оставшихся долей. Экономя на выкупе доли в квартире, юр. лицо получает возможность со временем получить всю квартиру по бросовой цене.

  Продать долю в квартире не сложно, если не пытаться обойти закон или нарушить права других совладельцев. Соблюдение всех правил позволит не сомневаться в законности сделки.

  Вам также может быть интересно

  1. Дарение доли в квартире: как оформить дарственную и подарить долю родственнику или другому человеку
  2. Как продать долю в квартире: инструкция по продаже
  3. Выделение доли детям по материнскому капиталу: как выделить долю, какой размер долей выделять
  4. Прописка 2021: как прописаться в квартире через МФЦ и Госуслуги

  Вы можете задать вопрос в форме комментариев, стараемся отвечать всем.

  Как правильно выкупать доли в квартире у родственников? Подробная схема с нюансами, основные варианты и этапы выкупа долей в квартире.

  Долевая собственность имеет массу юридических тонкостей. Расскажем в статье о схеме выкупа долей в квартире у родственников, а также об этапах оформления сделки.

  ○ Порядок продажи доли в квартире родственнику.

  Законодательный порядок реализации доли подразумевает необходимость предоставления возможности воспользоваться преимущественным правом покупки. Этим правом обладают сособственники продавца.

  Пункт 1 ст. 250 ГК РФ:
  При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

  Таким образом, продажа доли постороннему человеку без уведомления о предстоящей сделке других совладельцев невозможна. При нарушении преимущественного права сделка будет признана неправомерной.

  Преимущественное право должно быть реализовано не зависимо от наличия или отсутствия родственных связей между продавцом и потенциальным покупателем.

  ○ Как выкупить долю с использованием материнского капитала?

  Покупка доли в квартире за материнский капитал возможна одним из двух способов:

  1. У продавца путем заключения договора купли-продажи. Это допустимо, если ребенку уже исполнилось три года.
  2. Посредством ипотеки. С банком заключается договор, по которому доля приобретается за счет банка, а эти средства будут возращены ему за счет материнского капитала. В этом случае ждать три года не нужно.

  При покупке доли с использованием материнского капитала подразумевается, что семья будет владеть жилплощадью полностью. Закон не запрещает заключение таких сделок между родственниками (исключение – между мужем и женой).

  Однако Пенсионный Фонд относится к таким сделкам насторожено. Например, семья с детьми живет с дедушкой в одной квартире и хочет выкупить его долю. При этом выселение дедушки не планируется. В этой ситуации необходимости продавать свою долю у дедушки нет, но он не против выкупа. Деньги поступают на его счет.

  После этого их можно снять и воспользоваться средствами материнского капитала по собственному желанию.

  В такой ситуации ПФР, скорее всего, откажет, так как доля деда все равно досталась бы семье по наследству. Чтобы заключить подобную сделку потребуется привести серьезные аргументы.

  ○ Можно ли воспользоваться ипотекой при выкупе доли?

  Как правило, банки охотнее выдают средства на покупку целых объектов недвижимости. Но в зависимости от особенностей сделки может быть одобрен кредит и на долю.

  Вероятно, банк выдаст ипотеку, если после приобретения доли заемщик станет полноправным собственником всей жилплощади. Тогда вся квартира станет предметом залога, а кредитор сможет не опасаться за обеспечение возврата средств.

  Скорее всего, банк откажет в выдаче денег, если сделка совершается между ближайшими родственниками или бывшими супругами. В последнем случае значение будет иметь период, прошедший после развода.

  ○ Можно ли оформить выкупленную долю на несовершеннолетнего?

  Доля может быть оформлена на несовершеннолетнего ребенка. Для этого необходимо включить его данные в договор купли-продажи.

  Подписывать договор за несовершеннолетнего гражданина будут его родители или опекуны. Затем, право собственности ребенка необходимо зарегистрировать в Росреестре. После регистрации будет выдана выписка из ЕГРН с указанием, что несовершеннолетний является владельцем доли.

  ○ Нормативные положения.

  Основными нормативными положениями, регулирующими порядок выкупа долей в квартире у родственников, являются:

  1. Гражданский кодекс РФ.
  2. Налоговый кодекс РФ.
  3. ФЗ № 256 от 29 декабря 2006 года «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
  4. ФЗ № 102 от 16 июля 1998 года «Об ипотеке».

  Основной нормативно-правовой акт – это ГК РФ. Именно этим законодательным положением установлено преимущественное право покупки, предусмотрен порядок оформления сделки и описаны другие нюансы.

  ○ Обязательное уведомление о продаже доли всем участникам долевой собственности.

  Уведомление о продажи доли составляется в письменной форме. Текст уведомления должен включать в себя сведения о цене и других существенных условиях сделки. Установленной законодательно формы этого документа не предусмотрено.

  ГК РФ говорит лишь о том, что уведомление оформляется письменно.

  Пункт 2 ст. 250 ГК РФ:
  Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

  После получения уведомления у сособственников есть месяц на раздумья. По истечению этого времени, в случае отказа совладельцев от выкупа или игнорирования ими уведомления, продавец вправе реализовать долю любому лицу.

  ○ Этапы выкупа долей.

  После отправки уведомления и определения покупателя выкуп будет включать три этапа:

  1. Подготовка документов.
  2. Оформление договора купли-продажи.
  3. Регистрация сделки в Росреестре.

  Для выкупа потребуются следующие документы:

  • Ссвидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН (с 2017 года).
  • Правоустанавливающий документ на долю – дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о наследовании и т.п.
  • Технический план из БТИ.
  • Выписка из домовой книги.
  • Подтверждение отправки уведомления сособственникам.
  • Паспорта сторон.

  Если продавец находится в браке, потребуется нотариальное согласие супруга/супруги на совершение сделки. При участии в сделке несовершеннолетнего нужно получить разрешение в органах опеки и попечительства. В зависимости от ситуации могут понадобиться и иные документы.

  Договор купли-продажи оформляется письменно. Он должен быть заверен нотариально.

  Пункт 1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ от 13.07.2015 г:
  Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

  После подписания договора необходимо зарегистрировать переход права собственности на долю в Росреестре или МФЦ. Нужно обратиться в территориальное отделение по месту нахождения объекта недвижимости. Регистрация займет 3-5 рабочих дней.

  Процедура облагается государственной пошлиной в размере 2000 рублей.

  ○ Как правильно оформить сделку?

  Унифицированной формы договора купли-продажи не предусмотрено. Однако без указания существенных условий он будет признан недействительным.

  К таким условиям относятся:

  • Данные сторон.
  • Идентификационные сведения о предмете сделки.
  • Цена продажи.
  • Порядок перечисления средств.
  • Порядок передачи доли новому владельцу.
  • Другие условия, которые стороны посчитают существенными.

  Помимо этого, потребуется п рописать данные всех прописанных в квартире лиц.

  Пункт 1 ст. 558 ГК РФ:
  Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

  ○ Последствия незаконной продажи доли в квартире.

  Если при продаже доли будет нарушено преимущественное право покупки, любой из сособственников вправе подать на продавца в суд. На это у него будет три месяца.

  По решению суда сособственник, чье право было ущемлено, может перевести на себя правомочия и обязанности покупателя по договору.

  При нарушении этапов продажи доли в квартире сделка может быть признана недействительной.

  ○ Способы оплаты сделки.

  Существует три способа оплаты сделки:

  1. Банковская ячейка – аренда депозитарной ячейки для обеспечения гарантии честности покупателя.
  2. Аккредитив – по сути тоже самое, что и банковская ячейка, но расчет осуществляется безналичным способом.
  3. Наличный расчет или перевод на счет.

  Последний способ считается наиболее рискованным. Он постепенно отходит в прошлое.

  ○ Советы юриста:

  ✔ Какие сложности и риски могут возникать при покупке доли у родственников?

  При непосредственном оформлении и расчете никаких сложностей не возникнет. Ситуация усложняется, когда покупатель привлекает материнский капитал или кредитные средства. В таком случае может поступить отказ со стороны ПФР или банка на выдачу денег, так как стороны могут заподозрить в мошенничестве.

  ✔ Почему необходимо предварительно осмотреть квартиру?

  Не стоит покупать «кота в мешке». Квартира, комната, доля – покупки, требующие серьезных затрат. Важно осмотреть состояние квартиры, дома, подъезда. Кроме того, стоит посмотреть на людей, проживающих на жилплощади.

  Возможно после осмотра удастся снизить цену или же вы вовсе откажетесь от покупки.

  Специалист Оксана Дегтярева подробно расскажет о сделках по выкупу доли в квартире.

  Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

  Как выкупить долю в квартире у родственника

  Если недвижимость разделена между несколькими собственниками, они могут распоряжаться своими долями по своему усмотрению — например, продать их. Сделки регулируются ст. 250 Гражданского кодекса РФ, при этом у совладельцев недвижимости есть приоритетное право на приобретение других долей. В этой статье мы поговорим о том, как правильно провести такую сделку.

  Если вы не уверены, что сами сможете подготовить и правильно оформить все документы, обратитесь к юристу за консультацией.

  Хотите разобраться, но нет времени читать статью? Юристы помогут
  Поручите задачу профессионалам.

  Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажете
  С этим вопросом могут помочь 307 юристов на RTIGER.com
  Решить вопрос >

  Долевая собственность

  Понятие «долевая собственность» закреплено в ст. 244 ГК РФ. На практике такой вид владения имуществом возникает у граждан при следующих обстоятельствах:

  • приватизация жилой недвижимости;
  • получение квартиры в наследство;
  • раздел совместно нажитого имущества между супругами и иных ситуации.

  Выкупить долю в недвижимости можно 2 способами:

  • по добровольному согласию сторон;
  • в судебном порядке.

  Выкуп доли квартиры у родственников при обоюдном согласии

  Самый простой способ — приобретение доли квартиры по договоренности между родственниками. Если все стороны согласны с условиями сделки, серьезных проблем возникнуть не должно. Главное — придерживаться правил, которые прописаны в законодательстве.

  Извещение собственников о своих намерениях

  Если вам необходимо продать долю, помните про преимущественное право покупки. Продавец обязан предложить приобрести долю другим собственникам и только после отказа (или отсутствия ответа) имеет право продавать имущество третьим лицам (п. 1, п. 2 ст. 250 ГК РФ).

  Для этого составляется уведомление, в котором необходимо указать стоимость доли и условия ее приобретения. Известить собственников можно одним из следующих способов:

  1. Лично передать уведомление в руки под подпись. Конечно, это не всегда возможно, а еще иногда один из владельцев квартиры может отказаться принимать и подписывать уведомление, чтобы отложить срок сделки.
  2. Отправить уведомление по почте. Письмо стоит отправлять с описью вложений. Если адресат не получит письмо, вам вернется конверт с извещением, которое в позже может служить доказательством того, что вы при совершении сделки соблюдали все необходимые нормы.
  3. Направить извещение через нотариуса. Нотариус составляет уведомление и отправляет его от своего имени всем собственникам жилого помещения.

  На рассмотрение и ответ адресатам отводится месяц. Если никто из собственников не изъявил желания купить долю, продавец может продать ее другим лицам, не нарушив при этом закон. Если не уведомить должным образом всех собственников жилья, сделка будет признана недействительной и отменена.

  Сбор документов и составление договора купли-продажи

  После согласования всех условий сделки необходимо подготовить документы. Перечень может быть дополнен в зависимости от ситуации, но к основным относятся следующие:

  • паспорта продавца и покупателя доли квартиры;
  • документ, на основании которого продавец приобрел право собственности;
  • свидетельство о праве собственности (при наличии);
  • нотариально заверенное согласие супруга на куплю/продажу доли недвижимости;
  • выписка из ЕГРН;
  • справка о наличии или отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
  • техническая документация.

  Далее составляется договор купли-продажи.

  Согласно ФЗ №112-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», сделки по отчуждению недвижимости на праве долевой собственности подлежат нотариальному заверению.

  Договор купли-продажи оформляется в 3-х экземплярах и включает в себя:

  1. Дату и место составления.
  2. Данные об участниках сделки.
  3. Предмет договора. Описание продаваемой части имущества — доли (ее технических характеристики, местонахождение квартиры, ее расположение в доме, информация о помещениях и сведения о пригодности к проживанию).
  4. Стоимость доли, условия оплаты и порядок расчета.
  5. Основание, по которому продавец приобрел право собственности.
  6. Сведения о наличии или отсутствии ограничений, прав третьих лиц.
  7. Права и обязанности продавца и покупателя.
  8. Сведения о собственниках и их количестве.
  9. Условия разрешения споров, форс-мажорных ситуаций.
  10. Иные условия, допустимые законодательством.

  Регистрация

  Договор купли-продажи необходимо зарегистрировать в едином государственном реестре недвижимости. Для этого можно обратиться в МФЦ или в отделение Росреестра с необходимой документацией и на месте составить заявление (ст. 131 и 551 ГК РФ).

  Уплата налогов

  Если вы владеете недвижимостью менее 5 лет и продаете долю дороже, чем покупали, необходимо будет заплатить налог (п. 17.1. ст. 217 НК РФ) в 13% от дохода.

  Если же доля принадлежит вам более 5 лет, вы продаете ее за ту же стоимость что и покупали или ее общая стоимость меньше 1 млн рублей, налог платить не придется.

  Выкуп доли в судебном порядке

  Когда родственники не могут прийти к компромиссу в вопросе купли/продажи доли, спор можно решить в судебном порядке. Есть основания, по которым одного из родственников можно лишить права на долю в квартире. К ним относятся:

  • Незначительность доли в праве общей собственности или признание ее таковой в суде. На практике это доли в небольших жилых помещениях (например, 1/22 доли в однокомнатной квартире, площадь которой 35-40 кв.м.)
  • Невозможность выделить малую долю в натуре (в форме жилой площади).
  • Собственник малой доли не проживает в спорной квартире и/или не заинтересован во владении и управлении своей долей. К примеру, у собственник живет в другом месте и давно не платит свою часть коммунальных платежей.

  Что необходимо делать

  Алгоритм действий при выкупе доли в судебном порядке следующий:

  • подготовить доказательную базу;
  • составить иск;
  • направить заявление в суд;
  • оплатить госпошлину;
  • дождаться рассмотрения иска;
  • получить решение;
  • осуществить выкуп.

  Какие документы нужно взять с собой

  При обращении в суд к заявлению необходимо приложить следующие документы (перечень может быть дополнен):

  • паспорт;
  • доказательства (справки, квитанции и др.);
  • документ, подтверждающий право долевой собственности;
  • квитанцию об оплате госпошлины.
  • заключение от специалиста о стоимости выкупаемой доли.

  Что указать в иске

  Иск составляется исходя из требований ст. 131 ГПК РФ и содержит:

  • наименование суда и его адрес;
  • данные об истце (ФИО, адрес проживания/регистрации);
  • данные об ответчике (ФИО, адрес проживания/регистрации);
  • стоимость иска и размер госпошлины;
  • описание причин обращения в суд;
  • номер и адрес жилого помещения;
  • указание долей истца и ответчика и сравнение их соотношения;
  • описание обстоятельств, при которых истец и ответчик получили свои доли в праве общей собственности;
  • подтверждение мотивов иска;
  • наличие/отсутствие попыток досудебного урегулирования спора;
  • просьбу истца о признании доли ответчика незначительной и выкупе ее в принудительном порядке;
  • список прилагаемых документов;
  • дата составления иска и подпись.

  Расчет и оплата госпошлины будет осуществляться исходя из суммы иска (стоимости выкупаемой доли). Данное требование регулируется статьей 333.19 НК РФ. К примеру, если цена доли составляет до 20 000 рублей, то это будет 4 процента цены иска, но не менее 400 рублей.

  Остались вопросы? Юристы помогут. Кликните и подберите лучших

  Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.

  Юристы сделают всё за вас.

  Как выкупить доли в квартире у родственников, детей? Что делать и как оформить договор купли продажи если кто-то против?

  Вопрос раздела недвижимости испортил не одно поколение людей, проблема стоит острее, если ее приходится решать с близкими родственниками, при этом каждый из которых является собственником в «спорной» квартире и вправе распоряжаться недвижимым имуществом как пожелает, но все же существуют некоторые ограничения, о которых мы расскажем в настоящей статье.

  

  ○ Понятие долевой собственности. Причины возникновения.

  Долевая собственность — это имущество двух и более лиц, принадлежащая им на праве собственности, при этом доля каждого лица определена соглашением или законом.
  П. 1. статьи 244 Гражданского кодекса РФ.
  Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
  На практике выделяют три причины возникновение долевой собственности:

  1. Раздел бывшими супругами совместно приобретенного имущества в браке.
  Молодой семьей куплена в собственность квартира, а через пару лет супруги разводятся, то каждый из бывших супругов является собственником доли в квартире.
  2. В порядке наследства.
  После смерти собственника, у него может остаться переживший его супруг (а), родители, дети, в т.ч. дети от первого брака, которые также будут являться наследниками первоочередными наследниками на получение доли умершего.
  3. Приобретение доли в квартире.
  Получение доли в квартире на основании договора дарения, ренты, залога или путем покупки доли.

  ○ Продажа доли в квартире.

  Чтобы воспользоваться своим правом на продажу доли в квартире собственнику необходимо соблюсти следующий алгоритм:

  1 ЭТАП. Извещаем о реализации доли в квартире.
  Продавец должен письменно сообщить остальным собственникам о своем желании продать долю, так как они обладают преимущественным правом. В извещении указывается, по какой цене, и на каких условиях будет происходить продажа. В случае не извещения собственники могут обратиться в суд.
  Если в течение месяца никто из собственников не сообщил о желании купить предложенную долю, Продавец вправе ее реализовать постороннему лицу, но на условиях, содержащихся в извещении.
  Когда собственники согласны на продажу доли постороннему, то для ускорения процесса сделки они могут написать отказ до истечения месяца и направить его продавцу (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

  2 ЭТАП. Совершение сделки.
  Продавец и Покупатель обращаются к нотариусу, для составления и заверения договора на приобретение доли, для этого нотариусу предоставляется ряд документов, который по каждой сделке определяется отдельно, но в общий список включены следующие:

  • Информация о сторонах (Ф.И.О., паспорт, место регистрации).
  • Документ, на основании которого у Продавца возникло право собственности.
  • Свидетельство о праве собственности (если есть).
  • Нотариальное согласие супруга (и) на продажу/приобретение доли.
  • Справку о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  • Выписку из домовой книги о зарегистрированных в квартире жильцах.
  • Если сделка затрагивает интересы несовершеннолетнего, то справка из органов опеки и попечительства.

  Важно! Не верьте, информации на сайтах в сети Интернет, в которых говориться, что осуществить куплю — продажу доли в квартире можно без привлечения нотариуса, очевидно, что данная информация устарела. С 02 июня 2016 года были внесены поправки в ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в котором говорится, что сделки по отчуждению недвижимости на праве долевой собственности подлежат нотариальному удостоверению.

  3 ЭТАП. Подаем документы в регистрационный орган.
  Чтоб зарегистрировать передачу права собственности (согласно ст. 131 и 551 ГК РФ) необходимо подать документы в Росреестр или МФЦ. Рекомендую общаться в МФЦ, хоть получение документов о регистрации права собственности затянется дня на два, зато Вы сэкономите личное время и нервы.
  Перечень е документов необходимо узнать заранее.
  Но существует общий пакет документов, который предоставляется в любом случае:

  • Заявление о регистрации – форма заполняется в регистрирующем органе.
  • Паспорта сторон, свидетельства о рождении, если в сделке присутствую несовершеннолетние.
  • Документ, подтверждающий семейный статус.
  • Договор и акт, свидетельствующий о переходе доли.
  • Документ, подтверждающий основание владения Продавцом доли.
  • Документы из органов опеки – при необходимости.
  • Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.

  4 ЭТАП. Уплачиваем налог.
  Как все регистрационные действия закончились, продавец должен заплатить налог за продажу доли (п.17.1. ст. 217 НК РФ).
  Напоминаем, что Вы вправе получить налоговый вычет за приобретаемое недвижимое имущество.

  ○ Преимущественное право сособственника.

  В случае если собственник доли в квартире решает ее реализовать, то сначала он обязан предложить ее приобрести другим сособственникам. У сособственников есть месяц, чтоб принять решение отказаться от приобретения доли или же выкупить ее. И только потом собственник желающий продать доли в квартире вправе искать покупателя со стороны (п. 2 ст.

  250 ГК РФ).
  То есть у других собственников есть преимущество на приобретение реализуемой доли в квартире перед посторонними лицами (п.1 ст. 250 ГК РФ).

  ✔ Когда преимущественное право не работает?

  • Если сделка безвозмездная (дарение, рента).
  • Если желание на приобретение доли выразили сразу несколько дольщиков.
  • Если доля продается с публичных торгов, для погашения долга собственника доли по исполнительному производству или при банкротстве.

  ○ Какие виды сделок с долями заключать запрещено?

  Существует такой вид сделки как цессия, которая является уступкой права требования или иного имущества, т.е. одно лицо передает другому свое право, что то требовать с третьего лица.
  Данный вид сделок запрещен в отношении долей в квартире.

  ○ Что делать, если один из собственников против продажи квартиры?

  Запретить собственнику продать свою долю в квартире никто не может, даже другие собственники.
  Если сособственник против, чтобы доля в квартире была продана постороннему лицу, то он в праве в течение месяца с момента получения уведомления о продаже дать свое согласие на ее покупку.
  На практике существуют случаи, когда сособственники направляли продавцу возражения на продажу доли, но сами никаких действий на ее приобретение не осуществляли, то в это случае продавцу стоит дождаться истечения 30 дней с момента уведомления о продаже и реализовывать долю посторонним лицам.

  ○ Как быть если один из собственников отказывается получать уведомление о продаже?

  Если сособственник отказывается получать уведомление о продаже доли в квартире, то есть два пути решения данной проблемы:

  1. Самостоятельно по почте отправить извещение. Продавец направляет письмо об отчуждении доли почтой заказным письмом с уведомлением. А лучше письмом с объявленной ценностью в отличие от заказного письма к нему составляется опись документов, содержащаяся в конверте, которая заверяется сотрудником почты.

  Тогда лицу, которому адресовано извещение, не удастся впоследствии заявить, что Продавец ему направил чистый лист бумаги, а не извещение о продаже.
  Если же сособственник не заберет письмо из почтового отделения, то оно с соответствующей отметкой вернется Продавцу, в этом случае конверт будет считаться, доказательством направления указанного уведомления.
  2. Известить через нотариуса. Продавец через нотариуса оформляет уведомление о продаже доли в квартире. Нотариус от своего имени и адреса отправляет заказное письмо с уведомлением о вручении.

  Если сособственник в течение 30 дней с момента вручения извещения не обратится к нотариусу, то последний выдает Продавцу свидетельство подтверждающее, что сособственник был уведомлен о продаже доли.
  Если же сособственник не получил письмо и оно вернулось нотариусу обратно, то нотариус выдает свидетельство о том что продавец предпринял все возможные действия, чтоб известить данного участника долевой собственности.

  Конечно, второй вариант более привлекателен, но по факту некоторые нотариусы отказываются давать свидетельство, если извещение о продаже не вручено, поэтому перед тем как обратиться к нотариусу следует уточнить, выдаст ли он свидетельство, чтоб не тратить время и деньги, а обратиться к другому нотариусу.

  ○ Договор купли-продажи.

  За составлением договора купли-продажи следует обращаться в нотариальную контору, составлять его будет помощник нотариуса. Самостоятельно оформленные договоры купли-продажи в отношении недвижимости нотариус не заверяет.
  Договор должен содержать следующее:

  • Информацию о сторонах (Ф.И.О., паспорт, место регистрации).
  • Информацию о доли в квартире (по какому адресу находится, размер доли, площадь квартиры).
  • Цену, условия оплаты, порядок расчета.
  • Сведения о наличии или отсутствии ограничений, прав третьих лиц.
  • Права и обязанности сторон.
  • На основании, каких документов продается доля.
  • Информация о сделке по отчуждению недвижимости на праве долевой собственности лицах, которые будут проживать.
  • Сведения о том, что помещение пригодно для жилья.
  • Порядок оплаты расходов по сделке, в каком порядке и кем оплачивается.
  • Информация, что другие собственники были уведомлены о продажи доли.

  А также иную информацию, которую стороны оговора захотят в нем указать.
  Очевидно, что договор это достаточно объемный документ и его составление лучше доверить профессионалу.
  Договор оформляется в трех экземплярах: 1 – Продавцу; 2 – Покупателю; 3- в Росреестр.
  К договору обязательно должен быть оформлен акт, который свидетельствует о передачи доли новому собственнику (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

  ○ Риски при покупке доли в квартире.

  Рисков при приобретении доли в квартире не избежать, вот самые распространенные:

  1. Замена договора купли-продажи договором дарения. Одним из самых распространённых рисков для Покупателя это предложение Продавца оформить отчуждение доли договором дарения, а передачу денег осуществить в общем порядке. Риск заключается в том, что Продавец оказывается недобросовестным и «подаренная» Вам доля не оправдывает ожиданий по ряду причин (например: антисоциальные соседи, по факту состояние помещения оказалось хуже и др.) Обращаться в суд для расторжения договора дарения и возврата с Продавца своих кровных бесполезно, потому что договор дарения является безвозмездным.
  2. «Доля»- это не «комната». В большинстве случаев Покупатель не осознает разницу между понятиями «доля» и «комната». Не всегда доля – это отдельно выделенная, изолированная комната.
  Долю в квартире можно увидеть только в документах в виде дроби (например: ½, ¼ и т.д.).
  Если Вы приобрели долю в квартире и желаете выделить в этой доле комнату, то это возможно сделать, по согласованию с другими собственниками или через суд, при условии, что есть техническая возможность отделиться, сделав отдельный вход, кухню, санузел и т.д. без ущерба имуществу. На практике выделить почти невозможно.
  3. Проблемы с продажей доли. Сумма стоимости доли в квартире всегда ниже, чем стоимость отдельно выделенной комнаты. При желании реализовать приобретенную долю в сроки и по цене, по которой изначально рассчитывали может и не удастся.
  4. Моральный аспект. При покупке доли следует учесть, что с Вами в одной квартире будут проживать посторонние люди и конфликтов не избежать.

  ○ Совета юриста:

  ✔ Способы обхода преимущественного права покупки доли и связанных с этими способами рисках.

  Существуют два варианта, когда применение преимущественного права можно избежать:

  1. Заключение договора дарения.
  2. Заключение договора займа.

  Договор дарения. При оформлении договора дарения никто не может запретить собственнику преподнести свою долю в дар. Руководствуясь п. 1 статьи 250 ГК РФ, преимущественное право распространяется только на договоры купли-продажи.
  Риски оформления договора дарения:

  • Для Покупателя: сособственник может обратиться в суд для признания сделки недействительной, притворной. В этом случае суд обяжет приобретателя доли вернуть ее.
  • Для Продавца: договор дарения, на основании п. 1 статьи 572 ГК РФ, является безвозмездным и по этой причине Покупатель может не заплатить Продавцу, а взыскать с нечестного Покупателя денежные средства будет в дальнейшем не возможно.

  Договор займа. Продавец и покупатель заключают договор займа на сумму стоимости доли, одновременно подписывается соглашение об обеспечении данного займа залогом доли в праве на квартиру. После чего лицо являющееся заемщиком пропускает срок возврата займа и стороны оформляют соглашение об отступном, предметом которого является доля в квартире.

  • Для Покупателя: другие собственники могут обратиться в суд для признания сделки притворной, и суд обяжет покупателя вернуть долю.
  • Для Продавца: При притворной сделке Продавец будет обязан вернуть денежную сумму Покупателю.

  ✔ Покупка доли является способом получить прописку в квартире, при отсутствии денежных средств на квартиру целиком.

  Доля стоит намного дешевле, чем приобретение самой недорогой квартиры. Даже при ограниченных денежных средствах, этот вариант подходит для решения вопросов:

  • Собственного жилья,
  • Сполучения прописки,
  • Отсутствие проблем с регистрацией.

  И дает преимущества:

  • Снижение затрат в перспективе (не надо платить за съёмное жилье),
  • Возможность приобретения в дальнейшем квартиры целиком.

  Адвокат Инна Белякова расскажет как продать доли в квартире без согласия других собственников.

  Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ