«Вам придется съехать с квартиры», — услышать такую фразу меньше всего хочет любой квартирант. Особенно в пандемию, когда большинство арендаторов не могли в полной мере оплачивать съемное жилье. К счастью квартиросъемщиков, многие владельцы шли на уступки и снижали плату, в редких случаях — просили съехать.
Спросили у юристов и экспертов по городской аренде, в каких случаях собственник может выселить арендатора из квартиры и как избежать неприятных ситуаций.
Эксперты в этой статье:
- Родион Ларченко, адвокат адвокатского бюро Asterisk
- Кирилл Кокорин, юрисконсульт юридической службы компании «Инком-Недвижимость»
- Ольга Яцевская, руководитель отдела сети офисов «Миэль»
- Роман Бабичев, руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья»
В каких случаях квартиранта могут выселить со съемного жилья
Досрочное расторжение договора аренды жилья и выселение арендаторов регламентируется ст. 687 Гражданского кодекса РФ. Согласно закону, разорвать договор досрочно и потребовать выселения арендаторов собственник может в судебном порядке в четырех случаях, рассказал юрист адвокатского бюро Asterisk Родион Ларченко.
- Неоплата жилья за шесть месяцев (если договором не установлен более длительный срок), если договор заключен на срок менее одного года — в случае просрочки платы более двух раз.
- Разрушение или порча квартиры нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
- Использование квартиры не по назначению или нарушение прав и интересов соседей. Например, арендаторы устроили в квартире офис или хостел. «В этом случае собственник сначала обязан сделать предупреждение. И только если после предупреждения нарушения не прекратятся, он будет вправе потребовать расторжения договора», — пояснил юрист.
- Если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.
- На практике
Однако на практике список причин для выселения не ограничивается перечисленными выше случаями, говорят эксперты. Чаще всего выселение квартирантов связано с неоплатой аренды или постоянной задержкой внесения платы, отметил ведущий юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимости» Кирилл Кокорин.
Фото: shutterstock/Antonio Guillem
Порядок и сроки оплаты обычно прописаны в договоре, и если квартирант не платит за аренду вовремя, то он нарушает договор. Следовательно, его могут попросить освободить съемную квартиру.
Лишиться арендованной квартиры можно из-за пересдачи жилья третьим лицам без разрешения собственника. Причиной для выселения может стать ситуация, когда в квартире вместо двух человек, указанных в договоре, живут пять, а собственник об этом узнал случайно.
«Если в договоре написано, что квартиру нельзя сдавать в субаренду или без разрешения собственников никто больше не может проживать, и данный пункт нарушается, то договор также можно расторгнуть», — сказал руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев.
Попросить с вещами на выход собственник может, если в квартире без разрешения проживают животные, которых он запретил изначально. Причиной для выселения могут стать частые вечеринки в квартире и жалобы соседей на квартирантов.
Выселить из квартиры арендаторов может и ее совладелец, который не знал о сдаче своей недвижимости. «При этом жильцы имеют право требовать возмещение всех убытков у того, кто заселил их в квартиру без согласия. Если мирное разрешение вопроса невозможно, то нужно обращаться в суд, так как данный вариант похож уже на мошенничество», — отметил Роман Бабичев.
Если собственник продает квартиру, то выселение происходит не всегда. Нередко квартиру продают как бы вместе с арендаторами, и те продолжают ее снимать уже у нового хозяина.
Как должно проходить выселение из квартиры
Прежде чем выселить арендатора из квартиры, собственник должен предупредить его и дать время для переезда. Обычно речь идет об одном месяце, отметила руководитель отдела сети офисов «Миэль» Ольга Яцевская. За такой же срок квартирант должен предупредить собственника о том, что он съезжает, если иные условия не прописаны в договоре.
Затем назначается время встречи, собственник или его агент должен осмотреть квартиру на предмет ее состояния и соответствия условиям ее содержания. После составляется передаточный акт, в котором фиксируется, что помещение принято в надлежащем виде. Затем следует возврат депозита, если все в порядке и деньги не пойдут на устранение нарушений.
В случае досрочного расторжения договора, если квартирант ничего не нарушил (например, квартира продается), то к собственнику могут применяться штрафные санкции. Они должны быть прописаны в договоре.
«К примеру, по дорогим квартирам в 90% случаев досрочное расторжение договора возможно только со штрафом. Как правило, сумма штрафа составляет месячную арендную ставку. При отсутствии договора рассчитывать на какие-то компенсации нет смысла», — сказал Роман Бабичев из «Азбуки жилья».
Однако даже истечение срока договора не означает его автоматического расторжения, добавил Родион Ларченко. «Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора собственник должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить его об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать квартиру в течение года или более», — пояснил юрист.
Если собственник не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Это правило не применяется к договорам, заключенным менее чем на один год.
Фото: shutterstock/fizkes
Что делать, если квартирант не согласен с выселением
Если арендатор не согласен с выселением, а переговоры зашли в тупик, то сторонам необходимо решать этот вопрос в судебном порядке.
«Если наниматель отказывается выехать из квартиры (независимо от того, что является причиной выселения), выселить его могут только судебные приставы. Но такие случаи встречаются крайне редко, чаще всего стороны решают подобные вопросы путем переговоров и компромиссов», — отметил ведущий юрисконсульт «Инком-Недвижимости».
Обеспечительный платеж в данном случае возвращается нанимателю за вычетом сумм, которые обеспечивались таким платежом согласно договору: как правило, это задолженность по плате за наем и оплата убытков (например, порча мебели, техники).
Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, но не более одного года. Если в течение этого времени квартирант не устранит нарушений, суд по повторному обращению собственника расторгает договор, уточнил Родион Ларченко.
Если наниматель ничего не нарушил, выселить его досрочно нельзя. Продажа квартиры не является основанием для выселения. «Если собственник сменил замки или иным образом пытается лишить нанимателя возможности пользоваться квартирой, наниматель вправе требовать возмещения убытков», — сказал юрист. К убыткам может относиться разница в плате за наем, если наниматель был вынужден снимать более дорогую квартиру, расходы на переезд, а также моральный вред.
Советы экспертов
Несмотря на то что выселение квартирантов в силу закона обязывает стороны обращаться в суд, такой способ используется крайне редко, обычно стороны находят компромисс, отметил Кирилл Кокорин. «Это связано с тем, что судебные процессы, во-первых, требуют привлечение соответствующих специалистов, во-вторых, занимают много времени, поэтому стороны решают вопросы во внесудебном порядке», — пояснил он.
Чтобы избежать неприятных ситуаций при аренде квартиры, в том числе не доводить до выселения, нужно заключать договор. Это главное правило, которые называют эксперты.
Арендатора делает уязвимым неправильное оформление договора (когда образец скачивается из интернета без всякой проверки) аренды или его отсутствие. «При отсутствии договора арендатор совершенно не защищен — по сути, получается, что этот человек безо всяких оснований проживает в чужой квартире. Поэтому и выселение может быть быстрым и безапелляционным», — отметила Ольга Яцевская из «Миэль».
Поэтому важно не только заключать договор, но и прописывать в нем все нюансы, включая пункт о расторжении договора, сроках выселения и штрафных санкциях. При возникновении непредвиденных ситуаций это позволит решить вопросы с учетом интересов обеих сторон. Если собственник захочет выселить арендатора, то это будет стоить денег, точно так же, как если квартирант решит съехать раньше срока.
При самостоятельном поиске жилья нужно проверить, не стоит ли квартира, которую вы хотите снять, на продаже, добавил Роман Бабичев. «Если квартира продается, лучше ее не снимать — прожить в ней долго не получится. Если квартира не приватизирована, необходимо уточнить, сколько человек в ней прописано, и взять у всех согласия на сдачу. Если квартира принадлежит нескольким собственникам, то должны быть согласия на сдачу от всех собственников жилья», — посоветовал эксперт.
Соблюдать условия договора, вовремя вносить арендную плату, использовать квартиру по назначению, не нарушать права соседей и не заключать договоры найма с явно кабальными условиями для арендатора — гарантия того, что вас не выселят из съемной квартиры, подытожил юрисконсульт «Инком-Недвижимости».
Как выселить квартирантов с договором
В многоквартирных домах часто возникает проблема нарушения тишины и покоя. Если ваши соседи снимают квартиру и нарушают порядок, они могут не только получить штраф, но и рискуют быть выселенными. Рассказываем, какие есть эффективные способы справиться с шумными соседями.
Квартиры от
1-комнатные
2-комнатные
3-комнатные
4-комнатные
Вариант №1: попытаться решить вопрос мирно
Переговорите с квартирантами. Возможно, громкие жильцы не понимают, что их шум мешает другим людям. Можно привлечь других соседей и вместе поговорить с нарушителями.
Квартиранты вряд ли захотят ссориться со всем подъездом разом.
Поговорите с хозяином квартиры. Если квартиранты не прислушались к просьбам и шум не прекращается, нужно сообщить владельцу квартиры. Телефон собственника можно спросить у соседей или у управляющей компании.
Лучше прямо сказать и предупредить, что, если шум не прекратится, вы обратитесь в полицию, и после с квартирантами будет разбираться участковый.
Многие собственники не платят налоги со сдачи квартиры или сдают её без договора, поэтому можно пригрозить жалобой в налоговую. Вот какие штрафы грозят собственнику, если он уклоняется от налогов:
- 13% налога за весь период аренды;
- штраф 40% от суммы неуплаченного налога;
- пени в размере 1/300 ключевой ставки за каждый день просрочки уплаты налога;
- штраф 5% за просрочку сдачи декларации 3-НДФЛ, минимум — 1000 рублей.
Скорее всего собственник будет заинтересован в том, чтобы самостоятельно разобраться с проблемой.
Вариант №2: обратиться в полицию
Если ни с квартирантами, ни с собственником договориться не удалось, нужно обращаться в полицию и писать заявление.
Вызывайте полицию, когда соседи шумят. Единого «закона о тишине» не существует. По общим нормам шуметь нельзя с 23:00 до 7:00, но в разных регионах РФ промежутки могут отличаться. Например, в Санкт-Петербурге в выходные запрет продлён до 12:00.
Иногда шуметь запрещено ещё в послеобеденное время, потому что у соседей могут быть маленькие дети — это называется тихий час. В Москве такой запрет действует с 13 до 15 часов ежедневно. Для жильцов новостроек есть исключение: в течение 1,5 лет после сдачи дома тихий час не действует, так как многие делают ремонт.
В ночное время и тихие часы нельзя кричать, громко слушать музыку или смотреть телевизор, делать ремонт, петь или играть на музыкальных инструментах, создавать другие громкие звуки. Шуметь запрещается не только в квартирах, а также во дворах и подъездах. Закон о тишине также нарушают звуки сигнализации автомобиля или громкая музыка в машине.
Вызывать полицию нужно прямо в тот момент, когда соседи шумят. В таком случае факт шума доказывать не придётся, а сотрудники составят протокол об административном правонарушении. Возможно, результат принесёт одна только профилактическая беседа участкового с шумным квартирантом. Но пока участковый приедет, шум может прекратиться.
Если шумного соседа не удалось поймать с поличным, нужно обязательно писать заявление.
Напишите заявление. Письменная жалоба является доказательством обращения. Официальных требований к форме нет, но вот что следует указать:
- ФИО участкового и название органа полиции, куда подаётся жалоба. Если не знаете данных участкового, можно написать без них, например: «Участковому уполномоченному отделения полиции № 21 Центрального района г. Санкт-Петербурга». Также следует указать адрес отделения;
- ФИО, адрес и контактный телефон заявителя. Можно написать коллективную жалобу от нескольких жильцов. Данные указывать не обязательно, можно отправить анонимную жалобу, но без заявителя дело, скорее всего, даже не заведут;
- суть жалобы с конкретными фактами. Например, номер квартиры, откуда идёт шум, и во сколько он начался. Желательно указать ФИО нарушителя, если оно известно;
- просьба принять соответствующие меры;
- подпись заявителя и дата обращения.
Заявление можно написать и подать:
- во время вызова полиции;
- на сайте МВД;
- лично или заказным письмом по почте в районный отдел полиции или участковому.
Лучше написать заявление в двух экземплярах и оставить одно у себя, чтобы потом было проще доказать факт обращения. В таком случае сотрудники полиции должны поставить регистрационный номер на обоих экземплярах.
Нарушителю грозит штраф 1000-2000 рублей, в зависимости от региона. Но во многих регионах сотрудники полиции не могут выписывать штрафы. Участковый рассматривает заявление, а после посещает шумную квартиру и опрашивает соседей.
После проверки участковый передаёт материал в административную комиссию при местной администрации. Выписывать штраф или нет — решает комиссия.
Вариант №3: писать жалобы
Кроме полиции, заявления можно написать и в другие органы власти. Жалобы дадут квартирантам и собственнику понять, что вы настроены серьёзно, а также докажут, что вы старались решить проблему мирно, если дело дойдёт до суда.
Прокуратура следит за исполнением законов, прав и свобод человека. В прокуратуру обычно обращаются, если полиция не хочет разбираться с проблемой. Например, участковый не приезжает на вызовы и отказывает в возбуждении административного дела.
Прокуратура должна провести проверку в полиции по факту вашего обращения.
Заявление можно подать в свободной форме. В жалобе нужно описать ситуацию и попросить проверить, все ли меры приняла полиция, когда работала по вашему заявлению. Генпрокуратура РФ принимает обращения через интернет-приёмную.
Новые правила аренды: Почему с лета нельзя выселять квартирантов
Судебные инстанции усложнили процедуру выселения проштрафившихся квартирантов, объявив главный документ против арендаторов, на который долго ссылались хозяева квартир, фиктивным. Теперь владельцам съёмной жилплощади придётся побегать по судам.
12 июня, 23:44
По оценке компании «Дом.РФ», более 95% российского рынка аренды находится в теневом секторе, то есть владельцы сдаваемой внаём недвижимости предпочитают не платить налоги с доходов. Однако при возникновении малейших разногласий между квартиросъёмщиками и хозяевами недвижимости последние в качестве решающего аргумента требуют немедленно освободить помещение под угрозой выселения при помощи полиции. В прошлые годы эта схема работала прекрасно, так как и правоохранители, и суды учитывали право собственника на неприкосновенность своей недвижимости, а значит, если нет зарегистрированных правоотношений, то без согласия владельца никто в его квартире находиться не может.
Но в этом году всё изменилось — и просто выселить квартирантов уже не получится.
Почему в 2024 году выселить квартирантов стало сложнее
Во-первых, теперь по закону для досрочного расторжения договора по инициативе владельца существует закрытый перечень случаев, в который входят: доказанная неуплата арендных или коммунальных платежей за шесть месяцев; разрушение или порча арендатором квартиры; использование арендатором жилья не по назначению.
Во-вторых, Конституционный суд РФ постановил, что если краткосрочный договор найма, по сути, таковым не является (например, заключён на 11 месяцев, а по факту длится больше, «прикрытие» упоминания об автоматическом продлении уже не действует), то законно расторгнуть такое соглашение можно только при соблюдении определённой процедуры уведомления, но при этом не должен быть нарушен принцип добросовестности.
Законодатели и эксперты считают, что новации уже сильно повлияли на рынок серой аренды недвижимости: он начал сокращаться.
— С начала этого года суды стали чаще удовлетворять жалобы о необоснованном выселении и взыскивать с владельцев недвижимости ущерб. Это происходит в случае отсутствия договора, в котором нет чётких формулировок о порядке расторжения. Если же наём фактически длился более 11 месяцев и это не было зарегистрировано, то такой договор признаётся фиктивным, то есть недействительным.
Соответственно, к хозяину недвижимости возникают вопросы соблюдения не только гражданского, но и налогового законодательства, — рассказал депутат Госдумы, член Комитета по бюджету и налогам Никита Чаплин.
Как налоговики ловят за нелегальную аренду
До начала текущего года многие из тех, кто сдаёт квартиры внаём, предпочитали заключать договор со своими жильцами только на 11 месяцев. Ведь в противном случае по закону они обязаны регистрировать возникшие правоотношения в Росреестре и с получаемого дохода платить налоги, а у квартиросъёмщиков после регистрации такого договора возникает приоритетное право на перезаключение соглашения на новый срок, что, как правило, не очень нравится владельцам сдаваемой в аренду недвижимости.
Схема с 11-месячным договором многие годы работала безотказно, но в 2024 году она перестала защищать интересы собственников и стала для них ловушкой. Налоговики самых крупных российских городов стали регулярно мониторить интернет-площадки и отмечать, у кого из владельцев «сдаваемых адресов» нет налоговых поступлений от доходов по аренде. За отсутствие таких платежей в казну собственнику вполне может «прилететь» извещение с требованием перечислить НДФЛ за последние три года, плюс штраф 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки декларации 3-НДФЛ (от 1000 рублей до 30% от недоимки) и плюс штраф за неуплату налога: 20% от недоимки, если неуплата неумышленная, и 40%, если умышленная, при этом факт умысла выясняет сама налоговая.
Причём народный аргумент «пусть докажут» больше не работает. Закон дал налоговой право выставлять претензии расчётным путём, а несогласный с выводами ФНС гражданин должен оспаривать их в суде, что крайне хлопотно.
Дети могут жить без согласия собственника
Вступили в силу новые Правила регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учёта — документ, который определяет порядок оформления постоянной регистрации по месту жительства и временной по месту пребывания. И арендаторы стали массово оформлять регистрацию своих несовершеннолетних детей по месту их проживания в съёмных квартирах. А владельцам квартир, кто пытается этому препятствовать, всё доходчиво объясняют в органах регистрационного учёта, отмечая, что, во-первых, оформление временной регистрации — это обязанность россиян, а не право, и, во-вторых, родители детей, которые получают регистрацию по факту своего проживания, имеют законные основания проживать совместно со своими детьми, если это не отменено специальным решением суда.
Само собой, выселить ребёнка и его родителей, просто указав им на дверь, теперь тоже не получится. Если арендаторы пожалуются в органы надзора, то хозяевам квартиры предстоит длительное разбирательство сразу в нескольких инстанциях.
— Выселение квартиросъёмщиков без привлечения судебных приставов сейчас практически исключено, — заверяет старший юрист компании «Европейский дом права» Залимхан Магомедов. — Любые самостоятельные действия владельца квартиры по поводу выдворения непонравившихся арендаторов вне зависимости от наличия или отсутствия зарегистрированного договора могут быть трактованы как самоуправство, за которое предусмотрена ответственность вплоть до уголовной.
Как квартирант может отказаться от аренды
А вот квартиросъёмщики расторгать договор в одностороннем порядке — могут. Правда, для этого им надо подтвердить факт предоставления для найма помещения, не отвечающего санитарным нормам. Дело в том, что в силу пункта 126 СанПиН 2.1.3684-21 не допускается проживание в помещении, которое содержится в антисанитарном состоянии, а ответственность за содержание жилья в надлежащем виде закреплена за собственником.
Продвинутые квартиранты это прекрасно знают и в случае обнаружения в квартире, например, тараканов или плесени вполне могут затребовать у хозяев помещения вернуть депозит и часть арендной платы. И в этом случае жилинспекция и суд будут на стороне несостоявшихся нанимателей.
— В области жилищной аренды сейчас действовать вне законодательных правил уже не получится, — заявил депутат Госдумы Александр Толмачёв. — В этом году суды часто взыскивают с владельцев квартир убытки в пользу нанимателей, возможно, для упрощения регулирования сферы жилищного найма уже требуются новые законодательные инициативы, облегчающие внесудебное решение вопроса. Но это будет применимо только к тем собственникам жилья, которые выплачивают налоги за сдачу квартир в аренду.
Как законно выселить арендатора квартиры без суда: рассказывает адвокат
По закону аренда жилья — это наём, а стороны такого договора — наймодатель и наниматель. В быту их часто называют арендодателем и арендатором. Чтобы читателям было привычнее, так поступлю и я в этой статье.
Бывают ситуации, когда арендаторы ведут себя непорядочно. Например, портят имущество или шумят по ночам. Собственники стараются выселить таких квартирантов поскорее.
В ответ недовольные арендаторы могут подать в суд. Раньше тот часто вставал на их сторону. Иногда в таком случае с арендодателя взыскивали часть денег, которые квартирант вынужденно потратил на съём более дорогого жилья.
Чаще всего с такой проблемой могли столкнуться арендодатели-посуточники.
В июне 2022 года право арендодателя на внесудебное расторжение краткосрочного договора найма подтвердил Конституционный суд. Статья пригодится тем, кто сдаёт жильё посуточно или на несколько месяцев. В ней я расскажу о новых правилах выселения и объясню, как зафиксировать их в договоре.
Постановление Конституционного суда относится:
- только к договорам найма — аренде жилого помещения;
- лишь к тем договорам, которые действуют меньше года.
Поэтому статья пригодится тем, кто сдаёт жильё посуточно или на несколько месяцев.
Одни суды разрешали арендодателям расторгать договоры самостоятельно, а другие запрещали
В Гражданском кодексе зафиксировано несколько случаев, когда арендодатель имеет право через суд расторгнуть договор с арендатором жилья — например, когда тот испортил квартиру или несколько месяцев не вносил плату за неё. Можно ли расторгать договор найма без суда, в законе не сказано. Но и запрета на это нет.
Арендодатели часто включают в договор найма условие о своём праве на его внесудебное расторжение. Это особенно актуально, когда срок аренды небольшой, например несколько недель или даже дней. Если гость за это время испортит имущество или начнёт шуметь по ночам, обращаться в суд за выселением бессмысленно. Пока иск примут к производству, срок договора закончится.
Единственная возможность оперативно пресечь нарушение прав арендодателя в этом случае — внесудебное расторжение договора.
Иногда несогласные с выселением квартиранты обращаются в суд. Из-за того, что в Гражданском кодексе ничего не сказано о праве арендодателя расторгнуть договор самостоятельно, суды решали такие споры по-разному. Одни считали, что раз в законе нет упоминания, то и права такого у арендодателя нет. Другие ссылались на принцип свободы договора. В законе нет запрета на внесудебное расторжение, а значит, арендодатель может включить такое условие в соглашение о найме, объясняли суды.
В итоге предсказать, как разрешится определённый спор, было очень сложно.
Когда арендатора можно выселить самостоятельно, объяснил Конституционный суд
Конституционный суд (КС) рассматривает жалобы людей, которые считают, что применённые в их делах законы противоречат Конституции России. Так в КС попала жалоба Татьяны Пыкиной, которую выселили из арендованной квартиры. Женщина сняла жильё на 11 месяцев, но вовремя не заплатила собственнице.
И та расторгла договор найма в одностороннем порядке через два месяца после заселения.
Пыкина пыталась доказать, что условия договора нарушают статью 687 ГК, которая разрешает арендодателю расторгать договор только через суд. Женщина дошла до Верховного суда, не смогла доказать свою правоту и после этого обратилась в Конституционный суд.
2 июня 2022 года КС подтвердил: расторгать договор в одностороннем порядке можно — если это указано в самом договоре и если речь идёт о краткосрочной аренде. Несмотря на то что КС занял ту же позицию по делу Пыкиной, что и другие суды, его постановление имеет большее значение. Когда КС объясняет, как нужно понимать закон, другие суды больше не могут толковать его иначе.
Постановление Конституционного суда относится только к краткосрочным договорам найма — тем, что заключены на срок до года.
Иногда люди заключают несколько краткосрочных договоров подряд. Если в результате срок найма превысит год, такие договоры будут считаться одной долгосрочной сделкой. Когда человек снимает у вас жильё больше года, расторгнуть договор без суда не получится.
Теперь у арендодателей по краткосрочным договорам точно есть право на внесудебное расторжение договора, но работает оно только при тех условиях, которые сформулировал Конституционный суд. Вот каким критериям должен соответствовать договор найма, чтобы его можно было расторгнуть без суда:
✅ Причина расторжения — существенное нарушение арендатором законных интересов арендодателя. Например, просрочка по платежам или заселение жильцов, которые не указаны в договоре.
✅ Основания для расторжения сформулированы ясно и определённо. Нельзя написать в договоре абстрактные фразы, нужна конкретика. Например, фиксируете право на расторжение договора из-за просрочки по платежам — напишите, через сколько дней просрочки арендодатель может выселить арендатора.
✅ Арендодатель действовал добросовестно и при составлении договора, и при выселении. Это значит, что хозяин квартиры не должен вносить в договор пункты, которые явно ущемляют арендатора. Например, не получится прописать беспричинное прекращение договора просто по желанию собственника — суд признает такое условие недействительным.
Критерии Конституционного суда непросто понять даже юристам. Попробую объяснить, как арендодателю сформулировать условие о внесудебном расторжении договора самостоятельно.
Условие о внесудебном расторжении должно быть понятным и справедливым
Если вы сами формулируете условие о внесудебном расторжении, ориентируйтесь на требование о добросовестности. Действовать добросовестно — значит учитывать не только свои интересы, но и интересы арендатора. Поставьте себя на место нанимателя: если формулировка кажется вам несправедливой, использовать её не стоит.
Вот на что ещё нужно ориентироваться:
✅ Формулируйте условия расторжения максимально полно и конкретно.
Если речь пойдёт о просрочке платежей, зафиксируйте чёткий период: например, что договор может быть расторгнут, если наниматель задерживает арендную плату больше чем на 10 календарных дней. Чем меньше срок договора, тем короче может быть период просрочки.
В пункте о порче имущества стоит указать конкретную сумму. Скажем, если при посуточной аренде наниматель причинит ущерб помещению на сумму больше 10 000 ₽, наймодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Не стоит забывать о здравом смысле. Если указать в договоре на 11 месяцев аренды, что вы можете выселить квартиранта из-за одного дня просрочки, суд вряд ли примет вашу сторону.
✅ Чётко пропишите, как будут выполняться условия расторжения. Нужно зафиксировать, как вы сообщите арендаторам о прекращении договора, за сколько дней им нужно будет съехать и как вы будете принимать квартиру обратно. Например, можно написать так:
- договор прекращается через 10 дней после получения арендатором уведомления;
- арендодатель направляет арендатору уведомление по указанной в договоре электронной почте;
- арендатор обязан передать помещение обратно арендодателю по акту приёма-передачи в течение трёх дней после прекращения договора.
Уведомить о расторжении договора можно в мессенджере или по электронной почте — законно, но нужно указать это условие в договоре. Даже если арендатор не прочитал сообщение, оно считается прочитанным на следующий рабочий день после отправки.
Коротко: как без суда выселить арендатора из квартиры
Если вы планируете заключать договор о найме сроком до года, то можете включить туда условие о расторжении по вашей инициативе и без суда. Для этого:
- Сформулируйте условия расторжения максимально полно и однозначно. Укажите конкретный срок, если речь идёт о просрочке платежей, и конкретную сумму — если о порче имущества. Приведите существенные причины: просрочку в один день суд вряд ли посчитает серьёзной.
- Чётко пропишите порядок исполнения условий расторжения. Уточните, как вы уведомите нанимателя о прекращении договора, в какой срок он должен освободить помещение и как передаст его вам обратно.
Если вы хотите поделиться своими наблюдениями о рынке недвижимости или стать героем блога Авито, пишите нам в редакцию: [email protected] .
Находите клиентов на Авито
Десятки миллионов человек каждый месяц ищут недвижимость на нашей площадке. Размещайте ваши объекты, чтобы наши пользователи становились вашими клиентами
Записала: Татьяна Рыбина
Отредактировала: Екатерина Коробка
Что ещё почитать
Гости-шантажисты: как посуточнику удалять нечестные отзывы
Как риелтору вкладываться в рекламу, когда рынок меняется
Как АН из Сочи повысило конверсию в сделки на 60%
Как начинающим посуточникам избежать распространённых ошибок
Как выселить арендатора из квартиры законно: все возможные варианты
Некоторым арендодателям приходится выяснять отношения с квартиросъемщиками и выселять их принудительно. Причины для этого — самые разные: арендаторы нарушают спокойствие соседей, не платят за жилье, приводят его в плачевное состояние, и оно требует нового ремонта, но часто все это бывает вместе.
Рассказываем, как правильно выселить квартирантов-нарушителей и почему, скорее всего, придется идти в суд.
Основания для выселения арендаторов
Если в договоре аренды не прописаны условия, по которым вы можете выселить жильцов, то есть несколько общих оснований для расторжения договора найма жилого помещения. Нарушение договоренностей по аренде. Здесь владельцу жилья придется предоставить подтверждающие документы, например выписку из управляющей компании об отсутствии платежей за ЖКУ, показания соседей в случае нарушения их прав и законных интересов, опись имущества при ее порче, выписку с банковского счета об отсутствии поступлений.
Регулярная просрочка платежей. Согласно ст. 619 Гражданского кодекса РФ, жильца могут выселить при просрочке платежей за два периода, если срок договора аренды до одного года.
Если больше, то просрочка платежей может составлять шесть месяцев. Использование жилья не по назначению. Например, арендодатель открыл в квартире хостел.
Если использовать жилье не по назначению, то такие действия рассматриваются как нарушение действующего законодательства, сказано в ст. 17 Жилищного кодекса РФ. Порча имущества арендодателя.
Неправомерное поведение. Арендатор нарушает общественный порядок, создает некомфортные условия для соседей.
Можно ли выселить арендатора из квартиры
Способы расторжения договора зависят от того, есть ли у вас договор, что в нем написано и нарушал ли квартиросъемщик условия соглашения или общие правила.
Если нет договора аренды
- Мировое соглашение. Попробуйте договориться мирным путем. В этом случае вы избавите себя от походов по инстанциям и лишних расходов.
- Заявление в полицию. Перед обращением в правоохранительные органы в присутствии свидетелей вручите жильцу письменное требование о выселении. Если квартиросъемщик отказывается его брать, составьте акт об этом в присутствии свидетелей. После истечения срока, который вы указали в требовании, обратитесь к вашему участковому. Он разъяснит квартирантам ситуацию, предупредит о последствиях и составит протокол о незаконном проживании для обращения в суд.
- Через суд. Если мирового соглашения добиться не удалось, а обращение в полицию не помогло, можно обратиться с исковым заявлением в суд.
Однако помните, что в этом случае вопросы появятся и к вам. Скорее всего, отсутствие договора аренды расценят как уклонение от уплаты налогов.
21.06.2023 17:05
Если есть договор аренды
Сначала попробуйте договориться с жильцами письменно. Если квартиранты съезжать не хотят, оформите письменную претензию со ссылкой на ст. 687 Гражданского кодекса РФ.
Приложите к документу подтверждение нарушений, например фото испорченного имущества или выписку с банковского счета об отсутствии платежей.
Укажите в претензии требование освободить жилье к определенной дате.
Если претензия не возымеет действия, то придется обращаться в суд.
Если жильцы ничего не нарушали
Попробуйте договориться мирно. Если жильцы въехали недавно, уточните у них, каковы их договоренности с риелтором. Некоторые специалисты по договору обязаны бесплатно подыскать клиентам жилье, если с первым вариантом не сложилось.
Предложите денежную компенсацию и свою помощь в поиске квартиры и переезде.
Если договориться не получилось, придется дождаться истечения срока договора и обращаться в суд.
Koгдa мoжнo выceлить apeндaтopa зa нeyплaтy
Для этого придется обратиться в суд и доказать, что у арендатора есть долг за пользование жильем.
Если вы заключили договор аренды на срок менее года (краткосрочный договор), то иск можно подать после двух просрочек по платежам. При этом в ст. 687 Гражданского кодекса РФ говорится не просто о невнесении платежей, а невнесении их в срок.
При этом собственник может не принимать частичную оплату и после второй просрочки обратиться в суд, чтобы расторгнуть договор аренды.
Обратите внимание, что у судьи есть выбор между двумя вариантами: он может расторгнуть договор и выселить жильцов или дать им два месяца для уплаты долга и отказать в расторжении соглашения. При принятии решения суд оценивает добросовестность нанимателя. Выселят арендатора, который не пытался платить, и дадут отсрочку тому, кто пытался.
Если вы составляли долгосрочный договор аренды (год и более), то для выселения через суд просрочка должна составлять не менее шести месяцев.
Как выселить жильцов-нарушителей по закону
Сначала попробуйте договориться с арендатором мирно, например можно дать отсрочку платежа, если у нанимателя возникли временные финансовые трудности. Все новые договоренности важно прописать в отдельном соглашении и приложить к договору аренды. Эту бумагу подписывают обе стороны.
Без этого документ считается недействительным.
Договор аренды можно расторгнуть досрочно, если арендатор и арендодатель согласны на это. Расторжение договора также оформляют письменно и арендатору дают время собрать вещи и освободить жилое помещение. Если у съемщика есть долги за аренду, в допсоглашении также стоит прописать срок возврата средств.
Если договориться с квартиросъемщиком не удалось, изучите ваш договор аренды. Если там прописаны положения, которые он нарушает, то для расторжения соглашения можно ссылаться на них. Например, не производит оплату аренды к определенной дате несколько раз подряд, завел домашних животных, которые портят обои.
Хотя изначально вы говорили о том, что против питомцев в своей квартире.
В этом вопросе вы также можете ссылаться на общие основания для выселения, если арендатор нарушает условия проживания. Например, сдает вашу квартиру посуточно.
В этом случае необходимо выслать претензию квартиросъемщику. Без этого документа суд не примет заявление о выселении. В претензии указывают, кто и кому направляет претензию, номер и дату договора найма, перечисляют, какие платежи не оплатил съемщик, расчет неустойки, если она предусмотрена договором, сроки на оплату задолженности и выселение из жилья и предложение расторгнуть договор без суда, право на обращение туда, срок для ответа квартиросъемщика на претензию, дату направления претензии и подпись наймодателя.
Претензию составляют в двух экземплярах: один отдают арендатору, а второй собственник жилья оставляет себе. Такой документ доказывает, что квартиросъемщик получил претензию и знает о том, что владелец жилья может пойти в суд.
Если квартирант не оплачивает долги и не съезжает в срок, указанный в договоре или претензии, то собственник может собрать доказательства нарушений для суда. Например, сделать фотографии испорченной мебели, взять выписку об отсутствии платежей по ЖКХ в управляющей компании или выписку с банковского счета об отсутствии поступлений.
Для надежности можно обратиться к юристу, который специализируется на вопросах недвижимости и аренды. Он определит сложности именно в вашем случае, разработает стратегию действий и при желании поможет подготовить документы в суд.
Подайте иск мировому судье, если сумма иска меньше 50 тыс. рублей, или в районный суд, если сумма требований выше. Укажите в нем:
- наименование суда;
- сведения о собственнике квартиры и квартиросъемщике;
- данные договора аренды;
- пункты договора, которые нарушил арендатор;
- расчет суммы долга и неустойки при необходимости;
- требования собственника о выселении квартиранта;
- сроки;
- дату и подпись.
К иску нужно приложить:
- квитанцию об оплате госпошлины;
- копию договора аренды;
- выписку из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
- копию претензии с отметкой о вручении;
- доказательства нарушений;
- квитанцию об оплате госпошлины в 300 рублей;
- документ об отправке иска ответчику.
Копию иска направляют квартиросъемщикам до момента его подачи.
Судебное заседание обычно назначают через месяц после подачи в суд документов.
Суд может дать отсрочку квартиросъемщику, если он пытается оплатить долг, у него есть дети или члены семьи с инвалидностью, он болен или пришло время отопительного сезона.
Если суд вынес решение о выселении, а арендатор не съезжает в указанный срок, собственник может передать исполнительный лист судебным приставам. Они откроют исполнительное производство и попросят арендатора выехать из съемного жилья.
Если квартиросъемщики и дальше отказываются выехать из квартиры, приставы обратятся в полицию, сделают опись вещей и выселят съемщиков в принудительном порядке.
Как нельзя выселять арендаторов. Почему менять замки или угрожать — не выход?
Выселить квартиросъемщика принудительно можно только через суд. Ограничить его доступ к жилью нельзя. Там находятся его вещи, и он может пользоваться жильем до момента расторжения договора.
Даже если наниматель жил без договора, не оплачивал аренду, испортил мебель и держит в страхе соседей, он может обратиться в суд, если вы угрожали ему, выбросили его вещи или в принципе не даете ему их забрать.
В этом случае арендатор может подать заявление в полицию о том, что вы украли или испортили его вещи, угрожали его жизни и здоровью. Дело могут квалифицировать как уголовное, и оправдываться перед судом, что вы не трогали его вещи или не разбили его дорогое оборудование, его моральные волнения не стоят такой суммы, а в городе есть и куда более дешевые гостиницы, придется уже вам.
Как обезопасить себя от недобросовестных арендаторов
В первую очередь нужно подписать с ними договор, где прописать сроки действия договора и его оплаты, пункты, по которым договор можно расторгнуть, сроки для этого. Важно прописать в договоре обеспечительный платеж, которым вы сможете покрыть как минимум долги по коммуналке и месячную арендную плату.
Кроме того, договор поможет вам не иметь проблем с налоговой.
Пробейте паспортные данные арендаторов через открытые базы и сайт судебных приставов, чтобы убедиться в их благонадежности.
Чтобы знать, что вашу квартиру не превратили в хостел и не сдают посуточно, периодически проверяйте ее.
Можно ли выселить из квартиры арендаторов с детьми
Если суд примет решение о выселении, то у детей арендатора, которые имели право на проживание в квартире вместе с родителями-квартиросъемщиками, оно также прекращается.
Органы опеки к делу при этом не привлекаются.
Как выселить арендаторов из квартиры: главное
- Чтобы выселить квартиросъемщиков с договором аренды и без него, есть два пути: договориться мирно и обратиться в суд.
- Если договориться не удалось, необходимо направить арендатору письменную претензию, в которой перечислить нарушенные правила, указать свои требования и сроки для этого. Документ составляют в двух экземплярах. На вашем арендатор должен поставить подпись.
- Если претензию проигнорируют, вы можете обратиться в полицию, чтобы она провела разъяснительную работу с квартиросъемщиками и составила акт.
- Эти документы нужно прикрепить к исковому заявлению в суд.
- Если суд примет решение о выселении, то в определенные сроки арендатор должен будет покинуть жилье. В крайних случаях к этому делу привлекут судебных приставов.
- Суд может как принять решение о выселении, так и дать арендаторам два месяца на исправление ситуации.
- Выселять квартиросъемщиков силой, угрожать им и менять замки на дверях не стоит. Это может обернуться для вас уголовным делом. Помните, что наниматели имеют право пользоваться жильем до решения суда.
\n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t»,»content»:»\t\t
\n\t\t\t\u0412\u044b \u043d\u0435 \u0430\u0432\u0442\u043e\u0440\u0438\u0437\u043e\u0432\u0430\u043d\u044b \u043d\u0430 \u0441\u0430\u0439\u0442\u0435.\n\t\t \n\t\t
\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0412\u043e\u0439\u0434\u0438\u0442\u0435\n\t\t\t \n\t\t\t\u0438\u043b\u0438\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0437\u0430\u0440\u0435\u0433\u0438\u0441\u0442\u0440\u0438\u0440\u0443\u0439\u0442\u0435\u0441\u044c.\n\t\t\t \n\t\t \n\t»>’ >
Как выселить арендатора, который не платит?
С проблемой, когда жильцы перестают платить за арендуемое помещение, рано или поздно сталкивается, наверное, каждый второй собственник. Особенно много таких случаев было во время весенней пандемии, когда люди массово теряли работу и средства к существованию.
В этот момент обе стороны оказались заложниками ситуации и поэтому, активнее, чем в «мирное» время, шли на компромисс. Владельцы недвижимости снижали размер оплаты, часто оставляя только коммунальные платежи, а иногда и полностью «прощали» аренду на несколько месяцев.
Но не каждому арендатору это помогло. Кроме того, среди них есть такие, которые задерживают платежи уже давно, а некоторые и вообще не планируют теперь ничего платить, ссылаясь на кризис. Рассмотрим, как избавиться от таких «паразитов», не прибегая к радикальным методам.
Игра в одни ворота
Законодательство в РФ, как и практически во всех странах мира, в большей степени защищает интересы арендаторов. Предполагается, что они меньше всего защищены в спорах с владельцами недвижимости, когда речь идет о потере места проживания. Право на которое, между прочим, находится под защитой Конституции.
Поэтому, арендатор может расторгнуть договор найма в любой момент по своему желанию. В то время как собственник помещения может сделать это только через суд при наличии достаточно веских на то оснований.
Да здравствует самый гуманный суд в мире!
Для того чтобы расторгнуть договор, заключенный на срок менее одного года, достаточно дождаться невнесения жильцами платы более двух раз подряд. Если же договор долгосрочный, который при этом необходимо регистрировать в Росреестре, то придется ждать неоплаты в течение полугода. И только после этого подавать исковое заявление.
Там можно сослаться не только на отсутствие платежей, но и привести все доказательства порчи или разрушения помещения, а также факты его использования не по назначению или случаи нарушения прав и интересов соседей, которые с такими неплательщиками обязательно происходят.
Обычно суд рассматривает дела не быстро – все может затянуться на два-три месяца.
Даже если решение будет принято в вашу пользу, у арендаторов есть право подать апелляцию. И если судья сочтет их доводы убедительными, то может предоставить им целый год для исправления допущенных нарушений.
И только когда в течение установленного срока жильцы не устранят или не предпримут всех необходимых мер для устранения нарушений, можно будет обратиться в суд с повторным заявлением о расторжении договора. Но даже в этом случае судья может оставить в помещении обнаглевших арендаторов еще на двенадцать месяцев.
Таким образом, весь процесс выселения недобросовестных жильцов, отказывающихся платить и разрушающих вашу недвижимость, может затянуться на срок от 2,5 до 3 лет!
Даю слово джентльмена
Возможно, поэтому в нашей стране иногда заключают договор аренды в одном экземпляре – для хозяина, или предоставляют помещение в пользование на основе устных договоренностей. В этом случае арендатора, который систематически затягивает оплату, будет гораздо проще выселить.
Для этого достаточно просто сменить замки в помещении и выставить чужие вещи за порог. Делать это лучше всего в присутствии заранее приглашенного участкового, чтобы избежать в дальнейшем разбирательств по поводу «пропавшего» имущества.
Неважно, будет ли это происходить в присутствии арендатора или без него. Главное, помните, что если жильцы при этом будут сопротивляться выселению, полиция вам помогать не обязана и будет только наблюдать, чтобы стороны не поубивали друг друга. Поэтому на «операцию» лучше пригласить своих друзей, которые тактично, без рукоприкладства, помогут освободить ваше помещение от «захватчиков».
