Как зарегистрировать дом на земельном участке

Дачная амнистия действует в России с 1 сентября 2006 года. За это время закон неоднократно продлевался и претерпевал изменения. В 2022 году в силу вступили очередные поправки в порядок оформления загородной недвижимости.

Рассказываем, как зарегистрировать право собственности на дома и земельные участки по дачной амнистии.

Что такое дачная амнистия

По своему законодательному окружению дачная амнистия не является отдельным законом. Она представляет собой свод изменений в отдельные законодательные акты для упрощенной регистрации собственности.

Дачная амнистия позволяет гражданам зарегистрировать отдельные виды недвижимости в упрощенном порядке, то есть без получения уведомлений о начале/окончании строительства, разрешения на ввод в эксплуатацию и других процедур.

Необходимость принятия такого закона была обусловлена тем, что раньше юридический статус деревенских домов и земельных участков зачастую не определялся. В советское время частная собственность на землю отсутствовала, а участки предоставлялись на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Дома, построенные на них, соответственно, также не регистрировались.

Как результат — такая недвижимость оказалась «подвешена в воздухе», то есть физически она существует, но с правовой точки зрения никому не принадлежит. Это значит, что её нельзя продать, подарить, завещать или использовать в качестве залога.

Программа дачной амнистии не только упрощает жизнь россиянам, но и за счет вовлечения в гражданский оборот новой жилой недвижимости позволяет государству увеличивать собираемость налогов.

На какие объекты распространяется дачная амнистия

• садовые или жилые дома, построенные на участках для ведения садоводства, для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенных пунктов или на участках крестьянско-фермерских хозяйств;
• земельные участки, предоставленные гражданам для личных нужд (садоводство, дачное или приусадебное хозяйство и т.п.) до 30.01.2001 года;
• гаражи, погреба, навесы, теплицы, сараи и другие хозпостройки.

Особенности регистрации прав на жилой/садовый дом по дачной амнистии

По общему правилу строительство и регистрация частных домов осуществляется в уведомительном порядке. Это значит, что перед началом стройки необходимо получить уведомление о начале строительства, которое доказывает допустимость размещения объекта на данном конкретном участке, а после его завершения — уведомление об окончании строительства с предоставлением технического плана построенного дома.

По дачной амнистии кадастровый учет и регистрация права собственности осуществляются только на основании технического плана. Документы на землю предоставляются лишь в том случае, если право собственности на участок не зарегистрировано в ЕГРН.

Однако объект должен соответствовать определенным критериям: дом не должен быть выше 20 метров, иметь не более трех надземных этажей, не состоять из квартир или блок-секций. При этом если площадь дома превышает 500 квадратных метров, для него потребуется разработать и согласовать проектную документацию и провести ее экспертизу.

Также Росреестр проверяет соответствие объекта недвижимости другим ограничениям, например, условиям застройки в зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). При выявлении нарушений постройка может быть признана самовольной, и ее придется снести.

Дачная амнистия действует ограниченный период времени, и после ее окончания недвижимость, возведенная без уведомления о начале строительства, может быть признана самостроем и снесена по решению суда. Кроме того, без зарегистрированных прав имущество будет невозможно продать, подарить, передать по наследству или застраховать.

Сколько действует программа

Дачная амнистия действует в России с 2006 года и не раз продлевалась. В последний раз это было сделано в июле 2022 года — тогда ее продлили до 1 марта 2031 года.

Как зарегистрировать имущество в упрощенном порядке

Для оформления прав на жилой дом и земельный участок под ним гражданину необходимо подать заявление в орган местного самоуправления и приложить документы, подтверждающие факт владения недвижимостью. Их перечень зависит от того, на какой объект регистрируется право собственности. Это может быть:

• договор о предоставлении участка или акт о выделении земли;
• договор о подключении дома к сетям инженерно-технического обеспечения;
• договор или платежки об уплате коммунальных услуг;
• документы технической инвентаризации ( техпланможно заказать у кадастрового инженера);
• выписка из похозяйственной книги.

Подать документы в Росреестр можно самостоятельно любым удобным способом: в бумажном виде — по почте, лично обратившись в орган регистрации прав, в МФЦ или направить в электронном виде через личный кабинет на сайте Росреестра (потребуется сертификат усиленной квалифицированной электронной подписи).

Размер госпошлины за регистрацию права собственности составляет 350 рублей.

Упрощенным механизмом также могут воспользоваться наследники предыдущих владельцев. Для этого наследник должен предоставить, среди прочих документов, свидетельство о праве на наследство, подтверждающее, что он унаследовал имущество бывшего владельца дома.

Кроме того, закон решает вопрос оформления прав наследников на незастроенные земельные участки, предоставленные предыдущим землепользователям на праве постоянного (бессрочного) пользования. Такое право не наследуется. По закону правом собственности признаются принадлежащие гражданам права бессрочного пользования и пожизненно наследуемого владения земельными участками.

Причем независимо от вида разрешенного использования и целевого назначения земли. Однако касается это только участков, предоставленных гражданам до 30 октября 2001 года, когда вступил в силу Земельный кодекс РФ.

Как поставить недвижимость на кадастровый учет

1. В каких случаях нужно ставить недвижимость на кадастровый учет?

Внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости ( ЕГРН ) о кадастровом учете может понадобиться как само по себе, так и вместе с регистрацией прав на недвижимость.

Только кадастровый учет требуется, если вы:

• существенно изменили характеристики (например, увеличили площадь) здания, сооружения на земельном участке, который находится у вас в собственности или которым вы пользуетесь на других законных основаниях;
• снесли расположенное на таком участке здание, права на которое ранее не были зарегистрированы в ЕГРН.

Кадастровый учет с одновременной регистрацией прав на недвижимость требуется, если объект недвижимости:

• был создан (например, построен частный дом) и, соответственно, ранее не числился в ЕГРН либо был образован (например, путем деления участка земли);
• прекратил свое существование (при условии, что раньше права на него были зарегистрированы в ЕГРН).

Если характеристики объекта недвижимости не менялись, но у нее изменился собственник, то необходима только регистрация прав на недвижимость.

Ставить недвижимость на кадастровый учет должен собственник (независимо от того, кто он: гражданин Российской Федерации, иностранный гражданин или лицо без гражданства). Если собственник несовершеннолетний, от его лица может выступать законный представитель (родитель, усыновитель, опекун, попечитель). С 14 лет ребенок может поставить недвижимость на кадастровый учет сам. От лица недееспособных заявление на регистрацию права подают их опекуны.

При необходимости можно оформить нотариально удостоверенную доверенность на представителя.

2. Какие документы нужны для кадастрового учета?

Пакет документов, которые необходимы для постановки недвижимости на кадастровый учет, зависит от того, какой объект недвижимости вы хотите поставить на кадастровый учет — земельный участок, дом, машино-место или что-то еще.

Чтобы узнать, какие документы понадобятся именно вам, воспользуйтесь специальным конструктором жизненных ситуаций на сайте Росреестра.

С полным списком документов, которые необходимы для постановки недвижимости на кадастровый учет (как отдельно, так и одновременно с регистрацией прав на недвижимость), можно ознакомиться на сайте Росреестра.

Постановка на государственный кадастровый учет осуществляется без взимания платы. За регистрацию прав придется уплатить госпошлину .

Как зарегистрировать права на недвижимость

1. Какие права на недвижимость нужно регистрировать?

Государственной регистрации права — внесению сведений о праве на объект недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости ( ЕГРН ) — подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимость и сделки с ней, ограничения прав и обременения недвижимости: сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения и так далее.

Сейчас сведения, внесенные в ЕГРН, — это единственное доказательство наличия зарегистрированного права на объект недвижимости, оспорить которое можно только в суде.

Регистрировать права должен собственник (независимо от того, кто он — гражданин РФ, иностранный гражданин или лицо без гражданства). Если собственник несовершеннолетний, от его лица может выступать законный представитель (родитель, усыновитель, опекун, попечитель). С 14 лет ребенок может зарегистрировать права на недвижимость сам. От лица недееспособных заявление на регистрацию права подают их опекуны.

При необходимости можно оформить нотариально удостоверенную доверенность на представителя.

2. Нужно ли перед регистрацией недвижимости ставить ее на кадастровый учет?

Раньше, если объект недвижимости не стоял на кадастровом учете, его нужно было сначала поставить на кадастровый учет и только потом зарегистрировать на него права. Теперь в случае необходимости это можно сделать одновременно.

Только государственная регистрация права вам понадобится в том случае, если сведения об объекте недвижимости, право на который нужно зарегистрировать, ранее уже были внесены в ЕГРН, то есть он уже стоит на кадастровом учете.

Государственная регистрация права собственности одновременно с постановкой на кадастровый учет требуется, если объект был создан (например, построен частный дом) и, соответственно, ранее не числился в ЕГРН, либо был образован (например, путем деления участка земли), либо прекратил свое существование (при условии, что раньше права на него были зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости).

Только кадастровый учет нужен в том случае, если характеристики объекта недвижимости существенно изменены (например, увеличена площадь частного дома), либо объект, права на который ранее не были зарегистрированы в ЕГРН, прекратил существование.

3. Какие документы нужны, чтобы зарегистрировать права на недвижимость?

Полный перечень документов, которые могут потребоваться для регистрации прав на недвижимость (как отдельно, так и одновременно с кадастровым учетом), представлен на сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра). Но итоговый пакет документов зависит от деталей каждой конкретной ситуации. Чтобы узнать, какие документы понадобятся именно вам, воспользуйтесь специальным конструктором жизненных ситуаций на сайте Росреестра.

Постановка на государственный кадастровый учет осуществляется без взимания платы. За государственную регистрацию прав предусмотрена государственная пошлина .

Дачная амнистия 2020: как оформить загородный дом в упрощенном порядке

В прошлом году в России была продлена дачная амнистия, которая позволяет оформить право собственности на садовый или дачный дом по упрощенной схеме. Ее действие закончится в конце 2021 года. Эксперты Федеральной кадастровой палаты в преддверии дачного сезона напомнили о главных пунктах упрощенной схемы.

Главное отличие действующей дачной амнистии заключается в том, она касается только объектов недвижимости, построенных на земельных участках для садоводства.

Чтобы оформить право собственности по упрощенной схеме, необходимо предоставить только документ на землю и технический план строения. Подготовить технический план может кадастровый инженер.

Подать документы в Росреестр граждане могут самостоятельно любым удобным способом: в бумажном виде (отправка документов по почте с уведомлением о вручении), лично обратившись в орган регистрации прав или в МФЦ, а также в электронном виде. Гражданину потребуется оплатить государственную пошлину за регистрацию права. Ее размер составляет 350 руб.

«Нужно помнить, что жилой или садовый дом в этом случае, как и в других, должен соответствовать предельным параметрам строительства, установленным правилами землепользования и застройки поселения или городского округа», — напомнила замглавы Федеральной кадастровой палаты Марина Семенова.

Градостроительный кодекс предусматривает (ст. 38), что предельные параметры строительства варьируются в зависимости от территориальной зоны, в которой расположен застраиваемый участок. Требования к таким домам могут отличаться в разных регионах.

Также в рамках дачной амнистии продлен срок бесплатного предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности и выделенных некоммерческим товариществам для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства. Члены садовых и огородных некоммерческих товариществ имеют право приобрести участок, образованный из земли, выделенной товариществу до ноября 2001 года.

«С 1 марта 2022 года приобретение таких участков в собственность будет возможно только после проведения торгов. Пока же достаточно обратиться в местную администрацию с соответствующим заявлением, протоколом общего собрания членов товарищества о распределении участков и схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории», — отметила Марина Семенова.

Еще один важный момент обновленной дачной амнистии — «обязанность органов власти информировать граждан об изменениях правил строительства на участках различных видов». Это значит, что представители администраций должны организовать просветительскую работу на местах, так как самостоятельно разобраться во всех нюансах гражданам может быть не под силу.

Для земельных участков «под индивидуальное жилищное строительство» или «ведение личного подсобного хозяйства» нормы дачной амнистии не применяются. В данном случае действует уведомительный характер. Владельцу таких объектов недвижимости нужно направить в местную администрацию уведомление о планируемом строительстве с описанием параметров будущего объекта, а по его окончании — уведомление о завершении работ и приложить технический план здания.

Эта же схема действует для оформления жилого дома, строительство или реконструкция которого начаты без разрешения до августа 2018 года.

Впервые дачная амнистия в России была введена в 2006 году, впоследствии она несколько раз продлевалась. Действие последней истекало в 2019 году. В итоге ее было решено продлить.

Всего за почти 14 лет существования дачной амнистии россияне по упрощенной схеме зарегистрировали около 13 млн земельных участков, домов и иных объектов недвижимости.

Ранее эксперты Федеральной кадастровой палаты рассказали, как перевести садовый дом в жилой. Такой перевод позволяет прописаться в доме, получить налоговый вычет и повышает привлекательность недвижимости.

Узакониваем уже построенный дом: Варианты и этапы оформления

Для строительства на землях ИЖС и ЛПХ нужна разрешительная документация. Раньше требовалось получать разрешение на строительство. Сейчас его заменил уведомительный порядок.

Любой ОКС, построенный без разрешительной документации, считается самостроем. Самовольные постройки не стоят на кадастровом учете, на них не оформлено право собственности. При выявлении самостроя местная администрация имеет право потребовать от застройщика снести дом.

Кроме того, на владельца налагается штраф.

Можно ли узаконить уже построенный дом

Для того чтобы дать гражданам возможность узаконить их постройки, в России была введена дачная амнистия. Это упрощенный порядок регистрации недвижимости. За годы существования закона в него несколько раз вносили изменения. Условия регистрации усложнялись.

Сейчас дачная амнистия продлена до 2021 года. Мы рекомендуем вам узаконить вашу недвижимость, пока действует упрощенный порядок.

Узаконить самострой можно двумя путями – административным и через суд. В любом случае сначала нужно обращаться в местную администрацию. В суд можно обращаться после того, как все возможности для оформления были исчерпаны.

Заказать бесплатную консультацию

Административный порядок

В первую очередь, нужно попытаться узаконить построенный дом в административном порядке. Иногда на этом этапе процедура и заканчивается. Действовать нужно так, как будто дом еще не построен.

• Подать уведомление о строительстве. Обычно на этом этапе представители местных властей не выезжают на участок. Они ограничиваются проверкой категории земли, расположения и характеристик ОКСа, которые указал заявитель. Поэтому в некоторых случаях даже на уже построенный дом можно получить положительный ответ. Именно это ответное уведомление и является теперь разрешительной документацией.
• У вас на руках два уведомления – то, которое вы подавали в администрацию и ответ, разрешающий строительство. То есть, по сути, строить вам разрешили. Можно приступать к следующему этапу.
• Заключить договор на подготовку техплана. Заказать техплан можно в нашей компании. После заключения договора кадастровый инженер приедет на объект и подготовит технический план. Без этого документа легализовать дом не получится.
• Дальше опять обращаемся в муниципалитет и уведомляем о завершении строительства. К заявлению прилагаем техплан. Дальше начинается проверка, остается только ждать ее завершения. Проверяют соответствие дома тем параметрам, которые вы заявляли в уведомлении, градостроительным и другим нормам.
• Если нарушений нет, вы получите уведомление о соответствии. На этом процедуру узаконивания можно считать законченной. Администрация сама передаст документы в Росреестр.

Это самый простой способ узаконивания. Им можно воспользоваться, если вы построили новый дом на земле ИЖС или ЛПХ (в СНТ действует амнистия до 2021). Дом должен соответствовать требованиям:

1. Высота не более 20 метров, этажность – не более трех этажей.
2. Дом неделимый, то есть – в нем может проживать несколько семей, но разделить его на отдельные квартиры нельзя.
3. ОКС не используется с коммерческими целями.

Нужно, чтобы объект соответствовал всем этим требованиям, иначе уведомительный порядок на него не распространяется, нужно получать разрешение на строительство, а потом вводить ОКС в эксплуатацию.

Заказать бесплатную консультацию

Если новый дом построен на месте старого

Еще одна частая ситуация. Владелец сносит старый ветхий дом и на его месте строит новый. Никаких разрешений при этом он не получает, старый ОКС по прежнему стоит на кадастре, а новый не оформлен. В этом случае действовать нужно немного по-другому:

• На первом шаге также опять идем в администрацию. Здесь в целом все происходит также, как в предыдущем случае.
• Дальше нужно снять с кадастрового учета старый дом. Для этого вам потребуется оформить акт обследования. Делает его кадастровый инженер. В акт вносят информацию о том, что дом был демонтирован в связи с непригодностью для эксплуатации. Акт будет основанием для того, чтобы снять ОКС с кадастрового учета. Акт обследования вы также можете заказать в компании «Геомер групп».
• На следующем шаге нужно подать заявление в Росреестр о снятии старого дома с учета. Сделать это можно через МФЦ. К заявлению прилагаете акт обследования, подготовленный нашим кадастровым инженером. Росреестр снимет старый дом с учета и внесет запись в реестр.
• Если администрация положительно ответила на ваше уведомление о строительстве, можно заказывать техплан нового дома. Здесь вам опять потребуется помощь кадастрового инженера. Мы поможем вам узаконить ваш дом, подготовить все необходимые документы.
• Подаем в администрацию уведомление о завершении строительства и техплан. Ждем результата проверки.

Если новый дом построен без нарушений, вы получите уведомление о соответствии и ОКС будет поставлен на кадастровый учет.

Заказать бесплатную консультацию

Что делать, если администрация отказала

Администрация может вам отказать, причем отказ можно получить на любом шаге. Если официальный отказ местных властей получен, можно готовить документы для обращения в суд. Для этого вам потребуется:

• Отказ администрации.
• Выписка из ЕГРН на земельный участок.
• Техплан на построенный дом.
• Согласования с контролирующими органами (если они нужны).
• Заключения от коммунальных служб.
• Договор с проектной организацией.

Так как дом должен соответствовать строительным нормам, чаще всего приходится заказывать строительную экспертизу. Если нарушений нет, заключение эксперта будет свидетельствовать в вашу пользу. Когда эксперт в своем заключении указывает, что ОКС соответствует всем параметрам, суд практически всегда встает на сторону застройщика.

Здесь нужно учесть нюанс. Если дом нарушает нормы, эксперт это отметит. В суде такое заключение будет вам бесполезно.

Поэтому сначала нужно устранить такие нарушения, а только потом обращаться к экспертам. Некоторые нарушения нельзя устранить. Например, дом находится на расстоянии менее трех метров от границы участка.

С юридической точки зрения это нарушает права соседей. Но такие нарушения можно попробовать решить мирным путем. Если вы сможете договориться с соседями, есть шанс узаконить дом.

После того, как вы собрали все документы, можно подавать исковое заявление в суд. В заявлении должны быть данные об истце, ответчике, объекте недвижимости. В заявлении вы должны обосновать свои требования.

Все собранные документы прилагаются к иску. Также вам потребуется оплатить госпошлину.

Во время судебного разбирательства суд изучит все представленные доказательства. В том случае, если их недостаточно, судья может назначить дополнительные экспертизы. Так как проведение строительной экспертизы оплачивает истец, мы рекомендуем заказать ее заранее.

Обычно, внесудебная экспертиза обходится дешевле, чем судебная.

Судебное разбирательство может длиться долго. Обычно вопросы, связанные с недвижимостью, занимают много времени.

Чтобы суд встал на вашу сторону, вам нужно доказать:

1. Дом соответствует градостроительным нормам, безопасен для проживания людей.
2. Постройка соответствует категории земли и ВРИ.
3. Сохранение дома не нарушает интересы соседей.

Когда все требования соблюдены, суд выносит решение о возможности сохранить дом. Дальше нужно подать заявление в Росреестр о регистрации дома и приложить к нему решение суда. Через 10 дней вы получите выписку из ЕГРН.

Заказать бесплатную консультацию

Приобретательная давность

В самовольно построенных домах люди живут десятилетиями. Администрация не предъявляет никаких претензий. Но иногда при попытке узаконить такой дом административным путем, владелец неожиданно получает отказ.

Если вы прожили в доме больше 15 лет, его можно оформить по приобретательной давности.

В этом случае вам нужно доказать:

• Вы живете в доме последние 15 лет. Доказательством этого факта могут быть свидетельства соседей, квитанции об оплате коммунальных услуг.
• Ранее администрация не высказывала претензий. То есть в течение последних 15 лет вы не получали от администрации никаких предписаний относительно дома.

Если эти условия соблюдаются, дом можно оформить по приобретательной давности.

Что нужно учитывать

В процедуре узаконивания уже построенного дома много нюансов. Учесть их все сложно. Многие появляются уже в процессе процедуры. Но есть три фактора, которые способны сделать узаконивание невозможным:

• Категория земли должна разрешать строительство ОКСов этого типа. Например, если участок ИЖС или ЛПХ и у вас построен жилой дом, вероятность узаконить его очень высока. Но если земли сельскохозяйственного назначения и вид разрешенного использования для огородничества, а не для садоводства, суд примет решение не в вашу пользу.
• Застройщик должен иметь права на земельный участок. Это может быть право собственности, пожизненной аренды, наследуемого владения. Но правообладателем и на ЗУ, и на спорный дом должно быть одно лицо.
• Дом должен соответствовать всем нормам. Он должен быть безопасен для людей, должна быть возможность подключения коммуникаций. Естественно, не должны быть нарушены права третьих лиц. Причем третьими лицами могут выступать не только соседи, но и местная администрация.

Зачем узаконивать уже построенный дом

Большая доля самостроя – это проблема для государства. Такие дома не стоят на кадастровом учете, а значит, владельцы не платят налог на недвижимость. Поэтому власти выявляют самовольные постройки. Выявленный самострой приведет к последствиям для владельца:

• Штраф за самовольную постройку.
• Иск от администрации о сносе незаконного дома.
• Необходимость уплаты налога за дом за последние три года.

Кроме того, с незаконным домом нельзя совершать никакие сделки. Его нельзя продать, подарить, оставить в наследство. У наследников по закону возникнут те же самые проблемы при попытке оформления дома.

Для того чтобы не тратить время и деньги на попытки узаконивания, сначала проконсультируйтесь у специалиста «Геомер групп». Наш эксперт ознакомится с вашей ситуацией и поможет найти наиболее эффективный способ решения проблемы. В нашей компании вы можете заказать подготовку технической документации на дом.

При необходимости, мы поможем вам пройти процедуру узаконивания с самого начала до получения выписки из ЕГРН.

Заказать бесплатную консультацию

Полезное видео

Как зарегистрировать дом на земельном участке

В праве собственности на дома и участки много неочевидных нюансов и рисков.

Эксперт по загородной недвижимости Геннадий Савинов целую неделю отвечал на вопросы читателей: как проверить участок перед покупкой, какие есть опасности и как зарегистрировать собственность в различных ситуациях. Собрали первую часть его ответов.

Как проверить участок перед покупкой?

Альбина Хисамова
подыскивает дачу

Что проверить перед покупкой земельного участка в СНТ, ДНТ — по пунктам? На что обратить внимание? Какие есть подводные камни?

В Тинькофф Журнале уже есть статья на эту тему. Вот основные рекомендации:

1. Посмотрите правоустанавливающие документы — они должны быть в порядке, право зарегистрировано.
2. Закажите на имя покупателя выписку из ЕГРН об объекте. Об основных характеристиках объекта заказывать бессмысленно.
3. Проверьте качество межевания или возможность его сделать без проблем в будущем, так как 25% межеваний в стране неверные. Убедитесь в отсутствии споров по границам.
4. Попросите продавца заказать градостроительный план земельного участка. Убедитесь, что по правилам землепользования и застройки нет иных ограничений, кроме указанных в ЕГРН, а если они есть, то не критичные.
5. Особое внимание уделяйте объектам культурного наследия с неустановленными границами — иногда они занимают десятки квадратных километров, а еще таким же особо охраняемым природным территориям.
6. Смотрите, чтобы участок не попадал в область строгих ограничений зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения, поскольку в них строительство запрещено. Не путать с водоохранными зонами!
7. Проверьте соблюдение строительных норм и правил, если на участке есть строения, в частности соблюдение минимальных отступов от границ, допустимого процента застройки и ее плотности.
8. Проверяйте продавца на возможное банкротство, дееспособность и прочее.
9. Сделку совершайте на полную стоимость, по рыночной цене, с безналичными расчетами, с необходимыми согласиями третьих лиц.

Можно ли покупать дачу по книжке садовода?

What It
узнает заранее

Часто вижу объявления о продаже участков, которые не оформлены в собственность, — по членской книжке. Какие тут есть риски?

Если покупка планируется в спокойном режиме и очередь на участок не выстроилась, лучше сначала зарегистрировать право, а затем проводить сделку, и вот почему.

Членская книжка садовода — это не правоустанавливающий документ. На ее основании не получится зарегистрировать собственность и затем продать участок.

Чтобы продать, нужен «настоящий» правоустанавливающий документ: постановление администрации о предоставлении участка в собственность, свидетельство о собственности на землю образцов 1992 года и более поздних лет. Полный перечень перечислен в федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» в рамках дачной амнистии.

Можно одновременно зарегистрировать ранее возникшее право и его переход по какой-либо сделке — купли-продажи, дарения, мены и прочим. Но лучше, чтобы хозяин сначала зарегистрировал право, а затем уже продавал, так как мнение Росреестра может отличаться от мнения продавца.

А еще покупателю спокойнее, когда собственность зарегистрирована. Потому что Росреестр проверит подлинность правоустанавливающего документа. А в выписке из ЕГРН, которую покажет продавец, будут видны актуальные ограничения в использовании участка, о которых покупатель мог не знать.

Как купить ничей участок?

Алексей
не ищет легких путей

Я слышал, что есть возможность купить незанятые земли на территории населенных пунктов, и нашел такой участок на кадастровой карте. Как узнать, что земля и правда свободна, а не просто не оформлена и не отображается на кадастровой карте? Что нужно знать и как действовать для покупки?

Узнать, кому принадлежит участок, можно в поселковой администрации и у местных жителей. Затем нужно пригласить кадастрового инженера, чтобы он подготовил схему расположения участка на кадастровом плане территории.

Эту схему и соответствующее заявление следует подать в администрацию, в чьей компетенции этот вопрос. Если администрация согласна, она издает постановление об утверждении схемы, после чего осуществляется кадастровый учет образованного участка.

Следующий шаг — аукцион на право аренды или выкупа участка. Если побеждаете в аукционе, покупаете участок и регистрируете право собственности. Если не побеждаете, купит другое лицо — возможно, мысленно поблагодарив вас за проявленную инициативу и потраченные на кадастровые работы деньги.

Как оформить дачу, если ее невозможно построить без нарушений норм пожарной безопасности?

O_All
ищет решение

Наш участок небольшой и граничит с землями лесного фонда. По нормам противопожарной безопасности для строительства дома положено отступить от границы лесфонда 15 или 30 метров. В нашем случае даже 15 метров отступить не получится.

Рекомендуем  Как оформить дарственную на долю в квартире

Можно ли сначала построить дачу, а потом оформить по дачной амнистии?

Росреестр обычно не контролирует противопожарные расстояния. Поэтому он зарегистрирует собственность как по дачной амнистии, так и без нее. При этом регистрация права не будет гарантировать его законность.

Соблюдение противопожарных расстояний контролируется не очень строго, в том числе из-за физической невозможности их выполнить, например, на малых участках. А администрации по-прежнему выделяют множество таких участков вдоль границы лесфонда.

Но из-за несоблюдения строительных, противопожарных и иных норм постройку можно признать самовольной и снести — по решению суда и за счет собственника.

Чтобы укрепить свои позиции в возможном судебном преследовании, лучше не пользоваться дачной амнистией, а, наоборот, подать уведомление о планируемом строительстве. А администрация в ответ напишет положительное решение, что «все соответствует». По крайней мере, про лесфонд, скорее всего, замечания не будет. Уведомление о планируемом строительстве не обязательное, но и подавать его не запрещено.

Когда на руках есть ответное положительное уведомление от администрации, ответственность делится пополам. Если кто-то когда-то подаст в суд на собственника и потребует удалить дом от леса, он будет спорить еще и с администрацией.

При таком подходе за скобками остаются вопросы безопасности в случае лесного пожара. Часто мы рассуждаем так, будто эти нормы важны «для дяди», а не для нас. Но в этой ситуации нет выбора.

Почему опасно покупать участок с незарегистрированным дачным домом?

Mr. Green
оценивает риски

Какие риски есть при покупке земельного участка, на котором стоит незарегистрированный дачный домик? Будут ли проблемы при последующей продаже этого участка? Могут ли бывшие собственники заявить свои права на незарегистрированный домик?

Да, при покупке такого объекта риски есть. Решение о том, регистрировать право на домик или нет, зависит от конкретного объекта.

Если домик малоценный, можно не требовать этого от продавца. Чтобы подстраховаться от недобросовестного поведения бывших владельцев, можно заключить договор купли-продажи «набора строительных материалов» или «сруба». Все это не считается объектами недвижимости, а такие договоры позволяют зафиксировать факт оплаты.

Если домик представляет ценность, рисков больше.

Даже если продавец готов зарегистрировать собственность, а покупатель согласен подождать, возникает риск малого срока владения. Продавцу придется платить налог с суммы не ниже 70% от кадастровой стоимости. По этой причине он может отказаться регистрировать домик.

При последующей продаже участка можно оказаться на месте сегодняшнего продавца.

Росреестр может приостановить сделку по основанию неединства судьбы земельного участка и находящихся на нем строений. Придется регистрировать право и подавать документы заново с новыми условиями или доказывать, что домик — не объект капитального строительства.

Известны случаи признания сделок недействительными по причине «неединства судьбы». Причем иски могут подавать не только супруги, в том числе бывшие, кредиторы и другие, но и сами продавцы — бывшие владельцы участков.

В будущем может не получиться зарегистрировать право на домик по разным причинам:

1. нарушение строительных норм и правил;
2. расположение в зоне с особыми условиями использования территории, при которых запрещено строительство;
3. намеченное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
4. отсутствие утвержденного проекта планировки территории, который обязателен.

Как законно оформить участок по факту использования?

Допытливый житель
помогает родным

У родителей рядом заброшенный участок. Хозяева его известны, им предлагали его продать за небольшую цену и оплатить оформление. Они запросили денег побольше, родители отказались — и все.

С годами соседний участок стал зарастать, поэтому в какой-то момент родители его стали косить и убирать кустарник, чтобы рядом не появились заросли. Потом на этом участке отец посадил елки, поставил беседку, сделал детскую площадку. В том году обнес участок небольшим забором, чтобы не ходили дикие звери из леса.

Все это происходило в течение 15—18 лет. Соседи на участок за это время ни разу не приезжали и не собираются.

У родителей свой участок оформлен в собственность, сделано межевание. Соседская земля не оформлена никак, поскольку хозяева ее получили в 90-е и документами не занимались. Получается, что родители больше 15 лет открыто пользуются участком.

Могут ли они законно оформить его в собственность и присоединить к своему?

Шансы законно оформить в собственность этот участок невелики.

В соответствии с п. 1 ст. 234 ГК РФ человек, не являющийся собственником недвижимого имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий им как своим в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество. Это так называемая приобретательная давность.

Еще три года надо прибавить как срок исковой давности.

Ваша ситуация не удовлетворяет критериям добросовестного владения. Оно считается добросовестным, если человек не знал об отсутствии основания возникновения у него права собственности. В этом случае «отсутствия» нет: известно, что у участка есть собственник.

Кроме того, при рассмотрении таких дел суды обязаны рассматривать не только частный, но и публичный интерес — а он может быть у муниципалитета.

Ответчиком в суде будет формальный собственник. Успешный результат может быть в следующих случаях:

1. В ходе судебного процесса хозяин откажется от участка.
2. Муниципальная администрация не заявит свои права.

Как зарегистрировать дачу, которую получили 30 лет назад?

Nastya Nastya
наследница

В 90-е отцу по месту работы выделили участок в СНТ. Никаких документов, кроме упоминания его в протоколе распределения, нет. В 2010 году он умер.

Тогда никаких документов не оформили. Супруга и дети в наследство не вступили, просто все эти годы семья пользуется участком. Построили дом. Документов на все имущество фактически нет. В архиве сказали, что документы утеряны.

Как можно их оформить?

Нужно обратиться в суд о признании права собственности на участок в порядке наследования, потому что здесь фактически принятое наследство. Наследуется не только имущество, но и вещные права, в вашем случае — право на получение в собственность участка.

Потребуется заручиться поддержкой председателя СНТ и привлечь в качестве свидетелей соседей, которые знали отца и семью. Придется подготовить документы из СНТ: книжку садовода, квитанции об уплате взносов за все годы. Будет хорошо, если уплачен налог за участок.

В СНТ нужно взять справку об участии в уплате земельного налога за земли общего пользования.

Еще необходимо собрать документы о родстве — наследниках первой очереди, а также заявления в архив и ответы оттуда, что все утеряно. Можно поискать документы по месту прежней работы отца и в СНТ.

Затем надо сделать межевой план. Заявлять право на участок следует вместе с координатами его границ.

Как оформить новый дом, который пристроили к старому?

Christina Radaeva
построила дом

На участке СНТ стоят два дома. Один — маленький, оформлен в собственность как жилой. Второй — большой, построили недавно. Он пока никак не оформлен.

Оба дома соединены общей верандой.

Как правильно оформить второй дом? Какая вообще процедура? Можно ли маленький переоформить как гостевой?

Или лучше вообще пока ничего не делать? Кто должен первым начать процесс оформления: собственник или Росреестр со временем вышлет какое-либо письмо?

Инициатива должна быть от собственника. Если не хочется регистрировать новый дом, можно подождать, когда он попадет в очередную кампанию по вовлечению объектов недвижимости в налоговый оборот. Если есть желание оформить документы, порядок действий такой.

Если второй дом регистрировать как жилой, надо установить, разрешают ли правила землепользования и застройки поселения строительство двух жилых домов на одном земельном участке. Позиция Минэкономразвития такова: можно строить несколько жилых домов, но они должны быть так удалены друг от друга, будто находятся на разных земельных участках. Например, чтобы соблюдались противопожарные расстояния: 6 метров — «от камня до камня», 15 метров — «от дерева до дерева». Дома соприкасаются, поэтому с расстоянием между ними проблема.

Хотя, скорее всего, регистрирующий орган не обратит на это внимание.

Если новый дом регистрировать как гостевой, то есть нежилой, скорее всего, возражений ни от кого не последует. Противопожарные расстояния между строениями на собственном земельном участке не нормируются.

Еще можно зарегистрировать новый дом как пристройку к старому — в рамках реконструкции. Потребуется изготовить новый технический план при помощи кадастрового инженера и зарегистрировать изменение характеристик старого строения на характеристики единого дома. Объединенный дом будет жилым.

Можно и старый дом переоформить в нежилой, но всегда плохо, когда приходится что-то выдумывать и это видят все.