Что будет если не заплатить налог с продажи квартиры

Квартиру большинство российских граждан воспринимает, в первую очередь, как свою собственность, которую можно не только приобрести, но и выгодно продать. А вот при завершении сделки многие умышленно забывают о правиле уплаты налога на проданную квартиру. Такое пренебрежение законом может дорого статься собственнику.

Основные правила

Продажа жилой недвижимости подразумевает получение владельцем крупной суммы денег. Об этом следует указать в налоговой декларации, а также учесть требования Федеральной налоговой службы. В Налоговом кодексе четко прописаны правила уплаты налога с проданного жилья.

Сумма налога зависит от ряда факторов: цена жилья, обстоятельства продажи, срок, в течение которого квартира находилась в собственности, когда именно владелец получил квартиру, так как с 1 января 2016 года стали действовать новые правила расчета суммы налога.

В настоящее время отследить продажу жилья очень легко — все данные о смене права собственности фиксируются в ЕГРН, проверить который могут не только сотрудники налоговых служб, но и простые нотариусы при проверки прошлого выставленного на продажу жилья.

Что ждет нарушителей

В Налоговом и Уголовном кодексах прописаны разные варианты наказания для мошенничества с налогом на продажу квартиры: за непредставленную декларацию, за опоздание с декларацией, за занижение стоимости жилья для снижения суммы налога, за неуплату налога.

Так, если декларацию после совершения сделки с недвижимостью сдали после крайнего срока, при обнаружении данного обстоятельства нарушителю придется помимо суммы налога на квартиру выплатить за каждый прошедший месяц просрочки еще 5% от размера налога. Впрочем, штраф не бесконечен, было установлен ограничение на его минимальный и максимальный размеры, а именно — 1000 руб. и до 30% от общей суммы налога.

Есть штрафы и для случаев неуплаты налога, сокрытия реальной стоимости сделки, неполной выплаты. А таком случае административное наказание, согласно Налоговому кодексу, ст. 122, п.1, составит 20-40% от суммы налога.

Размер штрафа растет, если при расследовании будет доказано умышленное действие по нарушению закона, а не ошибка по незнанию.

Дополнительные проблемы

Помимо административных взысканий, за мошенничество с налогом на продажу квартиры или невыплатой его государству может наступить и уголовное наказание. В таком случае наказание может быть куда более суровым, в том числе и для кошелька продавца.

По выбору суда наказание в крупном размере может включать:

• штраф в 100-300 тыс. руб.;
• принудительные работы;
• арест до 0,5 года;
• тюремное заключение до 12 месяцев.

За преступления в особо крупном размере наказание будет еще более суровым: все вышеперечисленные способы увеличиваются в размере и продолжительности по времени. Именно поэтому специалисты и юристы рекомендуют никогда не нарушать правил в отношении уплаты налогов на продажу квартиры.

Ранее была популярна схема, при которой в договоре на продажу жилья по согласию сторон проставлялась куда меньшая сумма — обычно до 1 млн руб. Но это может грозить как потерей средств покупателя в случае признания сделки незаконной, так и проблемами от налоговой службы. По новым правилам стоимость квартиры не может быть меньше рыночной.

Важно знать!

С 2019 года изменились формы налоговой декларации 3-НДФЛ, так что желающим заплатить налог вовремя нужно тщательно изучить новые правила, чтобы оформить все по закону правильно.

Присоединяйтесь к телеграм-каналу Правды.Ру с возможностью высказать ваше собственное мнение)

Добавьте «Правду.Ру» в свои источники в Яндекс.Новости или News.Google,.

Налог с продажи квартиры в 2024 году. Кто и когда может не платить НДФЛ при продаже недвижимости

При продаже квартиры бывшим собственникам нужно платить налоги на доходы физических лиц (НДФЛ). В расчет идет не вся сумма, которую человек выручил за счет продажи недвижимости, а определенная часть. При этом есть случаи, когда даже с этой части налоги не будут взимать. «Лента.ру» рассказывает, когда налог при продаже квартиры можно не платить, как рассчитывается его сумма и можно ли ее уменьшить.

Что такое налог с продажи квартиры?

Налог с продажи недвижимости (квартиры, дома, комнаты и т. д.) — это обязанность россиян уплачивать НДФЛ с полученного дохода в бюджет.

При этом в расчет идет не вся сумма доходов от продажи имущества, а разница между стоимостью покупки и продажи. С этой суммы бывший владелец квартиры должен заплатить 13 процентов налога.

составляет сумма уплаты НДФЛ

Как высчитывается налог?

Если имущество продает налоговый резидент, ставка налога составляет 13 процентов вне зависимости от суммы полученного дохода.

Например, Дмитрий Иванов — налоговый резидент России — в 2024 году продает квартиру, которую купил в 2021 году по договору купли-продажи. Минимальный предельный срок владения объектом пока не прошел, поэтому ему придется оплатить налог. Доход от продажи квартиры составляет 10 миллионов рублей, а расходы на покупку — 4 миллиона рублей.

В таком случае сумма налога составит 780 тысяч рублей: (10 млн – 4 млн) * 13% = 780 000 рублей.

Если у Дмитрия Иванова нет документов, подтверждающих расходы на покупку квартиры, то сумма НДФЛ составит 1,17 миллиона рублей: (10 млн – 1 млн) * 13 процентов = 1 170 000 рублей.

Если же Дмитрий Иванов в год продажи недвижимости и получения дохода является налоговым нерезидентом, то налоговая ставка будет равна не 13, а 30 процентам. Таким образом, сумма НДФЛ составит 3 миллиона рублей. 10 млн * 30% = 3 000 000 рублей.

Расходы при этом не учитываются, рассказала «Ленте.ру» ведущий консультант департамента налоговых услуг ФБК Legal Лилия Юлгушева.

Как уменьшить размер налога?

Уменьшить сумму НДФЛ можно через имущественный налоговый вычет. Его могут оформить налоговые резиденты, но только при документальном подтверждении расходов, связанных с приобретением квартиры.

Если на продажу выставили квартиру, которую получили от члена семьи или близкого родственника (по наследству или по договору дарения), то вычесть можно средства, которые на покупку квартиры потратил прошлый владелец, если раньше они не учитывались в целях налогообложения. Для этого также нужно документальное подтверждение.

«А если продается квартира, полученная в дар не от члена семьи или близкого родственника, то доход можно уменьшить на сумму, которая уже была учтена в целях налогообложения», — отметила Лилия Юлгушева.

Если подтверждающих документов нет, можно заявить налоговый вычет в фиксированном размере — 1 миллион рублей

Когда налоговый вычет нельзя оформить:

При продаже недвижимости, которую использовали в предпринимательской деятельности.

Когда можно не плaтить нaлoг c пpoдaжи квapтиpы?

Как правило, доход от продажи квартиры подлежит налогообложению.
Однако есть случаи, при которых платить налог на доходы от продажи объекта не нужно.

Например, от уплаты налога с продажи квартиры освобождаются семьи с двумя и более детьми. Но только в том случае, если полученный доход был направлен на покупку нового жилья.

Льгота не действует при продаже жилья кадастровой стоимостью больше 50 миллионов рублей, а также если у кого-то из членов семьи в собственности есть другое жилье

Если стоимость квартиры меньше одного миллиона рублей, то декларацию при продаже подавать не нужно, отметила Лилия Юлгушева. Значит, и платить налог не требуется.

Кроме того, если квартира находится в собственности налогоплательщика в течение установленного законом минимального срока владения, то полученные от ее продажи доходы также освобождаются от налога на доходы физических лиц (НДФЛ).

С 2019 года освобождение от уплаты НДФЛ при соблюдении минимального срока владения распространяется как на налоговых резидентов РФ, так и на людей, которые проводят в России менее 183 дней в году.

Что такое минимальный срок владения имуществом?

Минимальный предельный срок владения имуществом — это своего рода «стаж» владения недвижимостью, по достижении которого собственник получает право не платить налог с продажи недвижимости.

«Смысл этого стажа заключается в том, чтобы отделить граждан, которые регулярно покупают и перепродают квартиры, и тем самым на этом зарабатывают, от тех граждан, которые продают квартиру для улучшения жилищных условий и некоммерческих целей», — рассказал «Ленте.ру» эксперт по налоговым спорам, генеральный директор ООО «Шадрин и партнеры» Вадим Шадрин.

По его словам, именно для тех, кто продает недвижимость в личных целях, государство предусмотрело освобождение от уплаты налога по достижении минимального срока владения.

составляет минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ

Однако из этого правила есть исключения, и в некоторых случаях минимальный срок владения может снижаться до трех лет.

Когда минимальный срок владения снижается до трех лет:

• квартиру получили по договору пожизненного содержания с иждивением;
• квартиру получили по договору дарения;
• квартиру получили в дар от члена семьи или близкого родственника;
• в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности нет иного жилого помещения — жилых домов, квартир, комнат или доли в указанном имуществе.

Цели введения данных исключений те же: выделить среди продавцов тех, у кого есть уважительные причины для продажи квартиры. В результате, имея единственную квартиру, вы можете беспрепятственно улучшать свои жилищные условия каждые три года. Или пораньше продать квартиру, которая досталась вам по наследству

Вадим Шадрин эксперт по налоговым спорам

Как рассчитывается минимальный срок владения?

Начало срока владения обычно считают с момента регистрации права собственности. При этом есть исключения: например, если квартира получена в наследство, то срок начинают считать с момента смерти наследодателя. Если собственник купил квартиру по договору долевого участия, отсчет идет с момента полной оплаты застройщику.

Отдельно рассматривают ситуации с квартирами, полученными собственниками по реновации. Тут в минимальный срок входит время, в течение которого собственник владел квартирой в старом доме.

Если же человеку нужно продать квартиру в течение минимального предельного срока, то есть до тех пор, пока не прошли три или пять лет, ему придется платить налог.

Как оплатить налог?

Если продажа не освобождается от уплаты НДФЛ, внести средства можно через личный кабинет налогоплательщика или в отделении банка. При этом, если продается квартира, которая находится в общей долевой либо общей совместной собственности, каждый собственник подает декларацию и уплачивает налог самостоятельно, заключила Лилия Юлгушева.

При безналоговой продаже декларацию в ФНС подавать не нужно — налоговый орган уже располагает информацией о сделке и видит, что действуют льготы.

Бывают технические сбои, и тогда налоговые органы направляют требование о представлении пояснений — в таком случае нужно ответить на требование, приложив подтверждающие документы

Лилия Юлгушева ведущий консультант департамента налоговых услуг

Что будет, если не оплатить налог?

Уклонение от уплаты налога с продажи квартиры и несвоевременная подача документов в налоговую службу предполагают административную ответственность в виде штрафа.

«Если продавец не подаст декларацию до 30 апреля следующего года, штраф составит 5 процентов от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки. При этом сумма не может быть более 30 процентов или менее одной тысячи рублей», — отметил в беседе с «Лентой.ру» управляющий директор компании «Метриум» Артем Сырцов.

При этом наличие штрафа не освобождает от обязанности сдать декларацию и уплатить налог

Если долг не погасить, придется заплатить штраф в размере 20 процентов от суммы налога. А если налоговый орган сможет доказать, что продавец умышленно совершил нарушение, размер штрафа вырастет до 40 процентов. Кроме того, нарушителю за каждый день просрочки будут начислять пени в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ.

НДФЛ за 2021 год: кто и в какие сроки обязан заплатить налог

В июле 2022 года ИП и физлица обязаны уплатить НДФЛ за 2021 год. У граждан осталось буквально несколько дней, чтобы успеть уплатить налог. Рассказываем, на кого конкретно распространяется данная обязанность, в каком порядке и в какие сроки нужно уплатить НДФЛ за 2021 год и как накажут тех, кто этого не сделает.

Кто обязан заплатить НДФЛ за 2021 год

Обязанность по уплате НДФЛ за 2021 год распространяется на следующих налогоплательщиков (п. 1 ст. 227 и п. 1 ст. 228 НК РФ):

• индивидуальных предпринимателей, применяющих общую систему налогообложения;
• нотариусов, занимающиеся частной практикой;
• адвокатов, учредившие адвокатские кабинеты;
• оценщиков и арбитражных управляющих;
• частных детективов, патентных поверенных и других лиц, занимающихся частной практикой;
• физлиц, получивших доходы на основе заключенных трудовых договоров и договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества от компаний, не являющихся налоговыми агентами по НДФЛ;
• физлиц, получивших доходы от продажи имущества, находившегося в собственности менее минимального срока владения;
• налоговых резидентов, получивших доходы от источников, находящихся за пределами РФ;
• физлиц, получивших в 2021 году выигрыши от операторов лотерей и организаторов азартных игр в сумме до 15 000 рублей;
• физлиц, получивших доходы в виде вознаграждения как наследники авторов произведений науки, литературы, искусства, а также авторов изобретений, полезных моделей и промышленных образцов;
• физлиц, получивших доходы в денежной и натуральной формах в порядке дарения от лиц, которые не являются их близкими родственниками;
• физлиц, представивших в налоговый орган уведомление о переходе на уплату налога с фиксированной прибыли.

Все указанные налогоплательщики должны уплатить НДФЛ за 2021 год в тех случаях, когда полученные ими в прошлом году доходы не освобождаются от налогообложения. В частности, при расчете налоговых обязательств по НДФЛ следует учитывать льготы, действующие в отношении доходов от продажи недвижимого имущества.

Когда с доходов от продажи жилья не нужно платить НДФЛ

Налогоплательщики должны платить налог с продажи жилой недвижимости только в тех случаях, когда она находилась в их собственности менее 5 лет. При этом в ряде случаев минимальный срок владения жилой недвижимостью для целей освобождения от НДФЛ доходов от ее продажи составляет 3 года (ст. 217.1 НК РФ). Льготный трехлетний срок владения распространяется на проданное в 2021 году жилье, которое:

• было получено в собственность в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи или близким родственником;
• являвшееся единственным (даже если налогоплательщик приобрел в собственность второе жилье в течение 90 дней до продажи единственного жилья);
• было получено в собственность в результате приватизации;
• было получено в собственность в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Если проданное в 2021 году жилье, бывшее в собственности физлица 3 года, удовлетворяет хотя бы одному из указанных выше признаков, то с доходов от его продажи не нужно платить НДФЛ.

Также НДФЛ за 2021 год независимо от срока владения жилой недвижимостью не нужно платить семьям с детьми, продавшим свое единственное жилье. Семья освобождается от уплаты НФДЛ с доходов от продажи в 2021 году единственного жилья при соблюдении следующих условий (Федеральный закон от 29.11.2021 № 382-ФЗ):

• наличие не менее двух детей в возрасте до 18 лет (24 года, если дети обучаются очно);
• приобретение нового жилья не позднее 30 апреля 2022 года;
• общая площадь приобретенного жилого помещения или его кадастровая стоимость превышает аналогичные показатели проданного жилья;
• кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн рублей;
• в момент продажи семье не принадлежит иное жилье с общей площадью или кадастровой стоимостью, превышающими показатели продаваемого жилого помещения.

Если какое-либо из указанных условий не соблюдается, с проданного в 2021 году жилья семья должна заплатить НДФЛ в общеустановленном порядке и сроки, указанные в НК РФ.

Порядок и сроки уплаты НДФЛ за 2021 год

Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет за 2021 год, уплачивается налогоплательщиками по месту их жительства. НДФЛ можно заплатить в том числе следующими способами (п. 4 ст. 58 НК РФ):

• через банк;
• через организацию федеральной почтовой связи;
• через МФЦ, в котором организована возможность приема денежных средств от физлиц в счет уплаты налогов;
• через онлайн-сервис «Уплата налогов и пошлин» на официальном сайте ФНС.

НДФЛ за прошедший год подлежит уплате ИП, лицами, занимающимися частной практикой и физлицами не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 6 ст. 227, п. 4 ст.

228 НК РФ). Это общий срок, который может быть перенесен в порядке, установленном в соответствии с п. 7 ст. 6.1 НК РФ.

Согласно данной норме, когда последний день срока уплаты налога приходится на день, признаваемый выходным, нерабочим праздничным или нерабочим днем, налог разрешается уплатить в ближайший следующий за ним рабочий день.

В 2022 году 15 июля приходится на обычный будний день – пятницу. Соответственно, срок уплаты налога в текущем году не переносится. С учетом указанного обстоятельства НДФЛ за 2021 год необходимо заплатить не позднее 15 июля 2022 года.

Заплатить налог можно в течение всего этого дня.

Кроме того, до 15 июля включительно физлицам рекомендуется сдать декларации 3-НДФЛ за 2021 год, если такие декларации не были представлены в установленный срок до 4 мая 2022 года (п. 1 ст. 229 НК РФ).

ФНС предупредила , что с 16 июля налоговики начнут проводить камеральные налоговые проверки в отношении физлиц, не представивших 3-НДФЛ по доходам, полученным в 2021 году от продажи или в порядке дарения (не от близких родственников) недвижимости. При этом неуплата НДФЛ за 2021 года до 15 июля повлечет начисление физлицам пеней и штрафов.

Штрафы за неуплату НДФЛ за 2021 год

Если физлицо до 15 июля 2022 года включительно не уплатит НДФЛ с доходов, полученных в 2021 году, и не представит в налоговую инспекцию налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, его привлекут к ответственности по ст. 122 НК РФ. Неуплата или неполная уплата НДФЛ по данной статье влечет взыскание штрафа в размере 20% от неуплаченной суммы налога.

Умышленная неуплата НДФЛ грозит взысканием увеличенного штрафа в размере 40% от суммы недоимки.

Одновременно такого налогоплательщика оштрафуют и по ст. 119 НК РФ за непредставление налоговой декларации. Штраф за данное нарушение составит 5% не уплаченной до 15 июля включительно суммы НДФЛ.

Штраф назначат за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для представления 3-НДФЛ, но не более 30% указанной суммы и не менее 1 000 рублей.

Вместе с тем данные штрафы назначаются только в отношении тех налогоплательщиков, которые не декларировали полученные в 2021 году доходы (не подавали 3-НДФЛ за 2021 год). Если налогоплательщик успеет представить 3-НДФЛ до 15 июля включительно, его не будут штрафовать по ст. 122 НК РФ (письмо Минфина от 18.10.2017 № 03-11-09/68364).

В этом случае физлицо будет обязано уплатить пени, начисленные на сумму неуплаченного НДФЛ, по п. 4 ст. 75 НК РФ. Пеня начисляется за каждый календарный день просрочки уплаты НДФЛ в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Продали недвижимость или получили ее в дар – не забудьте уплатить налог

Предположим, вы продали квартиру или земельный участок. Раньше в подобных сделках вы не участвовали, а сейчас решились на это, чтобы купить другую недвижимость или просто расстаться с доставшимся в наследство имуществом, которым пользоваться не собирались. Получив денежные средства, вы должны уплатить налог на доход (НДФЛ).

Или другая ситуация: вам подарили недвижимость. Это тоже считается получением дохода, а потому и тут придется платить налог. Впрочем, из этих правил есть исключения.

В каких случаях не нужно платить налог после продажи недвижимости или ее получения в дар?

Налог не придется платить, если вы продали недвижимость:

• по цене 1 млн руб. или меньшей, и эта цена не ниже 70% кадастровой стоимости;
• дешевле, чем купили, или не дороже, чем на 1 млн руб., и эта цена не ниже 70% кадастровой стоимости;
• владея ею не менее 3 лет, при этом получили ее по наследству или в дар от члена семьи;
• владея ею не менее 3 лет, при этом получили ее в результате приватизации;
• владея ею не менее 3 лет, при этом получили ее по договору пожизненного содержания с иждивением;
• владея жилым помещением не менее 3 лет, и после продажи другого жилья в собственности не имеется;
• владея ею не менее 5 лет.

(После внесения поправок в Налоговый кодекс в 2020 г. срок владения жилым помещением, приобретенным по договору долевого участия, для целей освобождения от налогообложения доходов от его продажи исчисляется с даты полной оплаты жилья, а не с даты госрегистрации прав на него. Читайте об этом в материале «Больше с налогоплательщика лишнего не попросят».)

При получении недвижимости в дар налог не придется платить, если вы и даритель – члены одной семьи (ими считаются супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушка, бабушка и внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры).

Чем грозят неподача налоговой декларации и неуплата налога?

До 30 апреля года, следующего за годом, в котором произошла сделка, необходимо подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. Это можно сделать через личный кабинет физического лица на сайте ФНС. Уплатить налог нужно не позднее 15 июля того же года.

Читайте также
Выиграли в лотерею или получили подарок – уплатите налог

За неуплату НДФЛ могут оштрафовать или даже привлечь к уголовной ответственности. Как сообщить о подарке или выигрыше и какую ставку по налогу применить, чтобы потом не взыскали штраф за ошибку?

03 ноября 2020 Советы

Игнорировать эти обязанности не стоит. За нарушение срока подачи декларации на вас будет наложен штраф: начислят 5% от не уплаченной в срок суммы за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не более 30% величины недоимки и не менее 1 тыс. руб. (п. 1 ст. 119 НК РФ).

За неуплату налога могут назначить штраф в размере 40% от суммы налога (п. 3 ст. 122 НК РФ).

Если вы рассчитываете, что о сделке никто не узнает, то сильно заблуждаетесь. Налоговый инспектор через специальную информационную систему видит все сделки, ему известны момент смены собственника недвижимости, цена продажи, кадастровая стоимость, срок владения и т.д.

После 30 апреля, если вы не подали декларацию, налоговый инспектор начнет проводить камеральную проверку. Она будет длиться не более 3 месяцев, т.е. до 1 августа. Инспекция вправе потребовать у вас пояснения о причинах непредставления декларации (шаблон такого требования включен в Письмо ФНС России от 2 августа 2021 г. № ЕА-4-15/10853@).

Требование может прийти по обычной почте, через личный кабинет на сайте ФНС или портал госуслуг – зависит от того, как настроено ваше взаимодействие с государством. У вас будет 5 дней, чтобы пояснить причину неподачи декларации. Ответ на полученное требование с подтверждающими документами необходимо отправить в налоговую инспекцию – лучше по тому же каналу, по которому пришло требование. Если вы подали налоговую декларацию до окончания начатой проверки, инспектор ее прекращает и приступает к проверке достоверности представленной декларации (п.

1.2 ст. 88 НК РФ).

Налог с продажи квартиры: кто и когда должен платить

Все, что касается вопросов налогообложения, – очень важно, но зачастую запутанно и непонятно для человека, который с этим никогда не сталкивался. В России несколько раз за последние 10 лет менялось законодательство в отношении налогов от продажи квартиры. Последние поправки вступили в силу в 2020 году.

Благодаря им часть продавцов недвижимости освобождается от уплаты, но кому-то все же придется отчитаться перед государством. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, лучше заранее разобраться в вопросе.

Платить или не платить?

• жилье было получено в собственность в результате приватизации;
• имущество приобретено в результате подписания договора ренты после смерти его владельца;
• недвижимость перешла по наследству или была передана в дар родственником, членом семьи;
• продаваемая недвижимость является единственным жильем владельца. Если продавец состоит в браке, тогда учитывается вся недвижимость, которая находится во владении супругов, даже если в качестве владельца указан только один супруг. Это условие не относится к брачному договору, который разделяет имущество;
• квартира продается в течение 90 дней с момента покупки нового жилья. Например, семья приобретает вторую квартиру и регистрирует право собственности на нее. С момента регистрации у владельцев есть три месяца для того, чтобы продать старую квартиру и не платить при этом налог.

Перечисленные исключения не относятся к нежилым помещениям. Апартаменты, гаражи и дачи без уплаты налогов можно будет продавать через 5 лет.

Условия для продаваемого дома распространяются и на земельный участок, с которым его реализуют. Если частный дом является, например, единственным жильем, тогда участок, на котором он расположен, также не подлежит налогообложению после 3 лет собственности.

Для наглядности мы свели требования и минимальные сроки владения в таблицу.

Условия	Минимальный срок владения
Недвижимость приобретена до 1 января 2016 года	3 года
Недвижимость приобретена в период с 1 января 2016	5 лет
Недвижимость, приобретенная с 1 января 2016 года, — была получена по наследству или в подарок от родственника — была приватизирована — является единственным жильем — продается в течение 90 дней со дня покупки новой квартиры	3 года

Разберем несколько примеров.

📌 Ситуация 1. Квартира куплена в сентябре 2013 года. Начиная с сентября 2016 года, ее можно реализовывать, не делясь с государством.

📌 Ситуация 2. Дом был получен в наследство. В этом случае неважно, в каком году это произошло, продавать без уплаты налога можно через 3 года.

📌 Ситуация 3. Единственная квартира куплена в 2016 году или позже, например, в 2017 году. Продать ее без уплаты налога с продажи можно будет в 2020 году, то есть через 3 года.

📌 Ситуация 4. Вторая квартира приобретена в 2020 году. Прибыль не будет подлежать налогообложению в 2025 году.

Как посчитать минимальный срок владения имуществом?

Срок владения домом, квартирой или комнатой начинается с даты регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). До 2016 года владельцу выдавалось Свидетельство о праве собственности, в котором можно посмотреть эту дату. Сегодня дату регистрации содержит выписка из ЕГРН.

Важно помнить, что для жилья минимальный срок в статусе собственности составляет 60 месяцев или 36 месяцев. Это значит, что для продажи не надо дожидаться наступления календарного года, достаточно будет отсчитать необходимое количество месяцев. Необходимый срок владения наступает в то же самое число, которое указано как дата регистрации. Например, если квартира была куплена 1 сентября 2015 года, то продавать ее без уплаты налога можно будет 2 сентября 2020 года.

Если эта дата выпадает на выходные или праздничные дни, то она сдвигается на ближайший рабочий день.

Для квартир, приобретенных по договору долевого участия на стадии стройки, срок владения начинается только после того, как будет зарегистрировано право собственности в Росреестре, а не в момент передачи ключей застройщиком.

Часто владельцы такого жилья ошибочно считают, что становятся собственниками во время подписания ДДУ или акта приемки-передачи уже готовой квартиры. К сожалению, месяцы или даже годы ожидания завершения строительства в срок владения не засчитываются.

Если квартира была получена долями, то срок владения считается от момента регистрации первой доли. Например, у владельца в собственности с 2014 года находилась ¼ квартиры, а в 2018 году он унаследовал оставшуюся часть. Срок владения всей квартирой будет отсчитываться от даты регистрации ¼ доли, то есть от 2014 года.

Считаем размер налога

Теперь, зная про сроки в 5 лет и 3 года и дополнительные условия, можно подождать с продажей положенное время и не платить налог. Но жизненные ситуации бывают разные, иногда приходится продавать имущество срочно, тогда надо понимать, какой суммой придется поделиться с государством.

Если квартира появилась в собственности до 2016 года, налог берут с той суммы, которая указана в договоре купли-продажи. Например, владелец продает квартиру за 5 560 000 рублей, тогда размер налога составит 5 560 000 х 0,13 = 722 000 рублей.

Для недвижимости, купленной после 2016 года, размер налога с продажи квартиры рассчитывается от кадастровой стоимости, взятой по состоянию на 1 января того года, в котором жилье продается. Узнать ее можно с помощью бесплатного сервиса Росреестра, введя кадастровый номер жилья.

Чтобы высчитать размер налога, используют понижающий коэффициент – 70% от кадастровой стоимости.

На него умножают цену квартиры по договору, и, в зависимости от результата, за основу расчета берут либо сумму с коэффициентом, либо договорную стоимость. Звучит сложно, поэтому разберем на примере.

📌 Пример 1. Стоимость квартиры по договору – 4 750 000 рублей. Кадастровая стоимость составляет 7 415 000 рублей, умножаем ее на понижающий коэффициент и получаем 5 190 000 рублей. В данном случае эта цифра получилась больше, чем цена квартиры по договору (4 7500 000 рублей), поэтому налог будет высчитывать из нее.

Перечислить в налоговую инспекцию придется: 5 190 000 х 0,13 = 674 765 рублей.

📌 Пример 2. Квартиру продают за 6 375 000 рублей. Кадастровая стоимость – 7 415 000 рублей, с понижающим коэффициентом – 5 190 000 рублей. Поскольку это число оказалась меньше, чем сумма в договоре, то для расчета берется договорная стоимость, то есть 6 375 000 рублей.

Налог на прибыль составит: 6 375 000 х 0,13 = 828 750 рублей.

Если кадастровая стоимость жилья, находящегося во владении с 1 января 2016 года, неизвестна, тогда сумму налоговых выплат рассчитают по продажной стоимости, то есть от той суммы, за которую ее продают.

Как видно из примеров, налог от продажи квартиры может вылиться в весьма существенную сумму. Существует два легальных способа, как можно его сократить.

Как снизить размер выплат?

Способ 1 подойдет тем, кто приобретал квартиру на собственные средства или в ипотеку и имеет на руках все подтверждающие документы. В этом случае налог выплачивается от разницы между стоимостью приобретенного жилья и ценой, за которую его продают.

📌 Пример. Квартира приобреталась за 2 115 000 рублей, продается за 3 670 000 рублей, кадастровая стоимость – 3 200 000 рублей. У владельца на руках есть договор, который подтверждает, что он купил жилье за 2 115 000 рублей.

Государству нужно будет выплатить 13% от разницы между покупкой и продажей: (3 670 000 – 2 115 000) х 0,13 = 202 150 рублей.

Если бы владелец стал продавать эту же квартиру, учитывая ее кадастровую стоимость – 3 200 000 рублей, то размер налога был бы в разы выше. 3 200 000 х 0,7 = 2 240 000 рублей, что меньше суммы, указанной в договоре – 3 670 000 рублей, поэтому налог будут отсчитывать от нее. Таким образом налог составит: 3 670 000 х 0,13 = 477 100 рублей, что в 2 раза больше, чем при использовании первого способа.

❗️ Если продавец планирует сократить сумму налога приведенным выше способом, важно не забыть подать декларацию и предоставить документы о ранее произведенных расходов (то есть подтвердить факт того, что квартира была куплена ранее). За владельца налоговая это не сделает, и могут возникнуть проблемы.

Способ 2 позволяет сократить размер налога, воспользовавшись имущественным вычетом, который составляет 1 000 000 рублей. Этот способ в большей степени подойдет тем, у кого нет документов, подтверждающих расходы на квартиру, например, если жилье было подарено или перешло по наследству, а минимальный срок владения еще не наступил.

📌 Пример. Квартира была получена в наследство. Владелец продает ее за 4 180 000 рублей.

Расчет производится следующим образом: (4 180 000 – 1 000 000 (имущественный вычет)) х 0,13 = 413 000 рублей.

Посчитаем размер налога с продажи квартиры, учитывая кадастровую стоимость – 5 300 000 рублей. 5 300 000 х 0,7 = 3 710 000 рублей. Цена на квартиру – 4 180 000 рублей – выше, поэтому из нее и рассчитывается налог: 4 180 000 х 0,13 = 543 000 рублей.

Счет опять не в пользу расчетов по кадастровой стоимости.

Пользоваться правом на имущественный вычет при продаже можно каждый год. Если продавец реализует за год сразу несколько квартир, то 1 000 000 рублей будет распределен между ними. Те, кто воспользуется этим способом, также обязательно должны подать декларацию на налоговый вычет – сама налоговая без соответствующего документа его вычитать не будет.

❗️ При реализации квартиры за ту же цену, за которую она была приобретена, налог платить не надо, если прошло уже положенное количество времени. Но обязательно придется подать налоговую декларацию.

Если у владельца есть документы, подтверждающие расходы на приобретение имущества, он может воспользоваться обоими способами.

Произведя несложные расчеты, продавец сам определит, какой из вариантов поможет больше сократить размер налога.

Также налог платить не потребуется при продаже квартиры по договору цессии (уступке права требования). Например, жилье было приобретено в 2018 году на старте продаж. Через два года, к моменту завершения строительства, но до получения ключей, владелец решил эту квартиру продать. Поскольку недвижимость еще не находится в собственности, продавец передает права на нее покупателю.

Формально цена такой квартиры остается той, что указана в договоре, однако рыночная цена может оказаться выше. Этим пользуются инвесторы, которые приобретают квартиры на этапе строительства котлована и потом перепродают на более высокой стадии готовности.

Таким образом, современное законодательство позволяет либо не платить налог от продажи квартиры, либо существенно сократить его.

Советы продавцам квартир:

1. Перед продажей посчитать срок владения жильем, учитывая дату приобретения – до 2016 года или после. Если необходимые сроки уже прошли, не переживать о налоге.
2. Если минимальный срок владения еще не наступил, узнать кадастровую стоимость квартиры.
3. Посчитать размер налога, учитывая кадастровую стоимость и разные способы сокращения выплат, описанные выше.
4. Не забыть предоставить в налоговую инспекцию декларацию и оплатить налог до 30 апреля следующего года. В 2020 году в связи с угрозой распространения коронавируса и введением режима самоизоляции срок подачи декларации был продлен до 30 июля, но заплатить налог необходимо до 15 июля.

Полезные стати о недвижимости читайте на нашем сайте, а выбрать подходящий жилой комплекс поможет каталог новостроек SPbHomes.

Что делать, если нет возможности заплатить налог с продажи квартиры?

Здравствуйте,мы продали квартиру ,за что нужно заплатить налог 240 тысяч,до 15 июля 2017 года.Я мать 2 детей ,одному 4 года,другому 2,я не работаю,в разводе,алименты по договоренности в сумме 10 тысяч в месяц,недвижимости на мне нет,я не смогу заплатить этот налог в срок и вообще неизвестно когда смогу,что будет,если я не заплачу?и что я могу вообще сделать?

05 декабря 2016, 21:53 , Яна, г. Санкт-Петербург
Ответы юристов
Дмитрий Чернобавский
Юрист, г. Электросталь
рейтинг 7.7

Общаться в чате

ФНС обратится в суд для взыскания. можете обратиться с заявлением о рассрочке на 3 года

Статья 64. Порядок и условия предоставления отсрочки или рассрочки по уплате налога и сбора
1. Отсрочка или рассрочка по уплате налога представляет собой изменение срока уплаты налога при наличии оснований, предусмотренных настоящей статьей, на срок, не превышающий один год, соответственно с единовременной или поэтапной уплатой суммы задолженности.
Отсрочка или рассрочка по уплате федеральных налогов в части, зачисляемой в федеральный бюджет, может быть предоставлена на срок более одного года, но не превышающий трех лет.

2. Отсрочка или рассрочка по уплате налога может быть предоставлена заинтересованному лицу, финансовое положение которого не позволяет уплатить этот налог в установленный срок, однако имеются достаточные основания полагать, что возможность уплаты указанным лицом такого налога возникнет в течение срока, на который предоставляется отсрочка или рассрочка, при наличии хотя бы одного из следующих оснований:
…
3) угроза возникновения признаков несостоятельности (банкротства) заинтересованного лица в случае единовременной уплаты им налога;
4) имущественное положение физического лица (без учета имущества, на которое в соответствии с законодательством Российской Федерации не может быть обращено взыскание) исключает возможность единовременной уплаты налога;