Живем в трехкомнатной коммунальной квартире. В одной комнате — мы, вторую соседка всегда сдавала, и мы были не против. В третьей живет пенсионер с инвалидностью.
Внезапно возникла проблема. Соседка стала сама жить в комнате. Но у нее властный характер, общается в приказном тоне, поэтому мы с ней не уживаемся. Тогда я решила сдавать свою комнату: сделать жильцу регистрацию, встать на учет как самозанятой, платить налоги.
Но соседка выдвинула ультиматум, что не даст ему жить и может выгнать.
Что делать в такой ситуации? Могу ли я сдать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей?
разобрался с конфликтными соседями
Ваша соседка права: если вы хотите сдать комнату в коммуналке, это необходимо согласовать с ней. Если она против, решать вопрос придется в суде.
Можно ли сдать комнату
Обычно собственник вправе распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Он может сдать или продать квартиру, машину или дом. Получать согласие соседей для этого не надо.
Но в вашем случае квартира коммунальная и собственность, как я понимаю, долевая. Каждый владелец комнаты вправе пользоваться общим имуществом, например кухней, ванной и туалетом. Поэтому хозяйка второй комнаты — не просто соседка, она владеет общим имуществом, как и вы.
Владение и пользование имуществом в долевой собственности возможно только по соглашению всех ее участников. Если такого согласия нет, решать вопрос придется в суде.
Вы можете подать иск, если считаете, что соседка необоснованно мешает жильцам пользоваться кухней. Но и соседка может обратиться в суд, если сочтет, что они, пользуясь кухней, нарушают ее права.
Такие случаи суд решает индивидуально и учитывает:
- сложившийся порядок пользования имуществом;
- насколько каждый из сособственников нуждается в этом имуществе;
- реальную возможность совместного пользования.
Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте каждую неделю. Бесплатно
Подписаться
Ваша почта будет в безопасности.
Детали — в политике конфиденциальности
Какие перспективы в суде
Неоднозначные. Мы рассказывали о подобной истории в статье «Как жильцы коммуналки запретили своим соседям сдавать комнаты». Ее герои судились несколько лет, но в итоге суд подтвердил, что сдавать комнату в коммунальной квартире без письменного соглашения с соседями нельзя.
В комментариях к этой статье предлагают сдать комнату проблемным квартирантам и даже приводят название услуги — «профессиональный сосед», то есть человек, который фиктивно снимет комнату и будет создавать проблемы несговорчивой соседке. Но это плохой совет. Скорее всего, соседка быстро добьется выселения асоциальных элементов: закон на ее стороне.
Что делать в вашей ситуации
Я вижу один выход — договариваться с соседкой. Если не получится, от идеи сдавать комнату придется отказаться.
Можно узнать в администрации вашего города, есть ли программы по расселению коммуналок. Например, такие есть в Санкт-Петербурге.
Если же решите продать комнату, полезными могут оказаться такие статьи в Тинькофф Журнале:
- Пошаговая инструкция, как продать долю в коммуналке.
- Как самостоятельно продать комнату.
Что делать? Читатели спрашивают — эксперты отвечают
Задать свой вопрос
Вопрос был задан 06.03.23 и дополнен ответом эксперта 03.07.2023
Дмитрий Сергеев
Сдавали или снимали комнату в коммуналке? Расскажите, что было самым сложным:
Если ваша комната выделена как отдельный объект права-со своими платежками, то да. Но лучше, конечно, предупредить потенциальных съемщиков о проблемных соседях-или заселять специфических, так скажем.
Vladimir, гостям из средней азии абсолютно пофиг будет на эту тетю-сраку, они сами ей дадут прикурить)))
Герой реалити 🏅
Заселите кого-то невыносимого за копье — мигранта, сидельца, наркомана. Когда соседка приструнится — заселяйте нормального?
Dinara, вредные советы. Так этих жильцов табунами водить будут в отделение
Заселите какого нибудь кавказца с горы повыше. Тот Вашу проблемную женщину сразу поставит на место.
Какая хитрая соседка, когда сама сдавала, то всё норм, а тут ишь чего творит.
Договариваться однозначно, но на своих условиях — говорите, что сами планируете жить в другом месте, комнату будете сдавать, если соседка против сдачи, предупредите, что не настолько богаты, чтобы жилье просто так стояло, в этом случае будете продавать, и подберёте специально для нее такого покупателя, который сделает жизнь необыкновенно веселой. Заранее составьте соглашение на сдачу и после убедительной беседы дайте расписаться, чтобы не передумала. Разумеется, такое возможно, если комната в собственности.
Если нет — удачи вам в борьбе за место под солнцем.
Отредактировано
Светлана, автор собирается сдавать свою комнату, в которой до этого жил сам.
У такой услуги есть название — «профессиональный сосед».
Ишь какая соседка хитромудрая))) своим склочным характером обеспечивает себе свободное место)))) Я думаю, вам не стоит ее бояться, а продолжать жить в этой квартире, ставя соседку на место каждый раз, когда та переходит границы дозволенного. Не нравится ее тон? Так и скажите: «Будьте добры, измените интонации».
Время от времени напоминайте ей, что вы были лояльны к ее жильцам, хотя они вам доставляли некоторые неудобства. Спросите пару раз между делом, а точно ли она уплатила все налоги со сдачи жилья. Несколько раз сообщите ей, что ее громкий голос мешает вам. Например, муж отдыхал днем после трудной работы, но проснулся от ее разговора на повышенных тонах, потом больше не смог уснуть и до глубокой ночи мучился головной болью. Капля камень точит.
Она изменится, вот увидите. А то, как в анекдоте: «В машине девушки завелся паук. Девушка выскочила из машины с криком: Паук! Теперь это твоя машина!»
Избавляйтесь от комнаты, уж лучше микростудия на отшибе, чем комната с неадекватными соседями от которых никуда не денешься..
Светлана, они не жили с соседкой в одной комнате. Соседка сдавала свою комнату и жила где-то ещё, теперь въехала сама и не даёт съехать и сдавать комнату автору.
Светлана, автор съезжает из своей комнаты и ее хочет сдавать квартиранту.
Сразу ясно, что те, кто рекомендуют сдавать проблемному контингенту, сами никогда в жизни не сдавали комнату в коммуналке. Единственный вариант — договариваться. Предложите ей копеечку со сдачи — не обеднеете, а нервов сохраните массу — и согласовывать нанимателя с ней. Если идёт в полный отказ, другого выхода, кроме как продавать комнату у Вас нет.
А все эти советы про мигрантов и прочих наркоманов доведут Вас до ближайшего отделения полиции, где будете обстоятельно и не один раз доказывать, что Вы — не верблюд.
Gringo, не собственность не продать
Nort, вообще в заглавном посте не совсем ясно муниципальная комната или в собственности. Если муниципальная, тогда не продать, а договор соц.найма при сдаче внаём расторгнут очень быстро. Желающих и нуждающихся в жил. площади — уйма.
Решать тогда надо через муниципалитет, объяснять там сложившуюся ситуацию и находить обмен.
Ну, быстро соседка не добьется выселения. Пока первая инстанция, пока апелляция, так и год пройдёт. Одних квартирантов выселят, автор других заселит.
В эту игру можно играть долго и увлекательно. Все зависит от упорства и вредности автора.
Ну вообще , вы как бы не имеете сдавать право без ее согласия и тем самым нарушаете ст. ГК 246 , даже если это отдельный объект , советую договариваться , а лучше продать
Светлана, у вас телефон испорчен.. Почините.
Так странно, что люди в 21 веке в России продолжают жить в коммуналках 🙄
Причём это не всегда неудачное наследство — рынок коммуналок жив, люди действительно покупают комнаты и живут вместе с чужими людьми в одной квартире на правах собственников, а не просто в общаге в период студенчества. В голове не укладывается.
Хойя, ты не с луны свалилась??Тебе очень странно ?? И в голове не уложить? Так прими к сведению, что народ нищий и обнищание идёт полным ходом, поэтому и покупают метры в коммуналке, комнатёнка дешевле квартмры.
Когда суд может лишить квартиры того, кто сдает ее в аренду
Закон сейчас не только не запрещает сдавать жилье за плату, но, напротив, даже определяет правила такого найма. Однако есть одно важное «но»: не стоит забывать, что именно владелец жилья отвечает за своих квартирантов. Поэтому если сдавать квартиру «кому попало», дело может закончиться тем, что с квартирой придется расстаться.
Представим несколько таких ситуаций — отдельно для муниципального и частного жилья.
1. Когда грозит выселение из муниципальной квартиры за сдачу ее в аренду
Если граждане в свое время получили квартиру от государства и не приватизировали ее, то она остается в муниципальной (или региональной) собственности, а жильцы пользуются ею по договору социального найма. Наниматель может пересдать квартиру в поднаем, но только временно и с согласия местной администрации и проживающих с ним членов семьи. В противном случае такая сдача приводит вот к чему (проиллюстрирую на реальном примере).
Жители одной из многоэтажек г. Улан-Удэ неоднократно жаловались в администрацию на свою соседку. Она вела «крайне асоциальный» образ жизни со всеми вытекающими последствиями (шумные застолья, скандалы и пр.). Администрация установила, что «проблемная» квартира вот уже несколько лет как сдается. Мужчина, который в свое время получил эту квартиру по ордеру, съехал из нее и сдал неофициально той самой «веселой» соседке. Разумеется, никакого разрешения у администрации он не получал.
Тогда та обратилась в суд, требуя не только выселить «нелегальную квартирантку», но и самого владельца жилья (по ордеру) признать утратившим право на жилплощадь.
Дело в том, что по закону (ст. 83 ЖК РФ) договор соцнайма расторгается с момента, когда наниматель добровольно выехал в другое место жительства. А в данном случае все указывало на то, что мужчина не имел намерений пользоваться квартирой: он давно ее покинул, поселил туда жильцов, долги по квартплате не погашал и не следил за тем, что вообще там происходит.
Поэтому суд признал мужчину утратившим право пользования спорной квартирой и выселил его вместе с квартиранткой (Октябрьский р-й суд г.Улан-Удэ РБ решение от 28 мая 2019 г.).
2. Когда собственнику придется расстаться со своей квартирой за то, что он сдает ее жильцам
Тем, у кого квартира находится в частной собственности, не нужно спрашивать разрешения, чтобы сдавать ее жильцам за плату. Но не стоит забывать, что право собственности возлагает на его обладателя и дополнительные обязательства. Закон требует от собственника содержать свое жилье, а также соблюдать права соседей и правила пользования жилыми помещениями (ст. 30 Жилищного кодекса РФ). Даже если собственник сам не проживает в квартире, а сдает ее, все равно эти обязательства для него сохраняются.
Поэтому за все нарушения своих квартирантов перед третьими лицами отвечать будет именно он. Кардинальной мерой ответственности в таких случаях является принудительное прекращение права собственности на жилое помещение. Согласно ст.
293 Гражданского кодекса РФ, если собственник грубо нарушает свои обязанности по содержанию жилья и не соблюдает права соседей, то местная администрация сначала официально предупреждает его о необходимости устранить нарушения.
Если он не реагирует, она обращается в суд с иском о продаже жилого помещения с публичных торгов. По решению суда квартиру продают, и бывший уже собственник может получить только деньги, вырученные с продажи (и то за вычетом расходов на исполнение решения суда).
Есть такой пример в судебной практике: гражданке долгое время приходилось терпеть выходки «веселых квартирантов» (сдавалась соседняя квартира). На многочисленные жалобы администрация не реагировала. Тогда женщина обратилась в суд и потребовала обязать администрацию принять меры к изъятию «проблемной квартиры» у собственника.
Суд признал, что квартиранты грубо нарушают правила пользования жилым помещением, допускают его разрушение и есть все основания инициировать продажу квартиры с публичных торгов (Беловский горсуд Кемеровской области, решение от 14 ноября 2018 г.).
Если вы собственник, не забывайте, что именно вы отвечаете за тех, кто живет в вашей квартире. Обязательно укажите в договоре свое право досрочно от него отказаться, если квартиранты будут нарушать установленный порядок — так вы защитите не только покой соседей, но и свое право на квартиру.
- сдача в аренду жилья
- выселение
- аренда жилья
Если жильцы нарушают правила аренды, помогут эти рекомендации
Найти порядочных квартирантов, которые будут соблюдать условия договора и вовремя платить деньги, — настоящая удача. Даже потратив достаточное количество времени и сил на выбор потенциальных жильцов, нет гарантии, что после их отъезда квартира будет иметь первоначальный вид. Испорченная мебель, сломанная бытовая техника и сорванные обои — далеко не единственные неприятности, с которыми могут столкнуться владельцы квартир.
Как быть тем собственникам, которые решили сдавать свою жилплощадь и столкнулись с недобросовестными квартиросъемщиками? Можно ли получить компенсацию и восстановить справедливость? Вместе с юристами по недвижимости разбираем семь непростых ситуаций, из которых можно найти выход.
Ситуация 1: если впустили жильцов по устной договоренности
Чтобы защитить права арендодателя, перед совершением сделки необходимо заключать договор найма жилого помещения. Это единственный залог того, что стороны будут соблюдать оговоренные условия. Такой документ составляется в простой письменной форме с указанием паспортных данных арендатора и арендодателя, штрафных санкций за нарушение условий договора, стоимости и порядка оплаты.
В нем также важно отразить размер залоговой суммы и установить срок, за которой жильцы должны предупредить владельца о переезде.
При этом договор, заключенный на срок от одного года, в соответствии с п. 2 ст. 674 ГК РФ необходимо регистрировать в Росеестре. Кроме того, по закону собственник квартиры обязан ежегодно представлять декларацию о доходах от сдачи жилого помещения внаем и оплачивать налог в размере 13% от суммы аренды (как физическое лицо).
К слову, получать доход от сдачи квартиры в аренду можно как частный предприниматель (ЧП) или через покупку патента (в Москве). Если эти условия не соблюдены — договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок. По данным департамента региональной безопасности и противодействия коррупции города Москвы, в 2017 году было выявлено около 66 тыс. квартир, сдаваемых в аренду с нарушениями законодательства.
Ситуация 2: если съехали, не заплатив деньги
Если недобросовестные квартиросъемщики покинули жилье без предупреждения, не заплатили за аренду и отказываются идти на контакт, юристы советуют обращаться в суд. Подать исковое заявление можно по месту нахождения квартиры, которую они арендовали. «Невнесение нанимателем платы за жилое помещение является самостоятельным основанием для того, чтобы потребовать в судебном порядке расторжения договора. Правда, даже при краткосрочном найме такая просрочка должна быть допущена более двух раз», — рассказывает партнер Независимой юридической группы «Стрижак и Партнеры» Эльдар Ахмеров.
При заключении сделок многие владельцы квартир берут депозит, который идет в счет оплаты проживания за последний месяц аренды. Не стоит забывать и о расписках в получении средств за аренду. Они пригодятся при возникновении разногласий и в случае необходимости будут приняты судом. «Чтобы побудить квартиранта к надлежащему исполнению своих обязанностей, а также получить компенсацию в случае нарушения условий, в договоре найма, к примеру, следует прописать условия о денежном штрафе за несоблюдение квартирантом ст.
685 Гражданского кодекса России», — советует Эльдар Ахмеров.
Еще больше хлопот ждет владельца квартиры, если при переезде на новое место жильцы не оставили ключи. После окончания срока договора или его расторжения никаких законных прав находиться в квартире у бывших нанимателей нет. Это регламентируется п. 2 ст.
1 ЖК РФ. В подобном случае необходимо написать заявление в полицию, а еще лучше — сменить замки.
Ситуация 3: если затопили соседей или испортили общедомовое имущество
Другая неприятная ситуация — порча соседского имущества по вине арендатора. Например, если жильцы забыли закрыть кран и залили квартиру этажом ниже. Но не все квартиросъемщики готовы возмещать ущерб, причиненный из-за собственной халатности или по причине неправильной эксплуатации оборудования.
При этом судебные иски о взыскании убытков чаще всего предъявляются к собственнику квартиры.
Выходом может стать добровольное возмещение соседям суммы ущерба и обращение в суд. «К иску следует приложить как договор аренды, в котором прописаны обязанности, касающиеся ремонта помещения, так и документы, которые относятся непосредственно к затоплению — акты, оценка вреда, — рассказывает управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский. — Если собственник выплатил соседям возмещение за затопление, которое произошло по вине арендатора, он сохраняет право потребовать от него компенсации понесенных расходов в порядке регресса».
Чтобы подтвердить факт проживания жильцов в квартире на момент порчи имущества, можно предоставить также записи с камер видеонаблюдения и пригласить свидетелей для дачи показаний. Те же рекомендации применимы и к ситуации, когда квартиросъемщики повредили общедомовую собственность — разбили стекла на лестничной площадке, испортили тамбурные двери.
А вот если лопнула труба или сантехника пришла в негодность по причине естественного износа — отвечать за случившееся будет арендодатель. В соответствии со ст. 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Определить виновных поможет аварийная служба, которая будет ликвидировать затопление.
Ее сотрудники выдадут экспертное заключение о причинах ЧП.
Ситуация 4: если испортили технику или выбросили мебель
С еще большей вероятностью квартиранты могут повредить имущество в самой съемной квартире. Во время проживания жильцы часто портят обои, ломают мебель и технику. Что-то без разрешения могут выбросить или вовсе прихватить с собой перед тем, как покинуть жилье.
Чтобы свести возможные риски к минимуму, при аренде квартиры очень важно составлять акт приема-передачи. В нем описывается все находящееся в жилом помещении ценное имущество.
Если после истечения срока аренды хозяин квартиры недосчитается каких-то вещей, то платить за это будут жильцы. «Правда, с техникой не все так просто — если поломка произошла по причинам, не зависящим от арендатора, отвечать за нее он не будет. Потребуется заключение о причинах поломки или проведение экспертизы, — комментирует руководитель уголовной практики юридической компании BMS Law Firm Тимур Хутов. — Если описи не было, то конфликт также можно решать в судебном порядке. В таком случае оказать нанесение ущерба тяжелее, но возможно.
Для этого необходимо приложить переписку с арендатором, свидетельские показания, а также скриншоты объявления об аренде с фото, где видно обстановку квартиры».
Но даже если жилье сдается без мебели, пренебрегать таким документом не стоит. Юристы рекомендуют отразить в акте приема-передачи квартиры состояние стен, пола и потолков. Нелишним будет приложить к акту фотографии интерьера на момент сдачи квартиры в аренду и получить подпись арендатора.
Ситуация 5: если не соблюдают условия договора
Еще один нежелательный сюрприз — дополнительные жильцы и несогласованные животные. Гостеприимные квартиросъемщики нередко приглашают пожить в арендованной квартире куда больше людей, чем оговаривалось изначально. А их любовь к домашним животным может оказаться сильнее договоренностей с хозяином квартиры. «Запрет на содержание в квартире домашних животных либо на нахождение посторонних лиц стоит прописывать в договоре найма жилого помещения.
Как и санкции за несоблюдение подобного запрета — вплоть до расторжения договора найма», — считает ведущий юрист Европейской Юридической Службы Орест Мацала.
Чтобы зафиксировать факт наличия лишних жильцов, следует пригласить представителя управляющей компании или участкового. Последний также проинформирует собственника квартиры о том, поступали ли обращения в адрес нанимателя и его гостей. Вместе с тем Орест Мацала рекомендует опросить соседей. Кто-то из них может пожаловаться на дискомфорт из-за нахождения домашних животных в соседней квартире.
Другим доказательством может стать фото- или видеосъемка. Например, снимок нанимателей во время выгула собаки.
Член Совета по взаимодействию с институтами гражданского общества при Совете Федерации Евгений Корчаго советует также осмотреть квартиру на предмет причинения вреда имуществу. «Если животное испортило мебель или обои, взыскать компенсацию можно как в досудебном, так и в судебном порядке. Если вред не был причинен, то вопрос взыскания компенсации зависит от условий договора, регулирующих санкции за его нарушение. Можно поставить и вопрос о расторжении договора.
Но в судебном порядке расторгнуть договор получится, а взыскать компенсацию, если она не указана в соглашении, шансов мало. Это касается и проживания в квартире большего числа людей — проще расторгнуть договор, чем получить компенсацию за его нарушение».
Ситуация 6: если сделали ремонт, перепланировку или поменяли замки
Производить капитальный ремонт и переустройство жилого помещения без письменного разрешения хозяина квартиры арендаторы не имеют права. Во время проживания они обязаны производить только мелкий текущий ремонт — поддерживать имущество в исправном состоянии и брать на себя расходы по его содержанию. Такая норма прописана в ч. 2 ст.
616 ГК РФ.
За самовольную перепланировку жилого помещения арендатору грозит административная ответственность по ст. 678 ГК РФ. Чтобы ее избежать, потребуется вернуть квартиру в исходное состояние. В случае отказа жильцов выполнения законных требований устранять нарушения права собственности владельцу придется через суд.
При этом важно позаботиться о доказательствах. Во-первых, засвидетельствовать свои права на недвижимость. Во-вторых, подтвердить, что состояние квартиры отличается от того, каким оно было в момент оформления сделки.
Вместо восстановительных работ хозяин квартиры вправе потребовать выплату денежной компенсации: «Если арендатором произведены неотделимые улучшения без согласия арендодателя, их стоимость не подлежит возмещению. В то же время, как следует из судебной практики, перепланировка помещения без согласия собственника является существенным нарушением договора найма по смыслу ст. 450 ГК РФ.
В суде можно требовать расторжения договора найма и возмещения убытков, причиненных перепланировкой», — рассказывает юрист КА «Юков и партнеры» Александра Воскресенская.
Если же квартиранты без согласования произвели смену замков, генеральный директор Юридического бюро № 1 Юлия Комбарова рекомендует вызывать МЧС. «При предъявлении свидетельства о собственности на квартиру или паспорта с регистрацией по данному адресу сотрудники МЧС осуществят допуск в жилое помещение. Нелишним станет вызов участкового, который будет присутствовать при данном мероприятии. Подобного рода расходы также можно взыскать с лица, которое нарушило права собственника», — говорит она.
Ситуация 7: если сдали жилье в субаренду
Взыскать материальный ущерб с жильцов, которые сдали квартиру третьим лицам, получится не у всех хозяев. В большинстве договоров отсутствует пункт, определяющий ответственность нанимателей за сдачу жилья в субаренду. Если такого пункта нет, в судебном порядке владелец квартиры может рассчитывать только на расторжение договора найма в связи с существенными нарушениями его условий.
По словам Эльдара Ахмерова, эти выводы следуют из судебной практики.
В такой ситуации сложно говорить о получении денежной компенсации, если только имуществу арендодателя не был причинен ущерб. «Владелец квартиры вправе заявить о нанесении морального вреда, но суды весьма неохотно идут на взыскание по данной категории дел. С одной стороны, закон на стороне владельца квартиры, поскольку ст. 685 ГК РФ содержит прямое указание на то, что сдать жилое помещение в пользование третьему лицу квартирант может только с согласия наймодателя.
С другой стороны, положения главы 35 ГК РФ не предусматривают последствий такого нарушения для квартиранта», — рассказывает Эльдар Ахмеров.
Формулировка может быть разной. Например, «сдача в субаренду жилого помещения по такому-то адресу запрещена в отношении жильцов» или «передавать жилое помещение третьим лицам, а также сдавать помещение в поднаем категорически запрещается». При условии, что договор зарегистрирован и содержит такой пункт, а собственник своевременно платит налоги, можно рассчитывать на взыскание полной или частичной компенсации.
Что делать жильцам, если собственник сдает в аренду комнату
Пример 1:
Районная администрация узнала, что собственник квартиры сдаёт её неофициально. На вызов ФНС арендодатель не откликнулся. Тогда к мировому судье поступило заявление от ФНС с требованием привлечь к ответственности собственника квартиры, и для начала суд наложил на хозяина квартиры штраф за прогул — 600 рублей.
Дальше в игру вступил съёмщик жилья. Он подтвердил, что почти два года живёт в квартире этого собственника за 15 тысяч рублей в месяц. ФНС выставила требование об уплате недоимки, пеней и штрафа — 20% от суммы налога.
Пример 2:
Хозяин квартиры сам случайно сдал информацию в налоговую.
В суд были представлены копии договоров коммерческого найма квартиры и расписок, согласно которым собственник получил от своего жильца 150 000 рублей арендной платы.
А всё потому, что в этом же суде рассматривалось дело об убытках по договору найма. Съёмщик некоторое время не платил за аренду жилья и частично испортил имущество. Из-за этого хозяин квартиры обратился в суд и предоставил документы, исходя из которых ФНС выяснила, что арендодателем налог на аренду жилья не был уплачен.
Суд взыскал с собственника недоимку по налогу, пени и госпошлину — всего на сумму 24 тысяч рублей.
Пример 3:
Соседи пожаловались, что в квартире проживают два человека. Формально на лицевом счёте квартиры никто не числился, плата начислялась собственникам только за содержание жилья и отопление, счётчиков в квартире не было.
Составили акт о проживании в квартире нелегальных жильцов, который уже способен послужить основанием для взыскания недоимки по налогу.
В итоге УК попросила собственника выплатить 116 тысяч рублей.
Стоит отметить, что съёмщик за незаконную сдачу жилья никакой ответственности не несёт. Отчитываться перед ФНС будет владелец.
Минстрой обещает до конца 2021 года подготовить законопроект, который создаст условия для формирования рынка частного наёмного жилья. Будет запущена цифровая система учёта договоров о найме жилья, которую позже свяжут с системами ФНС.
Однако представители юридических компаний считают, что взять под контроль рынок аренды жилья, который работал без регулирования более 30 лет, так быстро не получится.
Усугубляет проблему и высокий уровень безработицы: по некоторым данным, она сейчас держится на уровне 10–12%. Соответственно, для некоторых арендодателей доход от сдачи жилья – это всё, что осталось после потери официальной работы. Что тоже не добавляет энтузиазма и уверенности в оплате НДФЛ.
При этом в прошлом году доля российских граждан, которые купили квартиры с инвестиционной целью, выросла в 3 раза – с 6 до 18%. 40% планировали сдавать купленное жильё в аренду и зарабатывать на ренте.
Пандемия и общее состояние экономики в мире ударили и по рынку недвижимости. Но постепенно всё встаёт на свои места, люди возвращаются в крупные города, выходят из полного локдауна, количество арендуемого жилья снова растёт. Тем не менее на сегодняшний день 80–90% рынка съёмного жилья остаётся в тени.
Сдавая квартиру с помощью сервиса Яндекс.Аренда, вы освобождаете своё время на то, чтобы заняться легальным оформлением своих отношений с жильцами. А менеджеры сервиса помогут советами, как сделать это быстрее и наиболее выгодно.
Что делать жильцам, если собственник сдает в аренду комнату
Когда арендатор снимает квартиру, ему приходится поддерживать её нормальное состояние, участвовать в жизни дома и решать различные бытовые вопросы. Разберёмся, какие права есть у квартиросъёмщика, как закон защищает его интересы, что он может требовать со стороны хозяина — и как обосновать эти требования.
- Миф 1. Право не прописано в договоре аренды — значит, его и нет
- Миф 2. Договор подписан — от аренды жилья отказаться нельзя
- Миф 3. Только тот, кто указан в договоре как арендатор, может жить в квартире
- Миф 4. Арендодатель может посещать квартиру в любое время
- Миф 5. Если арендатор захотел изменить плату за жильё, квартиранту остаётся только согласиться
- Миф 6. Жилец должен делать и оплачивать ремонт в квартире
- Миф 7. Жильца можно выселить, как только квартира понадобилась собственнику
- Резюмируем самое важное
В статье мы будем использовать слова «аренда», «арендодатель» и «арендатор», потому что так говорят живые люди. С юридической точки это не совсем корректно: то, что мы привыкли называть «арендой» или «съёмом жилья», правильно именовать «наймом». Арендой по нашим законам считается только съём нежилого помещения. При этом на съём жилого помещения распространяются все статьи, которые касаются съёма помещения нежилого.
Учтите это, когда будете самостоятельно изучать законы или официально отстаивать свою позицию.
Миф 1. Право не прописано в договоре аренды — значит, его и нет
Как на самом деле : все законные права квартиросъёмщика действуют, даже если не указаны в соглашении об аренде. Более того, если договор всё же подписан, но его условия противоречат закону, суд вполне может признать недействительным и конкретную договорённость, и весь договор.
Законность каждого такого условия определяет суд. Раньше считалось, что статью можно игнорировать, если в ней прописано что-то в духе: «…если договором не предусмотрено иное». Сейчас судья может настоять на применении норм закона в связи с тем, что условие в договоре нарушает его.
А вот то, что не прописано законами, уже остаётся на усмотрение договаривающихся сторон.
Пример: квартиросъёмщик может договориться с владельцем жилья на оплату в любой день месяца, но при этом в договор нельзя вносить пункт о праве требовать оплату досрочно. Даже если такой пункт будет прописан, суд признает его недействительным из-за явного противоречия 614 статье ГК «Арендная плата».
Важно, что жилец получает эти права только после того, как официально становится арендатором — то есть после подписания документов. При этом у квартиросъёмщиков нет возможности заставить арендодателя заключить договор в письменной форме: по закону такие сделки могут быть заключены и без бумаг, но подводных камней у такой схемы слишком много . Главное, что грозит «чёрному» арендодателю, — штраф за незаконное предпринимательство и уход от налогов .
Миф 2. Договор подписан — от аренды жилья отказаться нельзя
Как на самом деле: арендатор может отказаться от договора, если имущество не соответствует описанию в соглашении или приложениях к нему. Основание — пункт 1 статьи 676 Гражданского Кодекса «Обязанности наймодателя жилого помещения» .
Если передаваемое имущество повреждено, жилец может требовать починки или возмещения средств на ремонт. В этом сценарии есть несколько опций:
- заказать ремонт и заплатить за аренду меньше ровно на ту сумму, которая потребовалась для починки;
- заказать ремонт и потребовать возмещения средств;
- потребовать ремонта от хозяина — и ничего не платить.
Если хозяин отказывается от всех схем, жильцы могут расторгнуть договор без штрафных санкций. Основание — пункт 1 статьи 612 ГК «Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества».
Официально у арендатора есть право самостоятельно выбрать опцию и просто уведомить об этом арендодателя. Но логичнее воспользоваться этим правом в крайнем случае и всё же хотя бы попробовать сначала договориться о ремонте.
При съёме жилья через Яндекс Аренду менеджеры сервиса помогут с решением любых бытовых проблем, которые возникли после заезда, и с поиском компромисса с собственником в спорных ситуациях. А ещё никакого депозита или единоразовых комиссий: стоимость в объявлении — финальная.
Яндекс Аренда
Поможем снять квартиру
Миф 3. Только тот, кто указан в договоре как арендатор, может жить в квартире
Как на самом деле: арендатор всегда может вселить несовершеннолетнего ребёнка и своих родственников. При этом жилец может договориться с хозяином о подселении любых своих родственников на какое угодно время. Основание — статья 679 ГК , в которой говорится о праве на вселение в арендуемую квартиру других граждан. Оно действует всегда.
Правда, следует понимать, что вся ответственность за испорченное имущество и любые другие нарушения всё равно остаётся на главном арендаторе — человеке, чьи данные прописаны в договоре.
Единственное условие — соблюдать нормы жилой площади на человека, если речь не идёт о несовершеннолетнем ребёнке (в этом случае нормы по размеру жилья не применяются).
В большинстве случаев нормы в разных регионах приближены к московским. Согласно им, если человек живёт один, ему необходима площадь в 33 квадратных метра, семье из двух человек — по 21 квадратному метру на каждого, семье из трёх человек и более — по 18 квадратных метров.
Особые права есть у арендаторов, снимающих жильё по договору социального найма . В этом случае речь идёт о недвижимости, собственник которой — государство. Право на жильё по договору социального найма имеют граждане, признанные малоимущими. Это означает, что последние три месяца они получали сумму меньше, чем МРОТ (в 2022 году он составляет 16 242 рубля, размер немного отличается в зависимости от региона).
Кроме того, для заключения договора социального найма у человека не должно быть своего жилья. По статье 680 ГК «Временные жильцы», проживающий в квартире для соцнайма, может подселять к себе временнных соседей.
- срок проживания не более 6 месяцев;
- соблюдение норм площади на человека, как и в предыдущем кейсе.
Миф 4. Арендодатель может посещать арендатора в любое время
Как на самом деле: арендатор вправе установить чёткие правила и количество посещений, несмотря на то, что она продолжает принадлежать собственнику.
Посещение чужого жилища в свободном порядке — нарушение неприкосновенности проживающего, что напрямую отсылает нас к 139 статье УК РФ. Количество визитов стороны прописывают в договоре, при этом каждое посещение должно оговариваться заранее.
Материал по теме
14 января 2022
По этой же причине арендатор имеет право жить в удобных для себя условиях, которые не наносят вреда имуществу владельца. То есть за пыль в комнате из квартиры его не выселят. Однако за плесень и протекающую сантехнику к жильцу можно применять санкции: потребовать устранить недостатки или даже расторгнуть договор, если такое правило в нём было.
Миф 5.Если арендатор захотел изменить плату за жильё, квартиранту остается только согласиться
Как на самом деле: жилец вправе не соглашаться с повышением платы, требовать понижения, если это уместно (о подробностях ниже), или не оплачивать дополнительные услуги, о которых не сказано в договоре.
В соответствии со вторым пунктом статьи 614 ГК «Арендная плата», в соглашении должен быть чётко прописан размер аренды, если только стороны не договорились об ином. Согласно той же статье, размер аренды можно повышать только по согласованию с жильцами. Делать это можно не чаще раза в год. Почитать об особенностях арендной платы подробней можно в нашем журнале .
Основание — третий пункт статьи 614 ГК , в которой говорится об обязательстве вносить арендную плату и её формах, а также второй пункт статьи 682 ГК «Плата за жилое помещение». В данной статьей подчёркивается, что изменение размера платежа в одностороннем порядке недопустимо, только если это не зафиксировано договором.
Арендатор не только должен быть осведомлен о повышении стоимости аренды, он вправе попросить о снижении платы. Основание — четвёртый пункт статьи 614 ГК , который разрешает платить меньше, если условия пользования имуществом или его качество ухудшились без вины квартиранта. Например, сломалась посудомоечная машинка, а новую хозяин жилья покупать не хочет.
Если арендатор не нарушал график оплаты, с него нельзя требовать плату «заранее». Основание — пятый пункт статьи 614 ГК , который запрещает это делать, а также определяет правила требования оплаты «вперёд» при нарушениях.
Если жилец уже нарушал правила договора аренды, оплату можно потребовать только два раза подряд. Например, в январе проштрафившегося квартиранта попросили внести плату за февраль, в феврале — за март.
Миф 6. Жилец должен делать и оплачивать ремонт в квартире
Как на самом деле: по закону квартирант должен делать косметический ремонт, а владелец квартиры — капитальный. Подробнее об этом вы можете прочитать в другой статье нашего журнала.
Поклейка обоев, замена сантехники, покраска потолка и перекладка напольной плитки будут считаться косметическим ремонтом. Замена окон, дверей, труб, проводки — капитальным.
Несмотря на то, что по статье 681 ГК «Ремонт сданного внаём жилого помещения» косметические ремонтные работы — обязанность арендодателя, он не должен за них платить. Эти траты вычитаются из платы или оплачиваются собственником. Исключение составляет устранение ущерба, который нанёс жилец.
Миф 7. Жильца можно выселить, как только квартира понадобилась собственнику
Как на самом деле: пока арендатор выполняет все условия договора и не портит имущество, выселять его до конца действия договора не могут. А вот сам жилец вправе расторгнуть договор досрочно (о правилах расторжения — чуть дальше).
Чтобы появился законный повод выселить жильца, нужно доказать, что он допустил одно из нарушений из пункта 2 статьи 687 ГК :
- не платил в течение двух месяцев при краткосрочной аренде и в течение полугода — при долгосрочной;
- нанёс ущерб квартире и имуществу.
Ещё жильца можно выселить в том случае, если он использовал квартиру не по назначению — например, сделал из неё хостел или принимал там клиентов, оказывая услуги на дому. Тут количество сценариев безгранично: главное — жилое помещение нельзя использовать под коммерческие нужды.
В таком случае можно руководствоваться четвёртым пунктом 687 статьи ГК «Расторжение договора найма», согласно которому, если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Но даже в этих случаях выселить можно только по решению суда.
Пункт 1 статьи 687 ГК «Расторжение договора найма» говорит о том, что жилец может сам отказаться от аренды, но это нужно делать за три месяца до даты отъезда. Съехать раньше можно, если арендатор и хозяин квартиры составят приложение к договору о его расторжении по взаимному согласию.
Если такого согласия нет, отказаться от жилья арендатор может через суд.
Вот список условий:
- арендодатель не даёт нормально использовать имущество или квартиру;
- хозяин не проводит капитальный ремонт, когда это необходимо;
- квартира оказалась в непригодном для жилья состоянии не по вине жильца;
- весь дом получает статус аварийного.
Договор аренды квартиры: как составить или расторгнуть
Договор аренды жилья — это своеобразный свод правил, который регламентирует взаимоотношения собственника и квартиранта. И чем подробнее и точнее он составлен, тем проще сторонам решать спорные ситуации. Вместе с экспертами рассказываем, как правильно составить договор аренды, на какие нюансы стоит обратить внимание и как съехать с квартиры без штрафов.
Эксперты в этой статье
- Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
- Дмитрий Венгерский, юрист адвокатского бюро Asterisk
- Роман Бабичев, руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья»
- Зачем нужен договор
- Образец
- Сроки
- Стороны
- Подготовительный этап
- Как составить
- Как расторгнуть
Зачем нужен договор
Изначально необходимо определиться с понятием аренды. Многие привыкли использовать словосочетание «аренда квартиры», «аренда жилья», но с юридической точки зрения это словосочетание не совсем верное — правильнее говорить наем жилья. Термин «аренда» используется для нежилых помещений (например, аренда офиса, склада) или когда арендатором выступает юрлицо. Термин «наем» применяется к жилым помещениям, когда нанимателем является физическое лицо.
Поэтому если квартиру снимает человек, то заключается договор найма жилого помещения.
Для тех, кто сейчас находится в поиске съемного жилья, прикладываем образец договора.
Договор найма жилья — это свод правил для собственников и квартирантов. Он устанавливает права и обязанности сторон, порядок оплаты жилья, сроки найма. Как минимум такой договор нужен для подтверждения самого факта проживания в съемной квартире. Например, если человек арендует квартиру на устных договоренностях, то он в любой момент может остаться и без жилья, и без денег.
Но договор найма также позволяет избежать конфликтных ситуаций или выйти из них с наименьшими потерями для обеих сторон. «Договор найма жилых помещений регламентирует правоотношения межу нанимателем и наймодателем и является официальным основанием для обращения в суд в случае возникновения споров или нарушения договорных обязательств», — отметила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы. Это касается как нанимателя, так и наймодателя, добавил юрист адвокатского бюро Asterisk Дмитрий Венгерский. Например, наниматель будет обязан оплачивать жилое помещение в строго определенный срок, возмещать убытки от порчи имущества и т. д. Наймодатель же не сможет преждевременно выселить нанимателя из жилого помещения, неожиданно увеличить стоимость найма.
Сроки заключения договора
Договоры найма бывают нескольких видов: краткосрочные (сроком до 11 месяцев) и долгосрочные (от года и дольше). Как правило, собственники заключают договор в простой письменной форме сроком на 11 месяцев с возможностью пролонгации и повышения платы, так как договор на более длительный срок требует обязательной регистрации в Росреестре и считается заключенным лишь с этого момента. Краткосрочный договор признается заключенным с момента его подписания и госрегистрации не требует.
При этом, по словам экспертов, договор можно и нужно заключать на любой срок — даже если вы снимаете квартиру на несколько дней или месяц, поскольку здесь риски для квартиранта еще выше.
Стороны договора найма и его суть
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).
Подготовительный этап
До подписания договора нужно проверить состояние квартиры (все ли работает, нет ли протечек и повреждений) и зафиксировать его в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.
Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.
«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, притом что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.
Правоустанавливающие документы на квартиру должны быть оригиналами, а не копиями (Фото: Pormezz/shutterstock)
Как правильно составить договор аренды квартиры
После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:
В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.
Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.
Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.
В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно, по 10-м числам, наниматель перечисляет деньги на карту. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть выдачу расписки.
Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата — входят ли в нее платежи за интернет и коммунальные услуги и какие именно. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты.
Также можно предусмотреть неустойку за просрочку.
- Порядок внесения и возврата депозита
В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.
- Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность
Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и содержать ту в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, для организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке.
Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.
Чтобы заключить договор найма, понадобятся паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на жилое помещение. Договор считается действительным с момента его подписания.
«Очень важно прописать детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование нанимателю. Для этого используется акт приема передачи жилья. В нем сделайте опись мебели и техники, а также их состояние. Приложите для достоверности фото квартиры и самой техники.
Там же укажите показания счетчиков на момент передачи квартиры», — рекомендует Дмитрий Венгерский.
Существует несколько важных и обязательных условий в договоре найма (Фото: Tero Vesalainen/shutterstock)
Тонкости аренды
Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия. Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей.
Это обязательно прописывается», — отметил он.
Сюда же можно внести пункт о ремонте. Например, если квартира сдается в плачевном состоянии и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо прописать в договоре. «В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.
То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои) квартирант может только с согласия собственника.
Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.
Расторжение договора аренды
Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение. Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее.
Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.
«Если прописано, что нужно предупредить за 30 дней и не будет штрафов, значит их не будет. Если человек предупредит за 20 дней, будет штраф, который тоже прописан. Или, например, прописано, что человек в последний месяц проживания должен пускать следующих потенциальных арендаторов два раза в неделю, то так и должно быть.
В ином случае он нарушает договор и за это тоже прописывается штраф», — отметил Роман Бабичев.
По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.
