Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Ситуация: Что делать в случае покупки квартиры с долгами за коммунальные услуги?
(«Электронный журнал «Азбука права», 2024) По общему правилу новый собственник квартиры не отвечает по долгам предыдущего, поскольку обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг лежит на каждом собственнике (ст. 210 ГК РФ).
«Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации»
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024) 3. По общему правилу новый собственник квартиры не отвечает по долгам предыдущего, поскольку обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг лежит на каждом собственнике (ст. 210 ГК РФ). Исключение составляют взносы на капитальный ремонт.
Так, при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением случаев, когда предыдущим собственником помещения является РФ, субъект РФ или муниципальное образование (публичное образование).
Нормативные акты
«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ
(ред. от 04.08.2023) 2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
Правовые ресурсы
- «Горячие» документы
- Кодексы и наиболее востребованные законы
- Обзоры законодательства
- Федеральное законодательство
- Региональное законодательство
- Проекты правовых актов и законодательная деятельность
- Другие обзоры
- Календари
- Формы документов
- Полезные советы
Три случая, когда придется заплатить долги по квартплате за предыдущего собственника жилья
С того момента, как человек становится собственником квартиры, он обязан ее содержать — и в т. ч. оплачивать коммунальные услуги. Поэтому многие люди уверены в том, что они не обязаны платить по счетам, выставленным предыдущему владельцу их жилья.
В большинстве случаев это действительно так: бремя содержания жилого помещения возлагается с момента государственной регистрации права собственности на него. Но, тем не менее, можно выделить, как минимум, три ситуации, когда долги по квартплате, накопленные предыдущим собственником квартиры, придется оплачивать ее новым владельцам.
1. Коварные счетчики
В правилах начисления платы за ЖКУ по счетчикам есть немало нюансов — и из-за них новый собственник жилья может стать должником перед коммунальными службами, даже если исправно оплачивает счета. Во-первых, если в ходе проверки счетчика обнаружится, что его показания выше, чем те, что передавались, коммунальная организация пересчитывает плату.
При этом выявленное превышение объема потребленного ресурса учитывается в том месяце, когда была проведена проверка (т. е. когда собственником квартиры стал уже другой человек).
Поэтому, если предыдущий владелец жилья не передавал вовремя показания счетчиков, счет за них выставят уже новому собственнику — если только тот не докажет, что фактически эти показания были начислены за тот период, когда квартира ему еще не принадлежала. А сделать это можно только, если при покупке квартиры составлялся акт сверки показаний счетчиков на момент ее передачи от продавца к покупателю. Например, отсутствие такого акта обошлось новому собственнику квартиры в 60 000 рублей: ему доначислили плату по текущим показаниям электросчетчика и суд взыскал задолженность, невзирая на его заверения, что долг накопил предыдущий хозяин (Ставропольский край, Минераловодский горсуд, дело № 2-942/2019). Во-вторых, если счетчик вовремя не прошел очередную метрологическую поверку, он признается неисправным — а значит, его показания не могут приниматься при расчете платежей. В первые три месяца после истечения срока поверки плата будет начисляться по среднемесячным показаниям, затем — по нормативам потребления, которые действуют в соответствующем регионе.
Плата за воду при этом дополнительно повышается на коэффициент 1,5, т. к. счетчики на нее являются обязательными (п.п. 59, 60, 81 (12) Правил № 354).
Поэтому новому собственнику жилья придется оплатить начисленную таким образом задолженность, если предыдущий хозяин пропустил срок проведения поверки своих счетчиков (даже если фактически новый собственник не потратил столько ресурсов, сколько ему было начислено по нормативу).
Доказать, что долг возник еще до приобретения квартиры, вряд ли удастся, т. к. показания счетчика без поверки не примут во внимание. В связи с этим при покупке квартиры желательно взять у продавца свидетельства о поверке счетчиков и требовать соразмерного снижения цены сделки, если обнаружится просрочка поверки.
2. Капремонт дома
Закон увязывает момент возникновения обязанности по уплате взносов на капремонт многоквартирного дома с регистрацией права собственности на квартиру. Однако, в случае перехода права собственности на жилье от одного владельца к другому, действует такое правило: обязательство по уплате взносов на капремонт возлагается на нового собственника, даже если оно не было исполнено предыдущим собственником.
Исключение предусмотрено только для тех случаев, когда задолженность по взносам на капремонт образовалась за период, когда квартира находилась в собственности государства, — эти долги к новому собственнику не переходят.
А вот если частное лицо продает квартиру с долгами по взносам на капремонт, платить их придется покупателю. Суды в этом вопросе единодушны: с собственника взыскивают долги предыдущего собственника квартиры — даже если с того уже взыскивали долг, но решение не было исполнено (например, Сургутский горсуд, дело № 2-163/2020).
3. Наследство
Наследник обязан расплатиться по долгам своего наследодателя — и коммунальные долги не являются в этом плане исключением. Поэтому, если новый собственник получил квартиру по наследству, ему придется погасить числящиеся за ней задолженности перед коммунальными службами. Единственное ограничение, которое предусматривает закон для таких случаев — стоимость наследства: с наследника не могут взыскать долгов больше, чем сумма, в которую оценено полученное им наследство (оценка производится на дату смерти наследодателя).
Следует учитывать также, что обязанность самого наследника оплачивать коммунальные счета возникает не момента регистрации за ним права собственности на жилье, а гораздо раньше — со дня открытия наследства.
Поэтому с этого времени долги по оплате ЖКУ возлагаются уже непосредственно на наследника, независимо от стоимости полученного им наследства (например, решение Шолоховского р-го суда Ростовской области, дело № 2-361/2021).
Что делать, если купили квартиру с коммунальными долгами
Иногда после покупки квартиры новый собственник узнает о наличии коммунальной задолженности, которую оставил предыдущий владелец. Должен ли новый хозяин оплачивать коммунальный долг и как избежать подобной ситуации?
Фото: Deman/shutterstock.com
Если покупатель квартиры обнаружил долги за коммуналку после заключения сделки, по закону он не должен их оплачивать. «Задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг привязана не к квартире, а к собственнику жилого помещения, и по общему правилу новый собственник квартиры не отвечает по долгам предыдущего», — объясняет руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Григорий Скрипилев. Поэтому взыскание задолженности предыдущего собственника по коммунальным платежам с нового собственника является незаконным.
Законодательная инициатива
Коммунальные долги бывших владельцев квартир могут переложить на новых собственников. С такой инициативой в конце марта выступила ассоциация «ЖКХ и городская среда». Сейчас покупатели жилья, как правило, не интересуются чужими долгами за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ), поскольку не несут ответственности за эту задолженность.
А после смены собственника управляющие компании (УК) зачастую не могут найти бывшего владельца, чтобы взыскать с него долги. В результате общая задолженность за ЖКУ в стране растет.
Взносы на капремонт
Исключение составляют долги по взносам на капремонт — в данном случае новый хозяин должен погасить задолженность за старым владельцем, уточнил адвокат, председатель Московской коллегии адвокатов «Шурпик и Партнеры» Игорь Шурпик. Срок для оплаты задолженности по взносам на капитальный ремонт составляет пять месяцев с момента уведомления от органа государственного жилищного надзора о задолженности по взносам (ст. 173 ЖК РФ).
На сумму задолженности каждый день будут начисляться пени.
Долги по наследству
Полностью оплатить коммунальные долги придется в случае наследования (ст. 1112 ГК РФ). Новый собственник принимает в наследство не только квартиру, но и обязанность по оплате имеющейся задолженности умершего собственника.
Такая обязанность возникает с момента вступления в наследство, поэтому наследнику рекомендуется сразу обратиться в управляющую компанию и уведомить ее о смерти собственника, советует Игорь Шурпик. Там можно получить информацию о наличии/отсутствии задолженности по ЖКУ и указать сведения для направления квитанций на оплату коммунальных услуг.
Как происходит на практике
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet: — Учитывая нормы законодательства, за исключением капремонта рисков для покупателя нет. Если мы говорим про правоприменение, то ситуация менее радужная: если есть долг по электричеству перед Мосэнергосбыт, потому что у вас прямой договор с ресурсопоставляющей организацией, то есть риск того, что к вам придут и отключат свет. Если у предыдущего владельца есть долг перед ГБУ «Жилищник» (то, что платится непосредственно через МФЦ), то новый собственник может перевести лицевой счет на себя и изменить номер, чтобы по счету не было старого долга.
Что делать новому владельцу в случае обнаружения долгов за ЖКУ
В случае обнаружения коммунальных долгов новому владельцу следует обратиться с заявлением в управляющую компанию с просьбой разделить лицевой счет либо открыть новый счет на нового собственника. Для этого нужно предоставить выписку из ЕГРН, где подтверждается дата возникновения права собственности. «Если вы меняете номер лицевого счета, то фактически все долги — не ваши, взыскать долг с предыдущего правообладателя — это уже обязанность управляющей компании», — отметила Юлия Дымова. В случае если ответа на заявления не поступает, то можно обратиться с жалобой на действия управляющей компании в орган исполнительной власти субъекта по вопросам жилищно-коммунального хозяйства (департамент ЖКХ в Москве) или обратиться с заявлением в суд о защите прав потребителя и обязать управляющую компанию открыть новый лицевой счет, рекомендовал Игорь Шурпик. При этом новый владелец квартиры не вправе самостоятельно требовать у старого собственника квартиры погасить долг.
Таким правом наделена соответствующая управляющая компания, перед которой у предыдущего собственника и образовался долг.
Как происходит на практике
Григорий Скрипилев, руководитель юридической практики компании «Интерцессия»: — На практике встречаются случаи, когда недобросовестные управляющие компании, зная, что никаких законных оснований для истребования «старой» задолженности у нового собственника нет, начинают звонить и присылать ему письма с требованием оплатить долги предыдущего хозяина квартиры. Некоторые новые собственники, не зная норм жилищного законодательства, оплачивают коммунальные долги добровольно. Новый собственник вправе через суд потребовать от старого хозяина квартиры возмещения убытков, если оплатил его коммунальные долги и взносы за капитальный ремонт.
Однако даже при положительном решении суда до получения реальных денег дело зачастую не доходит.
Долги обнаружены на этапе заключения сделки
Бывают ситуации, когда покупатель квартиры узнает о наличии коммунальных долгов на этапе заключения сделки. В этом случае у будущего владельца есть два варианта. «Первый — требовать погасить задолженность, что обычно положительно решается. Второй вариант — добиваться снижения суммы сделки на размер долга», — сказала Юлия Дымова.
При этом есть виды сделок, при которых с долгами невозможно реализовать объект. Например, к таким относятся сделки с одобрением опеки, если в квартире собственники — несовершеннолетние дети. «При получении разрешения органов опеки нужно предоставить справку об отсутствии задолженности. Также некоторые банки для ипотечных сделок требуют справки об отсутствии задолженности», — добавила эксперт.
Просьба о снижении цены сделки на сумму задолженности за ЖКУ — реальное и весьма распространенное явление на рынке недвижимости. «Допустим, стоимость сделки по приобретению квартиры составляет 10 млн руб. При этом у продавца существует задолженность за жилищно-коммунальные услуги в 200 тыс. руб. Стороны заключают договор купли-продажи с итоговой стоимостью в 9,8 млн руб. и с условием о том, что покупатель добровольно соглашается погасить все имеющиеся долги продавца по ЖКУ», — приводит пример Григорий Скрипилев из «Интерцессии».
Чтобы избежать подобных ситуаций, покупателю квартиры следует:
- До приобретения квартиры запросить у продавца справку об отсутствии/наличии долгов по жилищно-коммунальным платежам;
- Самостоятельно запросить информацию о задолженности у поставщиков электроэнергии и водоснабжения (в Мосэнергосбыте и МГТС возможно получение информации по горячим линиям);
- При совершении сделки обязательно подписывается акт приема-передачи, где указаны все показания счетчиков холодного, горячего водоснабжения и электроэнергии;
- При наличии задолженности согласовать с продавцом до заключения договора купли-продажи квартиры порядок ее урегулирования: оговорить срок для погашения задолженности продавцом или согласовать оплату через зачет в стоимость продаваемой квартиры.
Как проверить наличие долгов по ЖКХ и чем опасна задолженность?
Своевременно оплачивать квитанции удается не всем: долги россиян за услуги ЖКХ на конец 2022 года превысили 1,5 трлн рублей. Циан.Журнал собрал ответы на главные вопросы, связанные с оплатой коммуналки, и заодно выяснил способы, как можно уменьшить ежемесячные расходы на квартплату.
Как выяснить, есть ли у вас долги по ЖКХ?
Как правило, ЖКУ оплачиваются до 10-го числа следующего месяца. Если вы склонны к опозданиям, долги действительно могут быть. Есть несколько способов проверить это.
1. На сайте ФСПП , если речь идет об долгах, которые уже прошли судебные процедуры.
2. На портале «Госуслуги» — вам потребуется авторизоваться: при наличии долга уведомление об этом появится в личном кабинете (Мои платежи → ЖКУ). Кроме того, можно зайти в раздел Мои платежи → По квитанции и ввести номер УИН (его можно посмотреть на квитанции).
В этом случае сервис покажет, как обстоят дела с оплатой ЖКУ.
Другой вариант — на региональных порталах госуслуг (в Москве это mos.ru : Услуги → Оплата услуг → Мои платежи → Счета к оплате). На «Мос.ру» можно привязать вашу квартиру к своему профилю в личном кабинете (вкладка Начисления за ЖКУ → Добавить квартиру) — тогда пропустить обычную или долговую квитанцию будет сложно. Жители столицы на «Мос.ру» могут также получить и оплатить единый платежный документ (ЕПД), проверить и пополнить баланс домашнего телефона МГТС.
3. С помощью сервиса ГИС ЖКХ : для этого нужно войти в личный кабинет (опция доступна тем, у кого есть подтвержденная учетная запись на госуслугах). В личном кабинете надо заполнить форму, указав номер лицевого счета (код плательщика). Посмотреть его можно на любой из квитанций для оплаты.
Тут доступна опции проверить правильность начислений за услуги ЖКХ и оплатить их, а также передать показания приборов учета в электронном виде.
3. На сайтах поставщиков услуг. Тут тоже потребуется авторизоваться и указать адрес.
В каждом регионе свои поставщики, но названия часто схожи (отличаются отсылкой к названию региона, но можно просто вбить в поисковике название области и, например, слово «водоканал»). Ищите долги во вкладке «Оплата» или «Платежи».
4. На сайте регионального ЕИРЦ. Понадобится авторизация.
Маршрут подскажет сам сайт: как правило, там всё очевидно.
5. В банке, на почте или в терминале оплаты (в том числе в банкомате): во всех этих случаях потребуется название поставщика ресурсов и номер лицевого счета.
6. А еще можно запросить справку об отсутствии долгов за ЖКУ в МФЦ (через портал госуслуг или при личном визите).
Если долги есть, чем это вам грозит?
Основных рисков не так много, но их нельзя игнорировать.
1. Если собственник не оплачивал ЖКУ более двух месяцев, поставщики услуг вправе приостановить подачу ресурсов — например, отключить свет, газ или горячую воду. Их право закреплено в постановлении Правительства от 6 мая 2011 года № 354 . А вот канализацию, отопление и холодную воду в многоквартирных домах они отключать не могут, поскольку это создает угрозу здоровью и жизни. Тем не менее коммунальщики могут потрепать нервы должникам, угрожая установить заглушку за канализацию.
Отключить коммунальные услуги должны только после определенной процедуры. Сперва собственнику должны вручить уведомление о вероятности отключения ресурсов. После этого ему дают еще 20 дней на оплату.
Если долг так и не оплачен, коммунальщики направляют уведомление, что в течение трех дней произойдет отключение. И только после этого они могут переходить к реальным действиям.
Раньше коммунальщики вывешивали «позорные списки» неплательщиков на дверь подъезда или на дверь задолжавшей квартиры. В 2021 году Роскомнадзор счел такие действия нарушением закона о персональных данных — теперь коммунальщики не имеют права использовать такой способ.
2. Другое неприятное последствие долгов — пени — это сумма, которая начисляется поверх долга за каждый день просрочки основного платежа. Оплачивать пени надо вместе с долгом, их начисление прекращается в день оплаты всего долга. Порядок расчета пеней регулируется статьей 155 Жилищного кодекса РФ «Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги».
До 1 января 2024 года размер пеней определяется в соответствии с постановлением правительства от 26 марта 2022 года № 474 . Начисляться пени начинают с 31-го дня просрочки после крайнего срока уплаты коммунальных услуг, указанного в квитанции.
Размер пени определяется с учетом ставки рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей 27 февраля 2022 года (это 9,5%), и ставки рефинансирования на день фактической оплаты: если ставка выше 9,5%, пеня рассчитывается исходя из 9,5%. Если ниже — учитывается ставка рефинансирования на день оплаты.
Размер пени равняется 1/300 ставки рефинансирования от суммы долга за каждый день просрочки. Если должник по-прежнему не оплачивает долг, то с 91-го дня просрочки пени начисляются в повышенном размере — они рассчитываются в размере 1/130 ставки рефинансирования.
Рассчитывать пени можно по этой формуле:
Пени = сумма долга × ставка рефинансирования ЦБ РФ × 1/300 × количество дней просрочки.
Если просрочка превышает 91 день, умножать следует не на 1/300, а на 1/130.
3. Долги (даже небольшие) чреваты судебным иском поставщика к потребителю. Если суд встанет на сторону истца, приставы откроют исполнительное производство. После этого они получат право арестовать счета должника или удержать для уплаты долга до 50% зарплаты.
4. Неплательщиков, по долгам которых уже есть исполнительные листы на сумму более 30 тыс. рублей, могут не выпустить заграницу. Согласно статье 67 Федерального закона от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ , это возможно, если сумма задолженности по исполнительному документу составляет 30 тыс. рублей и более.
5. Если оплата за ЖКУ в муниципальной квартире не поступает шесть месяцев подряд, муниципалитет может обратиться в суд с иском о снятии жильца с регистрационного учета и выселении.
6. Если долги очень большие и коммунальщики подадут в суд, собственник рискует лишиться квартиры. Суд может принять решение, согласно которому квартира будет продана с торгов, а средства от нее пойдут на оплату долгов, штрафов и пени. Остаток теперь уже бывший должник сможет забрать.
Если жилье единственное, такая схема не используется.
7. Есть риски и для тех, кто к старым долгам и вовсе не имеет отношения. При продаже квартиры (не с торгов, а самой обычной) долги за ЖКУ остаются продавцу, но исключение — долги по капремонту. Они приписываются не собственнику (собственникам), а самому объекту недвижимости.
Это значит, что в случае продажи квартиры долги по капремонту переходят к новому владельцу — иногда это довольно ощутимые суммы.
Наличие таких долгов проверяется так же, как и в остальных случаях: через госуслуги, в Фонде капитального ремонта (это возможно только при личном визите и при наличии правоподтверждающих документов на квартиру), в ЕИРЦ, ТСЖ и т. д.
Как узнать о наличии долгов по квартире, которую вы собираетесь покупать?
Долги за ЖКУ не перекладываются на нового собственника — это правило закреплено в статье 210 Гражданского кодекса РФ. Что касается долгов за капремонт, то в соответствии с частью 3 статьи 158 Жилищного кодекса РФ они становятся обязанностью новосела.
Исключение тут составляют лишь случаи, когда раньше собственником было государство (то есть если человек приобрел в собственность муниципальное жилье).
Важно помнить: если в договоре купли-продажи не указано иное, основные долги по ЖКУ новому собственнику не переходят. При этом покупатель недвижимости может взять на себя обязательство самостоятельно погасить долги — этот пункт прописывается в договоре отдельно.
Обязанность оплачивать ЖКУ ложится на плечи покупателя только после перехода права собственности на жилье. Вместе с тем покупателю следует заранее выяснить, есть ли долги, потому что в некоторых случаях они чреваты отключением услуг. Вот несколько основных способов это узнать.
- Попросите продавца квартиры предоставить последние оплаченные квитанции.
- Пусть продавец возьмет в МФЦ справку об отсутствии долгов и предоставит ее вам.
- Узнайте у продавца номер лицевого счета и проверьте наличие/отсутствие долгов самостоятельно.
Перед сделкой пропишите в договоре купли-продажи, что долгов по ЖКУ на указанную дату нет или что продавец обязуется их оплатить (указывается срок). Вряд ли это будет день сделки — скорее за несколько дней до нее. Не забудьте: если у квартиры несколько собственников, информацию по возможным долгам необходимо проверять по каждому из них.
И еще: попросите продавца представить справку об отсутствии долгов именно за капремонт. Справка берется в Фонде капремонта или в УК.
Вы купили или унаследовали квартиру с долгами. Их обязательно придется погасить?
Долги за ЖКУ переходят по наследству, так что наследникам необходимо быть готовыми к таким тратам. Это закреплено в Гражданском кодексе РФ (статьи 1175 и 1112 ).
При этом по закону каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости имущества, перешедшего к нему по наследству.
При обнаружении долгов за ЖКУ в первую очередь необходимо написать заявление в УК. В нем надо изложить суть проблемы и напомнить, что взыскание долгов с предыдущего собственника — задача самой УК. Приложите к заявлению свежую выписку из ЕГРН.
Юристы рекомендуют настаивать на пункте 5 статьи 153 Жилищного кодекса РФ , согласно которому оплачивать ЖКУ должен собственник жилья.
Параллельно стоит обратиться и к самому предыдущему собственнику — не исключено, что он не знает о своих долгах и готов их оплатить (ситуация маловероятная, но шансы есть). Если же все перечисленные выше способы не сработают, придется писать заявление в Роспотребнадзор, Жилищную инспекцию или прокуратуру.
Теперь — к долгам по капремонту. Согласно статье 173 Жилищного кодекса РФ, новый собственник обязан выплатить их в течение пяти месяцев со дня получения соответствующего уведомления от органа государственного жилищного надзора.
Что делать, если на оплату долгов по ЖХК нет денег?
Всё зависит от индивидуальной ситуации. Общее правило: долги копятся, и положение должника становится всё более сложным.
1. Льготники (малоимущие, многодетные, нетрудоспособные и т. д.) могут обратиться в органы социальной поддержки — с большой долей вероятности им назначат субсидии для оплаты ЖКУ. Но есть проблема: субсидию можно оформить, только если на настоящий момент долгов нет. Таким образом, этот вариант подходит тем, кто не справляется и вот-вот станет должником, но пока им не стал.
Получить субсидию вправе те семьи, кто тратит на ЖКУ больше определенного совокупного дохода — в разных регионах цифры разные : в Москве это 10%.
Чтобы оформить субсидию, надо собрать список документов (его можно посмотреть здесь ). Подать их можно лично, по почте, по телефону, через МФЦ или госуслуги (полный список возможностей — на сайте госуслуг).
2. Другая ситуация: должник не льготник, а обычный гражданин, попавший в трудную финансовую ситуацию. Здесь лучше обращаться либо в УК, либо к поставщику услуг (если заключен прямой договор) с просьбой предоставить рассрочку или помочь с реструктуризацией долга. Тогда его можно будет выплачивать частями в течение нескольких месяцев.
Имейте в виду, что для получения рассрочки придется доказать, что финансовое положение семьи действительно ухудшилось — это может быть потеря кормильца или увольнение из-за проблем со здоровьем (потребуются справки). Если коммунальщики откажутся предоставить рассрочку, повторно подать заявление можно через два-три месяца. При этом юристы рекомендуют оплачивать хоть какую-то часть счетов и долга.
3. Третий вариант — коммунальные каникулы. Принцип работы тот же, что и с ипотечными каникулами : должник договаривается с УК или поставщиком ресурсов о том, что выплатит долг позже. И в случае с реструктуризацией, и в случае с каникулами обязательно заключается дополнительное соглашение, в котором прописываются все условия и суммы (общий долг, размеры и даты регулярных платежей для возврата долга).
Соглашение составляется минимум в двух экземплярах — его подписывают должник и лицо, представляющее интересы коммунальщиков.
Несмотря на перечисленные способы отсрочки выплаты долга, должник должен оплачивать текущие ежемесячные счета, то есть помощь распространяется только на образовавшийся долг. Этот вопрос также следует поднять в разговоре с УК или поставщиком ресурсов, а вот согласятся они еще и на такую отсрочку или нет — исключительно жест их доброй воли.
4. И наконец, четвертый вариант — списание долгов . Воспользоваться этим путем можно только в тех случаях, когда истек срок исковой давности (то есть если еще не было судебных приказов или УК ранее не обращалась в суд). Обычно срок исковой давности составляет три года. Также списание долгов происходит в случае банкротства должника.
Когда можно не платить за капремонт?
Есть несколько случаев, когда за капремонт можно не платить. Все эти нормы прописаны в статье 169 Жилищного кодекса РФ .
- Если речь идет о долгах за капремонт, а здание признано аварийным и по этому поводу есть официальное постановление муниципалитета (или других государственных органов).
- Если недвижимость временно изъята у владельца для государственных нужд: тут действует правило, согласно которому за капремонт платить должен только действующий собственник. Такая ситуация является настолько редкой, что носит больше гипотетический характер (реальностью она может стать, если государству будет некуда размещать, предположим, беженцев или пострадавших от стихийного бедствия).
- Кроме того, не платят за капремонт собственники новостроек, сданных в эксплуатацию не более трех лет назад, но тут всё зависит от решения региональных властей. Например, в Москве необходимость оплачивать капремонт наступает спустя восемь месяцев с даты включения дома в региональную программу — об этом говорится в постановлении правительства от 29 декабря 2014 года № 88 .
- Напомним, еще один вариант, когда собственник не будет оплачивать долги (в том числе за капремонт), — банкротство.
Как сэкономить на оплате коммунальных услуг?
Оформление компенсаций и субсидий, использование энергосберегающих лампочек, экономия воды и света, а также отключение радиоточки и городского телефона — слишком очевидные варианты, чтобы останавливать них подробно. Напомним: есть федеральный список граждан, имеющих право на помощь государства, московский — тут.
Есть и еще несколько путей сэкономить.
- Если в квартире никто не проживает дольше пяти дней, то можно сделать перерасчет на вывоз мусора.
- Для начислений за воду в квартирах обычно устанавливаются счетчики. Если счетчиков нет, то начисления проводятся по нормативам — часто это менее выгодно. Если в квартире технически невозможно установить счетчики и жители вынуждены оплачивать по нормативам, то реально сделать перерасчет.
- Семьи с тремя и более детьми могут получить скидку не менее 30% на отопление, воду, канализацию, газ и свет. Если такая семья живет в доме без центрального отопления, размер скидки зависит от стоимости топлива ( указ Президента РФ от 5 мая 1992 года № 431 ).
- Граждане, призванные на военную службу по мобилизации, могут не платить за капремонт, получить компенсацию до 50% за пользование ЖКУ и даже имеют право задержаться с оплатой счетов — подробнее об этом здесь .
- Оплата ЖКУ картой с кешбэком — услугу предоставляют некоторые банки (например, Сбер и Совкомбанк ).
- Отключение коллективной телеантенны. Узнайте, как это сделать, в своей УК или ТСЖ.
- Обратите внимание на число прописанных в квартире людей: чем их больше, тем выше счета. Если кто-то с вами давно не живет, имеет смысл попросить его зарегистрироваться по другому адресу — сэкономите на вывозе мусора.
- Жители муниципальных квартир имеют право на бесплатную установку счетчиков, поскольку они не являются собственниками, а оплата установки счетчиков ложится именно на плечи собственника — в том числе за «устройства для оказания коммунальных услуг» ( статья 676 Гражданского кодекса РФ) .
- Установите двухфазный или трехфазный счетчик электричества: в разные часы суток будут действовать разные тарифы. В результате ночная стирка будет обходиться гораздо дешевле.
Когда вместе с недвижимостью можно получить долги. Разъяснения нотариусов
Одновременно с полученной по наследству квартирой и другими материальными ценностями могут перейти и долги. В каких еще ситуациях можно стать обладателем чужой задолженности — рассказываем вместе с нотариусами
Фото: Shutterstock
Бывают ситуации, когда вместе с унаследованным или полученным иным путем имуществом к новому собственнику переходят долги. Специалисты Федеральной нотариальной палаты (ФНП) рассказали о таких рисках и дали рекомендации, как их избежать.
Долги вместе с наследством
По закону вместе с имуществом наследуются права и обязательства наследодателя, включая долги. Например, вместе с квартирой наследнику могут перейти долги по коммунальным платежам и непогашенные кредиты. В такой ситуации есть три базовых сценария, отмечают в ФНП.
Первый вариант — наследники знают о долге и готовы его погасить. Второй сценарий — наследники понимают, что задолженность слишком большая, и отказываются от наследства.
Третий вариант — наследники не знают о долгах, а информациях от кредитора поступает уже после того, как они получили свидетельства о праве на наследство. В таком случае отказаться от наследства уже не получится, придется гасить долг, предупредили нотариусы. В связи с этим они советуют гражданам информировать родных об имеющихся у них долгах.
Речь идет не только об ипотеке, но и небольших потребительских кредитах, обязанность платить по которым перейдет наследникам или супругу должника, если нет специальной страховки или брачного договора. При этом есть обязательства, которые к наследникам не переходят. «Не нужно платить алименты за наследодателя или исполнять его обязательства по возмещению ущерба здоровью или имуществу. Такие «личные обязательства» нельзя передать по наследству, на них не распространено правило об уступке требования и о переводе долга», — пояснили в ФНП.
По закону вместе с имуществом наследуются права и обязательства наследодателя, включая долги (Фото: Shutterstock)
Читайте также: 5 вопросов о наследстве: что делать с долгами за коммуналку и по ипотеке
Супруг «с обременением»
Неожиданностью могут стать долги супруга по бизнесу или из-за ДТП, в котором нужно возместить причиненный ущерб имуществу третьим лицам. Если личного имущества должника для закрытия долга не хватит, то пострадавшая сторона может потребовать возместить ущерб с совместной собственности должника и его супруги. «Под это определение подпадает все, что было нажито в браке. Даже если деньги заработал, купил и записал имущество на себя один из супругов», — уточнили нотариусы. Например, жена сама купила дачу, но половину от этой покупки все равно могут забрать по долгам мужа. Или до регистрации брака женщина заключила договор долевого участия (ДДУ).
Однако объект был сдан уже после ее замужества, а значит, он поступит в их с мужем общую совместную собственность (если иное не решит суд), привели примеры в ФНП. По суду в общем имуществе супругов может быть выделена доля должника. Во-первых, на нее будет наложен арест. Продать или еще как-то распорядиться таким имуществом семья уже не сможет. Во-вторых, эта доля может быть даже продана с торгов. «Приставы не будут продавать, например, квартиру, которая является единственным жильем, однако могут забрать условную дачу.
Долю жены, конечно, у нее не отнимут», — пояснили эксперты. По их мнению, защититься от долгов второй половины поможет брачный договор. В нем можно прописать, что каждый супруг отвечает по своим долгам своим личным имуществом. Кроме этого, определить, какое именно имущество является личным, а какое — общим. «Главное, чтобы один из них не попадал в заведомо неблагоприятное финансовое положение.
То есть нельзя все активы записать на одного, а другому оставить только долги», — добавили нотариусы.
Неожиданностью могут стать долги супруга по бизнесу или из-за ДТП, в котором нужно возместить причиненный ущерб имуществу третьим лицам (Фото: Shutterstock)
Читайте также: «Уйти от ответственности не получится»: 8 вопросов о брачном договоре
Покупка жилья с долгами по ЖКУ и налогами
К рискам получить чужие долги эксперты относят покупку квартиры (дома) с накопленными долгами по коммунальным платежам. В данном случае задолженность придется погашать новому владельцу, предупредили в ФНП. Чтобы избежать такой ситуации, нотариусы рекомендуют включить в договор купли-продажи «заверение об обстоятельствах». В данном случае продавец заверяет, что не делал перепланировок, у него нет долгов по налогам и коммунальным платежам. Если позже выяснится обратное, то продавцу придется возмещать возникшие убытки и уплачивать неустойку.
Более того, недостоверные заверения могут стать причиной для разворота сделки, то есть покупатель сможет и вовсе от нее отказаться, пояснили эксперты. Еще один подводный камень, связанный с чужими долгами, — покупка имущества у человека со статусом банкрота. В таком случае финансовый управляющий или кредиторы могут признать сделку недействительной — и покупатель лишится приобретенной недвижимости.
Поэтому перед сделкой важно проверить, что в отношении продавца не начата процедура банкротства. Проверить информацию о наличии дел о банкротстве (как действующих, так и завершенных) можно на сайте Федерального реестра сведений о банкротстве или на сайте картотеки арбитражных дел.
К рискам получить чужие долги эксперты относят покупку квартиры (дома) с чужими коммунальными долгами или неуплаченными налогами (Фото: Shutterstock)
Чужие долги можно получить и вместе с недвижимостью, которая находится под обременением (например, ипотека, арест, договор безвозмездного пользования). Обременения отображаются в Росреестре, соответственно, при получении выписки покупатель увидит эту информацию. «Однако если сделка совершается в простой письменной форме, есть риск, что приобретателю предоставят недостоверные данные из ЕГРН (это может быть, к примеру, поддельная выписка или выписка, где часть данных будет скрыта/изменена)», — отметили в ФНП. Это актуально сейчас, когда доступ к сведениям ЕГРН ограничен, и третье лицо (например, покупатель) может получить сведения оттуда либо с согласия самого собственника, либо через нотариуса.
- Что делать, если купили квартиру с коммунальными долгами
- Как проверить продавца квартиры и не попасть на мошенника. Чек-лист
- Квартира, ипотека и развод: 5 вопросов о разделе имущества
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
Как списать долг предыдущих собственников за коммунальные услуги?
Мы с мужем купили квартиру на торгах. Прежний собственник заложил квартиру и перестал платить ипотеку. Одновременно перестал платить за ЖКУ и накопил большой долг.
Как только мы вступили в права собственности, перевели лицевой счет на себя и стали ежемесячно платить.
Как списать долг с нашего счета? Как убедить УК взыскивать его с прежнего собственника?
Валентина, вы правы в том, что вы не обязаны платить чужой долг по ЖКУ. Это забота УК — взыскать долг или, если не получится, списать его. Поэтому направьте УК заявление об открытии нового лицевого счета.
Скорее всего, этого будет достаточно. Сейчас расскажу подробнее.
Что входит в плату за жилье
Чтобы разобраться с долгами, давайте определимся, какие расходы есть у собственника жилья.
Прежде всего, он должен оплачивать содержание жилого помещения: услуги, работы по управлению многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества, а также коммунальные ресурсы, которые необходимы, чтобы содержать общее имущество.
Еще он должен платить за коммунальные услуги, которые потребляет сам, например за холодную и горячую воду, электрическую и тепловую энергию, газ, твердое топливо при печном отоплении, канализацию и вывоз мусора, а также за капитальный ремонт.
Новый собственник квартиры не отвечает по долгам за ЖКУ предыдущего
Собственник обязан платить за ЖКУ с того момента, как у него возникло право собственности на жилье. В вашем случае это право возникло с момента регистрации права собственности на квартиру в Росреестре.
При этом по общему правилу новый собственник квартиры не отвечает по долгам предыдущего, поскольку обязанность оплачивать содержание жилого помещения и коммунальные услуги не переходит вместе с квартирой.
Поэтому долг по ЖКУ, который накопил ваш продавец, остается только его задолженностью. УК не вправе требовать уплаты долга с вас и должна взыскивать его с должника.
Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте каждую неделю. Бесплатно
ПодписатьсяВаша почта будет в безопасности. Детали — в политике конфиденциальности
А вот долги за капремонт переходят к вам
Но это не касается взносов на капитальный ремонт. Если прежний собственник их не платил, придется платить вам.
Обязательство предыдущего собственника оплачивать расходы на капремонт переходит к новому собственнику вместе с правом собственности на квартиру. В том числе и не исполненная предыдущим собственником обязанность, то есть долг.
Если пойти в суд и попытаться оспорить этот долг, суд встанет на сторону коммунальщиков. Так, например, произошло в Республике Башкортостан, где суд указал, что доказательств, что предыдущий владелец исполнил свою обязанность по оплате капремонта, нет, поэтому долг придется погасить новому собственнику.
А вот в ситуации, когда новый собственник обращается к управляющей компании с иском о понуждении сделать перерасчет за остальные ЖКУ — в квитанцию включили долг предыдущего собственника — суд Калининграда обязал УК сделать перерасчет и исключить чужие долги.
Как избавиться от задолженности за ЖКУ
Если на вас переписали старый лицевой счет и включают в квитанцию задолженность предыдущего собственника, напишите заявление в УК. Укажите, что требуете сделать перерасчет по финансово-лицевому счету и разделить или выделить лицевой счет либо открыть новый. Подготовьте два экземпляра заявления, отнесите их лично и попросите, чтобы на вашем поставили отметку о том, что приняли, и указали дату. Если ходить некогда — отправьте по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.
Если управляющая компания не ответит или ответит отказом, вы можете обратиться в суд.
В аналогичной ситуации суд Барнаула сказал, что для квартиры, на лицевом счете которой осталась задолженность прежнего собственника, должны открыть новый лицевой счет, где будет указан новый собственник и будет отражаться информация о его коммунальных платежах. И обязал управляющую компанию открыть новый лицевой счет. Суд следующей инстанции оставил это решение в силе.
