Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком не собственником — как продать квартиру с

Поделиться

Как продать квартиру, если собственник — ребёнок

Комменты (0)

Войдите или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий

У метро

• Щёлковская
• Первомайская
• Измайловская
• Партизанская
• Семёновская
• Электрозаводская

В районе

Другие миллионники

Комнатность

Города в области

Улицы, районы, метро

• Улицы
• Районы
• Станции метро
• Станции пригородных поездов

Тип сделки

У метро

В районе

• Сокольники
• Солнцево
• Капотня
• Куркино
• Левобережный
• Кузьминки
• Бибирево
• Мещанский
• Тверской
• Щукино
• Царицыно
• Хорошёвский
• Проспект Вернадского
• Чертаново Северное
• Соколиная Гора
• Кунцево
• Академический
• Новокосино
• Южное Тушино
• Южнопортовый
• Нагатино-Садовники
• Митино
• Текстильщики
• Рязанский
• Алтуфьевский
• Аэропорт
• Бескудниковский
• Братеево
• Бутырский

• Вешняки
• Орехово-Борисово Южное
• Отрадное
• Очаково-Матвеевское
• Косино-Ухтомский
• Москворечье-Сабурово
• Войковский
• Восточное Дегунино
• Восточное Измайлово
• Выхино-Жулебино
• Гагаринский
• Головинский
• Гольяново
• Даниловский
• Дмитровский
• Донской
• Дорогомилово
• Замоскворечье
• Западное Дегунино
• Зюзино
• Зябликово
• Ивановское
• Коптево
• Красносельский
• Северное Измайлово
• Сокол
• Строгино
• Таганский
• Тимирязевский

• Фили-Давыдково
• Хамовники
• Можайский
• Арбат
• Ховрино
• Хорошёво-Мнёвники
• Беговой
• Черёмушки
• Ломоносовский
• Чертаново Центральное
• Чертаново Южное
• Северное Бутово
• Южное Бутово
• Северное Медведково
• Южное Медведково
• Якиманка
• Ярославский
• Лосиноостровский
• Бабушкинский
• Люблино
• Марфино
• Марьина Роща
• Марьино
• Северное Тушино
• Нагатинский Затон
• Нагорный
• Нижегородский
• Новогиреево

• Ново-Переделкино
• Обручевский
• Орехово-Борисово Северное
• Измайлово
• Перово
• Печатники
• Покровское-Стрешнево
• Преображенское
• Пресненский
• Раменки
• Останкинский
• Савёловский
• Свиблово
• Тёплый Стан
• Лианозово
• Некрасовка
• Молжаниновский
• Восточный
• Крылатское
• Бирюлёво Восточное
• Бирюлёво Западное
• Ясенево
• Коньково
• Лефортово
• Басманный
• Богородское
• Ростокино
• Алексеевский

• Метрогородок
• Внуково
• Котловка
• Филёвский Парк
• Поселение Внуковское
• Поселение Марушкинское
• Поселение Мосрентген
• Поселение Сосенское
• Поселение Десёновское
• Поселение Кленовское
• Поселение Воскресенское
• Поселение Рязановское
• Крюково
• Тропарёво-Никулино
• Матушкино
• Савёлки
• Старое Крюково
• Силино
• Поселение Первомайское
• Поселение Кокошкино
• Поселение Филимонковское
• Поселение Московский
• Поселение Михайлово-Ярцевское
• Поселение Щаповское
• Поселение Вороновское
• Поселение Киевский
• Поселение Новофёдоровское
• Северный

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком (не собственником) — как продать квартиру с прописанными детьми

Поделиться

Покупка квартиры с несовершеннолетними собственниками

Комменты (0)

Войдите или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий

У метро

• Щёлковская
• Первомайская
• Измайловская
• Партизанская
• Семёновская
• Электрозаводская

В районе

Другие миллионники

Комнатность

Города в области

Улицы, районы, метро

• Улицы
• Районы
• Станции метро
• Станции пригородных поездов

Тип сделки

У метро

В районе

• Сокольники
• Солнцево
• Капотня
• Куркино
• Левобережный
• Кузьминки
• Бибирево
• Мещанский
• Тверской
• Щукино
• Царицыно
• Хорошёвский
• Проспект Вернадского
• Чертаново Северное
• Соколиная Гора
• Кунцево
• Академический
• Новокосино
• Южное Тушино
• Южнопортовый
• Нагатино-Садовники
• Митино
• Текстильщики
• Рязанский
• Алтуфьевский
• Аэропорт
• Бескудниковский
• Братеево
• Бутырский

• Вешняки
• Орехово-Борисово Южное
• Отрадное
• Очаково-Матвеевское
• Косино-Ухтомский
• Москворечье-Сабурово
• Войковский
• Восточное Дегунино
• Восточное Измайлово
• Выхино-Жулебино
• Гагаринский
• Головинский
• Гольяново
• Даниловский
• Дмитровский
• Донской
• Дорогомилово
• Замоскворечье
• Западное Дегунино
• Зюзино
• Зябликово
• Ивановское
• Коптево
• Красносельский
• Северное Измайлово
• Сокол
• Строгино
• Таганский
• Тимирязевский

• Фили-Давыдково
• Хамовники
• Можайский
• Арбат
• Ховрино
• Хорошёво-Мнёвники
• Беговой
• Черёмушки
• Ломоносовский
• Чертаново Центральное
• Чертаново Южное
• Северное Бутово
• Южное Бутово
• Северное Медведково
• Южное Медведково
• Якиманка
• Ярославский
• Лосиноостровский
• Бабушкинский
• Люблино
• Марфино
• Марьина Роща
• Марьино
• Северное Тушино
• Нагатинский Затон
• Нагорный
• Нижегородский
• Новогиреево

• Ново-Переделкино
• Обручевский
• Орехово-Борисово Северное
• Измайлово
• Перово
• Печатники
• Покровское-Стрешнево
• Преображенское
• Пресненский
• Раменки
• Останкинский
• Савёловский
• Свиблово
• Тёплый Стан
• Лианозово
• Некрасовка
• Молжаниновский
• Восточный
• Крылатское
• Бирюлёво Восточное
• Бирюлёво Западное
• Ясенево
• Коньково
• Лефортово
• Басманный
• Богородское
• Ростокино
• Алексеевский

• Метрогородок
• Внуково
• Котловка
• Филёвский Парк
• Поселение Внуковское
• Поселение Марушкинское
• Поселение Мосрентген
• Поселение Сосенское
• Поселение Десёновское
• Поселение Кленовское
• Поселение Воскресенское
• Поселение Рязановское
• Крюково
• Тропарёво-Никулино
• Матушкино
• Савёлки
• Старое Крюково
• Силино
• Поселение Первомайское
• Поселение Кокошкино
• Поселение Филимонковское
• Поселение Московский
• Поселение Михайлово-Ярцевское
• Поселение Щаповское
• Поселение Вороновское
• Поселение Киевский
• Поселение Новофёдоровское
• Северный

Как не нарушить права ребенка при купле-продаже жилья

Интересы детей при продаже недвижимости оберегаются по-разному в зависимости от того, является ли ребенок собственником или нет. Какие меры принимаются государством, чтобы несовершеннолетние не потеряли крышу над головой, разбиралась «Парламентская газета».

Если ребенок собственник

Ребенок может стать собственником в любом возрасте. Для продажи недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, требуется разрешение органа опеки и попечительства. Это касается любой недвижимости — жилой, нежилой, квартиры, дачи, дома в деревне.

Органы опеки проверяют законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли эта сделка интересам несовершеннолетнего, не ущемляет ли его права. И в течение 15 дней либо выдает разрешение, либо отказывает в сделке.

Продать жилье, на которое у ребенка есть право собственности, можно только при условии, что несовершеннолетнему обеспечат жилье взамен проданного. За этим пристально следят органы опеки. Как правило, они требуют, чтобы сделки по продаже старой квартиры и покупке новой проходили одновременно. В новой квартире доля ребенка выделяется сразу же, при подписании договора купли-продажи.

Одновременное проведение сделок защищает и права несовершеннолетнего собственника, и права покупателя, который может быть уверен, что сделка в последующем не будет оспариваться, ему не придется судиться и так далее.

Органы опеки практикуют двухэтапное разрешение:

— предварительное, когда квартиру собрались продать, но альтернативу еще не нашли;

— окончательное, когда квартира для покупки найдена.

Еще одна мера обеспечивает права ребенка на недвижимость — это обязательное нотариальное удостоверение сделки. Без этой процедуры Росреестр переход прав не зарегистрирует.

Дети тоже могут быть самостоятельными

За детей до 14 лет (малолетних), то есть в их интересах, от их имени все делают представители — родители, усыновители или опекуны. Подписывают договор, подают заявление и документы для регистрации прав в Росреестр.

Ребенок же в возрасте от 14 до 18 лет при желании может совершать сделки с недвижимостью самостоятельно, но с письменного согласия родителей (опекунов, попечителей, усыновителей). Сдать документы для регистрации в Росреестр и подписать документы у нотариуса он может сам.

Несовершеннолетние в сделке: как избежать проблем

Сделки, в которых участвуют несовершеннолетние, всегда требуют особого внимания. Что надо знать, чтобы не нарушить права детей, какие документы понадобятся, чтобы получить разрешение на сделку от органов опеки и как покупателю обезопасить себя от проблем с квартирой в дальнейшем?

Любые сделки с имуществом несовершеннолетнего проводятся только с предварительного согласия органов опеки и попечительства (статья 37 Гражданского кодекса РФ). Права членов семьи собственников жилого помещения (в том числе детей) закреплены в статье 292 Гражданского кодекса РФ.

Статус ребенка

В первую очередь необходимо определить, какое отношение имеет ребенок к продаваемой квартире: он в ней зарегистрирован (прописан), является собственником или имеет пока не реализованное право собственности?

1. Ребенок не собственник, но воспитывается в благополучной семье ине находится под дополнительным контролем органов опеки и попечительства.

Собственниками квартиры по документам являются родители. В этом случае никаких дополнительных разрешений (включая предварительное) от органов опеки не требуется. Сделка будет проходить в обычном режиме.

2. Ребенок, проживающий в квартире (не собственник), остался без родительского попечения, о чем известно органу опеки и попечительства.

Сделка допустима только с согласия органа опеки и попечительства. Опекун подает заявление в опеку, чтобы получить разрешение на сделку. При этом он должен четко прописать, где ребенок будет проживать — ухудшение жилищных условий не допускается, а также приложить пакет документов на это жилье.

3. Ребенок — титульный собственник, владеющий квартирой или долей в праве на квартиру.

Информация об этом содержится в правоустанавливающих и правоподтверждающих документах. В этом случае для проведения сделки потребуется предварительное разрешение опеки.

Органы опеки и попечительства защищают интересы несовершеннолетнего, поэтому взамен отчуждаемой квартиры придется приобрести равную собственность.

Исключением является случай, когда ребенок проживает по другому адресу или переезжает в другой город (страну). Тогда разрешение на сделку дадут при условии, что деньги от продажи имущества несовершеннолетнего пойдут на особый банковский счет, открытый на его имя.

4. Ребенок должен был стать собственником, но по какой-то причине им не стал (его права были нарушены).

Тут есть несколько вариантов, объясняем подробнее.

• Права были нарушены при приватизации квартиры.

Выяснить это помогут правоустанавливающие документы на квартиру (договор передачи жилого помещения в порядке приватизации).

Распишем детали. На постановку новорожденного ребенка на регистрационный учет российское законодательство дает 1 месяц и 7 дней.

В течение этого срока родители должны подать заявление в загс и получить свидетельство о рождении, а в течение следующей недели нужно зарегистрировать новорожденного по месту проживания одного из родителей.

Выберите подходящего риелтора с помощью сервиса Циан «Заявка риелтору»

До 14 лет ребенок должен быть зарегистрирован либо с отцом, либо с матерью. Таким образом, если вы приходите на просмотр и видите ребенка, резонно спросить не только о его дальнейшей регистрации, но и о том, когда была приватизирована квартира: если на тот момент ребенок был в ней зарегистрирован, значит, есть все основания полагать, что он должен владеть долей. Проверьте, так ли это?

• Ребенок должен был стать собственником при получении наследства, но так им и не стал.

И вновь следует обратиться к правоустанавливающим и правоподтверждающим документам: из них будет ясно, кем наследодатель приходился ребенку, если нынешнему собственнику продаваемая квартира досталась по закону и/или по завещанию.

Продавцов объекта недвижимости надо спросить о возможных наследниках и взять с них соответствующее заявление. Если права несовершеннолетнего нарушены, восстановить их получится в судебном порядке. А лучше — поискать для покупки другую квартиру.

Маткапитал

Когда квартира приобретается с использованием материнского капитала, родители обязаны включить несовершеннолетних детей в число собственников — выделить детям доли, пропорциональные выплаченной сумме.

Закон не оговаривает размер доли, поэтому она высчитывается исходя из общего метража и стоимости покупаемой квартиры. Доли могут быть маленькими (вплоть до одного «квадрата») в больших городах и очень большими в регионах, но все они делают детей собственниками, интересы которых обязательно нужно учитывать.

Потенциальный покупатель должен потребовать у продавца справку из Пенсионного фонда об использовании этой выплаты. Справку имеет право взять мать несовершеннолетнего или отец, если мать умерла или лишена родительских прав.

Напомним, что с 2020 года маткапитал выплачивается при рождении и первого ребенка.

Получение разрешения опеки на сделку

Для получения разрешения на сделку кроме заявления также потребуется список документов:

— копии паспортов всех собственников недвижимого имущества;

— документ, удостоверяющий личность несовершеннолетнего (паспорт, если несовершеннолетний старше 14 лет, свидетельство о рождении, если младше);

— копии правоустанавливающих документов на недвижимость (свидетельство о праве собственности, договор передачи, договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство);

— документы, удостоверяющие личность законных представителей несовершеннолетнего;

— письменное согласие собственников жилого помещения (его можно написать на приеме у специалиста при подаче документов либо заранее оформить у нотариуса);

— письменное согласие законных представителей на совершение сделки с имуществом;

— информацию о рыночной стоимости жилого помещения;

— копии кадастрового паспорта, экспликации квартиры и поэтажного плана;

— единый жилищный документ либо выписка из домовой книги, финансовый лицевой счет, справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (их можно получить при оказании услуги);

— для несовершеннолетнего от 10 до 14 лет — согласие на сделку;

— для несовершеннолетнего старше 14 лет — заявление.

После того как сделка будет зарегистрирована, а ребенок благополучно переедет на новое место жительства, этот же набор документов требуется принести в местное отделение органов опеки или МФЦ.

Если не планируетсяпокупать недвижимость взамен продаваемой

Предположим, семья собирается переехать на ПМЖ за границу и не намерена приобретать недвижимость в России взамен той, что продается. Как мы уже упоминали, в этом случае в обязательстве, предоставленном в органы опеки, родители обещают выделить долю ребенку в дальнейшем.

При такой сделке открывается специальный целевой счет («Поступление и хранение средств от продажи недвижимости») на имя несовершеннолетнего. На этот счет родители переводят долю ребенка из средств, полученных после продажи недвижимости. До совершеннолетия ребенка распоряжаться этим счетом разрешено только с согласия органов опеки и попечительства.

В Москве органы опеки обычно работают при префектурах (туда можно отнести документы напрямую), в Московской области и многих регионах — через МФЦ или отдельно.

Разрешение на продажу квартиры получено? Переходим к сделке.

Как покупателюобезопасить себя?

Если при сделке были нарушены законные права несовершеннолетних детей, имевших долю в проданной квартире, то по достижении 18 лет они могут обратиться в суд, даже если с момента сделки прошло несколько лет и недвижимость была перепродана новому владельцу.

Это грозит сложностями нынешнему собственнику — скорее всего, потребуется отстаивать свои права в суде. Чтобы такой ситуации не возникло, еще перед заключением сделки нужно очень внимательно отнестись к проверке всех нюансов.

Покупателю следует настаивать, чтобы до подписания договора купли-продажи ребенок (для детей до 14 лет) был снят с регистрационного учета в покупаемой квартире вместе с родителем, с которым он прописан, и поставлен на регистрационный учет по другому месту жительства. Это позволит избежать сложностей в краткосрочной перспективе.

Если речь идет об альтернативной сделке и новая квартира приобретается одновременно, то покупателю имеет смысл взять с родителей-продавцов обязательство сняться с регистрационного учета и зарегистрироваться по новому адресу.

В этом обязательстве необходимо прописать адрес нового места жительства. Лучше заверить этот документ у нотариуса: продавцу это обойдется в 1,2–1,5 тыс. рублей.

Редакция благодарит за помощь в подготовке статьи Ольгу Балбек, заместителя генерального директора по правовым вопросам «Миэль — Сеть офисов недвижимости».

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком (не собственником) — как продать квартиру с прописанными детьми

Детям до 18 лет запрещено многое – водить машину, брать кредиты, посещать ночные клубы, но при этом наравне со взрослыми несовершеннолетние могут быть полноправными собственниками жилья, с которыми необходимо считаться при любых манипуляциях с жилплощадью.

2012-11-02T11:11
2012-11-02T11:11
2020-02-29T11:27
/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content
/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content
https://cdnn21.img.ria.ru/images/sharing/article/398788579.jpg?3963224361582964836

Недвижимость РИА Новости
internet-group@rian.ru
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
Недвижимость РИА Новости
internet-group@rian.ru

7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/
Недвижимость РИА Новости
internet-group@rian.ru
7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
Недвижимость РИА Новости
internet-group@rian.ru
7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
Недвижимость РИА Новости
internet-group@rian.ru
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
практические советы – риа недвижимость, полезное, жилье, россия
Практические советы – РИА Недвижимость, Полезное, Жилье, Россия

Как продать квартиру, если собственник – ребенок

Детям до 18 лет запрещено многое – водить машину, брать кредиты, посещать ночные клубы, но при этом наравне со взрослыми несовершеннолетние могут быть полноправными собственниками жилья, с которыми необходимо считаться при любых манипуляциях с жилплощадью.

Детям до 18 лет запрещено многое – водить машину, брать кредиты, посещать ночные клубы, но при этом наравне со взрослыми несовершеннолетние могут быть полноправными собственниками жилья, с которыми необходимо считаться при любых манипуляциях с жилплощадью.

Право на собственность

Согласно закону несовершеннолетний ребенок, как и любой взрослый человек, может быть полноправным собственником жилья, рассказывает заместитель управляющего директора по правовым вопросам «Миэль — Сеть офисов недвижимости» Ирина Шугурова. Закон никак не ограничивает покупку или дарение в собственность ребенку жилой площади. Хочешь подарить подростку квартиру, доставшуюся в наследство от бабушки, пожалуйста.

Дети могут стать собственниками недвижимости и другим путем: закон обязывает включать в число владельцев приватизируемой квартиры всех несовершеннолетних граждан, прописанных в ней на момент приватизации.

Но самостоятельно распоряжаться своим имуществом несовершеннолетние не имеют права, в силу неполной дееспособности и малого жизненного опыта. Дети в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с недвижимостью только с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя. А малолетние дети, не достигшие 14 лет, и вовсе не допускаются до участия в сделках.

От их имени любые манипуляции с жильем совершают родители (усыновители или опекуны).

Но и в том, и в другом случае, самовольство родителей ограничено законом. Согласно законодательству РФ, на сегодняшний день любые сделки с имуществом несовершеннолетнего, непременно осуществляются только с предварительного согласия органов опеки и попечительства.

При продаже квартиры ребенком необходимо получить:

— письменное согласие на совершение сделки от законных представителей несовершеннолетнего — родителей, усыновителей или попечителя. При этом договор купли-продажи будет действителен так же в случае, если одобрение от родителей, усыновителей или попечителей было получено в письменной форме уже после совершения сделки;

— предварительное разрешение органов опеки и попечительства на дачу согласия попечителем, родителями совершения купли-продажи несовершеннолетним.

Что взамен?

Но прежде, чем начинать сбор документов, в первую очередь необходимо проанализировать планируемую сделку и дальнейший переезд, советует юрист офиса «Академическое» компании «Инком-Недвижимость» Наталья Киселева. Дело в том, что взамен продаваемой квартиры, детям необходимо приобрести собственность, не меньшей площади, чем они располагали до сделки.

К приобретаемой квартире предъявляются особые требования. Доля ребенка в новом жилье — по площади и стоимости – должна быть не меньше, чем в продаваемой квартире. Например, если в двухкомнатной квартире площадью 50 квадратных метров и стоимостью по оценке БТИ 1 миллион рублей, у ребенка в собственности находится ровно половина, то в приобретаемой квартире ему должно принадлежать не менее 25 квадратных метров стоимостью 500 тысяч рублей.

Если взамен «двушки» покупают однокомнатную квартиру, то доля ребенка в ней соответственно составит почти целую часть.

Месторасположение квартиры тоже учитывается. Негативно органы опеки могут отнестись к варианту, когда взамен квартиры в Москве ребенку покупается жилая площадь в области. Для такого переезда должны быть веские причины.

Также несовершеннолетний в результате сделки не может остаться без жилья. Поэтому если вы продаете жилье без планов на покупку нового, ребенка в любом случае придется наделить соответствующей долей в другой квартире, например, принадлежащей родителям.

Если в цене продаваемой и приобретаемой квартир имеется небольшая разница, то орган опеки может разрешить совершение сделки, но только с обязательством перечислить разницу на банковский счет юного собственника. Счет будет заблокирован до достижения ребенком совершеннолетия.

Также следует помнить, что купить квартиру у несовершеннолетнего не могут сами родители, попечители, супруги родителя (попечителя), а также их близкие родственники.

Когда возникают сомнения, что права ребенка, в результате сделки не будут ущемлены, следует обратиться в орган опеки по месту регистрации несовершеннолетнего собственника для предварительной консультации, советует эксперт «Инком-Недвижимость».

Собираем документы

После одобрения сделки, можно приступить к сбору пакета документов. В органы опеки необходимо предоставить:

— заявление от обоих родителей, опекунов или попечителей с просьбой о разрешении совершения сделки,

— согласие несовершеннолетнего старше 14 лет проживать на жилой площади, приобретенной для него в результате сделки (при этом органы опеки и попечительства в некоторых районах требуют согласие несовершеннолетних с 10 лет),

— копии финансовых лицевых счетов отдельно с места продажи и места покупки жилых помещений,

— свидетельства о собственности на жилое помещение и документ — основание права собственности — отдельно с места продажи и с места покупки,

— справки из налоговой инспекции, подтверждающие отсутствие задолженности по уплате налога на недвижимость по двум адресам (требуются не везде),

— справки из БТИ, удостоверяющие балансовую стоимость жилых помещений на момент обращения (по двум адресам),

— поэтажный план и экспликация (по двум адресам),

— кадастровые паспорта, а в Московской области еще и технические паспорта на обе квартиры,

— выписки из домовых книг (по двум адресам),

— справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам,

— свидетельство о рождении несовершеннолетнего и паспорта представителей.

Все документы предоставляются в оригиналах и ксерокопиях. Начать сбор документов лучше заранее, так как некоторые справки готовятся не за один день, рекомендует Киселева. Продавца приобретаемой квартиры тоже следует предупредить, чтобы он своевременно собрал требующиеся документы.

Предварительное разрешение на совершение сделки представляет собой постановление (распоряжение) органа местного самоуправления по месту жительства несовершеннолетнего. Постановление, как правило, выдает руководитель муниципалитета, то есть префект, уточняет Шугурова.

Будьте готовы к тому, что органы опеки установят срок предоставления зарегистрированных документов, в том числе выписки из домовой книги с отметкой о постановке несовершеннолетнего на постоянный регистрационный учет по новому месту жительства. Срок устанавливается соразмерно сделке: 1 месяц в случае продажи и одновременного приобретения жилого помещения, порядка 2 и более месяцев при условии последующего приобретения, например, в новостройке после регистрации права собственности.

Защита собственности

В целом процесс купли-продажи жилья, собственниками которого являются несовершеннолетние дети, отягощен дополнительными требованиями органов опеки и попечительства и, как следствие, бумажной волокитой. Но все это позволяет эффективно защищать имущество детей от сторонних посягательств.

Вместе с тем, как советуют эксперты, несовершеннолетних лучше не делать единоличными собственниками. Если ребенок владеет жилплощадью на 100%, могут возникнуть сложности с продажей квадратных метров и коммунальными платежами. Гораздо более удобной является схема собственности «взрослый плюс ребенок», говорит управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Наталья Кац.

В таком случае совместное право собственности защитит уже совершеннолетнего молодого собственника от непродуманных поступков и их последствий.

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком (не собственником) — как продать квартиру с прописанными детьми

Страх покупать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний, у россиян практически в крови. И в большинстве ситуаций от покупки жилья с прописанным в нём детьми они стараются отказаться. Но бывает так, что квартира очень приглянулась, условия сделки более чем устраивают, продавцы кажутся адекватными людьми и обещают оперативно решить все вопросы с выпиской . Стоит ли соглашаться на такую сделку, как подстраховаться и что делать, если родители не выписывают ребёнка?

Расскажем, когда необходимо решать проблему с выпиской несовершеннолетних и как вообще выписать из квартиры ребёнка. Почему иногда получается, что обязанность родителей по выписке ложится на плечи покупателя, и как решить эту проблему? Рассмотрим выписку несовершеннолетнего по шагам.

• Почему в вашей квартире может быть прописан чужой ребёнок
• Малолетний или несовершеннолетний — в чём разница
• Кто может выписать ребёнка из квартиры
• Правила выписки несовершеннолетнего ребёнка из квартиры в добровольном порядке
• Как выписать детей из квартиры без согласия родителей
• Нужно ли согласие опеки на снятие с регистрационного учёта несовершеннолетних детей
• Когда ребёнка не получится выписать
• Выписка несовершеннолетнего ребёнка из квартиры при продаже — что можно сделать заранее
• Коротко о главном

Почему в вашей квартире может быть прописан чужой ребёнок

Исходно ребёнка прописывают с родителями — постоянно или временно. И если вы получаете права на владение или пользование квартирой, это не подразумевает автоматическую выписку жильцов. Посторонний ребёнок может оказаться прописанными в вашей квартире в следующих ситуациях.

1. Вы купили квартиру, но предыдущие жильцы не выписались сами и не выписали ребёнка.
2. Вы сдали свою квартиру в аренду семье с детьми и дали разрешение на прописку. Вышел срок договора или жильцы нарушили условия проживания, но выписываться не спешат.
3. Вы помогли кому-то из родственников или друзей — разрешили прописаться в своей квартире, например, чтобы они получили городскую прописку. У них родился ребёнок, его автоматически прописали вместе с мамой. Со временем вы решили продать квартиру или не хотите больше помогать этим людям, а жильцы отказываются выписываться добровольно.
4. Вы снимаете квартиру с правом прописки, а предыдущие жильцы не выписались — коммунальные приходится платить за всех.
5. Вы вселились в муниципальную квартиру , в которой есть «мёртвые души» — жильцы, которых никто не видел уже несколько лет. Это неудобно с точки зрения коммунальных расходов и возможной приватизации квартиры — ведь на право собственности могут претендовать все прописанные.

На практике чаще возникает первая ситуация, но схема решения проблемы во всех случаях одна — доказать, что ребёнок потерял своё право на прописку.

Малолетний или несовершеннолетний — в чём разница

Ответ на вопрос как выписать несовершеннолетнего ребёнка из квартиры собственника зависит от нескольких моментов. Один из них — возраст несовершеннолетнего.

Понятие «ребёнок» относительно — дети не взрослеют по щелчку пальцев. Совершеннолетия они достигают в 18 лет, однако права на выбор места проживания появляются раньше. А в некоторых случаях шестнадцатилетнего ребёнка закон приравнивает к взрослому — тогда и вопрос о выписке решается в обычном порядке.

Законодательство защищает интересы детей: по ст. 20 ГК РФ , а также п. 2 ст. 54 Семейного кодекса РФ и п. 3 ст.

65 Семейного кодекса РФ , дети до 14 лет должны фактически проживать с родителями (опекунами) и быть прописанными по одному адресу с ними.

До 14 лет зарегистрировать ребёнка отдельно от родителей можно лишь в двух случаях:

• когда у кого-то из родителей кроме постоянной регистрации есть временная, и тогда по такому адресу можно прописать и ребёнка;
• когда кроме родителей у ребёнка есть опекун, его регистрируют по адресу опекуна.

Начиная с 10-летнего возраста, при вынужденном раздельном проживании родителей (развод) суды уже должны учитывать мнение малолетнего ребёнка по поводу того, с кем он хочет остаться. Учёт мнения не всегда означает согласие: принимаются во внимание и объективные факторы — доход, условия проживания, психическое состояние родителя, лишение родительских прав и т.п.

Начиная с 14 лет, закон перестаёт считать ребёнка малолетним — он становится несовершеннолетним и приобретает право проживать отдельно от родителей, если они на это согласны. В этом случае его можно прописать с родственниками — например, бабушкой, тётей или совершеннолетними братьями и сёстрами. В случае с опекунством проживание отдельно от опекуна возможно только с 16 лет.

С 16 лет ребёнок может оказаться полностью дееспособным в двух ситуациях:

• если он станет предпринимателем или будет официально работать и сможет себя содержать. В законе это обозначено как эмансипация ( ст. 27 ГК РФ ) — она подтверждается документом, который выдают органы опеки, или судебным решением;
• если он вступит в брак ( п. 2 ст.21 ГК РФ ). Кстати, в случае последующего развода дееспособность сохраняется.

В обоих случаях ребёнок будет приравнен к взрослому в том числе и в вопросах прописки.

Дальше речь пойдёт в основном о малолетних детях (до 14 лет) как самой сложной категории с точки зрения выписки.

Кто может выписать ребёнка из квартиры

В бытовой ситуации выписать ребёнка имеют право родители с взаимного согласия или опекун. Чаще всего необходимость в этом возникает при переезде, и выписки как таковой не происходит — при регистрации в новой квартире старая прописка аннулируется автоматически. Дети не исключение — их без проблем поставят на регистрационный учёт по новому месту жительства, если там будет зарегистрирован хотя бы один из родителей.

Если родители продают своё жильё или съезжают с арендованной квартиры, где были прописаны, они могут откладывать выписку на неопределённое время в следующих ситуациях:

• когда у них нет нового места, в котором можно прописаться;
• им по любым другим причинам невыгодно снимать ребёнка с регистрационного учёта сейчас.

Тогда выпиской приходится заниматься тем, кто в ней заинтересован — обычно новым хозяевам квартиры в случае купли-продажи или арендодателю, если квартиру сдавали.

Если вы собственник, заинтересованный в выписке «лишних» жильцов, в случае несогласия родителей придётся выписывать ребёнка через суд. Подать исковое заявление может тот, у кого есть право на жильё и основание для выселения. В случае приватизированной квартиры основанием служат:

• договора купли-продажи, по которому приобретена квартира;
• окончание срока договора аренды;
• отсутствие оплат по договору аренды;
• нарушение других пунктов договора аренды;
• если ребёнка прописали на основании поддельных документов.

Жильцы муниципальной квартиры могут выписать постороннего ребёнка только в том случае, если он и его родители действительно проживают по другому адресу. Выписка происходит через суд: придётся собрать справки, подтверждающие, что ребёнок и его родители в квартире не проживают и не появляются.

Правила выписки несовершеннолетнего ребёнка из квартиры в добровольном порядке

Чтобы выписать своего ребёнка, у родителей есть два пути:

• подать в МФЦ или МВД заявление о постановке на регистрационный учёт себя и ребёнка по новому адресу, в таком случае со старого они выпишутся автоматически;
• подать в МФЦ или МВД пакет документов о снятии себя и ребёнка с регистрационного учёта.

Какие документы нужны чтобы выписать ребёнка

• заявление о снятии с регистрационного учёта;
• свидетельство о рождении для малолетнего ребёнка. Если ему больше 14 лет, нужен паспорт и заявление от него лично;
• паспорт заявителя и супруга (супруги);
• согласие супруга (супруги) на снятие с регистрационного учёта, если семья проживает раздельно;
• документы, подтверждающие, что у ребёнка будет новое место прописки (договор купли-продажи на вас или супруга (супругу), договор аренды с согласием собственника на регистрацию и т.п.).

В обоих ситуациях заявителя с ребёнком выпишут в течение 3 дней.

Как можно выписать ребёнка из квартиры в никуда

При выписке в заявлении нужно обязательно указывать место будущего проживания ребёнка, но на практике проверку добросовестности родителей не проводят. Поэтому, если у родителей пока нет договора на приобретение нового жилья, можно просто указать адрес ближайших родственников — там можно зарегистрироваться до покупки новой квартиры. Если период, когда родители с ребёнком нигде не прописаны, затянется на срок более 3 месяцев, могут выписать штраф — от 3000 до 5000 рублей на каждого (ст.19.15.2 КоАП РФ).

Какие документы подтверждают прописку ребёнка

Обычно место прописки проверяют в паспорте, но ребёнок его получает только в 14 лет. До этого времени подтвердить место регистрации детей можно справкой по ф. 8 или по ф. 9 — в случае постоянной прописки, а так же по ф. 3 — в случае временной прописки.

Можно ли выписаться из квартиры без ребёнка

Как мы уже писали выше, ребёнок до 14 лет может быть зарегистрирован только с родителями. Но иногда возникают моменты, когда взрослые должны снять себя с регистрационного учёта и долгое время жить в другом месте — например, в случае командировки. Это возможно после того, как родители оформят опекунство на ребёнка.

Чаще всего опекуном становится член семьи, также зарегистрированный по данному адресу. Тогда закон не нарушается — ребёнок будет прописан вместе со своим опекуном.

Как выписать детей из квартиры без согласия родителей

Посторонние могут выписать детей только через суд и только в случае веских оснований. Цель заявителя — убедить судью в том, что ребёнок утратил право пользования помещением. Например, при купле-продаже квартиры предыдущие жильцы теряют право пользования на основании п. 2 ст.

292 ГК РФ , а при прекращении договора аренды — на основании ст. 688 ГК РФ .

Для составления заявления в городской суд нужно подать следующие документы:

• копия паспорта;
• иск о прекращении права пользования ребёнка (при необходимости — и одного или обоих родителей) жилым помещением. В документе нужно полностью изложить ситуацию и объяснить, почему происходит нарушение прав собственника. При составлении иска лучше воспользоваться консультацией юриста — он поможет привести правильные формулировки и отсылки к законам и другим нормативным актам;
• выписка из домовой книги ;
• подтверждение попыток урегулировать дело без суда (например, почтовое уведомление с описью вложения письма ответчику с просьбой о выписке);
• квитанцию об отправке копии иска ответчику;
• выписку из ЕГРН о праве собственности;
• основание возникновения права собственности (договор купли-продажи, мены и т.п.);
• квитанция об уплате госпошлины (300 рублей);
• при необходимости — другие документы (их запросят в органах при рассмотрении каждой конкретной ситуации).

Срок рассмотрения подобных исков составляет два месяца. На заседание лучше явиться лично — у суда могут возникнуть дополнительные вопросы. По окончании заседания будет принято решение.

• В случае удовлетворения иска решение суда нужно будет предъявить в отделение МВД или МФЦ, чтобы выписка состоялась. При необходимости физического выселения придётся обратиться в службу судебных приставов.
• В случае отказа по иску можно подать апелляцию в суд более высокой инстанции — областной.

Нужно ли согласие опеки на снятие с регистрационного учёта несовершеннолетних детей

Для снятия с учёта несовершеннолетнего ребёнка согласие не запрашивают. Но иногда оно может понадобиться для продажи квартиры:

• когда ребёнок владеет недвижимостью или её частью;
• когда ребёнок находится под опекой ( п. 4 ст. 292 ГК РФ ).