Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем

Определение Верховного Суда РФ от 16.06.2021 N 310-ЭС21-8239 по делу N А09-9684/2019
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о расторжении договора аренды железнодорожных вагонов, обязании принять вагоны на текущих станциях дислокации.
Обжалуемый результат спора: В удовлетворении требования отказано, поскольку установлен факт передачи арендатору спорного имущества (вагонов) и его использования, при этом арендатором реализовано право на односторонний отказ от исполнения договора аренды путем направления арендодателю уведомления о досрочном расторжении договора, в связи с чем договор прекратил свое действие.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано. При этом суд исходил из следующего: в договоре аренды стороны согласовали условия расторжения данного договора как по инициативе арендодателя, так и по инициативе арендатора; истец реализовал свое право на односторонний отказ от исполнения договора аренды от 30.10.2018, направив ответчику уведомление от 06.06.2019 N 176 о досрочном расторжении договора аренды от 30.10.2018; ответчик принял предложение истца о расторжении договора, подписал соглашение о расторжении от 06.06.2019 и направил в адрес истца уведомление от 12.07.2019 с указанием реквизитов железнодорожной станции и получателя для оформления арендованных вагонов; доказательства уклонения общества «Чермет» от приемки арендованного имущества отсутствуют; данный договор прекратил свое действие и оснований для его расторжения в судебном порядке у суда не имеется.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения При рассмотрении дела по существу арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении иска в части расторжения договора аренды, установив, что договор аренды считается прекращенным в силу закона в связи с односторонним отказом от договора со стороны арендодателя, выраженном в уведомлении от 06.10.2010 N 02-07/07-15758 и направленном арендатору.

Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Риски арендодателя при заключении договора Если стороны в договоре согласовали право арендодателя расторгнуть договор в случае нарушения его условий арендатором, но не указали, что речь идет именно об одностороннем отказе от договора во внесудебном порядке, данное условие может быть квалифицировано как право арендодателя расторгнуть договор только через суд по правилам п. 2 ст.

450 ГК РФ. В этом случае арендодатель не сможет без обращения в суд в одностороннем порядке заявить о прекращении договора аренды и потребовать возврата арендованного имущества.

Нормативные акты

«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020)»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020) Поскольку по истечении указанного в договоре аренды пятилетнего срока ни одна из сторон не заявила о его расторжении и общество продолжило использование участков без возражении со стороны арендодателя, суды первой и апелляционной инстанций сделали правильные выводы о том, что, по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ, действие данного договора возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок, общество, обратившись в период действия указанного договора к арендодателю с заявлением о заключении договора аренды участков на новый срок, как надлежащий арендатор, использующий по целевому назначению арендованные им земельные участки на протяжении длительного времени, вправе требовать предоставления ему в аренду спорных земельных участков на новый срок по правилам подп.

31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 24.07.2023) Правила настоящего Кодекса о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.

Правовые ресурсы

• «Горячие» документы
• Кодексы и наиболее востребованные законы
• Обзоры законодательства
  • Федеральное законодательство
  • Региональное законодательство
  • Проекты правовых актов и законодательная деятельность
  • Другие обзоры
  • Календари
  • Формы документов
  • Полезные советы

  Расторжение договора аренды помещения в одностороннем внесудебном порядке

  Определение Верховного Суда РФ от 02.10.2020 N 307-ЭС20-14070 по делу N А21-7290/2019
  Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, неустойки, убытков и компенсации по оплате коммунальных услуг.
  Обжалуемый результат спора: В удовлетворении требования отказано, поскольку арендные правоотношения были досрочно прекращены в связи с волеизъявлением арендатора; основания для начисления арендной платы с даты прекращения действия договора и возврата арендуемых помещений у арендодателя отсутствуют.
  Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано. Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 431, 450, 450.1, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив, что стороны согласовали возможность и порядок отказа арендатора от договора в одностороннем внесудебном порядке, ответчик письмом от 29.11.2018 уведомил истца о досрочном расторжении договора аренды с 28.02.2019 и намерении возвратить арендуемое помещение в указанные в письме сроки, необходимости подписать акт возврата, помещение освобождено, о чем предпринимателем направлено повторное уведомление, истцом не представлены доказательства пользования ответчиком спорным нежилым помещением после 28.02.2019, пришли к выводу о досрочном прекращении арендных правоотношений с 28.02.2019 в связи с волеизъявлением арендатора и отсутствии оснований для удовлетворения иска.

  Статьи, комментарии, ответы на вопросы

  Путеводитель по договорной работе. Аренда зданий и сооружений. Риски арендодателя при заключении договора 13.3.2. Риск арендодателя при согласовании его права на одностороннее расторжение договора аренды здания (сооружения, помещения) без указания на внесудебный порядок такого расторжения

  Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения В порядке п. 12.4 договора истец письмом от 21.11.2013 за исх.

  N кв-56/13 уведомил ответчика о расторжении договора аренды с 01.12.2013 в одностороннем внесудебном порядке и прекращении доступа арендатора в помещения с 21.11.2013, а также удержании имущества арендатора, находящегося в арендуемом объекте недвижимости, до момента полного погашения задолженности.

  Нормативные акты

  Постановление Конституционного Суда РФ от 02.06.2022 N 23-П
  «По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 310, пункта 4 статьи 421, пункта 1 статьи 422, пункта 1 статьи 450, пункта 2 статьи 450.1 и абзаца второго пункта 2 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Т.В. Пыкиной» Особенностью договора является и востребованный на практике порядок его расторжения: распространено включение в договоры краткосрочного найма условия, наделяющего наймодателя правом расторгнуть договор в одностороннем порядке, предупредив нанимателя за определенное время. Это обусловлено характеристиками сложившихся отношений, а также тем, что при применении судебного порядка срок расторжения договора может стать сопоставимым со сроком самого найма или превысить его. В свою очередь, несмотря на наличие в соответствующей норме правила о судебном порядке расторжения договора и отсутствие указания на то, что стороны могут оговорить в договоре иную процедуру расторжения, суды допускают возможность признания нормы диспозитивной и включения в договор условия о праве на односторонний отказ от его исполнения (пункт 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Отсутствие у наймодателя права расторгнуть договор во внесудебном порядке, даже при существенном нарушении условий договора нанимателем и при наличии этого права у нанимателя, создает отрицательный стимул сдавать жилые помещения внаем, а при сдаче — надлежащим образом оформлять договоры, что способствует снижению предложения на данном рынке и росту стоимости найма жилья, мешает легализации этого рынка и позволяет избегать уплаты налогов в бюджет.

  Можно предположить, что именно с означенными обстоятельствами связаны стремление трактовать норму пункта 2 статьи 687 ГК Российской Федерации как диспозитивную — чтобы выработать, исходя из принципа свободы договора, наиболее оптимальные, с точки зрения баланса интересов сторон, условия краткосрочного коммерческого найма жилых помещений, отличающиеся от тех, которые предусмотрены пунктом 2 статьи 687 данного Кодекса, — и последующее признание этих условий законными в судебной практике.

  «Порядок заключения и сопровождения договоров в ходе конкурсного производства (ликвидации) в отношении финансовых организаций»
  (утв. решением Правления ГК «Агентство по страхованию вкладов» от 04.12.2017, протокол N 138)
  (ред. от 04.03.2019) 3.4.7. Расторгнуть Договор досрочно в случае невыполнения Арендодателем своих обязательств по настоящему Договору путем одностороннего отказа от него во внесудебном порядке, уведомив об этом Арендодателя за ___ дней до предполагаемой даты расторжения.

  Правовые ресурсы

  • «Горячие» документы
  • Кодексы и наиболее востребованные законы
  • Обзоры законодательства
    • Федеральное законодательство
    • Региональное законодательство
    • Проекты правовых актов и законодательная деятельность
    • Другие обзоры
    • Календари
    • Формы документов
    • Полезные советы

    Порядок расторжения договора аренды

    После правового оформления сделки арендодатель или арендатор могут столкнуться с трудностями и невыполнением условий соглашения одной из сторон. В такой ситуации нужно знать, как происходит расторжение договора аренды, и на каких основаниях это возможно по ГК РФ. Рассмотрим эти вопросы и разберем правовые аспекты разрыва сотрудничества со стороны каждой из сторон сделки.

    Общие положения

    Расторжение договора аренды — ситуация, подразумевающая прекращение сотрудничества арендатора и арендодателя раньше срока, установленного в документе. Разрыв соглашения возможен по желанию только одной стороны или по согласованию обоих участников. Многие путают расторжение с прекращением договора.

    Это разные понятия, ведь во втором случае речь идет о завершении периода действия соглашения аренды. Иными словами, разрыв сотрудничества происходит по конкретной причине. На практике арендный договор прекращает действие:

    При разрыве сотрудничества раньше установленной даты должна быть причина (указывается в ГК РФ). Права второй стороны при таком шаге не должны быть ущемлены.Прекращение сотрудничества в вопросах аренды возможно:

    • по согласию арендатора и арендодателя
    • через суд
    • досрочно по желанию любого из участников

    Если обе стороны согласны с досрочным расторжением, трудностей не возникает. Оформляется договор, по условиям которого первичное соглашение перестает действовать. Если один из участников не согласен с расторжением, может потребоваться обращение в суд.

    Виды и основания

    Разрыв арендных взаимоотношений проходит с учетом требований ГК РФ и имеет несколько видов. Принципы расторжения соглашения аренды по желанию арендатора или арендодателя прописаны в ГК РФ, статье 450. Здесь указаны способы прекращения сотрудничества, о которых упоминалось выше — по одобрению участников, при инициативе только одной стороны или в суде. Право на одностороннее расторжение прописывается в законе и может указываться в соглашении.

    Распространенные основания — невыполнение обязательств или невнесение оплаты за аренду.

    Досрочный разрыв договора арендодателем

    В ГК РФ (ст. 619) указаны основания, позволяющие разорвать сотрудничество через суд. Для этого должны быть веские причины:

    • порча арендуемой собственности
    • задержка в выплате за аренду больше двух раз подряд
    • отказ от выполнения капитального ремонта (если это обязательство указано в договоре, оформленном сторонами)
    • применение арендуемого объекта с нарушением установленных правил

    Любого из указанных оснований достаточно для разрыва договора. Если договориться мирным путем не удается, вопрос решается через суд.

    Расторжение раньше срока по желанию арендатора

    В ГК РФ (ст. 620) прописаны основания, позволяющие досрочно разорвать договор арендатору. Такие действия возможны при следующих обстоятельствах:

    • вторая сторона не передает арендуемую собственность в пользование или ограничивает такую возможность
    • полученное в аренду имущество имеет минусы (дефекты), не указанные второй стороной при оформлении соглашения, и обнаруженные арендатором при осмотре
    • арендуемый объект находится в состоянии, не позволяющем использовать его по назначению
    • арендодатель не выполняет капитальный ремонт, если такое обязательство указано в документе

    В соглашении, оформленном между сторонами, могут прописываться и другие причины расторжения.

    Прочие случаи

    В договорных взаимоотношениях между арендатором и арендодателем случаются и другие ситуации, связанные с разрывом соглашения.Выделим основные:

    1. Расторжение документа о сотрудничестве, оформленного без указания даты. По ГК РФ (ст. 610) стороны могут не указывать срок действия договора. В таком случае соглашение действует неопределенный период. По желанию этот момент можно прописать отдельно. При таких обстоятельствах любой из участников вправе прекратить сотрудничество после информирования контрагента в срок до 30 или 90 дней для движимого и недвижимого имущества соответственно.
    2. Разрыв договора из-за завершения указанного в документе срока. Арендодатель и арендатор не обязаны предпринимать дополнительных действий. Основное соглашение теряет силу автоматически. Арендуемая собственность возвращается владельцу с обязательным оформлением акта. По желанию участники могут продлить сотрудничество. Иногда такая опция прописывается в договоре аренды. Если арендатор планирует продолжить сотрудничество, он информирует о своем намерении другую сторону.
    3. Расторжение по причине просрочки в выплате аренды. Выше отмечалось, что отсутствие арендной платы является основанием для одностороннего разрыва сотрудничества. Для этого нужно подать исковое заявление и попросить у суда досрочно прекратить действие соглашения. При положительном решении судебного органа документ аренды теряет силу. Подача иска возможно при двух и более просроченных платежах.

    При расторжении договора важно ориентироваться на требования ГК РФ и учитывать установленные законом основания. Нельзя забывать и о других нюансах, о которых пойдет речь ниже.

    Важность уведомления

    Невыполнение обязательств по договору аренды — законный повод для разрыва правовых взаимоотношений арендатора и арендодателя. Главная ошибка пострадавшей стороны состоит в спешке. Чтобы избежать потери времени и отказа суда от принятия иска, предусмотрена опция уведомления.

    В документе «пострадавший» участник соглашения информирует другой субъект о невыполнении им взятых обязательств с указанием определенного пункта. Письмо содержит сведения о нарушении и предложение устранить проблему в определенный срок.Если получатель уведомления продолжает нарушать условия договора аренды, ему направляется второе письмо с информацией о разрыве сотрудничества. Документ состоит из следующих частей:

    Оставьте заявку на консультацию юриста:

    1. «Шапка». Указываются данные отправителя и получателя.
    2. Базовая часть. Прописывается информация по соглашению аренды, а также причины принятого решения.
    3. Завершающая часть. Уточняются детали прекращения сотрудничества — дата, время на ответ и т. д.

    В конце перечисляются документы, прикладываемые к уведомлению, ставится подпись и день оформления. Чаще всего такое письмо составляется на специальном бланке с обязательной регистрацией в журнале исходящих бумаг. В случае отказа принять письмо оформляется акт с указанием этого факта (привлекается два очевидца события) и направляется по адресу проживания нарушителя.

    Соглашение о расторжении: правила составления

    При согласии арендодателя и арендатора разрыв правовых взаимоотношений в вопросе аренды проходит по более простой схеме. После обсуждения нюансов стороны оформляют договор о расторжении и указывают в нем следующие данные:

    • день и место составления
    • данные по участникам сделки
    • сведения о досрочном разрыве сотрудничества
    • день прекращения обязательств
    • факт отсутствия претензий друг к другу
    • подтверждение передачи собственности с оформлением акта
    • реквизиты, печать и подпись

    Договор о расторжении составляется с учетом требований ГК РФ на форменном бланке или с учетом требований законодательства.

    Регистрация сделки

    Если соглашение между арендодателем и арендатором регистрировалось, при разрыве правовых отношений необходимо снова пройти эту процедуру. Для этого стороны приходят в уполномоченный орган и регистрируют факт расторжения в ЕГР. Бытует мнение, что регистрация проходит в автоматическом режиме.

    Но это не так. Этот процесс обязателен и делается вручную при окончании сроков или прекращении сотрудничества вне зависимости от оснований.Если не сделать эту работу, объект будет числиться в категории арендуемых. В дальнейшем это приводит к спорным моментам при попытке оформить новый договор аренды с другим арендатором. Для регистрации факта расторжения необходимо иметь при себе следующие бумаги:

    • соглашение о разрыве сотрудничества.
    • постановление судебного органа о расторжение или уведомление (если срок действия договора не определен).
    • факты, свидетельствующие об отправке уведомительного письма.
    • арендное соглашение, прошедшее процесс регистрации.
    • акт возврата имущества владельцу.
    • чек, подтверждающий выплату пошлины.
    • прочие бумаги (по требованию).

    Список документов внушительный, поэтому их сбором лучше заняться заблаговременно.

    Процесс досрочного расторжения — для арендатора и арендодателя

    Разрыв сотрудничества участников договора аренды может отличаться в зависимости от того, кто выступает в роли инициатора процесса. Рассмотрим каждую ситуацию отдельно.

    Арендатор

    При оформлении договора стороны описывают в документе основания, позволяющие прекратить сотрудничество раньше положенного срока. Если эти моменты не указаны, разорвать соглашение по желанию арендатора может лишь судебный орган при одобрении собственника объекта. Суд принимает исковое заявление при наличии оснований, указанных в ГК РФ (статья 620). Речь идет о нарушении условий договора, невозможность применения имущества, выявление дефектов и т. д.В указанных обстоятельствах арендатор может прекратить сотрудничество по личной инициативе. Исключением являются случаи, когда проблемы возникают из-за форс-мажора и не по вине арендодателя.

    Каждый случай анализируется судом индивидуально, после чего выносится постановление — удовлетворить иск или отказать в разрыве договора.

    Арендодатель

    Основания для прекращения сотрудничества по желанию арендодателя прописаны в ГК РФ (статье 619). Для решения вопроса нужно оформить иск и передать документы, подтверждающие наличие договора аренды. Представители фемиды удовлетворяют запрос истца в следующих случаях:

    1. Хозяин собственности теряет деньги из-за применения объекта не по назначению.
    2. Условия договора аренды нарушены больше одного раза. При рассмотрении дела суд учитывает существенность текущего нарушения. Важно, чтобы главные требования были отражены в документе. Иначе суду будет трудно доказать факт нарушения условий.
    3. Из-за неправильного применения арендуемой собственности последняя теряет в цене. Как пример — переделка помещения под свои нужды, из-за чего внешний вид и функциональность объекта ухудшается.
    4. Арендатор дважды и более раз не перечислил оплату по договору аренды. В соглашении обязательно указываются сроки, которые даются на погашение долга.

    Уделяется внимание и другим основаниям, указанным в ст. 619 ГК РФ (рассматривались в начале статьи). Кроме того, расторжение договора возможно при значительном изменении обстоятельств, имеющих место на момент оформления сделки аренды.

    Оформление иска в суд

    До подачи иска стороны должны попытаться уладить ситуацию мирным путем без обращения в судебный орган. Пострадавшая сторона оформляет уведомления — о нарушении, а потом о намерении разорвать договор. Если нарушитель не предпринимает шаги по решению возникшей проблемы, можно обращаться в суд.Для этого нужно составить исковое заявление. Документ заполняется от руки или печатается на ПК. Он оформляется на листе А4 с указанием суда, куда подается запрос, указанием сведений арендатора и арендодателя.

    Свою позицию нужно излагать кратко и по сути без эмоциональной составляющей. Рекомендуется указать нормы законодательства, нарушенные второй стороной. Вместе с иском подаются документы, используемые судьей для рассмотрения вопроса и принятия решения. В конце ставится дата и подпись.Вместе с исковым заявлением передаются следующие бумаги:

    • паспорт (копия)
    • действующий договор, подлежащий расторжению (копия)
    • акт приемки-передачи арендуемого имущества
    • чеки, подтверждающие расходы на ремонт, оплату услуг ЖКХ и т. д.
    • квитанции о перечислении полной суммы госпошлины

    Наличие полного пакета бумаг позволяет ускорить рассмотрение дела. После изучения иска и документации судья передает постановление. Оно действует по истечении 10 суток. Этот период дается проигравшей стороне для апелляции, если определение суда ее не устраивает.

    В некоторых случаях истец вправе требовать компенсации убытков от упущенной выгоды или неустойки.

    Итоги

    Для расторжения договора аренды любая из сторон должна начать с информирования нарушителя о своем намерении. Лишь после этого можно идти в суд и требовать разрыва правовых взаимоотношений с учетом оснований, прописанных в ГК РФ для арендатора и арендодателя. Результат подачи иска зависит от правильности его оформления и подготовки необходимых бумаг.

    Вот почему при отсутствии необходимого опыта лучше обратиться к юристам.

    Расторжение договора аренды — рекомендации юристов

    Уточнить все необходимую информацию можно на нашем сайте, заполнив форму ниже. Мы оперативно с вами свяжемся!

    Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем

    https://ria.ru/20230905/arenda-1894395044.html

    Расторжение договора аренды: основания, порядок действий, советы юристов

    Расторжение договора аренды: между арендатором и арендодателем, порядок, срок

    Расторжение договора аренды: основания, порядок действий, советы юристов

    Договор аренды — юридический документ, по которому одна сторона обязуется предоставить второй в пользование или владение определенное имущество (например, жилое РИА Новости, 06.09.2023

    2023-09-05T20:23

    2023-09-05T20:23

    2023-09-06T13:15

    федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (росреестр)

    /html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

    /html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

    МОСКВА, 5 сен — РИА Новости. Договор аренды — юридический документ, по которому одна сторона обязуется предоставить второй в пользование или владение определенное имущество (например, жилое или нежилое помещение) на время. Но иногда такой договор может быть расторгнут досрочно и даже в одностороннем порядке по инициативе как арендатора, так и арендодателя. Как осуществляется расторжение, в каком порядке и в какой срок, — в материале РИА Новости.Расторжение договора арендыО досрочном расторжении договора аренды может идти речь лишь в том случае, если срок аренды четко определен в тексте документа и составляет более одного года.

    Если арендатор или арендодатель по той или иной причине приняли решение досрочно прекратить прописанные в договоре обязательства, им необходимо сразу поставить противоположную сторону в известность. Для арендатора это может иметь особое значение, так как до тех пор, пока соглашение не будет официально расторгнуто, он обязан своевременно вносить арендную плату, даже если фактически помещением уже не пользуется.Если в договоре аренды не прописан конкретный период времени, в течение которого арендатор вправе пользоваться указанным в нем помещением, то документ считается заключенным на неопределенный срок. При этом и одна, и другая сторона имеют право отказаться от договора, но с важным условием: предупредить об этом (когда речь идет о недвижимости) необходимо заблаговременно. Конкретный срок должен быть указан в тексте. Уведомление стоит вручить под роспись или, например, отправить заказным письмом.В договоре также может быть прописана и сумма неустойки за досрочное расторжение.Основания расторженияСитуации, при которых возникает необходимость досрочного расторжения договора аренды помещения, могут быть различными.

    Однако основания для этого должны быть достаточно серьезными, например, в процессе эксплуатации помещения обнаруживаются факты, которые не были известны при заключении соглашения (это может быть запрет одного из собственников нежилого помещения на любые сделки с недвижимостью, которые не связаны с отчуждением).Одним из наиболее популярных оснований является несоблюдение какой-либо из сторон прописанных в нем обязательств. Например, арендатор не вносит вовремя плату за помещение либо использует арендованные квадратные метры с нарушением закона и прочее.“В свою очередь арендодатель своими действиями тоже может создавать препятствия или ограничения арендатору в использовании помещения в соответствии с условиями договора”, — говорит доцент кафедры правового регулирования бизнеса и прикладной юриспруденции университета “Синергия” Лариса Крушанова.Перечень оснований для досрочного расторжения договора как со стороны арендатора, так и арендодателя можно найти в Гражданском кодексе РФ.Порядок расторжения договора арендыРасторжение договора до того, как завершится указанный в документе срок аренды, — юридическая процедура, которая в различных ситуациях имеет свои тонкости. Основные положения процесса рекомендуется предусмотреть заранее, еще на этапе заключения, и максимально подробно прописать все ключевые условия в тексте (например, основания для расторжения, возможные штрафные санкции и так далее).В одностороннем порядкеДоговор аренды может быть расторгнут досрочно как по инициативе арендатора, так и арендодателя. Нередко основания для этого прописаны в тексте самого договора, например, в пункте, посвященном порядку расторжения договора в целом.Если договор аренды был заключен на неопределенный срок, то любая сторона может выступить инициатором его расторжения, уведомив о своем решении вторую сторону не менее чем за 3 месяца.По инициативе арендатораВ отдельных случаях арендатор имеет право в одностороннем порядке потребовать расторжения существующего договора аренды. В соответствии со статьей 620 ГК РФ, это возможно, когда:По инициативе арендодателяВ статье 619 ГК РФ указано, что договор аренды может быть расторгнут судом по требованию арендодателя, если:При этом в той же статье прописано, что “арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок”.

    Как правило, под “разумным сроком”, имеется в виду 1 месяц.В судебном порядкеЕсли арендатор или собственник помещения желают расторгнуть существующий договор по веской причине, но договориться о решении вопроса мирным путем не удается, придется обращаться в суд.Исковое заявлениеПервый шаг — подать исковое заявление. Если ранее одна из сторон предлагала расторгнуть договор по соглашению, это лучше зафиксировать в письменном виде, как и отказ второй стороны. Так как эксперты рекомендуют обращаться в суд лишь в том случае, если существует очень весомая причина для расторжения подобного договора, необходимо заранее подготовить все документы, которые подтверждают имеющиеся нарушения. Это могут быть акты или фото-, видео доказательства того, что имущество изначально было предоставлено в аренду в состоянии, которое не позволяет безопасно его эксплуатировать, и так далее.В исковом заявлении необходимо четко указать, какие причины послужили основанием для досрочного расторжения договора, какие требования выдвигает истец и прочие ключевые моменты.Судебный процессДля того, чтобы подать заявление в суд и тем самым инициировать судебный процесс, нужно оплатить госпошлину.“Для расчета государственной пошлины можно воспользоваться калькулятором на сайте Верховного суда РФ”, — отмечает Оксана Васильева, к.ю.н., доцент Департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ.Для удовлетворения требований истца, суду может понадобиться несколько заседаний, а также дополнительные документы.СрокиРезультатом судебного процесса по досрочному расторжению договора аренды должно стать соответствующее судебное решение, которое вступает в силу через месяц после вынесения.

    Этот момент будет считаться официальной датой расторжения договора аренды.“Однако, если другая сторона не согласится с решением суда первой инстанции, то она вправе подать апелляционную жалобу и расторжение договора будет отсрочено”, — говорит Лариса Крушанова.По соглашению сторонДаже если в тексте договора не было предусмотрено право сторон на его досрочное расторжение, а оснований для того, чтобы сделать это в одностороннем порядке нет, у арендодателя и арендатора есть возможность решить вопрос мирным путем. Для этого им нужно составить соглашение, в котором будут четко прописаны условия и сроки расторжения договора.Этот документ рекомендуется оформить в том же порядке, в котором был заключен и сам договор (у нотариуса, в Росреестре и др.). В тексте необходимо указать, с какого числа договор аренды официально будет прекращен, в какой срок арендатор обязан освободить помещение или выплатить имеющийся долг, а также другие важные нюансы.

    Такое соглашение составляется в свободной форме.Уведомление о расторженииДля того, чтобы досрочно расторгнуть действующий договор аренды, инициатор процесса обязан направить второй стороне уведомление. Каким образом это должно быть сделано можно заранее, еще на этапе заключения договора, прописать в тексте документа. Например, отправить по почте (лучше заказным письмом с уведомлением о том, что документ получен).В договоре должно быть указано, за какое количество дней, недель или месяцев необходимо уведомить вторую сторону о своем намерении досрочно расторгнуть соглашение.

    Так, в случае с недвижимостью и при бессрочном договоре, Гражданский кодекс предписывает направить такое уведомление минимум за три месяца.Последствия расторжения договораВне зависимости от того, как был расторгнут договор аренды (через соглашение сторон либо по решению суда), имущество должно быть возвращено арендодателю. Процедуру необходимо оформить таким образом, чтобы избежать проблем и возможных претензий в будущем. Подробности того, как именно помещение должно быть возвращено владельцу, как правило, прописываются в тексте договора.В большинстве случаев при расторжении договора составляется акт возврата помещения. До тех пор, пока данный акт не подпишут обе стороны, договор считается действующим и может начисляться арендная плата.

    Если арендодатель отказывается подписывать акт, то этот вопрос можно также решить через суд.ЗаконодательствоНаиболее актуальные вопросы, связанные с арендой различных объектов недвижимости, указаны в главе 34 (ст. 606 — 670) Гражданского кодекса Российской Федерации. Здесь можно найти определение договора аренды, ключевые моменты, которые касаются срока его действия или внесения арендной платы, а также, основные принципы досрочного расторжения как самим арендодателем, так и арендатором.Советы юристов“Помните, что бессрочный договор считается менее надежным, ведь в данном случае любая из сторон может в любой момент отказаться от его исполнения, причем сделать это в одностороннем порядке без объяснения причин, — отмечает Оксана Васильева. — Обязательно нужно зафиксировать, когда начинается и когда завершается установленный период пользования помещением и имуществом.

    Обычно этот параметр указывается в месяцах, годах либо обозначается отрезком времени от одной конкретной календарной даты до другой (например, с 1 марта по 1 декабря 2024 г.). Если договор аренды заключается на год и более, имеет смысл договориться о том, кто будет его регистрировать и за чей счет это будет делаться. Если нет желания регистрировать договор, то целесообразнее указать срок 11 месяцев, а не «с 1 января по 31 декабря».

    Важно также обязательно прописать размер арендной платы и период ее внесения”.“К заключению договора аренды необходимо подходить очень внимательно. Во избежание негативных последствий, связанных с расторжением договора по причине недобросовестности одной из сторон, следует не только обсудить все пункты, но и убедиться в том, что обе стороны одинаково их понимают, — говорит Лариса Крушанова.- Если что-то в договоре непонятно или имеет двойной смысл, не стесняйтесь спрашивать. Это необходимо сделать до того, как каждая из сторон поставит свою подпись под документом.

    Редактируйте договор до тех пор, пока он не будет устраивать обе стороны. Особое внимание следует уделить проверке как правообладателя собственности, так и личности арендатора. Лучше тщательно осматривать имущество, которое берется в аренду, поскольку бизнесмен или предприниматель платит деньги за то, чем собирается пользоваться”, — советует эксперт.

    Расторжение договора аренды в одностороннем порядке

    Общий порядок расторжения договора аренды предусмотрен Гражданским кодексом РФ (далее – ГК РФ). Так, согласно положений ч. 2 ст. 307, ч. ч. 1, 2 ст. 407 ГК РФ обязательства возникают, в том числе, из договоров и других сделок. Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

    Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

    Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

    Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ.

    Таким образом, закон закрепляет возможность досрочного расторжения договора в одностороннем порядке только по решению суда, если иное не предусмотрено договором.

    В любом случае, даже если договором аренды предусмотрен внесудебный порядок досрочного расторжения договора, на государственную регистрацию прекращения ограничения в виде аренды наряду с соответствующим заявлением необходимо будет предоставить документы, подтверждающие соблюдение указанного порядка одностороннего расторжения (например, уведомление о досрочном расторжении договора с отметкой арендатора о получении, либо, в случае направления уведомления по почте, опись вложения и конверт, либо соглашение о досрочном расторжении договора аренды).

    Также, говоря о расторжении договора аренды, следует отметить, что согласно действующему законодательству, окончание срока аренды не всегда означает прекращение обязательств по договору. Так, согласно ч.2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

    Таким образом, внесение в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении обременения в виде аренды возможно только в случае обращения сторон договора (либо одной из сторон договора) с соответствующим заявлением в регистрирующий орган, с приложением необходимых документов.

    регистрации объектов недвижимости

    нежилого назначения и ипотеки Т.М. Никитюк

    • ← Как изменить вид разрешённого использования земельного участка
    • Техническая и реестровая ошибка →

    Навигация

    • Безопасность
      • Как вести себя в чрезвычайной ситуации
      • Памятка населению
      • План
      • Противопаводковые мероприятия
      • Пожарная безопасность
      • Состав сил и средств
      • Школа безопасности
      • Конкурс лучшая клумба 2012 года
      • Конкурс лучшая усадьба 2012 года
      • Реестр площадок для накопления ТКО
      • Схемы прилегающих территорий
      • Городская среда 2017
        • График заседаний
        • Дизайн проекты
        • Протоколы
        • Дизайн проекты 2018
        • Протоколы 2018
        • Протоколы 2019
        • Фотоотчет
        • Генеральный план
        • Градостроительное зонирование
        • Местные нормативы градостроительного проектирования
        • Планировка территории
        • Правила землепользования и застройки
        • Реестр разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства
        • Реестр разрешений на строительство объектов капитального строительства
        • Реестр уведомлений о планируемом сносе и о завершении сноса объектов капитального строительства
        • Территориальное планирование
        • Результаты проб воды
        • ТСЖ «Безымянный»
        • ТСЖ “Новое”
        • Информация об объектах, в отношении которых планируется заключение концессионных соглашений
        • Аттестация
        • Вакансии
        • Квалификационные требования
        • Кодекс этики
        • Конкурсы
        • Порядок поступления граждан на муниципальную службу
        • Реестр муниципальных должностей
        • Cведения о муниципальных служащих
        • Бюджетный процесс
          • Бюджетный процесс 2013
          • Бюджетный процесс 2014
          • Бюджетный процесс 2015
          • Бюджетный процесс 2016
          • Бюджетный процесс 2017
          • Бюджетный процесс 2018
          • Бюджетный процесс 2019
          • Бюджетный процесс 2020
          • Проект бюджета
          • Муниципальный жилищный контроль
          • Муниципальный земельный контроль
          • Муниципальный контроль в сфере благоустройства
          • Муниципальный контроль на автомобильном транспорте, городском наземном электрическом транспорте и в дорожном хозяйстве в границах населенного пункта
          • Проекты форм проверочных листов
          • Административные регламенты
          • Проекты административных регламентов
          • Предоставление услуг в электронной форме
          • Технологические схемы
          • Конкурсы
          • Перечень жилых помещений непригодных для проживания
          • Антикоррупционная экспертиза
          • Комиссия по соблюдению требований к служебному поведению и урегулированию конфликта интересов
          • Методические материалы
          • Муниципальные нормативные правовые и иные акты в сфере противодействия коррупции
          • Нормативные правовые и иные акты в сфере противодействия коррупции
          • Обратная связь для сообщений о фактах коррупции
          • Планы противодействия коррупции
          • Сведения о доходах, расходах, об имуществе и обязательствах имущественного характера
          • Формы документов, связанных с противодействием коррупции, для заполнения
          • Часто задаваемые вопросы по противодействию коррупции
          • График приема граждан
          • Прием обращений
          • Формы установленных обращений граждан
          • ИНФОРМАЦИОННАЯ ПОДДЕРЖКА ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА
          • Информация о реализации государственных и муниципальных программ для субъектов малого и среднего предпринимательства
          • Об организации образующих инфраструктуру поддержки субъектов МСП, условиях и порядке оказания такими организациями поддержки субъектам МСП
          • Перечень муниципального имущества свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), для предоставления во владение и (или) пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства
          • Сведения о количестве субъектов малого и среднего предпринимательства их классификация по видам экономической деятельности
          • Сведения о финансово-экономическом состоянии субъектов малого и среднего предпринимательства
          • Сведения об объявленных конкурсах на оказание финансовой поддержки субъектам МСП и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов МСП
          • Оборот товаров (работ, услуг), производимых субъектами малого и среднего предпринимательства, в соответствии с их классификацией по видам экономической деятельности
          • Число замещенных рабочих мест малого и среднего предпринимательства в соответствии с их классификацией по видам экономической деятельности
          • Здравоохранение
          • Культура
          • Образование
          • Общественный порядок и противопожарная безопасность
          • Программа развития коммунальной инфраструктуры
          • Программа социально-экономического развития
          • Программы
          • Физическая культура и спорт
          • Жилищно-коммунальное хозяйство
          • Коммуникации и связь
          • Лесопромышленный комплекс
          • Малый бизнес
          • Пищевая промышленность
          • Сельское хозяйство
          • Статистическая отчетность
            • ЖКХ (Статистические данные)
            • Жилищный фонд
            • Сведения о неполной занятости и движении работников
            • Статистические данные по противодействию коррупции
            • Ярмарка

            Верховный суд напомнил, когда нельзя расторгнуть договор аренды

            После смерти матери сын решил переоформить на себя договор аренды части земельного участка, который та заключила с администрацией. Но, по версии Росреестра, аренды уже не было: договор был расторгнут еще в 2007 году, а запись погашена на основании обращения администрации, так как у участка сменился собственник. Мужчина возразил, что договор продлевался на неопределенный срок.

            Кто прав — решали суды.

            В конце 2001 года администрация Таганрога передала в аренду Нине Ивановой* часть земельного участка общей площадью 268 кв. м для строительства дома на 5 лет. Остальная часть участка общей площадью 1417 кв. м в аренду не передавалась и предназначалась для эксплуатации муниципального жилья.

            После смерти Ивановой ее сын Михаил Иванов* решил выяснить, что происходит с участком, и обратился в Росреестр. Это было в 2019 году.

            В своем ответе ведомство сообщило о прекращении договора аренды в связи с обращением комитета по управлению имуществом города Таганрога от 8 мая 2019 года. Комитет просил погасить запись об аренде в ЕГРН, ведь на этой земле построили многоквартирный дом, чьи жильцы стали новыми собственниками участка на основании ст. 36 ЖК («Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности участок под этим домом»).

            Кроме того, по сведениям Росреестра, срок аренды истек еще в 2007 году. По условиям договора арендатор должен был уведомить администрацию о желании продлить или расторгнуть договор аренды за месяц до его окончания. Как сообщили чиновники, Иванова не направляла никаких уведомлений в адрес администрации, администрация также не спрашивала ее о желании продлить договор, поэтому договор прекратил свое действие.

            Заявление о продлении аренды

            Иванова ответ Росреестра не устроил, поэтому он обратился с иском об оспаривании действий по погашению записи об аренде в Таганрогский городской суд Ростовской области. В своем иске Иванов указал, что в 2006 году его мать направляла в адрес администрации уведомление о продлении договора аренды. Администрация уведомление получила, поэтому договор был продлен на неопределенный срок, уверен истец.

            Еще Иванов утверждал, что ничего не знал об обременении участка, так как администрация не оповещала его о каких-либо ограничениях, связанных со строительством многоквартирного дома.

            Кроме того, в своем иске истец поделился, что сейчас на его части участка находится недостроенный дом, который мать поставила на кадастровый учет в 2014 году. Поэтому истец просил признать погашение записи об аренде в ЕГРН незаконным.

            Но горсуд отказал Иванову. Суд посчитал, что договор аренды прекратился, ведь у участка сменились собственники на основании ст. 36 ЖК. Теперь это жильцы многоквартирного дома, поэтому запись об аренде в ЕГРН не может быть восстановлена, решил горсуд.

            С выводами первой инстанции в последствии также согласились апелляция и кассация.

            После чего Иванов решил обжаловать судебные акты в Верховном суде.

            Смена собственника

            Жалобу Иванова рассмотрела «тройка» под председательством судьи Валентины Александровой.

            ВС установил, что по условиям договора арендатор имел право на продление договора аренды по его письменному заявлению. Действующие на тот момент редакции ст. 22 ЗК и ст. 621 ГК тоже допускали подобный порядок.

            18 декабря 2006 года Иванова направила письменное заявление о продлении договора. Администрация его получила и не стала возражать, поэтому договор действительно продолжил свое действие на неопределенный срок, подтвердил суд.

            ВС посчитал, что продленный договор не мог быть расторгнут администрацией в одностороннем порядке с помощью уведомления Росреестра. Согласно ст. 450 и ст.

            619 ГК это возможно только по соглашению сторон либо на основании решения суда, пояснила коллегия.

            По мнению ВС, строительство многоквартирного дома тоже не является основанием для расторжения договора. Дом стоит на другой части земельного участка, которую Ивановой не передавали, поэтому переход права собственности на участок под многоэтажкой не мог повлиять на права истца, уверена коллегия. ВС дополнил свою позицию ссылкой на ст.

            617 ГК, согласно которой переход права собственности на участок к другому лицу не может являться основанием для расторжения договора аренды.

            Определением по делу №41-КАД21-18-К4 ВС отменил судебные акты нижестоящих судов и признал погашение записи об аренде незаконным. Теперь Росреестр должен снова внести сведения о договоре в ЕГРН.

            Неоднозначный подход

            По мнению Елизаветы Капустиной, руководителя практики ФБК Право ФБК Право Федеральный рейтинг. группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Антимонопольное право (включая споры) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Фармацевтика и здравоохранение группа Цифровая экономика группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Недвижимость, земля, строительство группа Природные ресурсы/Энергетика группа Санкционное право группа Банкротство (споры mid market) группа Частный капитал Профайл компании × , подход ВС в части продления договора аренды на основании п. 2 ст. 621 ГК соответствует более ранним позициями суда. Так, в п. 23 Обзора судебной практики ВС от 2020 года № 2 суд ссылался на положения п. 2 ст.

            621 ГК о том, что договор аренды возобновляется на тех же условиях, если арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого. Эта норма, в частности, применяется и к договорам аренды государственных или муниципальных земельных участков, которые были заключены до 1 марта 2015 года, поясняет ВС в Обзоре.

            В то же время позиция административной коллегии, что договор аренды мог быть расторгнут только по соглашению сторон или решению суда, противоречит сложившейся практике коллегии по экономическим спорам, отмечает Вадим Силкин, советник коллегии адвокатов Муранов, Черняков и партнеры Муранов, Черняков и партнеры Федеральный рейтинг. группа Антимонопольное право (включая споры) × . Например, в определении ВС от 27 июня 2017 года по делу № 305-ЭС17-2608 указывается, что в случае продления договора на неопределенный срок каждая из сторон может в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца на основании ст. 610 ГК.

            Реализация этого права арендатора на отказ от договора не может быть ограничена, что подтвердил также Президиум Высшего арбитражного суда в постановлении от 15.02.2011 № 14381/10, поясняет эксперт.

            Силкин считает, что подобное противоречие позиций административной и экономической коллегии ВС может потребовать вмешательства надзорной инстанции.

            * Имя и фамилия изменены редакцией.