Риски продажи квартиры по жилищному сертификату на что обратить внимание.

Какие условия должны быть выполнены для продажи квартиры по сертификату молодой семье, и можно ли обратно продать ее бывшему собственнику? Каковы сроки для обратной продажи, и какие могут быть подводные камни в этой сделке? Обязательно ли получать согласие всех сторон на такую сделку?

| Никита , Москва

Ответы юристов (1)

Лихачёв Василий Юрист,
Москва На сайте: 1589 дня
Ответов: 7923 Рейтинг: 9.64

Добрый день! Продажа квартиры по сертификату молодая семья возможна, но обратная продажа квартиры бывшему собственнику зависит от условий сделки и требует подробного юридического анализа. В некоторых случаях может быть ограничения на перепродажу квартиры по сертификату в течение определенного периода времени.

Подводные камни могут включать юридические проблемы при передаче собственности и выплате налогов, поэтому необходимо проконсультироваться с квалифицированным юристом, чтобы убедиться, что все сделано в соответствии с законодательством Российской Федерации.

#3136623 2022-12-13 13:30:51
Лихачёв Василий Юрист,
Москва На сайте: 1589 дня
Ответов: 7923 Рейтинг: 9.64

Для решения вопроса возможности продажи квартиры по сертификату молодая семья, а также обратной продажи квартиры бывшему собственнику необходимо будет предоставить следующие документы:

1. Договор купли-продажи квартиры между молодой семьей и бывшим собственником;
2. Сертификат молодой семьи на получение льгот по ипотеке или другому виду жилищной поддержки;
3. Свидетельство о праве собственности на квартиру, находящуюся в продаже;
4. Доверенность на продажу квартиры, если продавец будет действовать через представителя.

В отношении обратной продажи квартиры после ее приобретения по сертификату молодая семья должна учитывать, что:

1. Срок пользования льготами, предоставляемыми сертификатом, составляет 3 года. Обратная продажа квартиры до истечения этого срока недопустима;
2. При продаже квартиры по сертификату молодая семья обязана выкупить из нее долю бывшего собственника и выплатить ему продажную выручку в соответствии с действующим законодательством;
3. В случае продажи квартиры по цене, ниже чем ее рыночная стоимость, сертификат молодой семьи может быть аннулирован органами жилищной политики.

Важно помнить, что перед совершением данной сделки стоит получить консультацию у специалистов в области недвижимости и права для избежания возможных подводных камней.

#3423100 2022-12-13 13:30:51
Лихачёв Василий Юрист,
Москва На сайте: 1589 дня
Ответов: 7923 Рейтинг: 9.64

Статья 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) — «Договор купли-продажи» Статья 574 ГК РФ — «Договор уступки требования» Статья 574.1 ГК РФ — «Договор об ограничении отчуждения (залог)» Статья 585 ГК РФ — «Общие положения о договоре дарения» Статья 585.1 ГК РФ — «Договор об условном дарении» Статья 572 ГК РФ — «Договор мены»

В России выявили злоупотребления с сертификатами на жилье

Росфинмониторинг обратил внимание на риски злоупотреблений с использованием жилищных сертификатов. Мера поддержки стала использоваться не для приобретения недвижимости, а для получения ее денежного эквивалента. Об этом служба выпустила информационное письмо, с документом ознакомились «Известия».

Арендные планы: в РФ появятся госсертификаты на оплату найма соцжилья
Кто сможет воспользоваться новой льготой

В сообщении службы приводятся признаки подозрительных операций. Среди них — приобретение недвижимости на небольшой период времени с последующей ее продажей, покупка жилья более низкой стоимости, чем жилищный сертификат, незаинтересованность покупателя в расположении объекта. В Росфинмониторинге заявили «Известиям», что признаки злоупотреблений выявили риелторы в конце 2022-го – начале 2024-го.

Об этом участники рынка сообщили в службу. Финразведка аккумулировала информацию, а затем составила информационное сообщение для ИП и компаний, которые выступают посредниками по сделкам с недвижимостью.

Впрочем, в Росфинмониторинге отметили, что на данный момент схема не носит системного характера. Подробнее читайте в эксклюзивном материале «Известий»: Объектный факт: в РФ выявили злоупотребления с сертификатами на жилье

Поделиться:
Прямой эфир
Подпишитесь и получайте новости первыми

Подписка на газету

Авторское право на систему визуализации содержимого портала iz.ru, а также на исходные данные, включая тексты, фотографии, аудио- и видеоматериалы, графические изображения, иные произведения и товарные знаки принадлежит ООО «МИЦ «Известия». Указанная информация охраняется в соответствии с законодательством РФ и международными соглашениями.

Частичное цитирование возможно только при условии гиперссылки на iz.ru.

АО «АБ «РОССИЯ» — партнер рубрики «Экономика»

Сайт функционирует при финансовой поддержке Министерства цифрового развития, связи и массовых коммуникаций Российской Федерации.

Ответственность за содержание любых рекламных материалов, размещенных на портале, несет рекламодатель.

Новости, аналитика, прогнозы и другие материалы, представленные на данном сайте, не являются офертой или рекомендацией к покупке или продаже каких-либо активов.

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций. Свидетельства о регистрации ЭЛ № ФС 77 — 76208 от 8 июля 2019 года, ЭЛ № ФС 77 — 72003 от 26 декабря 2019 года

Чем опасна квартира, приобретенная с использованием маткапитала

Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (№ 256-ФЗ) позволяет использовать материнский капитал для улучшения жилищных условий. Нередко квартиры, купленные с привлечением этих средств, затем поступают в продажу. Важно, чтобы владельцы такой квартиры соблюдали все требования закона о маткапитале, иначе у покупателя потом могут быть серьезные проблемы.

Рассказываем, чем опасны квартиры, ранее приобретенные с использованием материнского капитала, и на что нужно обратить внимание при покупке.

В чем особенность таких квартир

Если жилье куплено с привлечением средств материнского капитала, значит по закону всем членам семьи (включая всех детей) должны быть выделены доли в этой квартире. Только после этого жилье можно продавать, если возникла такая необходимость. Также требуется согласие органов опеки и попечительства.

В чем опасность для покупателя

Если доли в квартире детям не были выделены и продавец скрыл от покупателя факт использования материнского капитала, впоследствии сделка может быть признана недействительной. И проблема здесь не только в отмене сделки, но и в том, что вернуть деньги будет очень сложно, если их успели потратить.

«При покупке квартиры в новостройке с использованием ипотеки, которую частично планируется оплатить средствами маткапитала, родитель дает письменное обязательство Пенсионному фонду о наделении каждого члена семьи долей в течение шести месяцев с момента оформления права собственности. Но после наступления указанного срока он «забывает» о принятых на себя обязательствах и пытается продать объект, не выполнив их», — пояснила юрисконсульт офиса «Домодедовское» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Наталья Каретова.

К сожалению, в России до сих пор нет отлаженного механизма контроля за выделением доли детям после проведения сделки, отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. И не всегда родители имеют возможность следовать правилам, В частности, при покупке строящегося жилья выделить доли детям невозможно, поскольку дом не сдан. Поэтому Пенсионный фонд разрешает оформлять собственность детям не сразу, а после завершения строительства. «ПФР может вообще не разрешить продать жилье, если посчитает, что родители ущемляют права своих детей и ухудшают их жилищные условия.

В этом и есть главная загвоздка сделок по покупке квартир, приобретенных ранее с помощью маткапитала», — отмечает эксперт.

Кто может выступить инициатором расторжения сделки

Инициаторами расторжения сделки могут стать разные лица. Во-первых, это сами дети, права которых были ущемлены: через 10–15 лет, когда им исполнятся 18, они потребуют восстановить свои права. Во-вторых, иск вправе подать Пенсионный фонд или заинтересованные третьи лица: прокуратура, органы опеки и попечительства и пр. В результате суд может встать на сторону истца, и жилье возвращается многодетной семье. «Не факт, что у нее будут средства единовременно возместить стоимость объекта.

Поэтому есть риск, что возвращать деньги после расторжения сделки придется уже частями и на протяжении многих лет», — предупреждает Мария Литинецкая.

Что должно насторожить риелтора и покупателя

Поводом для выяснения, использовался ли материнский капитал при покупке квартиры, может стать наличие у продавца двоих (и более) детей, как минимум один из которых родился после 1 января 2007 года (с этого времени в России выплачивается материнский капитал).

Как узнать, использовался ли маткапитал при покупке квартиры

Если продавец не поставил покупателя в известность о том, что квартира была приобретена с привлечением средств материнского капитала, это можно выяснить в Пенсионном фонде России. Нужно попросить продавца предоставить выписку со счета, на котором хранится материнский капитал, она готовится в течение пяти дней.

«Если все денежные средства маткапитала по-прежнему на счету, то он не использовался, а если нет — нужно тщательно разбираться, на что они потрачены», — пояснила руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева.

Если материнский капитал передан продавцу квартиры в качестве оплаты, об этом также должна быть запись в договоре купли-продажи. Риелторы рекомендуют изучить данный документ, в частности пункт о способах и порядке расчета.

«В нашей практике был случай, когда собственники не помнили, использовали они материнский капитал или нет, — рассказала брокер агентства недвижимости «Century 21 Серебряный век» Карина Дохикян. — Выписка, запрошенная в Пенсионном фонде о состоянии материнского капитала, выявила, что проживающие дети не были наделены правом собственности. Процедуру выхода на сделку пришлось задержать до момента наделения всех детей правом собственности, так как в дальнейшем сделка могла быть признана недействительной».

Что делать, если квартира была куплена в ипотеку

Ситуация сложнее, если квартира приобреталась в ипотеку, часть которой затем погашалась маткапиталом, отмечает управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский. В договоре в таком случае не будет ничего сказано о материнском капитале. «И поскольку банк информацию о займах, скорее всего, не предоставит, то единственный вариант — попросить продавца показать сертификат или предъявить справку из ПФР, что средства не использованы или потрачены на другие цели. Причем риски сохраняются и при покупке квартиры по ДДУ, в этом случае также стоит проверить, использовался ли маткапитал при изначальном оформлении договора», — рассказывает эксперт.

Как узнать, использовался ли маткапитал в ранних сделках

К сожалению, получить стопроцентную гарантию надежности сделки с квартирой, купленной ранее с привлечением средств маткапитала, невозможно, отмечает Мария Литинецкая. Более того, есть шанс, что жилье было несколько раз перепродано и маткапитал присутствовал в одной из прошлых сделок, что только усложняет проверку. «Для дополнительной подстраховки стоит заказать расширенную выписку из ЕГРП, ее еще называют выпиской о переходе прав собственности, — советует она. — В этом документе прописана вся история перепродажи объекта. Если среди бывших собственников есть несовершеннолетние, то это — лишний повод насторожиться и, возможно, даже отказаться от сделки».

Ошибки о которых нужно знать при покупке-продаже квартиры

При любых сделках с недвижимостью для продавца и покупателя существуют определенные риски. Рассказываем, какие риски несет продавец и покупатель квартиры и в каких именно ситуациях.

Поделиться:
Ссылка скопирована
Недвижимость

• Какие риски несет продавец при продаже квартиры?
• Что нужно знать продавцу при продаже квартиры?
• Риски продавца при продаже квартиры
• Продажа квартиры покупателю с военной ипотекой
• Продажа квартиры по завышенной стоимости
• Продажа квартиры по заниженной стоимости
• Покупка квартиры по жилищному сертификату
• Продажа квартиры покупателю с материнским капиталом
• Продажа квартиры через нотариуса
• Продажа квартиры по доверенности
• Риски для продавца при продаже квартиры юридическому лицу
• Риски продавца и покупателя в сделках с участием несовершеннолетних детей
• Риски продавца
• Риски покупателя
• Заключение

Какие риски несет продавец при продаже квартиры?

Совершая сделку с недвижимостью продавец рискует долго ждать деньги за проданное жилье, получить отмену сделки, столкнуться с претензиями от налоговых органов, а иногда даже стать фигурантом уголовного дела. Чтобы этого не произошло необходимо понимать, какие именно риски учитывать в конкретных ситуациях.

Что нужно знать продавцу при продаже квартиры?

Действующее законодательство предусматривает, что при владении квартирой или домом менее 5 лет у продавца возникает обязанность уплаты налога — 13 % с полученного дохода. Если владелец налоговый нерезидент России (проживает за ее пределами более 183 дней в году), то он заплатит 30 %.

Минимальный срок владения, позволяющий избежать уплаты налога, сокращается до 3 лет в нескольких случаях:

• квартира получена по наследству;
• квартира подарена близким родственником;
• квартира получена по договору пожизненного содержания с иждивением;
• право собственности возникло в результате приватизации жилья;
• квартира — единственное жилье продавца

Налог на доходы можно снизить, в некоторых случаях до нуля, если воспользоваться вычетами. Можно применить вычет в 1 млн рублей или уменьшить доход от продажи квартиры на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы по ее приобретению, в том числе на проценты по кредиту или ремонт.

В сделке по отчуждению недвижимости обязательно будут присутствовать личные данные продавца — важно внимательно отнестись к передаче оригиналов документов, чтобы обезопасить себя от кредитов, полученных в микрофинансовых организациях (пока возможно сделать это, располагая только копией паспорта человека).

Переход права собственности от одного владельца к другому вместе с процессом перечисления денег занимает от 3 до 90 дней в зависимости от ситуации.

Начинается процесс продажи с решения — будет ли продавец действовать самостоятельно или с помощью специалиста. Первое менее затратно финансово, второе — если специалист опытный и добросовестный — экономит время и повышает уровень безопасности сделки. Потому что любая сделка с недвижимостью — это миллионы, а значит, и риски, связанные с большими деньгами и сложным пакетом документов.

Риски продавца при продаже квартиры

Семь основных рисков продавца при продаже недвижимости.

Продажа квартиры покупателю с военной ипотекой

Военная ипотека — востребованный банковский инструмент, еще одна возможность решить квартирный вопрос для офицеров российской армии. При проведении сделок с использованием военной ипотеки есть нюансы. Чем рискует продавец:

Военнослужащий уволился в период с момента перехода права и до момента перечисления денег от Министерства обороны. В этом случае сделка будет отменена, но в течение периода, пока идут действия по ее отмене, повторно продать квартиру будет невозможно.

Сложности с подготовкой документов . Из-за длинной цепочки согласований процесс подготовки к купле-продаже будет более длительным, чем при оформлении обычной ипотеки или при использовании личных средств покупателя. При этом любая ошибка или неточность в документах, а также завышенная или заниженная оценка стоимости жилья оценщиком приведут к дополнительному затягиванию сроков.

Сделки с завышением стоимости квартиры. Покупатель может предлагать продавцу сделку по завышенной стоимости с тем, чтобы затем получить какую-то часть денег от продавца наличными или на свой счет. Это незаконная схема, фактический обман и банка, и «Росвоенипотеки», которая выделяет средства военнослужащему.

Квалифицируется как «мошеннические действия» и приводит к уголовной ответственности продавца как соучастника.

Продажа квартиры по завышенной стоимости

Завышение стоимости квартиры на 10-15-20 % встречается при сделках с использованием ипотечного кредита. Чаще всего это попытка скрыть отсутствие денег на первоначальный взнос, который покупатель планирует вносить не из собственного кошелька, а из полученных от банка средств. В этом случае продавцу предлагают выдать расписку о получении части денег в качестве аванса — в сумме разницы между реальной стоимостью квартиры и суммой, указанной в договоре купли-продажи — но на деле он ничего не получает.

Если схема обнаружена, то продавец станет соучастником противозаконных действий. Если же сделка по каким-то причинам будет расторгнута — продавцу придется возвращать всю сумму, указанную в договоре , то есть больше денег, чем он фактически получил.

Продажа квартиры по заниженной стоимости

Занижение цены квартиры почти всегда преследует цель уменьшить налогооблагаемую базу, а с ней и налоговые выплаты продавца.

Пример:

Квартира рыночной стоимостью 10 миллионов рублей получена по приватизации и находилась в собственности 2 года. После ее продажи владельцу предстоит уплатить налог — 13 %, или 1,3 миллиона рублей.

Продавец занизил стоимость продажи, указал в договоре кадастровую стоимость в 4 миллиона рублей, и уплатил налог в размере 520 тысяч. «Экономия» составила 780 тысяч рублей.

Если Федеральная налоговая служба выявит такую схему, то продавцу не только доначислят налог, но и насчитают штраф в размере 20-40 % от суммы сделки. В общей сложности продавец вынужден будет выплатить до 5,3 миллионов рублей.

Если же выявляется уклонение от уплаты налога в крупном размере — свыше 15 миллионов рублей в течение 3 лет — то продавец будет привлечен и к уголовной ответственности. Намного разумнее будет воспользоваться вычетами, которые предоставляет государство, чтобы законно снизить сумму налога.

Покупка квартиры по жилищному сертификату

При покупке жилья по жилищному сертификату часть средств выделяет в виде субсидии федеральный бюджет. Перечисление средств происходит по договору приобретения жилого помещения. Обычная процедура выглядит так:

1. сделка регистрируется в Росреестре;
2. покупатель предоставляет подтверждающие документы в банк;
3. банк в течение 3 рабочих дней проверяет документы;
4. банк направляет заявку на перечисление выплаты на индивидуальный блокированный счет (открывается для зачисления субсидии);
5. после получения денег от государства они перечисляются продавцу.
6. Все это требует времени — продавец жилья должен быть к этому готов.

Существует вероятность и того, что по каким-то причинам покупатель в судебном порядке лишается права на использование жилищного сертификата. В этом случае сделку аннулируют — продавец потратит время, и весь процесс ему придется начинать заново, с поиска нового покупателя.

Продажа квартиры покупателю с материнским капиталом

Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» предусматривает использование материнского капитала для улучшения жилищных условий семьи. Можно использовать материнский капитал и собственные средства, а можно — материнский капитал и ипотечный кредит. Чем рискует в этом случае продавец:

Долгое ожидание денег . Решение о перечислении материнского капитала принимает Социальный фонд. Он перечислит деньги только после того, как покупатель предоставит документы, подтверждающие право собственности на новую квартиру. По закону на перечисление денег выделяется 30 дней, еще до 10 дней может занять зачисление на счет продавца.

Отказ в выплате. Социальный фонд, проверив все документы, может обнаружить нарушения действующего законодательства, например, возраст ребенка менее 3 лет. В этом случае продавец не получит денег, а сделка будет оспариваться органами опеки. Также оспорят сделку и в случае, если специалисты Социального фонда сочтут, что жилье по каким-то критериям не соответствует установленным требованиям.

Разрешать такие ситуации придется через суд.

Продажа квартиры через нотариуса

Есть ситуации, в которых без нотариуса не обойтись:

• квартира находится в долевой собственности;
• квартира находится в доверительном управлении;
• в продаже задействован собственник младше 14 лет или недееспособный;
• супруги покупают недвижимость в долевую собственность.

Нотариус удостоверяет, что договор подписали именно те люди, имена которых фигурируют в документах, и что документы, которые он рассматривает, составлены верно, в соответствии с законом.

Отсутствие экспертизы. Нотариус не проводит экспертиз (не имеет ни инструментов, ни полномочий), и фактически не может гарантировать, что покупатель не находится под действием психотропных веществ, не перенес только что болезнь, нарушающую когнитивные функции мозга, например, инсульт. Единственное, что он действительно может подтвердить — покупателю уже есть 18, с точки зрения возрастного ценза он дееспособен.

Если впоследствии покупатель или его родственники захотят оспорить сделку, указывая на недееспособность, такая возможность у них будет.

Дополнительные расходы. Тарифы для нотариальных услуг устанавливает законодательство. Сегодня это 0,5 % от суммы сделки в случаях, когда нотариальное заверение сделки обязательно, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей. При добровольной регистрации сделки через нотариуса — 7 тысяч рублей + 0,2 % суммы сделки от 1 до 10 миллионов, и 25 тысяч рублей + 0,1 % от суммы сделки больше 10 миллионов рублей.

Кроме оплаты услуги удостоверения договора есть и дополнительные траты — услуги правового и технического характера. Их стоимость зависит от региона и от вида сделки.

Вы можете обратиться за сопровождением сделки купли-продажи недвижимости к агентам Самолет Плюс

Продажа квартиры по доверенности

Гражданский кодекс (статья 182) разрешает оформление сделок с недвижимостью по доверенности. Доверенность нужна в случае, когда продавец или покупатель недвижимости не могут лично присутствовать на каком-либо из этапов сделки, и делегируют полномочия представителю.

Ответственность за сделку — на доверителе. В документах, которые доверенное лицо подписывает вместо доверителя, обозначается, что это делает именно он, а не продавец или покупатель. Но при этом ответственность за сделку остается на доверителе, что и рождает риски.

Пример:

Собственник жилья выдал доверенность на продажу с правом получения денег. Сам он находится за границей, и участвовать в сделке не может. Доверитель по своему усмотрению продает квартиру стоимостью 15 миллионов рублей за 10 миллионов.

С точки зрения закона если в доверенности не указана конкретная сумма, это равносильно тому, что квартиру по такой цене продал сам собственник.

Риски для продавца при продаже квартиры юридическому лицу

Отсутствие согласия всех собственников. Когда покупателем квартиры выступает компания, то для нее сделка по приобретению недвижимости может считаться крупной. Так, для ООО крупной считается сделка со стоимостью от 25 % всего имущества, а для унитарного предприятия — на 10 % превышающая его уставной фонд.

Для совершения крупной сделки законом предусмотрено согласие всех собственников бизнеса. Оформлено согласие может быть протоколом собрания, приказом, решением — отдельным документом. Если документ окажется подложным или же будет подписан не всеми собственниками — это может стать основанием для расторжения сделки.

Банкротство продавца квартиры после продажи. Риск, который на 100 % невозможно просчитать — банкротство компании после покупки недвижимости. При банкротстве конкурсный управляющий имеет право оспорить все сделки, проведенные в течение 3 лет до момента признания бизнеса банкротом.

Если покупка недвижимости состоялась меньше, чем за 3 года до банкротства, сделка может быть признана ничтожной, а продавцу придется вернуть сумму, указанную в договоре купли-продажи.

Риски продавца и покупателя в сделках с участием несовершеннолетних детей

Особое внимание нужно уделить проверке сделок с недвижимостью, если один из собственников – несовершеннолетний ребенок.

Риски продавца

Сложности с органами опеки . Органы опеки и попечительства не всегда дают согласие на проведение сделки если один из собственников квартиры — ребенок. Продавцу придется предоставить информацию о том, какое жилье будет приобретено на имя ребенка взамен проданного. Родители не могут оформить на несовершеннолетнего долю площадью меньше той, что принадлежала ему в проданной квартире.

Риски покупателя

Возможность признания сделки недействительной . Не всегда при покупке квартиры отсутствие ребенка в числе собственников — достаточное основание чтобы не волноваться. Существуют ситуации, в которых родители обязаны были выделить ребенку долю — в первую очередь при покупке жилья с использованием материнского капитала — но не сделали этого.

Пример:

Семья с ребенком приобретает в ипотеку двухкомнатную квартиру с использованием материнского капитала. Банки неохотно соглашаются на кредитование квартиры с несовершеннолетними собственниками, поэтому у родителей возникает обязательство выделить долю ребенку после выплаты ипотечного кредита. Родители по истечение нескольких лет, закрыв ипотеку, забыли или намеренно проигнорировали обязательство; его выполнение никем не контролируется.

Это — прямое нарушение закона, покупать квартиру нельзя. Когда ребенку исполнится 18 лет, или в момент обнаружения нарушения его прав, он или его представители могут обратиться в суд, доказать, что права были нарушены, а его доля продана без согласия опеки. В этом случае квартира вернется к продавцу.

Заключение

Риски продавца при продаже квартиры в основном связаны со спецификой конкретной сделки — от использования военной ипотеки до участия в сделке несовершеннолетних.

Еще один пласт проблем связан с подтверждением дееспособности и стабильного психического состояния покупателя. Полностью исключить все риски при сделках с недвижимостью очень сложно, но минимизировать их можно, если ответственно готовиться к сделке и уделить максимум внимания всем потенциально проблемным точкам.

Самолет Плюс — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости,
• продажи недвижимости,
• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера ;
• капитальный ремонт квартир ;
• помощь в переезде ;
• меблировка ;
• страхование ;
• оценка недвижимости ;
• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Объектный факт: в РФ выявили злоупотребления с сертификатами на жилье

Финразведка предупредила риелторов о рисках злоупотреблений с использованием жилищных сертификатов, узнали «Известия». Схема стала распространяться с конца 2022 года. Среди признаков подозрительных сделок — стоимость квартиры значительно ниже номинала документа, а покупатель не интересуется расположением жилья.

Риелторы пояснили: после приобретения объект сразу же перепродается, а человек остается при деньгах. Пострадать может продавец недвижимости, который оказывается соучастником недобросовестных действий.

Деньги вместо жилья

Риелторы в конце 2022-го — начале 2024 года выявили признаки злоупотреблений со стороны их клиентов при использовании жилищных сертификатов, о чем они сообщили в Росфинмониторинг, рассказали «Известиям» в службе. Там обобщили полученные данные и подготовили сообщение, чтобы ИП и организации, которые оказывают посреднические услуги на рынке недвижимости, могли определять подозрительные операции, подчеркнули в финразведке. «Известия» ознакомились с письмом службы.

Фото: РИА Новости/Нина Зотина

В нем говорится, что жилищные сертификаты стали применяться не для приобретения недвижимости с целью проживания в ней, а для получения денежного эквивалента. Как отмечается в сообщении Росфинмониторинга, для выявления таких операций риелторам следует обращать особое внимание на следующие ситуации:

Ценник совета: стоимость услуг риелторов предложили зафиксировать
Какие еще меры для обеления рынка предлагают в Госдуме

• приобретение жилья на минимальный период времени владения и планируемая последующая срочная его продажа;
• покупка недвижимости, фактическая рыночная стоимость которой существенно ниже номинала жилищного сертификата;
• отсутствие интереса у держателя документа к состоянию и местоположению приобретаемого объекта.

Впрочем, сейчас системного характера проявления схемы, описанной в информационном письме, не наблюдается, подчеркнули в Росфинмониторинге.

Жилищные сертификаты — именные свидетельства, выдаваемые государством на покупку квартир и домов некоторым категориям льготников. Например, малочисленным народам Крайнего Севера, ликвидаторам катастрофы на Чернобыльской АЭС, жителям новых регионов. На льготу могут рассчитывать, в частности, нуждающиеся, не имеющие жилья, люди, которые проживают в аварийных домах, а также в квартирах экстремально низкой площади.

В риелторских агентствах знают о рисках злоупотреблений. Схема предполагает покупку ветхих домов по завышенной стоимости, рассказала «Известиям» директор по развитию компании «Метриум» Наталья Сазонова. Недобросовестные специалисты находят подходящие объекты, договариваются с собственниками о предстоящей махинации и выносят ложную экспертную оценку.

Фото: РИА Новости/Нина Зотина

— В результате граждане получают для совершения сделки крупную сумму, указанную вступившими с ними в сговор специалистами. Затем они переводят продавцу средства, величина которых превышает рыночную стоимость его неликвидного жилья, но всё равно значительно уступает полному размеру сертификата. Таким образом, эти люди, по сути, получают от государства деньги для нецелевого использования, — пояснила Наталья Сазонова.

По ее словам, льготники, которые законно купили жилье, потратив на него всю указанную сумму, имеют полное право немедленно выставить его на продажу. Власти не накладывают на них обязательства прожить определенное время в приобретенных по сертификату домах и квартирах.

Другой вариант махинации — одновременная покупка сразу нескольких объектов недвижимости с использованием одного и того же сертификата для быстрой перепродажи в будущем, добавил замруководителя юридического департамента федеральной компании «Этажи» Сергей Чужаков. В итоге мошенник приобретает жилье по цене ниже номинала, а продает по рыночной.

По словам Сергея Чужакова, в компании был единственный подобный случай, но схему удалось выявить на этапе предварительного договора.

«Известия» направили запросы в Минстрой и Фонд развития территорий.

Арендные планы: в РФ появятся госсертификаты на оплату найма соцжилья
Кто сможет воспользоваться новой льготой

Риски видят

В ЦБ также знают о возможных злоупотреблениях при реализации государственных жилищных программ для определенных категорий граждан. В Банке России уточнили: если организации или индивидуальные предприниматели-посредники проводят подозрительные операции, то такие риски учитываются в платформе «Знай своего клиента». Затем кредитные организации могут их использовать для отслеживания и приостановки трансакций.

«Известия» направили запрос в крупнейшие российские финорганизации о том, знают ли они о подобных схемах. Ответ дали только в банке «Зенит». Там сообщили, что не фиксировали таких случаев обналичивания.

Однако они учитывают риски, приведенные Росфинмониторингом, и проводят необходимые мероприятия в части анализа денежных средств по сделкам с недвижимостью.

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Эдуард Корниенко

Мошеннические схемы с жилищными сертификатами несут риски в том числе для продавцов недвижимости, пояснила руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко. Они становятся соучастниками преступления и несут всю полноту ответственности наравне с покупателем.

Удел продаж: за год число мошенничеств с жильем в России выросло на 18%
Как теперь черные риелторы обманывают доверчивых граждан

Также риски есть, в случае если человек пытается купить сразу несколько объектов на один сертификат: при выявлении злоупотребления продавцу просто не перечислят средства, добавил Сергей Чужаков из «Этажей».

Для противодействия таким практикам уже приняты меры. В частности, обязательное условие для получения средств — регистрация права собственности, напомнила адвокат КА Pen&Paper Алена Гришкова. Кроме того, существует требование заплатить налог при перепродаже недвижимости (если объект был в собственности менее трех лет).

Злоупотребления с сертификатами на жилье. Как распознать подозрительную сделку

В России зафиксировали злоупотребления с использованием жилищных сертификатов. Признаками подозрительных сделок являются заниженная стоимость квартиры и равнодушие покупателей к расположению жилья. По словам риелторов, после покупки недвижимость сразу же перепродают, а человеку достаются деньги.

Продавец недвижимости при таком раскладе становится соучастником недобросовестных действий.

Покупка и перепродажа

Риелторы сообщили Росфинмониторингу, что в конце 2022—начале 2024 года выявляли признаки злоупотреблений со стороны клиентов при использовании жилищных сертификатов. Об этом «Известиям» рассказали представители службы.

В Росфинмониторинге пояснили риелторам, как выявлять подобные операции. Следует обращать внимание на приобретение клиентами жилья на минимальный период времени владения, а также на срочную перепродажу недвижимости. Подозрительной сделкой является и покупка недвижимости, фактическая рыночная стоимость которой значительно ниже номинала жилищного сертификата.

А также если у владельца сертификата отсутствует интерес к состоянию и расположению покупаемого жилья.

При этом, добавили в ведомстве, в настоящее время системного характера проявления такой схемы не наблюдается.

По словам директора по развитию компании «Метриум» Натальи Сазоновой, часто такая схема предполагает покупку ветхих домов по завышенной стоимости. Недобросовестные специалисты находят подходящие квартиры, после чего договариваются с собственниками о махинации, а затем выносят ложную экспертную оценку.

Фото: Vladimir Kudinov/Pexels

В результате граждане получают для совершения сделки крупную сумму, указанную вступившими с ними в сговор специалистами. Затем они переводят продавцу средства, величина которых превышает рыночную стоимость его неликвидного жилья, но все равно значительно уступает полному размеру сертификата. Таким образом, эти люди, по сути, получают от государства деньги для нецелевого использования.

директор по развитию компании «Метриум»

Несмотря на это, законно купившие жилье льготники, которые потратили на него всю сумму, имеют право сразу же его продать, так как на них не накладываются обязательства прожить в приобретенных по сертификату домах и квартирах какое-то определенное время.

Существует и другой вид махинации с использованием одного сертификата — одновременная покупка сразу нескольких объектов недвижимости, рассказал замруководителя юридического департамента федеральной компании «Этажи» Сергей Чужаков. Таким образом, аферист покупает недвижимость по цене ниже номинала, а затем продает по рыночной стоимости.

Видимые риски

О вероятных рисках при реализации государственных жилищных программ для некоторых категорий россиян знают в Центробанке. Как сказали в ЦБ, их учитывают на платформе «Знай своего клиента», к примеру, если организации или ИП-посредники проводят подозрительные операции. После этого банки могут их использовать для приостановки трансакций.

Фото: Kindel Media/Pexels

В банке «Зенит» сообщили, что пока подобных случаев обналичивания не было. Но кредитная организация знает о рисках и проводит необходимые мероприятия для анализа денежных средств по сделкам с недвижимостью.

Мошеннические схемы с сертификатами на жилье опасны и для продавцов жилья, сказала руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко, поскольку они становятся соучастниками преступления.

В случае если мошенник пытается приобрести сразу несколько вариантов жилья на один сертификат, то при выявлении злоупотребления продавец не получит деньги, предупредил Сергей Чужаков.

Существуют меры для противодействия неправомерным действиям. Обязательным условием для получения средств является регистрация права собственности, подчеркнула адвокат КА Pen&Paper Алена Гришкова. А если объект был в собственности менее трех лет — придется заплатить налог при перепродаже недвижимости.

В Приуральском районе с начала года молодые семьи получили 11 сертификатов на покупку жилья. Улучшить свои жилищные условия смогут семьи из Аксарки, Зеленого Яра, Лаборовой и Белоярска.

Самые актуальные новости — в нашем телеграм-канале «Ямал-Медиа».