Арендная квартира — не приговор, обязывающий весь срок договора жить со сломанным краном или странными обоями в цветочек. В жильё, которое арендатор снимает, можно делать ремонт: главное — обо всём договориться и вникнуть в нюансы. Давайте разберём, какой ремонт должен делать собственник, а какой — наниматель, а также что входит в понятие «содержание и текущий ремонт».
- Можно ли делать ремонт в съëмной квартире
- Чем отличаются капитальный и текущий ремонт
- Могут ли арендатор и собственник договориться по-своему
- Форс-мажорные ситуации и ремонт
- Если арендодатель отказывается делать капитальный ремонт
- Стоит ли делать ремонт в съëмной квартире
Можно ли делать ремонт в съëмной квартире
Ремонт делать можно, но есть определённые нюансы. Всё зависит от договора аренды и стороны, которая затеяла переделку. Есть стандартные правила, которые регулируются Гражданским кодексом.
Согласно статье 616, арендодатель обязан делать капитальный ремонт, если иное не предусмотрено договором. В соглашении найма может быть указана информация о сроках и объëмах проведения таких работ. Если информация не прописана, то собственник обязан опираться на разумные сроки и необходимость ремонта.
В свою очередь квартирант обязан за свой счёт нести расходы по содержанию жилья и текущему ремонту.
Квартиры от
87 000 ₽ / мес.
улица Удальцова, 6
Новаторская 9 мин.
372 500 ₽ / мес.
Чапаевский переулок, 3
Аэропорт 10 мин.
71 000 ₽ / мес.
улица Маршала Катукова, 16к1
30 000 ₽ / мес.
деревня Путилково, Сходненская улица, 17
Волоколамская 26 мин.
37 000 ₽ / мес.
Люберцы, улица Юности, 7
Лухмановская 10 мин.
44 000 ₽ / мес.
6-я Радиальная улица, 7/6к3
Покровское 14 мин.
54 500 ₽ / мес.
Болотниковская улица, 38к4
Нахимовский проспект 16 мин.
54 500 ₽ / мес.
улица Юлиана Семёнова, 8к2
60 000 ₽ / мес.
Сельскохозяйственная улица, 17к4
Ботанический сад 15 мин.
65 000 ₽ / мес.
Аминьевское шоссе, 4Дк3литА
Аминьевская 8 мин.
41 000 ₽ / мес.
Ботаническая улица, 41к7
Владыкино 7 мин.
Все квартиры от Яндекс Аренды
Чем отличаются капитальный и текущий ремонт
Под капитальным ремонтом подразумевается внушительные изменения в квартире. Это может быть замена окон, сантехники или коммуникаций — например, если необходимо полностью поменять электропроводку. В капитальный ремонт входит и перепланировка .
Текущий ремонт делается поверхностно, без изменений параметров квартиры. Как правило, он касается смены отделочных материалов: перекраски стен или замены выключателей. Также в него входит ремонт уже имеющихся коммуникаций — к примеру, починка дверного звонка.
В содержание квартиры входит поддержка её жилого вида, в частности и своевременная замена лампочек.
Любые масштабные работы в квартире нужно согласовать письменно, а косметические — хотя бы на словах. Если арендатор затеял ремонт и не сказал об этом собственнику, то такие действия могут быть признаны незаконными, и владелец квартиры может потребовать вернуть всё обратно.
Могут ли арендатор и собственник договориться по-своему
В законодательстве закреплены стандартные ситуации, когда в договоре нет дополнительных оговорок о ремонтных работах. Стороны могут договориться об абсолютно любых формах взаимодействия. Например, собственник готов не принимать арендную плату целый год, но взамен арендатор сделает капитальный ремонт в санузлах и заменит окна.
Главное в таких сценариях — досконально прописать договорённости в соглашении. Иначе недобросовестный владелец после завершения ремонта может, как ни в чём ни бывало, потребовать арендную плату.
Материал по теме
21 декабря 2021
Задокументировать договорённости можно несколькими способами:
- прописать все права и обязанности в соглашении ;
- сделать отдельное разрешение на ремонтные работы.
Если собственников несколько, то разрешение нужно будет взять у каждого.
Форс-мажорные ситуации и ремонт
Бывает так, что ремонт необходимо делать из-за внезапных ситуаций, а не в результате износа. Ответственность за такие работы в разных случаях будет отличаться.
Если квартиру затопили соседи и в результате нужно переклеивать обои и менять полы, то здесь должен подключиться собственник. А вот если арендатор устроил пожар, и его вина была доказана, то последствия он должен устранять самостоятельно.
Если арендодатель отказывается делать капитальный ремонт
В случае, если нужда в капитальном ремонте назрела, но собственник не идёт на контакт, арендатор может сделать ремонт за свой счёт. В этой ситуации он будет иметь право возместить затраты у владельца помещения или за счёт арендной платы. Например, потребовать снизить стоимость найма на определённый срок или вовсе расторгнуть договор и потребовать полного возмещения затрат.
Если ситуацию не удалось решить мирным способом, то чеки о проделанных работах нужно нести в суд.
Стоит ли делать ремонт в съëмной квартире
Ремонт в чужой квартире — достаточно трудоёмкое дело. Стоит ли его делать — зависит от того, надолго ли арендатор снял жильё и насколько критичен имеющийся вид квартиры.
Если договор аренды долгосрочный , то лучше сразу заменить старый унитаз и трубы. Не обязательно в таком случае покупать всё самое дорогое, пусть будет бюджетно, главное — поставить всё новое и качественное. Например, вместо дизайнерских обоев на стены можно поклеить обои под покраску.
Необходимость капитального ремонта нужно хорошо взвесить, ведь перепланировки и глобальные работы дорого стоят, и нужно быть уверенным, что через год не придётся выезжать. Обязательно распределите обязанности и оплату за ремонт с собственником ещё до начала работ. Также лучше сразу заключить договор на несколько лет, который положено заверять в Росреестре. В документе укажите штрафные санкции на случай, если собственник решит расстаться досрочно, но после завершения всех ремонтных работ.
Кроме того, если стороны договорились снизить арендную плату для компенсации ремонта, то в договоре необходимо прописать мораторий на её повышение в течение необходимого срока.
Если же квартира арендуется на несколько месяцев, то лучше найти приемлемый вариант, где можно обойтись новым матрасом и микроволновкой.
Сделали ремонт арендатору квартиры, претензии у владельца
Не все жильцы умеют аккуратно и бережно относиться к чужим вещам. Новую мебель и технику в квартире могут сломать, а отделку — испортить. Чтобы защитить свою квартиру, нужно заранее прописать штрафные санкции и условия возмещения убытков в договоре . Но как вернуть деньги, если жильё уже испортили?
Рассказываем, как составить претензию жильцу, доказать его вину и получить компенсацию за испорченный ремонт.
- Ответственность арендодателя за сохранность имущества арендатора
- Как прописать ответственность за имущество в договоре
- Арендаторы разгромили квартиру: что делать
- Претензия арендатору о возмещении ущерба: образец
- Как доказать порчу имущества
- Коротко о порче имущества
Ответственность арендодателя за сохранность имущества арендатора
Согласно ст. 210 ГК РФ , собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Это означает, что он должен оплачивать расходы по содержанию квартиры и поддерживать её в пригодном состоянии, но если квартиру сдают в аренду, а стороны подписывают договор , то ответственность за сохранность имущества несёт уже арендатор.
- движимое — мебель, техника и другие предметы в квартире;
- недвижимое — сама жилплощадь: квартира, дом, офис.
Вот какие обязанности есть у арендатора по содержанию имущества в съёмной квартире.
- Поддерживать имущество в исправном состоянии ( ст. 616 ГК РФ ). Это значит не портить ремонт и не ломать мебель и технику в квартире, а ещё оплачивать коммуналку и другие счета.
- Делать текущий ремонт ( ст. 681 ГК РФ ). Обычно тут подразумеваются небольшие работы, которые проводятся для поддержания презентабельного вида квартиры или устранения мелких неполадок. Если кошка расцарапала обои или ребёнок разрисовал стены фломастером в съёмной квартире, арендатор должен исправить это за свой счёт.
- Пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества ( ст. 615 ГК РФ ). То есть нельзя снять квартиру для того, чтобы жить в ней, и устроить там приют для кошек. В таком случае арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков на ремонт.
- Вернуть квартиру в том же состоянии, в каком получал, но с учётом естественного износа ( ст. 622 ГК РФ ). Это значит, что, например, потёртости на ламинате или стенах при долгосрочной аренде хозяин не может предъявить арендатору как ущерб. Но если стены, потолок и кухонный гарнитур покрылись пятнами, это уже будет считаться причинённым ущербом. Обычно эта обязанность прописана в пункте «Порядок передачи и возврата квартиры».
- Оплатить причинённые убытки ( ст. 1064 ГК РФ ) . Если арендатор испортил имущество — например, сломал диван — ему придётся заплатить. Как правило, материальная ответственность арендатора за порчу имущества арендодателя — обеспечительный платёж, который называют депозитом или залогом. В случае порчи имущества после выезда квартиранта его не возвращают, но бывает, что залога может не хватить, если арендатор разнёс всю квартиру, и тогда отделаться одним депозитом не получится — придётся платить сверху.
Материал по теме
Как прописать ответственность за имущество в договоре
Стороны должны договориться о том, как между ними будут распределены риски повреждения арендованного имущества. Можно закрепить абсолютно любые условия, законом это не запрещено. Но чаще всего в договоре найма указывают, что квартиранты несут полную ответственность за переданное им имущество. Что касается возмещения убытков, то в договор в пункт «Права и обязанности сторон» можно добавить такой текст:
«Наниматель обязуется в течение 10 рабочих дней с даты получения соответствующего требования возместить убытки Наймодателя, понесённые им в связи с причинением Квартире и/или Имуществу Наймодателя ущерба в результате действий или бездействий Нанимателя».
Сдавайте квартиру легко с Яндекс Арендой
- сами сделаем фотографии, 3D-тур и составим объявление
- проведём показы и проверим жильцов на надёжность
- будем переводить арендную плату вовремя, даже если жилец задержит платеж
Главное — всё это бесплатно.
Хочу сдать квартиру
Такую же обязанность можно прописать для владельца квартиры:
«Наймодатель обязуется в течение 10 рабочих дней с даты получения соответствующего требования возместить убытки Нанимателя, понесённые им в результате недостатков Квартиры и /или Имущества, а также в результате Экстренных Ситуаций, возникших вследствие действия или бездействия Наймодателя».
Если стороны договорились об условиях возмещения убытков уже после заключения основного договора, можно оформить дополнительное соглашение.
Материал по теме
18 марта 2022
Без письменного договора будет очень сложно доказать в суде даже факт проживания в арендованном жилье, а тем более — нанесения ущерба. Пример типового варианта договора аренды с безопасными для арендодателя и арендатора формулировками можно скачать здесь . О том, как и что стоит в нём прописать, подробно рассказано здесь .
Арендаторы разгромили квартиру: что делать
Что может сделать арендодатель, если арендатор испортил имущество:
- расторгнуть договор аренды;
- потребовать возместить убытки, причиной которых стала порча имущества;
- потребовать возместить дополнительные расходы — например, на ремонт;
- потребовать компенсировать упущенную выгоду, например, за простой квартиры без жильцов;
- потребовать компенсировать причинённый моральный вред.
Претензия арендатору о возмещении ущерба: образец
Арендодатель не может воспользоваться деньгами из страхового депозита без согласия арендатора и заключения сторонами соглашения с указанием факта повреждений и размеров компенсации. Сначала нужно доказать вину жильца, но если арендатор её отрицает и не хочет подписывать соглашение, собственнику необходимо составить претензию арендатору о порче имущества. Документ может помочь решить вопрос в досудебном порядке, а если дойдёт до суда, бумага будет являться основанием для подачи иска.
В претензии нужно указать обстоятельства случившегося:
- где, что и как сломано или повреждено;
- доказательства причинённого ущерба в виде акта;
- сумму ущерба на основании заключения независимого эксперта;
- предупреждение о последствиях в случае отказа от удовлетворения требований — например, обращение в суд.
Материал по теме
20 апреля 2022
Претензию можно отправить двумя способами:
- отдать квартирантам лично в руки. В таком случае претензия составляется в двух экземплярах: один нужно вручить квартиранту, а второй он должен подписать и оставить собственнику;
- отправить претензию по почте ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Опись вложения доказывает, что в письме была именно претензия, а уведомление — что адресат её получил.
По закону, срок ответа на претензию не должен превышать 30 дней. Но если в договоре указан другой срок, нужно ориентироваться на него. Если указанное время истекло и никакой реакции со стороны арендатора не последовало, пострадавшему собственнику остаётся только обращаться с исковым заявлением в суд.
Как доказать порчу имущества
Чтобы возместить ущерб, собственнику нужно доказать, что его имущество было повреждено по вине арендатора. Это правило работает и в обратном порядке. Вот как можно это сделать.
Вызвать полицию. Полиция обязана будет принять заявление от владельца, осмотреть повреждения, назначить экспертизу для оценки причинённого вреда, а также установить виновных, если это возможно.
Составить акт порчи имущества арендатором (образец можно посмотреть здесь ). Это нужно сделать при свидетелях, например, при том же участковом или соседях. Специального бланка акта осмотра не предусмотрено. В свободной форме следует указать:
- дату осмотра, адрес квартиры, ФИО того, кто обнаружил порчу, и всех свидетелей;
- идентификационные признаки предмета — например, серийные номера на бытовой технике;
- выявленные дефекты квартиры или список поврежденного имущества;
- причины появления недостатков — для этого можно привлечь квалифицированных экспертов, которые дадут заключение о состоянии устройства с указанием причин его поломки, а также укажут стоимость ремонта. Чаще всего экспертиза нужна при поломке бытовой техники или коммуникаций — например, электрики;
- подписи всех свидетелей.
Желательно фиксировать весь процесс осмотра на видеокамеру — в случае, если дойдёт до суда, это тоже будет являться доказательством порчи имущества.
Акт приёма-передачи квартиры, который подписывают перед сдачей, тоже является доказательством. В таком акте подробно прописывают состояние имущества в тот момент, когда его получает арендатор. Например, в документе указано, в каком состоянии ремонт, какая техника и мебель есть в помещении, есть ли дефекты.
С помощью акта можно доказать, что квартира в момент выселения не соответствует тому состоянию, в котором она передавалась арендатору.
Материал по теме
Коротко о порче имущества
- Арендатор обязан поддерживать арендованную квартиру и находящееся в ней имущество в исправном состоянии, использовать его согласно договору, а в случае причинённого ущерба — возместить убытки.
- Возмещение арендодателю ущерба возможно только при наличии доказательств, что его имущество было действительно повреждено по вине арендатора. Это могут быть акт приёма-передачи квартиры, акт порчи имущества и независимая экспертиза.
- Если имущественный спор не удалось урегулировать устно, пострадавшая сторона может потребовать компенсации убытков в форме письменной претензии.
- Если и это не помогло, остаётся обратиться в суд.
Сдавайте квартиру через Яндекс Аренду. Менеджеры сервиса внимательно проверят кандидатуры всех потенциальных арендаторов, составят грамотный договор, а ещё помогут с решением бытовых и юридических проблем, если они возникнут. Для собственников услуги сервиса полностью бесплатны.
Сделали ремонт арендатору квартиры, претензии у владельца
Не всегда арендованные квартиры отличаются идеальным состоянием. Если хочется жить в комфортной обстановке или просто изменить внешний вид арендованного жилья под себя, нужно найти ответы на несколько важных вопросов. Рассказываем, кто платит за ремонт в арендованной квартире, и отвечаем на другие популярные вопросы по теме.
- Ремонт в съёмной квартире — нужен или нет
- Кто должен оплачивать ремонт
- Как правильно прописать ремонт в договоре аренды
- Какие нюансы ремонта отразить в договоре
- Как обезопасить себя
- Подводим итоги
Ремонт в съёмной квартире — нужен или нет
Нужен ли ремонт в съемной квартире — вопрос, который решается только в ходе переговоров между собственниками и жильцами. Очевидно, что проживать в квартире с ободранными обоями и сыплющейся на голову штукатуркой неприятно. Но если такое состояние было ещё при заселении, то сетовать на отсутствие ремонта странно.
Собственник не обязан делать косметический ремонт по первому требованию жильцов. Перед заселением будущие арендаторы должны осматривать помещение: если состояние жилплощади не устраивает, нужно сразу поднимать вопрос о ремонте.
Если в ходе длительного проживания стало понятно, что пришло время сделать ремонт, то обычно такое предложение исходит от квартирантов. Они постоянно находятся в квартире, и их желание обустроить свой быт закономерно и понятно. Но в любом случае вопрос о ремонте — это диалог между собственником и жильцами.
Снять квартиру
84 000 ₽ / мес.
Химки, Молодёжная улица, 78
Планерная 25 мин.
76 000 ₽ / мес.
Сиреневый бульвар, 4/1
Измайловская 14 мин.
78 500 ₽ / мес.
поселение Московский, Саларьевская улица, 13к2
Саларьево 17 мин.
30 000 ₽ / мес.
деревня Путилково, Сходненская улица, 17
Волоколамская 26 мин.
37 000 ₽ / мес.
Люберцы, улица Юности, 7
Лухмановская 10 мин.
44 000 ₽ / мес.
6-я Радиальная улица, 7/6к3
Покровское 14 мин.
54 500 ₽ / мес.
Болотниковская улица, 38к4
Нахимовский проспект 16 мин.
54 500 ₽ / мес.
улица Юлиана Семёнова, 8к2
60 000 ₽ / мес.
Сельскохозяйственная улица, 17к4
Ботанический сад 15 мин.
65 000 ₽ / мес.
Аминьевское шоссе, 4Дк3литА
Аминьевская 8 мин.
41 000 ₽ / мес.
Ботаническая улица, 41к7
Владыкино 7 мин.
Смотреть больше объявлений
Кто должен оплачивать ремонт
Российское законодательство возлагает на собственника ответственность за капитальный , а на арендатора — за текущий ремонт в съёмной квартире ( ГК РФ, ст. 616, п. 2 ). То есть квартиранты во время проживания должны поддерживать имущество в исправном состоянии и своевременно ремонтировать его. Например, если где-то отклеились обои или упала кафельная плитка в ванной, нужно самостоятельно устранить непорядок.
Что касается полноценного косметического ремонта, то жильцы и собственник совместно решают, делать его или нет. Если стороны договорились, что он всё-таки нужен, необходимо определиться, кто будет оплачивать ремонт в съёмной квартире. Есть несколько вариантов распределения финансового бремени.
- Собственник за свой счёт делает ремонт . Хозяин квартиры покупает материалы и нанимает рабочих для проведения работ. Это наиболее редкий вариант, так как обычно собственники стараются сделать ремонт до заселения жильцов.
- Владелец квартиры и арендатор солидарно участвуют в ремонте . Возможны разные варианты — например, 50/50. Проводится оценка всех затрат на ремонт, и стороны пополам оплачивают предстоящие расходы, или же собственник покупает всё необходимое, а арендатор выполняет ремонт своими силами без привлечения наёмных рабочих.
- Арендатор выполняет ремонт полностью за свой счёт . В такой ситуации тоже возможны варианты — например, квартирант все затраты по ремонту берёт на себя, но при этом какое-то время не оплачивает аренду. Или собственник на несколько месяцев снижает стоимость проживания.
Материал по теме
21 декабря 2021
Как правильно прописать ремонт в договоре аренды
Если квартирант и собственник пришли к единому решению по ремонту, устные договорённости обязательно нужно отразить на бумаге. Только так они будут иметь юридическую силу, а в противном случае есть вероятность оказаться на улице сразу по окончании ремонта или получить известие об увеличении стоимости проживания. Документальная фиксация условий убережёт собственника от необдуманных решений, а жильцу гарантирует соблюдение его прав.
Официально оформить будущий ремонт можно двумя способами.
- Прописать в договоре . Уже на этапе осмотра понятно, требует жилплощадь ремонта или нет. Если локация и сама квартира устраивает, а общее состояние ремонта — нет, стоит сразу обсудить этот вопрос с владельцем недвижимости. На этапе переговоров можно просто внести в договор пункт о проведении косметического ремонта.
- Составить допсоглашение к договору . Если необходимость в ремонте появилась уже во время проживания в квартире, лучше составить дополнительное соглашение к договору . Оно имеет такую же юридическую силу, но при этом сторонам не придётся вносить изменения в договор или заключать новый.
Материал по теме
23 декабря 2021
Какие нюансы ремонта отразить в договоре
В договоре или допсоглашении важно не просто прописать, кто будет выполнять ремонт — здесь нужны детали.
- Условия — когда начнутся работы, кто закупает стройматериалы и, главное, за чей счёт будет проводиться ремонт в съёмной квартире.
- Объемы — необходимо выбрать, какие комнаты и помещения будут ремонтироваться и какие строительные работы необходимо сделать. Например, потолки побелить, покрасить или заменить на подвесную конструкцию.
- Сроки — важно чётко определить, когда начнётся ремонт и сколько времени займёт. Желательно составить график выполнения строительных работ по каждому помещению, где запланирован ремонт.
- Качество строительных материалов — если жильцы всё будут покупать самостоятельно, стоит предварительно поговорить про качество материалов. Например, кого-то устроит бюджетный ремонт и материалы такого же уровня. Это необходимо обсудить и зафиксировать документально, чтобы избежать конфликтов впоследствии.
- Исполнитель — сам квартирант, совместно владелец и арендатор или нанятые специалисты.
Если предстоит масштабный ремонт, рекомендуем составить смету, в которой нужно прописать стоимость предстоящих работ, затраты на необходимые стройматериалы и другие расходы — например, доставку, найм грузчиков для вывоза мусора и т.д.
Как обезопасить себя
Даже если пункт о ремонте прописан в договоре, не стоит раньше времени расслабляться. Чтобы избежать конфликтов и недопониманий, рекомендуем придерживаться следующих правил.
- Не начинать ремонт без разрешения владельца квартиры. Собственник может не оценить старания и расторгнуть договор, а в придачу потребовать вернуть всё как было.
- Согласовывать с владельцем квартиры каждый свой шаг . Лучше лишний раз уточнить и получить согласие, чем впоследствии выслушивать гневные отповеди из-за неправильного оттенка краски.
- Сохранять все чеки и квитанции . Такая педантичность при случае поможет подтвердить сумму реальных расходов.
- Составить расписку . Если ремонт делается в счёт оплаты аренды, лучше взять с хозяина квартиры расписку. Иначе он может обвинить квартиранта в неуплате аренды и расторгнуть договор.
Подводим итоги
Если жилец хочет сделать ремонт в съёмной квартире, это решение нужно обязательно обсудить и согласовать с владельцем недвижимости. Затем важно определиться, кто оплачивает ремонт в съёмной квартире, очертить зоны ответственности и финансовую нагрузку каждой стороны.
Аренда: кто платит за мелкий ремонт и как возмещать ущерб
Мебель и техника могут ломаться, да и ремонт изнашивается. Еще до подписания договора аренды следует решить, за чей счет будут устраняться неполадки. Если речь о более серьезных ситуациях, то надо заранее договориться, как арендатор будет компенсировать ущерб.
В период действия договора за сохранность имущества отвечает арендатор — вот почему так важно составить как договор, так и подробнейшую опись движимого имущества. В описи надо перечислить не только наименования предметов обстановки, но и их характеристики (к примеру, марка и диагональ телевизора, мощность и объем микроволновки). Опись имущества обычно прилагается к акту передачи квартиры.
В этом акте обязательно описывается состояние квартиры и отделки в целом, а также перечисляются уже имеющиеся повреждения: например, трещина на оконном стекле или большая царапина на паркете (разумеется, если все эти недостатки невозможно устранить, а арендатор согласен снимать квартиру и с ними).
Зафиксировать повреждения можно разными способами:
1. в письменном виде;
2. с помощью фотографий;
3. с помощью видео.
В двух последних случаях все дефекты нужно снимать крупным планом, фото- и видеоотчеты являются приложениями к договору аренды.
Кто виноват?
Если во время действия договора потребовался ремонт, в первую очередь надо установить виновника.
— Если речь идет о естественном износе или браке, ремонт обычно берет на себя арендодатель. К таким ситуациям можно отнести поломку электрочайника, появление плесени в санузле или, например, истирание паркета.
— Если речь идет о повреждении, связанным с неаккуратностью арендатора, ущерб компенсирует именно он. В качестве примера можно привести сломанные ламели кровати (потому что на ней прыгали дети арендатора), оборванные обои (потому что их грызла собака) или разбитый телевизор.
В случае с поломкой бытовой техники установить виновника непросто. Например, стиральная машина может сломаться из-за того, что арендодатель набивал ее до отказа или из-за того, что в ней от времени рассохлись уплотнители. Определить виновника поможет независимая экспертиза профессионального мастера.
Обычно обе ситуации прописываются в договоре — в нем может быть, например, такой пункт: «квартира и имущество должны быть переданы обратно в том же состоянии с учетом естественного износа».
Что делать?
Чинить и ремонтировать. Вне зависимости от того, кто был виновником, хлопоты по ремонту могут взять на себя и арендатор, и арендодатель — всё зависит от вида работ и личных договоренностей.
Не исключено, что арендатор сам сможет принять мастера по ремонту холодильников или купить именно тот обогреватель, который он хотел бы — в пределах оговоренной суммы и/или описи имущества.
По договоренности с собственником арендатор (если он не виноват в поломке) может вычесть сумму, потраченную на ремонт или новый прибор, из ежемесячной арендной платы и заплатить в одном месяце меньше.
Если же ущерб обнаружится при съезде арендатора, арендодатель вправе удержать депозит или часть депозита. Напомним, обычно размер депозита составляет 100% ежемесячной арендной ставки. Собственник возвращает ее арендатору в полном объеме, если квартире не нанесен ущерб.
Многие ошибочно принимают депозит за оплату последнего месяца проживания — это не так.
Два правила для арендодателя и арендатора
1. Все недостатки должны быть зафиксированы в акте приема-передачи при заезде арендатора в квартиру (то есть состояние квартиры до и после можно сравнить).
2. Нужны доказательства ущерба — например, фото- и видеофиксация.
Соблюдать эти правила необходимо — они понадобятся для возможных разбирательств в суде.
Ход конем
Если арендодатель не хочет разбираться, кто виноват в поломках и за чей счет нужно их устранять, можно застраховать квартиру.
Для квартир, сдаваемых в аренду, существуют отдельные страховые программы. Они допускают возмещение практически любого вида ущерба, начиная со сломанной мебели и заканчивая затоплением от соседей сверху.
Страховка становится единственным способом возместить ущерб в том случае, если арендатор съехал без предупреждения, оставив квартиру в разоренном виде, который не покроет ни один депозит.
Увы, такое случается: к примеру, размер депозита составлял 60 тыс. рублей, а после съезда арендатора выясняется, что надо переклеивать обои, покупать новый телевизор и матрас на двуспальную кровать. Вместе с самой кроватью.
Стоимость страховки составляет в среднем 0,6% страховой суммы (она у каждой квартиры своя).
Последняя инстанция
Когда ситуация вышла из-под контроля, виновника установить не удается, а ущерб превосходит сумму депозита, остается решать вопрос в суде.
Обратиться в суд можно только при наличии договора, акта передачи и описи имущества. А еще потребуется подтверждение, что арендатор действительно проживал в этой квартире — это могут быть арендные платежи, с которых арендодатель платил налоги, а также акт о нынешнем состоянии квартиры, составленный на основе свидетельских показаний.
Редакция благодарит за помощь Марию Жукову, управляющего директора сети офисов недвижимости «Миэль».
Арендатор против арендодателя: кто и за что отвечает в съемной квартире
Несмотря на большое количество статей с пугающими заголовками, хорошие взаимоотношения арендатора и собственника квартиры не такая уж и редкость. Но даже в них могут возникнуть недоразумения и конфликты из-за того, что стороны не знают о своих правах и обязанностях. Так что, если вы планируете снимать или сдавать жилье в ближайшем будущем, изучите заранее, кто и за что отвечает в съемном жилье на самом деле.
Рассказываем обо всем подробно.
Поломка бытовой техники и мебели
Достаточно часто возникает ситуация, когда после аренды квартиры в ней неожиданно что-то ломается – перестает работать стиральная машинка, телевизор или, например, пылесос. Понятно, что каждая сторона скорее всего будет отстаивать свои права. Собственник начнет утверждать, что передавал технику в отличном состоянии.
А арендатор настаивать на том, что агрегат перестал выполнять свои функции из-за старости.
Лучший способ защитить себя от таких спорных ситуаций – заключать договор аренды и подробно прописать в нем все условия. А если вы решили обойтись без этого документа или не указали в нем зоны ответственности, все будет зависеть от того, кто виноват в поломке. Чтобы снять с себя вину и доказать, что причиной стал естественный износ или дефект, который возник еще до заселения, квартиранту необходимо обратиться в экспертную организацию, произвести обследование и получить заключение.
Кроме того, во избежание конфликтов эксперты советуют обеим сторонам перед заключением договора тщательно осмотреть квартиру и зафиксировать любой изъян – даже тот, который кажется незначительным. Иначе есть вероятность того, что при выселении придется потратить кучу нервов, выясняя причину царапин на ламинате.
Косметический ремонт
Один из самых актуальных вопросов – должен ли владелец квартиры делать косметический ремонт или возмещать расходы, если его сделал арендатор. Чтобы разобраться, нужно обратиться к закону. Согласно ГК РФ за текущий ремонт несет ответственность наниматель, а за капитальный — наймодатель. Однако есть оговорка – «если иное не установлено договором».
А вот распределение расходов между сторонами будет зависеть от того, поддерживаете ли вы состояние жилья в надлежащем состоянии или улучшаете его.
Допустим, в квартире установлен исправно работающий, но не очень удобный смеситель. Вы – арендатор, который хочет заменить его на новый и современный. В таком случае можно не предупреждать владельца, а при выезде забрать свою покупку с собой.
Только не забудьте вернуть на место прежнее оборудование.
Если же вы произвели неотделимые улучшения за свой счет, можно потребовать у собственника компенсацию расходов. Но только в том случае, если перед началом ремонтных работ было получено его письменное согласие. В противном случае придется даже заплатить штраф.
Например, вы поклеили новые веселые обои с цветами, а арендодатель не считает это улучшениями его жилья – он ценитель минимализма.
Что касается поддержания помещения в надлежащем состоянии, то тут все просто. Если в квартире произошли повреждения из-за арендатора и его семьей (дети разрисовали стены, собака испортила паркет), ремонт проводится однозначно за счет виновного.
Квартиру затопили или случился пожар
Существуют общее правило: если ущерб произошел по вине арендатора, то он устраняется за его счет, а если не по вине арендатора, то за счет собственника квартиры, соседей, УК или ТСЖ. Таким образом, в первую очередь следуют найти источник возгорания или затопления.
Если он находится внутри квартиры, то стоит определить основную причину. Например, в случае с неисправной проводкой ответственность ляжет на собственника. Он обязан следить за состоянием всех внутренних коммуникаций, электропроводки, вентиляции и газовых труб.
А если квартиру затопило из-за того, что квартиросъёмщик неудачно заменил кран в ванной, соответственно на него.
Эксперты советуют очень тщательно все проверять и не спешить с выводами. Например, телевизор может загореться из-за неисправной проводки, а не потому, что его забыли выключить. Но в любом случае, виновного будет определять суд, оценивая все обстоятельства.
Чтобы понять, кто отвечает за содержание общего имущество, стоит обратиться к статье 39 ЖК РФ. Закон говорит, что эта обязанность лежит исключительно на собственнике квартире. И заключение договора аренды ничего не меняет. Согласно тому же жилищному кодексу, арендатор:
- Не должен платить взносы на капитальный ремонт;
- Не должен платить за содержание общего имущества и коммунальные услуги;
- Не может заключить договор управления с управляющей организацией;
- Не может участвовать в общих собраниях дома, в которых могут участвовать только собственники.
Так что, если вы арендуете жилье, и к вам, например, обратились жильцы дома с просьбой скинуться на новый шлагбаум во дворе, просто передайте информацию собственнику.
В каких случаях можно выселить квартиранта
Закон тщательно охраняет интересы обеих сторон и предусматривает четыре основания для досрочного расторжения договора аренды через суд:
- Квартиросъемщик не платит за аренду 2 месяца (если договор заключен на срок менее года) или 6 месяцев (если договор заключен на срок более года).
- Квартиросъемщик или иные лица, за которых он отвечает, разрушили или испортили квартиру.
- Арендатор использует квартиру не по назначению или нарушает права и интересы соседей. Например, устроил в квартире офис или хостел.
- Помещение перестало быть пригодным для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии.
Если же существенные нарушения отсутствуют, можно попробовать договориться c арендаторами мирным путем. Но учитывайте, что в любом случае выставить людей принудительно не получится – это могут сделать только приставы на основании судебного решения. А если договор уже расторгнут, но квартиранты отказываются съезжать, можно сменить замки, сдать их вещи в камеру хранения, уведомить съемщиков по почте и потребовать с них компенсацию расходов через суд.
Сделали ремонт арендатору квартиры, претензии у владельца
Съемную квартиру редко сдают с голыми стенами. Обычно в ней уже есть какая-то отделка, а еще мебель, бытовая техника, иногда и личные вещи.
Арендодатели понимают, что мебель может ломаться, а обои, сантехника, да вообще все имеет тенденцию изнашиваться, но все равно на этой почве часто возникают конфликты. Проверим, знаете ли вы, кто должен делать ремонт, если в квартире что-то сломалось: например, отклеились обои или потек кран.
Задачник — это короткие тесты по темам курсов Учебника Т—Ж. Убедитесь, что справитесь с заданием, или изучите подробности
Как не потерять деньги на ремонте в съемной квартире
По умолчанию, то есть если в договоре найма не прописаны другие условия, текущий ремонт делает арендатор, а капитальный — собственник. Например, если потечет кран или сломается стиральная машина — платит квартиросъемщик, а окна меняет собственник.
Чтобы не заплатить за ремонт там, где вы не должны этого делать, придерживайтесь правил.
Проверяйте все перед тем, как снимать квартиру. Не стесняйтесь исследовать территорию: включайте краны, бытовую технику, смывайте воду в унитазе. Если кран «немного течет», а унитаз «негромко журчит», будьте уверены: собственники старались починить, но у них не получилось.
Вероятно, скоро все прорвет, и вам придется платить из своего кармана. И даже если по договору текущий ремонт делает все-таки собственник, придется ждать, пока он купит кран.
Если вы видите, что в квартире отваливается штукатурка, договоритесь, что весь ремонт оплачивает хозяин или вы сделаете его в счет арендной платы.
Составляйте акт приема-передачи. В нем должно быть указано, какую мебель и технику оставляет наймодатель и в каком все это состоянии. Если течет кран или у стола что-то не то с ногами — отмечайте в акте.
Квартиросъемщик и арендодатель ставят подписи в конце документа. При выезде составляют такой же акт: какие вещи и техника остались, в каком они состоянии.
В идеале первый и второй акты должны совпадать. Важно внимательно проверять список, чтобы не попасть в ситуацию, когда собственник вписал в первый акт дорогую акустику, а вы ее никогда не видели, но акт подписали. По факту доказать, что никакой акустики не было, будет очень сложно и, скорее всего, придется заплатить или купить ее.
Оставляйте депозит за порчу имущества. Как правило, это небольшая сумма, которую арендатор оставляет в залог. Если вы ничего не сломаете, получите все деньги обратно, когда будете съезжать.
А за поломки собственник вычтет деньги из депозита и вернет остаток.
Обычно о сумме договариваются на словах, но если по вине арендатора сломается что-то дорогостоящее, например телевизор, можно обратиться к оценщику, чтобы он определил износ и реальную стоимость техники.
О том, как снять квартиру и не нарваться на мошенников, рассказываем в бесплатном курсе Учебника «Как быть взрослым». А еще там про то, какие документы должны быть у каждого взрослого россиянина, как отстоять свои права на что бы то ни было, где лечиться, — в общем, про все, что поможет жить взрослую и самостоятельную жизнь и не сойти с ума в процессе.
Делимся лайфхаками и главным из курсов Учебника Т—Ж про деньги и жизнь в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь: @t_uchebnik
