Уведомление о расторжении договора аренды

Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Выселение арендатора из нежилого помещения
(КонсультантПлюс, 2024) За подписью представителя. ТСЖ. выступающего по доверенности. выданной председателем правления. ТСЖ. в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора аренды.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Нормативные акты

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 24.07.2023) В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Правовые ресурсы

• «Горячие» документы
• Кодексы и наиболее востребованные законы
• Обзоры законодательства
  • Федеральное законодательство
  • Региональное законодательство
  • Проекты правовых актов и законодательная деятельность
  • Другие обзоры
  • Календари
  • Формы документов
  • Полезные советы
  • Гражданский кодекс (ГК РФ)
  • Жилищный кодекс (ЖК РФ)
  • Налоговый кодекс (НК РФ)
  • Трудовой кодекс (ТК РФ)
  • Уголовный кодекс (УК РФ)
  • Бюджетный кодекс (БК РФ)
  • Арбитражный процессуальный кодекс
  • Земельный кодекс (ЗК РФ)
  • Лесной кодекс (ЛК РФ)
  • Семейный кодекс (СК РФ)
  • Уголовно-исполнительный кодекс
  • Уголовно-процессуальный кодекс
  • Производственный календарь на 2024 год
  • МРОТ 2024
  • ФЗ «О банкротстве»
  • О защите прав потребителей (ЗОЗПП)
  • Об исполнительном производстве
  • О персональных данных
  • О налогах на имущество физических лиц
  • О средствах массовой информации
  • Производственный календарь на 2024 год
  • Федеральный закон «О полиции» N 3-ФЗ
  • Расходы организации ПБУ 10/99
  • Минимальный размер оплаты труда (МРОТ)
  • Календарь бухгалтера на 2024 год
  • Частичная мобилизация: обзор новостей

  Срок уведомления о расторжении договора аренды

  Важнейшая практика по ст. 330 ГК РФ визовый центр, который с нарушением срока уведомил арендодателя о расторжении договора аренды нежилого помещения >>>

  Подборка судебных решений за 2022 год: Статья 18 «Представление заявления об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов» Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» «При этом, исходя из положений статьи 18 Федерального закона N 218-ФЗ, п. 2 статьи 610 ГК РФ, помимо заявления, в регистрирующий орган должны быть представлены документы, подтверждающие фактическое прекращение арендных отношений (например: документ, подтверждающий передачу (возврат) арендованного имущества арендодателю; уведомление о прекращении (расторжении) договора, направленное в срок, установленный законом или договором; вступившее в законную силу решение суда о прекращении договора).»

  Статьи, комментарии, ответы на вопросы

  Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения Позиция 2. Соблюдение досудебного порядка при досрочном расторжении договора по требованию арендодателя подтверждается письменным предупреждением, содержащим срок, в который необходимо исполнить обязательство (ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п.

  2 ст. 452 ГК РФ).

  Нормативные акты

  «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ
  (ред. от 24.07.2023) В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

  Постановление Марийского УФАС России от 05.09.2022 по делу N 012/04/14.9-574/2022
  Нарушение: ч. 1 ст. 14.9 КоАП РФ (ограничение конкуренции органами власти, местного самоуправления).
  Решение: Назначен штраф. Таким образом, данное бездействие Медведевской городской администрации расценивается как неисполнение предупреждения антимонопольного органа от 09.09.2021, оснований для продления срока исполнения предупреждения установлено не было, Медведевской городской администрацией в антимонопольный орган не представлено достаточных документальных доказательств о принятии мер к расторжению договора аренды с ИП С.

  Правовые ресурсы

  • «Горячие» документы
  • Кодексы и наиболее востребованные законы
  • Обзоры законодательства
    • Федеральное законодательство
    • Региональное законодательство
    • Проекты правовых актов и законодательная деятельность
    • Другие обзоры
    • Календари
    • Формы документов
    • Полезные советы

    Кто и как может расторгнуть договор аренды

    

    Расторжение договора аренды должно быть оформлено документально — если вы этого не сделаете, возникнут проблемы. Например, арендатор не захочет освобождать помещение, или арендодатель потребует деньги за то время, когда арендатор фактически не пользовался имуществом. Мы расскажем, как расторгнуть договор аренды и как поступить, если одна из сторон не хочет этого делать.

    Вам помогут документы и бланки:

    • Кто может расторгнуть договор аренды
      • Расторгает арендодатель
      • Расторгает арендатор
      • Предупреждаем арендатора о необходимости устранения нарушения
      • Составляем предложение о расторжении договора
      • Передаем документы на рассмотрение
      • Подписываем дополнительное соглашение
      • Обращаемся в суд

      Кто может расторгнуть договор аренды

      У договора аренды две стороны — арендатор и арендодатель. Прекратить договорные отношения досрочно может каждая из них, но лишь в том случае, если на то есть основания.

      Договор можно расторгнуть:

      • По соглашению сторон — так проще: не нужно обращаться в суд, тратить время и деньги на разбирательства.
      • В одностороннем порядке, если продолжительность аренды не определена — по инициативе одной из сторон. Вторую сторону необходимо предупредить о расторжении за месяц, а если в аренду передана недвижимость — за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
      • В одностороннем порядке, если продолжительность аренды определена договором — в этом случае без суда не обойтись. Только он прекратит договорные обязательства, даже если одна из сторон не хочет этого.

      Расторгает арендодатель

      Расторгнуть договор досрочно можно, если арендатор:

      • существенно его нарушил (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ);
      • неподобающим образом использует имущество (п. 3 ст. 615 ГК РФ);
      • портит имущество (подп. 2 п. 1 ст. 619 ГК РФ);
      • не платит за аренду два месяца подряд и более (подп. 3 п. 1 ст. 619 ГК РФ);
      • не осуществляет капремонт имущества (если по договору он должен это делать) (подп. 4 п. 1 ст. 619 ГК РФ).

      Досрочное расторжение договора аренды допускается и при других обстоятельствах, при условии что вы заранее прописали это в тексте расторгаемого соглашения.

      Расторгает арендатор

      В «КонсультантПлюс» есть множество готовых решений, в том числе о том, как арендатору потребовать расторжения договора аренды. Если у вас еще нет доступа к системе, оформите пробный онлайн-доступ бесплатно! Вы также можете получить актуальный прайс-лист К+.

      Договор можно расторгнуть, если арендодатель:

      • не передал имущество вовремя (подп. 1 п. 1 ст. 620 ГК РФ);
      • не проводит капремонт при условии, что он взял на себя такие обязательства (подп. 3 п. 1 ст. 620 ГК РФ);
      • передал имущество, котороенельзя нормально использовать из-за имеющихся недостатков (подп. 2 п. 1 ст. 620 ГК РФ);
      • не предупредил о том, что есть другие люди, имеющие право на имущество (п. 2 ст. 613 ГК РФ);
      • нарушил существенные условия договора (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

      А еще арендатор может прекратить исполнение договора, если в какой-то момент имущество оказалось непригодным для использования — но не по вине арендатора, а из-за стороннего воздействия, повлиять на которое он не мог (подп. 4 п. 1 ст. 620 ГК РФ).

      Как расторгнуть договор аренды

      Порядок прекращения договорных обязательств определен законодательно. Если его соблюдать, проблем с оформлением документов не будет. Важно выполнять все действия в определенной последовательности — это сэкономит и время, и деньги.

      Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя имеет одну особенность — если арендатор не выполняет свои обязательства по договору аренды, арендодатель должен письменно напомнить ему о том, что их нужно исполнять (п. 3 ст. 619 ГК РФ).

      В обратной ситуации арендатор может никаких предупреждений не направлять, а сразу приступить к процедуре расторжения.

      В остальном процедура одинакова как для арендатора, так и для арендодателя.

      • составить предложение о прекращении действия договора;
      • направить его второй стороне;
      • если вторая сторона согласится с предложением, составить и подписать допсоглашение о расторжении договора аренды;
      • если вторая сторона откажется принимать предложение или просто его проигнорирует, обратиться в суд.

      О каждом из этих этапов расскажем подробнее.

      Предупреждаем арендатора о необходимости устранения нарушения

      Если вы — арендатор, который хочет расторгнуть договор, пропустите эту часть и читайте статью дальше. Если вы арендодатель, знайте, что без предупреждения вы не сможете досрочно расторгнуть договор (п. 3 ст.

      619 ГК РФ), поэтому составить его придется.

      Предупреждение должно быть составлено в письменном виде. Обязательно укажите:

      • Нарушение, которое допустил арендатор.
      • Предложение о его устранении в разумный срок. При этом гражданское законодательство указаний на то, какой срок считается разумным, не содержит, поэтому определите его самостоятельно. Желательно, чтобы он составлял семь или более дней — это общий срок для исполнения обязательств со дня предъявления требования, установленный п. 2 ст. 314 ГК РФ.

      Предупреждение нужно передать арендатору лично (не забудьте получить отметку о передаче документов на втором экземпляре предупреждения) или по почте (заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении).

      Составляем предложение о расторжении договора

      По закону просто обратиться в суд с требованием о расторжении договора аренды нежилого помещения (или любого другого имущества) нельзя — обязательно должен быть соблюден досудебный порядок урегулирования спора (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

      Именно поэтому придется подготовить предложение о расторжении договора.

      Требований к содержанию документа законодатель не устанавливает — можете подготовить его сами или воспользоваться нашим образцом. Помните, что в нем обязательно должна быть указан следующая информация:

      • основание для расторжения договора;
      • предложение о его расторжении в досудебном порядке;
      • срок, в течение которого вторая сторона должна отреагировать на предложение (если он не установлен договором и не указан в предложении, ответить нужно в течение 30 дней с момента получения документов — п. 2 ст. 452 ГК РФ).

      К документу можно приложить соглашение о расторжении договора — если вторая сторона согласится с предложением, она сможет сразу же его подписать.

      Передаем документы на рассмотрение

      Чтобы получить право на обращение в суд, надо правильно передать документы второй стороне договора. Это можно сделать:

      • по почте –ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении адресату;
      • лично — второй стороне договора или его представителю (в этом случае обязательно нужно получить отметку о передаче документов на втором экземпляре предложения о расторжении договора).

      Отправлять документы нужно на юридический адрес контрагента — он указан в ЕГРЮЛ или ЕГРИП. Суды допускают передачу предложения по адресу, указанному в договоре (см. п. 63 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).

      Подписываем дополнительное соглашение

      Предположим, вторая сторона согласилась с предложением и не против расторгнуть договор. В этом случае составляется дополнительное соглашение к договору аренды. При подготовке учтите следующие моменты:

      • допсоглашение должно быть составлено в письменном виде;
      • если основной договор был зарегистрирован в Росреестре (например, если в аренду была передана недвижимость на срок, превышающий один год), дополнительное соглашение также подлежит госрегистрации.

      Обращаемся в суд

      Если вторая сторона отказалась от вашего предложения о расторжении договора или вовсе не ответила на него, можно обращаться в суд.

      Иск можно подать не ранее чем через 30 дней с момента передачи предложения контрагенту (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

      Исключение — если договором, законом или предложением о расторжении не установлен иной срок.

      Иск о расторжении договора аренды подается в суд общей юрисдикции. Если обе стороны договора являются предприятиями — юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями, дело будет рассматривать арбитражный суд.

      Чтобы подать исковое заявление, необходимо:

      • выбрать суд;
      • составить исковое заявление с требованием о расторжении договора аренды;
      • подготовить документы, подтверждающие обоснованность требований, изложенных в заявлении, в том числе копию предупреждения о нарушении условий договора и предложения о заключении дополнительного соглашения о его расторжении;
      • уплатить госпошлину;
      • направить копии иска и документов ответчику;
      • подать иск.

      Требования к форме и содержанию искового заявления установлены ст. 131 ГПК РФ (для исков, подаваемых в арбитражный суд — ст. 125 АПК РФ). В нем обязательно должна быть указана следующая информация:

      • наименование суда, в который подается иск;
      • сведения об истце и об ответчике — Ф.И.О. или наименование, адрес, контактный телефон; для ответчика также нужно указать один из идентификаторов, например СНИЛС или ИНН;
      • описание обстоятельств сложившейся ситуации;
      • требование о расторжении договора аренды;
      • доказательства, подтверждающие обоснованность предъявляемых требований;
      • перечень документов, прилагаемых к заявлению.

      Иск подписывает сам заявитель или его представитель.

      Последствия расторжения договора аренды

      После того как договор аренды расторгнут (неважно, по соглашению сторон или решению суда), отношения между арендодателем и арендатором прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). Это значит, что они возвращаются в условия, которые существовали до заключения договора.

      Арендодатель получает назад свое имущество, а арендатор больше не может им пользоваться, но при этом он избавляется от обязательства по уплате арендных платежей.

      Чтобы передать имущество от одной стороны другой, нужно составить акт приема-передачи. В нем описывается состояние объекта аренды в момент передачи, а также указывается перечень дефектов. Если на момент заключения договора аренды их не было (например, в квартире оказались разбиты окна и оторвана люстра), арендодатель может потребовать возмещения ущерба — сначала в досудебном порядке, а потом через суд.

      Итоги

      Итак, расторжение договора аренды — многоступенчатая процедура, пренебрегать исполнением которой не стоит. Причем неважно, согласен ваш контрагент на прекращение действия договора или нет — в любом случае придется составлять документы: от предложения о расторжении договора до дополнительного соглашения и даже искового заявления в суд.

      Уведомление о расторжении договора аренды

      Существует несколько способов расторжения договора:

      • автоматически по истечении срока договора;
      • по взаимному согласию;
      • в одностороннем порядке;
      • через суд.

      И если в первом случае никакие дополнительные действия не требуются, то во втором и третьем — нужно подписать соглашение о расторжении договора аренды по соглашению сторон. Оно поможет:

      • решить денежные вопросы, если в договоре предусмотрен штраф за досрочное расторжение или у квартиранта накопился долг;
      • избежать судебных исков, если между нанимателем и собственником возможен конфликт.

      Если вы квартирант

      Арендатор может прекратить снимать квартиру в любой момент и по любой причине. Однако по закону он обязан предупредить владельца недвижимости за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ), даже если в договоре аренды указан другой срок.

      Считается, что это время необходимо для поиска нового квартиранта.

      Если жилец съедет быстрее или вообще сообщит владельцу квартиры постфактум — тот имеет полное право подать в суд. Если вина жильца будет доказана, придётся оплатить три месяца аренды с момента уведомления, пусть даже в квартире фактически уже никто не проживал.

      Порядок расторжения по желанию арендатора:

      1. Отправить уведомление

      Как правило, когда арендатор хочет расторгнуть договор аренды досрочно, он сообщает владельцу квартиры по телефону или пишет в мессенджере . Чтобы зафиксировать дату, с которой будет отсчитываться трёхмесячный срок, лучше продублировать информацию письмом, отправив уведомление о расторжении договора.

      Его составляют в свободной форме, указывая данные собственника, нанимателя и арендуемой квартиры. Документ можно отправить:

      • почтой или курьером с описью вложения и сообщением о вручении;
      • электронной почтой, если такой способ предусмотрен договором.

      У владельца жилья будет месяц после получения, чтобы решить, хочет ли он расторгнуть договор. Если через месяц хозяин не ответит на письмо или откажет, можно обращаться в суд. Тут и пригодится уведомление с датой вручения письма.

      2. Подписать соглашение

      Рассмотрим подробнее ситуации, когда владелец не против, чтобы жилец покинул снимаемую квартиру. Если все согласны на досрочное расторжение договора аренды по соглашению сторон, остаётся составить и подписать соглашение. Этот документ можно составить самостоятельно или по образцу. Например, по такому .

      В соглашении нужно зафиксировать два важных пункта:

      • в какой день прекращает действовать договор найма;
      • есть ли у сторон взаимные претензии. Если хозяин просит компенсацию или у арендатора накопился долг, нужно указать, как и в какие сроки эти претензии должны быть удовлетворены.

      Также соглашение о расторжении договора аренды квартиры по инициативе арендодателя или арендатора должно включать в себя:

      • адрес жилья и его характеристики, которые были указаны в договоре аренды;
      • номер и дату подписания документа, которая может отличаться от даты его расторжения;
      • ФИО и паспортные данные нанимателя и собственника;
      • количество экземпляров соглашения;
      • причину расторжения договора. Например, квартира стала непригодна для проживания, у неё обнаружились недостатки, не замеченные при первом осмотре.

      Если вы собственник

      В вопросах досрочного выселения закон часто находится на стороне арендаторов. Владелец жилья может по своей инициативе расторгнуть договор найма тремя способами.

      Такой способ возможен в следующих случаях (ст. 687 ГК РФ):

      • если жилец систематически нарушает условия договора. Например, сдаёт квартиру в субаренду, живёт там не один, хотя это запрещено договором, мешает соседям;
      • портит имущество;
      • не выполняет обязательства по ремонту, прописанные в договоре;
      • два месяца подряд не оплачивает аренду, если договор краткосрочный, или шесть месяцев — если долгосрочный.

      Постановление Конституционного суда РФ уточняет, что расторгнуть соглашение аренды по инициативе владельца можно и без суда. Эта возможность или способ досрочного расторжения договора по инициативе владельца должны быть прописана в договоре (такой способ работает только с краткосрочным соглашением).

      По соглашению сторон

      Собственник может договориться с квартирантом мирно, чтобы тот съехал раньше.

      Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем

      Таким образом, односторонний отказ от договора аренды арендодателем требует следующих действий:

      1. Отправить уведомление

      Даже если конфликта с арендатором не предвидится, лучше не ограничиваться устным предупреждением и отправить жильцу письменное уведомление о расторжении договора аренды. Этот документ аналогичен уведомлению, которое посылает арендатор при расторжении отношений с арендодателем. Его обязательные пункты:

      • данные арендатора и собственника;
      • адрес квартиры, которая сдаётся;
      • причина расторжения договора.

      Способ отправки также аналогичен: почтой или курьером с уведомлением о вручении. А вот срок, за который нужно уведомить арендатора о разрыве, отличается. Закон (ст. 687 ГК РФ) не требует от хозяина жилья делать это за 3 месяца до желаемой даты выселения, поэтому ориентироваться можно на тот срок, что был указан в договоре найма.

      Чаще всего — 30 дней.

      У нанимателя будет месяц, чтобы согласиться с условиями досрочного расторжения или отказать. Если договориться по-хорошему не получится, останется только обратиться с иском в суд.

      Совет: не пытайтесь выселить жильца лично. Например, вынести вещи из квартиры, когда его нет, — есть риск получить иск за порчу имущества. А открытый конфликт может обернуться возбуждением уголовного дела. Выселить жильцов по закону можно быстрее, только если в квартире произошло что-то противозаконное (например, квартира незаконно пересдавалась) или квартирант создаёт опасность для жизни соседей (например, сносит несущие стены или разводит опасных животных).

      Но и в этих случаях нужно обращаться в полицию, а не действовать лично.

      Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения

      Если вы заключали с собственником договор аренды помещения под офис, склад или магазин, а потом хотите досрочно аренду прекратить — нужно составить и подписать соглашение об этом, иначе старый договор продолжит действовать. Расскажем, как составить документ и что учесть.

      

      Почему нельзя просто выехать из помещения

      Арендаторы прекращают пользоваться помещением по разным причинам. Кофейне может понадобиться зал побольше или поменьше, репетитор может перевести учеников в Zoom и отказаться от кабинета. Но просто передать ключи хозяину и перестать платить за аренду — рискованное решение. Договор аренды заключается на конкретный срок или действует бессрочно, и пока он действует, арендатор обязан платить за помещение.

      При этом неважно, занимает он площади или освободил их (информписьмо ВАС РФ №66 от 11 января 2002). Так что арендодатель может удержать из депозита или потребовать в суде плату за все месяцы аренды до официального расторжения договора, а также пени и штрафы за невыполнение договора (ст. 393 и 393.1 ГК РФ). Иногда арендатору приходится платить неустойку за прекращение аренды без веской причины (ч.

      3 ст. 310 ГК РФ и Определение ВС РФ № 305-ЭС15-6784 от 3 ноября 2015). Если в вашем договоре есть такой пункт, то придется платить «отступные» арендодателю.

      Пример. Арендатор подписал договор об аренде магазина в торговом центре, но дело не пошло, и спустя месяц он направил администрации ТЦ соглашение о прекращении аренды. Но арендодатель отклонил документ, так как по договору арендатор может прекратить договор, только если магазин не пригоден для работы, а с ним все в порядке. В иных случаях нужно заплатить неустойку — 30 000 рублей. Предприниматель проигнорировал возражение.

      ТЦ вскоре обратился в суд. Суд встал на сторону арендодателя, в итоге предприниматель заплатил 30 000 рублей неустойки, еще 45 000 рублей аренды, 10 000 рублей пеней и 15 000 штраф за нарушение правил ТЦ.

      Когда прекращают договор аренды

      • по желанию одной стороны: это происходит, если договор аренды бессрочный, тогда арендатор (или арендодатель) предупреждает другую сторону о прекращении аренды помещения за 3 месяца (ч. 2 ст. 610 ГК РФ); при срочном договоре это можно сделать, только если в нем есть пункт о такой возможности (ч. 2 ст. 460, п. 6 ст. 620 ГК РФ);
      • по взаимному согласию сторон: все происходит добровольно, соглашение подписывают обе стороны (ч. 1 ст. 450 ГК РФ);
      • по решению одной из сторон через суд: если в договоре аренды прописан срок, он еще не истек, одна сторона хочет договор прекратить, но не может договориться с контрагентом (ст. 620 ГК РФ, ч. 2 ст. 450 ГК РФ).

      Гражданский кодекс поясняет, в каких случаях каждая из сторон могут расторгнуть договор по суду (ст. 620 ГК РФ, п. 2 ст. 450 ГК РФ).

      Арендодатель может прекратить соглашение:

      • если не получает платежи за помещение 2 месяца и дольше;
      • если по договору арендатор обязан проводить капремонт помещения, но не делает этого;
      • если по вине или из-за попустительства арендатор помещению наносится ущерб.

      Арендатор может расторгнуть договор:

      • если получил помещение с очевидными недостатками, которые не обнаружились при приемке: скажем, вы ведете курсы подготовки к ЕГЭ, а рядом шумит стройка;
      • если арендодатель не дает использовать помещение для работы — например, не пропускает школьников на курсы подготовки к ЕГЭ на вахте;
      • если арендатор не получил помещение в пользование в оговоренный срок;
      • если помещение требует ремонта, но арендодатель не занимается этим;
      • если помещение разрушилось, в нем случился пожар или потом;
      • при серьезном изменении обстоятельств, которое нельзя было предвидеть;
      • по другим основаниям, если они есть в договоре (скажем, при банкротстве арендатора).

      Каким способом расторгать договор аренды

      1. По желанию одной стороны. Ищите право на досрочное прекращение аренды в последних параграфах договора: «Порядок расторжения договора» или «Прочие положения».

      Такое право может быть прописано и в блоке про обязанности сторон и действия при неисполнении обязанностей. Если вы нашли такую возможность — составляйте соглашение и отправляйте контрагенту.

      2. По согласию сторон. Если в договоре нет права на односторонний отказ от аренды, постарайтесь договориться с арендодателем и прийти к соглашению сторон.

      Вряд ли вам сразу пойдут навстречу, ведь хозяин помещения должен найти другого арендатора, а простой означает потерю прибыли. Но есть шанс, что он пойдет на соглашение с начала нового или последующего месяца.

      3. Через суд. Обращаться в суд стоит, только если есть веские причины — их мы перечисляли выше. Но сперва все равно нужно хотя бы попытаться урегулировать вопрос в досудебном порядке: составить и предложить второй стороне соглашение о прекращении аренды: его передают ценным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения или лично. И только когда контрагент откажется его подписать, — можно обращаться в суд через 30 дней после вручения соглашения, если в договоре не предусмотрен другой срок (п.

      2 ст. 452 ГК РФ).

      Возвращают ли депозит и средства на ремонт

      По закону депозит при расторжении договора возвращают арендатору (ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ).

      Но в договоре могут быть другие условия, и депозит остается у арендодателя в качестве компенсации при разрыве договора по инициативе арендатора.

      Опять же по закону арендодатель возмещает траты на ремонт, если они были согласованы (ч. 2 ст. 623 ГК РФ).

      Но в договоре могут быть условия — например, о зачете этих трат в счет арендных платежей.

      Как составить соглашение о расторжении договора аренды

      Оформите соглашение так же, как договор аренды: если заверяли договор у нотариуса или регистрировали в Росреестре, это же надо проделать с соглашением. Тогда ваши обязательства будут официально прекращены.

      Укажите в соглашении:

      • реквизиты договора аренды, который вы расторгаете;
      • причины прекращения договора;
      • дату, с которой прекращается договор аренды;
      • когда арендатор освобождает помещение и передает его по акту;
      • когда арендодатель возвращает депозит и в каком объеме, возвращаются ли траты на ремонт;
      • когда арендатор гасит долги по аренде.

      Официальной формы подобного соглашения нет. Составьте его в свободной форме в деловом стиле, за основу можно взять договор аренды. Обычно подписывают 2 экземпляра соглашения — по одному для каждой стороны, а если вы будете регистрировать соглашение в Росреестре, нужны 3 экземпляра.

      Вот примерный образец соглашения.

      • Расторгнуть Договор с 1 марта 2022 по причине невозможности продолжения ведения деятельности Арендатора.
      • Все обязательства Сторон по Договору прекращаются с 1 марта 2022 года.
      • До 1 марта 2022 года необходимо произвести возврат Арендодателю по акту приема-передачи офисного помещения по адресу г. Екатеринбург, ул. Малышева, д. 51, офис 5874 площадью 16 кв. м.
      • Депозит в сумме 25 000 рублей удерживается арендодателем в качестве компенсации досрочного расторжения Договора.
      • Арендатор вносит долг по аренде в размере 30 000 рублей в срок до 15 марта 2022 года.

      Арендодатель ООО «Небоскреб», г. Екатеринбург, ул. Малышева, 51. Тел.: +7 123 456 78 90 ИНН: 1234567890 КПП: 123456789 ОГРН: 1234567890123 Подпись:____________/ Симонов А.А.

      Арендатор ИП Веселкин О.О., г. Екатеринбург, ул. Ляпустина, д. 15, кв. 109. Тел.: +7 098 765 43 21 ИНН: 0987654321 Подпись:_____________/ Веселкин О.О

      Как прекратить аренду по соглашению

      1. Найдите в договоре основания для прекращения аренды и сроки, в которые вы должны предупредить арендодателя (напомним, для бессрочного договора это 3 месяца по ч. 2 ст. 610 ГК РФ, но в договоре могут быть другие сроки).
      2. Составьте уведомление о досрочном расторжении договора аренды аналогично примеру соглашения, сошлитесь в нем на пункты в договоре, которые позволяют вам это сделать. Укажите причину отказа, предложите сроки возврата депозита и возмещения трат на ремонт, предложите дату для передачи помещения.
      3. Передайте уведомление арендодателю лично под роспись или отправьте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения, чтобы в случае отказа у вас были бумаги для суда.
      4. Свяжитесь с арендодателем для уточнения срока передачи помещения. При его согласии передайте площадь и подпишите акт. До подписания акта арендная плата будет начисляться.
      5. Если вы регистрировали сделку в Росреестре, зарегистрируйте прекращение аренды.

      Как прекратить аренду через суд

      1. Сперва попробуйте решить вопрос в досудебном порядке — предложите арендодателю подписать соглашение о прекращении аренды. Передайте соглашение лично под роспись или отправьте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Если положительный ответ не поступит в течение 30 дней (или в течение другого срока, который указан в договоре аренды), вы можете обращаться в суд.
      2. Если есть доказательства нарушений со стороны арендодателя, соберите их: аварийность помещения или необходимость ремонта доказываются независимой экспертизой. Если помещение сгорело или затоплено, нужна справка от МЧС.
      3. Напишите заявление в суд: опишите причины отказа от аренды, сошлитесь на пункты договора аренды и закон, сформулируйте свои требования. Лучше привлечь к составлению иска юриста: он поможет с формулировками, документами и подскажет, в какой именно суд надо обращаться в вашем случае.
      4. Уплатите пошлину у отнесите заявление и подтверждающие документы в суд.
      5. Ждите судебные повестки и посещайте заседания. Будьте готовы, что у вас попросят дополнительные доказательства по отказу от аренды.
      6. Дождитесь положительного решения суда. Оно вступит в силу через месяц, и с этого дня прекратится договор аренды.
      7. Если регистрировали сделку аренды в Росреестре, идите туда с решением суда.
      8. Свяжитесь с арендодателем, ознакомьте его с решением и договоритесь о подписании акта приема-передачи помещения. Только после подписания акта прекратится начисление арендной платы.

      Как вернуть помещение по акту приема-передачи

      Каким бы способом ни расторгался договор, помещения нужно вернуть по акту приема-передачи. Пока вы не подписали этот акт, арендная плата будет начисляться, даже если вовремя съехать (ст. 622 ГК РФ).

      Если у вашего арендодателя есть инструкция по возврату площадей, следуйте ей. Освободите помещение, пригласите арендодателя или его представителя для осмотра, передайте ключи, подпишите акт.

      Если вы позвали представитель арендодателя, а он не пришел, отправьте письмом с уведомлением о вручении и описью вложения приглашение с указанием даты и времени. Не явились снова — отправьте второе письмо. Если опять не пришли — составьте акт со свидетелями.

      Эти документы нужны для защиты на случай, если арендодатель будет взыскивать с вас арендную плату в суде.

      Уведомление о расторжении договора аренды: как подготовить

      Договор аренды – это гарантия своевременного и неукоснительного выполнения арендатором и арендодателем обязанностей, не противоречащих гражданскому законодательству РФ. Этот документ регламентирует отношения участников сделки, охраняет их права и интересы. Но, если по различным причинам один из участников соглашения решает прекратить исполнение договорных обязательств, он должен уведомить об этом контрагента.

      Одним из ключевых законодательных требований к расторжению гражданских договоров является своевременное и юридически грамотно оформленное извещение об этом второй стороны.

      

      Кто может расторгнуть договор аренды

      В сделке по аренде движимого и недвижимого имущества всегда участвуют арендатор и арендодатель. При наличии веских оснований каждая сторона вправе досрочно выйти из достигнутых ранее соглашений.

      Российский законодатель допускает расторжение договора:

      • По соглашению сторон – самый простой и оптимальный вариант, позволяющий выйти из ставших неактуальными договорных отношений, с минимальными потерями времени и сил;
      • По инициативе одного из участников отношений с неограниченным сроком действия. В соответствии с п.2 ст. 610 ГК РФ, второму участнику отношений в подобных ситуациях должно быть направлено письменное уведомление о расторжении аренды квартиры не менее, чем за 90 дней до предполагаемой даты прекращения документа;
      • По инициативе одного из контрагентов при использовании договоров с ограниченным сроком действия – в этом случае нередко возникают сложно разрешимые споры, из-за чего прекратить обязательства может только суд.

      Расторжение договора аренды арендодателем

      Арендодатель может досрочно расторгнуть договор, если арендатор:

      1. Допустил нарушение обязательных условий;
      2. Использует имущество неправильно или с нарушением инструкции по эксплуатации;
      3. Допустил повреждение чужого имущества;
      4. Не вносит арендные платежи более 2-х месяцев;
      5. Отказывается проводить ремонт имущества.

      Направить арендатору уведомление о расторжении аренды по инициативе арендодателя можно и при других обстоятельствах, которые были прописаны в тексте соглашения, подлежащего расторжению.

      Расторжение договора аренды арендатором

      Арендатор может расторгнуть договор аренды, если арендодатель:

      1. Своевременно не передал имущество арендатору;
      2. Отказывается проводить ремонт в рамках достигнутых соглашений;
      3. Передал имущество, которое невозможно использовать по назначению из-за имеющихся недостатков и дефектов;
      4. Заранее не предупредил о существовании других людей, которые также имеют право на использование имущества (например, совладельцы квартиры);
      5. Допустил нарушение существенных условий договора аренды.

      Существуют и другие основания прекращения аренды по инициативе арендатора. Например, он вправе потребовать расторжения договора, если из-за обстоятельств непреодолимой силы или по другим независящим от него причинам имущество утратило первоначальные характеристики и больше не пригодно для использования.

      Расторжение аренды в одностороннем порядке

      Закон устанавливает следующую процедуру расторжения бессрочного договора аренда по инциативе одной из сторон:

      • Составление уведомления о расторжении договора аренды в двух экземплярах;
      • Передача одного экземпляра извещения контрагенту под роспись или отправка его заказным письмом;
      • Если вторая сторона согласна с требованиями, изложенными в уведомлении о расторжении договора аренды помещения или другого имущества, подписывается допсоглашение о прекращении договорных обязательств;
      • Если вторая сторона игнорирует полученное извещение или заявляет отказ от расторжения, в этом случае необходимо обратиться в суд.

      Уведомление о расторжении аренды нежилого помещения или квартиры направляется на юридический адрес контрагента или любой другой адрес, указанный в договоре. Очень важно, чтобы у стороны, которая инициирует прекращение обязательств, на руках осталось подтверждение о вручении извещения о расторжении. В последующем оно станет доказательством того, что сторона-инициатор прекращения договора уведомила контрагента в строгом соответствии с действующим законодательством.

      Форма и образец уведомления о расторжении договора аренды

      В законе отсутствует унифицированная форма уведомление арендодателя или арендатора о расторжении договора аренды. Если в тексте соглашения отсутствует алгоритм действий, которые должны предприниматься сторонами для прекращения обязательств, инициатор расторжения может составить извещение в свободной форме. При этом обязательным условием является соблюдение основных правил делопроизводства и четкое указание причины и основания принятого решения с отсылкой к закону.

      Структура уведомления о расторжении договора аренды земельного участка, квартиры или нежилого помещения:

      • Реквизиты и вводная часть: название, ФИО, реквизиты, физический и юридический адрес отправителя и получателя. Если стороны договора юридические лица, то в “шапке” следует прописать их полное наименование, ИНН, КПП, ОГРН, банковские реквизиты и контактные данные, ФИО и должности ответственных должностных лиц.
      • Название документа: “Уведомление о расторжении договора аренды”.
      • Основная (предметная) часть: реквизиты договора аренды, который подлежит расторжению (регистрационный номер, дата заключения, название, стороны). Далее перечисляются пункты договора, которые были нарушены контрагентом. Также здесь можно указать нормативные акты, положения которых не исполняются второй стороной. Обязательно нужно прописать свои требования. Например, вернуть арендованное имущество в определенные сроки и таким-то способом. Возместить понесенные убытки, оплатить штрафы и пени и т.д.
      • Заключение: в конце документа указывается дата прекращения действия договора с учетом установленных законодательством сроков. При наличии приложений к документу составляется их перечень. Уведомление подписывает руководитель компании, ИП или уполномоченное на это должностное лицо.

      

      Ответ на уведомление

      Контрагент, который получает уведомление о расторжении аренды, должен отреагировать на него в письменной форме. Срок подготовки ответа на такое извещение может быть разным:

      • Срок, указанный в тексте уведомления;
      • Срок, указанный в договоре аренды имущества;
      • В течение 1 месяца, если время на подготовку ответа не оговаривается ни в извещении, но и в договоре.

      Если по завершению всех сроков контрагент не дал ответ, сторона, направившая уведомление должна обратиться для разрешения возникших разногласий и расторжение соглашения об аренде в суд.

      Заключение

      Подготовка и направление контрагенту предварительного уведомления о расторжении заключенного ранее договора аренды является обязательным условием урегулирования таких отношений. При его нарушении вторая сторона может обратиться в суд для восстановления нарушенных или ущемленных прав и компенсации понесенных убытков. Вручить извещение можно лично под роспись или с помощью заказного почтового отправления.