Можно ли выселить несостоятельного должника из единственной квартиры, если это не элитное жилье, а обычная небольшая «двушка»? Кредиторы одного из банкротов решили так и сделать, а взамен 40-метровой квартиры дать человеку 20-метровую. Ведь семьи у должника нет, а сам он по этому адресу не живет.
Суды во мнениях разделились: первая инстанция встала на сторону банкрота, апелляция и кассация приняли решение в пользу кредиторов. А потом дело попало в ВС.
В мае 2018 года Дмитрия Стружкина признали банкротом и назначили реализацию имущества. Из конкурсной массы суд исключил единственное жилье должника, двухкомнатную квартиру (40 кв. м) в центре Ижевска. Это решение кредиторы пытались оспорить, потому что посчитали жилье слишком большим. У Стружкина нет на иждивении детей, он не женат, в квартире фактически не жил, поэтому ему хватило бы помещения поменьше. Спустя почти два года, в сентябре 2019-го, на собрании кредиторы решили, что один из них предоставит должнику взамен квартиру в два раза меньше (19,8 кв. м), но в другом районе, не в центре, стоимостью 850 000 руб.
При этом двухкомнатную квартиру должника оценили от 1,6 до 2,2 млн руб. Разницу в стоимости планировали пустить на расчет с кредиторами.
Разные позиции
Должник пожаловался в Арбитражный суд Удмуртской Республики, посчитав, что решение собрания кредиторов нарушает его имущественные права. Он указал, что единственное жилье имеет «иммунитет» и его нельзя реализовать. Первая инстанция не согласилась с кредиторами, что двухкомнатную квартиру можно признать «роскошной», она не превышает минимальный разумный размер обеспеченности граждан, проживающих в республике.
Заявление Стружкина суд удовлетворил в полном объеме.
Апелляция оказалась другого мнения. Суд посчитал, что норма жилплощади установлена в размере 13,3 кв. м на одного человека (ст. 50 ЖК), поэтому квартира на замену не нарушает имущественные права должника. Она находится в пределах города, в нескольких минутах от остановок транспорта.
Суд согласился с кредиторами, что должника обеспечат необходимыми условиями, а кредиторы получат расчет. Позже решение «засилил» суд округа.
Тогда Стружкин обратился в Верховный суд, указав, что из-за подхода апелляции и кассации к разрешению спора он фактически лишился единственного жилья. По его мнению, суды неправильно применили нормы ст. 446 ГПК (имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам).
Она не содержит ориентиров для определения жилья как разумно достаточного. Судья ВС Денис Капкаев, рассмотрев кассационную жалобу, решил направить ее вместе с делом на рассмотрение в экономколлегию (дело №309-ЭС20-10004), заседание назначено на 22 октября.
Что изменит ВС
Суды занимают противоположные позиции по приобретению должнику другого жилья, считает Евгений Зубков из Инфралекс Инфралекс Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market) группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа Банкротство (споры high market) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Антимонопольное право (включая споры) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Недвижимость, земля, строительство группа Семейное и наследственное право группа Цифровая экономика группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Санкционное право группа Уголовное право Профайл компании × . Некоторые проявляют гибкость, полагая, что единственная дорогостоящая недвижимость не может оставаться «неприкосновенной». Как правило, суды разрешают реализовать единственное жилье, если оно более 100 кв. м, говорит Александра Улезко, руководитель группы по банкротству АБ Качкин и Партнеры Качкин и Партнеры Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Недвижимость, земля, строительство Профайл компании × . Например, по делу № А60-56649/2017 суд разрешил включить в конкурсную массу пятикомнатную квартиру (147,3 кв. м). Другие же суды исходят из того, что «исполнительский иммунитет» в отношении единственного жилья абсолютный, поэтому купить дом «попроще» нельзя.
Например, 16-й ААС по делу № А63-12876/2017.
Зачастую суды ссылаются на отсутствие законодательно закрепленного механизма реализации предоставления альтернативной недвижимости, говорит Антон Красников, партнер ЮК ЗАО «Сотби» ЗАО «Сотби» Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market) группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа Банкротство (споры high market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (корпоративные споры) группа Международные судебные разбирательства группа Уголовное право группа Частный капитал Профайл компании × . Хотя еще в 2003 году Конституционный суд в Определении № 456-О призвал законодателя конкретизировать регулирование, установленное ст. 446 ГПК (имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам), и установить более четкие критерии жилого помещения должника, на которое нельзя обратить взыскание. Но законодатель оставил замечания КС без должного внимания, полагает Зубков.
Законопроект вносился на рассмотрение Госдумы, но его отклонили.
По словам Зубкова, определение, которое вынесет коллегия по экономическим спорам по делу Стружкина, станет некоторым ориентиром для нижестоящих судов по аналогичным делам. С этой позицией не согласна Улезко.
Не думаю, что дело Стружкина внесет какую-то ясность в вопрос обращения взыскания на единственную квартиру. Важно, чтобы спор не свелся лишь к тому, чтобы ВС пресек практику приобретения должнику «альтернативного» жилья.
Александра Улезко, руководитель группы по банкротству Качкин и Партнеры Качкин и Партнеры Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Недвижимость, земля, строительство Профайл компании ×
По мнению Зубкова, вопрос должен решаться на законодательном уровне. Нормы также должны включать в себя и территориальное расположение нового помещения. Улезко полагает, что нельзя установить «универсальные правила на все случаи жизни». Все должно определяться индивидуально.
Например, в зависимости от того, в каком регионе работает должник и работает ли вообще, где живет его семья и где он проживал в течение нескольких лет до банкротства. В данном споре, отмечает Улезко, должник не жил в спорной квартире. Экономколлегия ВС, быть может, найдет баланс интересов кредиторов и права должника на единственное жилье, заключил Красников.
Представляется, что ВС отменит судебные акты нижестоящих инстанций, а определение суда первой инстанции оставит в силе, ведь жилье должника никак нельзя назвать элитным.
Евгений Зубков, адвокат практики разрешения споров Инфралекс Инфралекс Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market) группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа Банкротство (споры high market) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Антимонопольное право (включая споры) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Недвижимость, земля, строительство группа Семейное и наследственное право группа Цифровая экономика группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Санкционное право группа Уголовное право Профайл компании ×
- Банкротство
- Верховный суд РФ
В каких случаях вас могут выселить из единственного жилья, а в каких нет?
Существует стереотип, что из единственной квартиры вас не смогут выселить ни при каких обстоятельствах. Однако это не так. Вернее, не всегда.
Давайте разберемся, в каких случаях вы можете потерять свою драгоценную недвижимость навсегда.
Мой дом – моя крепость?
Самой защищенной категорией граждан являются собственники квартир, в которых они сами проживают. Статья 446 Гражданского процессуального кодекса РФ надежно защищает таких владельцев недвижимости, если они вовремя вносят коммунальные платежи и не нарушают права других граждан.
Но при определенных условиях из единственной квартиры могут выселить даже собственника, не имеющего никаких долгов и не мешающего никому жить.
Например, если дом признан аварийным и подлежит сносу. Или, если недвижимость подлежит изъятию для государственных нужд. Чаще всего это происходит при строительстве дорог и социальной инфраструктуры.
Разумеется, никто не оставит такого владельца без равноценной недвижимости или денежной компенсации взамен. Но спорить с государством по поводу качества нового жилья или суммы возмещения будет бесполезно. На практике суды почти всегда занимают сторону муниципалитетов.
А если собственник недвижимости все же мешает жить соседям, допускает разрушение жилья или разводит антисанитарию, несмотря на постоянные предупреждения органов власти, то его могут выселить из квартиры без предоставления равноценной жилплощади.
В этом случае изъятая недвижимость будет продана с торгов, а вырученная на них сумма выплачена владельцу.
И при наличии больших сумм долга по коммунальным услугам квартира тоже может быть изъята у собственника для последующей продажи на торгах для погашения задолженности. Но в этом случае должнику должно быть предоставлено муниципальное жилье с учетом социальных норм по площади на каждого из членов его семьи.
Еще проще оказаться без квартиры, если она куплена с помощью ипотечного кредита, по которому образовалась большая задолженность. В этом случае не спасет даже факт единственного места проживания или наличие несовершеннолетних детей.
По условиям кредитного договора и в соответствии с законом об ипотеке такая квартира находится в залоге у банка. И если задолженность по кредиту составит более 5% от ее стоимости, финансовая организация вправе обратиться в суд для изъятия недвижимости у должника.
Судебная практика, включая Верховный суд, в таких случаях всегда на стороне кредитора.
Когда мой дом – не мой
Выселить жильцов муниципальных или служебных квартир еще проще. Действует такой же принцип, как и для собственников недвижимости.
Причины для выселения точно такие же – признание дома аварийным и подлежащим сносу, а также государственные нужды. Для служебных квартир основным поводом для окончания проживания в помещении является расторжение трудового договора.
Если наниматель является добросовестным плательщиком по коммунальным услугам, не мешает соседям, не портит жилье и чужое имущество, а также не разводит антисанитарию, то его выселяют с предоставлением равноценного жилья.
Ну а если человек не оплачивает коммуналку, отравляет жизнь соседям и создает условия для разрушения жилья, то его могут выселить в квартиру меньшей площади или оставить без квартиры вообще.
Выселять нельзя. И точка
Но есть категории граждан, которых выселять нельзя, ни при каких обстоятельствах. Даже если не платят за него совсем и бесхозно относятся к имуществу.
Из недвижимости, находящейся в частной собственности, даже через суд невозможно выселить:
- несовершеннолетних детей, даже если их родители утратили там право проживания;
- иждивенцев собственника недвижимости до достижения определенного срока, иногда до совершеннолетия;
- граждан, которые отказались в свое время от участия в приватизации в пользу других собственников, но зарегистрированы и проживают там;
- жильцов, в пользу которых оформлен завещательный отказ на недвижимость;
- граждан, получивших право проживания по брачному договору.
Из служебного жилья, которое является единственным, нельзя выселить:
- супругов и детей нанимателя, погибшего или получившего инвалидность 1 и 2 групп при исполнении служебных обязанностей;
- пенсионеров по старости.
Из муниципального жилья нельзя выселять:
- несовершеннолетних детей-сирот;
- инвалидов с детства и людей с психическими заболеваниями;
- нанимателей с иждивенцами – детьми и нетрудоспособными инвалидами;
- граждан, которые не могут трудоустроиться по не зависящим от них причинам.
ВС запретил переселять должника из единственного жилья
У должника была самая обычная двухкомнатная квартира площадью 40 кв. м. Но кредиторы посчитали, что ему подойдет жилплощадь поменьше, потому что детей у банкрота нет, сам он в квартире не живет, а сдает ее под офисы. На собрании они решили продать единственное жилье, а взамен предоставить другое, в два раза меньше. Верховный суд заступился за должника.
Он решил, что разменивать недвижимость нельзя, даже если собственник не проживает в этой квартире.
Суд признал Дмитрия Стружкина банкротом, а его единственное жилье исключил из конкурсной массы. «Двушку» в 40,3 кв. м в центре Ижевска кредиторы посчитали слишком большой для должника. Он одинок, жены и детей нет, а сам в квартире не живет. Более того, жилплощадь он реконструировал в офисное помещение и сдавал в аренду коммерческим организациям. Поэтому на собрании они решили предоставить ему недвижимость в другом районе города и поменьше (19,6 кв. м).
Альтернативное жилье планировал купить Алексей Лебедев, крупнейший кредитор, за 850 000 руб. (рыночная стоимость квартиры 1,6 млн руб.), в то время как единственное жилье стоит 2,2 млн руб. Разницу цен планировали направить на расчет с долгами.
Выселять или нет?
Не согласившись с этим, Стружкин обратился в суд. Должник утверждал, что его квартира имеет «иммунитет» (ст. 446 ГПК – «Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам»), а размен жилья – нарушение его имущественных прав. В ответ Лебедев заявил, что у должника нет потребности в жилом помещении такой площади, то есть оно является для него «роскошным».
АС Удмуртской Республики согласился с заявителем, потому что «двушку» в 40 кв. м никак нельзя признать элитной, поэтому у кредиторов нет оснований «выселять» банкрота из его квартиры. Он указал, что из ст. 213.9 закона о банкротстве («Финансовый управляющий») не следует, что финуправляющий может покупать должнику недвижимость, а иное толкование нормы создает угрозу нарушения прав банкрота, решил суд.
Первая инстанция посчитала, что переселение из одной квартиры в другую лишь увеличит расходы в процедуре банкротства.
Не согласившись с этим, Лебедев подал апелляцию. В жалобе он указал, что решением Гордумы Ижевска в 2005 году установлена норма жилплощади – на одного человека полагается 13,3 кв. м. Квартира на замену «вписывается» в эти стандарты, а смена района проживания (с Октябрьского на Ленинский) не скажется на конституционных правах на достойную жизнь. Отказ принимать квартиру меньшей площади кредитор расценивает как злоупотребление, чтобы избежать расчета с кредиторами.
17-й ААС решил, что «иммунитетом» должны обладать только те жилые помещения, которые являются разумно достаточными для проживания.
Суд посчитал, что размен квартиры позволяет соблюсти баланс между интересами сторон: требования кредиторов можно удовлетворить за счет продажи единственного жилья, но при этом у гражданина-банкрота есть место для нормального существования. Апелляция оценила расположение новой квартиры. Она находится в пределах городской черты и рядом с остановками общественного транспорта.
Обременений в отношении нее нет. То есть переселить должника в нее можно, решила апелляция. Такую же позицию занял и суд округа.
Он отметил, что именно Стружкин допустил задолженность перед кредиторами, поэтому должен претерпевать все негативные последствия, связанные с процедурой банкротства. Рыночная стоимость новой жилплощади меньше, чем единственное жилье должника. Это позволит частично погасить долг, решила кассация.
ВС: навязывать имущество нельзя
Тогда уже банкрот пожаловался в Верховный суд. По его мнению, из-за позиции апелляции и кассации он фактически лишился единственного жилья. В жалобе он отметил, что ст.
446 ГПК (имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам), на которую ссылаются инстанции, не разъясняет, что такое разумно достаточное жилье. Дело рассмотрела тройка судей под председательством Дениса Капкаева (дело № 309-ЭС20-10004).
ВС указал, что кредиторам не запрещено принимать решения, выходящие за рамки вопросов, содержащихся в ст. 12 («Собрание кредиторов») и ст. 213.8 («Собрание кредиторов в случае банкротства гражданина») закона о банкротстве.
В то же время, отметили судьи, они не должны нарушать конституционные права должника, включая право на жилище.
Экономколлегия обратилась к позиции, которую занял Конституционный суд в 2012 году (Постановление № 11-П). Он решил, что «иммунитет» нужен не для того, чтобы в любом случае сохранить за должником его жилье, а чтобы не допустить нарушения права на жилище, гарантировать банкроту жилплощадь, необходимую для нормального существования. При этом КС не стал признавать ч. 1 ст. 446 ГПК неконституционной, так как без законодательного регулирования это повлекло бы произвольный выбор критериев «допустимости», отметил ВС. Тройка судей указала, что Конституционный суд исключил возможность предоставления замещающего жилья до внесения изменений в законодательство.
При этом кредиторы Стружкина произвольно определили разумно достаточный уровень обеспеченности жильем, хотя имеющуюся у него квартиру нельзя признать для него роскошной, решила экономколлегия.
Если гражданин не живет в единственном жилье, это не значит, что у него нет «иммунитета», отметил ВС. То, что должник переводил спорную квартиру в нежилой фонд для использования в коммерческих целях, не подтверждает того, что у него есть в собственности другое имущество.
Решение собрания кредиторов, поддержанное апелляцией и кассацией, фактически лишило гражданина частной собственности, на которую нельзя обратить взыскание против его воли. Одновременно должнику навязали иное имущество, в приобретении которого он не заинтересован, решил ВС
Поэтому Верховный суд отменил акты апелляции и кассации и оставил в силе решение первой инстанции, то есть запретил кредиторам покупать должнику замещающее жилье.
Что изменит решение ВС?
Кредиторы уже длительное время пытаются «протащить» возможность реализации дорогого жилья с приобретением должнику более дешевого, считает Олег Скляднев, руководитель банкротной практики АК Бородин и Партнеры Бородин и Партнеры Региональный рейтинг. × . По его словам, существующая практика достаточно стабильно сохраняет за должником право на единственное жилье.
Противоположную позицию занимал АС Уральского округа, который позволял кредиторам «выселять» банкрота в квартиру поскромнее. И ВС фактически остановил эту практику. По словам Анны Васильевой из АБ Качкин и Партнеры Качкин и Партнеры Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Недвижимость, земля, строительство Профайл компании × , ВС, с одной стороны, указывает, что только законодатель может установить соответствующие критерии «допустимости» жилья, а с другой – предпринимает попытку установить их в определении и указывает, что квартиру должника нельзя признать для него роскошным жильем. Васильева полагает, что только лишь факт элитности не должен ставиться во главу угла, нужно принимать во внимание совокупность обстоятельств, в том числе злоупотребления со стороны должника.
Недобросовестным поведением Васильева считает то, что Стружкин не жил в спорной квартире, а также сдавал ее в аренду.
С ней не соглашается Скляднев. По его мнению, ВС вполне закономерно решил, что даже если должник не проживает в единственном жилье, то он не может быть его лишен без доказательств о наличии прав на другое жилье. Эксперт отмечает: не исключено, что банкрот перестанет жить в другом месте и будет вынужден вернуться в принадлежащую ему квартиру.
В условиях кризиса и финансовой нестабильности радикальное изменение практики может повлечь массовые нарушения прав должников, единственное жилье которых дороже «однушки» на краю города, но явно не может быть отнесено к роскошному. А таких должников большинство.
Олег Скляднев, руководитель банкротной практики АК Бородин и Партнеры Бородин и Партнеры Региональный рейтинг. ×
Скляднев полагает, что можно ожидать расширения практики продажи единственного жилья, но в отношении дорогостоящей недвижимости, а не 40-метровых квартир.
Верховный суд уточнил нормы изъятия единственного жилья у должников
Включать единственное жилье в конкурсную массу можно не только в случае, когда должник манипулирует нормами закона. ВС считает, что продать такую недвижимость можно, если ее характеристики и рыночная стоимость существенно выше необходимого минимума
Фото: Александр Щербак/ТАСС
Верховный суд (ВС) России дал определение по делу о банкротстве должника, который добился исключения из конкурсной массы единственного жилья, сообщает РАПСИ (Российское агентство правовой и судебной информации). В своем решении ВС учел недавнюю позицию Конституционного суда, который считает возможным изымать единственную недвижимость у должников, если она превосходит жилищные нормативы, и разъяснил порядок такого изъятия.
ВС считает, что норма исполнительского иммунитета не исключает возможности ухудшения жилищных условий должника — главное, чтобы сам банкрот и члены его семьи остались обеспечены пригодной для проживания недвижимостью метража, соответствующего нормам предоставления по социальному найму.
Исполнительский (имущественный) иммунитет— запрет на изъятие у должника единственного жилья, если оно не является предметом залога. Норма закреплена в ст. 446 Гражданского процессуального кодекса (ГПК) РФ.
Такую позицию ВС сформулировал при рассмотрении дела о банкротстве жителя Хабаровского края Владимира Балыкова. Банкрот через арбитражный суд добился исключения из конкурсной массы 366-метрового дома на участке 2,1 тыс. кв. м.
Верховный суд отменил это решение и отправил материалы дела на повторное слушание в суд первой инстанции. С точки зрения ВС, в ходе банкротства финансовому управляющему нужно было провести собрание кредиторов для оценки целесообразности продажи дома и участка с предоставлением должнику замещающего жилья. Если единственное жилье банкрота с учетом издержек на его реализацию существенно дороже возможного замещающего жилья по нормам соцнайма, может быть принято решение о его изъятии, считает высшая инстанция.
«Отказ от исполнительского иммунитета должен иметь реальный экономический смысл как способ удовлетворения требований кредиторов, а не быть карательной санкцией (наказанием) за неисполненные долги или средством устрашения должника, — отмечает ВС в своем решении. — Необходимым и предпочтительным является проведение судебной экспертизы рыночной стоимости жилья, имеющего, по мнению кредиторов, признаки излишнего (это влечет за собой необходимость оценки и стоимости замещающего жилья, а также издержек конкурсной массы по продаже существующего помещения и покупке необходимого)».
Приобретение замещающего жилья должнику может взять на себя финансовый управляющий или один из кредиторов, в интересах которых изымается единственное жилье банкрота, уточняет Верховный суд. В первом случае для покупки могут быть использованы средства от продажи другого имущества должника из конкурсной массы, затем эти расходы компенсируются от продажи недвижимости. Во втором случае — за счет собственных средств кредитора, тоже с последующей компенсацией.
Решение о том, как приобретается замещающее жилье, должно приниматься на собрании кредиторов, подчеркивает ВС. По итогам такого собрания может быть поставлен вопрос об ограничении исполнительского иммунитета — он должен рассматриваться в арбитражном суде, где слушается дело о банкротстве.
Еще один важный момент, который отмечает высшая инстанция, — право собственности на изымаемую недвижимость банкрота должно быть прекращено не раньше, чем он получит замещающее жилье.
В своем определении Верховный суд напомнил еще об одном основании для отказа в исполнительском иммунитете должнику: если тот злоупотребляет правом — например, объединяет две квартиры в одну или меняет место регистрации только для того, чтобы стать собственником единственного жилья.
«Среди обстоятельств, которые имеют значение при оценке поведения должника на предмет добросовестности, помимо прочего, следует учесть и сопоставить, с одной стороны, моменты предъявления претензии, иска о взыскании долга, вынесения решения о присуждении, возбуждения исполнительного производства, дела о несостоятельности, а также извещения должника об этих событиях и, с другой стороны, причины изменения регистрации по месту жительства», — отмечает ВС. Сопоставив эти факты, суд должен принять решение — были ли действия должника только фиксацией давно сложившегося положения дел, руководствовался ли он только объективными причинами без намерения нарушить интересы кредиторов. Такими объективными причинами, с позиции суда, могут быть болезнь близкого родственника, который нуждается в постоянном уходе, закрытие единственной школы в городе, где учились дети должника, закрытие градообразующего предприятия, где он работал, и т. д.
С позиции Конституционного суда (КС), изъятие единственного жилья должника может не считаться неконституционным, если оно явно превосходит по своим характеристикам жилищные нормативы. Такую позицию КС высказывал еще в 2012 году, недавно инстанция выпустила постановление, в котором говорится, что в своих решениях больше не будет считать норму исполнительского иммунитета абсолютной.
Выселение несовершеннолетних из единственного жилья
показывает, что гражданин может быть выдворен из квартиры даже если это единственное жилье. Пределы применения такой меры зависит от статуса жилой недвижимости.
Из собственного
Сложнее всего оставить без квартиры собственника квартиры. Согласно статье 446 ГПК РФ он не может быть лишен жилья, которое является единственным пригодным для проживания. Конституционный суд РФ разъяснил, что такая жилая недвижимость попадает под имущественный иммунитет (Постановление от 14.05.2012 года № 11-П).
Пример 1.По решению суда с Малышева И. в пользу Карпова А. взыскано возмещение ущерба. Ответчик не исполнил требования исполнительного документа, деньги истцу не перечислил, поэтому пристав наложил арест на долю в жилом доме и земельный участок, принадлежащие Малышеву И. Карпов А. просил обратить взыскание на указанное имущество. Судья отказал заявителю в удовлетворении требований.
Свою позицию мотивировал тем, что у Малышева И. отсутствует другое имущество, пригодное для проживания (Апелляционное определение ВС Республики Татарстан от 27.07.2015 года по делу № 33-11035/2015).
Выселение граждан из собственного жилья осуществляется в исключительных случаях. Так, невозможно проживание в квартире, если она изымается для государственных нужд, попала под снос или признана аварийной. Взамен прежнего жилого помещения собственнику предоставляют равноценную недвижимость или денежное возмещение.
Пример 2.Муниципальные власти подали в суд исковое заявление о выселении собственников Артемьева Н., Каева А., Каева П., Каева В. по причине изъятия земельного участка и расположенной на нем жилой недвижимости для государственных нужд. На изъятой земле будет построена автомобильная дорога. Сторонам не удалось договориться о цене, поэтому ответчики отказались отдать недвижимость.
Судья принял решение в пользу муниципалитета. Собственность была изъята в пользу государства с выплатой ответчикам денежной компенсации и выселением (решение Октябрьский районный суд г. Красноярска от 16.08.2017 года по делу № 2-5794/2017).
Минюст предложил конкретизировать порядок изъятия единственной жилой недвижимости у собственника. Планируется дополнить закон об исполнительном производстве статьей 78.1. Собственность будут изымать только для исполнения требований по алиментам, возмещению ущерба здоровью, в связи со смертью кормильца, причиненного преступлением.
Из муниципального
Граждане, проживающие в муниципальной квартире на основании контракта социального найма, находятся в зоне риска. Вопросу выселения из квартиры посвящены статьи 89—91 ЖК РФ. Поскольку наниматель обладает только правом пользования наемным жильем, его разрешается выдворить из муниципального жилья даже в случае, если оно является единственным местом жительства.
С предоставлением благоустроенного жилья
В случае, когда выселение осуществляют в связи с признанием жилой недвижимости аварийной, изъятием ее для государственных нужд, из-за других объективных обстоятельств, нанимателя переселяют в другое равноценное место проживания.
Пример 3.Администрация муниципалитета подала в суд иск о выдворении Петрова А. из аварийного жилья. Ему была предложена другая квартира, однако он отказался переезжать на новое место жительства. Судья вынес решение о принудительном выдворении Петрова А. из муниципального жилого помещения, поскольку ему было предоставлено равноценное жилье (Апелляционное определение ВС Республики Саха (Якутия) от 14.02.2018 года по делу № 33-518/2018).
С предоставлением другого жилого помещения
Если наниматель больше полугода не платит за коммунальные услуги, пользование жилой недвижимостью, он может лишиться единственного места проживания за долги. Взамен предоставляют другое жилое помещение меньшей площадью.
Пример 4.Администрация муниципалитета обратилась в судебную инстанцию с иском о взыскании со Степанова Е. задолженности за пользование жилой недвижимостью и выселении. Ответчик получил претензию с просьбой погасить задолженность. Также муниципалитет предупредил Степанова Е., что в случае неисполнения требований он будет выдворен из квартиры с определением другого места проживания.
Суд не усмотрел уважительных причин, по которым ответчик не исполнял свои обязательства и накопил долги за период свыше шести месяцев. Было принято решение расторгнуть соглашение о социальном найме, взыскать долг, выселить гражданина в комнату меньшей площадью (Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 30.05.2017 года по делу № 33-5760/2017).
Без предоставления другой жилой недвижимости
Наниматель может остаться без места жительства, если систематически посягает на интересы соседей, не выполняет правила проживания, бесхозно относится к имуществу. По решению суда его выдворяют без предоставления другой квартиры.
Пример 5.Калинин М. проживает в муниципальном жилье по контракту социального найма. Соседи несколько раз подавали в муниципалитет и прокуратуру обращение с просьбой принять меры к Калинину М., поскольку он привел помещение в непригодное состояние, нарушает тишину в ночное время, бесхозно относится к имуществу. Муниципальные власти направили в адрес нанимателя уведомление, в котором просил устранить нарушения.
Поскольку Калинин М. проигнорировал требования наймодателя, он подал в суд иск о выдворении нанимателя из жилой недвижимости. Судья удовлетворил требования истца, принял решение о выселении ответчика без определения другого места проживания (Апелляционное определение ВС Республики Марий Эл от 16.09.2014 года по делу № 33-1515/2014).
Из служебного
Служебная квартира предоставляется работнику на время трудовой деятельности в организации. После расторжения трудового договора он должен освободить помещение. Гражданин может выселен досрочно, если нарушает правила проживания, портит имущество, имеются долги по коммунальным услугам.
Пример 6.МВД обратилось в суд с исковым заявлением о выдворении из служебной квартиры бывшего сотрудника Остальцова И. Ответчик был уволен по выслуге лет. Согласно контракту о найме он прекращает свое действие после окончания службы. Остальцову И. направили уведомление с просьбой освободить помещение. Ответчик подал встречный иск, просил обязать МВД выделить ассигнования на покупку другой жилой недвижимости. Истец принял решение выселить ответчика и обязал МВД выплатить ему деньги на мероприятия по приобретению.
Квартиры (решение Майкопский городской суд Республики Адыгея от 03.06.2015 года по делу № 2-1501/2015).
Из ипотечного
Квартиру могут отобрать за долги по ипотеке. При заключении кредитного договора на приобретение жилой недвижимости на нее налагается залог в соответствии с законом об ипотеке. Он служит обеспечением обязательства должника перед банком.
В случае возникновения задолженности кредитная организация вправе обратиться в суд за обращением взыскания на жилье.
ВАС РФ придерживается позиции, что залогодержатель вправе претендовать на ипотечную квартиру независимо от того, есть ли у должника другая недвижимость или нет (Постановление Пленума от 26.11.2013 года по делу № А65-15362/2009-СГ4-39).
Пример 7.Россельхозбанк обратился в суд с иском к Мамееву И., просил взыскать задолженность по кредитному договору, обратить взыскание на заложенную квартиру. Заемщик допустил значительное нарушение сроков платежей. Сумма долга составляет более 5 % от стоимости предмета залога.
Ответчик указал, что квартира является его единственной жилой недвижимостью. Судья принял решение обратить взыскание на недвижимость, поскольку имущественный иммунитет на предмет залога не распространяется (Апелляционное определение ВС Республики Саха (Якутия) от 03.02.2016 года по делу № 33-532/2016).
Порядок выселения из единственного жилья
Принудительным выселением из единственного жилья занимается суд. Прежде, чем обратиться в судебную инстанцию, следует предупредить владельца недвижимости о планируемом переселении из аварийного помещения, необходимости погасить долг, устранить нарушения. Если договоренность не достигнута мирным путем, готовится исковое заявление.
Как составить исковое заявление?
Иск составляется по правилам статей 131—132 ГПК РФ. Единый бланк не утвержден, поэтому документ заполняют в произвольной форме.
В тексте необходимо указать:
- наименование суда;
- реквизиты сторон;
- причины выселения;
- информацию о досудебном урегулировании конфликта;
- ссылку на нормативные акты;
- требование выдворить ответчика из квартиры;
- перечень документов;
- дату и подпись.
Иск подается в суд через канцелярию или направляется по почте.
Какие документы подготовить?
В подтверждение своих требований истец предоставляет пакет документации. Состав зависит от конкретной ситуации.
В примерный перечень входит:
- паспорт заявителя;
- доверенность;
- документы на недвижимость;
- контракт о социальном найме или купли-продажи;
- договор ипотеки;
- справка о составе семьи;
- показания свидетелей;
- акт осмотра помещения;
- расчет задолженности;
- другие документы.
В случае необходимости суд запросить дополнительные доказательства.
Срок рассмотрения спора и выселения
После назначения дела к слушанию оно рассматривается в открытом заседании в течение 2-3 месяцев.Суд исследует документы по делу, заслушивает истца и ответчика, привлекает третьих лиц. После вынесения решения нужно дождаться, когда оно вступит в силу.
Для принудительного выселения выдают исполнительный лист.Он передается судебному приставу. Сначала ответчику предлагают добровольно покинуть помещение. Если он не согласен или скрывается, пристав принимает меры по розыску ответчика, готовит акт о выселении и опись имущества.
Документы подписываются в присутствии выселяемого и двух понятых. В случае необходимости приглашают участкового и служащих МЧС.
Кого нельзя выселить?
Дорогие читатели!
Существуют категории граждан, которые не подлежат выселению.
Суд не вправе лишить жильца единственного места проживания, если он:
- отказался от приватизации в пользу собственника;
- не достиг 18 лет и у родителей нет другого места жительства;
- получил недвижимость по брачному договору;
- оформил инвалидность 1,2 группы;
- является иждивенцем собственника недвижимости (беременные женщины, нетрудоспособные супруги);
- оформил завещательный отказ;
- воспитывает ребенка в одиночку.
В крайних случаях гражданину предоставляют другое помещение.
Если квартира находится в залоге по ипотечному договору или предоставлена в пользование на время действия трудового договора, то жильцы выселяются независимо от того, относятся они к льготной категории или нет.
Подведем итоги
Таким образом, законодательство в первую очередь защищает права собственников на единственное жилье. Суды выносят решения в пользу сохранения за ними места жительства или предоставления другой квартиры. Также принимается во внимание, приняты ли в отношение жильца другие меры воздействия: взыскание долга через суд, предупреждение, административный штраф.
Есть вопросы по теме статьи?
Рекомендованные для вас статьи:
- Выселение из служебного жилья
- Выселение из аварийного жилья собственников
- Выселение бывших членов семьи собственника жилья
- Расселение из ветхого и аварийного жилья
Не нашли ответа на свой вопрос?Для того чтобы узнать, как решить именно Вашу проблему и получить консультацию юриста, пишите в онлайн-чат справа, в форму для вопросов ниже или звоните по телефону:
Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 5-7 дней.
Вопросы и ответы: 4
наталья 27.11.2022 в 13:32
Здравствуйте! У нас сложная ситуация: квартира в аварийном доме принадлежит двум собственникам- 5/6 (пенсионерка без другого жилья) и 1/6 (у меня есть другое жилье). Администрация настаивает, что по АДРЕСНОЙ ПРОГРАММЕ расселения, куда мы включены в 2015г, моей сособственнице предоставят квартиру, а мне выплатят «копеечку», т.к. у меня есть жилье. можете ли Вы сказать на какой закон ссылаются чинуши? Я рассчитывала, что дадут квартиру на всех.
Помогите советом, пожалуйста.
Главный Юрист 07.12.2022 в 17:49
Добрый вечер, Наталья. В силу ч.4 ст.32 ЖК РФ собственнику изымаемого жилого помещения должно быть направлено соглашение, в котором определяются условия изъятия, в частности, предоставление иного жилья либо же выкупная цена. Так как у вас есть другое жилье в собственности, органы местной власти предлагают вам только выкупную цену.
Соглашение это документ, который подразумевает согласие обеих сторон, если местный муниципалитет настаивает на выплате выкупной цены и других вариантов не предлагает, вы сможете получить только выкупную цену и не более. Единственное, что можно сделать, это оспорить размер выкупной цены в судебном порядке, если она будет значительно занижена.
Ия 25.01.2021 в 09:03
2019 году судом было вынесено решение продать через торги за мой долг физ.лицу наше единственное место регистрации и проживания. В том же году судебный пристав отправила квартиру на торги. Я обо всем узнала 2020 году, когда пришли выселять. В Пермском крае городе Краснокамске весь 2020 год через правоохранительные органы пыталась выяснить как квартиру за моей спиной продали, но суды и полиция отказались восстановить правду.
Денег на адвоката больше нет, в Краевой суд выходить боюсь, меня сьедят. Как добиться справедливости без денег?
Главный Юрист 27.01.2021 в 22:04
Добрый вечер, Ия. Вам не обойтись без грамотного юриста. Коль вы узнали о решение суда только в 2020 году, значит вас изначально не уведомили о наличии искового заявления и судебном разбирательстве и решение было вынесено заочно. Но прописаны вы по одному и тому же адресу, поэтому вас должны были уведомить. Таким образом, ваши права были нарушены, но для начала вам в судебном порядке нужно восстановить сроки для подачи апелляции.
В силу ст.237 ГПК РФ вы вправе обжаловать заочное решение суда в течении 7 дней со дня его вручения. Но решение вам никто не вручал. Поэтому обратитесь в суд, зафиксируйте, что вам вручено решение в день обращения и в течение 7 дней подайте требование об обжаловании решения суда. Также вам нужно обратиться в Службу судебных приставов. В рамках ст.24 ФЗ №229 «Об исполнительном производстве» вас обязаны были уведомить об открытии исполнительного производства, но не уведомили.
Таким образом, ваши права опять же были нарушены. Если суд удовлетворит ваше требование и восстановит сроки для апелляции, исполнительный лист о продаже квартиры будет отозван. Но для составления всех документов правильно, вам все равно понадобиться юрист.
И напишите жалобу в приемную Президента, о том, что ваши права нарушены, и никто не хочет вам помочь.
Задайте вопрос юристу Отменить ответ
Бесплатный звонок юристу: 8 (800) 302-32-85
Бесплатная консультация
- По правам потребителей
- По трудовым спорам
- По семейным спорам
- По алиментам
- По разводу
- По разделу имущества
- По усыновлению
- По недвижимости
- По ЖКХ
- По ипотеке
Заявки на юридические консультации и услуги передаются партнерам ООО «ВЕСТА», ИНН 9701207095, ОГРН 1227700303093 и ООО «ЛЕГИСТКО» ИНН: 9704180691, ОГРН: 1227700797664. Вся информация на сайте носит информационный характер и не является указанием к действию. Перед использованием информации и принятием какого-либо решения обязательно проконсультируйтесь с юристами.
Контакты администрации сайта.
Данный сайт использует файлы cookie, чтобы предоставить пользователям больше возможностей. Условия использования читайте тут: политика обработки и защиты ПДН. Так же, обратите внимание на пользовательское соглашение и согласие на обработку ПДН.
