Шел 2008 год. Гражданка из Анапы купила большой участок в рассрочку. За пять лет она должна была выплатить его прежнему владельцу 9,7 млн рублей.
В деле фигурируют только физические лица, договор купли-продажи и обременение участка на время рассрочки.
Участок она купила, но решила за него не платить. Построила на нем трехэтажный дом и как будто поселилась там вместе с детьми. Другого жилья по документам у них не было. За эти годы продавец не получил ни рубля. Тогда он продал свой долг другому человеку, а тот уже пошел в суд, чтобы забрать деньги или залог.
До сих пор разбираются.
Схема с единственным жильем не спасет
На судах оказалось, что должница обставила всё очень грамотно и спустя годы отнять у нее что-то будет почти невозможно. Читайте, что было дальше.
Что сказали суды?
Суды говорили разное. Первая инстанция иск удовлетворила: городской суд не нашел оснований оставить участок должнице. Есть ипотека в силу закона, есть договор и подтвержденный долг с процентами.
Судьи посчитали, что на участок можно наложить взыскание, даже если там стоит жилой дом. А у нового владельца долга есть право получить назад свои деньги или забрать имущество.
Дальше была апелляция. Областной суд вынес другое решение. Оказывается, в новом доме живет семья должницы, в том числе малолетние дети. На самом деле экспертиза установила, что это гостиница площадью почти 1000 м², но это не более чем интересный факт и принципиально ничего не меняет.
Главное для областного суда, что ни у кого нет доказательств, что у семьи есть другое жилье.
Право собственности на дом не оформлено, залог тоже. Значит, забирать этот дом как будто нельзя. А если нельзя забрать дом, то и на участок нельзя наложить взыскание, потому что они связаны по закону.
Пытались заставить должницу снести дом как самовольную постройку, но не вышло: формально она ничего не нарушила. А то, что дом построили без разрешения, — это не проблема и не повод его сносить: обычно такое легко узаконить. Кажется, что хитрая должница всё предусмотрела.
Но за дело взялся Верховный суд и отменил решение по апелляции. Вот как он объяснил, почему на дом и участок можно обратить взыскание, хотя на дом не брали кредит и не передавали его в залог.
Земельный участок обременен ипотекой в силу закона. Ипотека — это не обязательно когда берут кредит в банке. Она возникает по умолчанию, даже если купить недвижимость у друга, знакомого или где угодно и не оплатить полностью своими деньгами.
И даже если купить какую-то вещь и не заплатить за нее, то по умолчанию она тоже окажется в залоге у прежнего владельца или того, кто дал деньги до полного расчета.
Аргументы про единственное жилье и детей Верховный суд не принял. По закону, если квартира или дом в ипотеке, на них в любом случае можно обратить взыскание. Это значит, приставы их продадут по решению суда, а за счет вырученных денег погасят долг.
Остальное отдадут владельцу, если что-то останется.
Единственное жилье без обременений пока нельзя забирать за долги. Но если оно в ипотеке, то можно. И то, что там живут малолетние дети, семье некуда идти, она многодетная, малоимущая, неполная и у нее какие угодно сложные обстоятельства, не в счет.
Взяли ипотеку — извольте.
Так что нет оснований не обращать взыскание на участок и дом.
И что теперь будет с этим участком и домом?
Участок с домом арестовали и выставили на торги. Теперь им занимаются приставы. Всё вместе экспертиза оценила в 38 млн рублей, из них построенный хозяйкой дом — в 33 млн.
Но сначала будут погашать почти 10 млн долга с учетом судебных расходов и уже остаток отдадут хозяйке.
Если покупатель не найдется, участок с домом может забрать себе тот, кому она задолжала. И тогда уже ей придется ходить по судам и требовать назад свои 28 млн рублей.
Почему всё-таки дом выставят на торги, если в рассрочку покупали только участок? Разве это законно?
Это законно. По правилам, если участок в ипотеке, то и все строения на нем тоже в ипотеке. И неважно, когда они там появились: до рассрочки или после. И на какие деньги их построили, тоже неважно.
Это даже отдельными документами не нужно оформлять: ипотека на дом возникает автоматически, хоть на него даже не оформили право собственности и вообще строили на свои.
И наоборот. Если взяли кредит на дом, то в ипотеке окажется и участок, где его построили. И по отдельности их продать и передавать в залог нельзя.
Накладывать взыскание тоже будут на всё сразу.
А если семье на самом деле некуда идти? Как можно забрать дом или квартиру, где живут дети?
По закону можно. Обеспечить детей жильем — обязанность родителей, а не кредитора и не государства. Если после продажи заложенного имущества что-то останется, можно переехать в жилье поскромнее.
Если после продажи имущества и расчета с долгами ничего не останется, придется снимать квартиру. Если совсем некуда идти и семья остается на улице, можно попросить временное жилье из маневренного фонда. Обычно это тоже долго и придется ходить по судам.
В итоге, скорее всего, дадут комнату в общежитии или убитую квартиру на окраине города.
А еще могут временно забрать детей в детский дом, если органы опеки решат, что родители не в состоянии обеспечить им нормальные условия для жизни. Когда всё наладится, детей вернут.
У меня единственное жилье в ипотеке. Что делать, чтобы не забрали квартиру?
Вовремя вносите платежи. Тогда квартиру никто не заберет и вас не выселят. Надеяться на то, что это единственное жилье, у вас дети и вы выплатили большую часть кредита, бесполезно.
ВС разъяснил, при каких условиях банк не может забрать ипотечную квартиру
Если заемщик не платит долг по ипотеке, то банк может забрать залоговую квартиру, но не во всех случаях. Верховный суд (ВС) России разъяснил, в каких ситуациях кредитору не удастся лишить должника ипотечного жилья. Об этом пишет «Российская газета».
Молодая семья из Башкирии купила по ипотечному кредиту однокомнатную квартиру, около десяти лет гасила кредит. Потом у заемщиков сменился кредитор, который из-за нескольких просрочек по выплатам потребовал досрочно погасить оставшуюся задолженность, а квартиру решил выставить на торги. Местный районный суд счел требование кредитора необоснованным, так как оставшаяся часть долга по кредиту несоразмерна стоимости заложенной недвижимости.
Кредитор обратился в высшую инстанцию, которая вынесла решение не в пользу заемщиков.
По данным «РГ», семья в течение двух лет несколько раз просрочила платежи по кредиту, что дало повод коммерческой организации потребовать назад всю оставшуюся на тот момент задолженность, а также проценты по кредиту и пени за просрочку. Для погашения долга кредитор потребовал выставить квартиру на торги. Семья обратилась в высшую инстанцию, и Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ вынесла решение в пользу ипотечных заемщиков.
Согласно данному решению, залоговую квартиру не смогут отнять, если задолженность по ипотечному кредиту составляет менее 5% и если просрочка платежей по кредиту составляет меньше трех месяцев.
По мнению высокой судебной инстанции, не стоит забирать квартиру, если должник допустил крайне незначительное нарушение, а размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного актива. Поэтому ВС отменил решение местного суда и отправил дело на пересмотр в республику с учетом его разъяснений.
Закон об ипотечных каникулах вступил в силу 31 июля, он должен помочь заемщикам, которые оказались в тяжелой жизненной ситуации и не могут выплачивать кредит. Редакция «РБК-Недвижимости» рассказывала, как им воспользоваться, чтобы не потерять заложенную по кредиту квартиру или дом.
КС РФ разрешил отбирать единственное жилье за долги
Что такое субсидиарная ответственность, вы знаете. Вы также знаете, что такая ответственность может быть возложена на директора, главбуха, финансового директора, учредителя, бывшего учредителя, номинального учредителя. Когда приходят налоговики и запускают процедуру банкротства, то та компания, которую они банкротят, считается должником.
А все те люди, которых я перечислил, считаются лицами, контролирующими должника, и на них может быть возложена субсидиарная ответственность.
Добрый день, уважаемые коллеги.
Что такое субсидиарная ответственность, вы знаете. Вы также знаете, что субсидиарная ответственность может быть возложена на директора, главбуха, финансового директора, учредителя, бывшего учредителя, номинального учредителя. Когда приходят налоговики и доначисляют какие-то налоги, и запускают процедуру банкротства, то та компания, которую они банкротят, считается должником.
А все те люди, которых я перечислил, считаются лицами, контролирующими должника. На всех них, если у организации нет денег расплатиться с бюджетом, может быть возложена субсидиарная ответственность. И они будут отвечать всем своим личным имуществом.
Вы также знаете, что субсидиарка может распространяться на соседей, на иных юридических и физических лиц, если куда-то выводились активы или деньги, в соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 45 НК РФ. Вы также знаете, что субсидиарка может быть возложена на директора по ст.
1064 ГК РФ, за то, что он плохо руководил своей организацией.
Существует еще несколько типов субсидиарки. Но во всех этих ситуациях никогда не отнимали последнее жилье. А теперь Конституционный Суд РФ, при соблюдении нормативов жилья на одного человека, разрешил изымать в результате субсидиарки единственное жилище.
Постановление Конституционного Суда РФ от 26.04.2021 № 15-П
«. Конституционный Суд Российской Федерации приходит к выводу, что со вступлением в силу итогового решения по настоящему делу абзац второй части первой статьи 446 ГПК Российской Федерации в дальнейшем не может служить нормативно-правовым основанием безусловного отказа в обращении взыскания на жилые помещения. ».
Раньше, если это жилье было единственным, то что бы там ни происходило: процедура банкротства, субсидиарная ответственность, все что угодно, всегда был безусловный отказ на обращение взыскания на единственное жилье. А теперь это не может служить безусловным основанием. И если суд считает необоснованным применение исполнительного иммунитета, в том числе при несостоятельности, банкротстве гражданина-должника (но не всегда), поскольку отказ в применении этого иммунитета не оставит его без жилища.
То есть тебе сказали: «Нет, у тебя иммунитета нет. Мы забираем у тебя жилье, но тебя не оставят без жилища, пригодного для проживания. Самого должника и членов его семьи «наградят» жилплощадью по нормам предоставления жилья на условиях социального найма.
Тот кредитор, который у тебя отнимает квартиру по субсидиарке, он предоставит тебе жилье.
Допустим, у тебя отнимают квартиру в 110 м², где прописаны 2 человека. По федеральному стандарту на каждого человека приходится 18 м². Но если брать ст. 50 ЖК РФ, то тебе положено 42 м² на двоих, отлично. У тебя отобрали квартиру в 110 м², предоставив тебе жилплощадь в 42 м².
Все, достаточно, твои жилищные условия не ухудшились в соответствии с нормами предоставления жилья на условиях социального найма. Все нормально.
«. наличие хотя бы таких — близких по своему назначению и установленных жилищным законодательством — критериев принятия соответствующего решения необходимо для защиты прав должника и кредитора в их балансе), и в пределах того же поселения, где эти лица проживают. Это условие может быть обеспечено, в частности, если соответствующее жилое помещение предоставляет гражданину-должнику кредитор (взыскатель) в порядке, который установит суд, в том числе в процедуре несостоятельности (банкротства)».
В этом случае они защищают и права кредитора (квартиру-то у тебя забрали), и тебя, как должника (тебе же дали другое жилье). Обратите внимание, что жилье должно предоставляться в пределах того же поселения. Допустим, у тебя была квартира в центре Москвы, а теперь ты получишь на границе с Калужской областью, потому что на границе с Калужской областью находится Новая Москва.
И вот тебе, пожалуйста, 42 м² в пределах поселения.
Это условие может быть обеспечено, если соответствующее жилое помещение предоставляет гражданину кредитор, то есть взыскатель, в порядке, который установит суд. Он выходит с ходатайством в суд, который говорит: «Да, купи ты ему эту квартиру». Он пошел, купил квартиру в 40 м² и забрал у тебя квартиру в 110 м².
Вес просто как три копейки.
Вывод
Я не буду столь критичен к решению этого Конституционного Суда. Потому что здесь КС РФ пишет, что за маленькие долги не надо отбирать большое жилье. Надо, чтобы суды на местах анализировали и смотрели: не было ли такого, что человек долг не возвращал, хотя у него были деньги.
Потому что в этом конкретном примере ответчик в процессе процедуры банкротства купил себе жилье, а с кредиторами не расплачивался. Это нехорошо. Надо было сначала с кредиторами расплатиться, а потом себе покупать квартиру.
Дело началось еще в 2006 году, а через 3 года после того, как дело было запущено, он как раз эту квартиру и приобрел. Поэтому конкретно по этому делу у меня нет вопросов. КС РФ решил все правильно, потому что действительно так нехорошо: человек был должен денег, а вместо того, чтобы эти деньги вернуть, он приобрел себе квартиру.
Но у меня есть опасение: не будет ли такого, что это будут криво толковать на местах? Будут ли учитывать всех фактически проживающих или будут учитывать только прописанных?
Например, квартира 120 м², живут пять человек, а прописан только один человек. И вот скажут: «Какие проблемы? Прописан-то один! А то, что там пятеро живут, так это ты их специально подселил.
Поэтому мы эту квартиру у тебя забираем, вот тебе по нормативам. » А Федеральные нормативы следующие: на одного человека должно быть 33 м², если вас двое, то не меньше 42 м². Меньше может быть только на определенных условиях. А если вас трое и более, то не меньше 18 м² на каждого.
И в результате ты был прописан в 120-метровой квартире один, вас проживает пятеро, но тебе говорят: «Нет, считаем только прописанных. Вот тебе новая квартира на окраине города в трущобах 33 м², до свиданья. Мы твои жилищные условия удовлетворили, забираем эти 120 м²».
Вот какие у меня опасения. Будут ли суды учитывать все эти нюансы. Не случится ли такого, что этим решением КС РФ, защищая права кредиторов, а права кредиторов надо защищать, откроет воротца для нарушения прав должников на сохранение единственного жилья.
А конкретно по этому делу у меня нет вопросов к решению Конституционного Суда. Он поступил правильно. Потому что должник не возвращал долги. Сам при этом жил припеваючи.
Через 3 года после того как он уже был объявлен виноватым по этим долгам, он пошел, себе купил квартиру, а на кредитора продолжал чихать с большой колокольни. Поэтому тут Конституционный Суд прав.
Выскажитесь, пожалуйста, в комментариях, как вы относитесь к этому решению суда? Уважаемые коллеги-бизнесмены, так как теперь мы видим, что и на единственное жилье может быть обращено взыскание в виде субсидиарной ответственности, то, наверное, надо еще больше позаботиться о безопасности своего жилища. А то, как это сделать, я расскажу на ближайшем семинаре.
Приходите, не пожалеете.
Спасибо и удачи в делах.
Семинар по налогам Владимира Турова
Вы научитесь законно снижать налоги, защищать активы и повышать эффективность бизнеса
Защита единственного жилья от ареста и продажи: советы для должников
В этой статье рассмотрим, когда могут забрать единственное жилье за долги и какие методы защиты являются эффективными.
В этой статье рассмотрим, когда могут забрать единственное жилье за долги и какие методы защиты являются эффективными.
Практика «Игумнов Групп» богата на истории, когда под прицел кредиторов и судебных приставов-исполнителей попадало единственное жилье должника. Многие люди искренне верят, что эту жилую площадь никто трогать не будет. Тем более, если там прописаны несколько близких родственников.
К сожалению, реалии немного другие. События могут развиться по очень печальному сценарию. Что может случиться и как себя защитить от потери единственного жилья — читайте далее.
Какую стратегию поведения можно выбрать
Должник может выбрать всего два варианта развития событий. И каждый из них не кажется радужным.
Стратегия №1: довериться судьбе и ничего не делать
Предположим, что вас привлекли к субсидиарной ответственности или взыскали убытки. Рано или поздно по решению суда начнут работать судебные исполнители. Они обязательно найдут все имущество, зарегистрированное на должника.
Единственное жилье они продать не смогут, но вот наложить законный арест — запросто.
Приставы внесут сведения об аресте в Росреестр, после чего станет невозможно проводить никакие регистрационные действия с жильем. Например, должник не сможет продать свою квартиру, подарить ее или передать в залог.
Практикующие юристы «Игумнов Групп»
Поможем решить вопросы с бизнесом, субсидиаркой, банкротством и защитой активов
Попробовать оспорить такие действия в суде, конечно же, можно. Но практика показывает, что суды не видят ничего противозаконного в аресте единственного жилья. И они совершенно правы. Ведь не факт, что в будущем должник не обживется еще парочкой квартир.
Это может произойти как через 5, так и через 30 лет. Но самое главное, что в таком случае пристав не сможет закрыть исполнительное производство. Оно будет «намертво» висеть над должником.
Но это лишь верхушка айсберга.
Единственное жилье изымать и продавать никто не будет, это единственный плюс в истории. Но рано или поздно должник уйдет из жизни, а его долги по закону перейдут наследникам. И тут у них будет лишь два выбора: либо продать квартиру и погасить долг своего родственника, либо отдавать деньги с зарплаты и других доходов.
Такая же ситуация будет и в случае процедуры банкротства физлица. Долг по субсидиарке/убыткам никуда не спишется. А после завершения процедуры приставы будут иметь право заново открыть исполнительное производство. Все сводится к тому, что жилье не заберут, пока оно одно и пока жив должник.
Это условие верно до тех пор, пока единственное жилье не относится к разряду «роскошного», но о таких ситуациях мы поговорим в отдельной статье.
Стратегия №2: срочное переоформление жилья
На первый взгляд это лучший из двух вариантов. Но он также небезопасный. До недавнего времени можно было легко подарить свое единственное жилье и не беспокоиться, что сделка будет оспорена.
Допустим, должник передал свою квартиру перед процедурой банкротства. Но вот по прошествии какого-то времени кредиторы выявляют эту сделку и оспаривают ее. Итог — недвижимость возвращается «герою» истории, жилье включают в конкурсную массу и пускают с молотка в счет погашения задолженности.
Но все же, второй вариант может спасти ситуацию, если грамотно подойти к оформлению сделки.
За что могут забрать единственное жилье
Нами было проанализировано немало судебных решений по этой теме. Далее в статье мы выделяем главные причины, по которым единственный дом или квартира могут потерять иммунитет и уйти с молотка.
Халатность при отчуждении жилья
Правильный подход к переоформлению имущества — самое главное в этом деле. Во время процедуры банкротства физлица кредиторы имеют право оспаривать сделки даже 10-годичной давности.
Если неправильно оформить сделку и это вылезет в суде, человек запросто может потерять недвижимость. Суд считает, что раз должник так небрежно отдал свой единственный дом, значит он ему не особо и нужен.
Пример из практики: в 2018 человек подарил квартиру сестре. А в 2019 запустил процесс своего банкротства. Сделка была оспорена, квартира возвращена должнику и продана в счет погашения долга.
Причины просты: суд установил, что такое отчуждение было преднамеренным шагом перед банкротством; суд посчитал, что, если человек отдал свою квартиру, значит у него есть другое жилье; должник зарегистрировался в указанной квартире только через год после переоформления, уже в ходе банкротства.
Чтобы избежать таких последствий, рекомендуется обращаться к опытным специалистам, которые помогут правильно оформить сделку по передаче недвижимости.
Место регистрации
Если единственное жилье находится в Москве, а должник прописан дома у родителей в Екатеринбурге, это может стать основанием для лишения такого жилья иммунитета. Все просто: регистрация подтверждает, что у человека есть альтернативное место жительства, значит арестованная квартира — не единственное место, где он может жить. В таком случае придется доказывать, что должник не живет и не жил по месту регистрации.
Отсутствие расходов на содержание жилья
Все просто: если человек не платит за коммуналку или это делают за него другие люди, значит ему эта квартира не важна (или он там не проживает). Нежелание содержать жильё — весомый повод для снятия иммунитета.
Оставьте ниже свою электронную почту и мы вышлем вам судебные акты по делам, которые разобрали в этой статье:
Полезные материалы от «Игумнов Групп»
Из нашей рассылки вы узнаете больше о субсидиарке, банкротстве и защите активов
Получить судебные акты
Оставьте ниже свою электронную почту и мы вышлем вам судебные акты по делам, которые разобрали в этой статье
Злоупотребление прописками
Пытаясь защитить жилье, должники нередко начинают прописывать у себя всех возможных родственников. Они считают, что суд не даст выселить такое количество людей. Но такая тактика опасна.
Если «переборщить», суд может посчитать такие действия злоупотреблением права. Но такой фактор действует в связке с другими (например, когда есть два жилья и должник хочет оставить себе более дорогую недвижимость).
Жизнь в нежилом помещении
Некоторые ловкачи пытаются доказать, что их единственное жилье — это склад или магазин. А значит, их нельзя включать в список на продажу. Но так закон не работает.
Если недвижимость считается нежилой по документам, она однозначно уйдет с молотка.
Как защитить единственное жилье от приставов
Единственный выход — правильный подход к работе с активами. Нужно забыть о сделках дарения квартиры. Лучше заплатить профессиональным юристам, которые имеют опыт защиты интересов должников. Если финансы не позволяют, ознакомьтесь с материалами в блоге «Игумнов Групп» и выстраивайте правильный порядок действий. Важно помнить, что в таких делах нет второй попытки.
Каждый шаг должен быть точным и выверенным.
- Зарегистрируйтесь в квартире и содержите ее. Это будет доказательством того, что жилье вам нужно и важно.
- Если жилье было отчуждено родственникам, выпишитесь из нее и не храните в ней вещи.
- Все изменения в планировке жилья оформляйте документально, особенно если речь идет о переводе нежилых помещений в жилые.
- Помощь супруга. Закон гласит, что совместно нажитое (и даже приобретенное раньше) имущество делится между супругами. Это может гарантировать сохранность половины жилья. Особо полезным будет брачный договор.
Если у вас есть вопросы по теме — юристы «Игумнов Групп» готовы поделиться советами. Мы также готовы защитить ваши интересы и помочь сохранить единственное жилье.
Информация в статье актуальна на дату публикации на нашем сайте igumnov.group.
Чтобы быть в курсе последних трендов по субсидиарке, банкротству и защите личных активов — приезжайте в гости.
__
Самарин Дмитрий
юрист “Игумнов групп”, спец по банкротствам юридических и физических лиц, юрист-технолог
Специализация: индивидуальное сопровождение процедур банкротства физических и юридических лиц; оспаривание сделок, организация торгов.
- #кредит
- #суд
- #банкротство
- #судебная практика
- #взыскание
- #долг
- #арбитражная практика
- #кредитор
- #банкротство физических лиц
- #единственное жилье
У обанкротившихся ипотечных заемщиков не смогут отобрать единственное жилье
Теперь заемщик сможет заключить с банком мировое соглашение или реструктурировать долг. Такая мера позволит защитить россиян, которые исправно погашали ипотеку, но внезапно оказались в сложной жизненной ситуации
—>
Если заемщики по ипотеке обанкротятся, у них не смогут отобрать единственное жилье, пишут «Известия». Посвященный этому законопроект поддержал российский кабмин.
Согласно документу, теперь заемщик сможет заключить с банком мировое соглашение или реструктурировать долг. По мнению властей, эта мера позволит защитить жителей, которые исправно погашали ипотеку, однако оказались в сложной жизненной ситуации.
Как будет работать подобная система и как к этому отнесутся сами банки? Комментирует юрист, специалист по банкротствам, арбитражный управляющий Михаил Левин:
— Предполагается, что будет заключено какое-то мировое соглашение между залоговым кредитором и должником. Либо будет достигнута какая-то договоренность в плане реструктуризации, которая будет распространяться только на эти отношения. Другие кредиторы никак не будут участвовать.
Предполагается, что у должника будет достаточный доход для того, чтобы исполнять планы реструктуризации, либо есть лицо, которое гарантирует, что план реструктуризации будет исполнен.
— А банк насколько охотно может пойти на реструктуризацию? Он не будет до последнего отказывать в мировом соглашении под какими-нибудь поводами?
— Суть этой инновации в том, чтобы выделить отношения между залоговым кредитором и остальными, разделить их. График платежей может как быть новым, так и остаться старым. Банки заинтересованы в возврате кредита, в обслуживании его. Залоговым кредиторам таким можно будет заключать мировое соглашение или отдельную реструктуризацию, которая будет действовать только между этим кредитором и должником, остальные кредиторы не будут в нем участвовать, не смогут претендовать на какие-то выплаты, деньги или погашения.
И разве что есть какое-то еще имущество. Если есть хоть какая-то возможность продолжать обслуживать, реструктурировать долг — закон будет позволять это сделать. К сожалению, здесь возможны манипуляции как с одной стороны, так и с другой. И банки будут знать, что у должника есть такая возможность. С другой стороны, заемщики тоже могут использовать этот механизм в своих целях.
Самый простой пример — это набрать несколько потребительских кредитов на первый взнос, взять ипотеку и уйти в банкротство.
На прошлой неделе Центробанк поднял ключевую ставку с 7,5% до 8,5%. Вслед за этим сразу несколько крупных банков, таких как Газпромбанк, Росбанк и «Уралсиб», повысили свои ставки по ипотеке, теперь она начинается от 12% годовых. Ставки в ВТБ и Сбербанке пока остаются прежними и начинаются от 10,9% годовых.
Единственное жилье должника — когда можно его лишиться
Все мы люди грамотные и, насмотревшись телевизоров и начитавшись «интернетов», знаем, что по закону нас не могут лишить единственного жилья! По какому точно закону — не знаем, но знаем, что не могут и все тут! Подсказываем: о том, что единственное жилье у человека нельзя изъять, говорит статья 446 Гражданско-процессуального кодекса России (ГПК РФ).
Но иногда «как гром среди ясного неба» по новостным передачам или в ток-шоу проскакивают душераздирающие истории. Они повествуют о том, что ту или иную известную личность (а кому будет интересно слушать про никому не известного среднестатистического человека?) выкидывают на улицу вместе со своим скарбом злые судебные приставы.
И делают это в сопровождении не менее злых сотрудников полиции и представителей «ненасытных» кредитных организаций.
И невольно задаешься вопросом, «неужели у нас в правовом государстве возможен такой беспредел?», как пел Семен Слепаков.
Давайте разберемся, когда по закону можно лишиться даже единственного жилья.
Что же такое — это единственное жилье?
Главным законом нашего государства — Конституцией, гарантировано право каждого гражданина на жилище, а так же закрепляется норма, что никто не может быть произвольно его лишен.
Кроме того, действующим российским законодательством установлен перечень того имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам — это в юриспруденции величают имущественным (или исполнительским) иммунитетом.
В данный перечень имущества, среди прочего, входит жилое помещение (его части), если для должника и его семьи, члены которой проживают с ним на одной территории, данное жилое помещение является единственным пригодным для жизни, и они живут там постоянно.
Сюда же относится и земельный участок, на котором расположено указанное жилое помещение (например, это может быть загородный дом или дом в садовом товариществе, переоформленный в такое жилье, в котором возможна регистрация по месту пребывания).
Указанный перечень имущества распространяется также на процедуру банкротства гражданина или индивидуального предпринимателя.
Вы — ИП и уже понимаете, что вам не избежать
банкротства? Закажите звонок юриста
Напомним, что закон не разграничивает имущество на имущество физического лица и индивидуального предпринимателя. Другими словами, в случае банкротства индивидуального предпринимателя, имущество, оформленное на физическое лицо, в том числе недвижимое, «пойдет с молотка» для погашения задолженности перед кредиторами).
Из этого следует, что единственное жилье должно быть исключено из конкурсной массы, и оставлено вам для дальнейшего проживания. Ну а с предметами роскоши, которые находятся в единственном жилом помещении (дорогая бытовая техника и мебель, антиквариат, картины и прочие излишки былой роскоши), придется все-таки расстаться.
Вроде пока совершенно ясно, что ну никак, ни при каких раскладах нельзя лишить человека его единственного жилья.
Но давайте разберемся, какое же жилье закон считает единственным
Если вы вдруг подумали, что единственное жилье неприкасаемо и человек может спокойно набрать кредитов и долгов. А потом объявить себя банкротом, и дальше жить припеваючи, то спешим вам напомнить — рано радуетесь. Жить и далее в загородном доме, расположенном в «скромном» поселке в районе Рублево-Успенского шоссе, пускай и с некоторыми ограничениями, которые повлечет за собой процедура банкротства, вам будет проблематично.
Поэтому спешим вас огорчить или обнадежить (зависит от того должник вы или кредитор).
Ниже мы рассмотрим несколько жизненных ситуации, когда из-за долгов человек может лишиться даже единственного жилья. При этом неважно, каких именно долгов — перед государством в виде налогов, перед банками в виде выданных кредитов, или перед человеком в виде полученных денег в долг по расписке.
Пример № 1, наверное, самый распространенный. Ипотека
Вы купили квартиру в кредит с ипотекой. Для тех, кто не знал, «ипотека» — это не название кредитного продукта для покупки жилья или иной недвижимости, а способ обеспечение исполнения кредитного договора.
В данном случае путем залога приобретаемого недвижимого имущества. И вдруг вы перестали выплачивать банку причитающиеся ему деньги. Это исключение прямо указано в перечне имущества, на которое не может быть обращено взыскание.
У вас — ипотека, поэтому вы страшитесь подавать
на банкротство? Закажите звонок юриста
Банк вправе расторгнуть кредитный договор и отобрать ваше имущество, в том числе единственное жилье, если оно является предметом ипотеки, в счет погашения долгов по кредиту.
Но это не значит, что если вы сегодня не заплатили банку очередной взнос по кредитному договору, то уже завтра вас попросят «с вещами на выход» из вашего единственного жилья. Исходя из действующей судебной практики, банк не вправе обращаться в суд с заявлением о расторжении кредитного договора и обращения взыскания на предмет ипотеки если:
- остаток по кредиту составляет менее 5%;
- период просрочки по платежам составляет менее 3 месяцев.
В данном примере только банк, который выдал вам кредит под залог имущества, обладает правом инициировать процесс по судебному расторжению кредитного договора с последующим изъятием и реализацией заложенного имущества .
Пример № 2. «Жертва моды» или можно ли жить в апартаментах
Вы идете в ногу со временем и решили перебраться. Вы пожелали из старой дедушкиной «хрущевки», полученной по наследству, переехать в новые модные апартаменты в стиле LOFT, расположенные в одной из бывших промышленных зон города Москвы. Похвально!
Но есть один нюанс — по действующему законодательству апартаменты являются нежилой коммерческой недвижимостью, а не жилыми помещениями. Возможно, вы скажите: «как так, в них же можно жить!». И вы будете по-своему правы.
Жить в них никто не запрещает, но вот сделать постоянную регистрацию в своих апартаментах вы не сможете, вам дадут только временную.
В связи с тем, что апартаменты не относятся к жилым помещениям, к ним предъявляется меньше требований, связанных, в том числе, с социальной инфраструктурой. Но также на них не распространяется действие имущественного иммунитета.
А это значит, что в случае если у вас не хватит денежных средств или иного имущества для полного погашения задолженности перед кредиторами, то в ходе банкротства ваши апартаменты будут выставлены на продажу. Даже если вам негде будет жить!
Есть ли шанс при банкротстве сохранить апартаменты?
Закажите звонок юриста
Причем реализация апартаментов для покрытия задолженности перед кредиторами возможна — как судебным приставом на стадии исполнительного производства, так и финансовым управляющим при процедуре банкротства.
Пример № 3. «Красиво жить не запретишь или все-таки можно?»
Еще один пример, когда банк может забрать единственное жилье за долги по кредиту.
Теоретически давайте представим следующую ситуацию: вы являетесь счастливым обладателем скромного трехсотметрового единственного жилья с видом на Кремль. Но одновременно вы — обладатель астрономического долга перед кредиторами (предположим, банками), кредитные договоры с которыми заключены без ипотеки.
Но во время процедуры вашего банкротства собрание кредиторов, то есть банков, «по-братски» решает обеспечить вас другим жильем. Это жилье также пригодно для постоянного проживания, и находится на территории города-героя Москва. Но оно — с видом на Тульскую область (Новая Москва).
А вот ваши царских хоромы банки предлагают продать, и за счет вырученных средств погасить долги.
На сегодняшний день, данная процедура законодателем не предусмотрена. Но она также и не запрещена! А это позволяет кредиторам пользоваться данной лазейкой для защиты своих прав и законных интересов.
Интересен еще и тот факт, что главный российский суд высказался против такого добровольно-принудительного обмена. Казалось бы, что тема на этом должна быть закрыта, однако в том же документе Верховный суд делает оговорку о «роскошном жилье, превышающим разумную потребность в жилище», оставляя поле для маневра и надежды кредиторам.
В 2021 году по поводу единственного, но при этом роскошного жилья успели высказаться и Конституционный (в конце апреля), и Верховный суды (в августе). Общий итог таков — излишнее по площади для проживания должника и его семьи жилье можно изымать и продавать, если должник приобрел его в тот период, когда он уже имел долги перед кредиторами.
Но такое жилье может быть продано только в том случае, если кредиторы приобретут должнику квартиру, приемлемую по нормам санитарных и жилищных стандартов того региона, где живет должник.
Банк и коллекторы пугают вас перспективой
переселения из квартиры в общежитие?
Закажите звонок юриста
Однако Верховный суд допускает взыскание в судебном порядке «излишки» земельного участка, на котором расположено единственное жилье должника, в части явно превышающей предельные минимальные размеры, утвержденные государством.
Поэтому — чем только наш законодатель не шутит. Возможно, депутаты скоро придумают поправки в закон, которые позволят кредиторам инициировать реализацию излишне роскошного жилья.
Пример № 4. «Самый умный должник» и просто набрал долгов
Чем плох кредит? Тем, что берешь чужие деньги ненадолго, а отдаешь свои и навсегда.
Допустим, человек взял кредит в банке или в долг у друзей, вложился в недвижимость или «замутил» бизнес. А может он просто отправился мир посмотреть. Умом он понимает, что рано или поздно деньги нужно будет возвращать, но не готов с ними расстаться — с деньгами, разумеется, друзей-то можно новых найти еще раз несколько.
И чтобы не возвращать никому ничего герой нашего примера, решил объявить себя банкротом, предусмотрительно раздав перед этим все свое имущество, нажитое непосильным трудом, близким родственникам (ну или почти все).
Важно помнить, что финансовый управляющий вправе оспаривать подозрительные сделки, совершенные в течение трех последних лет до принятия судом заявления о признании должника банкротом, если целью таких сделок был вывод активов из-под носа кредиторов.
Финуправляющий решил оспорить ваши
сделки за три года до банкротства?
Закажите звонок юриста
То есть, сделки по дарению или продаже имущества по заниженной цене будут оспорены финансовым управляющим, а само имущество включено в конкурсную массу, для последующей реализации.
Если при таком возврате имущества в конкурсную массу попадет единственное жилье должника, то суд вправе отказать в применение к нему имущественного иммунитета. Так как должник своими юридическими действиями показал незаинтересованность в данном имуществе в качестве единственного жилья.
Кроме того, если в ходе процедуры банкротства судом будет установлено, что должник злоупотреблял своими правами, то это ему тоже выйдет боком. Он мог это делать непосредственно перед или во время процедуры банкротства. Например, поменял категорию помещения ( перевел в жилое из нежилого ).
Такие действия могут послужить основанием для отказа исключения указанного объекта недвижимости из конкурсной массы с его последующей реализацией.
Денежные средства, вырученные от продажи единственного жилья, не обладают имущественным (исполнительским) иммунитетом.
Даже если вам удастся отстоять свое единственное жилье в неравной схватке с финансовым управляющим или судебным приставом, то последний вправе наложить арест. Или установить запрет на распоряжение имуществом (запрет на совершение регистрационных действий), в том числе и на единственное жилье.
В случае наложения ареста или установления запрета на распоряжение имуществом, вы не сможете его продать, подарить, завещать, обменять или сдать в аренду. Кроме того установление запрета на распоряжение имуществом может также включать в себя запрет на вселение и регистрацию новых проживающих.
Если ваша ситуация похожа на один из описанных в статье примеров, если у вас есть долги и вы боитесь лишиться единственного жилья, обращайтесь к нам за квалифицированной юридической помощью. Наши специалисты помогут вам в разрешении сложных юридических вопросов с максимально положительным результатом для вас.
