Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 16.03.2022 по делу N 88-3837/2022
Категория спора: Управление многоквартирными домами.
Требования правообладателя жилого помещения: О признании недействительным решения общего собрания.
Обстоятельства: Истец указал, что в оспариваемом собрании участия не принимал, с его решениями не согласен, в нарушение требований ЖК РФ сообщение о проведении собрания не было направлено всем собственникам помещений, иным способом в доме не размещалось, итоги голосования также не были доведены до сведения собственников, содержание протокола не позволяет сделать вывод о наличии кворума и определить количество голосов собственников, принявших участие в голосовании.
Решение: Отказано. Не вступает данный вывод в противоречие и с судебными постановлениями по другим делам, на которые ссылалась истица, предметом которых, как следует из материалов дела, являлись требования ЖСК N 1175 к собственнику помещений дома о понуждении заключить договор на содержание общего имущества в доме, а также о взыскании задолженности, и при разрешении которых суды ссылались на отсутствие у кооператива полномочий на управление всеми зданиями по адресу , (т. 1, л.д. 83-92, 93-91), поскольку данный вывод относится к определению правоотношений между конкретными сторонами спора и, исходя из положений ч. 2 ст. 209 и ст.
61 ГПК РФ, сам по себе не исключает возможности в рамках другого спора установления судом обстоятельств, относящихся к порядку управления многоквартирным домом и влияющих на оценку правомочности общего собрания собственников помещений в таком доме.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Вопросы платы по жилищно-коммунальным услугам
(Наумова О.)
(«Жилищное право», 2019, N 11) Лицо, ответственное за управление МКД, вправе отказаться от заключения договора ресурсоснабжения и не может быть понуждено к его заключению в случае, если им заключен такой договор снабжения соответствующим видом ресурса в отношении этого же МКД (жилого дома) с иной ресурсоснабжающей организацией, имеющей право на распоряжение таким коммунальным ресурсом, а также в случае, если исполнителем осуществляется самостоятельное производство необходимой коммунальной услуги, и в случае, если отсутствует использование этого ресурса из централизованных сетей инженерно-технического обеспечения.
Путеводитель по судебной практике. Банковский счет В связи с указанным суды признали уклонение ответчика от заключения указанного договора необоснованным и правомерно удовлетворили исковые требования о его понуждении к заключению с предприятием «ГКТХ» договора на открытие специального банковского счета в валюте Российской Федерации в целях формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома, находящегося в управлении истца. «
Нормативные акты
«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021)»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021) 27. После исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации по основаниям, предусмотренным чч.
5 — 5.4 ст. 198 ЖК РФ, управляющая организация в силу ч. 3 ст. 200 ЖК РФ исполняет обязанности по управлению многоквартирным домом до дня возникновения обязательств по управлению таким домом у новой управляющей организации.
Вместе с тем, если указанные сведения внесены в реестр лицензий субъекта Российской Федерации на основании ч. 3 ст. 198 ЖК РФ в связи с прекращением договора управления многоквартирным домом, то управляющая организация не может быть понуждена к исполнению обязанности по управлению таким домом.
Решение Верховного Суда РФ от 13.08.2019 N АКПИ19-474
Исходя из смысла приведенного положения при заявлении одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия договор не продлевается, что отвечает принципу свободы договора, предусмотренному статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1).
Правовые ресурсы
- «Горячие» документы
- Кодексы и наиболее востребованные законы
- Обзоры законодательства
- Федеральное законодательство
- Региональное законодательство
- Проекты правовых актов и законодательная деятельность
- Другие обзоры
- Календари
- Формы документов
- Полезные советы
Когда УО признаётся уклонившейся от заключения ДУ по итогам конкурса
Победитель открытого конкурса по выбору УО для дома может быть признан уклонившимся от заключения договора. Узнайте, при каких условиях это происходит, а также читайте разъяснения экспертов Ассоциации «Р1», может ли победитель отказаться от договора управления, если не выполнил все требования НПА к порядку его заключения.
Муниципалитет проводит конкурс по выбору УО для дома, если способ управления в нём не выбран или не реализован
- в течение шести месяцев до этого собственники не выбрали способ управления домом или не реализовали принятое ими решение;
- истекает срок действия договора, заключённого по результатам предыдущего конкурса, а ОСС не приняло решение о выборе УО или создании ТСЖ.
- собственники помещений в МКД не провели соответствующее ОСС;
- собрание состоялось, но решение о выборе способа управления не было принято;
- прошло два месяца после вступления в силу решения суда о признании несостоявшимся ОСС по выбору способа управления МКД и повторное собрание собственники не провели или решение о выборе способа управления не приняли.
- большинство собственников помещений в МКД не заключили договоры, предусмотренные ст. 164 ЖК РФ;
- владельцы помещений в МКД не направили в орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации ТСЖ или кооператива;
- УО и собственники не заключили договоры управления МКД, предусмотренные ст. 162 ЖК РФ.
УО-победитель признаётся уклонившейся от заключения договора при невыполнении требований п. 90 ПП РФ № 75
Правила заключения договора управления многоквартирным домом по результатам конкурса, проведённого муниципалитетом, и признания компании уклонившейся от этой процедуры прописаны в разделе IX ПП РФ № 75.
В соответствии с п. 90 ПП РФ № 75, победитель конкурса в течение 10 рабочих дней с даты утверждения протокола представляет организатору подписанный им проект договора управления многоквартирным домом, а также обеспечение исполнения обязательств согласно ст. 329 ГК РФ. Например, договор страхования или документы на депозит.
Также УО-победитель в течение 20 дней с даты утверждения протокола конкурса направляет подписанные им проекты договоров управления собственникам помещений в МКД для подписания указанных договоров согласно ст. 445 ГК РФ о заключении договора в обязательном порядке (п. 91 ПП РФ № 75).
В п. п. 92– 94 ПП РФ № 75 прописаны условия, когда победитель признаётся уклонившимся от заключения договора управления МКД по итогам открытого конкурса: если компания не направила в муниципалитет подписанный проект договора в установленный срок или не предоставила обеспечение исполнения обязательств.
В такой ситуации орган местного самоуправления предлагает заключить договор управления участнику конкурса, ставшему вторым после уклонившейся от договора компании (п. 91 ПП РФ № 75).
За ненаправление собственникам проекта договора УО не признают уклонившейся от заключения ДУ
Один из членов Ассоциации «Р1» стал победителем открытого муниципального конкурса и в течение 10 дней предоставил организатору подписанный проект договора и обеспечение в виде страхования ответственности. При этом УО не направила собственникам договоры на подпись. Дом не был внесён в лицензию УО.
Компания задала экспертам вопросы о том, может ли она отказаться от этого ДУ и считается ли она уклонившейся от его подписания.
- При буквальном толковании пунктов ПП РФ № 75 считается, что управляющая организация приступила к исполнению своих обязанностей, даже несмотря на не включение в реестр лицензий.
Верховный суд РФ в определении от 24.12.2019 по делу № А33-27179/2018 признал, что первичным является выполнение УО обязательств по договору управления: выставление счетов, проведение работ и оказание услуг. Если же компания обязательства по содержанию общего имущества не выполняла, то это нарушение лицензионных требований.
- Если администрация будет не буквально толковать требования ПП РФ № 75 к победителю конкурса, то может признать УО уклонившейся от заключения договора управления, поскольку компания не направила договоры собственникам.
Юристы Ассоциации «Р1» считают такой подход маловероятным. Один из вариантов для компании «уйти» из дома: предложить собственникам выбрать другую УО на общем собрании или создать ТСЖ. В ином случае, если спор о том, кто управляет домом, дойдёт до суда, то вероятнее всего именно победитель конкурса будет признан ответственным за МКД.
У вас есть вопрос с экспертам или нужна помощь в разрешении сложной ситуации в работе? Вступайте в Ассоциацию «Р1» и получайте информационную поддержку и консультации юристов. Они уже разобрали множество непростых случаев в сфере управления домами.
Читайте о восьми сложных ситуациях из практики УО и предложенных экспертами Ассоциации «Р1» решениях, а также следите за обновлениями сайта объединения в рубрике «Спрашивали? Отвечаем».
Когда УО признаётся уклонившейся от заключения ДУ по итогам конкурса
Победитель открытого конкурса по выбору УО для дома может быть признан уклонившимся от заключения договора. Узнайте, при каких условиях это происходит, а также читайте разъяснения экспертов Ассоциации «Р1», может ли победитель отказаться от договора управления, если не выполнил все требования НПА к порядку его заключения.
Муниципалитет проводит конкурс по выбору УО для дома, если способ управления в нём не выбран или не реализован
- в течение шести месяцев до этого собственники не выбрали способ управления домом или не реализовали принятое ими решение;
- истекает срок действия договора, заключённого по результатам предыдущего конкурса, а ОСС не приняло решение о выборе УО или создании ТСЖ.
- собственники помещений в МКД не провели соответствующее ОСС;
- собрание состоялось, но решение о выборе способа управления не было принято;
- прошло два месяца после вступления в силу решения суда о признании несостоявшимся ОСС по выбору способа управления МКД и повторное собрание собственники не провели или решение о выборе способа управления не приняли.
- большинство собственников помещений в МКД не заключили договоры, предусмотренные ст. 164 ЖК РФ;
- владельцы помещений в МКД не направили в орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации ТСЖ или кооператива;
- УО и собственники не заключили договоры управления МКД, предусмотренные ст. 162 ЖК РФ.
УО-победитель признаётся уклонившейся от заключения договора при невыполнении требований п. 90 ПП РФ № 75
Правила заключения договора управления многоквартирным домом по результатам конкурса, проведённого муниципалитетом, и признания компании уклонившейся от этой процедуры прописаны в разделе IX ПП РФ № 75.
В соответствии с п. 90 ПП РФ № 75, победитель конкурса в течение 10 рабочих дней с даты утверждения протокола представляет организатору подписанный им проект договора управления многоквартирным домом, а также обеспечение исполнения обязательств согласно ст. 329 ГК РФ. Например, договор страхования или документы на депозит.
Также УО-победитель в течение 20 дней с даты утверждения протокола конкурса направляет подписанные им проекты договоров управления собственникам помещений в МКД для подписания указанных договоров согласно ст. 445 ГК РФ о заключении договора в обязательном порядке (п. 91 ПП РФ № 75).
В п. п. 92– 94 ПП РФ № 75 прописаны условия, когда победитель признаётся уклонившимся от заключения договора управления МКД по итогам открытого конкурса: если компания не направила в муниципалитет подписанный проект договора в установленный срок или не предоставила обеспечение исполнения обязательств.
В такой ситуации орган местного самоуправления предлагает заключить договор управления участнику конкурса, ставшему вторым после уклонившейся от договора компании (п. 91 ПП РФ № 75).
За ненаправление собственникам проекта договора УО не признают уклонившейся от заключения ДУ
Один из членов Ассоциации «Р1» стал победителем открытого муниципального конкурса и в течение 10 дней предоставил организатору подписанный проект договора и обеспечение в виде страхования ответственности. При этом УО не направила собственникам договоры на подпись. Дом не был внесён в лицензию УО.
Компания задала экспертам вопросы о том, может ли она отказаться от этого ДУ и считается ли она уклонившейся от его подписания.
- При буквальном толковании пунктов ПП РФ № 75 считается, что управляющая организация приступила к исполнению своих обязанностей, даже несмотря на не включение в реестр лицензий.
Верховный суд РФ в определении от 24.12.2019 по делу № А33-27179/2018 признал, что первичным является выполнение УО обязательств по договору управления: выставление счетов, проведение работ и оказание услуг. Если же компания обязательства по содержанию общего имущества не выполняла, то это нарушение лицензионных требований.
- Если администрация будет не буквально толковать требования ПП РФ № 75 к победителю конкурса, то может признать УО уклонившейся от заключения договора управления, поскольку компания не направила договоры собственникам.
Юристы Ассоциации «Р1» считают такой подход маловероятным. Один из вариантов для компании «уйти» из дома: предложить собственникам выбрать другую УО на общем собрании или создать ТСЖ. В ином случае, если спор о том, кто управляет домом, дойдёт до суда, то вероятнее всего именно победитель конкурса будет признан ответственным за МКД.
У вас есть вопрос с экспертам или нужна помощь в разрешении сложной ситуации в работе? Вступайте в Ассоциацию «Р1» и получайте информационную поддержку и консультации юристов. Они уже разобрали множество непростых случаев в сфере управления домами. Читайте о восьми сложных ситуациях из практики УО и предложенных экспертами Ассоциации «Р1» решениях, а также следите за обновлениями сайта объединения в рубрике «Спрашивали?
Отвечаем».
Может ли управляющая компания отказаться от заключения договора с региональным оператором?
Один из важных вопросов, который надо решить при управлении многоквартирным домом, это вывоз твердых коммунальных отходов. Бывает, что управляющая компания отказывается заключать договор на оказание соответствующих услуг с региональным оператором. А какие последствие это для него влечет – рассмотрим в сегодняшнем посте.
Из толкования положений ст. 1 Федерального закона от 24.06.1998 N 89-ФЗ «Об отходах производства и потребления» следует, что региональный оператор обязан заключить договор на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с собственником твердых коммунальных отходов. Такой договор является публичным, поэтому региональный оператор не вправе отказаться от его заключения.
Аналогичная обязанность установлена в отношении собственников твердых коммунальных отходов в ч. 4 ст. 24.7 ФЗ: они должны заключить договор на оказание соответствующих услуг с региональным оператором, в зоне деятельности которого образуются твердые коммунальные отходы и находятся места их накопления.
Если дом находится под управлением управляющей компании, то она в силу закона заключает такой договор от лица собственников как исполнитель коммунальных услуг. Это обусловлено тем, что на основании ч. 2 и 4 ст. 154 Жилищного кодекса РФ в состав платы за коммунальные услуги входит плата за обращение с твердыми коммунальными отходами.
Региональный оператор может заключить договор на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами напрямую с собственниками в предусмотренных законодательством случаях (ч. 1 и 2 ст. 157.2 Жилищного кодекса РФ).
Следовательно, региональный оператор может выставлять собственникам плату за услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами только при указанных выше основаниях. А если общее собрание не приняло решение о заключении прямых договоров, то оплачивать фактически оказанные услуги должна управляющая компания (см, например, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2021 г. по делу N А57-20472/2020).
Нежелание управляющей компании и регионального оператора оформить в письменном виде договор само по себе не является основанием для признания регионального оператора исполнителем коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами.
Таким образом, управляющая компания не вправе отказаться от заключения договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с региональным оператором. За уклонение от этой обязанности она может быть привлечена к предусмотренной законодательством ответственности.
Статьи
Отказ собственников помещений от прямых договоров при смене УО
Источник фото: https://www.pexels.com/ Тема прямых договоров, а если придерживаться официальной терминологии, то договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления, договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами, заключаемых собственниками помещений с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с ТКО, является на сегодняшний день одной из самых обсуждаемых в сфере ЖКХ. И если поначалу вопросы возникали в основном о порядке и нюансах перехода на прямые договоры между собственниками помещений и РСО, то теперь все чаще возникают вопросы об обратном – можно ли собственникам помещений прекратить действие таких прямых договоров и вернуться к ситуации, когда исполнителем коммунальных услуг для них будет управляющая организация. В данной статье мы рассмотрим одну из ситуаций, ставшую предметом судебного разбирательства, в отношении которой суд признал возможным отказ от прямых договоров, заключенных между собственниками помещений в МКД и РСО при смене управляющей организации. Указанная ситуация сложилась в связи со следующим. В доме сменилась управляющая организация (далее также будем называть ее новой УО). Предыдущая управляющая организация нарушала сроки оплаты коммунальных ресурсов, поставленных в многоквартирный дом, поэтому РСО «за долги» расторгла с ней договоры теплоснабжения и горячего водоснабжения, направив уведомление об отказе от исполнения указанных договоров в порядке, установленном ч. 3 ст. 157.2 ЖК РФ. Последствием одностороннего отказа ресурсоснабжающей организации от исполнения договора ресурсоснабжения явилось прекращение такого договора с ранее действовавшей УО в части снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления коммунальных услуг и заключение РСО с собственниками и пользователями помещений в МКД прямых договоров, содержащих положения о предоставлении коммунальных услуг горячего водоснабжения и отопления. Собственники помещений выбрали новую управляющую организацию и заключили с ней договор управления, предмет которого включает в себя, в числе прочего, предоставление коммунальных услуг. Поскольку новая управляющая организация уже имела заключенные с РСО договоры теплоснабжения и горячего водоснабжения в отношении других многоквартирных домов, находящихся у нее в управлении, она обратилась к ресурсоснабжающей организации с предложением о внесении в действующие между ними договоры дополнений в части указания в перечне многоквартирных домов, в отношении которых осуществляется поставка тепловой энергии и горячей воды, нового многоквартирного дома. Однако, ресурсоснабжающая организация отказала УО во внесении таких дополнений, сославшись на то, что ею ранее был заявлен односторонний отказ от исполнения договоров с предыдущей управляющей организацией, с собственниками помещений многоквартирного дома заключены прямые договоры, в связи с чем отсутствуют основания для заключения дополнительных соглашений к договорам ресурсоснабжения с управляющей организацией. Фактически (хотя это прямо и не прозвучало в судебных актах) в данном случае ресурсоснабжающая организация применила п. 13 Правил, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами, утв. Постановление Правительства РФ от 14.02.2012 №124, в котором основанием для отказа ресурсоснабжающей организации от заключения договора ресурсоснабжения названо наличие договоров холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), теплоснабжения, заключенных собственниками жилых помещений в многоквартирном доме с соответствующей ресурсоснабжающей организацией в случаях, предусмотренных подпунктами «г» — «ж» пункта 17 Правил предоставления коммунальных услуг. Т.е. по мнению РСО, наличие у нее прямых договоров с собственниками помещений, заключенных в связи с ее односторонним отказом от договора ресурсоснабжения с предыдущей УО в части объема поставки коммунального ресурса для предоставления коммунальных услуг, позволяет ей отказаться от заключения договора ресурсоснабжения на полный объем коммунального ресурса как с новой управляющей организацией, так и со всеми последующими УО, которых выберут собственники. Следует отметить, что суды всех трех инстанций не согласились с позицией РСО и сделали вывод о наличии у нее обязанности заключить договор ресурсоснабжения с вновь выбранной управляющей организацией на весь объем коммунального ресурса (в конкретной рассматриваемой ситуации – о наличии у РСО обязанности внести дополнения в действующий договор теплоснабжения и в договор горячего водоснабжения в части включения многоквартирного дома в состав объектов, на которые осуществляется поставка тепловой энергии и горячей воды в объеме, обеспечивающем не только содержание общего имущества, но и предоставление коммунальных услуг). При этом суды (см. Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 30.11.2020 №Ф01-13242/2020 по делу N А28-4687/2019) основывались на следующем:
- собственники помещений в многоквартирном доме избрали способ управления — управление управляющей организацией, заключили с новой УО договор управления, в предмет которого входит предоставление им коммунальных услуг;
- сведения о многоквартирном доме внесены в реестр лицензий субъекта РФ применительно к этой новой управляющей организации;
- собственники помещений на общем собрании не принимали решение о заключении прямого договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг с ресурсоснабжающей организацией, а также о возложении на РСО обязанности по предоставлению коммунальных услуг отопления и горячего водоснабжения либо решения о сохранении порядка предоставления коммунальных услуг и расчетов за коммунальные услуги, действовавшего до принятия решения о выборе новой управляющей организации, что исключает возможность применения положений ч. 8 ст. 157.2 ЖК РФ о праве РСО отказаться от заключения договора с управляющей организацией;
- управляющая организация как лицо, предоставляющее потребителям коммунальные услуги, является исполнителем коммунальных услуг, статус которого обязывает ее: заключать с ресурсоснабжающей организацией договоры о приобретении коммунальных ресурсов, используемых при предоставлении коммунальных услуг потребителям; оказывать коммунальные услуги того вида, которые возможно предоставить с учетом степени благоустройства многоквартирного жилого дома; требовать с потребителей внесения платы за потребленные коммунальные услуги ( пункты 2 , 8 , 9 , подпункты «а» , «б» пункта 31 , подпункт «а» пункта 32 Правил №354, пункт 11 Правил №124);
- действующим нормативно-правовым регулированием в жилищной сфере установлена обязанность исполнителя по предоставлению собственникам коммунальных услуг и соответственно по заключению соответствующего договора с ресурсоснабжающими организациями;
- новая УО, обратившись к РСО с заявкой о включении в договоры ресурсоснабжения дополнительного МКД, реализовала волю собственников помещений в МКД — непосредственных потребителей коммунальных услуг на заключение УО от своего имени договоров с РСО.
С учетом изложенного, суд пришел к выводу о том, что «Буквальное толкование положений части 2 статьи 157.2 Жилищного кодекса Российской Федерации применительно к рассмотренному спору не свидетельствует о том, что расторжение договора с одной управляющей организацией делает невозможным заключение следующего договора с иной организацией. Цель введения в Жилищный кодекс Российской Федерации названной нормы состоит в соблюдении прав ресурсоснабжающей организации и конечных потребителей коммунального ресурса, добросовестно исполняющих свои обязанности по внесению платы исполнителю коммунальных услуг, поставленных под угрозу действиями управляющей организации, не исполняющей свои обязательства надлежащим образом».
Также суд отметил, что «При расторжении договора с предыдущей управляющей организацией по основанию, предусмотренному частью 2 статьи 157.2 Жилищного кодекса Российской Федерации, заключение следующего договора возможно только с иным исполнителем коммунальной услуги либо напрямую с потребителем. В противном случае цель введения названной нормы не будет достигнута, права потребителей действиями управляющей компании, не исполняющей свои обязательства по оплате поставленных коммунальных ресурсов, вновь будут поставлены под угрозу».
Из приведенных выводов следует, что суд посчитал возможным и правомерным при смене на доме управляющих организаций изменить порядок предоставления коммунальных услуг, сложившийся при предыдущей управляющей организации, а именно признал законным право «уйти» от прямых договоров, заключенных между собственниками помещений и РСО, и наделить новую управляющую организацию статусом исполнителя коммунальных услуг, отказаться от заключения договора с которым на поставку коммунального ресурса в полном объеме РСО не вправе.
Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги управляющим компаниям и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе здесь .
Статья 162 ЖК РФ. Договор управления многоквартирным домом (действующая редакция)
1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.
1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.
2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
2.1. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
5. Договор управления многоквартирным домом заключается:
1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;
2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;
3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.
6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
7. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.
8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.
10. Управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.
12. Если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом в соответствии с размещенным в системе отчетом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, подтвержденному в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии.
