Можно ли и как продать долю в однокомнатной квартире

Жизненные обстоятельства часто вынуждают продавать и приобретать жилую площадь на основе долевого владения и совместного пользования. Продажа доли квартиры иногда является единственным вариантом, который может предпринять собственник помещения. Документальное оформление продажи части квартиры требует привлечение специалистов, чтобы избежать в дальнейшем негативных последствий сделки.

В статье мы расскажем, в каких случаях чаще всего продают долю владения, какие документы необходимы и рассмотрим важные нюансы.

Хотите разобраться, но нет времени читать статью? Юристы помогут
Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажете

С этим вопросом могут помочь 638 юристов на RTIGER.com
Решить вопрос >

Как продать половину квартиры

Согласно Гражданскому Кодексу Российской Федерации любое имущество, которое находится в собственности, можно продавать, дарить, использовать и передавать по наследству. Когда вы являетесь единственным собственником помещения, то проблем с продажей не возникает. У вас есть 100% прав на распоряжение своей собственностью.

В случае, когда у имущества одновременно несколько собственников, проведение сделки существенно осложняется тем, что необходимо соблюдать права всех владельцев помещения. Оформление продажи доли квартиры — это одна из самых сложных сделок с собственностью.

Всего выделяют два главных вида совместного владения жилой площадью:

• помещение находится в долевой собственности (при этом доли каждого владельца юридически зафиксированы);
• помещение находится в совместной собственности (части жилой площади не выделены).

Долевая собственность возникает, например, когда заключается брачный контракт, в котором распределяются и нотариально заверяются доли на владение квартирой. Если не учитывать институт брака, то примеры долевого владения возникают, когда несколько человек покупают или продают квартиру по стандартному договору купли-продажи и фиксируют там свои доли, согласно вложенных денег.

Все владельцы имеют равные на продажу доли в совместной собственности. Самым главным условием при продаже половины квартиры является согласие на сделку всех других владельцев. В случае если не удается получить согласие продать квартиру, то отчуждение части собственности произойдет в судебном порядке.

В практике вопросы согласования имущественных споров значительно затягиваются по разным причинам. Тогда у собственника, который решил продать квартиру, есть наиболее быстрый вариант, не требующий согласия других собственников.

Можно оформить дарственную третьему лицу на часть жилой площади. Однако многие специалисты не одобряют данный способ, так как притворность и безвозмездность договора может быть легко опровергнута.

Какие документы нужны для продажи половины квартиры

Для того, чтобы продать половину квартиры, вам нужно подготовить список необходимых документов, таких как:

• свидетельство о собственности на жилую площадь;
• выписку из кадастрового паспорта жилого объекта о своей доле;
• копию кадастрового плана;
• справку о зарегистрированных лицах;
• нотариально заверенное согласие совладельца на продажу части имущества;
• договор купли-продажи, учитывающий особенности сделки;
• документы стороны, подтверждающие личность.

Данные документы должны содержать детальную информацию о всех собственниках недвижимости, их личные паспортные данные, информацию о прописке всех лиц, проживающих в квартире. Словом, документы должны полностью описывать сложившуюся ситуацию с юридической точки зрения.

Пошаговая инструкция по продаже доли в квартире

Поведение продавца части квартиры должно быть грамотным, последовательным. Рекомендуется выполнение следующих шагов:

1. Получить согласие совладельцев на продажу части квартиры. Первым делом нужно уведомить соседей о том, что вы планируете продать часть совместной площади. Вы можете также предложить им выкупить вашу долю. Отказ от вашего предложения должен быть зафиксирован на бумаге, так же как и последующее разрешение на продажу.
2. Заверить у нотариуса согласие на продажу. Без этого важного пункта согласие совладельцев являются устными, что не подойдет в качестве доказательственной базы.
3. Составить договор, который учтет все особенности сделки. Договор по продаже квартиры должен быть оформлен в письменной форме, а его содержание должно соответствовать статье № 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, где изложены положения о продаже доли квартиры. В текст договора в обязательном порядке включается полная информация о стоимости имущества, площади и собственниках. Также договор должен отражать актуальные на момент подписания договора требования законодательства. Если договор будет противоречить нормам законодательства, то в дальнейшем сделку можно признать недействительной. Поэтому на данном этапе продажи половины квартиры рекомендуется привлечение специалиста.
4. Собрать все необходимые документы для продажи. Их список мы отобразили выше.
5. Найти покупателя и подписать договор купли-продажи. Акт приема-передачи недвижимости является финальным шагом заключения сделки по продаже квартиры. Новый собственник должен зарегистрировать свое право на владение в Центре единой регистрации. Его права на имущество вступают в силу с момента внесения записи в реестр.

Важные нюансы

Для того чтобы продать половину квартиры, вам необходимо уведомить о своем решении совладельцев и предложить им выкупить долю. Самым лучшим вариантом является письменное уведомление, то есть заказным письмом с вручением. Получатель обязан отреагировать при получении.

Если за 30 дней ответ не последовал, то можно продавать свою долю в квартире кому угодно.

Если вы решаете продать свою долю квартиры без разрешения совладельцев или без вручения заказного письма, вам необходимо помнить, что законность такой сделки можно легко оспорить. Суд удовлетворит исковое заявление по этому вопросу по причине нарушения прав других собственников жилья, так как совладелец обладает правом первым выкупить часть имущества.

Если одним из собственников квартиры является несовершеннолетний ребенок, то для того, чтобы распоряжаться его долей, необходимо получить разрешение от органов опеки и попечительства.

Для согласования условий договора и его составления рекомендуется привлекать специалиста, который погрузится в вашу жилищную ситуацию, изучит необходимые документы и поможет учесть необходимую законодательную базу.

Остались вопросы? Юристы помогут. Кликните и подберите лучших

Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.

Юристы сделают всё за вас.

Как продать долю в однокомнатной квартире

Количество комнат в квартире не влияет на возможность продажи доли.Закон разрешает гражданам свободно покупать и продавать части однокомнатного жилья. Тем не менее, на практике вопрос распоряжения долями может встать ребром и вызвать трудности.

Рекомендуется заручиться профессиональным юридическим сопровождением, чтобы избежать конфликтов с с другими собственниками.

Хотите разобраться, но нет времени читать статью? Юристы помогут
Поручите задачу профессионалам.

Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажете
С этим вопросом могут помочь 307 юристов на RTIGER.com
Решить вопрос >

Что установило законодательство

Квартира — имущество, которое может находиться во владении у нескольких собственников. По общему правилу, если недвижимостью владеют несколько человек, она будет иметь режим общей долевой собственности.Доля квартиры — это часть имущества, которая принадлежит отдельному участнику.

Центральный закон, который регулирует вопрос долей в однокомнатной квартире — Гражданский Кодекс РФ. В ст.246 ГК РФ установлено, что доля квартиры может продаваться владельцем только при соблюдении правил, указанных в ст.250 ГК РФ. Первый пункт закрепляет за участниками собственности приоритетное, привилегированное право покупки.

Данная норма означает, что другие владельцы стоят в первой очереди при продаже по отношению к посторонним лицам. Правило распространяется на все возмездные операции с имуществом, что подтверждается Верховным Судом РФ.

Порядок продажи доли в однокомнатной квартире

Ст. 250 ГК РФ фактически указывает владельцу первый шаг при продаже части однокомнатной квартиры. Сам порядок выглядит следующим образом:

1. Извещение совладельцев.
2. Составление договора и сопровождающей документации.
3. Подписание бумаг.
4. Регистрация права.

Доля квартиры может быть продана только при предварительном оповещении других совладельцев. Извещение — прямая обязанность лица, которое желает продать свою часть. Если доля в квартире была продана без предупреждения, то другие совладельцы имеют возможность перевести право на себя в трехмесячный срок.

С 2017 года допускается извещение путем выставления электронного объявления на сайте регистрирующего органа.Другие дольщики не смогут оспорить отсутствие информирования, если имела место электронная рассылка.

Ст.250 ГК РФ устанавливает конкретный срок, который дается другим дольщикам на принятие решения.Если в течение 10 дней с момента извещения совладельцы никак не отреагировали на сообщение, то лицо имеет право продать долю любому субъекту. Десятидневный срок не применяется в случае, если собственники дали отказ в приобретении раньше положенного времени.

Документы при продаже доли в однокомнатной квартире

• сведения о квартире;
• размеры доли;
• цена доли.

Из соглашения должны ясно исходить адрес, площадь, размеры и другие сведения об однокомнатной квартире.Отдельно прописывается доля квартиры и ее размер. Также указывается документ, который подтверждает право собственности.

Перечисленные условия являются существенными. Если отсутствует хотя бы один пункт, то договор будет считаться недействительным.

Непосредственная передача доли осуществляется с помощью составления акта приема-передачи, который регулируется ст. 556 ГК РФ. Документ подписывается обеими сторонами.

Уклонение будет считаться отказом от принятия или передачи доли.

Особенности регистрации доли в однокомнатной квартире

Сама по себе доля квартиры не нуждается в регистрации. Уведомить государственный орган нужно именно по поводу перехода права.

В регистрирующую инстанцию подается заявление – просьба лица закрепить изменение собственника. К документу могут прилагаться письменные отказы других дольщиков от преимущественного права.

С 2016 года доля квартиры продается только в присутствии нотариуса. Обязанность прямо закреплена в ст.42 ФЗ №218. Нотариальному удостоверению подлежит договор купли-продажи доли.

Правило распространяется и на однокомнатные квартиры и не зависит от стоимости.

Нюансы продажи доли однокомнатной квартиры

На практике встречаются неординарные ситуации, которые усложняют процедуру продажи доли квартиры. Особенности связаны как с уведомительным порядком других дольщиков, так и с личностью собственника.

Если доля квартиры находится в распоряжении несовершеннолетнего, то вопрос, как продать право, решается при участии законных представителей и органов опеки и попечительства. Так как недвижимость относится к дорогим благам, то ее отчуждение требует должного внимания и подготовки. Орган опеки необходим, чтобы деньги за продажу перешли к несовершеннолетнему на счет.

Уведомительный порядок не меняется в случае, когда местонахождение совладельца неизвестно. Если продавец не знает, где пребывает сособственник, то рекомендуется разместить электронное объявление на сайте регистрирующего органа.

Отдельным особняком стоит срок ответа на извещение. Если сособственник направил продавцу ответ на десятый, крайний день для уведомления, но контрагент получил сообщение только на следующий день, то совладелец не имеет преимущественного права. Важен не момент отправки ответа, а момент получения.

Доля квартиры относится к благам, которые трудно продать. Проблема касается не столько количества желающих купить долю, сколько отказов других владельцев. Заключение договора, особенно при продаже доли в однокомнатной квартире, труднореализуемо без грамотной юридической помощи.

Остались вопросы? Юристы помогут. Кликните и подберите лучших

Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.

Юристы сделают всё за вас.

Как продать долю в однокомнатной квартире: пошаговая инструкция

Продажа доли в однокомнатной квартире – это самая сложная сделка с недвижимостью. Найти покупателя на такую долю почти невозможно. Поэтому удобнее всего продать долю второму собственнику. Но если совладелец отказывается выкупать часть имущества, придется искать другого покупателя.

О том, как провести сделку без согласия других собственников, читайте в нашей статье.

Можно ли продать долю в однокомнатной квартире

Продажа доли в однокомнатной квартире отличается тем, что часть не может быть выделена в натуре как в других объектах недвижимости.

Тем не менее, с юридической точки зрения возможно выделение доли, как и ее продажа. Если другие собственники согласны ее выкупить, то проблем не должно возникнуть. В противном случае найти покупателя будет трудно.

Справка! Доля не отчуждается без уведомления других собственников. Совладельцы имеют преимущественное право покупки (ст.

250 ГК РФ).

Пошаговая инструкция

Пошаговая инструкцияпродажи доли в квартире выглядит следующим образом:

• выделение доли;
• установка стоимости и условий сделки;
• предложение выкупа другим собственникам;
• если получен отказ от совладельцев, то поиск другого покупателя;
• подготовка документов и составление договора;
• посещение нотариуса;
• регистрация перехода права собственности в Росреестре;
• оплата налогов.

В результате новый собственник получает выписку из Росреестра о переходе права собственности. Эти сведения также вносятся в реестр недвижимости.

Выделить долю

Однокомнатная квартира может принадлежать нескольким собственникам, но долю нельзя выделить в натуре. Она может быть только идеальной. В документах прописывается, что собственник владеет ½частью объекта недвижимости.

Выделить долю можно двумя способами:

• добровольным соглашением;
• через суд.

Первый вариант является самым простым решением. Соглашение в обязательном порядке должно быть заверено у нотариуса (ст. 42 Закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 г.).

В документе необходимо указать следующие сведения:

• личные данные о каждой из сторон;
• место и дата составления документа;
• сведения об объекте недвижимости;
• размер долей.

Документ подписывается каждой из сторон.

Если граждане не могут договориться друг с другом, то можно обратиться в суд.

Уведомить сособственников

Перед тем, как начать искать покупателя, необходимо направить уведомление другим собственникам. Отказ от предложения необходимо оформить в письменном виде. Собственник имеет право продать свою долю в случае, если в течение 30 дней после получения уведомления совладелец не дал ответа.

Уведомления рекомендуется разослать в письменном виде всем, кто владеет частями собственности. Для этих целей можно обратиться к нотариусу. Долю нельзя продать без согласия второго собственника.

Исключение составляют случаи, когда совладелец проигнорирует предложение продавца о выкупе или даст отказ.

Собственник может искать посторонних покупателей в следующих ситуациях:

• отсутствие ответа;
• уклонение от получения письма-предложения;
• неявка за корреспонденцией.

На рассмотрение предложения дается месяц.

Сособственники могут сразу отказаться от покупки. Документ оформляется в письменном виде. В нем указываются сведения об объекте недвижимости, дата и реквизиты извещения о продаже, предложенная стоимость.

Для оформления отказа не обязательно ждать 30 дней, его можно оформить сразу после получения предложения.

Найти покупателей

Следующим этапом является поиск покупателей. Найти граждан со стороны бывает достаточно трудно, так как мало кто хочет проживать в одной комнате с совершенно посторонним человеком или семьей.

Подготовить документы

В необходимый комплект включаются копии следующих документов:

• удостоверения личности участников сделки;
• правоустанавливающие документы на недвижимость;
• технические и кадастровые паспорта;
• выписка из домовой книги;
• извещения о предложении покупки другим собственникам и ответы на них.

В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные документы. Например, если в сделке участвует несовершеннолетний, то требуется согласие органов опеки.

Составить договор

Договор необходимо составить в письменной форме.

В нем должны содержаться следующие сведения:

• наименование документа;
• дата и место составления;
• данные об участниках сделки;
• информация об объекте недвижимости;
• основание права собственности;
• порядок расчета;
• информация об обременении квартиры или его отсутствии;
• порядок передачи объекта недвижимости.

В договоре могут быть прописаны и дополнительные условия. В нем могут быть указаны сведения о том, в каком порядке распределяются расходы между сторонами сделки. Договор в обязательном порядке заверяется у нотариуса. Примерный образец можно посмотреть тут:

В договоре не может указываться цена меньше чем та, которая была в предложении о покупке другим собственникам объекта недвижимости. Рекомендуется прописать в документе наличие или отсутствие обременений.

Договор должен удостоверяться нотариусом. Исключение составляет документ, когда все владельцы долей передают их по одной сделке. Стоимость услуг должностного лица составляет 0,5% от стоимости недвижимости, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб.

Сумма платится независимо от количества участников сделки.

Зарегистрировать договор в Росреестре

Регистрация договора в Росреестре является обязательным этапом. Процедура позволяет подтвердить переход права собственности от покупателя к продавцу и то, что последний является новым собственником.

Для регистрации необходимо подготовить следующие документы:

• документы, удостоверяющие личность;
• выписка с лицевого счета;
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Сотрудники Росреестра дадут образец заявления, которое понадобится заполнить обеим сторонам сделки. Госпошлина за регистрацию сделки составляет 2000 руб. для покупателя и 350 руб. для продавца. Квитанцию об оплате можно предоставить при подаче документов.

Внимание! Документы в Росреестр при желании подаются через МФЦ. Нотариус, заверяющий сделку, может передать бумаги в электронном виде.

Переход права собственности регистрируется в течение 3 рабочих дней после получения документов. Если заявление передается в электронном виде, то на процедуру уходит 1 день. В случае, когда документы подаются через МФЦ, срок может быть продлен до 5 дней.

После регистрации новый собственник получает выписку из ЕГРН. На договоре купли-продажи ставится соответствующая отметка.

Оплатить налоги

После продажи доли продавец обязан оплатить налог на прибыль. В 2024 году он составляет 13% от суммы, указанной в договоре.

Продавец не оплачивает налог, если владеет недвижимостью более 5 лет.

Когда доля в собственности более 3 лет, НДФЛ не берется в случае, если она:

• куплена до 1.01.2016 г.;
• получена по дарственной или по наследству;
• оформлена через приватизацию.

Налог не уплачивается, если доля в квартире была единственной недвижимой собственностью гражданина. Перечислять сбор в госказну не потребуется, если продавец не получил прибыль, продал по той же стоимости, что покупал или ниже (ст. 220 НК РФ).

Гражданин все равно обязан подать декларацию по форме 3-НДФЛ. Документ можно оформить в личном кабинете на сайте ФНС или при личном посещении налоговой службы.

Устали от чтения?

Сложности при продаже доли в квартире

Судебная практика показывает, что при продаже доли в однокомнатной квартире могут возникнуть споры.

Если долю хотят купить два сособственника

Если владелец получил согласие на выкуп от двух сособственников, то он может продать свою часть любому из них, по своему усмотрению. Обычно выбор делается в пользу более выгодного предложения.

Если сособственник хочет выкупить долю

Совладельцы недвижимости имеют преимущественное право покупки. Если сделка была заключена без ведома сособственника или с посторонним лицом, то в течение 3 месяцев ее можно оспорить.

Как продать часть доли

Закон не запрещает выделять из своей доли части и продавать их. При этом необходимо соблюдать все те же правила, что и к сделке, касающейся всей доли.

Если находитесь в браке

Когда гражданин находится в браке, для оформления договора купли-продажи необходимо получить письменное согласие второго супруга. Оно дается, если квартира или ее часть была приобретена после официальной регистрации отношений, независимо от того, на чьи деньги покупалась.

Согласие от супруга не требуется в случае, если объект недвижимости:

• получен в дар;
• куплен до брака;
• получен по праву наследования.

В остальных случаях доля в квартире считается общей собственностью. Ее нельзя продать или передать в дар без согласия второго супруга.

Допускается выделение доли из общей собственности (ст. 38 СК РФ). Процедура выполняется заключением добровольного соглашения или через суд.

После этого один из супругов может распоряжаться своей частью по своему усмотрению.

Если квартира куплена в ипотеку

Недвижимость, приобретенная в ипотеку, находится в залоге у банка до полного погашения долга. Встречается два варианта продажи собственности.

Владелец может досрочно погасить ипотеку, после чего реализовать недвижимость по собственному усмотрению. Допускается заключение предварительного договора купли-продажи и о получении задатка. В таком случае гражданину потребуется известить финансовую организацию о досрочном погашении долга.

После этого с объекта недвижимости снимаются обременения.

Важно! Ипотечную квартиру можно продать через банк, если покупатель согласен взять на себя долговые обязательства продавца. Для заключения сделки необходимо обратиться в финансовую организацию.

Если один из сособственников несовершеннолетний

Если одним из собственников долей является ребенок,то отказ от приобретения части по преимущественному праву покупки оформляется его законным представителем. Перед этим необходимо получить разрешение от органов опеки на совершение сделки.

Законный представитель может продать долю ребенка от его имени. Перед заключением договора понадобится обратиться в органы опеки. Они дадут разрешение на сделку только в том случае, если имущественные права несовершеннолетнего не будут нарушены.

Поэтому родителям понадобится представить пакет документов, подтверждающий, что продажа доли в интересах ребенка.

Минимальная доля для продажи

Если в квартире прописано много людей, то доля может быть выделена на каждого из них. Они могут распоряжаться своей частью по собственному усмотрению, независимо от количества квадратных метров. Рассматривается законопроект, ограничивающий минимальную долю для продажи.

Планируется, что она будет привязана к жилым нормативам на одного человека, установленным в регионе.

Вопросы наших читателей

Когда при продаже однокомнатной квартиры нужно обращаться к нотариусу?

Обращение к нотариусу является обязательным в следующих случаях:

• при отчуждении доли в праве общей собственности на объект недвижимости;
• при продаже недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину;
• при заключении сделки на условиях опеки;
• если основной договор купли-продажи заключается с учетом условий предварительного документа, заверенного у нотариуса.

Стоимость услуг нотариуса регулируется нормами Налогового кодекса.

Подводные камни

Граждане при совершении сделки могут столкнуться со следующими проблемами:

1. Любой из сособственников может подать иск в суд, если считает, что сделка нарушает его права. На это гражданину дается 3 месяца. Судья может принять решение перевести на совладельца права покупателя. В таком случае он должен будет выкупить долю на тех же условиях, что и участник сделки.
2. Если у собственника незначительная доля в квартире (менее ¼ части), то совладельцы могут обратиться в суд с просьбой выкупить ее в принудительном порядке. Должностное лицо может принять решение в пользу истца. В таком случае собственнику незначительной доли должна быть выплачена компенсация.
3. Продавец доли затрудняется с составлением извещения совладельцам. Гражданин может обратиться к нотариусу, который поможет ему не только правильно написать, но и отправить предложения другим собственникам.

Заключение

На основании сказанного можно сделать следующие выводы:

1. Долю в однокомнатной квартире можно выделить только в идеальном виде.
2. Собственник может распоряжаться своей частью по собственному усмотрению.
3. Преимущественное право покупки у совладельцев недвижимости. Искать продавца на стороне можно только, если они отказались от приобретения доли.
4. Договор купли-продажи в обязательном порядке заверяется у нотариуса.

Если у вас остались вопросы о том, как продать долю в однокомнатной квартире, юристы нашего портала придут на помощь. Опишите проблему в форме связи и получите консультацию юриста.

Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1.Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

2.Позвоните на горячую линию:

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней

Могу ли я продать долю в однокомнатной квартире и как это лучше сделать?

Здравствуйте можно узнать могу ли я продать долю в однокомнатной квартире и как это лучше сделать если второй собственник отказывается от покупки.Подскажите пожалуйста.

15 сентября 2017, 05:38 , Ольга, г. Дубна
Ответы юристов
Сергей Федоренко
Юрист, г. Красноярск

Общаться в чате

Здравствуйте? Вы письменно предлагали ему это сделать и получили от него письменный отказ? Если да, то теперь вы можете продать свою долю кому угодно..

15 сентября 2017, 05:40
Александр Абраменко
Юрист, г. Москва

Общаться в чате

Добрый день! Если второй собственник отказывается покупать, то Вы имеете право продать любому другому лицу, которое согласно купить эту долю. Но предложение о покупке нужно направить второму Вашему сособственнику письменно с указанием цены за долю. В любом случае Ваша сделка по продаже доли по закону обязательно должна проходить через нотариуса, поэтому обратитесь к любому нотариусу и он всё подскажет и сделает в соответствии с законом.

Всего вам доброго!

15 сентября 2017, 05:43
Маргарита Орлова
Юрист, г. Москва

Общаться в чате

ст. 250 ГК РФ:
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Направьте письменное предложение выкупа доли, обязательно укажите цену. Если в течение месяца долю не выкупят, можете продавать ее любому покупателю. отчуждение доли в праве общей собственности подлежит нотариальному удостоверению согласно ч.1 ст.42 ФЗ № 218 от 13.07.2015.

15 сентября 2017, 05:51
Екатерина Кондратьева
Общаться в чате

Квартира находится в общей долевой собственности.

Существует преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ):

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов
Продавец доли обязан известитьв письменной формеостальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца
со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Как продать долю в однокомнатной квартире

Имущество может принадлежать нескольким владельцам. В предыстории образования долевой собственности прослеживается передача недвижимости по наследству, приватизация квартиры жильцами, дарение какой-либо ее части. В итоге квадратные метры вынуждены делить близкие или далекие друг другу люди, и единственным выходом им кажется продажа доли в однокомнатной квартире.

Эта процедура подчинена правилам, несоблюдение которых может привести к признанию сделки недействительной.

Можно ли и как продать долю в однокомнатной квартире

Продавцу следует действовать согласно положениям ГК РФ (ст. 250), а именно — предоставить право преимущественной покупки другим дольщикам.

Порядок действий таков:

• Обратиться к независимому оценщику для объективной оценки стоимости жилья.
• Предложить иным дольщикам выкупить часть имущества. Для этого в их адрес направляются оповещения о продаже.
• Спустя 1 месяцознакомиться с ответами собственников.
• Заключить договор с покупателем.
• Оформить сделку в присутствии нотариуса.
• Зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

Прежде чем начинать процедуру продажи, следует обсудить намерения с иными дольщиками. Даже если отношения не складываются, нужно найти компромиссы, ведь от продажи имущества третьим лица обе стороны останутся в проигрыше.

Рекомендуем почитать:

• Отказ от преимущественного права покупки доли в квартире
• Нужен ли нотариус при продаже квартиры в долевой собственности

Как получить согласие собственников на продажу доли квартиры

Важно донести до каждого из совладельцев информацию, что доля в однокомнатной квартире продается, однако предварительно производится оценка стоимости жилья. Подробнее: Оценка доли в квартире

Продажа доли в квартире третьим лицам возможна, если другие совладельцы отказались приобрести ее по установленной цене. Владелец не имеет права продать свою долю дешевле, чем было указано в оповещении о продаже.

Уведомить о реализации имущества можно несколькими способами:

• оформить письмо с уведомлением;
• получить отказ от приобретения в письменном виде с нотариальным удостоверением;
• поручить получение отказа нотариусу.

Наиболее распространенный способ — оповещение дольщиков путем отправки письма.

Уведомление оформляется в произвольном виде, однако должно содержать:

• сведения о продавце;
• техническую информацию о продаваемой недвижимости, адрес;
• сумму продажи;
• предложение приобрести долю и дать ответ в срок, равный 1 месяцупосле получения извещения.

Образец оповещения о продаже доли недвижимости

Желательно направить документ заказным письмом с описью вложения, чтобы понимать, доставлено ли оно адресату или осталось лежать на почте до востребования.

Собственник может избегать получения уведомления: не открывать дверь почтальону, не ставить подпись в документе о вручении. В любом случае почтальон зафиксирует факт отказа от принятия письма, либо оставит в почтовом ящике уведомление о наличии заказного письма в почтовом отделении, которое будет там лежать на протяжении месяца.

Наиболее благоприятный вариант — получение от собственника письменного согласия на продажу доли. Тогда можно не ждать 1 месяци продавать недвижимость, не опасаясь аннулирования сделки. Такая ситуация наблюдается, если доля продается родственнику, близкому человеку, проживание с которым желанно и не вызывает опасений.

При продаже доли основное правило — предложить иным дольщикам выкупить продаваемую часть. В случае продажи имущества с нарушением этого положения любой содольщик может перевести права покупателя на себя (для этого ему предоставляется срок, равный 3 месяцамс момента оформления договора). Также важно учитывать имущественные права несовершеннолетних детей.

Если реализуется часть имущества, принадлежащая им, придется заручиться согласием органов опеки и попечительства, второго родителя ребенка.

Составление договора

Получив согласие на продажу, можно приступать к оформлению сделки.

Все данные о приобретаемой недвижимости, условиях взаимодействия фиксируются в договоре, включающем следующие пункты:

• дата, место составления;
• сведения о сторонах соглашения;
• суть договора с указанием отличительных характеристик имущества;
• стоимость имущества и порядок уплаты;
• права и обязанности сторон, ответственность за нарушение условий сделки;
• данные о понесенных расходах при заключении договора и пути их возмещения;
• реквизиты и подписи сторон.
• нотариальное заверение.

Образец договора:

К договору прилагается передаточный акт.

Госрегистрация

Для оформления перехода права собственности необходимо обратиться в Росреестр с документами:

• паспортами сторон;
• документами, подтверждающими согласие иных дольщиков на осуществление сделки;
• нотариально заверенным договором о продаже и актом приема-передачи;
• заявлением о постановке на учет и госрегистрации права собственности на долю;
• правоустанавливающими документами на долю, подтверждающими полномочия владельца.

Если собственник — несовершеннолетний, необходимо приложить официальное разрешение органов опеки на совершение сделки.

Затраты

Для осуществления госрегистрации необходимо внести Госпошлину в размере 2000 тыс. руб.(п. 1.22 ст. 333.33 НК РФ).

Поскольку при продаже образуется доход, необходимо оплатить НДФЛ. В отношении недвижимости применяется имущественный вычет, размер которого равен 1 млн. руб.Из суммы, превышающий вычет, платится 13% налога.

Если жилье было во владении более 3 лет(до 2016 г.), налог не платится. С 2016 г. правила изменились, и вычет в размере стоимости недвижимости применяется к имуществу, находящемуся во владении от 5 лет.«Старые правила» продолжают действовать для квартир, полученных в результате дарения, по наследству, в итоге приватизации или по договору ренты.

Иные возможности продажи

На рынке недвижимости можно «обойти» запрет на продажу имущества одним из способов:

1. Подарить часть своей доли.Поскольку дарение не требует получения разрешения от иных дольщиков, владелец может «подарить» малую часть своей доли, а когда потенциальный покупатель оформит право собственности — предложить ему покупку, а он воспользуется преимущественным правом.
2. Предложить долю в качестве залогового имущества в банк.Финучреждения не откажут, если сумма приобретения будет ниже оценочной стоимости имущества. После оформления дольщик начинает умышленную просрочку (не менее 3 месяцев) и ждет, пока сумма долга не превысит 5% от стоимостизаложенной доли. Так дорогостоящая покупка, взятая в кредит, остается у заемщика, а его доля становится собственностью банка.

Еще один способ продать долю — через суд, только в качестве покупателей будут содольщики, которых обяжут выплатить стоимость имущества.

Можно ли и как продать долю в однокомнатной квартире без согласия второго собственника: порядок, судебная практика

Однокомнатная квартира — не лучший объект для продажи. Ведь кому понадобиться комната, где проживает посторонний человек, кроме любителей нажиться на неликвиде? Если собственников несколько, а проживать они совместно не могут, лучше договориться о реализации недвижимости и разделить полученный доход соразмерно имеющимся долям.

Если такой ход событий сторону не устроит, а проживание с иными лицами он сочтет неприемлемым, можно обратиться в суд и потребовать выплатить компенсацию — сумму, соразмерную стоимости доли.

Разобраться в ситуации помогут конкретные примеры из юридической практики.

Пример 1

Гражданка Е. направила 2-ум содольщикам запросы с просьбой выразить согласие на продажу ее доли в квартире. Последние выразили согласие, но на протяжении полугода говорили, что скоро соберут деньги, но в реальности не обладали нужной суммой, а лишь «тянули время».

Гражданка Е. обратилась в суд с иском к П. и В. — дольщикам, владеющим 1/3 и 1/6 части квартиры соответственно, о выплате ей денежной компенсации за ½ часть однокомнатной квартиры. Истец указала, что выдел доли произвести не удалось, поскольку не позволяли габариты квартиры, а договориться о порядке пользования имуществом не получилось.

Принимая решения, суд руководствовался следующими фактами:

• если выдел доли невозможен, владелец доли имеет право на предоставление компенсации;
• выплата возможна, если дольщик на это согласен;
• если доля незначительна, не может быть выделена, а участник не проявляет интереса к использованию имущества, то даже без его согласия суд может обязать иных дольщиков выплатить ему компенсацию.

Поскольку доля в жилой площади заявителя составляет 8,6 м2, выделить ее не имеется возможности, судья вынес положительное решение: обязать дольщиков к выплате компенсации соразмерно их долям.

Стоимость квартиры составляет 1 млн. 200 руб. П. обязали выплатить 1/3 от суммы (400 тыс. руб.), а В. — 1/6 (200 тыс. руб.).

В итоге П. будет владельцем 2/3 всей квартиры, а В. — 1/3 имущества.

Истец при этом лишается права общей долевой собственности.

В рассмотренном случае произошла выплата компенсации в счет доли квартиры по просьбе истца. Если бы инициатива исходила от ответчиков, которые бы просили дать компенсацию Е. и выселить ее из квартиры, все было бы иначе.

Нет закона, который заставил бы человека взять деньги и отказаться от доли недвижимости, если он этому противится.

Пример 2

Гражданину С. принадлежало 7/9 доли в квартире, а его брату К. — 2/9 доли. К. завещал свою часть имущества случайной знакомой М., с которой находился в дружеских отношениях. Унаследовав жилплощадь, М. квартплату не вносила, в квартире не проживала, однако на предложение С. продать долю ответила отказом, заявив сумму компенсации в 3 раза больше рыночной стоимости всей квартиры.

С. обратился в суд с иском о принудительном выкупе доли, однако суд решил, что это идет вразрез с интересами М., определение доли как «незначительной» имеет условный характер, а действия М. направлены на принуждение к продаже, подавление воли М. С. подал на апелляцию, однако результат остался прежним.

В итоге Верховный суд направил дело на повторное рассмотрение, поскольку в районном суде не было выяснено, какая реальная стоимость квартиры, не определена возможность проживания М. без причинения неудобств владельцу большей доли, не проверен факт платежеспособности истца. На повторном заседании выяснилось, что М. владеет еще 2-мя квартирами, а препятствия к продаже чинила из-за желания получить большую выгоду. Суд обязал С. выплатить М. компенсацию за 2/9 квартиры в размере 120 тыс. руб. (по результатам данных оценочной экспертизы).

Если нет желания продавать квартиру постороннему лицу, или жить в ней стало невозможно, а второй собственник отказывает в продаже, но сам покупать не торопится, можно обязать его выплатить компенсацию в принудительном порядке.

Порядок действий

Принуждение к продаже доли в однокомнатной квартире имеет смысл, если:

• Доля мала, как и размер самого помещения.Имеет значение площадь квартиры. Например, есть разница между 2/9 в квартире с 32м2 жилой площади — это 7м2, или с 65м2 — это 14м2.
• Возможно выделить долю в натуре.Это означает не только оборудование отдельного помещения, но и входа, средств коммуникаций. В однокомнатной квартире выделение невозможно.
• Владелец малой доли не желает проживать в квартире, не заинтересован в ее использовании, не платит коммунальные платежи. Если у человека есть иное жилье, а он принципиально не идет на уступки, шансы выплатить ему компенсацию увеличиваются. Если квартира — единственная недвижимость, суд не может выселить владельца принудительно.

По отдельности данные факты веса не имеют, но в совокупности являются поводом для принудительной продажи доли.

Алгоритм действий таков:

1. Предложить содольщику реализовать его долю. Желательно сделать это так, чтобы остались доказательства. Лучше оформить запрос в письменном виде. Впоследствии судья спросит, были ли попытки досудебного урегулирования спора. Положительный ответ следует подкрепить доказательством отправки запроса.
2. Принять решение о стоимости недвижимости на основании пожеланий дольщика и анализа рынка недвижимости. Рекомендуется заручиться помощью специалиста-оценщика. Это потребует дополнительных затрат, но в случае положительного решения обязанность по возмещению расходов будет возложена на ответчика.
3. Подготовить документы. Особое внимание уделить сбору доказательств нежелания ответчика владеть имуществом.
4. Оформить иск.
5. Принять участие в предварительном слушании. Можно до суда подать ходатайство об истребовании доказательств, о вызове свидетелей, о рассмотрении дела в отсутствие с привлечением представителя по доверенности.
6. Поучаствовать в судебном разбирательстве.
7. Получить судебное решение.
8. Выплатить компенсацию ответчику.
9. Оформить переход права собственности в Росреестре.

Каждый из этапов ответственен и требует подготовки, особенно важно правильное составление иска. Без корректной формулировки документ может быть отклонен или оставлен без рассмотрения.

Форма иска

Заявление подается в письменной форме с прикрепленным чеком об оплате госпошлины и пакетом документов. Форма иска должна соответствовать положениям ст. 131 ГПК РФ. Структура такова:

• «Шапка» в правом верхнем углу: наименование суда, ФИО истца и ответчика, их адреса проживания, контактные данные, цена иска. В отношении ответчика также указывается адрес фактического пребывания для своевременного вручения повестки.
• Наименование иска: «О признании доли незначительной и выплате денежной компенсации ее собственнику вместо выдела доли».
• Суть документа. Указывается, где находится жилье, кто является дольщиком и на каких основаниях. Перечисляются аргументы в пользу принудительной продажи. Это может быть невозможность выдела доли в натуре, малая площадь квартиры, неуплата дольщиком платежей за эксплуатацию жилья, наличие у него другой жилплощади, отсутствие взаимопонимания, причем все доводы рассматриваются в комплексе. Обозначается стоимость жилья и сумма, возможная к перечислению дольщику.
• Прошение о признании доли незначительной и назначении выплаты компенсации.
• Перечень приложений.
• Дата и подпись.

Образец иска:

Необходимые документы

К иску прилагаются:

• копия паспорта;
• квитанция об оплате госпошлины;
• копии исков по числу заинтересованных лиц;
• выписка из домовой книги, техническая документация на объект недвижимости;
• выписка из ЕГРН о размере доли;
• прочие документы, являющиеся обоснованием необходимости признать долю незначительной и выплатить за нее компенсация ответчику.

Затраты

При подаче иска потребуется оплатить госпошлину. Ее сумма будет зависеть от цены иска — заявленной стоимости доли квартиры. Согласно ст. 333.19 НК РФ (п.

1.1), ее сумма не может быть ниже 400 руб.и превышать 60 тыс. руб.

Дополнительные расходы повлечет экспертная оценка стоимости квартиры (средняя стоимость 4-5 тыс. руб.), услуги юриста консультационного характера.

Сколько ждать принятия решения

С момента подачи иска в суд до вынесения определения о принятии заявления к производству проходит до 5 дней.Однако при некорректной подаче судья может отклонить документ или оставить его без рассмотрения.

Затем проводится досудебное заседание, где каждый предоставляет материалы, влияющие на ход дела, прошения или ходатайства.

Дата заседания, в ходе которого выносится решение, назначается в пределах 2 месяцев. Если потребуются дополнительные экспертизы, отчет срока приостанавливается, и в реальности суд может длиться дольше.

В случае продажи своей доли или попытке принудительной продажи доли соседа, стоит помнить: вырученная сумма будет гораздо меньше той, которая могла быть выручена, если бы стороны договорились. Идеально, если долю выкупит содольщик: ему достанется квартира целиком, а второй владелец получит желаемую сумму.

Обычно покупатели долей в «однушках» — риелторы-предприниматели, приобретающие части имущества за бесценок и «выживающие» из квартиры остальных владельцев. Они могут устраивать затопления, поджоги, дебош, только бы принудить жильца покинуть дом.

Сомневаетесь, как грамотно распорядиться долей в однокомнатной квартире, как убедить другого собственника решиться на покупку доли или согласиться на продажу своей? Задайте вопрос юристу сайта os-nasledstvo.com и получите бесплатную консультацию.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;

Как продать долю в однокомнатной квартире

Однокомнатная квартира – это минимальная неделимая площадь, которая состоит всего из одной жилой комнаты. Наличие доли в «однушке» говорит о том, что люди имеют самый невыгодный актив на случай продажи. Действительно, реализовать даже ½ долю однокомнатной квартиры третьим лицам – очень сложная задача.

При этом может оказаться, что и остальные совладельцы не захотят выкупать долю продавца. Зато начнут поступать звонки с предложениями «черных риелторов»…

Сложностей много, рисков еще больше – осталось выяснить, можно ли вообще продать долю в 1-комнатной квартире и как это сделать на практике?

✅ Законодательная база

Общая долевая собственность имеет нюансы, о которых нужно знать перед заключением сделок с жильем.

Кардинальные изменения в законодательстве произошли в 2016 году. Дольщиков обязали отчуждать доли в присутствии нотариусов. Если раньше заверка не требовалась, то сейчас это обязательное условие, без которого у вас попросту не примут документы на регистрацию (п.

1 ст. 42 ФЗ № 218 от 13 июля 2015 года).

Немаловажно соблюдать и другое правило – преимущественное право покупки доли остальными совладельцами. Перед тем, как давать объявление и искать покупателя не из числа собственников, нужно предоставить последним возможность выкупа:

• согласие – значит заключение договора купли-продажи с выбранным дольщиком;
• отказ или отсутствие ответа в течение 30 дней – повод для поиска покупателя «на стороне».

Игнорировать интересы сособственников – не получится, ведь в противном случае они вправе признать продажу недействительной (ст. 250 ГК РФ).

Оформление договора купли-продажи подчиняется нормам ст. 554–555 ГК РФ, а подписание акта приема-передачи – ст. 556 ГК РФ.

Нарушение правил также может привести к оспариванию сделки.

Таким образом, закон разрешает продавать долю в однокомнатной квартире. Участникам остается лишь соблюдать правила и учитывать особенности продажи. Юристы отмечают, что доля в «однушке» – это «большая проблема» на случай ее отчуждения.

Минус в том, что доля не выделена в виде комнаты, а является имущественным правом (не физическая).

✅ Можно ли и как продать долю в однокомнатной квартире?

Затея с продажей доли в малогабаритной квартире вполне имеет место на жизнь. Однако ее реализация – не всегда простое мероприятие. Крайне важно договориться с остальными содольщиками – если они согласны на выкуп, проблем не возникнет.

🔻 Пошаговая инструкция

Обычный порядок продажи квартирной доли:

1. Установить цену и условия продажи.
2. Предложить выкуп совладельцам однокомнатной квартиры:

• устно договориться с одним из сособственников без оповещения остальных– в таком случае можно сразу заключать договор купли-продажи;
• разослать уведомления о продаже по адресам совладельцев (альтернативный вариант – передать извещения лично в руки под роспись) или воспользоваться услугами нотариуса.

1. Определиться с покупателем – из числа дольщиков, при их согласии на покупку, или с кем-то из числа сторонних покупателей (не собственников квартиры) – по прошествии 30 дней.
2. Назначить дату посещения нотариуса.
3. Составить предварительный или основной договор купли-продажи (далее – ДКП), заранее оплатить услуги специалиста.
4. Нотариус заверяет договор и вносит сведения в ЕИС– единую информационную систему нотариата.
5. Отправка электронной заявки в орган Росреестра – выполняется нотариусом, при необходимости он ставит на документах свою ЭЦП (электронную цифровую печать).
6. Посетить нотариуса повторно и забрать готовые документы.

Завершающий этап – получение правоутверждающих документов от ФКП «Росреестра». Новому собственнику придет электронная выписка из ЕГРН– о том, что он приобрел долю в однокомнатной квартире и является ее владельцем. Сведения об изменении права собственности продавца будут также занесены в реестр недвижимости.

Пример:

Хренников и Светлова оформили развод и начали раздел жилплощади. Изначально 1-комнатная квартира была в долевой собственности – Хренникову принадлежала ½ доля, столько же было и у Светловой. Бывший муж захотел продать свою долю – он предложил экс-супруге выкупить ее за 550 000 рублей (кадастровая цена – 700 000 рублей). Светлова не имела таких денег и попросила повременить с продажей. Она заверила, что займет часть суммы и оформит потребительский кредит.

Хренников согласился подождать. Вскоре Светлова сообщила о готовности к сделке. Экс-супруги посетили нотариуса, заключили ДКП и зарегистрировали изменения в Росреестре.

Светлова стала единоличным собственником 1-комнатной квартиры, но за ней сохранялся долг перед банком.

🔻 Образец договора купли-продажи доли в однокомнатной квартире

Письменное закрепление намерений Продавца и Покупателя. Причем, не просто письменное, но и заверенное у нотариуса. Ниже вы можете ознакомиться с шаблоном ДКП доли в малогабаритной квартире.

Если вы продаете жилье целиком, вам понадобится другой образец – ознакомиться и скачать его вы можете в статье “Договор купли-продажи квартиры в долевой собственности“.

🔻 Список документов

Особых отличий от документов на продажу всей квартиры нет. Потребуется предъявить документы на долю и факт извещения остальных содольщиков.

Сейчас, а точнее с 1 февраля 2019 года, документы подаются нотариусом в режиме онлайн(через Госуслуги или сайт Росреестра). Соискателям нужно предоставить необходимый комплект, куда входят:

• экземпляры договора купли-продажи;
• копии паспортов;
• копии свидетельств о регистрации права или новых выписок из ЕГРН;
• копии технических и кадастровых документов;
• копии уведомлений, извещений или нотариальных свидетельств – о том, что все совладельцы поставлены в известность о продаже доли (не требуется при выборе одного из сособственников);
• копии выписки из домовой книги;
• электронные заявления о регистрации изменений в праве собственности – со стороны Продавца и Покупателя.

Исходя из вашей ситуации могут понадобиться и другие документы (например, разрешение органа опеки и попечительства – если в сделке участвует ребенок до 18 лет или недееспособное лицо).

🔻 Стоимость, расходы

Что входит в расходы на продажу доли в квартире:

Во-первых, госпошлиназа удостоверение договора купли-продажи у нотариуса – тариф 0,5% от цены ДКП, но в пределах 20 000 рублей.

Во-вторых, оплата услуг нотариуса, так называемые УПТХ– индивидуально.

В-третьих, госпошлина за госрегистрацию права собственности– Продавец оплачивает 350 рублей, а Покупатель – 2 000 рублей.

Затраты изначально будут больше, если продавцу придется уведомлять всех собственников. Рассылка ценных писем через Почту России обойдется в сумму от 50 рублей за штуку. Нотариальные услуги аналогичного типа – до 300 рублей с выдачей свидетельства о вручении письма.

✅ Можно ли и как продать долю в однокомнатной квартире без согласия второго собственника

Дольщики могут иметь свой взгляд на распоряжение жильем. Случается, что один из них хочет продать долю, а второй собственник против. Нередко он даже не собирается выкупать актив продавца, ожидая снижения цены или изменения решения.

Что делать в такой ситуации?

Даже если кто-то из собственников препятствует продаже вашей законной доли – беспокоиться не нужно. Самое главное в такой ситуации соблюсти преимущественное право на выкуп остальными дольщиками(п. 1 ст. 250 ГК РФ).

Достаточно выполнить эти действия, после чего думать о поиске покупателя.

Порядок действий не отличается от описанного выше. Собственник доли уведомляет совладельцев о своем решении, указывает цену и условия сделки – давая возможность выкупа доли в течение 30 дней. Осталось разобраться, что такое уведомление, как оно выглядит и кому его адресовать?

🔻 Уведомление о продаже доли в однокомнатной квартире

Обязательное условие при продаже доли в «однушке» – известить всех дольщиков о своем решении, даже если они изначально не согласны. Уведомление имеет вид обычного письма-предложения, т.е. составляется в письменной форме.

Варианты оповестить несогласных дольщиков о продаже:

• личное вручение письма под роспись – если совладелец просто не хочет выкупать вашу долю, но и не уклоняется от ответа;
• ценное письмо с описью вложения + уведомлением о доставке/вручении;
• нотариальное уведомление – с последующей выдачей свидетельства о вручении.

Отправив извещения о продаже доли, остается только ждать. Если есть несогласные на покупку, они могут сразу дать ответ – нотариальный отказ (платный). Одновременный отказ всех совладельцев дает право досрочно начать поиск покупателя на стороне.

Если ответов не последовало, нужно ожидать в течение 30 дней– время на обдумывание предложения продавца. Истечение месячного срока позволит вам вести переговоры с любым другим приобретателем доли (п. 2 ст.

250 ГК РФ).

Что принято считать отказом:

• уклонение от получения предложения – игнорирование доставки письма почтальоном, курьером;
• неявка за корреспонденцией – несмотря на уведомление почты о доставке письма;
• отсутствие ответа на письмо-предложение.

Таким образом, несогласие сособственника не играет никакой роли. Достаточно отправить извещения, выждать месячный срок и, – если никто из дольщиков не изъявил желания вступить в сделку – приступать к поиску покупателя.

Пример:

Фролов хотел продать ½ долю в однокомнатной квартире. Выручив деньги, собственник хотел приобрести комнату в другом городе. Вместе с ним в квартире проживал старший брат, который также имел долю.

Он выступил против продажи, поскольку не хотел, чтобы в квартиру подселяли чужих людей. Фролов предложил выкуп ему, но брат отказался, т.к. не имел денег. Уведомив второго собственника о продаже, Фролов выждал месячный срок и выставил объявление о поиске покупателя.

Однако желающих не находилось, звонили только сомнительные риелторы. Поразмыслив, Фролов передумал продавать долю в «однушке», тем самым отложив сделку. Если бы продажа состоялась, старший брат не смог бы ей помешать.

✅ Риски и трудности

Вероятно, многим кажется, что распорядиться долей в 1-комнатной квартире довольно легко. На самом же деле здесь имеются серьезные риски. Собственники сталкиваются не только с несогласием, но и с риелторским обманом.

Какие сложности могут возникнуть:

1. Иск со стороны «опоздавшего» совладельца– подается в том случае, если сособственник не успел ответить на предложение о выкупе. Например, находился в больнице, за границей, без связи и доступа к корреспонденции. Примечательно, что суды встают на сторону опоздавших.

Мнение эксперта
Семен Фролов
Юрист.

Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

На заметку! Истец вправе заявить, что не успел ответить на извещение продавца, хотя имел намерение выкупить долю. Исковое заявление о переводе прав и обязанностей покупателя подается в течение 3 месяцев после совершения сделки с третьим лицом.

Обязательным условием будет платежеспособность истца, т.е. возможность выплатить ответчику (покупателю) понесенные им издержки.

1. Отказ от органа опеки– выносится в случае нарушения интересов несовершеннолетних собственников. Если продавец отчуждает долю в 1-комнатной квартире, где есть доля ребенка, вселение нового собственника затруднительно. Малая площадь ухудшит условия проживания для детей. Ни один суд не сможет разместить в «однушке» две семьи или двух чужих людей разного пола.
2. Неликвидный актив– продать долю в однокомнатной квартире очень сложно.

Мнение эксперта
Дмитрий Носиков
Юрист.

Специализация семейное, жилищное право.

Желающих ее купить на рынке недвижимости очень мало. Зато много желающих из числа «черных риелторов». Они готовы приобрести вашу долю за бесценок, а затем устроить ад остальным собственникам.

Шумные вечеринки, потопы, «соседи с Кавказа», алкоголь, едкие смеси и краски, ночной ремонт – далеко не полный перечень воздействия на бедных совладельцев. Цель таких дельцов – вынудить владельцев долей продать им их за копейки (или выкупить текущую долю по завышенной цене – в 2-3 раза). И как показывает практика, это работает – у людей не остается иного выхода, кроме как пойти на сделку с «аферистами».

Готовы ли вы испортить жизнь сособственникам?

Расселить людей в «однушке» очень сложно. Если согласие не достигнуто, вопрос решается в суде – но не факт, что решение устроит всех собственников. Каждому хочется иметь отдельную комнату. Ситуация с однокомнатной квартирой это усложняет.

Оптимальным решением видится продажа квартиры целиком, а не по долям.

Малогабаритные квартиры создают неудобства не только в плане жилья, но и в случае с продажей долей. Обычно возникают конфликты между собственниками. Нередко практикуется и отказ со стороны ООП – если затронуты интересы ребенка.

Чтобы избежать проблем, нужно иметь опыт в подобных делах. Юристы нашего сайта помогут разобраться с продажей 1-комнатной квартиры. Вмешательство эксперта убережет от рисков, обмана и потери денег.

Рекомендуем актуальное видео к просмотру о порядке продажи доли в 1-комнатной квартире:

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию: