Строительство домов и различных сооружений на земельном участке строго регламентируется нормативами, несоблюдение которых влечет штраф и снос объектов, напомнили «Российской газете» в Федеральной кадастровой палате.
Так, например, на огородном участке нельзя строить здания, строения и сооружения на фундаменте. То есть дом для постоянного проживания, баню или гараж на фундаменте возводить категорически запрещено. А вот некапитальную баньку, сарай, теплицу, навес, погреб, беседку возвести можно.
На садовом участке можно построить как жилой дом, так и сезонный. Гараж, баня и другие вспомогательные постройки могут быть построены там на фундаменте. Но это будут уже капитальные строения, которые нужно оформлять в собственность.
На садовом участке можно возвести любой вид хозобъекта. Если он будет на фундаменте, придется зарегистрировать постройку, так как с этого момента она станет объектом капитального строительства. Объекты некапитального строительства не являются объектами недвижимости, не облагаются налогами и не подлежат обязательной регистрации.
Сейчас в России действует дачная амнистия, которая скорее всего будет продлена до 1 марта 2026 года. Это упрощенный порядок оформления собственности.
В упрощенном порядке можно зарегистрировать капитальные строения: жилой или садовый дом (не выше 20 метров и 3 этажей, на расстоянии не ближе 3 метров от забора), хозпостройку, гараж. Критерий капитальности строения — невозможность перенести его на другое место. Например, кирпичный дом можно только снести и построить заново, а строительную бытовку можно погрузить краном-манипулятором и установить на новом участке.
Встречаются и летние кухни, оборудованные по последнему слову техники: барбекю, водоснабжение, электричество. Их тоже можно отнести к капитальным постройкам.
Как пояснил «Российской газете» первый зампред Московской областной Думы, председатель Союза дачников Подмосковья Никита Чаплин, сейчас для регистрации дачной недвижимости понадобится вызвать кадастрового инженера, который сделает замеры, определит координаты на участке и подготовит технический план.
Для строительства бань и сараев на участке не понадобится получать разрешение
Строить бани и сараи стало проще. С сентября вступает в силу постановление правительства, определяющее критерии вспомогательных построек.
Ранее, пояснили в Росреестре, могли возникать вопросы, законно ли то или иное строение на дачном участке или на территории около частного жилого дома. Вопрос, требуется ли для той же бани разрешение на строительство и является ли она вспомогательным объектом по отношению к жилому дому, однозначно не решался в законе.
По сути, только для садовых участков Градостроительным кодексом было однозначно предусмотрено, что строить на этих участках можно без разрешения на строительство, в том числе хозяйственные постройки.
«Однако исторически граждане размещают бани, теплицы, колодцы, гаражи, сараи и другие подобные объекты также на предназначенных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, а также для блокированной жилой застройки участках. Это делается для удобства проживания граждан и удовлетворения ими личных нужд», — отметили в ведомстве.
В условиях правовой неопределенности могли вставать вопросы, законно ли появились подобные объекты, если разрешение на строительство владелец не оформлял. Например, такой вопрос мог быть поставлен соседом в рамках возникшего спора между собственниками смежных участков.
С сентября критерии вспомогательных построек установлены, и это исключает возможные риски для граждан по оспариванию третьими лицами законности строительства таких объектов без разрешения на строительство.
Установлено несколько требований, которым должны соответствовать вспомогательные постройки. Во-первых, они могут быть высотой не более 20 метров и иметь не более трех этажей.
Во-вторых, постройки должны соответствовать виду разрешенного использования земельного участка. То есть нельзя на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, под видом вспомогательной постройки построить магазин, автосервис, ресторан или что-то подобное. Такой объект будет иметь признаки самовольной постройки, и от правообладателя участка могут потребовать снести объект.
В-третьих, требования к подобным постройкам также предусматриваются градостроительным регламентом в составе правил землепользования и застройки. Этот регламент, в частности, предусматривает отступы от границ земельных участков, которые требуется соблюдать при строительстве.
В-четвертых, ограничения по строительству таких объектов могут быть предусмотрены в связи с наличием каких-либо ограничений в зонах с особыми условиями использования территории (охранные, санитарно-защитные и иные зоны). Например, строительство сарая или бани может быть запрещено охранной зоной линии электропередач, которая находится рядом с участком.
Если сооружения отвечают этим критериям, их можно строить без получения разрешения на строительство.
Росреестр разъяснил требования к строительству дома на сельхозземле
С 1 марта 2022 года на земельных участках, предоставленных крестьянско-фермерским хозяйствам, разрешено строить, ставить на кадастровый учет и регистрировать права собственности на индивидуальные жилые дома. В связи с этим у россиян возникают вопросы по такому строительству. Ответы на них дал Росреестр.
1. Какие требования предъявляются к земле?
Строить дом на сельхозземле можно с любым видом разрешенного использования (ВРИ), которое предусматривает размещение зданий и сооружений. Основным условием здесь является то, что земельный участок используется в соответствии с целевым назначением. «В том числе на участках, на которых в документах не изменены старые виды разрешенного использования, отсутствующие в действующем классификаторе земельных участков, прежде всего это касается наиболее распространенного в недавнем прошлом назначения «для ведения фермерского хозяйства», — пояснили в Росреестре.
2. Какие есть ограничения на строительство жилого дома?
- на таком участке можно построить только один дом. Он должен быть не выше трех этажей, а его площадь не должна превышать 500 кв. м;
- площадь застройки под домом должна составлять не более 0,25% от площади земельного участка. То есть речь идет об участках примерно от 8 до 20 га, пояснили в ведомстве;
- запрещается образование нового земельного участка (земельных участков) из участка, на котором расположен такой жилой дом, если это приводит к уменьшению площади исходной земли;
- региональные власти своими законами могут определить территории, на которых не допускается строительство жилых домов на сельхозземле. Эту информацию стоит уточнять у местной администрации или муниципалитета.
3. Как зарегистрировать построенный на сельхозземле дом?
До 1 марта 2031 года такой дом можно зарегистрировать в упрощенном порядке. Для этого необходимо представить в Росреестр следующие документы:
- технический план;
- декларацию об объекте недвижимости;
- правоустанавливающий документ на земельный участок (если права гражданина на участок не зарегистрированы).
4. Можно ли продать построенный дом на земле сельхозназначения?
Можно. При этом жилой фермерский дом не может быть продан отдельно от участка.
Читайте также
- Категория земли: как определить и что можно построить
- Как получить земельный участок почти бесплатно. Четыре реальных способа
- Как поставить дом и землю на кадастровый учет. Инструкция
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
Можно ли заниматься строительством на даче
Разрешения на строительство домов больше не выдают
Мы пишем статьи, но российские законы меняются. С 2018 года разрешение на строительство частного дома получать больше не нужно. Теперь нужно подавать и получать уведомления.
Это касается садовых домов и ИЖС.
В статье все равно много полезного про подготовку участка, градостроительные нормы и присвоение адреса. Все это актуально, изменились только формальности. Если собираетесь строить дом — обязательно почитайте.
Мой брат Олег получил по региональной программе участок 15 соток под Белгородом.
Сергей Антонов
помог брату начать строить дом
Он хотел сразу построить на нем дом, но оказалось, что сначала надо собрать кучу документов и получить разрешение в местной администрации.
Просто прийти к чиновникам и попросить разрешение нельзя. Сначала надо проверить статус участка, получить адрес и кадастровую выписку, начертить проект и ситуационный план. Для надежности до начала стройки стоит провести геологические изыскания.
Расскажу, как все это делал мой брат.
Как правильно
По закону возводить дом просто так нельзя. Без документов его не получится зарегистрировать, а значит, продать, поменять, подарить или оставить в наследство.
Но по факту, если построиться на своем участке, то можно узаконить уже готовый дом через суд. По гражданскому кодексу можно признать право собственности на самовольную постройку, если она соответствует всем нормам.
Но вдруг выяснится, что сосед против того, что дом близко к его забору? Или через участок проходит центральный кабель и земельные работы запрещены. Тогда постройку признают незаконной, дом потребуют снести, а хозяин заплатит штраф.
Поэтому безопаснее все сделать как положено.
Выписка из реестра
По закону возвести частный дом можно только на земле, которая предназначена для индивидуальной жилой застройки или для личного подсобного хозяйства. В документах на землю должно быть именно такое назначение участка — официально. Если вы сами считаете, что земля подходит для строительства дома, этого мало. Может быть, вы и покупали землю для дома, а окажется, что строить там нельзя.
Например, с садовым и дачным участком могут быть проблемы.
Вид разрешенного использования земельного участка можно посмотреть в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах. Выписку получают через госуслуги, онлайн-сервисы Росреестра или в МФЦ. Она стоит 290 Р .
Если есть свидетельство о регистрации на участок, то вид разрешенного использования земли указан там.
Дом нельзя строить в санитарно-защитной зоне рядом с промышленными предприятиями, аэропортами, кладбищами и свалками.
В каждом регионе свои правила и законы, где подробно расписано, на каком расстоянии от каких объектов запрещено строительство. Санитарная или охранная зона есть у заправок и автомоек и даже возле линий электропередч.
Разобраться самому в тонкостях местного земельного законодательства сложно, и если есть подозрения, что участок находится в такой зоне, то лучше обратиться в местный земельный комитет или межевой центр, где есть специалисты с нужными базами и кадастровыми планами.
Мой брат получал участок специально под индивидуальное строительство фактически в чистом поле, поэтому у него проблем не возникло. Но есть случаи, когда люди покупают участки на большой свободной территории, а потом выясняется, что это водоохранная зона. И хотя назначение участка подходящее, строить там дома не разрешают.
Семьи остаются с ненужной землей, кредитами и без денег.
Инженерно-геологические изыскания
Грунтовые воды и особенности грунта могут осложнить строительство. Если на плохой почве построить дом, то по стенам пойдут трещины, а фундамент и подвал будет подтапливать. Чтобы такого не произошло, желательно провести инженерно-геологические изыскания.
Фирм, которые этим занимаются, много. Специалисты приедут на участок, пробурят скважины на месте будущего строительства, возьмут пробы почвы. В итоге подготовят отчет на несколько десятков страниц, в котором будут разные схемы и графики, понятные только другим специалистам.
Можно попросить геодезистов, чтобы они на словах объяснили, можно ли начинать стройку.
Если денег на специалистов нет совсем, стоит поговорить с соседями: иногда совет старожила полезнее заключения эксперта. Хозяин, который сам строил дом и много лет в нем живет, знает все особенности почвы на участке и подскажет, какой глубины делать фундамент и подвал.
Белгородская компания, которую нашел брат, попросила за свою работу 65 000 Р . Так как денег было впритык, он решил геологические изыскания не делать и положиться на авось. Стройка еще идет, трещин пока не видно. Брат надеется, что ему повезет: у него участок без уклона, плотная почва, а грунтовые воды глубоко.
Но вам он так делать не советует: переделка обойдется дороже изысканий.
Адрес и кадастровая выписка
Как присвоить адрес. Улица, на которой мой брат строит дом, существовала только на бумаге, поэтому ему пришлось самому получать адрес. В местной администрации будущему дому присвоили номер, а Олегу выдали постановление, что участок расположен по адресу с конкретным названием улицы и номером дома.
Получать адрес придется, даже если улица существует и на ней есть дома с номерами. Например, если большой участок делят на два: тогда у одного из них будет новый адрес. Иногда документы приходится оформлять несколько месяцев.
Как получить кадастровую выписку. Каждый земельный участок имеет свой кадастровый номер. Фактически это адрес участка, но записанный специальным кодом в общей базе.
Зная кадастровый номер, на сайте Росреестра можно посмотреть, где расположен участок, на землях какой категории, какой он площади. Разрешение на строительство можно получить только для участка, у которого есть кадастровый номер, подтвержденный кадастровой выпиской.
Кадастровую выписку брат получил в местном МФЦ . К заявлению приложил копию свидетельства о регистрации права собственности и документ о присвоении адреса.
Проект и ситуационный план
Проект — это чертеж вашего будущего дома с планом помещений.
Строить вы будете по проекту. Чтобы вам разрешили строительство, проект должен быть грамотным с инженерной точки зрения. Дом, который вы задумали, не должен угрожать окружающим и вам.
Простой проект у инженерной или архитектурной фирмы обойдется в 20 000—30 000 Р . Верхняя планка цен не ограничена. Можно нарисовать проект самостоятельно или взять готовый в интернете. Кроме того, проект может сделать бесплатно компания, которая займется вашим строительством, — вариантов экономии много.
Ситуационный план — это чертеж участка с расположенным на нем домом. План брат чертил сам, потому что он окончил строительный вуз. Но все равно пришлось сверяться с документами, чтобы не пропустить ни одно из требований. Вот некоторые из них:
- Расстояние между соседними домами, если они сделаны из дерева, должно быть минимум 15 м; если из кирпича — 6 м.
- Расстояние от дома до хозпостроек должно быть минимум 4 м.
- Площадь общей комнаты должна быть не меньше 12 м², спальни — 8 м², кухни — 6 м².
- Газопроводные трубы нельзя проводить через весь дом.
- Каждая спальня должна иметь как минимум одно окно.
Это не все требования — читайте документы или консультируйтесь с экспертами.
Получить разрешение
В Белгороде разрешение на строительство выдает местное управление архитектуры. Чтобы получить разрешение, брат написал заявление. К нему попросили приложить проект и ситуационный план, копию кадастровой выписки и копию свидетельства о собственности на землю.
Даже если заявление примут, но разрешение не выдадут, обязаны написать причины отказа.
Через неделю Олегу позвонили и пригласили прийти за разрешением на строительство и градостроительным планом участка.
На градостроительном плане было указано, где находится участок, его площадь и размеры.
В плане написаны основные требования федерального и местного законодательства, которые надо соблюдать во время строительства:
На оформление всех бумаг для получения разрешения у Олега ушло три месяца. Но это может и затянуться. Я знаю случай, когда только на получение адреса ушло четыре месяца. А еще бывает, что нужно проводить межевание или наносить границы на план города. Кажется, что осталось получить одну справку, а на деле оказывается, что все только начинается.
Иногда даже законы успевают поменяться, пока оформляется разрешение.
Запомнить
- Проверьте предназначение участка в свидетельстве о собственности или выписке из ЕГРН.
- Если есть подозрения, что участок находится в не подходящей для строительства зоне, обратитесь в земельный комитет.
- Если готовите проект сами, соблюдайте СНиПы и региональные нормы.
- Храните документы, планы и проекты. После строительства надо будет оформлять право собственности на дом и проводить коммуникации. Все эти документы пригодятся.
- Если заказываете чертежи и планы у подрядчиков, храните договоры. Вдруг выяснится, что они не соблюдали нормы и теперь вам не подключат газ, — договор будет кстати.
Что можно и что нельзя строить на дачном участке
В том, что можно и что нельзя строить на дачных или садовых участках, чтобы потом ваш дом не снесли из-за нарушений существующего законодательства, разбирается «РБК-Недвижимость».
В том, что можно и что нельзя строить на дачных или садовых участках, чтобы потом ваш дом не снесли из-за нарушений существующего законодательства, разбирается «РБК-Недвижимость».
Столичные и подмосковные власти решили разобраться с новым явлением — строительством многоэтажных домов на землях ИЖС и в дачных поселках. Чиновники отмечают, что в Подмосковье и на территории «новой Москвы» участились случаи неправомерного и мошеннического использования земель. Есть уже много примеров строительства многоквартирных домов на небольших участках, предназначенных под индивидуальное жилищное или дачное строительство.
Есть и показательные случаи сноса незаконных строений, например скандальная история со сносом многоквартирного дома в Новых Вешках.
Прямых запретов на такое строительство в законодательстве нет, отмечают игроки рынка. Пока власти оценивают масштабы бедствия, разрабатывают меры борьбы с этим явлением и не знают, как следует поступать с уже построенными объектами. Ситуация, когда на шести сотках строится трехэтажный дом площадью до 1,5 тыс. кв. м и квартиры в нем продаются гражданам в виде долей, в настоящее время находится вне правового поля.
Строим по закону
В российском законодательстве дачным участком признается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха. На нем можно возвести жилое строение без права регистрации проживания в нем или жилой дом с правом регистрации проживания в нем. Также собственник участка может возвести хозяйственные строения и разбить огород.
Садовый земельный участок предназначен для разведения сада или огорода с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных построек.
Однако, как отмечает генеральный директор УК ТМ «Своя земля» «Своя земля» Павел Романов, Конституционный суд своими постановлениями признал не соответствующей Конституции РФ норму, которая ограничивает право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении. Таким образом, в 2011 году Конституционный суд практически стер грань между садовым и дачным земельным участком и между жилым домом и жилым строением. Однако это не означает, что теперь на этих земельных участках можно возводить все что душе угодно.
В целях защиты жизни и здоровья граждан, имущества физических (юридических) лиц, охраны окружающей среды, а также предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей, права и обязанности участников отношений, связанных с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, в целом регулирует федеральный закон № 184 «О техническом регулировании». Вопросы разработки, принятия, применения и исполнения обязательных требований к зданиям и сооружениям регулируются ФЗ-384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Безопасность зданий и сооружений регламентируется обязательными к применению стандартами и сводами правил и стандартами, которые применяются на добровольной основе.
В перечень национальных стандартов и сводов правил включен целый ряд обязательных к исполнению норм. Как отмечают в «Своей земле», площадь индивидуального садового или дачного участка должна быть не менее 6 соток. На дачном участке могут возводиться жилое строение или дом, хозяйственные постройки и сооружения, в том числе — постройки для содержания мелкого скота и птицы, теплицы и другие сооружения.
«При застройке дачного участка следует учитывать, что все строения на нем, включая дорожки, беседки и хозяйственные сооружения, не могут занимать больше 30% от его территории. Поэтому на участке в 6 соток вряд ли получится построить жилой дом больше 120-130 кв. м. При этом количество этажей жилого дома не должно превышать трех, но под жилым строением (или домом) и хозяйственными постройками допускается устройство подвала и погреба», — пояснил Павел Романов.
Если построить индивидуальный жилой дом (по СНиП других типов домов строить на дачном (садовом) участке нельзя) больше трех этажей, то это будет нарушением градостроительного законодательства, предупреждает Павел Романов.
Эксперт также отмечает, что жилой дом, возведенный на земельном участке, приобретенном для ведения дачного хозяйства (садоводства), подлежит государственному учету как жилищный фонд посредством технической инвентаризации, при осуществлении которой указанному объекту капитального строительства присваиваются инвентарный и кадастровый номера.
Таким образом, следует прийти к выводу, что построенные по СНиП жилые дома и жилые строения на дачных земельных участках являются сегодня не чем иным, как малоэтажным жилищным строительством, которое является приоритетным в государственной целевой программе «Жилище».
Сергей Велесевич
Что можно построить на даче без разрешительной документации?
Власти уточнили критерии вспомогательной постройки на загородном участке, пишет «Российская газета». С 1 сентября 2024 года начнет действовать постановление правительства, в котором указано, что можно построить на дачном участке без разрешительной документации.
Согласно п. 3 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса, для строительства вспомогательных строений и сооружений на земельном участке получать разрешение на строительство не нужно. Однако в действующем законодательстве нет четкого определения вспомогательных построек.
Из-за этого возникала путаница, говорит старший юрист юридической фирмы «Гуричев, Малинин и партнеры» Глеб Гаврилин. Руководитель практики недвижимости и строительства коллегии адвокатов «Регионсервис» Анна Жолобова добавляет, что нередко результатом строительства становится полноценный объект недвижимости, право собственности на который нужно зарегистрировать в ЕГРН. Юрист адвокатского бюро «БВМП» Ярослав Земсков отмечает, что из-за пробела в законодательстве массово появлялись нарушения в сфере землепользования и строительства, люди обращались в суд для разрешения спорных ситуаций.
К вспомогательным постройкам будут относить объекты, соответствующие одному из критериев:
- объект строится на одном участке с основным зданием. Строительство вспомогательной постройки предусмотрено строительной документацией, кроме того, дополнительное строение предназначено для обслуживания основного объекта недвижимости;
- вспомогательная постройка возводится для обеспечения эксплуатации основного здания. Она не является технически сложным, уникальным или особо опасным объектом. Общая площадь вспомогательного строения не превышает 1,5 тыс. кв. м. Кроме того, постройка должна находиться на одном либо смежном участке с основным зданием;
- объект находится на земельном участке, выделенном под индивидуальное жилищное строительство, ведение личного подсобного хозяйства, для блокированной жилой застройки или для ведения садоводства. Это может быть сарай, баня, колодец, погреб, навес, веранда, бытовая постройка или другое строение. Высота постройки не должна превышать 20 м, ее максимальная этажность — три этажа.
Постановление правительства, которое начнет действовать осенью, закрепляет подход, который уже фактически оформился. Значительного изменения судебной практики для объектов не будет, уверены юристы. Наличие отдельного нормативно-правового акта, закрепляющего критерии вспомогательного объекта, упростит оценку фактических обстоятельств судебных дел, связанных с признанием построек самовольными. Чтобы определить, является ли постройка вспомогательной, суды будут использовать четкий перечень признаков.
Исход судебных разбирательств станет более предсказуемым.
