Физическое лицо продает нежилое помещение, приобретенное в 2000 году. Это помещение он сдавал в аренду, уплачивая НДФЛ с суммы аренды. При продаже этого помещения будет ли уплачиваться НДФЛ?
Анна Коняева
Консультаций: 50
В ситуации, когда гражданин продает нежилое помещение, которое он ранее сдавал в аренду, доход от продажи может как облагаться НДФЛ, так и освобождаться от уплаты налога. Обоснование позиции:
По общему правилу доходы гражданина от продажи нежилого помещения освобождаются от обложения НДФЛ при условии, что объект недвижимости находился в собственности гражданина пять лет или более. Правило действует в отношении объектов, приобретенных в собственность после 1 января 2016 г. (п. 17.1 ст. 217, п. 4 ст. 217.1 НК РФ, ст.
4 Федерального закона от 29.11.2014 № 382 «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации»). Исходя из указанного, при продаже в 2020 году помещения, находящегося в собственности продавца с 2000 года (более пяти лет), уплачивать НДФЛ не нужно.
Однако ситуация меняется, если, сдавая помещение в аренду, собственник осуществлял предпринимательскую деятельность. Законом установлено, что условие об освобождении от налогов доходов от продажи имущества не распространяется на доходы граждан от продажи имущества (кроме жилых домов, квартир, комнат, садовых домов и (долей), транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности (п. 17.1 ст.
217 НК РФ). Следовательно, если гражданин осуществлял предпринимательскую деятельность, сдавая нежилое помещение в аренду, независимо от периода владения таким помещением доходы продавца облагаются НДФЛ по ставке 13%. Данный вывод подтверждается разъяснениями уполномоченных органов, например, письмом Минфина России от 15.05.2019 № 03-04-05/34697.
При этом отметим, что само понятие «предпринимательская деятельность» в Налоговом кодексе РФ не раскрывается. Согласно ст. 2 ГК РФ под предпринимательской деятельностью понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли.
Этой же статьей предусмотрено, что для осуществления предпринимательской деятельности лицо должно быть зарегистрировано в качестве предпринимателя. Однако судебная практика показывает, что отсутствие у гражданина статуса ИП не означает, что он не осуществляет предпринимательскую деятельность, сдавая помещение в аренду.
Например, в деле, рассматриваемом Верховным Судом РФ, гражданин ссылался на то, что, являясь собственником нежилых помещений, вправе сдавать их в аренду на основании гражданско-правовых сделок, что не относится к предпринимательской деятельности, а с полученных доходов им в полном объеме уплачен налог на доходы физических лиц. Однако налоговый орган привлек гражданина к налоговой ответственности, доначислил налоги и пени. Верховный Суд РФ согласился с доводами налогового органа и отметил, что поскольку налогоплательщик сдавал принадлежащие ему нежилые помещения, предназначенные для коммерческого использования, юридическому лицу для его коммерческой деятельности, целью сдачи помещений в аренду являлось систематическое получение прибыли.
О наличии в действиях лица признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать осуществляемые систематически на свой риск организованные действия по использованию имущества, направленные на извлечение прибыли (определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 20.07.2018 № 16-КГ18-17).
Таким образом, ответ на вопрос о том, осуществлял ли гражданин предпринимательскую деятельность при сдаче помещения или не осуществлял, зависит от конкретных обстоятельств ситуации и должен решаться в индивидуальном порядке. Если, сдавая помещения в аренду, гражданин осуществлял предпринимательскую деятельность, он должен уплатить НДФЛ, в противном случае он освобождается от уплаты налога.
Аналогично решается вопрос при продаже гражданином нежилого помещения, ранее сдаваемого систематически в аренду. Так, согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ положения этого пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.
№ 03-04-05/75585 от 17.09.2021
Вопрос: Об НДФЛ при продаже апартаментов.
Ответ: Департамент налоговой политики рассмотрел обращение от 16.07.2021 по вопросу уплаты налога на доходы физических лиц при продаже нежилого помещения и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 Кодекса предусмотрено, что физические лица производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению.
В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
При этом согласно пункту 1 статьи 16 Жилищного кодекса к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. В частности, пунктом 3 статьи 16 Жилищного кодекса установлено, что квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
В Жилищном кодексе не содержится такого понятия, как апартаменты. В связи с чем апартаменты не признаются жилым помещением.
В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 Кодекса.
Согласно пункту 2 статьи 217.1 Кодекса, если иное не установлено статьей 217.1 Кодекса, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
В соответствии с пунктом 4 статьи 217.1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217.1 Кодекса.
Вместе с тем положения подпункта 4 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса определяют особенности исчисления минимального предельного срока владения жилыми помещениями.
Если объект недвижимого имущества не является жилым помещением, то налогообложение доходов от его продажи осуществляется без учета положений подпункта 4 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса.
Заместитель директора Департамента
Налог после продажи коммерческой недвижимости физлицом
В конце 2021 года физлицо купило коммерческую недвижимость (офисное помещение 219 кв м.) за 17 млн руб. Из них 7 млн руб. было своих, а 10 млн взяты у банка в ипотеку. На данный момент примерно 1,5 млн руб. по ипотеке уже выплачено.
Я уже получаю выплаты 13% НДФЛ от покупки своей квартиры, поэтому возникает вопрос: если вдруг решу продать эту коммерческую недвижимость, какой налог мне придется заплатить?
Вадим Ткаченко
Консультаций: 7
Все зависит от того, когда будет продана коммерческая недвижимость и за какую цену. Есть минимальный срок владения недвижимостью, в течение которого при продаже нужно будет уплачивать налоги. В рассматриваемом случае это пять лет, по истечении которых можно будет не платить НДФЛ при продаже недвижимости.
При этом минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества исчисляется с даты государственной регистрации на него права собственности (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ). Если вы решите продать раньше этого срока, то имейте в виду, что есть два момента, на которые нужно обратить внимание. (Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества прописаны в ст.
217.1 НК РФ. При этом в зависимости от субъекта Федерации могут быть свои особенности при определении налоговой базы и коэффициентов.)
Во-первых, у вас есть право на имущественный вычет, уменьшающий налогооблагаемую базу: если вы продадите объект за 18 млн руб., то 1 млн можно будет взять вычета и с 17 млн уплатить налог.
Другой вариант (более эффективный): при продаже объекта за 18 млн руб. показать ваши расходы. Чистые расходы будут 17 млн, а с 1 млн нужно будет заплатить налог – 13%. Если вы не налоговый резидент Российской Федерации, вы заплатите 30% с полученного дохода.
Так как вы брали ипотеку и платили по кредиту проценты, все эти суммы и расходы, связанные с обеспечением этого кредита, т.е. включенные в его полную стоимость, будут вычитаться. Если проценты за время ипотеки достигнут 1 млн руб., то его также можно включить в сумму расходов, понесенных на приобретение этого имущества.
Таким образом, если вы купили недвижимость за 17 млн руб. и еще 1 млн потратили на выплату процентов, то вы ничего не будете платить. Эти расходы нужно будет указать в декларации. Если же вы продаете объект дешевле той стоимости, за которую купили, ничего платить не нужно, но нельзя его продать ниже 70% от кадастровой стоимости, так как это может быть воспринято как необоснованное занижение стоимости, поэтому такая сделка может вызвать вопросы.
Также стоит учитывать, что при продаже коммерческой недвижимости налоговые органы могут признать такую деятельность предпринимательской, особенно если это будет не единичная история. И в этом случае вам желательно зарегистрировать себя как ИП и оплатить налоги в соответствии с выбранным режимом налогообложения.
Нюансы по НДФЛ при продаже нежилой недвижимости: что важно знать
Продажа нежилого помещения, которое не использовалось для предпринимательской деятельности — как определить срок владения для льготы по НДФЛ. И есть ли взаимосвязь между кадастровой стоимостью с ценой продажи?
Вопрос
Физическое лицо планирует продать нежилое помещение — склад, который находится у него в собственности 1,5 года (с 2020 года), за 200 000 рублей. Склад получен по суду как бывшим колхозником. Помещение не использовалось в предпринимательской деятельности. Какие налоговые обязательства возникают в данном случае?
Как физическое лицо должно уплатить НДФЛ? Есть ли взаимосвязь между кадастровой стоимостью с ценой продажи? На все вопросы дали ответ на вебинаре «Налоги при продаже недвижимости: как не переплатить».
Узнаете нюансы, и избежите ошибок. Посмотреть вебинар
Мнение эксперта
На вопрос ответила эксперт — Екатерина Лазукова, профессиональный бухгалтер, эксперт службы правового консалтинга ГАРАНТ.
В рассматриваемом случае у физического лица возникает обязанность по уплате НДФЛ. При этом для расчета налога будет учитываться показатель кадастровой стоимости нежилого помещения: если эта величина, умноженная на 0,7, окажется больше цены продажи, то доход будет считаться именно от нее.
В любом случае доход может быть уменьшен на имущественный вычет 250 000 рублей.
Обоснование вывода
Доходы от реализации недвижимого и иного имущества, которое находится на территории РФ и принадлежит физическому лицу на праве собственности, являются объектом обложения НДФЛ (подп. 5 п. 1 ст. 208 НК, ст. 209 НК, п. 1 ст. 210 НК).
На основании п. 1.1 ст. 224 НК доход от реализации имущества, полученный физическим лицом — налоговым резидентом РФ, облагается НДФЛ по ставке 13%. При этом ст. 217 НК установлен перечень доходов от реализации собственного имущества налогоплательщика, освобождаемых от налогообложения НДФЛ. К ним, в частности, относятся доходы от продажи объектов недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более (п.
17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1 НК). В общем случае минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет (п. 4 ст.
217.1 НК).
Следует учитывать, что положения п. 17.1 ст. 217 НК не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности. Исключение из этого правила сделано только для жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств (письмо Минфина от 17.03.2020 № 03-04-07/20343).
То есть если нежилое помещение каким-то образом использовалось физическим лицом в предпринимательской деятельности, доход от его реализации облагается НДФЛ вне зависимости от срока нахождения участка в собственности.
В рассматриваемом случае недвижимость в предпринимательской деятельности не использовалась, но находилась в собственности менее трех лет (с 2020 года), соответственно, доход от ее продажи облагается НДФЛ. Обращаем внимание, что налоговая база по НДФЛ по доходам от продажи любого недвижимого имущества определяется с учетом особенностей, установленных ст. 214.10 НК. В соответствии с п. 2 ст.
214.10 НК в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
Иными словами, если доход от продажи склада окажется меньше кадастровой стоимости этого помещения, то для целей НДФЛ доход будет определяться с учетом требования о необходимости исчисления налоговых обязательств исходя из 70 процентов кадастровой стоимости.
Например. Склад продается за 200 000 рублей, а его кадастровая стоимость составляет 300 000 рублей. 250 000 рублей х 0,7 = 175 000 рублей. 175 000 рублей Изменим условия примера.
Предположим, что склад продается за 200 000 рублей, а его кадастровая стоимость составляет 1 млн рублей. 1 млн рублей х 0,7 = 700 000 рублей. Соответственно, для целей налогообложения размер дохода будет составлять 700 000 рублей.
В полугодовой отчетности придется ориентироваться на новые ФСБУ
Важно не забыть учесть все требования новых ФСБУ. Учтите, что ошибки в применении ФСБУ влияют на отчетность организации. У нас состоится МЕГА вебинар: ФСБУ и полугодовая отчетность, топ ошибок 12 июля в 11:00.
Успейте записаться , пока еще можно внести изменения в вашу отчетность и учесть все ошибки.
Согласно п. 3 ст. 210 НК основная налоговая база по НДФЛ определяется как денежное выражение доходов, подлежащих налогообложению и учитываемых при определении указанной налоговой базы, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст. 218-221 НК (за исключением налоговых вычетов, указанных в подп. 2.3 и 6 ст.
210 НК РФ), с учетом особенностей, установленных главой 23 НК.
На основании подп. 1 п. 1, подп. 1 п. 2 ст.
220 НК налогоплательщик имеет право на имущественный вычет в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи нежилой недвижимости, находившейся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК, не превышающем в целом 250 000 рублей.
То есть если для целей налогообложения доход составляет, например, 700 000 рублей (смотрите пример выше), то этот доход в любом случае можно уменьшить на 250 000 рублей: 700 000 рублей — 250 000 рублей = 450 000 рублей. Тогда налог к уплате составит: 450 000 рублей х 13% = 58 500 рублей. Кроме того, вместо получения указанного вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (подп. 2 п. 1 ст.
220 НК). Под такими расходами обычно понимаются непосредственно расходы на покупку, т.е. цена, по которой недвижимость была когда-то приобретена, но могут быть и другие расходы, например, на погашение процентов по кредиту, взятому на ее покупку (письма Минфина от 26.11.2019 № 03-04-05/91743, от 22.03.2018 № 03-04-05/18155, от 24.10.2017 № 03-04-05/69469). Однако, как мы поняли, в рассматриваемой ситуации подобных расходов у физического лица нет. Склад получен по суду, как бывшим колхозником. Таким образом, в рассматриваемом случае у физического лица возникает обязанность по уплате НДФЛ.
При этом для расчета налога будет учитываться показатель кадастровой стоимости нежилого помещения. Если эта величина, умноженная на 0,7, окажется больше цены продажи, то доход будет считаться именно от нее. В любом случае доход может быть уменьшен на имущественный вычет 250 000 рублей.
Уплата НДФЛ при продаже нежилой недвижимости
Доказательства и доказывание в арбитражном суде: УСН: Налоговый орган доначислил ИП налог при УСН на сумму дохода от продажи (сдачи в аренду) недвижимости
(КонсультантПлюс, 2024) В качестве доказательств можно представить декларации по НДФЛ, уведомления об уплате налога на имущество физлиц и другие документы, подтверждающие, что Налоговый орган знал о нахождении в собственности Налогоплательщика нежилой недвижимости и получении дохода от ее использования, но сомнений в правильности уплаты НДФЛ, налога на имущество физлиц, неуплаты налога при УСН не выражал >>>
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 146 «Объект налогообложения» главы 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY») Физическое лицо в течение долгого времени владело нежилым помещением, предоставляя его безвозмездно в пользование другим физическим лицам, которые оплачивали только коммунальные услуги. В дальнейшем физическое лицо продало нежилое помещение по частям. Налоговый орган пришел к выводу о получении физическим лицом дохода от осуществления предпринимательской деятельности и доначислил НДФЛ и НДС.
Суд признал доначисление налогов неправомерным, указав, что покупка и продажа помещения произведены в период, когда у физического лица отсутствовал статус индивидуального предпринимателя, физическое лицо владело недвижимым имуществом в течение длительного периода времени, реализация одного нежилого помещения по частям не свидетельствует о наличии у налогоплательщика цели систематического получения прибыли от соответствующей деятельности, оплата коммунальных услуг другим лицом обусловлена использованием имущества непосредственно этим физическим лицом. Факт реализации физическим лицом нежилого помещения не может сам по себе свидетельствовать об использовании помещения в предпринимательской деятельности в отсутствие доказательств получения дохода от использования такого помещения.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Комментарий к Письму Министерства финансов РФ от 05.03.2022 N 03-04-05/16195
(Чимидова Е.)
(«Нормативные акты для бухгалтера», 2022, N 8) Другими словами, если ИП приобрел нежилое помещение и использовал его для ведения бизнеса, то при продаже этой недвижимости ему следует уплатить НДФЛ. При этом на обязанность уплатить НДФЛ не влияет:
Статья: НДФЛ при продаже физическим лицом пансионата
(Каравайкина Е.Е.)
(«Туристические и гостиничные услуги: бухгалтерский учет и налогообложение», 2020, N 6) Физическое лицо — собственник пансионата (нежилой недвижимости) более 5 лет, не являющийся ИП, сдает пансионат в аренду, арендатор использует его в предпринимательской деятельности. Собственник продает пансионат. Будет ли он платить НДФЛ?
Меняется ли ситуация, если собственник сдавал пансионат в аренду сыну на безвозмездной основе, а сын, зарегистрированный в качестве ИП, использовал пансионат в предпринимательской деятельности?
Нормативные акты
«Обзор правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, принятых во втором квартале 2019 года по вопросам налогообложения» Рассматривая спор суды пришли к выводу о доказанности обстоятельств осуществления гражданкой предпринимательской деятельности по сдаче в аренду принадлежащих ей на праве собственности нежилых помещений и продаже помещений без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, учитывая цели и особенности ее действий, коммерческое предназначение предоставляемой ею в аренду, а также проданной впоследствии недвижимости, установив при этом обстоятельства неисполнения ею обязанностей налогоплательщика по уплате налога на добавленную стоимость и налога на доходы физических лиц.
ФНС России от 07.05.2019 N СА-4-7/8614
Как следует из судебных актов по делу, налоговым органом была проведена проверка индивидуального предпринимателя, в ходе которой установлены обстоятельства покупки и продажи нежилых помещений в период, когда регистрация в качестве индивидуального предпринимателя у гражданина отсутствовала. Объекты недвижимости были приобретены заявителем на основании договоров купли-продажи муниципального имущества.
Правовые ресурсы
- «Горячие» документы
- Кодексы и наиболее востребованные законы
- Обзоры законодательства
- Федеральное законодательство
- Региональное законодательство
- Проекты правовых актов и законодательная деятельность
- Другие обзоры
- Календари
- Формы документов
- Полезные советы
Как бывшему ИП платить налог при продаже нежилого помещения?
Я закрыл ИП и после этого продал нежилые помещения. Одно из них я не использовал, а другое сдавал в аренду. Помещения были в собственности более 10 лет.
Должен ли я платить НДФЛ с суммы, полученной от продажи? Если да, то как считать налог — по кадастровой стоимости или со всей выручки?
эксперт по налогам
Если я правильно поняла, одно помещение вы сдавали в аренду и платили налог с дохода как ИП, а второе никогда в вашей предпринимательской деятельности не участвовало.
Тогда вы должны заплатить 13% НДФЛ с дохода от продажи только одного нежилого помещения — того, что сдавали в аренду. По второму помещению декларировать доход от продажи и платить налог не нужно, ведь в бизнесе вы его не использовали.
Но если второе помещение хоть какое-то время участвовало в предпринимательской деятельности, уплаты НДФЛ не избежать. Например, если в 2012 году вы сдавали его в аренду, а оставшиеся годы оно пустовало, налог с дохода от продажи все равно придется заплатить.
БЕСПЛАТНЫЙ КУРС
Как управлять личными финансами
И перестать беспокоиться о деньгах, наладить с ними отношения и двигаться к целям и мечтам
Как рассчитать налог от продажи нежилого помещения, которое использовали в бизнесе
Поскольку вы продали нежилое помещение, которое сдавали в аренду, то есть использовали в бизнес-целях , доход от его продажи облагается налогом.
Неважно, что до продажи помещение было в собственности более 10 лет. Для коммерческой недвижимости минимальные сроки для безналоговой продажи не действуют.
Также не имеет значения, есть ли у продавца статус ИП, — налог придется платить в любом случае. У ИП налог будет исчисляться по применяемому режиму, а человеку без такого статуса, в том числе бывшему ИП, начислят НДФЛ.
Вы продали нежилое помещение, которое сдавали в аренду, после прекращения регистрации ИП. Поэтому доход от продажи облагается НДФЛ по ставке 13%.
Учтите, что заявить имущественный вычет и уменьшить налогооблагаемую базу не получится. Это можно сделать только для нежилого помещения, которое было в собственности меньше минимального срока и не использовалось в бизнесе.
Чтобы рассчитать налог, нужно сравнить цену в договоре купли-продажи с кадастровой стоимостью помещения. Кадастровую стоимость смотрите ту, что указана в ЕГРН на 1 января года, когда помещение было продано.
Выбрать следует большую из сумм:
- цену договора, если она равна или больше кадастровой стоимости недвижимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7;
- кадастровую стоимость недвижимости, умноженную на 0,7, если цена из договора меньше этого показателя.
Поясню на примере. Допустим, в 2022 году вы продали нежилое помещение за 4 300 000 ₽. Его кадастровая стоимость на 1 января 2022 года — 6 000 000 ₽. Умножаем кадастровую стоимость на 0,7 и сравниваем с продажной ценой:
- 6 000 000 ₽ × 0,7 = 4 200 000 ₽ < 4 300 000 ₽
Цена договора больше, поэтому налог нужно рассчитать от нее. Сумма НДФЛ к уплате — 559 000 ₽: 4 300 000 ₽ × 13%.
Если помещение продадут, например, за 4 000 000 ₽, тогда налог придется заплатить с 4 200 000 ₽, ведь кадастровая стоимость, умноженная на 0,7, будет больше цены договора. Налог — 546 000 ₽: 4 200 000 ₽ × 13%.
Декларацию за 2022 год надо будет подать до не позднее 2 мая 2024 года — на этот день переносится срок сдачи 3-НДФЛ из-за того, что 30 апреля 2024 года выпадает на выходной день — воскресенье. Уплатить налог — до не позже 17 июля того же года, поскольку крайний срок уплаты 15 июля 2024 года — суббота.
Что с налогом от продажи нежилого помещения, которое в бизнесе не использовали
НДФЛ при продаже недвижимости не платят, если на дату сделки истек минимальный срок владения:
- три года, если недвижимость получена в дар от члена семьи или близкого родственника, по наследству или в порядке приватизации;
- пять лет, если недвижимость досталась в собственность иным путем. Правило работает и для коммерческой недвижимости, которую не использовали в бизнесе.
Также минимальный срок в три года действует, если на дату продажи жилье единственное.
Если срок владения меньше, придется подать декларацию и заплатить налог. В судебной практике я не нашла ситуаций, где бывшему ИП, если он продал помещение, которым владел больше минимального срока владения и не использовал в бизнесе, налоговики доначислили бы НДФЛ с дохода от продажи.
Вот несколько примеров, когда у налоговой возникали претензии к экс-ИП .
- Человек продал нежилое помещение, которое он использовал в бизнесе, ранее минимального срока владения и не задекларировал доход от продажи. Налоговая доначислила НДФЛ, пени и штраф, и суд с этим согласился.
- Другой случай. Собственник продал нежилые помещения, которыми владел меньше минимального срока владения, задекларировал доход от продажи и заявил по ним имущественный вычет. ИФНС отказала в вычете — сказала, что помещения предназначены для предпринимательства, то есть для ведения коммерческой деятельности, а не для личных нужд. Значит, вычет по этим помещениям заявлять нельзя.
- Дополнительный аргумент для отказа в вычете был такой: когда собственник был ИП, его основным видом деятельности была сдача внаем собственного недвижимого имущества. Поэтому ИФНС доначислила налог со всех доходов без учета расходов, штраф и пени, и суд ее поддержал.
Как отчитаться о продаже помещения перед налоговой
Я хочу обратить ваше внимание вот на что.
Если вы продали оба нежилых помещения в 2022 году и отразите в декларации 3-НДФЛ за 2022 год доход от продажи только одного из них, то это наверняка заинтересует налоговиков. Ведь у них будет информация от Росреестра, что вы продали два помещения, за какую цену и кто покупатели.
Поэтому ИФНС, скорее всего, попросит вас пояснить, почему при продаже двух нежилых объектов вы задекларировали доход и рассчитали НДФЛ только по одному из них.
Тогда вы можете написать письмо и объяснить следующее:
- Одно из помещений куплено более 10 лет назад — вы просто вложили деньги в недвижимость.
- Вы никогда не использовали это помещение, чтобы получать доход. Например, с момента покупки не сдавали его в аренду.
- По этому помещению вы исправно платили налог на имущество физлиц, даже будучи ИП на УСН или ПСН, если вы работали на этом налоговом режиме. Суды расценивают уплату налога как дополнительный довод в пользу ИП. Ведь на УСН не платят налог на имущество с бизнес-объектов , не включенных в региональный перечень недвижимости, которая облагается по кадастровой стоимости.
Такого пояснения должно быть достаточно.
Что делать? Читатели спрашивают — эксперты отвечают
Задать свой вопросВопрос был задан 11.09.2021 и дополнен ответом эксперта 06.12.2021
Мария Чибирева
Как считаете, нежилые помещения — это выгодное вложение денег?Можно ли применить профессиональный вычет при продаже нежилого помещения, используемого в бизнесе и в какой сумме? ИП на патенте.
Продажа нежилого помещения не подпадает под патентную деятельность. Но конкретный субъект РФ может отнести продажу нежилых помещений к видам деятельности, по которым можно применять патент. Тогда доход от продажи попадет под патент, а расходы никакие заявить нельзя.
Профессиональный вычет могут заявлять только ИП, которые применяют общую систему налогообложения и платят НДФЛ. У такого ИП нежилое помещение, которое он использует в деятельности на общем режиме, — это основное средство. Стоимость основного средства надо списывать в расходы через амортизацию (стоимость разделить на количество месяцев использования) в течение всего срока его использования.А при продаже ОС (нежилого помещения) доходы равны разнице между ценой сделки и остаточной стоимостью (стоимость покупки помещения минус амортизация, начисленная со даты начала использования и до даты продажи).
Заявить имущественный вычет при продаже коммерческой недвижимости ИП на общем режиме тоже не может.
О профессиональных вычетах в ТЖ можно посмотреть такие статьи:
— Что такое профессиональный вычет и как им пользоваться?https://journal.tinkoff.ru/ask/professionalnyi-vychet/
— Какие налоговые вычеты можно получить в 2021 году https://journal.tinkoff.ru/guide/vse-vychety/#eightОтредактировано
Елена, добрый день. А как же это: с 1 января 2019 года, если срок владения составляет 5 лет (в некоторых случаях 3 года), то при продаже имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, физическому лицу уплачивать НДФЛ не нужно.
Или это касается только жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств, непосредственно используемых в предпринимательской деятельности ?
Получается что закрыв ИП, физ лицо может не платить ничего?Елена, понятно, что под патент не подпадает. Сделка уже совершена и патент не получен на этот вид. Облагается НДФЛ по ставке 13% на общих основаниях.
Значит можно применить профессиональный вычет?
Яна, если это нежилое помещение у вас было учтено как основное средство и по нему начислялась амортизация, то да. Если не было учтено как основное средство, то нет
