Как продать долю в доме если второй собственник против

Существует четыре собственника в долях на дом,в связи с конфликтной ситуацией один из собственников против продажи дома,как решить данную проблему ?

05 апреля 2017, 15:47 , Наталья, г. Красноярск
Ответы юристов
Валерий Орехов
Юрист, г. Тула

Общаться в чате

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.Без его согласия никак даже суд не поможетэто его прво.договривайтесь убеждайте предлогайте обманывайте.

ГК РФ Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Ко

05 апреля 2017, 15:54
Андрей Ченцов
Юрист, г. Нефтеюганск

Общаться в чате

Согласно статье 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Таким образом, направляете собственнику, который против продажи дома, письменное извещение, ждете один месяц. Если этот собственник по истечении месяца не выкупит оставшиеся доли или не согласится продать свою, можете продавать свои доли любому лицу.

Как продать долю в доме если второй собственник против?

Здравствуйте! Нас три сестры.После смерти отца нам в наследство остался дом в равных долях.Двое из нас прописаны в этом доме,а третья нет,но проживает в доме лишь одна сестра.Я прописаная и та,которая не прописана ,мы двое хотим продать свои доли,но третья против продажи.Выкупать наши доли она отказывается и вот уже пять лет не платит коммунальные услуги.Долги растут ежемесячно.Как можно повлиять на неё,чтобы продать дом,если она не соглашается? И какие вообще права мы имеем на продажу дома?

Спасибо.

06 мая 2014, 16:11 , Елена, г. Москва
Ответы юристов
Наталья Сергеева
Юрист, г. Волгоград

Общаться в чате

Заставить или как то повлиять на сестру, чтобы она продала дом, невозможно. Вы можете только продать свои доли.

Статья 250 ГК РФ. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Как распоряжаться долей квартиры, если один из собственников против

Долевая собственность на квартиру или любую другую недвижимость считается очень проблемной формой владения, поскольку требует единодушия всех «дольщиков». Как быть, если один из них не выходит на связь или просто находится в ссоре с остальными и не общается? Об этом эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость».

1. Я хочу продать свою долю в квартире, но второй собственник не выходит на связь. Как быть?

Продать квартиру с отсутствующей выделенной долей без участия второго собственника, не выходящего на связь, довольно сложно. Продавец (второй «дольщик») может направить уведомление о намерении продать долю в праве общей собственности на квартиру другим сособственникам через нотариуса или самостоятельно по почте.

Однако если направлять письмо самому, даже с описью вложения, содержание уведомления в описи все равно не отражается, поэтому могут возникнуть сложности. При направлении уведомления телеграммой в дальнейшем при необходимо можно получить ее копию.

Оптимально будет направлять уведомление через нотариуса во избежание сложностей с подтверждением, тем более что все сделки по купле-продаже долевой собственности в любом случае осуществляются при обязательном участи нотариуса.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Если в течение месяца ответ не поступит, нотариус имеет право выдать уведомление о том, что письмо другому сособственнику было отправлено. Это и будет документом, разрешающим проведение сделки. Однако в будущем другой сособственник может обратиться в суд.

Если правила были нарушены, то ему удастся перевести права по сделке на себя, поэтому важно, чтобы продажная стоимость была не ниже, чем в предложении сособственнику.

Можно ли продать ½ долю дома, если второй собственник против

Дом

09.2022
Рецензент:Елена Бондаренко, юрист Обновлено: 15.09.2022

Долевая собственность – это проблемная форма владения, так как для распоряжения таким имуществом требуется единогласие всех собственников. Как продать половину дома, если второй дольщик против или просто не выходит на связь?

Разница между совместной и долевой собственностью

Если у недвижимости два или более хозяина, это называется общей собственностью. Она в свою очередь делится на совместную собственность и долевую. В первом случае имущество принадлежит всем собственникам без в определения долей, во втором – для каждого установлена причитающаяся ему доля, например – ½, 1/6 и т.д.

Каждый вид собственности предполагает свои правила по распоряжению ею.

Правила продажи долевой собственности

При продаже долевой собственности, главное условие – соблюсти интересы всех дольщиков, поэтому законом при таких сделках предусмотрены две особенности: преимущественное право покупки и обязательное заверение договора купли-продажи у нотариуса.

Пункт 1 статьи 250 ГК гласит о том, что все собственники долей в квартире имеют преимущественное право на равных условиях и по той же цене выкупить долю у одного из совладельцев.

Это и есть преимущественное право покупки. То есть, до того как продать половину дома чужим людям, собственник должен предложить покупку другим дольщикам. Причём условия продажи должны быть такими же, как планируются для посторонних.

Предложить купить за завышенную цену – нельзя!

В уведомлении о продаже необходимо как можно полнее перечислить характеристики продаваемого объекта (адрес, площадь, количество комнат) и особенности сделки (срок оплаты, порядок расчёта, срок передачи доли и освобождения квартиры от вещей, а также другие важные обстоятельства)

Как передать уведомление:

1. Вручить второму собственнику лично под роспись. Увы, такой вариант хорош лишь при дружественных отношениях между дольщиками;
2. Отправить почтой. Письмо должно быть заказным с уведомлением о вручении и описью вложения.
3. Телеграммой.
4. Через нотариуса.

После получения уведомления, второй собственник должен отреагировать на него. На отказ или согласие даётся 30 дней.

Если дольщика устраивают условия, он может согласиться. Если нет – оформить отказ. Он должен быть письменным и по возможности заверенным у нотариуса.

При наличии такого документа, 30 дней с момента получения уведомления ждать не обязательно.

Если отказа не последовало, то нотариус выдаст уведомление о том, что продавец предоставил дольщику преимущественное право покупки и уведомил его письмом. Это и будет основанием для совершения сделки.

Однако есть ситуации, когда второй собственник намеренно скрывается, его местонахождение неизвестно или же он против продажи. Как быть в этих случаях?

Как продать половину дома, если второй собственник скрывается?

Не важно, намеренно или нет, скрывается собственник. Если вам его местонахождение неизвестно, уведомить его о наступлении права преимущественной покупки всё равно обязательно.

Закон не уточняет, по какому именно адресу нужно отправлять уведомление. Поэтому, чтобы обезопасить себя, есть несколько вариантов:

• отправьте письмо по последнему известному адресу второго дольщика;
• отправьте уведомление по адресу недвижимости, долю в которой вы собираетесь продать. При этом в Росреестре необходимо предварительно получить выписку о том, что доля в этой недвижимости принадлежит «потерявшемуся» соседу;
• отправьте письмо по адресу, который вы узнаете по запросу в МВД;
• обратитесь к нотариусу, который за умеренную плату сам подготовит уведомления, сделает запросы о возможном месте жительства дольщика, разошлёт их и в итоге, выдаст вам уведомление о том, что вы приложили максимум усилий для поиска соседей.

Если у вас есть опасения, что дольщик будет уклоняться от получения уведомления, то помните о следующем: уведомление считается доставленным, если оно дошло до указанного адреса, но не было получено и прочтено собственником по причинам зависящимот него. То есть, если он не пришёл на почту, отказался забирать письмо у курьера и т.д.

Как можно продать долю, если другой собственник против?

Если второй собственник против продажи, то никаких дополнительных сложностей по сути это не создаёт. Нужно действовать по такой же схеме: найти покупателя, обсудить подробности сделки, уведомить второго собственника и дождаться окончания 30 дней, предусмотренных законодательством на ответ.

После этого сделка оформляется у нотариуса. Единственный вариант для несогласного собственника – обратиться в суд с исковым заявлением. Однако, если вы будете действовать по правилам, то закон будет на вашей стороне.

Способы «обхода» закона при несогласии второго дольщика: развенчиваем мифы

На просторах интернета можно найти «вредные советы» о том, как продать половину дома и при этом обойти право преимущественной покупки. Например, оформить договор дарения между «покупателем» и «продавцом», а деньги получить под расписку, или же оформление сделки займа или залога, вместо купли-продажи.

Конечно, предприимчивые продавцы могут воспользоваться и такими советами. Однако, это нарушение закона. В ходе судебного разбирательства подобная сделка может быть признана ничтожной и расторгнута.

В этом случае деньги покупателю придётся вернуть. Гораздо безопаснее соблюсти требование закона о праве преимущественной продажи: в этом случае сделка будет законной и не принесёт никаких последствий.

Как продать квартиру, если другие собственники против: правовые нюансы

Продажа

2к. Опубликовано 06.06.2023
Рецензент:Елена Бондаренко, юрист Обновлено: 06.06.2023

Иногда квартира принадлежит не одному человеку, а сразу нескольким, при этом в любой момент один из владельцев может решить продать свою «часть» недвижимости. Разбираемся, как это сделать правильно, и что делать, если другие собственники против продажи имущества.

Собственность совместная и долевая: разница

Совместная собственность— это когда квартира в равной степени принадлежит всем собственникам жилплощади. Объект не разделен на доли, и права каждого владельца считаются равноценными.

Совместное право на недвижимость возникает по желанию владельцев или автоматически. То есть когда недвижимость покупается супругами, ведь имущество, приобретенное в браке, считается общим. Квартира или дом, купленные после регистрации в ЗАГСе, являются совместной собственностью мужа и жены, даже если жилье зарегистрировано на одного из супругов.

Плюсы такого владения собственностью заключаются в следующем:

• все собственники в равной степени отвечают за содержание жилья. Оплата коммунальных платежей так же распределяется на всех владельцев общей совместной недвижимости.
• все несут равную ответственность по исполнению налоговых обязательств. То есть налог на недвижимость вам начисляют в равной доле с другими собственниками.
• каждый вправе использовать имущественный налоговый вычет ― он распределяется между всеми владельцами квартиры или дома по договоренности.
• квартиру, находящуюся в совместной собственности, нельзя забрать за долги одного собственника.

Минусы в том, что на совместное владение выдается один документ. Собственник не имеет права единолично оформлять документы. Если вы по договоренности с другими собственниками решили сдать жилье в аренду, учтите, что доход придется делить между всеми владельцами.

Когда одним из владельцев является несовершеннолетний ребенок, любые сделки с недвижимостью совершаются с участием органов опеки. Совместное распоряжение общим совместным жильем (продажа, дарение, завещание и т. д.) можно отнести как к плюсам, так и к минусам. К примеру, чтобы продать квартиру, придется получить согласие всех сособственников.

Одним словом, плюс в том, что без вашего ведома не будет продан ни один квадратный метр. Но если сделка инициирована вами и кто-то из собственников на нее не согласен, то вам придется договариваться.

Долевая собственность— когда квартира находится в общей собственности с определением доли для каждого совладельца. Доли могут быть равными или неравными.

К примеру, один собственник владеет 1/3 жилплощади, а другой — 2/3. Или трем владельцам одного объекта недвижимости принадлежит по 1/3 жилплощади. Количество собственников недвижимости, а значит, и долей может быть самым разным.

Вы можете стать владельцем доли квартиры, дачи или другой недвижимости в результате наследования, сделки купли-продажи, приватизации и др. Переоформить в долевую можно и совместную собственность. Для этого потребуется согласие совладельцев или решение суда.

Плюсы долевого владения в том, что:

• собственники могут распоряжаться своей частью жилплощади (подарить, продать, завещать свою долю самостоятельно).
• если у одного из владельцев арестуют имущество за долги, то доли других собственников жилья так и останутся в их владении.
• каждый из собственников общедолевой недвижимости имеет свой пакет документов на жилье.

Минусы в том, что:

• доля в квартире – это не всегда отдельная комната. На вашу долю может приходиться лишь угол в этой комнате.
• если нет возможности отделить вашу долю в отдельное помещение, и вы не можете договориться с совладельцами, то для определения порядка пользования жильем придется обращаться суд.
• долевую собственность могут продать за долги. То есть если вы сильно задолжали, то кредиторы через суд могут взыскать средства от продажи вашей части недвижимости.

Порядок продажи долевой собственности целиком

Продать целиком квартиру, которая находится в долевой собственности, можно только при согласии всех совладельцев.

Порядок действий примерно таков:

1. Первое, что нужно сделать, прийти к соглашению о продаже квартиры со всеми участниками долевой собственности.
2. Если соглашение участников достигнуто, то стороны могут продать квартиру.

Подобные сделки можно совершать как в простой письменной, так и в нотариальной форме. Однако юристы советуют обращаться за помощью к нотариусу, поскольку его привлечение дает сторонам гарантии и преимущества. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности и юридической чистоты сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение.

Если соглашение о продаже квартиры не достигнуто

В этом случае продать квартиру не получится: невозможно продать всю квартиру, которая находится в долевой собственности, если будет против хотя бы один из собственников. В этом случае участник долевой собственности может продать только ту долю в праве общей собственности, которая принадлежит ему.

Принуждение собственника к продаже его доли в этом случае законом запрещено и, более того, может являться основанием для признания заключенной сделки впоследствии недействительной.

Как продать свою долю в квартире

Владелец доли в квартире может распоряжаться ею по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, отдать в залог (ст. 250 Гражданского кодекса). Для продажи доли законом предусмотрен особый порядок — преимущественное право покупки.

Это значит, что в первую очередь нужно предложить свою долю выкупить другим собственникам квартиры.

Преимущественное право покупки доли квартиры — это право выкупа доли собственника в квартире другими сособственниками, прежде чем он продаст ее постороннему человеку. То есть прежде чем продавать свою долю людям со стороны, собственник должен предложить выкупить ее своим соседям в квартире на тех же условиях, в частности — по той же цене.

Для этого продавец доли должен сообщить о продаже постороннему лицу в письменной форме, указав цену и другие условия продажи. Если совладельцев несколько, письменное извещение надо отправить каждому персонально. Для этого нужно соблюсти ряд условий:

• данное извещение должно быть направлено по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников;
• обязанность продавца уведомить других участников долевой собственности о продаже своей доли считается исполненной с момента доставки адресатам соответствующего сообщения;
• уведомление о продаже своей доли одним участником долевой собственности не может считаться доставленным другому участнику, если оно не было вручено адресату по независящим от него обстоятельствам.

Получивший предложение о покупке доли сособственник должен отреагировать на него в течение месяца — принять или отклонить. Молчание в данном случае рассматривается как отказ. Если остальные участники долевой собственности откажутся от преимущественного права покупки доли, то в таком случае можно продать ее постороннему лицу.

Продать долю в праве общей собственности стороннему лицу до истечения этого срока (одного месяца) можно, если все остальные участники долевой собственности подпишут официальный отказ от приобретения доли.

Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников.

Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в суде. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без ущерба квартире, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В случае выплаты компенсации собственник с ее получением утрачивает право на долю в общем имуществе.

Как продать квартиру, если второй собственник против?

Моя мама три года назад не платила за коммунальные услуги за несколько месяцев, я на тот момент жила в другом городе. Потом вернулась, а мама наоборот уехала. По коммунальным платежам остался висеть долг. Далее мама снова вернулась, а я уехала. И она снова не платила за квартиру.

Сейчас мне выставлено взыскание на сумму почти 10 тыс. руб., которую я должна оплатить. Сумму я оплачу. Но суть в том, что я хочу продать квартиру, а второй собственник (мама) продавать ее не хочет, но и коммунальные платежи не оплачивает, набирает долги. Как мне разумней поступить в этой ситуации?

Я там не живу, за коммуналку платить не хочу, хочу продать квартиру.

Евгений Левит
Консультаций: 56

Если второй собственник не соглашается на совместную продажу квартиры, вы можете превратить свою долю в деньги с использованием п. 4 ст. 252 Гражданского кодекса РФ. Для реализации этого правового механизма вам следует обратиться в суд с иском о взыскании компенсации стоимости своей доли с ответчика (сособственника).

Добиться успеха в этом деле вы сможете при условии, что:

1. ваша доля является незначительной (на практике не более одной четвертой);
2. вы не имеете существенного интереса в использовании этой квартиры (живете в другом месте);
3. ваша доля не может быть реально выделена (в связи с отсутствием технической возможности).

При отсутствии хотя бы одного из вышеперечисленных обстоятельств взыскать компенсацию стоимости своей доли будет нельзя. Придется либо продавать долю кому-либо (сложно и невыгодно), либо продолжать владеть ею.

При этом если вы погасите задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг в полном объеме, то сможете взыскать с мамы в порядке регресса деньги, оплаченные за нее (пропорционально размеру ее доли). Такое право предусмотрено ст. 210, 249 Гражданского кодекса РФ и ч. 3 ст.

30 Жилищного кодекса РФ.

Тем более что в силу ч. 11 ст. 155 Жилищного кодекса РФ неиспользование собственниками жилых помещений не освобождает их от обязанности вносить оплату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Также вы можете в соответствии со ст. 249 Гражданского кодекса РФ и ст. 156 Жилищного кодекса РФ требовать от управляющей компании выдавать вам отдельные платежные документы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, чтобы у вас с мамой не было общего долга.

В случае отказа управляющей компании этот вопрос можно решить в судебном порядке.