Когда наступает необходимость продать квартиру, наличие детей среди собственников может стать серьезным препятствием.
Как рассказала «Российской газете» адвокат Софья Рубасская, несмотря на то, что сделки от имени лиц, не обладающих полной дееспособностью (а к ним относятся несовершеннолетние граждане), осуществляют их родители или опекуны, в целях защиты прав детей такие сделки должны проводиться с согласия органов опеки и попечительства.
«Без получения такого согласия сделка по продаже жилья может быть признана недействительной, что приведет к крайне неблагоприятным последствиям для всех участников сделки,- говорит юрист. — Если дети прописаны в квартире, но не являются ее собственниками, это все равно приводит к определенным трудностям при продаже такого жилья. Так, изменение места регистрации ребенка допускается исключительно в случае переселения на новое место жительства. В отличие от взрослого человека, «выписать в никуда» несовершеннолетнего нельзя».
А что нужно, чтобы продать квартиру, среди собственников которой есть ребенок? Как отмечает юрист, необходимо понимать, что главным в данном случае дополнительным документом является согласие от органов опеки и попечительства. Без него невозможно оформление сделки купли-продажи недвижимости у нотариуса и в целом осуществление данной процедуры.
«В случае, если ребенок достиг 14-летнего возраста, он также должен сам быть участником сделки и принимать решение о продаже своей доли. Это не отменяет необходимости получения согласия органов опеки и попечительства, но позволяет ребенку обладать определенной субъектностью и тоже принимать решение о том, нужна ли ему данная недвижимость на текущий момент или нет. Единственным исключением из данной ситуации является процедура эмансипации (это объявление несовершеннолетнего гражданина, не достигшего возраста 18 лет, полностью дееспособным, она предусмотрена и регламентирована ст.
27 ГК РФ).
Если лицо, достигшее 16-летнего возраста, прошло через эмансипацию, то оно вправе распоряжаться своей недвижимостью как полноценный взрослый человек, не дожидаясь решения органов опеки и попечительства. В таком случае, продажа доли этого ребенка не будет отличаться от продажи доли взрослого совершеннолетнего собственника», — рассказала Софья Рубасская.
Она уточнила, что основное, что интересует органы опеки и попечительства при продаже доли ребёнка в квартире, — это непосредственно защита прав самого ребенка. А именно — чтобы его положение и условия жизни как в настоящем, так и в будущем, не ухудшились от совершения данной сделки. К значимым условиям жизни в первую очередь относится:
1. Жилплощадь, принадлежащая ребенку. Если на новом месте жительства площадь в квадратных метрах, принадлежащая ребенку, будет меньше, чем на прошлом, это почти наверняка приведет к отказу
2. Стоимость жилплощади. Даже если площадь нового жилья будет больше, но при этом доля ребенка будет обладать значительно меньшей рыночной стоимостью, такую сделку вряд ли одобрят органы опеки.
3. Бытовые условия. В новом жилье у ребенка должны быть сравнимые жилищные условия. К ним относится обязательное наличие водоснабжения, электричества, отопления, водоотвода.
Также учитывается экологическая обстановка в регионе, расстояние до школы и других важных объектов.
Кроме этого, органы опеки также учитывают другие факторы и их совокупность. Так, могут отказать в продаже жилья, если новое приобретается в строящемся доме или в ипотеке. С другой стороны — на продажу жилья могут дать согласие, если семье срочно нужны деньги на лечение ребенка, даже если новые жилищные условия будут хуже.
В отдельных случаях допускается продажа жилья, если средства от продажи доли ребенка будут зачислены на его банковский счет.
«Следует также отметить, что решение органов опеки во многом зависит от воли случая и обстоятельств. Ситуация может серьезно отличаться в различных городах и тем более регионах. Более того — разные сотрудники органов опеки могут выносить различные решения даже в схожих ситуациях», — добавила юрист.
Подводя итоги, она уточнила, что продать квартиру, собственником доли в которой является ребенок, возможно. Но практически всегда потребуются дополнительные гарантии и оформление сделки продажи жилья одновременно с покупкой нового с обязательным предоставлением ребенку доли в нем.
Оформление продажи земельного участка с долями детей через орган опеки или нотариуса в МФЦ
Как я могу оформить продажу земельного участка с учетом долей детей, используя орган опеки в МФЦ или нотариуса?
| Игорь , Москва
Ответы юристов (1)
Казаков Валентин Юрист,
Москва На сайте: 1590 дня
Ответов: 2698 Рейтинг: 8
В соответствии с Законом РФ «Об организации опеки и попечительства» орган опеки не имеет полномочий на оформление продажи земельного участка. Поэтому для оформления такой сделки требуется обращение к нотариусу.
#2178921 2024-04-02 17:55:17
Казаков Валентин Юрист,
Москва На сайте: 1590 дня
Ответов: 2698 Рейтинг: 8
Для решения вопроса о продаже земельного участка с долями детей могут потребоваться следующие документы:
- Свидетельства о праве собственности на земельный участок и на его доли.
- Документы, подтверждающие законность присвоения земельного участка (если таковые имеются), например, договор купли-продажи, акт приема-передачи, свидетельства о праве собственности на землю.
- Разрешение на продажу имущества несовершеннолетних (если дети на момент продажи не достигли совершеннолетия). Такое разрешение должно быть выдано органом опеки и попечительства или судом.
- Документы, подтверждающие право на нахождение в распоряжении земельных долей, например, завещание, согласие всех детей на продажу земельного участка, акт об установлении долей.
- Документы, свидетельствующие о легитимности нахождения собственника земельного участка в распоряжении продаваемого имущества (например, договор купли-продажи).
- Документы, подтверждающие оплату налогов (если таковые имеются), в том числе налог на прибыль и налог на имущество.
В зависимости от обстоятельств ситуации могут потребоваться и другие документы, чтобы обеспечить законность продажи земельного участка. Окончательный перечень документов можно уточнить у юриста или нотариуса, который будет заниматься оформлением сделки.
#2281781 2024-04-02 17:55:17
Казаков Валентин Юрист,
Москва На сайте: 1590 дня
Ответов: 2698 Рейтинг: 8
Статья 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 57 Федерального закона от 29.07.1998 N 128-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и статья 16 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Как продать участок с долями несовершеннолетних?
участок получили как многодетные. В нем 6 долей. 4 из них доли детей. старшему ребенку 17,5 лет.
Где его отец неизвестно., но он записан в свидетельстве о рождении.
24 сентября 2018, 06:59 , Наталья, г. Москва
Ответы юристов
Ольга Прохорова
Адвокат, г. Курган
Общаться в чате
Вам нужно обращаться в органы опеки и попечительства с целью получения разрешения на продажу данных долей. При этом опека вам поставит условие о способе распоряжения деньгами детей.
Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного
1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
24 сентября 2018, 07:15
Клиент, г. Москва
Опека не дает разрешения без согласия отца старшего ребенка. А где этот отец мы не знаем.
24 сентября 2018, 07:19
Ольга Прохорова
Адвокат, г. Курган
Общаться в чате
В этом случае либо получаете отказ опеки и обжалуете в суде, либо обращаетесь в суд и лишаете отца родительских прав.
24 сентября 2018, 07:28
Павел Орват
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Несовершеннолетними в России признаются лица в возрасте до 18 лет (п.1 ст. 21 ГК РФ). В силу возраста, они еще не имеют полной дееспособности, а значит, за соблюдением их прав должны следить их родители или их законные представители – опекуны, попечители или усыновители, а также специально созданные социальные органы при городских и районных управах – Органы опеки и попечительства.
Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка (речь идет о его доле собственности), а также случай, когда ребенок только прописан в квартире – несколько усложняет сделку, и имеет ряд нюансов
Если несовершеннолетний ребенок имеет долю собственности в квартире (независимо от того, прописан он там или нет), то он становится полноправным участником сделки купли-продажи. Как это выглядит?
За малолетних (до 14 лет) детей в сделке действуют их родители или представители (т.е. расписываются вместо них).
Дети с 14 до 18 лет (при наличии паспорта) могут сами расписываться за себя в Договоре купли-продажи квартиры, но только с письменного, нотариально заверенного согласия своих родителей или представителей.
А те, в свою очередь, могут дать согласие на сделку или принять решение за своих малолетних детей – только после предварительного получения Разрешения Органов опеки и попечительства.
Защиту имущественных прав несовершеннолетних детей в сделках купли-продажи квартир осуществляют Органы опеки и попечительства, инспекторы которых имеют довольно широкие полномочия.
Именно Органы опеки призваны следить за тем, чтобы права детей при отчуждении недвижимости не были нарушены, а их доля собственности не уменьшилась в результате сделки. В частности, в задачу Органов опеки, кроме прочего, входит выдача разрешений для совершения сделок с жильем с участием несовершеннолетнего.
В таком разрешении должны быть ясно прописаны требования, при соблюдении которых допускается продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка (см. пример ниже). Эти требования Опеки являются обязательными к выполнению, и в случае их нарушения, сделка может быть признана судом недействительной по иску Органов опеки или других заинтересованных лиц.
Как правило, требования Органов опеки сводятся к тому, чтобы родители или законный опекун ребенка оформили ему долю собственности в другой квартире, взамен проданной. Таким образом, продажа квартиры, в которой несовершеннолетнему ребенку принадлежит доля собственности превращается в альтернативную сделку (подробнее о таких сделках – см. по ссылке)
В отдельных случаях, например, когда ребенок имеет право собственности в квартире, но фактически живет по другому адресу, допускается не покупать альтернативную квартиру, и не выделять ему долю в ней. Но тогда Органы опеки требуют, чтобы на имя ребенка был открыт счет в Сбербанке, и туда были бы перечислены деньги за его продаваемую долю. Минимальная сумма, переводимая ребенку на этот счет, так же устанавливается Опекой.
Деятельность Органов опеки и попечительства регулируется ст. 31-41 ГК РФ, п. 4 ст. 292 ГК РФ, а также ФЗ-48 «Об опеке и попечительстве».
Органы опеки и попечительства находятся в составе местных органов исполнительной власти и местного самоуправления (в Москве – муниципалитеты).
Для обращения в Органы опеки, нужно предварительно подготовиться и собрать целый пакет документов. Суть – подтвердить документально существующие права ребенка на квартиру, права родителей или опекунов, а также подтвердить намерения сторон по сделке (что, когда и где собираются продавать и покупать взамен). Перечень типовых документов для Органов опеки и попечительства для сделки купли-продажи квартиры можно посмотреть здесь:
Продажа земельного участка несовершеннолетнего
Определение Верховного Суда РФ от 29.09.2022 N 309-ЭС22-17997 по делу N А76-7104/2021
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о расторжении договора аренды земельного участка, об обязании возвратить участок.
Обжалуемый результат спора: Требование удовлетворено, поскольку протоколами об административном правонарушении зафиксирована реализация алкогольной продукции, в том числе несовершеннолетнему лицу, в нестационарном торговом объекте, расположенном на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, данное нарушение правомерно квалифицировано в качестве существенного нарушения условий договора.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано. Суд первой инстанции (с которым согласился суд округа), исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, проанализировав условия договоров аренды публичных земельных участков, предоставленных для размещения торговых павильонов, правильно применив положения гражданского и земельного законодательства, установив наличие существенных нарушений Обществом (арендатором) условий договоров аренды и законодательства об обороте алкогольной продукции, выразившихся в неоднократной продаже алкогольной продукции в нестационарных торговых объектах несовершеннолетним, пришел к выводу о наличии правовых оснований для расторжения договоров аренды земельных участков.
Как можно продать дом и земельный участок с долей несовершеннолетнего ребенка
При оформлении материнского капитала оформили дом 3/7 часть отец, 3/7 части мамы, 1/7 часть дочь; и земельный участок также соответственно 3/7, 3/7 и 1/7 части. Хотим продать дом с участком и купить квартиру.
05 августа 2018, 12:36 , Ришат, г. Октябрьский
Ответы юристов
Денис Попов
Юрист, г. Пермь
Общаться в чате
Здравствуйте! Каких-либо ограничений относительно продажи жилья, приобретенного на материнский семейный капитал в законодательстве нет. Однако дом или квартира, купленная таким образом — это собственность не только родителей, но и несовершеннолетних детей. При совершении любой сделки по продаже или обмену не могут быть ущемлены их интересы.
Но, если взрослые члены семьи способны самостоятельно распорядиться своим имуществом, согласие на продажу доли детей (при условии предоставления иного, равноценного жилья) дается только органами опеки. В остальном на подобные сделки распространяются все принципы и законы, действующие на территории РФ, применимые к обычным договорам о продаже недвижимости. Таким образом, Вам необходимо будет получить согласие органов опеки и попечительства.
05 августа 2018, 12:39
Клиент, г. Октябрьский
в ответе нет объяснений как получить согласие опеки и попечительства (где могут возникунуть подводные камни)
05 августа 2018, 12:51
Денис Попов
Юрист, г. Пермь
Общаться в чате
Четких критериев дачи опекой согласия или отказа в законе нет, только очень общее условие о недопустимости ухудшения положения несовершеннолетнего соответственно если опека согласие не дает Вам остается оспорить отказ в суде доказав что положения ребенка не ухудшится
ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ
«Об опеке и попечительстве»3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.
В случае отказа, Вам необходимо подавать административный иск об оспаривании решения органа опеки и попечительства
КАС РФ
Статья 226. Судебное разбирательство по административным делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органов, организаций, лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями
9. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет:
1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление;
2) соблюдены ли сроки обращения в суд;
3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:
а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);
б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;
в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;
4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.
Продажа земельного участка с несовершеннолетними детьми: процедура и права собственников
Возможно ли продать земельный участок, если у меня есть несовершеннолетние дети, какие права они имеют на этот участок и какая процедура продажи должна быть, а также какие права и обязанности мои как родителя в отношении совершеннолетних и несовершеннолетних детей при продаже имущества?
| Виктор , Москва
Ответы юристов (1)
Артемьев Ярослав Юрист,
Москва На сайте: 1597 дня
Ответов: 5193 Рейтинг: 10
Для продажи земельного участка, принадлежащего несовершеннолетним детям, необходимо получить согласие опекуна, который осуществляет опеку и попечительство над ними. Кроме того, если дети имеют доли в родительском доме, то необходимо учесть, что продажа участка может повлиять на их доли в доме и требует дополнительного оформления документов и согласования с другими собственниками долей в доме.
#2879487 2024-02-01 15:32:53
Артемьев Ярослав Юрист,
Москва На сайте: 1597 дня
Ответов: 5193 Рейтинг: 10
Для продажи земельного участка, если в собственности находятся доли в родительском доме несовершеннолетних детей, потребуются следующие документы:
- Согласие всех законных представителей несовершеннолетних детей на продажу земельного участка;
- Свидетельство о рождении несовершеннолетних детей, чтобы подтвердить их статус законных наследников;
- Свидетельство о праве собственности на земельный участок;
- Документы на родительский дом для уточнения долей несовершеннолетних детей в нем;
- Документ, подтверждающий полномочия лица, которое будет продавать земельный участок от имени несовершеннолетних владельцев.
Необходимо отметить, что в силу законодательства Российской Федерации, сделки с недвижимостью в интересах несовершеннолетних детей могут быть совершены только с согласия их законных представителей. Поэтому наличие согласия всех законных представителей является обязательным условием для продажи земельного участка.
#2981172 2024-02-01 15:32:53
Артемьев Ярослав Юрист,
Москва На сайте: 1597 дня
Ответов: 5193 Рейтинг: 10
Статьи, применимые для решения данного вопроса, включают:
- Статья 21 Гражданского кодекса РФ «Об объектах гражданских прав», где определено, что земельный участок является объектом гражданских прав.
- Статья 29 Гражданского кодекса РФ «Об ограничениях прав на недвижимое имущество», в которой установлено, что ограничения прав на недвижимость могут устанавливаться в интересах детей и других лиц в соответствии с законодательством Российской Федерации.
- Статья 35 Гражданского кодекса РФ «О праве собственности», где содержится информация о том, что право собственности может быть ограничено законом в общественных интересах.
- Статьи 131 — 136 Гражданского кодекса РФ «Об отчуждении имущества несовершеннолетних», где определены правила по отчуждению имущества несовершеннолетних, включая процедуры уведомления опекунов и других законных представителей.
- Статья 244 Гражданского кодекса РФ «О совместной собственности», где установлены правила совместной собственности на имущество, в том числе на доли в родительском доме.
