Гражданский кодекс дает общее определение доверенности. Это письменный документ, дающий полномочия осуществлять юридически значимые действия от имени другого физического лица (доверителя, представляемого). На официальном языке он называется — письменное уполномочие.
В случаях, прямо предусмотренных законом: при регистрации прав на недвижимость, совершении многих имущественных сделок, доверенность обязательно должна быть заверена нотариусом. Иначе ее не примут в государственных органах, а гражданская сделка будет признана недействительной.
Чем отличаются разные виды доверенностей
Чем отличается генеральное и специальное полномочие доверенности. В нотариальной практике сложилось разделение таких документов на несколько категорий, в зависимости от содержания и объема предоставляемых прав.
- Разовая — уполномочивает лицо на совершение одного конкретного действия. Это может быть получение заработной платы, пенсии за определенный месяц, или, например, покупка квартиры. Завершение порученного дела автоматически гасит такую доверенность.
- Специальная — выдается физическому лицу для осуществления постоянных однотипных действий. Например, экспедитору, ежемесячно получающему товар у одного поставщика.
В отличие от вышеперечисленных, генеральная доверенность оформляется для совершения широкого круга сделок и других юридических действий от имени доверителя. Их количество не ограничено. Такую доверенность нужно заверять у нотариуса всегда, потому что, как правило, она предусматривает распоряжение недвижимостью и другим дорогостоящим имуществом.
Документ представляется в разные организации и должен учитывать все требования закона.
Что предусматривает генеральная доверенность
- Управление конкретным видом имущества или всем, принадлежащим доверителю, независимо от места его нахождения.
- Возможность подписывать договоры, документы, связанные с совершением любых сделок, представлять их в регистрирующие органы.
- Право распоряжаться движимым и недвижимым имуществом: продавать, сдавать в аренду, закладывать, а также покупать, принимать в дар, например это дает возможность купить дом по генеральной доверенности или выдать нотариальную доверенность на управление квартирой.
- Управление и распоряжение банковскими счетами: возможность подписывать поручения, снимать, перечислять деньги.
- Право осуществлять финансовые расчеты в любых организациях, получать деньги, документы, ценные бумаги, почтовые и иные отправления.
- Представление интересов доверителя в разных инстанциях, суде, государственных органах.
Комментирует нотариус:
Вопрос: Нужно ли заверять доверенность у нотариуса?
Ответ: Если вы поручаете что-то важное, то доверенность рекомендуется заверять у нотариуса, так вы нивелируете свои риски и можете отозвать доверенность. Некоторые сделки требуют обязательного нотариального заверения (см. выше).
Какие нюансы и особенности учитывает нотариус
При оформлении доверенности в обязательном порядке устанавливаются личности обратившихся граждан, их дееспособность. При этом для иностранцев возраст наступления совершеннолетия принимается на основании законодательства страны, гражданином которой он является. В документе должна быть указана следующая информация:
- место и дата совершения нотариального действия, иначе доверенность не будет иметь юридической силы;
- срок действия — при его отсутствии полномочия представителя заканчиваются через год;
- право передоверия, то есть возможность поручить свои обязанности третьему лицу;
- конкретные признаки имущества, в отношении которого оформляется право управления или распоряжения (адрес, регистрационный номер и т.д.);
- не допускается передача права совершения действий в отношении представителя, за исключением супругов (например, один из них доверяет другому полномочие на приобретение квартиры в общую собственность).
Доверенность может быть оформлена от имени одного лица на нескольких человек. В этом случае в ней обязательно должно быть указано, как они могут действовать: только совместно, или каждый наделяется полным объемом передаваемых прав. В документе можно оговорить дополнительные полномочия для одного из представителей.
Законом допускается и обратный вариант: один человек вправе действовать от имени нескольких лиц.
Вопросы нотариуса при оформлении доверенности:
- Устанавливает личность обратившегося
- Выясняет дееспособность обратившегося
- Проверяет правоспособность обратившегося
Сколько стоит генеральная доверенность
Общая цена оформления документа складывается из размеров государственной пошлины, установленной ст. 333.24 НК РФ, и платы за услуги правового и технического характера (УПТХ). Тарифы на них ежегодно устанавливает областная нотариальная палата. Минимальная стоимость доверенности от физического лица составляет 1500 рублей, если не требуется дополнительная проверка документов.
При выезде нотариуса на дом взимается дополнительная плата.
Комментирует нотариус:
Вопрос: Как делать доверенность на человека у нотариуса?
Ответ: Чтобы оформить генеральную доверенность, нужно записаться на прием в нотариальную контору. Нотариус запрашивает сведения из государственных реестров, сравнивает их с документами доверителя и его представителя. Так, ее нельзя оформить, если в отношении представляемого лица открыто дело о банкротстве.
На проверку информации, уточнение полномочий, регистрацию доверенности в ЕИС требуется время. Таким образом, полная стоимость работы зависит от ее объема, сложности, количества представителей, степени их родства и многих других факторов. При срочном оформлении генеральной доверенности цена услуги увеличивается.
Преимущества оформления документа у нотариуса
Предоставляя право другому лицу действовать от своего имени, большинство граждан предпочитает оформить генеральную доверенность через нотариуса. Грамотно составленный и оформленный по все правилам документ принимается во всех инстанциях. Его трудно, практически невозможно оспорить. В то же время, доверенность можно отозвать в любой момент.
По обращению представляемого лица нотариус произведет ее отмену.
Кроме того, при удостоверении документа доверителю и тому, кто будет его представлять, разъясняются все последствия совершенного действия. Один экземпляр генеральной доверенности остается в нотариальной конторе, поэтому при утрате документа (кража, пожар, другие форс-мажорные обстоятельства) его всегда можно восстановить и невозможно подделать.
Наша нотариальная контора расположена в центре Москвы и работает ежедневно, включая выходные и праздничные дни. Для удобства посетителей время работы в будни продлено до 21:00, что удобно для тех, кто может посетить нотариуса только вечером. Вы можете оставить заявку на сайте или позвонить нам по телефону, чтобы заранее договориться о времени встречи, уточнить стоимость услуги и какие документы нужно представить для оформления генеральной доверенности.
Вам может быть интересно:
- Судебная доверенность
- Доверенность для сбора документов
- Прочие доверенности
- Доверенность на оформление наследства
- Отмена доверенности у нотариуса
- Прекращение доверенности и его последствия
Покупка и продажа недвижимости по доверенности: как избежать мошенников
Рынок недвижимости наводнили объявления о продаже жилья по доверенности. Причины понятны: покинувшие страну граждане доверили право распоряжаться собственностью близким людям. Рассказываем о рисках таких сделок и как не нарваться на мошенников.
- Что такое доверенность на продажу квартиры
- Что такое генеральная доверенность
- Риски покупателя
- Доверенность — подделка
- Отзыв доверенности
- Смерть владельца
- Доверенность от недееспособного
- Недееспособность доверенного лица
- Некомпетентность доверенного лица
- Мошенничество
- Для продавца
- Для покупателя
На рынке недвижимости беспрецедентная ситуация: число предложений о продаже «доверенных» квартир возросло примерно в 20 раз — зависит от региона.
До 2022 года их количество не превышало 1,5% от всех объявлений на рынке вторички. В то время как на конец прошлого года, по оценкам разных экспертов, только в Москве этот показатель взлетел от 17% до 20%, а в некоторых регионах — до 25%.
На первый взгляд покупателем нечего опасаться. Наоборот, нужно радоваться, что появилась возможность купить желанное жилье по цене ниже рыночной. Скидку можно попросить из-за рисков, сопряженных с продажей по доверенности, и просто потому, что люди, как правило, спешат продать и готовы к уступкам.
Если вы нашли квартиру мечты по хорошей стоимости, не откладывайте покупку — воспользуйтесь ипотекой от Совкомбанка.
Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями.
Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.
Но все не так просто. Главные причины непопулярности сделок с доверенным имуществом, которые были актуальны в прежние годы, стали остро актуальными сегодня:
- правовую чистоту таких сделок сложно проверить;
- схемы с доверенностью используют мошенники.
Далее разберем, что такое продажа жилья по доверенности и какие подводные камни могут всплыть не только для покупателя, но и для продавца.
Самая древняя русская монета называлась «златник», ее чеканили вскоре после Крещения Руси князем Владимиром.
Другой факт
Что такое доверенность на продажу квартиры
Доверенность — это письменное разрешение (поручение), которое доверитель (физическое или юридическое лицо) дает своему доверенному лицу. Ключевое слово в этом определении — письменное. Нельзя доверить что-либо на словах.
Доверенность на сделки с недвижимостью относится к категории тех, что обязательно заверяют у нотариуса — это прописано в законе .
Можно оформить доверенность на определенные действия. Например, на продажу квартиры или своей доли в ней; на представительство в суде; на доступ к банковским счетам; на продажу автомобиля или сдачу его в аренду третьим лицам.
А можно — на большой перечень юридических действий. В народе такие документы прозвали «генеральной доверенностью».
Что такое генеральная доверенность
Считается, что этот документ — признак тотального доверия одного человека к другому. Доверитель от своего имени разрешает совершать абсолютно любые сделки, расторгать договоренности, получать и оформлять любые документы.
«Генеральной» доверенность называют потому, что в документе, как правило, прописан огромный перечень действий, на которые уполномочивается доверенное лицо. Однако в юридической лексике такого понятия нет, законодательно оно никак не закреплено.
Покупать и продавать квартиру по «генеральной» доверенности можно так же, как и по обычной доверенности на продажу недвижимости.
Мнение эксперта
Мария Румянцева
Руководитель агентства SAMPLE и интернет-форума ПРОНедвижимость, эксперт рынка российской и зарубежной недвижимости
Нотариусы осторожно относятся к выдаче генеральных доверенностей, предупреждая доверителя о возможных рисках.
Если у доверенного лица есть криминальный замысел, то последствия для собственника жилья могут стать фатальными — потеря и жилья, и денег.
Риски покупателя
Сделки с «доверенной» недвижимостью относятся к категории рискованных. Дело не только в том, что можно нарваться на мошенников. Судебная практика по данной категории сделок делится на несколько категорий.
Доверенность — подделка
В этой ситуации жертвами одновременно становятся и продавец, и покупатель. Первый не оформлял никаких доверенностей и вообще может быть не в курсе, что его жилье продают (так часто бывает с одинокими людьми пенсионного возраста и выходцами из детдома). А второй остается без денег и без квартиры.
Злоумышленник втирается в доверие, получает доступ к документам и оформляет липовую доверенность. Когда обман вскрывается, собственник отправляется в суд, где в 99% случаев признают сделку ничтожной. След мошенника к этому моменту уже давно простыл.
Отзыв доверенности
Доверенность так же легко отозвать, как и оформить — делается это в два счета у нотариуса. Мошенническая схема заключается в том, что собственник и доверенное лицо вступают в преступный сговор. Пока последний продает квартиру, первый отзывает доверенность.
К моменту, когда документы о купле-продаже поступят на регистрацию в Росреестр, покупатель уже внесет залог — часто это приличная сумма. Именно ее и будет сложно вернуть после того, как обман вскроется.
Сделку с отозванной доверенностью не зарегистрируют, а если это уже произошло, при обращении в суд признают ничтожной.
Смерть владельца
Если собственник недвижимости умер, доверенность автоматически прекращает действовать. Именно поэтому так важно познакомиться с владельцем жилья лично и попросить его присутствовать на сделке — хотя бы в видеоформате.
В противном случае доверенное лицо может скрыть факт смерти и продать квартиру. После чего покупателя ждут судебные разборки с наследниками доверителя, которые имеют право оспорить продажу — закон в этой ситуации на их стороне.
Случаи, когда еще доверенность прекращает действие, перечислены в законе .
Доверенность от недееспособного
По закону сделки от имени недееспособного человека проводит опекун. В числе прочего он может доверить право продажи недвижимости доверенному лицу.
Опекунство должно быть официально оформлено, чем часто пренебрегают граждане, которые фактически являются опекунами. Это приводит к тому, что злоумышленники втираются в доверие к людям с психическими заболеваниями и вынуждают их оформить доверенность, либо вообще «переписать» имущество на себя.
Квартиру, купленную по доверенности от недееспособного, легко отобрать у покупателя по суду. Чтобы вернуть деньги, придется потратить много времени и сил.
Помимо недееспособности, основанием для суда отменить сделку может стать преклонный возраст доверителя, который не осознавал опасности, оформляя доверенность на злоумышленника.
Проверить документы и чистоту сделки поможет грамотный риелтор. Услуги хорошего специалиста стоят прилично, но это тот случай, когда лучше заплатить. Не переживать о стоимости будет проще с картой «Халва» от Совкомбанка.
Карта «Халва» — универсальный финансовый инструмент. Используйте свои средства, получайте кешбэк с покупок до 10% и доход на остаток собственных средств по карте до 15%, а также открывайте вклады под выгодный процент. Вы можете взять заемные средства и потратить их на покупки в рассрочку до 24 месяцев.
Оформите Халву в пару кликов, и курьер привезет ее вам!
Риски продавца
В сделках по доверенности жертвой может быть не только покупатель, но и продавец. Конечно, рисков меньше, а исход событий более благополучный, что не отменяет неприятностей, связанных с судебными тяжбами.
Выбирать доверенное лицо нужно тщательно. Обычно это родственники или близкие друзья, реже — риелторы, которых собственник уполномочивает продать жилье, пока сам находится в отъезде.
Недееспособность доверенного лица
Помимо того, что это должен быть порядочный человек, неплохо бы удостовериться в его адекватности, что сделать бывает непросто. Люди, которых еще вчера признали недееспособными, под воздействием терапии восстанавливают право принимать юридические решения. Однако риск откатиться назад остается.
Особенно опасно, когда продавец оформил доверенность с правом передоверия. Недееспособный человек может стать жертвой мошенников, о чем уже написано выше.
Некомпетентность доверенного лица
Продавец рискует наделить правом распоряжаться своим имуществом человека, который плохо разбирается в тонкостях законодательства или слабо ориентируется в вопросах ценообразования на рынке недвижимости. Это приводит к тому, что квартиру продают по низкой стоимости, а договор оформляют с грубыми ошибками.
Мошенничество
В мире современных технологий утечка в сеть персональных данных — обычная практика. Завладев паспортом, мошенники берут на ничего не подозревающих граждан кредиты и даже продают их недвижимость. Сделать это возможно по липовой доверенности.
Понятно, что оспорить сделку по суду можно. Однако вернуть деньги бывает непросто.
Как снизить риски при покупке/продаже квартиры по доверенности
Если вы ознакомились со всеми перечисленными рисками, но все равно планируете продавать или покупать жилье по доверенности, есть способы если не избежать совсем, то хотя бы минимизировать риски.
Как продавать и покупать квартиру по доверенности
Для продавца
Выбор доверенного лица
Выбирать человека, которому вы доверите продажу, стоит внимательно. Пусть это будет ваш близкий родственник или хороший друг. Не стоит уполномочивать на продажу риелтора, который лишь на словах гарантирует вам безопасность и быструю сделку.
Доверенность на определенные действия с ограниченным сроком
Не стоит оформлять «генеральную» доверенность, тем более с правом передоверия. Лучше всего оформить разовый документ, где будет четко прописано юридическое действие, которое может совершить доверенное лицо: продать квартиру, собрать и подать документы на регистрацию.
Предоставлять доступ к деньгам вовсе не обязательно. Человек за вас совершает сделку, а доступ к оплате собственник жилья может оставить за собой. Это верный способ защиты от мошенничества.
Также обязательно укажите срок действия документа.
Для покупателя
Навести справки о нотариусе
Ваша задача — выяснить, существует ли нотариус, который удостоверил доверенность, проверить действие его лицензии, узнать, по какому адресу он принимает. Вся эта информация содержится на официальном сайте нотариальной палаты.
Проверить доверенность на подлинность
Здесь можно проверить подлинность самой доверенности и срок ее действия. Понадобится номер документа, фамилия нотариуса и дата выдачи. Важно проверить доверенность не только перед сделкой, но и в момент ее заключения, чтобы избежать ситуации, когда документ отозвали.
Е сли в доверенности не указан срок действия, значит, она действует один год с даты оформления.
Познакомиться с владельцем жилья
Важно познакомиться с собственником. Ищите для этого всевозможные способы. Самый надежный — личная встреча. Если это невозможно, то современные технологии позволяют общаться по видеосвязи.
Доверять переписке через мессенджеры и соцсети или простому телефонному разговору не стоит — на том конце провода может оказаться кто угодно.
Выясните, почему человек решил продать жилье и почему делает это через доверенного; сможет ли он приехать на сделку или хотя бы присутствовать на ней в режиме видеоконференции.
Мария Румянцева
Руководитель агентства SAMPLE и интернет-форума ПРОНедвижимость, эксперт рынка российской и зарубежной недвижимости
Часто при проведении сделки по доверенности стороны договариваются, что собственник будет присутствовать и сам подпишет договор купли-продажи.
Если владелец жилья старше 60 лет, то дополнительно рекомендуем пригласить медицинского эксперта, который засвидетельствует вменяемость собственника на день совершения сделки.
Если присутствие собственника невозможно, то запросите от него письменное подтверждение подлинности доверенности на дату заключения сделки.
Продумать безопасность взаиморасчетов по сделке
Покупатель и продавец по-разному договариваются о полной оплате жилья. Лучше для покупателя, чтобы доступ к деньгам продавец получил уже после того, как сделка прошла регистрацию. До этого момента пусть деньги лежат в банковской ячейке.
Если что-то пойдет не так, и договор купли-продажи не зарегистрируют, вы не потеряете средства.
Провести сделку через нотариуса
Сделки с недвижимостью можно проводить в простой письменной форме. Однако не будет лишним засвидетельствовать оформление договора купли-продажи у нотариуса.
Мария Румянцева
Руководитель агентства SAMPLE и интернет-форума ПРОНедвижимость, эксперт рынка российской и зарубежной недвижимости
Покупая жилье, которое продается по доверенности, рекомендуем покупателю настоять на заключении договора купли-продажи в нотариальной форме. В этом случае все действия по проверке доверенности будет осуществлять нотариус. В случае оспаривания сделки он же будет выступать в суде как свидетель добросовестности покупателя.
Мы постарались рассмотреть основные риски, которые сопровождают сделки с доверенной недвижимостью и способы их минимизировать. Главное в этом деле — внимательность и следование такой простой истине, как «доверяй, но проверяй».
Генеральная доверенность на продажу квартиры
Нотариально удостоверенная генеральная доверенность на продажу квартиры позволяет передать поверенному лицу все права на определенный объект недвижимости, достаточные для заключения сделок купли-продажи с этим объектом. Генеральная доверенность предоставляет поверенному самые широкие права и, в связи с этим, несет в себе некоторые правовые риски.
Когда требуется этот документ?
Комментирует нотариус:
Если стоит задача провести оформление сделки купли-продажи квартиры без непосредственного участия в заключении сделки самого владельца. Как правило, такие ситуации возникают, если владелец находится в другом городе либо по другим причинам ему затруднительно лично прибыть на оформление. Кроме того, метод популярен у владельцев многочисленных объектов недвижимости, для оптимизации процесса управления этим имуществом.
Чаще всего генеральная доверенность на недвижимость оформляется на риэлтора, юриста, представляющего интересы продавца или на другое доверенное лицо, которое будет заниматься этим вопросом.
С учетом высокой финансовой стоимости объектов недвижимости, участие нотариуса в сделках с ней более чем оправдано. Удостоверяя документ, предоставляющий широкие права доверенному лицу, он разъясняет доверителю все возможные последствия такого решения, проверяет паспорт, прописку участников. Нотариальная доверенность на продажу квартиры выполняет функцию защиты продавца и предохраняет его от выдачи полномочий сомнительному лицу.
Комментирует нотариус:
Можно купить квартиру по генеральной доверенности?
Да, по генеральной доверенности можно осуществить покупку квартиры.
Генеральная доверенность вместо согласия на продажу квартиры
Генеральная доверенность может быть использована вместо согласия при продаже квартиры, но стоит отметить, что это очень непопулярный вариант, т.к. такая сделка может быть оспорена стороной, выдавшей доверенность (супругом или супругой). Также регистратор может отклонить сделку без наличия именно согласия супруга.
Генеральная доверенность на квартиру дарственная
Если необходимо оформить дарственную на квартиру, но одна или обе стороны не могут лично присутствовать, глава 32 Гражданского кодекса предусматривает возможность оформления дарственной с помощью посредника с генеральной доверенностью.
Почему «генеральная» и какие она дает права?
Называется она «генеральной», так как предполагает передачу максимально широких прав, связанных с совершением необходимого действия. В правовой практике России применяется три вида доверенностей: разовые (полномочия заканчиваются после выполнения конкретного действия), специальные (содержат строго ограниченный перечень полномочий поверенного) и генеральные.
Типовые доверенности на недвижимость:
- генеральные доверенности на приобретение недвижимости;
- генеральная доверенность без права продажи недвижимости;
- генеральная доверенность на ипотечную квартиру;
- генеральная доверенность на приватизацию квартиры;
- генеральная доверенность на переоформление квартиры.
Генеральная доверенность на недвижимость дает следующие права:
- Распоряжаться имуществом любым способом, в том числе проводить сделки купли-продажи в интересах владельца (для чего, собственно, она и оформляется).
- Решать от имени владельца любые вопросы, связанные с оформлением документов по этому объекту (в том числе связанных с технической паспортизацией, кадастром и т.п.)
- Генеральная доверенность на квартиру дает право оформлять правоустанавливающие документы и проводить операции по регистрации имущественных прав после завершения сделки.
- Выполнять прочие необходимые правовые действия.
На практике разовые и специальные доверенности могут применяться только для подготовки документов и выполнения прочих подготовительных работ, в то время как подписание договора купли-продажи квартиры или дома от имени владельца может выполняться только по генеральной доверенности.
Дарение квартиры по генеральной доверенности
Исходя из содержания статьи 32 Гражданского кодекса физические или юридические лица могут подарить квартиру по генеральной доверенности. При надлежащем нотариальном удостоверении полномочий представителя риски минимальные.
- Если собственник квартиры – физическое лицо, он может указать в доверенности любого представителя на свое усмотрение. Условие – полная дееспособность, наличие паспорта, вменяемость.
- Если даритель – юридическое лицо, он выдает доверенность на сотрудника и дополнительно фиксирует его полномочия распоряжения недвижимостью от лица компании в приказе.
В остальном процедура дарения идентична стандартным случаям. Важный нюанс – конкретизация в доверенности сроков полномочий и детальное описание объекта дарения. Поскольку это безвозмездная сделка, в доверенности не нужно указывать возможность или право распоряжения деньгами.
До момента нотариальной регистрации договора дарения доверитель в любой момент может отозвать доверенность и прекратить полномочия. Для этого нужно обратиться в нотариальную контору.
Приватизация квартиры по генеральной доверенности
Для легализации права собственности на квартиру, которая находится в муниципальной или государственной собственности, подходит приватизация квартиры по генеральной доверенности.
Это удобный формат, когда будущий собственник:
- в силу физического здоровья не может лично участвовать в процессе;
- отдаленно живет от места оформления документов;
- недостаточно осведомлен в правовых вопросах и тонкостях приватизации.
Генеральную доверенность от имени несовершеннолетнего или недееспособного лица может оформить его законный представитель – родитель, попечитель или опекун.
Закон запрещает, чтобы один и тот же поверенный участвовал в приватизации от имени сразу нескольких доверителей. Например, приватизация жилья братом и сестрой через представителя означает, что нужны две генеральные доверенности, выданные на двух разных человек.
Объем полномочий по генеральной доверенности для приватизации включает подачу заявления в администрацию муниципалитета, заключение и подписание договора от имени доверителя, обращение в регистрационный центр и получение выписки из ЕГРН.
До момента заключения договора генеральная доверенность на приватизацию квартиры может быть отозвана через нотариуса.
Риски купли-продажи квартиры по генеральной доверенности
Продажа и покупка квартиры по генеральной доверенности сопряжена с рисками. Чем грамотнее оформлено представительство, тем они меньше.
Риски негативных последствий для покупателя:
- У продавца есть право аннулировать доверенность в одностороннем порядке. Извещение другой стороны и доверенного лица необязательно.
- Сделка может быть приостановлена даже после передачи покупателем денег. Если для расчетов используется банковская ячейка или услуга депозита нотариуса, рисков нет.
- Оспаривание дееспособности продавца, который выдал генеральную доверенность. Например, когда собственники в преклонном возрасте.
Риски для продавцов:
- Есть вероятность, что доверенное лицо не передаст средства продавцу или перечислит их не в полном объеме обман, кража, мошенничество
- Риск оспаривания сделки другими собственниками, наследниками, которые докажут, что не знали о намерении продавца или согласие от них было получено незаконно.
- Риск несоответствия реальной стоимости и стоимости квартиры по договору. Доверенное лицо может присвоить часть «скрытых денег».
Заверенная нотариусом генеральная доверенность для покупки и продажи квартиры минимизирует эти риски. Безопасный вариант – разовая доверенность на конкретный срок, без права передоверия и без права распоряжения посредником средствами от продажи.
Как происходит нотариальное оформление документа?
Генеральная доверенность на дом, другие недвижимые объекты составляется в нотариальной конторе по типовому образцу. Процедура выдачи полномочий достаточно проста и не требует присутствия поверенного, документ оформляется в присутствии доверителя.
- Проводится удостоверение личности и разъясняются правовые последствия подписания.
- В тексте указывается дата, реквизиты доверителя и поверенного, реквизиты объекта недвижимости, о котором идет речь, а также целевое назначение документа и период действия. Если срок не указан, по законодательству РФ по умолчанию он составляет 1 год. Если в документе есть положение, предполагающее «бессрочное» действие документа, такая доверенность будет ничтожной (нотариус ее не согласится заверить).
- Документ подписывается доверителем и заносится нотариусом в базу данных.
Стоимость генеральной доверенности состоит из двух частей: это стандартный общий тариф на данную услугу, установленный нотариальной палатой в г. Москва, а также цена услуг правового и технического характера.
Наша нотариальная контора, расположенная на Страстном Бульваре в Москве, осуществляет удостоверение данного типа доверенностей по будням с 11:00 до 21:00 и по выходным с 10:00 до 20:00 без перерыва на обед.
Образец генеральной доверенности на куплю продажу квартиры
Вопрос нотариусу:
Для чего может потребоваться генеральная доверенность без права продажи недвижимости?
Ответ: Самое популярное полномочие в таком формате – управление недвижимым имуществом. Такая доверенность нужна для взаимодействия с жилищно-коммунальными службами, представлением интересов в суде, для сдачи квартиры или дома в аренду и решения других текущих вопросов.
Вопрос нотариусу:
Что обязательно нужно прописать в доверенности, чтоб защититься от продажи квартиры?
Ответ: Генеральная доверенность без права продажи недвижимости должна конкретизировать, есть ли у поверенного право передоверия. Рекомендуется четко прописать фразу «без права отчуждения имущества». Если есть нежелательные полномочия, например, не оформлять лицевой счет на свое имя – их лучше тоже прописать.
Вопрос нотариусу:
Нужно ли при оформлении доверенности присутствие лица, которому передаются полномочия?
Ответ: Нотариальное удостоверение доверенности без права продажи не обязывает, чтобы при оформлении присутствовал поверенный. Его подпись не требуется. Документ будет выслан поверенному.
Вопрос нотариусу:
Какие документы нужны для оформления доверенности на квартиру без права отчуждения?
Ответ: Доверитель должен предъявить нотариусу свой паспорт и паспортные данные поверенного, а также информацию об объекте недвижимости. Правоустанавливающие документы на недвижимость не требуются, как и справки о зарегистрированных жильцах.
Вам может быть интересно:
- Нотариальная доверенность на представление интересов физического лица
- Генеральная доверенность на право подписи
- Нотариальная доверенность юридическому лицу
- Нотариальная доверенность от юридического лица
- Нотариальная доверенность на получение пенсии
- Доверенность на прописку у нотариуса
Хочу купить квартиру по доверенности. Как ее проверить?
Мы с семьей решили подобрать новое жилище поближе к школе и работе. Пересмотрели множество квартир, одна понравилась. Но с ней не все так просто.
Есть две проблемы: продают ее по доверенности, а собственник не хочет из нее выписываться.
Квартиру продает мама собственника по доверенности. Собственник с семьей, которая также прописана в квартире, переехали в другой город. Я знаю, что доверенность могут отозвать в день сделки.
Деньги передашь, а потом окажется, что сделка недействительна. Как обезопасить себя в этом случае и что указать в договоре?
Еще одна проблема — выписка. Собственник жалуется, что это долго и нудно. Он предлагает выписать семью потом, когда у него будет время.
Но я слышал, что можно все сделать гораздо быстрее через МФЦ.
Покупать квартиру, в которой прописаны чужие люди, не хочется.
Что лучше сделать?
Дмитрий, вы правы, что со сделками с недвижимостью лучше лишний раз перестраховаться. Покупать квартиру, где зарегистрированы чужие люди, действительно не стоит. А вот доверенность можно проверить.
Расскажу сначала про нее.
Как проверить доверенность
Доверенность — это документ, который подтверждает право одного лица представлять интересы другого в разных ситуациях. Например, в отношениях с людьми, юридическими лицами или органами власти. Главное, чтобы в доверенности было написано, какие действия доверенное лицо вправе совершать и с кем.
В некоторых случаях доверенность должен удостоверить нотариус, например в случае подачи заявлений о государственной регистрации прав или сделок с недвижимостью.
Действие доверенности ограничено во времени — срок указан в самом документе. Если срока нет, по умолчанию доверенность действительна в течение одного года.
Поэтому прежде всего проверьте, когда истекает срок действия доверенности и сохранятся ли полномочия доверенного лица на момент подписания договора. Иначе можете оказаться в ситуации, когда предварительный договор подписали, аванс передали, а с подписанием основного договора возникла проблема: самого хозяина нет, у доверенного лица закончились полномочия.
И вы правы: доверенность утратит силу, если человек, который ее выдал, передумает и отменит ее. Он должен сделать это в той же форме, в которой он эту доверенность выдал. Ваш продавец может это сделать только через нотариуса.
Все действия нотариусы обязаны тут же регистрировать в реестре нотариальных действий ЕИС. Вы можете воспользоваться сервисом для проверки доверенностей по реквизитам непосредственно перед сделкой и посмотреть, действительна ли еще доверенность. Еще можете сделать скриншот экрана, на котором будет видно, что, например, в день сделки такого-то числа в такое-то время доверенность, на основании которой представитель продавца продал вам квартиру, не была отменена.
Но, чтобы такой скриншот в последующем приняли в качестве доказательства, его нужно удостоверить у нотариуса.
Разумеется, самый лучший вариант — попробовать договориться с продавцом, чтобы он лично приехал на сделку. Так вы гарантированно избежите возможных проблем. Но если он категорически отказывается, а квартира идеально подходит вам и искать другой вариант не хочется, можете дополнительно подстраховаться.
Как еще можно подстраховаться
Договоритесь с продавцом, что деньги за квартиру он получит, только когда будет зарегистрирован переход права собственности от предыдущего собственника к вам и ваше право собственности. Вы можете арендовать ячейку в банке, положить в нее деньги за квартиру и прописать в договоре аренды ячейки определенные условия: что продавец или его доверенное лицо может забрать оттуда деньги, только если подтвердит, что сделка состоялась. Например, предъявит договор купли-продажи и выписку из ЕГРН, в которой в качестве собственника будете указаны вы.
Вы можете арендовать ячейку два месяца, а в случае необходимости продлить аренду. В среднем за аренду ячейки банки берут от 1200 до 2600 рублей в месяц. Дополнительные плюсы: банк еще пересчитает сумму и проверит подлинность денег.
В этом случае продавец получит деньги, только если регистрация права собственности пройдет успешно, а вы будете точно знать, что с документами все в порядке. Когда государственный регистратор регистрирует переход права от продавца к вам, он проводит правовую экспертизу документов. В том числе проверяет полномочия доверенного лица на момент подписания договора купли-продажи.
Как собственнику квартиры сняться с регистрационного учета
Не покупайте квартиру, пока собственник не снимется с регистрационного учета. Это можно сделать и через интернет, но все равно потом ему придется лично приходить с паспортом.
По правилам, чтобы сняться с регистрационного учета по месту жительства, собственник должен лично обратиться в органы регистрационного учета. Можно подать заявление непосредственно в отдел миграции МВД, в МФЦ или паспортисту в ТСЖ, ЖСК, УК. А можно сделать это и через портал госуслуг.
Если ваш продавец с семьей обратится в отдел миграции или к паспортисту, с регистрационного учета их снимут в течение двух календарных дней. Если они подадут заявление в МФЦ — в течение трех рабочих дней. Можно подать заявление через портал госуслуг, но все равно придется прийти в орган регистрационного учета с паспортом: с регистрации снимут, только когда смогут поставить в паспорт штамп.
В вашем случае продавец переехал в другой город. Он может сняться с регучета даже там.
Заодно сразу зарегистрируется по новому месту жительства и тем самым избежит штрафа, предусмотренного за проживание без регистрации.
Продавцу и членам его семьи надо будет подать одновременно два заявления: на снятие с учета по прежнему месту жительства и на регистрацию в новом жилье. Единственный минус: этот процесс может затянуться на срок до двух месяцев из-за того, что документы пересылают в другой город почтой.
В любом случае я советую настаивать на снятии всех проживающих в квартире с регистрации до того, как подпишете договор. Да, вы можете прописать в договоре условие, что продавец с семьей обязаны выписаться, и определить им на это срок. Закон в таких случаях на стороне собственника, поэтому, если обратитесь в суд, скорее всего, решение будет в вашу пользу.
Но может быть иначе, если вскроются дополнительные обстоятельства, например: в квартире зарегистрирован человек, который сейчас отбывает срок, и другого жилья у него нет или прописаны несовершеннолетние и их некуда выписать. Это большая и скользкая тема, а судебная практика неоднозначная. Есть шанс, что суд может вынести решение не в вашу пользу.
И вам придется потратить время, нервы и деньги, чтобы выписать чужих людей из вашей квартиры.
Чтобы продавец поскорее снялся с регистрационного учета, пропишите в договоре дополнительное условие: продавец получит деньги только после выписки. Для этого в договоре аренды банковской ячейки добавьте листки убытия в список документов, которые продавец должен предъявить, чтобы получить деньги.
Чтобы обезопасить себя от других проблем, прочитайте нашу статью о том, какие документы проверять перед покупкой квартиры.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Генеральная доверенность вместо согласия на продажу квартиры
Я хочу продать свою квартиру, приобретенную два года назад, в браке. Квартира принадлежит только мне, никто не прописан. Год назад муж выдал мне генеральную доверенность на распоряжение и любые действия с ЕГО имуществом.
Может ли эта доверенность заменить Согласие мужа на продажу мной моей (нашей совместной) недвижимости?
С мужем все согласовано, продаю хорошим знакомым, так что с этим проблем нет. С документами вообще никаких загвоздок.
В случае «конфликта интересов» у моих родителей (и его тоже) есть генеральные доверенности от нас. По сути кто-то из них и может все сдать на регистрацию.
Ответ риэлторов:
1. Покупатель может купить квартиру, если в заявлении в Росреестр укажет, что он уведомлен об оспоримости сделки.2. В случае если в Вашей доверенности прямо указано право распоряжаться имуществом супруга, в том числе право отчуждать такое имущество, то проблем с заключением сделки не возникнет. Но тут следует отметить, что допустима только нотариальная доверенность. Кроме того, если Ваш муж будет не согласен с совершенной сделкой, он сможет оспорить ее в судебном порядке, доказав, что в данном случае произошел конфликт интересов доверителя и доверенного лица.
3. Но в СК прописан порядок отчуждения недвижимости. И если допустим супруг выдал генеральную доверенность, то естественно согласие не требуется.
4. Может быть зарегистрируют, а может быть и нет : )
Подозреваю, что все будет по пункту номер 4 : )
p.s. согласие получить не сложно, но муж в командировке на полгода. Бегать по консульствам, нотариусам и апостилить пока нет желания.
p.p.s.
Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов
3. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.Ок, никто и ничего требовать в будущем не будет, какие проблемы? Только если упрется регистратор?
Миссия выполнима: продажа квартиры по доверенности
Продажа недвижимости по доверенности — один из самых нежелательных сценариев, признают риэлторы и покупатели. Это объясняется непредсказуемостью в оформлении сделки и рисками, которые способны всплыть впоследствии.
Москвичка Ольга вышла замуж за американца и уже почти два года постоянно живет в США. Она решила продать свою квартиру в новостройке, которая была сдана пять лет назад. Прилететь в Москву для заключения сделки она не может, так как ждет оформления грин-карты.
Поэтому она поручила продажу своему родственнику — троюродному брату, родители девушки уже умерли, а родных братьев и сестер у нее нет.
Для оформления доверенности Ольга слетала в Хьюстон, где располагается одно из двух оставшихся в США генконсульств РФ, а заверенную доверенность экспресс-письмом отправила троюродному брату.
Предварительно Ольга нашла риэлтора, который должен заниматься сделкой, и заключила с ним договор продажи квартиры. Все документы на квартиру оставались в Москве — риэлтор получила их по первому требованию.
Двухкомнатная квартира располагается в новой панельной многоэтажке, она в отличном состоянии, нет обременений. Ольга — первый и единственный собственник квартиры, квартира имеет хорошие видовые характеристики и транспортную доступность, а назначенная цена даже чуть ниже рыночной в этом районе.
Неудивительно, что риэлтор рассчитывала на быструю продажу. Спустя несколько дней после того, как квартира была выставлена на рынок, нашелся желающий ее приобрести. Буквально за пару дней до сделки покупатель позвонил и отказался от нее.
Та же история за два месяца повторилась несколько раз. Квартира всем нравится, цена не завышена, но до сделки никто так и не дошел.
Ольга очень обеспокоена сложившейся ситуацией и надеется найти из нее выход. Есть ли он?
Статус «всё сложно»
Хотя практически в любом крупном агентстве недвижимости есть опыт проведения сделок купли-продажи, совершаемых по доверенности, их доля в общем объеме мала: по оценке директора агентства недвижимости «PROобмен» Екатерины Никитиной, в столичном регионе их количество не превышает 3%.
Если риэлтор, подбирая покупателю объект, видит вариант, который продается по доверенности, он посоветует его клиенту в последнюю очередь. И то — если других альтернатив этому предложению нет.
«В случае если покупатель приобретает квартиру с использованием ипотеки, мы его потеряем. Банки не одобряют такую квартиру как предмет залога», — добавляет генеральный директор компании «Азбука жилья» Владимир Каширцев.
Сделка по доверенности проходит по такому же сценарию, как и продажа квартиры с участием собственника, с тем же перечнем документов — отличие только в том, что вместо собственника в сделке участвует его доверенное лицо, на кого и выписана доверенность. На практике чаще всего доверенным лицом становится близкий родственник продавца. Другая распространенная категория доверенных лиц — правда, характерная больше для премиального или бизнес-сегмента — бизнес-партнеры.
Отягчающие обстоятельства
Когда доверенность выписана не в России, имеет значение, какая страна является местом выдачи документа. В каждом конкретном случае риэлтору приходится проверять, какие соглашения у РФ с государством, в котором находится владелец, есть ли у него гражданство этой страны.
Если продавец состоит в браке, потребуется согласие второго супруга/брачный контракт, заявление о снятии с регистрационного учета, перечисляет Екатерина Никитина.
- Доверенность выдается в письменной форме и удостоверяется иностранным нотариусом либо в консульском отделе посольства России.
- Документ на иностранном языке должен быть переведен на русский язык, а верность перевода — удостоверена нотариусом или в консульстве.
- Доверенность, заверенная иностранным нотариусом, дополнительно должна быть легализована в консульстве: для некоторых стран — участниц Гаагской конвенции предусмотрен упрощенный порядок легализации — проставление апостиля.
- Для стран СНГ легализация доверенности не требуется.
Екатерина Никитина подчеркивает: покупателю необходимо четко понимать, в каких случаях доверенность может быть отозвана и как проверить ее действительность на момент подписания договора купли-продажи доверенным лицом.
В-третьих, надо проверить получение денег доверителем. В идеале, во избежание конфликтных ситуаций покупатель должен проконтролировать процесс передачи денег от доверенного лица к доверителю. Все эти моменты требуют тщательной проработки со стороны покупателя квартиры.
Скрытая угроза
Руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова предупреждает, что существуют риски прекращения действия доверенности (по закону это отмена доверенности доверителем или его смерть), о которых покупатель оказывается не осведомлен.
В доверенности перечисляется полный объем полномочий, который охватывает все этапы — от подписания договора купли-продажи до акта приема-передачи. Обычно они прописываются таким образом, что позволяют поверенному самостоятельно определять условия сделки.
Это одна из скрытых угроз: в случае недовольства собственника объекта недвижимости не исключены судебные споры. Поэтому желательно, чтобы в доверенности на продажу БЫЛИ КОНКРЕТИЗИРОВАНЫ объект недвижимости и его цена.
С недавних пор ограничение по сроку действия доверенности в нашем законодательстве отменено: доверенность выдается на любой срок — хоть на 15 лет. Но в случае с недвижимостью доверенность, выданная ранее чем за один год до сделки, должна насторожить покупателя, указывает Светлана Краснова. За это время обстоятельства у собственника способны измениться, да и с ним самим могло что-то случиться.
Поэтому риэлторы предпочитают затребовать у собственника более свежую доверенность с указанием уточненных и уже согласованных условий сделки.
Это дополнительная гарантия, что собственник жив-здоров и от своих намерений продать недвижимость не отказался.
Многие продавцы, выдавшие доверенности на продажу квартир, готовы присутствовать на сделках онлайн, чтобы доказать тот факт, что находятся в трезвом уме и здравой памяти и своей воли относительно сделки не меняют. Благо современные гаджеты позволяют наладить общение через интернет с помощью Skype, WhatsApp и других приложений.
Хотя ведущий эксперт офиса «Сущевский» «Миэль – Сеть офисов недвижимости» Евгений Коноплев считает, что это снимает только часть проблем. Есть еще один серьезный момент — потенциальная последующая продажа квартиры уже новым собственником: он может столкнуться с проблемой подтверждения сделки.
По факту покупатель квартиры, которая продается по доверенности, приобретает объект «с осложнением в истории» — продать его потом труднее, чем объект, купленный непосредственно у собственника.
Особый подход
Риэлторы крупных агентств недвижимости, в портфелях которых десятки успешных продаж с участием доверителей, говорят, что в подобных случаях универсальных приемов нет: для каждой ситуации — свое решение.
В частности, юрист из «Инком-Недвижимости» отметила, что компания недавно провела подобную сделку. Собственником квартиры была девушка, которая, как и Ольга, длительное время проживала в США, — она выдала доверенность своему отцу.
Специалисты провели правовой анализ доверенности, собрали и проверили информацию по квартире, ее собственнику и доверенному лицу.
Когда нашелся покупатель, риэлторы убедили его, что доверенность выдана реальной хозяйкой квартиры, которая согласна на ее продажу на конкретных согласованных условиях.
Евгений Коноплев рассказал другую историю: о том, что продавца квартиры не будет на сделке, так как он уезжает за границу, было известно заранее. Риэлторы предложили продавцу составить доверенность (доверителем была его мама) до отъезда за рубеж. А так как к тому моменту потенциальный покупатель был найден, ему предложили присутствовать в кабинете нотариуса при подписании доверенности.
Такая схема покупателя устроила — сделка состоялась.
Оптимальный вариант, подчеркивают специалисты, это когда клиент участвует в подготовительной части сделки удаленно, согласовывая все условия с риэлтором с помощью современных средств связи, а затем, когда найден покупатель и сделка подготовлена, приезжает и лично на ней присутствует.
Как ускорить продажу
Чтобы ускорить сделку по доверенности, необходимо:
- выдать свежую доверенность;
- присутствовать на сделке;
- снизить цену на 10%.
Риэлторы считают, что квартира, продаваемая по доверенности, будет иметь короткий срок экспозиции при условии интересной цены и отсутствия конкуренции. То есть она должна быть более привлекательной, чем все аналогичные варианты в районе (например, с уникальным авторским дизайном, с современной мебелью или продавец возьмет на себя расходы по оформлению нотариальной сделки).
Если же говорить о дисконте, то он составит около 10% стоимости квартиры — частично он уже закладывается в цене объявления, частично предоставляется в ходе переговоров с заинтересованным покупателем.
