В _________________________ ИСТЕЦ: _________________________ ОТВЕТЧИК: _________________________ Цена иска: _________________________ руб. Госпошлина: _________________________ руб. Исковое заявление о выделе в натуре доли в праве общей долевой собственности на домовладение (жилой дом) и выплате компенсации за несоразмерность доли Истец _________________________ совместно с ответчиком _________________________ проживают по адресу _________________________. Данное жилое помещение принадлежит сторонам на праве общей долевой собственности, а именно _________________________.
Право собственности истца _________________________ подтверждается _________________________ № _________________________ от _________________________. Право собственности ответчика _________________________ подтверждается _________________________ № _________________________ от _________________________. Принадлежащее сторонам жилое помещение состоит из _________________________, общая площадь составляет _________________________ кв.м., жилая площадь — _________________________ кв.м. Площадь каждой комнаты составляет _________________________, кухни – _________________________, санузла – _________________________. Комнаты являются _________________________.
В данном жилом помещении стороны проживали совместно с _________________________. В настоящее время сложился следующий порядок пользования жилым домом: _________________________. Однако, ответчик _________________________ препятствует истцу _________________________ пользоваться и владеть своей долей в жилом доме, а именно: _________________________.
В силу ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. В соответствии со ст.244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом (ст.247 ГК РФ). Согласно ст.252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли в домовладении означает передачу в собственность истцу _________________________ определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также означает утрату истцом _________________________ права на эту долю в общем имуществе.
В соответствии с п.4 ст.252 ГК РФ несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании данной статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Поскольку участники общей долевой собственности имеют равные права в отношении общего имущества пропорционально своей доле в нем, суд при выделе доли в натуре должен передать сособственнику часть жилого дома и нежилых построек, соответствующую по размеру стоимости его доле, если это возможно без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений. В тех случаях, когда в результате выдела сособственнику передается часть помещения, превышающая по размеру его долю, суд взыскивает с него соответствующую денежную компенсацию и указывает в решении об изменении долей в праве собственности на дом. Истец _________________________ обратился к ответчику _________________________ с предложением о выделе в натуре своей доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, а именно ему в пользование следующие помещения: _________________________.
Ответчик _________________________ ответил отказом, объяснив это тем, что _________________________. Соглашение о выделе натуре доли истца _________________________ между сторонами не достигнуто. Вместе с тем, выдел в натуре доли истца _________________________ в указанном жилом доме возможен без несоразмерного ущерба жилому дому, что подтверждается соответствующими документами, а именно _________________________. Однако, учитывая, что выделяемая в натуре доля истца _________________________ меньше доли, выделяемой ответчику _________________________, то истец вправе требовать взыскания с ответчика в свою пользу денежной компенсации за отклонение от идеальных долей в сумме _________________________.
Размер компенсации произведен на основании рыночной стоимости жилого дома и подтверждается _________________________. Расчет суммы компенсации прилагается к исковому заявлению Таким образом, необходимо выделить в натуре долю истца _________________________ в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу _________________________, передав ему в пользование следующие помещения _________________________. Взыскать с ответчика _________________________ в пользу истца _________________________ компенсацию за отклонение от идеальных долей в сумме _________________________. В связи с обращением в суд истцом понесены судебные расходы в виде госпошлины в сумме _________________________ руб. Согласно ст.88, 98 ГПК стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Таким образом, с ответчика в пользу истца надлежит взыскать судебные расходы в сумме _________________________ руб. Обеспечительные меры по иску не требуются. На основании изложенного и руководствуясь ст.209, 244, 245, 247, 252 Гражданского кодекса РФ, Прошу: Выделить в натуре долю истца _________________________ в праве общей долевой собственности на домовладение, расположенное по адресу _________________________, в виде _________________________.
Взыскать с ответчика _________________________ в пользу истца _________________________ компенсацию за отклонение от идеальных долей в сумме _________________________. Взыскать с ответчика _________________________ в пользу истца _________________________ судебные расходы по уплате госпошлины в размере _________________________ руб. Приложение: 1. Копия искового заявления. 2. Квитанция госпошлины. 3. Документы, подтверждающие право собственности истца на жилое помещение.
4. Документы, подтверждающие право собственности ответчика на жилое помещение. 5. Кадастровый паспорт жилого помещения. 6. Выписка из домой книги (справка) о лицах, зарегистрированных в жилом помещении. 7. Документы, подтверждающие обстоятельства, изложенные в исковом заявлении.
8. Документы, подтверждающие возможность раздела жилого дома. 9. Документы, подтверждающие стоимость долей в жилом доме. 10.
Расчет компенсации за отклонение от идеальных долей. Истец _________________________ _________________________ _________________________
Возник вопрос? Напишите нам на [email protected], будем рады вам помочь!
Разработчик ЭПС Система ГАРАНТ – ООО «НПП «Гарант-Сервис-Университет»
Как владельцам одного дома делить общий участок? Разъяснения Верховного суда
Спор за землю между собственниками одного дома — дело весьма сложное не только с моральной, но и с юридической стороны. Судя по практике наших судов, подобные судебные тяжбы — очень распространенное явление. Как выделить в натуре доли небольшого участка, принадлежащего сразу нескольким собственникам?
Такой спор рассматривали суды Калужской области.
Закон запрещает дробить участки, площадь которых меньше минимальных размеров. / iStock
Задача местных судов усложняется, если каждый из них предлагает свой вариант решения. Областной суд, на рассмотрение которого и попал такой спор, просто отказал всем собственникам дома. Верховный суд РФ с таким выводом коллег не согласился — ведь задачей гражданского судопроизводства является правильное и своевременное разрешение дел — и рассказал, как следует поступить.
Это решение заметил портал Право.ru*.
А теперь детали спора. Участок площадью 6 соток и расположенный на нем дом находятся в общей долевой собственности у трех совладельцев — гражданина и двух гражданок. Гражданин через суд попросил выделить его долю в праве собственности.
И хотя ему причиталось чуть меньше двух соток земли, он попросил отдать ему 2,65 сотки — поскольку «такое выделение соответствует сложившемуся порядку пользования участком и домом».
Обе сособственницы в суде активно возражали. Они хотели сохранить 2 сотки участка, на котором расположен дом, в общей долевой собственности.
Первым этот спор рассматривал Калужский районный суд. Он выслушал стороны, их аргументы и удовлетворил иск гражданина.
Гражданский кодекс допускает выделение участка, который больше размера доли хозяина
Суд отверг вариант, предложенный двумя сособственницами этого дома, поскольку «выделение доли в натуре должно прекратить долю выделяющегося сособственника на весь земельный участок», а они предлагали частично сохранить ее. В то же время суд постановил выделить в общее пользование всех трех сособственников дорожку в 22 кв. м.
Понятно, что соседки по дому победившего гражданина с таким решением суда не согласились и оспорили его в вышестоящей инстанции. Это был Калужский областной суд. Он отменил вынесенное районным судом решение и принял новое.
Апелляция отказала в удовлетворении требований мужчины.
Суд заявил, предложенный гражданином вариант раздела не учитывает размер принадлежащих сторонам долей в праве собственности. А это противоречит закону. И теперь с решением областного суда оказался не согласен уже гражданин, затеявший весь спор.
Он пошел оспаривать решение аппеляции в Верховный суд РФ.
В таком виде спор пришел в Судебную коллегию по гражданским делам ВС. Там материалы изучили, и ВС напомнил: статья 252 Гражданского кодекса допускает выделение земельного участка, который по площади превышает размер доли выделяемого. При несогласии апелляции с решением суда первой инстанции нужно было выбрать другие варианты раздела.
Полностью отказав в иске, апелляционный суд не разрешил спор, а значит, не выполнил задачи гражданского судопроизводства, отметил ВС. Поэтому высокий суд отменил определение суда второй инстанции и направил дело на новое рассмотрение в апелляцию.
Калужскому областному суду следует учесть: выделение земельного участка и создание новых образуемых земельных участков означает, что ничего не должно остаться в общей долевой собственности.
Эксперты утверждают, что в судебной практике встречаются разделы земельного участка с отступлением от размера долей каждого собственника. Для соблюдения баланса интересов суд обычно назначает одной из сторон выплату компенсации (п. 4 ст.
252 ГК). Кроме того, для определения наиболее приемлемого варианта суд может назначить землеустроительную экспертизу.
По мнению специалистов, в подобных случаях надо учитывать, что закон запрещает бесконечно дробить земельные участки, площадь которых меньше предельных минимальных размеров (обзор судебной практики ВС N 4 от 2016 года). Минимальные размеры зависят от целевого назначения и разрешенного использования земли. Образование участка площадью 22 кв. м в качестве долевой собственности недопустимо.
Если у сторон спора есть желание разрешить возникшую ситуацию, то помочь в этом должен опять-таки суд.
Только в исключительном случае законодатель допускает принудительное решение вопроса при незначительности выделяемой доли.
В нашем случае Верховный суд РФ рекомендовал апелляции предложить сторонам достигнуть соглашения о способе и условиях раздела имущества, в том числе путем выплаты компенсации. Эксперты подчеркивают, что ранее подобных решений на уровне ВС не принималось.
Верховный суд справедливо отметил, что процедура выдела не допускает оставления части участков в общей долевой собственности выделяющегося лица и иных сособственников.
*Определение Верховного суда РФ N 85-КГ18-14.
Выделение земельной доли в натуре
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Залог доли в праве общей собственности на недвижимое имущество
(КонсультантПлюс, 2024) Ипотека осуществляется без выделения из земельного участка доли в натуре, если собственник закладывает нежилое помещение в здании вместе с принадлежащей ему долей в праве собственности на земельный участок под ним
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Ситуация: Как происходит раздел земельного участка и находящегося на нем жилого дома при разводе?
(«Электронный журнал «Азбука права», 2024) При рассмотрении дела может потребоваться проведение технико-строительной и землеустроительной экспертиз, в результате которых эксперт устанавливает факт возможного выдела в натуре доли в жилом доме и раздела земельного участка (ч. 1 ст. 79 ГПК РФ).
Статья: Раздел земли как наследства
(Тихонова Н.)
(«Жилищное право», 2020, N 2) Размер участка может быть небольшим, и не всегда наследникам удается разделить участки в натуре. Наследница обратилась в суд с исковым заявлением к другим наследникам, в котором просила выделить в натуре 2/3 доли земельного участка. В обоснование требований указала, что ей на праве общей долевой собственности принадлежит 2/3 доли и по 1/6 доле в праве у каждого из ответчиков.
Жилой дом фактически разделен между ними по договоренности. По пользованию земельным участком согласие между ними не достигнуто, ответчики не разрешают ей пользоваться земельным участком перед домом, а также подвести газ и воду. В удовлетворении исковых требований о выделе в натуре доли земельного участка истцу было отказано по той причине, что при выделе доли истца площадь земельного участка ответчиков будет составлять менее минимальной нормы отвода земельных участков для индивидуального жилищного строительства, установленной на территории муниципального образования.
Это противоречит п. 4 ст. 11.9, п. 1 ст. 33 Земельного кодекса РФ, п. 1 ст. 1182 Гражданского кодекса РФ: раздел земельного участка, принадлежащего наследникам на праве общей собственности, осуществляется с учетом минимального размера земельного участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения (Апелляционное определение Рязанского областного суда от 26.02.2014 N 33-607).
То есть при разделе участков наследники сталкиваются с проблемой, если одна из выделяемых долей будет меньше минимального размера участка, установленного органом местного самоуправления.
Нормативные акты
«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2023)»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2023) В обоснование заявленных требований истцы указали, что им принадлежат земельные доли в праве собственности на земельный участок. По договору от 30 мая 2000 г. земельные доли переданы в аренду обществу (ответчику).
Истцами проведены работы по выделу земельных долей в натуре, однако кадастровый учет образованных земельных участков не осуществлен, поскольку в регистрирующий орган не представлено согласие арендатора (общества) на выдел земельных участков. Действующим законодательством не предусмотрена возможность аренды земельных долей без выдела их в натуре в виде сформированного земельного участка, в то время как договор аренды земельных долей от 30 мая 2000 г. в соответствие с законом не приведен, границы переданного в аренду участка не установлены, общее собрание собственников земельных долей по вопросу внесения изменений в предмет договора аренды не проводилось. В связи с этим истцы полагали, что договор аренды спорного земельного участка не заключен, а договор аренды земельных долей не может быть расценен в качестве договора аренды земельного участка, поэтому на него не распространяются требования закона о необходимости получения согласия арендатора на выдел земельных долей из спорного земельного участка.
Общее собрание участников общей собственности на данный земельный участок по вопросу заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельных долей не проводилось, его условия собственниками земельных долей не обсуждались, полномочий на изменение условий договора аренды земельных долей Ф. (лицо, действующее от имени дольщиков) не имела, дополнительное соглашение от 15 сентября 2020 г. не подписывалось, что свидетельствует о его недействительности.
«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016)»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016) 2. Выдел доли в натуре одним из собственников земельного участка возможен только в том случае, если все образуемые при выделе земельные участки имеют площадь не менее установленных предельных минимальных размеров земельных участков соответствующего целевого назначения и вида целевого использования.
Правовые ресурсы
- «Горячие» документы
- Кодексы и наиболее востребованные законы
- Обзоры законодательства
- Федеральное законодательство
- Региональное законодательство
- Проекты правовых актов и законодательная деятельность
- Другие обзоры
- Календари
- Формы документов
- Полезные советы
Выдел доли из общей долевой собственности
В Подмосковье есть земельный участок размером в 26 соток (категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства). На нем расположен жилой частный дом (одноэтажный, площадь 44 кв. м). Дом и земля находятся в общей долевой собственности у шести родственников, включая меня. Моя часть земли составляет 7,4 сотки, моя часть дома составляет около 11 кв. м. Собственником я стал в 2015 году.
Хочу выделить из общей долевой собственности свои семь соток, чтобы огородить участок, построить на нем дом и баню. Если потребуется, то готов при необходимости отказаться от своей доли жилого дома в пользу других совладельцев. Слышал, что земля и расположенный на ней дом рассматриваются как единый имущественный комплекс.
В связи с этим выделить свой земельный участок в семь соток я не смогу. Так ли это на самом деле? Возможно ли выделить мои семь соток в данной ситуации?
Если да, что мне для этого надо сделать?
Светлана Жмурко
Консультаций: 76В пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ провозглашен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.
Предусмотренный действующим законодательством принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов не позволяет при наличии права общей долевой собственности на земельный участок и находящийся на нем объект недвижимого имущества производить раздел земельного участка без раздела домовладения.
Таким образом, поскольку дом и земельный участок находятся в долевой собственности, рассматривать вопрос о выделении своей доли в этом имуществе нужно не только в отношении земельного участка, но и в отношении дома.
Техническую возможность реального раздела земельного участка и расположенного на нем дома можно выяснить, обратившись к кадастровому инженеру.
Дополнительно сообщаю, что при выделе доли дома в натуре нужно учитывать следующее:
- долю в праве общей долевой собственности можно выделить в том случае, если есть возможность организовать жилое помещение, полностью изолированное от остальной части дома;
- свою долю дома можно выделить, если существует возможность организовать отдельный вход и независимые коммуникации, при этом выделенная часть дома должна оставаться пригодной для проживания;
- до момента легализации самовольная перепланировка и неузаконенная пристройка к дому не берутся в расчет при выделе доли в натуре;
- если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник может претендовать на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Данная стоимость определяется оценочной экспертизой.
Если выяснится, что технически возможно выделить долю в праве общей долевой собственности на дом и земельный участок и будет достигнуто соглашение со всеми сособственниками, то для регистрации права на образуемое имущество, необходимо обратиться с заявлением в Росреестр с приложением следующих документов:
1) правоустанавливающего документа на исходный или измененный объект недвижимости, если право на такой объект недвижимости не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;
2) письменного согласия третьих лиц на образование объекта недвижимости, если такое согласие на образование объекта является обязательным в соответствии с федеральным законом;
3) проекта межевания территории или схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, если в соответствии с требованиями Земельного кодекса РФ образование земельных участков допускается исключительно при наличии таких утвержденных документов и в соответствии с ними (ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Верховный суд разъяснил правила раздела земельного участка
Для абсолютного большинства дачников, садоводов и огородников могут оказаться очень полезными разъяснения Верховного суда о правильном разделе земельных участков. Речь идет о самых часто встречающихся ситуациях, когда дом и земля делятся между несколькими собственниками.
Такое случается при получении наследства, при разводах и в прочих аналогичных случаях.
Мало кто знает, что при подобных операциях размер будущих участков, которые получатся после деления, имеет исключительно важное значение.
Дело в том, что по закону отдать человеку его долю можно только в том случае, если все образовавшиеся после раздела участки соответствуют минимально разрешенному размеру для целевого использования земли.
То есть, если изначально участок предоставлялся для садоводства, то делить его надо так, чтобы на каждой части можно было продолжать и далее этим садоводством заниматься.
Подобные разъяснения были даны, когда Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ пересматривала результаты разбирательства одного земельного спора в Волгоградской области. Там в суд пришел гражданин и попросил выделить ему часть дома и земельного участка, которыми владели несколько хозяев на правах общей долевой собственности.
В суде истец объяснил, что ему принадлежат две трети доли дома и земельного участка. По паспорту БТИ общая площадь дома — 70,1 кв. м., а участка — 506 кв.м. Одной третью части владела женщина, а после ее смерти — наследник.
Если участок предназначен для садоводства, то делить его надо так, чтобы садоводству не препятствовать
Этот наследник с требованием соседа не согласился и принес в суд встречный иск — разделить дом и землю по тому варианту, который он предлагает.
Местный суд встал на сторону истца и поделил дом и землю. Истцу досталось 337, 3 кв. м, а ответчику — 167, 7 кв. м.
Апелляция с таким решением согласилась.
Местный волгоградский суд, когда принимал это решение, пошел по самому простому пути — дом и землю он поделил так, как там исторически сложился порядок пользования — без отступления от размера долей в праве собственности сторон на дом и участок.
С таким решением Верховный суд не согласился и объяснил, почему.
В Земельном кодексе (статья 1) сказано, что участки, которыми владеют граждане, образуются разными способами. Участки перераспределяют из уже имеющихся наделов, выделяют из существующих, отдают или продают участки из земель государственной или муниципальной собственности. По тому же Земельному кодексу, выделение доли из участка земли — это такое же выделение участка.
А тот, от которого «отрезали» часть, будет и дальше числиться участком, но — в новых границах. Человек, у которого была доля, после выделения становится настоящим собственником полученного участка, а остальные хозяева долей так и остаются собственниками частей в едином наделе.
Еще важный момент — в Земельном кодексе говорится, что как бы ни меняли, разрезали или выделяли части из целого участка, все его доли должны отвечать первоначальному целевому назначению и разрешенному использованию. По закону у участков, в зависимости от их целевого назначения и разрешенного использования, установлены предельно минимальные и предельно максимальные размеры.
В 1996 году состоялся общий пленум Верховного и Высшего Арбитражного судов(N6/8 от1 июля 1996 г.). На этом пленуме шла речь о Гражданском кодексе. В нем есть статья 252, в которой говорится, что суд имеет полное право отказать в иске участнику долевой собственности, попросившему выделить ему долю в натуре. Отказ возможен, если выделение доли повлечет «несоразмерный ущерб имуществу, находящемуся в общей собственности».
То есть если после выделения куска земли оставшийся участок нельзя использовать по прямому назначению. В этом случае под понятием «ущерб» надо понимать серьезное ухудшение технического состояния, невозможность использования вещи по ее целевому назначению, неудобство в использовании, снижение культурной или художественной ценности вещи. В последнем случае речь уже не о земле, а о коллекциях картин, предметов или о библиотеках.
Эти разъяснения, подчеркнул Верховный суд, соответствуют Закону «О государственном кадастре недвижимости». По нему кадастровый орган принимает решение об отказе поставить на учет участок, если новый участок или оставшийся старый не будут соответствовать прописанным в законе минимальным и максимальным размерам.
Из всего сказанного Судебная коллегия по гражданским делам ВС делает вывод — выделение доли в натуре одному из собственников земельного участка возможно лишь в том случае, если этот участок и оставшиеся после дележа наделы имеют площадь не меньше минимально разрешенной и соответствующей целевому назначению.
В Земельном кодексе сказано, что предельные максимальные и минимальные размеры устанавливаются градостроительными регламентами. В Градостроительном кодексе говорится, что правила землепользования и размеры пишет местная власть.
В нашей ситуации есть постановление Волжской городской Думы Волгоградской области. По нему предельно минимальный участок — 0,02 гектара, а предельно максимальный — 0,2 гектара. Поэтому в нашем споре вновь образуемый участок, который суд выделил в собственность ответчику, — в 168,7 квадратного метра — не соответствует требованиям закона.
Верховный суд РФ велел спор о земле пересмотреть.
Как разделить дом с участком между наследниками?
У моей мамы в собственности участок с двухэтажным жилым домом. Наследники по закону — я и мой родной брат. Но мама хочет разделить дом и участок между двумя внуками — моим сыном и дочерью брата.
Предварительно согласовали поэтажный раздел: верхний этаж — внуку, нижний — внучке. На половину участка и верхний этаж сделаем отдельный вход.
Как определить границы раздела дома и участка? И как лучше все оформить и обеспечить маме достойную старость?
Ваша мама может переоформить недвижимость в общую долевую собственность внуков: они станут новыми собственниками имущества и будут владеть им совместно. Но чтобы избежать ненужных споров в будущем, лучше разделить объект недвижимости на два новых. Правда, с индивидуальным жилым домом так, скорее всего, не получится.
Расскажу подробнее, в чем сложности и как лучше разделить имущество в вашем случае.
Почему сложно разделить дом в натуре
Ваша мама решила сделать внуков владельцами дома. В этом случае ей необходимо передать дом в их общую долевую собственность, то есть выделить каждому внуку долю в праве общей собственности на имущество. Однако у владельцев долей есть свои особенности пользования и распоряжения, и один из основных вопросов: как выделить долю в натуре?
Если бы на участке было два дома, то вопрос решался бы просто: вы бы поставили каждый дом на кадастровый учет как самостоятельный объект недвижимости и оформили на внуков. Внук и внучка пользовались бы отдельными домами и знали, кому и что принадлежит.
Но когда дом один, а собственников два, и у каждого своя доля, автоматического раздела дома в натуре не происходит — поставить каждую часть на кадастровый учет сложно. То есть запретить внуку, которому бабушка хочет отдать верхний этаж, пользоваться первым этажом внучки нельзя. И наоборот. Причина: 1/2 доли существует абстрактно, на бумаге.
В реальной жизни мы не знаем, где именно в доме начинается 1/2 доли внука и 1/2 доли внучки.
Как правило, стороны договариваются о порядке пользования имуществом устно. Но устные договоренности не дают гарантий, что в будущем между сособственниками не возникнут противоречия. Чтобы их избежать, лучше отразить все в соглашении о порядке пользования общим имуществом.
В таком соглашении сособственники фиксируют, какие комнаты находятся в исключительном пользовании каждого из них, а какие — имущество общего пользования. Именно так и будут определяться границы раздела.
Когда будете составлять соглашение, учтите, что участник долевой собственности вправе владеть и пользоваться частью общего имущества, соразмерной его доле. Например, если ванная комната есть только на первом этаже, то внучка не может запретить внуку ею пользоваться.
Если же определить порядок пользования домом мирно не получается, спор может разрешить суд.
- Так, владелице доли в двухкомнатной квартире не нравилось, что второй собственник сдавал свою комнату в аренду. Наниматели пользовались общим имуществом, а ее согласия на это не спросили. Она обратилась в суд и потребовала запретить вселять кого-либо в общую квартиру. Суд поддержал истицу и запретил второму собственнику сдавать комнату в аренду без ее согласия.
Обращение в суд — дело недешевое: придется заплатить госпошлину 300 ₽ и, скорее всего, найти юриста, чтобы он помог составить исковое заявление и участвовал в заседаниях.
Даже если есть соглашение, где указано, кто и как будет пользоваться общим имуществом, нет гарантий, что судебные споры не возникнут в будущем. Всегда остается риск, что один из собственников захочет пересмотреть условия пользования домом.
Кажется, что если пристроить отдельный вход, то проблема решится. Но такие работы могут счесть переустройством или перепланировкой дома. А это допускается только с предварительного разрешения соответствующего органа.
По вопросам перепланировки и переустройства рекомендую проконсультироваться с кадастровым инженером.
Как победить выгорание
Курс для тех, кто много работает и устает. Цена открыта — назначаете ее самиНачать учиться
Какие еще есть варианты разделить дом
Чтобы избежать проблем с общей долевой собственностью, жилой дом можно разделить на отдельные помещения и поставить их на кадастровый учет. Например, этаж 1 — помещение № 1, а этаж 2 — помещение № 2. В этом случае каждый из внуков мог бы владеть отдельным помещением.
Однако поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на отдельное помещение в жилом или садовом доме не получится. Также нельзя поставить на учет часть жилого дома: такого объекта недвижимости нет в законодательстве.
Как разъясняет Росреестр, в таком случае индивидуальный жилой дом можно преобразовать:
- в многоквартирный дом, где появятся отдельные квартиры;
- в жилой дом блокированной застройки. Такие дома еще называют таунхаусами.
Для каждого объекта предусмотрены определенные технические требования, которые следует учитывать. Например, одна из характеристик жилого дома блокированной застройки — отдельный земельный участок для каждого блока. Если на земельном участке находится двухэтажный дом, каждый этаж которого принадлежит разным собственникам, раздел земельного участка в натуре противоречит законодательству.
Так что в вашем случае сделать из двухэтажного дома жилой дом блокированной застройки невозможно, поскольку вы хотите разделить дом поэтажно.
В случае с многоквартирным домом тоже все непросто. Чтобы исполнить все требования контролирующих органов, потребуется реконструкция — перестройка, расширение и замена несущих конструкций дома. Для этого нужно подготовить проектную документацию, провести ее экспертизу и получить разрешение на строительство.
Если вас все это не пугает, обратитесь за консультацией к кадастровому инженеру и юристу, который проанализирует градостроительную документацию.
Как разделить участок
Разделить участок на два самостоятельных по аналогии с домом не получится. Даже если вы сможете преобразовать индивидуальный жилой дом в многоквартирный, то земельный участок, на котором он расположен, должен быть в общей долевой собственности собственников квартир многоквартирного дома.
Поэтому участок можно передать внукам только в общую долевую собственность. А это значит, что пользоваться и распоряжаться им они смогут с ограничениями — как сособственники.
Как завещать дом и участок
Если ваша мама напишет завещание, то до смерти будет собственником своего имущества и сможет им пользоваться. В этом главный плюс завещания для нее. В завещании мама может распорядиться сразу и домом, и участком.
Если в завещании ваша мама не укажет, кому и какую долю оставляет, то наследники получат все в равных долях. Но лучше указать размер долей: это исключит споры в будущем.
Однако мама не вправе распорядиться, какой этаж кому из внуков перейдет в собственность, поскольку дом — неделимая вещь. Но если все-таки внести такое условие в завещание, то сколько унаследует внук или внучка, будет считаться от стоимости завещанных частей. И если первый этаж больше, чем второй, то у внучки будет доля больше.
Как наследники будут пользоваться неделимой вещью, устанавливается по тем частям этой вещи, которые указаны в завещании. Поэтому рекомендую написать в нем, что внучка может пользоваться первым этажом, а внук — вторым. Аналогичные правила действуют и в отношении земельного участка.
Но если наследники не согласятся с установленным в завещании порядком пользования недвижимостью, они вправе обратиться в суд и решить этот вопрос там.
Чтобы оформить завещание, нужно обратиться к нотариусу. За нотариальное удостоверение завещания уплачивают государственную пошлину в размере 100 ₽. Помимо пошлины нужно будет заплатить за услуги правового и технического характера, например за составление нотариусом текста завещания. Цены зависят от региона и устанавливаются согласно тарифам.
Как подарить дом и участок
Основное отличие дарения от завещания — момент перехода права собственности. Если ваша мама подарит дом и участок, она перестанет владеть ими еще при жизни. А если указать в договоре дарения, что внуки получат имущество только после смерти бабушки, такой договор будет ничтожным.
Отменить дарение можно только в исключительных случаях.
Договор дарения недвижимости должен быть письменным, и его должна подписать каждая из сторон. Удостоверять договор у нотариуса по закону необязательно, но это можно сделать по желанию. Учтите, что придется заплатить нотариальный тариф, который зависит от суммы сделки.
Например, при сумме сделки до 10 млн включительно тариф — 3000 ₽ плюс 0,2% от оценки недвижимого имущества. Также придется оплатить услуги правового и технического характера.
Поскольку по договору дарения ваша мама планирует передать внукам имущество в долевую собственность, лучше заключать трехсторонний договор. Такой договор одновременно подписывают все стороны: бабушка и внуки. В качестве приложения к договору можно заранее оформить проект соглашения об определении порядка пользования общим имуществом сособственниками.
Это соглашение внуки могут подписать одновременно с договором дарения, чтобы исключить споры в будущем.
По договору дарения мама должна одновременно с домом подарить и земельный участок, на котором он расположен. В противном случае сделка по отчуждению дома без участка и наоборот будет ничтожной.
После сделки всем сторонам договора обязательно нужно обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать переход права собственности на недвижимость, и заплатить госпошлину.
Можно ли продать имущество внукам
Если ваша мама не собирается продавать недвижимость внукам и получать взамен реальные деньги, я не рекомендую заключать договор купли-продажи. Потому что в любом договоре купли-продажи недвижимости обязательно должна быть указана цена этого имущества.
Если же указать в договоре цену имущества, которую внуки по факту не заплатят, это ничтожный договор. А еще ничтожен договор, который прикрывает другую сделку. То есть на бумаге это договор купли-продажи, а по факту — договор дарения.
Тогда договор могут оспорить, например, наследники вашей мамы по закону — и ее воля передать дом внукам вряд ли исполнится.
Как обеспечить достойную старость матери
Если ваша мама хочет гарантий, что в старости ее будут содержать, лучше заключить договор пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением.
По договору ренты получатель ренты передает имущество в собственность плательщику ренты, который в обмен на полученное имущество либо регулярно платит определенную сумму, либо по-другому обеспечивает содержание получателя ренты. Например, ухаживает, ходит в магазин за покупками или платит за лечение.
Ваша мама вправе передать недвижимость внукам по договору ренты бесплатно или за деньги. Во втором случае внуки должны будут не только платить бабушке или содержать ее, но и внести указанную в договоре сумму.
Пожизненная рента устанавливается на период жизни получателя ренты. Размер пожизненной ренты в месяц должен быть не менее прожиточного минимума. Если прожиточный минимум повысят, то и размер ренты должен увеличиться.
Но с рентой тоже не все так просто. Так, с рентных платежей ваша мама должна будет платить НДФЛ. Кроме того, такой договор обязательно удостоверяет нотариус.
Размер пошлины за нотариальное удостоверение договора зависит от цены недвижимости: 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 ₽. Еще нужно будет оплатить услуги правового и технического характера.
Переход права собственности и установление права залога, который возникает у получателя ренты, обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре и снова заплатить госпошлину.
Если бабушке что-то не понравится и внуки будут нарушать свои обязательства, она вправе потребовать вернуть недвижимость либо выкупную цену. При этом внуки не вправе требовать компенсации расходов, которые они понесли на содержание бабушки.
Как выгоднее передать дом внукам
- Передать дом с участком внукам проще всего в долевую собственность через завещание, договор дарения или ренты.
- Чтобы избежать споров о порядке пользования имуществом, его следует закрепить в документе: завещании, договоре дарения или ренты.
- Продавать дом внукам по фиктивному договору купли-продажи — это не самый хороший вариант.
Что делать? Читатели спрашивают — эксперты отвечают
Задать свой вопросВопрос был задан 18.08.2020 и дополнен ответом эксперта 13.05.2021
Мария Мойш
А какое имущество вам досталось от бабушки или дедушки?В целом получается ерунда с делением. Продайте дом, купите две однушки. Или два участка земли.
Они будут ликвидны.По этажам ерунда получается. Жилое помещение — минимум одна комната и кухня. Под кухней (мокрой зоной) не должно быть жилой комнаты.
Ещё и окна должны быть. Отдельный геморрой с отоплением. У каждого этажа не сделаете отдельные котельные.
Поэтому делят дома посередине с отдельными входами. Опять же минимум одна комната, кухня, котельная. Реконструкцию нехилую придётся делать.Это сложно, нужно многое учитывать.
Проще всего бабушке сделать завещание, а внукам потом дом продать.Никак не делить. Вы потратите на раздел кучу денежных средств, а выхлопа не будет. Пообещайте маме, что передадите детям землю и дом после ее смерти.
В теории возможно разделить дом на части жилого дома, но возникает вопрос, как делить участок. Проще оставить как есть, а внукам передать денежные средства от продажи дома.Отредактировано
отопление центральное?
По этажам обычно не делят. План дома должен проецироваться на участок земли.
Думаю, что не дадут вам право собственности отдельно на второй этаж частного дома.Такой раздел вполне реален. Бабушка может оставить завещание по 1/2 доли на каждого внука. Может при жизни подарить.
Далее, если позволяют Правила застройки поселения (они ограничивают минимально возможный размер участка), можно сделать раздел участка. Дом можно по суду выделить в два помещения (блок дома блокированной застройки актуальное название). Расположение мокрых зон, при согласии всех собственников, значения не имеет.
Раздел дома, в отличии от земли, довольно затратное мероприятие. Можно оставить дом в долевой собственности, определив между собственниками, порядок пользования жилым помещением.
Очень хорошая статья, хотя есть несколько противоречивых моментов. Главное, что нужно понимать: общая собственность — это зло, ведущее к бесконечным склокам и раздорам между сособственниками или их правопреемниками. Любая общая собственность стремится стать унитарной, для этого есть несколько путей, указанных в ст.
252 ГК РФ. Кто интересуется темой недвижимости, единства судьбы прав на земельный участок и строений на нем, можно порекомендовать книги Р.С.Бевзенко , которые бесплатно выложены для общего доступа на известном всем юристам сайте образовательного учреждения М логос Артема Карапетова
Может для всей России это дикость, но на Кубани так четверть жителей частного сектора живёт. Я тому пример. Поделить землю, вообще не проблема, присваиваются два кадастровых номера, определяются границы, оба соседа при квартальном и кадастровом инженере подписывают документы. Инженер вносит в кадастровый план.
С домом тоже мудрить не надо, самое простое — это долевая, обственность. Даже если в натуре одна половина больше другой (аксюморон, но именно так и есть)), в суд идти дело непростое. Оба соседа сидят по своим половинкам и не лезут друг к другу.
Зато есть одно большое преимущество при продаже — оставшийся сосед имеет право первого покупателя.
У меня с братом по 1/2 доли наследства от отца. Частный дом с участком. Наследство общее долевое.
Теперь у меня стала проблема как мне получить от него компенсацию за мою долю. И вот самое интересное : он проживает там с семьёй, я живу в общаге в другом городе. Т.к. собственность общедолевая, то я должна так же платить комуналку, содержать дом в надлежащем состоянии,огород и т.д. и т.п. Но у меня нет физически возможности. и платить комуналку за что ? Если там не живу. Правда там он делал ремонт, мой сын тоже помогал и двор приводил в порядок. давала деньги на строй материал только ни чем не докажу здесь я протупила,вернее он не захотел чтоб я ему на карту перевела, хоть какой то бы документ подтверждения был бы.
Я говорила если нужна помощь в ремонте пусть звонит если сама не смогу приехать то хоть как то материально помогу, но они я так поняла делают всё в тихаря. Теперь он хочет прописаться сам и свою семью трое детей (они уже взрослые). по закону нужно моё согласие. Я боюсь соглашаться потому что я так поняла они хотят лишить меня всего.
А денег у него нет для выкупа и вот как мне быть чтоб без конфликта и по закону?
Tatyana, как-то разрешили вопрос?
Что еще за трехсторонний договор? У договора дарения две стороны — даритель и одаряемые.
Здравствуйте. У нас на троих мама оставила дом и земельный участок. Но когда она сильно болела получилось так что часть земли просто по словам подарила соседям. Мамы уже с нами нету.
И как то соседи приходили с бумажкой и взяли подпись брата, что мама подарила им земельный участок. Если мы с сестрой согласия не давали, могут они забрать половину нашего участка. И куда можно обратиться?У нас с сестрой свидетельство на дом, у брата и на дом и на участок.
Может ли быть такое, что соседи без нашего согласия заберут наш участок?
После смерти бабушки,остался дом и земля,никто не оформлял наследство.из трех сыновей,остался 1 сын который успел подать на наследство,и не закончил это дело до конца,умер.за ним стоит дочь.
Скажите,дети 1 2 второго сына(умерших до бабушки)имеют ли право на свою долю подать?у всех трех сыновей умерших были жены и дети.
Или тут решает дочь последнего умершего?
