Если вы хотите купить заброшенный участок в СНТ, сначала придется решить вопрос с текущим владельцем. Расскажем, каким образом!
Владельцы участков в СНТ, как правило, стараются поддерживать хотя бы видимость благоустроенности, даже если не пользуются им постоянно. Но в некоторых случаях собственники совершенно забрасывают землю, и оставленная территория зарастает бурьяном и мусором. Такая ситуация не нравится соседям, да и земля пропадает.
Что делать с заброшенными участками и можно ли их купить стороннему лицу, расскажем в этой статье.
Есть ли ответственность за неиспользование участка
Хотя собственность и считается неприкосновенной и использовать ее владелец может по своему усмотрению, в случае с земельными наделами есть свои нюансы.
Каждый собственник имеет бремя содержания участка. Действия владельца напрямую влияют на соседей, ведь в СНТ участки расположены рядом друг с другом. А значит, и ответственность за поддержания порядка, в некотором роде коллективная.
В частности, владелец участка обязан:
- Поддерживать имущество в безопасном для окружающих состоянии. Также собственник должен уберегать свой участок и свои постройки от запустения (то есть, грубо говоря, нельзя не использовать участок долгие годы).
- Использование земли по назначению. То есть, если участок предназначен для отдыха, нельзя устраивать на нем фермерское хозяйство или пашню. Кроме того, владелец может лишиться участка, если его действия нарушают экосистему, плохо влияют на экологию, вредят плодородию почвы и наносят вред окружающей среде.
- Уплата налогов, в том числе, налогов на землю и недвижимость. Это требуется делать один раз в год.
Если собственник не выполняет свои обязательства по содержанию участка, то землю у него могут изъять по закону. Более подробно рассказываем об этом в нашей статье.
Соответственно, если участок заброшен, а владелец известен, действовать нужно через него. Можно найти этого человека и выкупить у него землю (раз она ему не нужна). В этом случае никакие дополнительные действия не потребуются, если все необходимые документы оформлены и можно заключать договор купли-продажи.
Как найти владельца
Даже если участок давно заброшен и владелец не появляется, его личность можно установить.
Для этого нужно обратиться в Росреестр. Нужно знать кадастровый номер участка, но это открытая информация, доступ к ней имеется в интернете.
Если в Росреестре данных нет или участок не включен в кадастр, можно обращаться в местную администрацию. Так как речь идет об СНТ, данные о всех собственниках есть у ответственных лиц, ведь именно в их обязанность входит общение с проживающими. Возможно, сохранились контактные данные, по которым можно выйти на собственника или его наследников, родственников, которые могут принимать решение относительно судьбы участка.
Далее администрация или кто-то из желающих могут выкупить участок и использовать его по назначению.
Если владельца найти не удается
Если владельца найти не удается, участок заброшен уже много лет и считается «бесхозной землей» (то есть, не имеющей конкретного владельца), можно заявить о своем желании приобрести эту бесхозную землю. Так как мы говорим в данной статье об СНТ, то соответственно, нужно получить согласие членов СНТ на приобретение или аренду этой земли. Разрешение может получить как человек, уже состоящий в СНТ, так и не состоящий, но желающий получить участок.
Органы местного самоуправления не могут сразу продать или сдать в аренду брошенный участок. Сначала они поставят его на учет, и в таком состоянии он должен пребывать как минимум год. Если год прошел, владелец не объявился, муниципальный орган может заявить о своих правах на управление этим имуществом. И после этого участок могут продавать или сдавать в аренду. Желающие могут приобрести (арендовать) его.
Прежние владельцы теряют право на этот участок.
К сожалению, брошенные дома, земли, сады остаются большой проблемой для многих СНТ. С ними пытаются бороться, регулярно у руководства запрашиваются списки покинутых участков. Но без конкретной инициативы такая работа может тянуться годами, а между тем здания все больше ветшают, владельцы (если они есть) не платят взносы и фактически своим бездействием вредят как СНТ, так и окружающей среде.
Поэтому если в товариществе есть такие «брошенные места», лучше проявить инициативу и либо найти владельца и потребовать от него не пренебрегать своими обязанностями, либо передать участок тому, кто в нем заинтересован.
Следите за новостями, подписывайтесь на рассылку.
При цитировании данного материала активная ссылка на источник обязательна.
Как оформить заброшенный участок в СНТ
С юридической точки зрения ( п.1 ст. 225 ГК РФ ), бесхозяйным признаётся имущество, у которого нет владельца, он не выявлен либо отказался от собственности в добровольном порядке. По сути, «заброшкой» считается любая недвижимость, по которой сведения о хозяине отсутствуют.
Что касается земли, она в принципе не может быть бесхозной ( ст.16 ЗК РФ ). Если пустующий участок не принадлежит частному или юридическому лицу, значит, он становится собственностью государства или муниципалитета. Самовольное распоряжение землёй расценивается как самозахват территории и влечёт за собой административную ответственность.
Материал по теме
Чтобы избежать штрафа, действовать нужно в рамках законодательства. Для этого существуют три основных способа:
- поиск собственника и последующий выкуп участка;
- оформление права собственности на землю по сроку давности;
- покупка недвижимости у муниципалитета.
Независимо от способа оформления участка в собственность процедура займёт достаточно много времени.
Первый способ: найти собственника заброшенного участка
Если вы собираетесь приобрести землю в СНТ, рекомендуем сначала обратиться к председателю. Он должен знать, кому принадлежит участок и как связаться с его собственником. Если удастся связаться с владельцем, можно просто попробовать договориться с ним о выкупе территории.
То же самое касается и случаев, когда участок достался наследникам, а они им не пользуются.
В таких ситуациях собственники могут добровольно отказаться от надела или — что более вероятно — продать его. Если речь идёт об отказе, владельцу достаточно просто подать соответствующее заявление в Росреестр, и землю после этого можно будет выкупить у местной администрации.
Материал по теме
1 октября 2022
Если же контакты собственника «заброшки» найти не получилось, можно попытаться разыскать его с помощью публичной кадастровой карты, но для этого необходимо знать точный адрес участка или его кадастровый номер. Если вы собираетесь приобретать соседскую территорию, используйте для ориентира адрес вашей дачи.
Надеяться на получение данных из ЕГРН о владельце заброшенного участка не стоит: с марта 2024 года запрос на предоставление таких сведений могут отправлять только собственники или их представители. Но есть и исключения. Например, запрашивать сведения о владельцах земли могут судьи, нотариусы, кадастровые инженеры, супруги и залогодержатели.
Важный нюанс: если вы интересуетесь соседским участком, у вас тоже есть право на предоставление таких данных.
Если вы относитесь к одной из перечисленных категорий, но не являетесь представителем госорганов, обратиться в Росреестр можно онлайн через сайт Госуслуги или отделение МФЦ. Сама услуга платная: для физических лиц оформление выписки будет стоить 290 рублей, если документ предоставляется в электронном виде, и 460 рублей — если в бумажном варианте. Если потребуется также копия межевого или технического плана, за услугу придётся дополнительно заплатить 580 или 1740 рублей — сумма зависит от формата документа, бумажная выписка обойдётся дороже.
Материал по теме
Второй способ: приобрести заброшенный участок в деревне по сроку давности
Стать полноправным собственником бесхозной «заброшки» разрешается после 15 лет её эксплуатации. Такое право регламентировано в ст. 234 ГК РФ . Суть приобретательной давности в следующем: любой желающий может поселиться в пустующем доме, и, если по прошествии 15 лет хозяин не объявится, жилец вправе претендовать на эту недвижимость.
Тут важно учитывать, что бесхозное жильё и участок может принадлежать совершенно разным людям. Есть ещё несколько нюансов.
- Пользоваться недвижимостью необходимо открыто, то есть вы не должны прятаться от посторонних и скрытно проживать в «заброшке».
- Эксплуатировать ничейное имущество нужно непрерывно на протяжении 15 лет: на протяжении всего этого периода нельзя переезжать или надолго покидать жильё.
- Пользоваться «заброшкой» следует добросовестно. Весь установленный срок необходимо оплачивать налоги и счета за коммунальные услуги, а также поддерживать дом и участок в хорошем состоянии. Жильцу придётся полностью переложить на себя обязанности по содержанию земли и дома.
Перед тем, как оформить бесхозный земельный участок в собственность, недостаточно просто пользоваться им 15 лет: придётся дополнительно выждать ещё три года — это срок исковой давности, по истечении которой можно подавать заявление в судебную инстанцию. Если решение суда будет в вашу пользу, жильцу останется только зарегистрировать недвижимость на себя, а потом уже распоряжаться ей по своему усмотрению. Конечно, такой способ малоэффективен и редко применяется на практике, ведь требует много времени и вложений.
Третий способ: получить в собственность заброшенный земельный участок у муниципалитета
Если надел находится в садовом товариществе и не стоит на учёте в Росреестре, можно попробовать приобрести его у местной администрации. Для этого придётся подать в муниципалитет два заявления: первое — с просьбой поставить участок на учёт, а второе — предоставить его в личную собственность. Далее нужно будет подождать один год: этот срок предусмотрен для того, чтобы хозяин «заброшки» объявился.
Если за год собственник не заявил о себе, муниципалитет подаёт иск в суд, чтобы перевести заброшенный земельный участок в государственную собственность. Затем местная администрация проводит аукцион: на этой процедуре победителем станет участник, предложивший большую цену на лот. Конечно, в таком случае нет никаких гарантий, что заброшенная земля достанется заявителю.
Ответственность за неухоженные и заброшенные участки
Если владелец не использует землю более трёх лет, ему могут выписать штраф . Обычным людям могут грозить следующие санкции за заброшенные наделы:
- 0,5-1,5% от кадастровой стоимости, но не менее 10 000 рублей;
- от 10 000 до 20 000 рублей, если стоимость кадастра не определена.
Штрафы также выписываются за эксплуатацию участка более трёх лет не по прямому назначению — здесь имеется в виду жилищное или другое строительство. Например, это касается ситуаций, когда земля предназначена для постройки дома, а собственник организовал на ней автомастерскую. За подобные правонарушения могут не только выписать штраф, но и изъять участок .
Если речь идёт о землях сельскохозяйственного назначения, предусмотрены другие санкции. Сами признаки неиспользования таких участков регулируются ПП №1482 . Собственникам земель, которые соответствуют этим критериям, придётся заплатить в казну государства 0,3-0,5% от её кадастровой стоимости, но не менее 3000 рублей.
Что касается наделов, которые относятся к территориям населённых пунктов, на них дополнительно распространяются региональные требования к благоустройству. Здесь имеются в виду такие параметры, как высота забора, расстояния между деревьями, удалённость насаждений от границы с соседями и прочее. Собственника сначала обяжут устранить подобные нарушения, но, если он никак не отреагирует, ему придётся оплатить штраф.
Кто проверяет заброшенные участки
Бесхозные наделы выявляются при проверке государственными или муниципальными органами. В большинстве случаев они инициируют процедуру после обращения граждан: обычно всё начинается с соседей, которые пишут жалобы в местную администрацию или просто хотят выкупить участок. В первом случае причиной обращения становятся высокие заросли, сорняки или различные вредители: именно они мешают соседям нормально пользоваться своим наделом земли.
Если столкнулись с подобной проблемой, пишите жалобу в муниципалитет. Это позволит госоргану начать поиск собственника «заброшки» и предпринять какие-то меры. При бездействии не стоит надеяться, что местная администрация самостоятельно инициирует проверку.
Как правило, инстанции не спешат заниматься такими вопросами, и многие участки на протяжении длительного времени остаются никому не нужными.
Что нужно знать перед тем, как купить заброшенный участок в деревне
Единого реестра учёта заброшенных наделов пока не существует. Если даже земля пустует очень долгое время, это ещё не говорит о том, что у неё нет хозяина. Конечно, можно в течение 15 лет пользоваться бесхозным наделом, ухаживать за ним и оплачивать взносы, но никто не застрахован от того, что в последний момент объявится владелец «заброшки» и потребует её покинуть.
И закон будет на стороне собственника.
Бывает иначе: например, новые жильцы уже регистрируют на себя пустующую недвижимость, внезапно приходит её бывший владелец и заявляет о своих правах. В таком случае он может обратиться в суд и предоставить доказательства, что ему не было известно об операциях с его собственностью. Нередко судебная инстанция удовлетворяет такие иски, и «заброшка» возвращается её прежнему хозяину.
Если вы вкладывали свои средства на протяжении долгого времени в бесхозный дом и участок, вернуть их будет достаточно сложно. Для начала потребуется доказать суду, что вы всеми возможными способами искали собственника пустующей недвижимости, но не смогли его найти. Затем нужно будет убеждать суд в необходимости ремонта или содержания «заброшки», то есть собирать веские доказательства того, что без внесенных вами улучшений дом бы развалился, а участок, например, был бы затоплен.
Сделать это обычно довольно проблематично.
Заключение
Бесхозные земельные участки вызывают особенный интерес, когда земля в этой местности начинает дорожать. Приобрести пустующие наделы стремятся и соседи. Так или иначе, завладеть ими нелегко и всегда рискованно. Нужно потратить немало времени, усилий и средств, чтобы законно оформить заброшенный участок в собственность — особенно в случаях, когда найти владельца не удалось.
Нужно понимать — если даже вы зарегистрируете землю на себя, в любой момент старый хозяин может объявиться и заявить о своих правах.
Самый простой способ получить пустующий надел — это всерьёз заняться поиском собственника и выкупить его недвижимость. В таких ситуациях вы можете не переживать, что участок вернётся прежнему хозяину (конечно, это касается тех случаев, когда сделка прошла по всем требованиям действующего законодательства). Если даже председатель СНТ предлагает выкупить соседний заброшенный надел, не спешите соглашаться: даже у такого должностного лица нет прав самостоятельно распоряжаться землёй товарищества.
Как правильно оформить заброшенный земельный участок в собственность
Территория по соседству находится в запустении, а ее владельца давно никто не видел. Как повлиять на ситуацию и попробовать получить в собственность заброшенный земельный участок? Рассказываем, как действовать.
- Как получилось, что земля стала ничейной
- Что значит – использовать землю по назначению
- Ответственность за заброшенную территорию
- Кто занимается проверкой бесхозного имущества
- Поиск владельца и приобретение недвижимости
- Оформление владельцем отказа от территории
- Покупка после изъятия
- Признание недвижимости бесхозяйной
- Приобретательная давность
Как получилось, что земля стала ничейной
В 90-е годы работники крупных предприятий, заводов, образовательных и медицинских учреждений получали от своих предприятий земельные участки.
Это была отличная возможность построить дачный домик, разбить небольшой садик с огородом и проводить на «фазенде» все лето. Землю выделяли с условием – использовать ее по назначению.
Кто-то добросовестно пользовался землей, ухаживая за ней, а кто-то получал вожделенные «сотки» и забывал о них. Они относились к какому-нибудь товариществу, а оно со временем превратилось в полноценное юридическое лицо, существующее за счет взносов членов.
Эти деньги идут на благоустройство территории, ремонт дорог, вывоз мусора и прочее. Тот факт, что владелец не приезжает, не освобождает его от уплаты этих взносов. Он также должен содержать территорию в надлежащем виде и правильно ей пользоваться.
Если земля заброшена и взносы на нужды садового некоммерческого товарищества (СНТ) никто не платит, владельца могут оштрафовать или даже лишить земли. Это правило касается и тех, кто не вступал в члены СНТ.
Что делать, когда в собственности есть дом, но срочно нужны деньги? Расставаться с имуществом не придется! Оформите в Совкомбанке кредит под залог дома на земельном участке.
Владеете жилым домом с земельным участком? Этот объект недвижимости может выступать залогом по кредиту в Совкомбанке. С его помощью можно получить от 200 тысяч до 30 млн рублей сроком до 15 лет.
Оставьте онлайн-заявку и сделайте шаг к новым целям!
Что значит – использовать землю по назначению
В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) прописаны виды разрешенного использования (ВРИ) земель. ВРИ – это закрепленное на законодательном уровне описание участка, содержащее сведения о способах и целях использования земли.
Для строительства индивидуального жилого дома у земли должен быть один из видов разрешенного использования:
- Под индивидуальное жилое строительство.
- Под ведение личного подсобного хозяйства. Можно не только заниматься сельскохозяйственными работами и разведением животных, но и строить жилые и садовые домики.
- Под ведение садоводства. Предполагает отдых или выращивание не для продажи сельскохозяйственных культур. Строительство жилых и садовых домов также допустимо.
Чтобы узнать вид разрешенного использования, нужно заказать выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. Получить ее можно несколькими способами:
- с помощью сервиса « Публичная кадастровая карта », указав адрес или кадастровый номер;
- на портале госуслуг;
- в отделении МФЦ;
- на сайте Федеральной кадастровой палаты.
Если на участке нельзя строить жилые или садовые дома, то необходимо подавать документы для изменения ВРИ.
Ответственность за заброшенную территорию
Государству не выгодны бесхозные участки. Поэтому и меры за невыполнение требований установлены достаточно жесткие.
Нельзя забросить надел на три года и более. Если в течение этого срока владелец не будет вести никакой деятельности (жилищное или иное строительство, сельскохозяйственные работы – в зависимости от вида использования), то за нарушение выпишут штраф .
Для граждан установлены следующие размеры административных штрафов:
- от 1 до 1,5% от кадастровой стоимости участка, но сумма не может быть меньше 20-ти тысяч рублей;
- от 20-ти до 50-ти тысяч рублей – в случае, когда кадастровая стоимость не определена.
Что такое кадастровая стоимость, как ее рассчитать и чем она отличается от рыночной – ответы в нашем материале.
Что такое кадастровая стоимость
За нецелевое использование земли также предусмотрена ответственность. Например, земля имеет вид разрешенного использования под личное подсобное хозяйство, а на ее территории владелец открыл автомастерскую и на платной основе ремонтирует автомобили.
За это ему могут выдать предписание об устранении нарушений, привлечь к административной ответственности, а в самом худшем случае – изъять участок .
Если владелец не привел землю в порядок, ему приходит повестка в суд для рассмотрения дела по изъятию имущества.
У земли с сельхозназначением иные признаки неиспользования земли . Гражданам придется заплатить за такое нарушение от 0,3 до 0,5% от кадастровой стоимости земли, но штраф должен быть не менее 3-х тысяч рублей.
Участки, относящиеся к земле населенных пунктов, попадают под местные требования к благоустройству. Они существует практически во всех муниципалитетах. Здесь важно соблюдать допустимую высоту травы и кустарников, нужное расстояние между посаженными деревьями и границей участка, разрешенную высоту забора и т. д.
Кто занимается проверкой бесхозного имущества
Государственные или муниципальные органы, как правило, находят ничейные земли при проверке. Они наведываются с инспекцией самостоятельно или по жалобам от соседей.
Ключевое слово тут – «по жалобам». Если по соседству находится всеми забытый кусочек земли, с которого на ваши ухоженные «сотки» ползут вредители и проникают сорняки, без раздумий пишите жалобу местным властям. Эти меры помогут найти забывчивого владельца или получить соседскую землю на законных основаниях.
Если не инициировать поиск, то проверяющие инстанции могут еще долгое время бездействовать, а интересующий надел – пустовать.
Насколько реально взять дачный участок в ипотеку? Подробно расскажем в нашем материале.
Можно ли купить дачу в ипотеку
Пять способов получить в собственность заброшенный земельный участок
Даже если никто в глаза не видел владельца земли, это не значит, что его нет. По закону не может быть ничейной территории. Если она не принадлежит гражданину или юридическому лицу, значит, это собственность муниципалитета или государства. Самовольное распоряжение чужим имуществом называется самозахватом.
Это влечет административную ответственность – статья 7.1 кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ). Поэтому набираемся терпения и используем законные способы.
1. Поиск владельца и приобретение недвижимости
Есть несколько вариантов, которые помогут выяснить данные собственника:
- Воспользоватьсяпубличной кадастровой картой. Для этого нужно знать кадастровый номер или точный адрес участка. Адрес можно найти и на самой карте, используя для ориентира, например, свою дачу.
- Сделать запрос в ЕГРН. С помощью полученной выписки вы узнаете данные владельца, а заодно получите информацию и о возможном аресте или залоге этого имущества.
- Запросить информацию у председателя СНТ(когда заброшенная земля относится к нему) или у органов местного самоуправления(для владений, расположенных в населенном пункте).
Если получилось разыскать хозяина недвижимости, свяжитесь с ним и предложите оформить заброшенный участок в вашу собственность по договору купли-продажи.
2. Оформление владельцем отказа от территории
На практике редко встречаются случаи отказа, но все же они есть. По каким-то причинам участок оказался ненужным хозяину, копится задолженность по налогам и прочим платежам, а нынешний владелец не планирует их гасить. В этом случае ему проще и дешевле отказаться от имущества. Он подает в Росреестр заявление об отказе. Для владельца регистрируют прекращение права собственности, и участок переходит к муниципалитету, на территории которого он расположен.
После этого землю выставят на торги или отдадут в аренду другому желающему.
3. Покупка после изъятия
Это как раз тот случай, о котором мы уже говорили: участок могут изымать, если его не используют по целевому назначению в течение трех и более лет и не следуют предписаниям об устранении нарушения. По решению суда территория переходит в муниципальную собственность, а после – может быть продана заинтересованному лицу.
Собрались покупать недвижимость? Сперва посмотрите, какие ипотечные программы предлагает Совкомбанк, и выбирайте самую подходящую.
В Совкомбанке квартиры на первичном и вторичном рынке для семей с детьми доступны от 4,09% с господдержкой.
4. Признание недвижимости бесхозяйной
Процедуру проводят в нескольких случаях:
- у недвижимости нет собственника;
- не удалось разыскать владельца;
- прежний хозяин отказался от права собственности.
Бесхозяйным может быть признан только дом, земля под ним таковой быть не может.
Для покупки этой недвижимости необходимо проделать следующие шаги:
- Муниципалитет обращается в ЕГРН с заявлением о постановке на учет объекта в качестве бесхозяйного.
- Через год с момента постановки объекта на учет муниципальный орган обращается в суд, чтобы закрепить права муниципальной собственности.
- После вступления в силу решения суда муниципалитет передает в Росреестр заявление о регистрации права муниципальной собственности на объект.
- Затем землю вместе с домом можно арендовать, выкупить или приобрести на торгах.
Бывали случаи, когда после покупки бесхозяйной собственности появлялся ее прежний владелец. Тогда урегулированием вопроса занимается суд.
5. Приобретательная давность
В ст. 234 Гражданского кодекса сказано, что собственниками недвижимости могут стать гражданские или юридические лица, если они на протяжении 15-ти лет без перерыва и добросовестно владели имуществом как собственным. Тогда возникает приобретательная давность.
Заинтересованное лицо собирает пакет документов и направляет его вместе с заявлением в суд общей юрисдикции по месту нахождения недвижимости. После вынесения судебного решения гражданин или юр. лицо могут подавать заявление в Росреестр для регистрации права собственности.
Но этот способ можно назвать одним из сложных – из-за понятия добросовестности. Оно предполагает, что человек законно пользуется имуществом. Если чужая территория была занята самовольно, то о добросовестности не может идти речи. Даже в случае, когда земля была брошена хозяином. Суд при таком раскладе может отказать в присвоении права собственности.
Лучше не пытаться осваивать бесхозный участок в надежде через 15 лет получить его в собственность. Нежелательно это делать даже с одобрения председателя СНТ.
Имеет ли право председатель СНТ продавать заброшенные участки
Чтобы установить хозяина с возможными наследниками или побегать в администрацию для выкупа участка, нужно располагать финансами, временем и терпением. Далеко не все готовы пойти на такие жертвы. Возникает желание воспользоваться коротким путем – сходить к председателю СНТ, заручиться его согласием, занять ничейные земли и, если повезет, получить членскую книжку.
Но у председателя нет права на продажу чужой земли. Даже от имени СНТ он не может совершать такие сделки. Бывали случаи, когда недобросовестные председатели получали деньги, выдавая человеку заветную книжечку.
А этот документ не наделяет правом оформлять заброшенный надел в собственность.
Лучше не рисковать, а узнать, где есть свободные земли, и заняться оформлением на законных основаниях. С поиском подходящего надела поможет, например, онлайн-сервис «Публичная кадастровая карта».
Как в 2024 году оформить в собственность брошенный участок в товариществе — несколько способов
Здравствуйте. Здесь я описываю способы по оформлению участка в собственность, который: 1) является садовым, дачным или огородным; 2) находиться в каком-либо товариществе (СНТ, ДНТ и т.п.); 3) брошен нынешним пользователем. Инструкция подходит как для членов товарищества, которые хотят оформить соседний брошенный участок, так и для людей «со стороны».
По своему опыту скажу: оформить будет трудно, т.к. многое зависит от участия председателя и правления товарищества, на каком праве участок закреплен за пользователем, какая у него ситуация и т.п. Крайне советую обратиться к земельному юристу как минимум за консультацией после посещения председателя, а еще лучше доверить юристу заниматься оформлением.
Забудьте о приобретательной давности
Многие «юристы» в интернете пишут, что если гражданин будет пользоваться брошенным участком в течение 15 лет, он сможет затем оформить его через суд по приобретательной давности — ст. 234 ГК РФ. ЭТО НЕПРАВДА, потому что в России нет «ничьей» земли.
Если участок не принадлежит гражданину или организации, значит он принадлежит муниципалитету или государству — ст. 16 ЗК РФ. Поэтому нет ни одного положительного судебного решения по оформлению участка в собственность по приобретательной давности.
Судебная практика отрицательна по таким делам.
Этап №1 — Узнаем у председателя всю информацию о брошенном участке
Номер телефона председателя можно узнать у бухгалтера товарищества (обычно он находится в офисе на территории), у членов товарищества или в интернете. Некоторые товарищества имеют сайты или группы в соц.сетях. Чтобы их найти, наберите в поисковике “название товарищества + название муниципального района и области”.
У председателя обычно есть список/реестр членов товарищества или похозяйственная книга. Вот что нужно у него узнать:
- За кем закреплен участок — ФИО пользователя, номер телефона, дата рождения. Иногда председателю даже известен адрес проживания пользователя. Также стоит уточнить какой долг по взносам и другим платежам. По долгам можно прикинуть как долго участок заброшен.
- В собственности ли участок. Если участок в частной собственности, его придется выкупить у собственника или у его наследников – способ №2. Если участок не в собственности или председатель не знает этого, задаем следующий вопрос.
- Выдавали ли членам товарищества правоустанавливающие документы на их участки — свидетельства на бессрочное пользование или пожизненно-наследуемое владение. Свидетельство — именной документ, в нем указывается, что такой-то участок предоставлен такому-то гражданину на таком-то праве. Правоустанавливающие документы всегда выдавались коллективно, сразу всем членам товарищества с подачи председателя. Делалось это так: в 90-х годах муниципалитет через председателя предлагал членам товариществ получить свидетельства на свои участки, если они просто подадут заявления. Если такое было, естественно, все их получали. Поэтому про любое садовое товарищество можно сказать — в этом товариществе свидетельства выдавались, а в этом нет.
Образцы свидетельств (нажмите на картинки, чтобы их увеличить)
Бессрочного пользования
Пожизненно-наследуемого владения
У председателя не всегда имеется нужная информация
На моей практики был случай: члены товарищества были недовольны работой председателя и на общем собрании они назначили нового. Бывший председатель затаил обиду и просто уничтожил все документы товарищества. Поэтому нынешнего председателя было крайне мало информации по нужному мне участку.
В такой ситуации можно спросить у других членов товарищества – выдавали ли им свидетельства. Если они свидетельства получили, значит его получил и пользователь брошенного участка.
Также можно самостоятельно сделать запрос в местный архив Росреестра. Это может сделать любой человек. В заявлении достаточно указать адрес брошенного участка.
Если у Росреестра есть информация об участке, он ответит так – да, участок предоставлялся и есть документ об этом (свидетельство). В ответе не будет ни номера свидетельства, ни ФИО пользователя участка, потому что это персональные данные – ст. 3 и ст.
13 Федерального закона от 27.07.2006 N 152-ФЗ. Они и не нужны. Нам достаточно знать сам факт выдачи документа.
Этап №2 — В зависимости от полученной информации об участке определяемся что делать дальше
Ситуация №1 — если точно известно, что ни пользователю брошенного участка, ни другим членам товарищества не выдавали никаких свидетельств, можно предложить председателю закрепить брошенный участок за собой – способ №1.
Ситуация №2 — если окажется, что свидетельства выдавали, это усложняет ситуацию. Если пользователь брошенного участка получил свидетельство, он считается собственником. Он может в любой момент подать свидетельство в МФЦ/Рег.палату и зарегистрировать право собственности по так называемой «дачной амнистии» – п. 1 и 9.1 ст.
3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.
В этой ситуации придется искать уже собственника (или его наследников) и выкупить у него участок – способ №2.
Способ №1 — Предлагаем председателю закрепить участок за собой
Если окажется, что участок не в собственности и никто не получал никаких свидетельств, просим председателя провести общее собрание членов товарищества, где поставить вопрос — изъять брошенный участок у нынешнего пользователя и закрепить его за собой.
Проблемы, с которыми можете столкнуться
- Проблема №1 — Председатель может отказаться С одной стороны, товариществу невыгодны брошенные участки — по ним не платят взносы и другие платежи, копятся долги, за участком не ухаживают, на нем копится различный мусор и т.п. По логике председателю только лучше если появится добросовестный гражданин, который начнет пользоваться участком и будет платить взносы. Но в жизни не все так гладко. У меня часто бывало, что председатель отказывался “передавать” участок через общее собрание — из-за неуверенности, незнания законов и практики в таких делах, боязни того, что нынешний пользователь брошенного участка затем подаст на него в суд и т.п. Поэтому я всегда советую сначала узнать максимум информации по участку (этап №1). Затем, если потребуется, объяснить председателю о законности «передачи». Можно акцентировать внимание, на то, что пользователя брошенного участка можно исключить из товарищества за неуплату взносов – п. 1 и 3 ст. 13 Федерального закона о садоводстве и огородничестве. Если председатель категорически против, придется купить брошенный участок у пользователя или его наследников – способ №2
- Проблема №2 — Председатель может потребовать деньги за «передачу» участка Как минимум придется оплатить долги нынешнего пользователя. У меня такое на практике такое бывает в 100% случаев. Я лично не вижу в этом ничего плохо. Главное, чтобы эти деньги пошли на нужды товарищества, а не в карман председателя. Другой вопрос, если председатель потребует некую сумму денег не на оплату долгов, а для себя. Ведь с его инициативы будет ставиться вопрос о закреплении брошенного участка на общем собрании. Здесь уже каждый решает для себя сам – идти на уступки или отказать.
Как объединить два и более земельных участка в один — инструкция в 3 шага В этой статье я подробно расскажу как выкупить часть земли у соседей
Этап №1 — Подготовка и проведение общего собрания членов товарищества
Если председатель согласится “передать” брошенный участок, нужно посмотреть в уставе каким образом это делается — на общем собрании членов товарищества или через правление. В 95% случаев решается через собрание членов, поэтому подробно опишу именно этот способ. Все подробно расписано в ст.
17 Федерального закона о садоводстве и огородничестве.
Пользоваться каким-либо участком в товариществе может только член этого товарищества — ст. 22 Федерального закона о садоводстве и огородничестве. Поэтому если вы не являетесь членом товарищества, нужно обязательно им стать.
Все это решается также на общем собрании.
Если вы уже являетесь членом товарищества, нужно смотреть в уставе — может ли один член товарищества пользоваться несколькими участками. Если в уставе ничего не написано об этом, тогда можно. Если в уставе четко написано, что за одним членом товарищества может быть закреплен лишь один земельный участок, закрепить брошенный участок можно, например, на своего родственника.
А после оформления участка в собственность, родственник может подарить его вам.
Подготовка к собранию . Собрание организовывает председатель — пп. 2 и 3 п. 7 ст. 18 Федерального закона о садоводстве и огородничестве.
Собрание может быть очередным (не реже раз в год) или внеочередным. Если до ежегодного собрания осталось месяца три, обычно председатель поднимет вопрос об участке на этом собрании. Если ежегодное собрание будет позже, председатель соберет внеочередное собрание.
Чтобы собрание было правомочным, на него должны прийти минимальный процент членов из общего числа (кворум). Он указан в уставе товарищества. Чаще всего это более половины или минимум 2/3 из общего числа членов.
Обычно о проведении собрания оповещают минимум за месяц. Минимальный срок уведомления также указан в уставе. Информацию о собрании размещают на информационный щите, на официальном сайте или группе в соц.сетях.
Могут дополнительно уведомить по телефону. В уведомлении указывают вопросы, которые будут рассмотрены, дата, место и время проведения собрания.
До собрания председатель может потребовать оформить схему расположения участка на кадастровом плане территории. Эта схема нужна, чтобы на собрании показать членам товарищества точные границы участка. Конечно, у председателя есть схема всего товарищества, но часто на ней все участки указаны в мелком масштабе.
Поэтому схема лишней не будет.
Схему лучше заказать у местного кадастрового инженера. Стоит от 3 000 рублей. По закону ее можно оформить и самостоятельно (ст. 11.10 ЗК РФ), но нужно уметь пользоваться специальной программой.
Я все же советую довериться профессионалу.
(нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)
Проведение собрания . На собрании члены товарищества должны проголосовать: 1) за исключение одного из членов из товарищества + за изъятие у него участка; 2) за принятие нового гражданина в члены товарищества (если вы им не являетесь) + за закрепление участка за ним. Минимальный процент голосов указан в уставе. Как правило это 50% + один голос.
Результат голосования записывается в протокол.
(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)
Без хозяина: как решить проблему брошенных дачных участков
Брошенные участки соседней для многих членов СНТ в течение многих лет остаются серьезной проблемой. Корреспондент «Вечерней Москвы» выяснял, есть ли способы решить ее.
Вот письмо, пришедшее в редакцию от Василия Горлова, владельца шести соток в одном из подмосковных СНТ.
«В нашем СНТ около десятка земельных участков, хозяева которых давно забросили их, а некоторые не осваивают с первого дня основания товарищества. Земли заросли березняком и ольховником, сорняками. Семена с них летят и прорастают на наших грядках.
Правление СНТ не может даже оформить общие земли в собственность — хозяева этих дач не выходят на связь. Можно ли у таких «земледельцев» отобрать участки и передать их в добрые руки?»
Ответить на этот вопрос «Вечерка» попросила руководителя юридической службы «Московского союза садоводов» Ваге Рыбченко.
— Ваге Каренович, сколько времени на освоение дачного участка дает его владельцу закон?
— Нет такого закона, в котором бы четко был обозначен срок освоения земли в СНТ. Но есть нормативные акты, в которых написано, что неосвоенный участок земли можно изымать у его владельца после трех и более лет нахождения в бесхозном состоянии.
— Кто имеет на это право?
— Распорядиться неосвоенным участком может как правление СНТ, так и орган местного самоуправления, на территории которого располагается товарищество.
— Как может сложиться дальнейшая судьба участка?
— Если земельный участок не оформлен в собственность, то его (по решению общего собрания товарищества) можно перераспределить между другими членами СНТ или принять нового члена СНТ с предоставлением в пользование освободившегося участка. В случае, если участок оформлен в собственность, то распорядиться им может только публичная власть в лице органа местного самоуправления.
— Что надо сделать, чтобы бесхозный участок «всплыл» на всеобщее обозрение?
— О наличии заброшенной земли (не оформленной в собственность) в правление СНТ может сообщить сосед ленивого огородника, озабоченный зарастанием своего участка или желающий расширить его территорию. Сделать это лучше письменно, подготовив заявление в правление. Можно сообщить и устно о наличии пустыря.
Но это не облегчит дальнейший процесс передачи земли новому владельцу, а то и породит судебное разбирательство, если бывший владелец вдруг наконец «очнется».
Точно так же «засвечивается» и участок, находящийся в собственности. Заявление в правление поссовета или сельского поселения (даже минуя правление СНТ) обязано подвигнуть местную власть на разбирательство. Кстати сказать, у руководителей территорий есть не только право, но и обязанность осматривать подконтрольные земли для выявления необрабатываемой земли.
Но обычно для такого контроля у местной власти не хватает ни кадров, ни желания, ни бюджетного интереса посещать СНТ и выискивать заброшенные участки.
— Как построен процесс лишения нерадивого садовода-огородника его необработанного участка?
— Процесс непростой и в среднем занимает около двух лет. Если земля не оформлена в собственность, то правление СНТ обязано найти владельца участка, вручить ему письменное предупреждение о том, что его намерены лишить земли. Сделать это необходимо минимум за месяц до проведения общего собрания членов товарищества.
Если не удается найти самого владельца и есть информация, что он умер, то надо отыскать его родственников, которые имеют право претендовать на этот участок. То есть процесс отъема земли должен быть построен предельно добросовестно. В случае с участком, являющимся собственностью, руководство поселения также находит его владельца и вручает ему предписание о том, что его собственность подлежит изъятию.
Предупреждает его, что он в течение месяца обязан приступить к обработке земли. Также на него налагается административный штраф (в зависимости от количества бурьяна на участке) в размере от 20 до 50 тысяч рублей. В случае невыполнения предписания дело передается в суд, на котором исследуются все причины нерадения садовода-огородника. Если он не сумел оправдаться и суд изымает у него участок, то землю выставляют на торги. Из вырученной суммы вычитают все судебные и прочие издержки.
Остаток денег вручают теперь уже бывшему латифундисту. Такое право на изъятие предусмотрено статьей 284 Гражданского кодекса РФ.
— Много ли изымают таких участков ежегодно?
— Очень мало. Не более сотни за год. С учетом того, что в области чуть больше 60 муниципальных образований, — 1–2 участка в год на территории каждого.
— Известно хотя бы приблизительное количество заброшенных участков в подмосковных СНТ?
— Много, по 5–10 в каждом товариществе. Особенно в окраинных — Волоколамский, Шатурский, Егорьевский — районах. Это в основном участки в старых советских СНТ, хозяева которых или ушли из жизни, или слишком немощны, чтобы работать на земле.
Наследникам же их до нее и вовсе дела нет.
— Ну а местная-то власть куда смотрит?
— Руководству сельских поселений Подмосковья не до таких мелочей. Прибавка для поселкового бюджета от продажи участков невелика, а хлопот с поиском собственников, судебными разборками много. Как говорится, овчинка не стоит выделки.
Могут ли изъять дачный участок, если он не осваивается
Помимо права пользования и распоряжения, у владельцев земельных участков есть и обязанности — содержать землю в надлежащем состоянии (следить и ухаживать за ней) и использовать по назначению. Если этого не делать, к дачнику или собственнику частного дома с участком могут быть применены санкции. Разбираемся вместе с экспертами, могут ли изъять земельный участок, если он не осваивается и порос травой.
Правила использования земли
- использование земельных участков не по целевому назначению (ч. 2, ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ);
- если земельный участок используется с нарушением правил целевого использования (ч.1 ст. 8.8 КоАП РФ). «Это достаточно серьезное нарушение, которое связано с отнесением земельного участка к определенной категории. Например, если земельный участок был предоставлен для выращивания пшеницы, построить на нем торговый центр уже нельзя», — пояснила юрист;
- если пользователь допустил порчу земель (ст. 8.6 КоАП РФ) — например, из-за халатного обращения с удобрениями и ядохимикатами. В данном случае может наступить уголовная ответственность в рамках ст. 254 УК РФ;
- если не выполнены обязательства по рекультивации (ст. 8.7 КоАП РФ). Если земельный участок пострадал в процессе хозяйственной деятельности, землепользователь обязан провести рекультивацию. Например, рекультивация обязательна при строительстве домов, без этого его нельзя будет ввести в эксплуатацию (если рекультивация была предусмотрена планом строительства);
- если не выполнены обязательства по приведению земельного участка в состояние, пригодное для целевого использования (ч. 4 ст. 8.8 КоАП РФ). К примеру, если на земле сельхозназначения все-таки был построен ТЦ, то землепользователь обязан вернуть все в первоначальное состояние. За неисполнение этой обязанности и предусмотрена ответственность.
За соблюдением земельного законодательства следят органы местного самоуправления и Росреестр. «Администрация, осуществляющая муниципальный земельный контроль, выявляет неиспользуемые земельные участки, а также участки, которые используются по нецелевому назначению. Росреестр осуществляет государственный земельный надзор», — пояснил первый зампредседателя Московской областной думы, председатель Союза дачников Подмосковья Никита Чаплин. Если нарушения выявлены, собственнику дается предписание об их устранении. Если он не устраняет их, то выписывается штраф и также нужно устранить правонарушение.
Размер штрафа для граждан составляет от 1% до 1,5% кадастровой стоимости объекта, но не менее 20 тыс. руб.
Могут ли изъять участок
Если участок долгое время находится в запущенном состоянии, то в будущем его могут изъять. Это возможно, если участок не обрабатывается в течение трех лет, что считается нецелевым использованием земли и подразумевает штрафы в соответствии с ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ, отметил зампредседателя коллегии адвокатов города Москвы «Корчаго и партнеры» Тимур Баязитов.
«У земель садового некоммерческого товарищества (СНТ) есть срок обработки. Человек должен обрабатывать свой участок каждый год. Если в течение трех лет дачник не обрабатывает участок, то к нему могут быть применены санкции, предусмотренные ст.
8.8 КоАП. Такой земельный участок может быть впоследствии изъят. В этом вопросе правовой режим СНТ схож с правовым режимом земель сельскохозяйственного назначения. Что касается земель ИЖС, то их человек может не обрабатывать годами, но такая санкция, как «изъятие участка», к нему не может быть применена, как и ст.
8.8 КоАП РФ», — рассказал Тимур Баязитов.
Прежде чем заброшенный участок изъять, нарушителя обязательно не раз уведомят о том, что объект не используется по назначению, отметил юрист. «К собственнику могут обратиться председатель СНТ, инспектор земельного контроля или муниципалитет. Они же могут обратиться с иском в суд, и уже в судебном порядке может быть принято решение об изъятии земельного участка», — пояснил он.
В теории изъять земельный участок за нерадивое использование могут, но на практике реализовать это сложно, потому что есть право собственности, и оно абсолютно, добавила Софья Волкова из Asterisk. «Неиспользование земельного участка — когда на нем растет бурьян, борщевик, а забор и дачный домик разрушаются — не означает, что дачный участок могут отнять. Максимум — могут выписать штраф. Сейчас нет реального механизма изъятия участка у дачников из-за того, что они не заботятся о них, как нет и судебной практики. Хотя проблема такая существует — в каждом СНТ есть заброшенные дачные участки.
Были даже идеи ужесточить контроль за этой сферой. Например, в 2019 году Минэк готовил подобный законопроект, но в итоге его не поддержали», — пояснила юрист.
Рабочие во время уничтожения борщевика в Подмосковье (Фото: Сергей Бобылев/ТАСС )
Ужесточение контроля за заброшенными участками
В феврале 2021 года Росреестр разработал законопроект, который призван ужесточить контроль за бесхозными дачными участками. Ведомство предлагает наделить председателей СНТ правом обращаться в государственные органы, чтобы рассказать о дачных нарушителях и организовать проверки. Речь идет о собственниках, которые забросили свои дачные владения или используют их не по назначению (например, хозяин участка устроил на нем хостел или автомойку). При выявлении нарушений владельцу выдадут предписание об их устранении и выпишут штраф.
Если дачник будет игнорировать предписание, участок могут изъять.
Когда точно изымут
Земельный кодекс предусматривает изъятие земельного участка, если на нем обнаружена самовольная постройка, а владелец отказывается ее сносить или приводить в соответствующее закону состояние. «Земельный участок с самовольной постройкой может быть изъят из владения собственника и выставлен на аукцион на торги с начальной стоимостью в 1 рубль», — уточнил Никита Чаплин.
Еще один возможный сценарий — изъятие земельного участка у собственников для государственных и муниципальных нужд. Данная процедура регламентирована ст. 49 ЗК РФ.
Обычно это происходит, если земельный участок попадает в проекты планировки территории, связанные с комплексным освоением территории (далее — ППТ), строительством транспортно-пересадочных узлов, развитием микрорайонов и т. д., пояснил член Ассоциации юристов России Николай Пивоваров. В процессе изъятия назначается рыночная оценка земельного участка, после чего собственнику выплачивается компенсация. «В случае несогласия собственника с результатами данная оценка может быть оспорена в судебном порядке», — отметил юрист.
Читайте также:
- Как законно стать владельцем заброшенной дачи
- Заброшенный дом: как оформить его на себя
- Изъятие или списание: что грозит дачнику за долги по взносам
