Я являюсь застройщиком. Пользуюсь ли я правом оформить с будущим клиентом платный договор бронирования? Чем меня ограничивает и ограничивает ли Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»?
Иван Шевельков
Консультаций: 25
Если денежные средства привлекались лицом, не имеющим на это права, или с нарушением установленного порядка их привлечения, то по требованию дольщика сделка может быть признана недействительной. От этого лица можно потребовать немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов и возмещения сверх суммы указанных процентов причиненных убытков (ч.
2, 2.1 ст. 1, ч. 3 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ); п. 7 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.).
Застройщики вправе привлекать денежные средства граждан только на основании договора участия в долевом строительстве, жилищных сертификатов и участия в жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативах (ч. 2 ст. 1 Закона № 214-ФЗ).
Тем не менее на практике заключаются договоры бронирования квартиры, что часто приводит к судебным тяжбам. Бронирование квартиры осуществляется в рамках конструкции опционного договора, по которому предоставляется право на получение исполнения в виде имущества (ст. 429.3 ГК РФ), а именно предоставление застройщиком клиенту посредством безотзывной оферты безусловного права заключить договор на условиях, предусмотренных опционом, с выплатой за это вознаграждения (опционной премии).
Моментом исполнения застройщиком своего обязательства по бронированию квартиры следует считать дату заключения основной сделки, которая указана в таком договоре. Если такая основная сделка, до заключения которой предоставлялась услуга по бронированию квартиры, между сторонами была заключена, то компания считается выполнившей свое обязательство перед клиентом по бронированию квартиры, что означает правомерность получения вознаграждения за фактически оказанную услугу. Застройщик также считается выполнившим свои обязательства перед потребителем и в случае, когда основная сделка по приобретению объекта не была заключена по причине того, что потребитель сам отказался от нее (апелляционное определение Московского городского суда от 08.07.2014 № 33-27498/14).
В договоре бронирования свое вознаграждение застройщик указывает в качестве платы за резервирование объекта для клиента на оговоренный срок. Выполнение компанией своего обязательства дает ей право на получение вознаграждения в полном объеме, что исключает возможность для клиента истребования внесенной суммы оплаты обратно, кроме случая, когда при отсутствии своей вины клиент так и не получил забронированную квартиру (апелляционное определение Московского городского суда от 04.08.2015 № 33-26743/2015).
Договор бронирования не является договором долевого участия, а лишь выражает намерение сторон заключить такой договор. Таким образом, по тексту «основной договор» – договор долевого участия, а договор бронирования для застройщика предполагает две обязанности: забронировать квартиру и никому ее не отдавать, и заключить в будущем «основной договор». Обязанности физического лица из договора бронирования – оплатить бронь.
Можно выделить следующие риски, возникающие при договоре бронирования квартиры с застройщиком.
1. Договор бронирования, по сути, является предварительным и закрепляет лишь намерение сторон в будущем заключить договор участия в долевом строительстве.
2. Договор бронирования не подлежит государственной регистрации, соответственно возможен риск двойных продаж.
3. Из предыдущего пункта следует, что при отсутствии зарегистрированного договора не возникает специальных прав, предусмотренных Законом № 214-ФЗ.
Тем не менее судебная практика выработала определенный механизм защиты дольщика от недобросовестного поведения застройщика. Согласно письму Верховного Суда РФ от 30.01.2013 № 7-ВС-368/13 действие Закона № 214-ФЗ распространяется также на совершенные с 1 апреля 2005 г. сделки по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключения предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
Застройщик оттягивает срок подписания договора на покупку квартиры
26 марта 2016 г. по предварительному договору была произведена покупка квартиры в новостройке. Дом на момент покупки был уже введен в эксплуатацию. Получили ордер, ключи, заселились. Проходит год, заключать основной договор с нами застройщик не собирается.
Говорят, что документы еще не готовы, подождите шесть месяцев. Без основного договора мы не можем оформить собственность на квартиру даже через суд. В предварительном договоре сроки заключения основного договора не указаны.
Как можно получить основной договор, чтобы оформить собственность на квартиру и прописаться?
Владимир Иванов
Консультаций: 597
Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Таким образом, если срок заключения основного договора в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора, после направления одной стороной другой предложения заключить этот договор.
В описанной ситуации одна из сторон должна направить в течение года с момента заключения предварительного договора другой стороне предложение заключить договор купли-продажи квартиры, например в форме письменного требования.
Если этого не сделает одна из сторон, обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи, будут прекращены на основании п. 6 ст. 429 ГК РФ и будет отсутствовать основание для заключения основного договора купли-продажи. Для возвращения денежных средств можно предъявить иск в суд о возврате уплаченных денежных средств.
Пример из судебной практики – апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 20.12.2016 № 33-25908/2016.
Исходя из положений п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ, в случаях если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Договор будет считаться заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (п. 5 ст. 429 ГК РФ).
Следовательно, если одна сторона в установленный срок уклоняется от заключения договора купли-продажи, то другая сторона в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства заключить договор купли-продажи может обратиться в суд о понуждении его заключить.
Заключение договора бронирования квартиры
Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 15.02.2022 N 88-3599/2022
Категория: Споры в сфере защиты прав потребителей.
Требования стороны: 1) О расторжении договора на подбор и резервирование объектов недвижимости; 2) О взыскании денежных средств (в т.ч. возврат уплаченных средств).
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ответчик не оказал истцу услуги, определенные договором, что услуга бронирования квартиры была навязана истцу, без заключения договора бронирования квартиры она была лишена возможности заключить договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
Решение: Отказано.
Процессуальные вопросы: О возмещении расходов по уплате госпошлины — отказано. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции и согласившийся с ним суд апелляционной инстанции исходили из того, что ответчиком надлежащим образом исполнены принятые им обязательства по договору на подбор и резервирование/бронирование объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. Достижение поставленной цели подтверждается заключенным договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Факт исполнения ответчиком своих обязательств подтвержден подписанным между сторонами актом об исполнении обязательств по договору бронирования квартиры. Довод истца о том, что услуга бронирования квартиры была навязана истцу, без заключения договора бронирования квартиры она была лишена возможности заключить договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома судами признаны несостоятельными, поскольку соответствующими доказательствами, вопреки требованиям ст.
56 ГПК РФ, не подтверждены.
Апелляционное определение Московского городского суда от 08.09.2021 по делу N 33-36354/2021
Категория спора: Возмездное оказание услуг.
Требования заказчика: 1) О взыскании денежных средств; 2) О расторжении договора.
Обстоятельства: Истец ссылается на неоказание ответчиком услуг по договору.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано.
Процессуальные вопросы: О возмещении расходов по уплате государственной пошлины — отказано. Доводы истца о том, что услуга бронирования квартиры была навязана истцу, без заключения договора бронирования квартиры истец была лишена возможности заключить договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома обоснованно судом признаны несостоятельными, поскольку соответствующими доказательствами, вопреки требованиям ст. 56 Гражданского процессуального кодекс Российской Федерации, не подтверждены.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Договор бронирования. Судебная практика
(Новикова Т.)
(«Жилищное право», 2021, N 11) Гражданка П. заключила договор бронирования однокомнатной квартиры, внесла предоплату — четыреста тысяч рублей. Договор заключили до даты подписания сторонами ДДУ. Несколько позже гражданка решила расторгнуть договор.
Согласно п. 1.8 договора в случае отказа участника долевого строительства от подписания ДДУ залоговая сумма, полученная застройщиком, подлежит возврату не ранее, чем через 30 рабочих дней с момента подачи письменного заявления о расторжении договора бронирования и возврате внесенных денежных средств. Но застройщик деньги не вернул.
Правовые ресурсы
- «Горячие» документы
- Кодексы и наиболее востребованные законы
- Обзоры законодательства
- Федеральное законодательство
- Региональное законодательство
- Проекты правовых актов и законодательная деятельность
- Другие обзоры
- Календари
- Формы документов
- Полезные советы
Как принудить застройщика к выполнению обязательств: договор бронирования, кладовка, задаток, повышение стоимости и отказ от подписи купли-продажи
Каковы мои возможности принудить застройщика к выполнению обязательств, если он повысил стоимость помещения в одностороннем порядке и отказывается подписывать договор купли-продажи, хотя уже был подписан предварительный договор бронирования на покупку помещения, согласована стоимость кладовки и был внесен задаток в размере 100 000 руб?
| Владлен , Москва
Ответы юристов (1)
Ермаков Ярослав Юрист,
Москва На сайте: 1590 дня
Ответов: 4612 Рейтинг: 10Здравствуйте! Одностороннее изменение условий договора со стороны застройщика запрещено законодательством Российской Федерации. Вы имеете право на заключение договора купли-продажи на условиях, согласованных в предварительном договоре бронирования. Если застройщик отказывается подписывать договор купли-продажи или настаивает на изменении условий, Вы имеете право требовать от него исполнения обязательств.
В случае, если договор купли-продажи уже подписан, Вы можете обратиться в суд с иском о признании договора действительным и требованием его исполнения в соответствии с условиями, определенными в договоре. Однако, для более точного юридического совета необходимо ознакомиться с деталями вашей ситуации, а также с самими договорными условиями.
#2182506 2024-02-12 05:39:20
Ермаков Ярослав Юрист,
Москва На сайте: 1590 дня
Ответов: 4612 Рейтинг: 10Для решения данной ситуации Вам понадобятся следующие документы:
1) Предварительный договор бронирования, который Вы подписали;
2) Все переписки и иные доказательства об изменении стоимости помещения и отказе Застройщика подписать договор купли-продажи;
3) Платежные документы, подтверждающие внесение Вами задатка в качестве услуг по бронированию.
Относительно вашего вопроса о возможности принудить Застройщика к выполнению обязательств, я бы рекомендовал обратиться к юристу с более полными данными о причинах отказа Застройщика и условиям заключенного Вами предварительного договора бронирования. Двойным контролем должны заниматься только централизованные компании.
#2285214 2024-02-12 05:39:20
Ермаков Ярослав Юрист,
Москва На сайте: 1590 дня
Ответов: 4612 Рейтинг: 10Статьи, которые могут быть применимы для решения данной ситуации:
Статья 432 Гражданского кодекса РФ «Договор бронирования».
Статья 453 Гражданского кодекса РФ «Задаток».
Статья 450 Гражданского кодекса РФ «Внесение задатка при заключении договора».
Статья 417 Гражданского кодекса РФ «Действия по исполнению обязательства».
Статья 303 Гражданского кодекса РФ «Неисполнение обязательства».
Статья 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Как решить проблемы с застройщиком и банком при оформлении договора бронирования квартиры
Как я могу решить проблему с оформлением квартиры по договору бронирования, если застройщик не выполняет свои обязательства и нет возможности выкупить заложенные квартиры у банка? Какие действия мне необходимо предпринять в данной ситуации?
| Вениамин , Москва
Ответы юристов (1)
Артемьев Ярослав Юрист,
Москва На сайте: 1598 дня
Ответов: 5193 Рейтинг: 10Застройщик обязан выполнить свои обязательства по договору бронирования и оформить квартиру в соответствии с договором. Если застройщик не выполняет свои обязательства, вы можете обратиться в суд с требованием о исполнении договора или расторжении договора и возмещении убытков. От ситуации зависит, какие именно действия будут иметься в виду под сложностями с выкупом заложенных квартир у банка.
В любом случае, это не должно служить причиной для отказа застройщика в исполнении договора бронирования.
#3232020 2024-04-07 00:29:53
Артемьев Ярослав Юрист,
Москва На сайте: 1598 дня
Ответов: 5193 Рейтинг: 10Для решения вопроса с оформлением квартиры по договору бронирования готовой квартиры, следует собрать следующие документы:
- Договор бронирования квартиры между застройщиком и покупателем;
- Договор купли-продажи квартиры между застройщиком и покупателем, если он уже заключен;
- Документы, подтверждающие оплату за квартиру;
- Письменное обращение застройщику о необходимости оформления квартиры по договору купли-продажи.
Необходимо также установить, в каком статусе находится застройщик — на стадии строительства или уже сдан объект в эксплуатацию. Также следует выяснить причины задержки оформления документов и необходимо узнать, были ли заключены соглашения с банком о выкупе заложенных квартир.
При возникновении сложностей с оформлением квартиры можно обратиться в юридическую консультацию или найти адвоката, специализирующегося на недвижимости, который поможет защитить ваши права и интересы.
#3521053 2024-04-07 00:29:53
Артемьев Ярослав Юрист,
Москва На сайте: 1598 дня
Ответов: 5193 Рейтинг: 10Статья 450 ГК РФ «Договор бронирования». Статья 779 ГК РФ «Переход права собственности на недвижимое имущество». Статья 786 ГК РФ «Ответственность продавца за недостатки недвижимости».
Положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» могут также иметь применение.
Компания-застройщик не возвращает деньги за бронь новостройки: как вернуть деньги при нарушении прав? Советы и помощь в составлении претензии.
Как мне вернуть деньги за бронь новостройки, если компания застройщик не предоставляет соглашение о расторжении брони уже около месяца? Я оплатил бронирование на другое юридическое лицо, связанное с застройщиком, но никаких договоров не было подписано. Кроме того, после оплаты застройщик предложил изменить условия, в том числе сдать квартиру позже, что не соответствует Закону Российской Федерации «О защите прав потребителей».
Полученные мной услуги не были оказаны, а квартира была продана другому лицу по цене не меньшей. Каким образом я могу получить помощь в составлении претензии и повысить свои шансы на возврат денег?
| Виль , Москва
Ответы юристов (1)
Ермаков Ярослав Юрист,
Москва На сайте: 1590 дня
Ответов: 4612 Рейтинг: 10Основываясь на предоставленной информации, можно указать на несоблюдение застройщиком обязательств, которые были изначально заявлены, а именно, что деньги можно вернуть за бронь. Также, поскольку оплата была произведена на другое юридическое лицо, следует провести проверку на наличие полномочий на работу застройщика в рамках данной сделки. В связи с этим, можно ссылаться на статью 10 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», которая предполагает своевременное предоставление потребителю достоверной информации об услугах и товарах.
Что касается шансов на возврат денежных средств, то они зависят от многих факторов, таких как наличие договора и условий бронирования, оснований для расторжения брони, проверки юридического лица на которое производилась оплата, и других факторов. В любом случае, необходимо проводить тщательный анализ ситуации и обращаться за помощью к юристам, которые специализируются на данном виде правовой помощи.
#2225915 2022-10-22 03:51:03
Ермаков Ярослав Юрист,
Москва На сайте: 1590 дня
Ответов: 4612 Рейтинг: 10Для решения данного вопроса потребуются следующие документы и факты: — Доказательства оплаты бронирования новостройки, включая копию выписки из банковского счета или копию квитанции об оплате; — Любые документы или записи, свидетельствующие о том, что застройщик не выполнил своих обязательств по возврату средств за бронирование; — Любые документы или записи, свидетельствующие о том, что застройщик предлагал заключить новый договор на измененных условиях; — Копия электронного письма, в котором была дана ссылка на оплату бронирования новостройки; — Любые другие документы, свидетельствующие о том, что застройщик не выполнить свои обязательства по бронированию или продаже новостройки.
С высокой вероятностью можно указать на нарушения прав потребителя со стороны застройщика, включая необоснованный отказ в возврате денежных средств за бронирование новостройки, а также изменение условий договора в ущерб потребителю. Следует обратиться в защиту своих прав и подать претензию на возврат денежных средств через надлежащий порядок, а при необходимости воспользоваться помощью юриста.
#2328542 2022-10-22 03:51:03
Ермаков Ярослав Юрист,
Москва На сайте: 1590 дня
Ответов: 4612 Рейтинг: 10Следующие статьи закона применимы для решения данного вопроса:
Статья 10 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» Статья 423 Гражданского кодекса Российской Федерации
Кроме того, можно также указать следующее:
- Застройщик имеет обязательства перед потребителем в соответствии с условиями договора и требованиями законодательства о защите прав потребителей;
- Недобросовестные действия застройщика, направленные на получение выгоды за счет потребителя, могут рассматриваться как нарушение законодательства и влекут за собой ответственность;
- Наличие ссылки на переход для оплаты без предварительного заключения договора является нарушением прав потребителя;
- Отказ застройщика вернуть деньги за бронь является нарушением условий договора и законодательства о защите прав потребителей.
Высокие или низкие шансы на возврат денежных средств зависят от многих факторов, включая правовые основания для требований возврата, доказательства, доступные потребителю, и другие обстоятельства. Для составления претензии и защиты своих прав рекомендуется обратиться к юристу с опытом в данной области законодательства.
