Через сколько после приватизации можно продать квартиру

В РФ действует ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости, в которой перечислены основания приостановить государственную регистрацию прав (сделки купли-продажи). Так вот в этой статье ничего не написано про какой-либо минимальный срок владения недвижимостью, чтобы потом ее можно было продать.

С этим разобрались, теперь разберемся с налогами.

Нет отдельного налога с продажи, здесь действует налог на доходы физических лиц. Сокращенно НДФЛ. Продав недвижимость, граждане получают доход, с этого дохода и удерживается налог.

Как и писала выше, НФДЛ с продажи удерживается, если владеть недвижимостью меньше 3 лет — п. 17.1 ст. 217 НК РФ. Эти 3 года считаются со дня даты регистрации права собственности.

Эту дату можно посмотреть в выписке ЕГРН, а именно в разделе №2 в строке «Вид, номер и дата государственной регистрации права». Выписку выдают после оформления права собственности по договору приватизации. Если квартирой владеть больше 3 лет, НДФЛ не удерживается.

Выписка из ЕГРН на квартиру

(нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)

Другие статьи

Форумула НДФЛ

НДФЛ = 13% * (стоимость проданной квартиры — 1 млн. в виде имущественного налогового вычета)

Расчет прописан в п. 1 ст. 224 и пп. 7 п. 1 ст. 228 НК РФ. Про имущественный налоговый вычет в 1 000 000 руб. написано в пп.

1 п. 2 ст. 220 НК РФ. А вот со стоимостью есть свои особенности.

Если квартиру продадут за цену меньше 70% от ее кадастровой стоимости, НДФЛ будет считаться с 70% от кадастровой стоимости, т.е. с коэффициентом в 0,7. Если продадут за стоимость выше 70% от кадастровой, то НДФЛ будет считаться со стоимости продажи (это та стоимость, которая прописана в договоре купли-продажи). Про эти исчисления написано в п. 2 ст. 214.10 НК РФ.

Вычет в 1 млн. применяется в любом случае.

НДФЛ продавцы делят по размеру своих долей в квартире. Например, собственник один, значит весь НДФЛ будет удержан с него. Если собственников двое и каждый имеет по 1/2 доле, значит с каждого удерживается по половине.

Приведу примеры.

Пример №1. Квартиру продали за 4.2 млн. руб., ее кадастровая стоимость на момент сделки купли-продажи была в размере 2.7 млн. руб. Владельцев было двое. У одного в собственности 2/3 доли, у другого — 1/3.

Стоимость продажи больше кадастровой, значит НФДЛ будет исчислятся именно с нее. Сумма будет 13% * (4.2 млн. — 1 млн.) = 416 тыс. руб. Первый владелец должен оплатить 416 тыс. * 2/3 = 277 333 руб.

Второй владелец 416 тыс. * 1/3 = 138 666 руб.

Пример №2. Квартиру продали за 1.5 млн. руб., ее кадастровая стоимость — 2.7 млн. руб. Владел квартирой один человек. Получается, что стоимость продажи меньше кадастровой стоимости на 55.5%, значит НДФЛ будет исчисляться с последней.

13% * ((2.7 млн. * 0.7) — 1 млн.) = 115 700 руб. Т.к. владелец был один, значит всю сумму НДФЛ удерживается с него.

Пример №2. Квартиру продали за 950 тыс. руб., ее кадастровая стоимость — 700 тыс. руб. Квартиры была в совместной собственности у супругов. Каждый имел в собственности по половине квартиры.

НДФЛ будет 13% * (950 тыс. — 1 млн.) = 0 руб. Благодаря налоговому вычету супруги освободились от оплаты НДФЛ.

После продажи нужно подавать налоговую декларацию до 30 апреля следующего года, а до 15 июля заплатить налог. Например, квартиры продана в январе 2024 года. Следовательно, продавцы подают декларацию до 30 апреля 2024 года, а платят НДФЛ до 15 июля 2024 года.

Иначе будут штрафы и пени.

Если собственники собираются уменьшить налог с последующей покупки недвижимости, то здесь это не работает. Разрешается уменьшить налог с продажи той квартиры, которая была куплена, а не получена после приватизации. При продаже приватизированной недвижимости последующая покупка не причем.

Понравилась статья? Пожалуйста, поставьте лайк 😉

Есть вопросы?Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):

Все о налоге с продажи квартиры, полученной по приватизации

Под приватизированной квартирой я имею в виду ту, которая была оформлена в собственность по договору приватизации/передачи в собственность граждан. Про налог с ее продажи я и расскажу. Если собственники купили/унаследовали/получили в дар квартиру, которая была ранее приватизирована, приватизация к ним уже не относится.

В продаже такого жилья другие правила налогообложения. Про налог с продажи купленной квартиры читайте здесь, полученной по наследству — здесь, с полученной по дарению — здесь.

Продав квартиру, собственники получают доход. С этого дохода и следует оплатить налог. Он называется налог на доходы физических лиц (НДФЛ).

Отдельного налога при продаже недвижимости нет.

Когда налог обязателен, а когда нет
Кто-нибудь освобожден от удержания налога
Размер налога и как его можно уменьшить
Как заплатить налог
Ответственность за неуплату
Итог

Когда налог обязателен, а когда нет

При продаже приватизированной квартиры нет налога, если владели ею больше 3 лет— п. 2 и пп. 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ. Не имеет значение, имеется ли другое жилье. В этом случае не нужно подавать налоговую декларацию — п. 4 ст.

229 НК РФ.

Срок владения начинается с даты регистрации права собственности по договору приватизации — ст. 7 Закона от 04.07.1991 N 1541-1, п. 2 ст. 8.1 и п. 1 ст. 131 ГК РФ.

Дату можно посмотреть в выписке ЕГРН или в свидетельстве о праве собственности. Если договор заключен до 1998 года, срок исчисляется с даты его подписания — Письмо Минфина от 18.07.2014 N 03-04-05/35433.

Дата регистрации прав собственности в выписке ЕГРН

(нажмите на картинку для ее увеличения)

В случае продажи срок владения заканчивается в день регистрации перехода права собственности от продавцов (собственников) к покупателям — п. 1 ст. 551, п. 2 ст. 8.1 и п. 1 ст. 131 ГК.

Не стоит путать его с датой подписания договора или подачи его в МФЦ «Мои Документы».

Например, семья Ивановых приватизировали квартиру 14 сентября 2021 года. Именно такая дата указана в выписке из ЕГРН, как дата регистрации права. Чтобы не платить налог, они могут продать квартиру через 3 года — с 14 сентября 2024 года.

Все вышеперечисленное применяется и к налоговым нерезидентам — ст. 2 Федерального закона 27.11.2018 N 424-ФЗ.

Кто-нибудь освобожден от удержания налога

К льготным категориям граждан относятся семьи с двумя и более детьми. Они освобождены от уплаты НДФЛ согласно п. 2.1 ст. 217.1 НК. Все условия перечислены по ссылке — показать ↓

В семье два и более детей до 18 лет. Или до 24 лет, но который находится на очном обучении. Усыновленные дети тоже учитываются.
После продажи квартиры семья покупает другое жилье, причем в том же году или до 30 апреля следующего.
Кадастровая стоимость купленного жилья (при покупке на вторичном рынке) или его общая площадь (при покупке в новостройке) должна быть больше, чем у проданной квартиры. Также учитываются доли членов семьи.
На момент продажи членам семьи не принадлежит в совокупности более 50% другого жилья, общая площадь которого больше покупаемого.
Кадастровая стоимость проданной квартиры не превышает 50 000 000 рублей.

Более подробно об условиях написано в Тинькофф Журнале.

Со всех остальных удерживается НДФЛ, если владеть приватизированной квартирой меньше 3-х лет. Даже с безработных, пенсионеров, несовершеннолетних, инвалидов и т.д. За детей налог оплачивают их родители (опекуны) — ст.

26 и ст. 28 ГК РФ.

Размер налога и как его можно уменьшить

Далее информация касается налоговых резидентов — тех, кто проживал в РФ больше 183 дней в году. Информация для нерезидентов — ниже по ссылке.

Для резидентов налог рассчитывается по формуле:

НДФЛ = 13% * ( деньги, полученные с продажи квартиры — 1 000 000 )

Про деньги, полученные со сделки. Проще говоря, это цена квартиры по договору купли-продажи. Она и является налоговой базой. Если квартиру продали дешевле 70% от ее кадастровой стоимости, налог будет считаться с 70% от кадастровой — п. 2 ст. 214.10 НК РФ.

Как узнать кадастровую стоимость — инструкция.

Теперь почему минусуем 1 000 000 руб. Это сумма стандартного вычета — пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ. Благодаря ему уменьшаем налоговую базу и, следовательно, сумму налога.

Вычет предоставляется на всю квартиру и распределяется между продавцами по размеру их долей. Его можно использовать раз в год.

Если после применения вычета налог станет «нулевым», подавать декларацию не нужно. Проще говоря, когда квартиру продали за 1 000 000 руб. или меньше — подробнее. Это касается сделок с 2021 года — Федеральный закон от 02.07.2021 № 305-ФЗ.

Если квартиру продали раньше, декларацию придется подать в любом случае.

Также с вычетом есть небольшая хитрость — если квартирой владеют несколько собственников и каждый продаст свою долю отдельным договором, тогда 1 000 000 руб. вычитается с цены каждой доли. Формула получается такая: 13% (стоимость доли — 1 000 000).

Правда в схеме продажи отдельных долей есть сложности: 1) Договора купли-продажи обязательны в нотариальной форме — п. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Поэтому здесь учитываем услуги нотариуса за составление и удостоверение — подробнее о тарифах. 2) Остальные собственники квартиры имеют право преимущественной покупки доли — ст.

250 ГК РФ. Поэтому следует получить от них нотариальный отказ от покупки. Снова расходы. 3) Не каждые покупатели согласятся на покупку долей по отдельности.

Сразу отсеиваются покупатели с ипотекой и материнским капиталом из-за сложности расчетов между участниками сделки. Причем все расходы нотариуса «лягут» на продавцов, ведь сэкономить нужно им.

Пример №1 : Олег и Марина приватизировали квартиру, где у каждого по 1/2 доли. Решили продать её раньше 3 лет со дня оформления прав собственности. Кадастровая стоимость квартиры — 2 450 000 руб.

Он могут воспользоваться налоговым вычетом в 1 000 000 руб. Каждый должен будет заплатить по 247 000 * 1/2 = 182 000 руб.

Нужно учесть расходы за удостоверение сделки у нотариуса. 19 000 рублей за составление и удостоверение договора купли-продажи. 2 000 рублей за свой нотариальный отказ от покупки доли другим собственником.

В итоге для каждого продавца расходы следующие: 52 000 (налог) + 19 000 (удостоверение сделки) + 2000 (отказ) = 73 000 руб. Все равно дешевле, чем с продажи квартиры одним договором. Для каждого продавца экономия составляет 182 000 — 73 000 = 109 000 руб.

Пример №2 : Галина, Петр, Светлана и Елена приватизировали квартиру. У всех по 1/4 доли в собственности. Через 2 года после оформления прав собственности они решили продать квартиру.

Цена по договору — 2 400 000 руб. Кадастровая стоимость на момент сделки — 1 890 000 руб. Поэтому налог считаем с цены по договору.

Каждый продавец обязан заплатить НДФЛ в размере 13% * ((2 400 000 — 1 000 000) * 1/4) = 45 500 руб.

Пример №3 : В приватизации участвовали (у каждого по 1/3 доли): Супруги Никита Вячеславович и Ольга Николаевна; Александр — их внук. У Александра нет родителей, опекунство на него оформили дедушка с бабушкой. Ему нет 18 лет.

Квартиру продают за 900 000 руб. Кадастровая стоимость на момент сделки — 1 350 000 руб. 70% от нее — 945 000 руб. Так как продают квартиру дешевле 945 000 рублей, налог будет с данной суммы.

Формула следующая: 13% * (945 000 — 1 000 000) = 0 руб. Налога нет благодаря налоговому вычету.

Пример №4 : Олег приватизировал квартиру в 2021 году. Решил ее продать в 2024 году. Цена квартиры — 980 000 руб. Кадастровая стоимость — 783 000 руб. Значит 980 000 берем в качестве налоговой базы.

Благодаря налоговому вычету в 1 000 000 Олег не платит НДФЛ.

Другие статьи

Также налог можно уменьшить, если после продажи купить себе другое жилье в этом же году. Уменьшить можно, воспользовавшись имущественным налоговым вычетом.

Не путайте его с вычетом 1 000 000 руб., о котором я рассказывала выше. Здесь имеется в виду вычет как возврат НДФЛ. Он описан в пп. 3 п. 1. ст. 220 НК РФ.

Более подробно о нем читайте по этой ссылке. Там я сделала акцент на покупку квартиры, но статья подойдет и по другому жилью.

На следующий год после покупки жилья вернуть ранее удержанный НДФЛ;
С денег, которые были получены с продажи приватизированной квартиры, можно вычесть расходы, которые были потрачены на последующую покупку жилья. Под расходами имеется в виду стоимость купленного жилья, но максимально можно вычесть 2 000 000 руб. К тому же не забываем стандартный вычет в 1 000 000 руб. Формула НДФЛ в этом случае такая: 13% * ( деньги, полученные с продажи квартиры — 1 000 000 — стоимость купленного жилья, но максимум 2 000 000 ). Для лучшего понимания взгляните на примеры.

Пример №1 : Зато в 2024 году каждый из них может вернуть оплаченный НДФЛ в максимальные 260 000 руб.

Налог для нерезидентов составляет 30% от денег, полученных с продажи квартиры — п. 3 ст. 224 НК. Никакие вычеты им не положены.

Нерезидентами являются те, кто в течение года находился в РФ меньше 183 дней — п. 2 ст. 207 НК РФ. Необязательно подряд 183 дня, а в течение всего года.

Дни считают с 1 января по 31 декабря того года, когда продана квартира — письмо Минфина от 20.12.2017 г. N 03-04-05/85232. При этом их гражданство роли не играет.

Пример. Александр и

Какие способы уменьшить налог не применяются

Последующая покупка жилья. Налог с продажи квартиры, полученной приватизации, нельзя уменьшить с помощью расходов при последующей покупки другого жилья. Вычесть расходы можно только при продаже ранее купленной квартиры, а не приватизированной — пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ. С последующей покупки жилья можно уменьшить налог только с помощью имущественного налогового вычета. Об этом писала здесь.
Способ с неотделимыми улучшениями. Некоторые продавцы просят в договоре купли-продажи указать две цены — например, 2 000 000 руб. за квартиру и 400 000 руб. в качестве неотделимых улучшений (встроенную мебель, капитальный ремонт, реконструкцию, ремонт инженерных коммуникаций и т.п). Затем подают декларацию, где указывают налоговую базу только с 2 000 000 руб. На практике же налоговый инспектор: 1) проверит договор купли-продажи и поданную налоговую декларацию. 2) добавит в налоговую базу сумму в качестве неотделимых улучшений. Поэтому продавцам придется заплатить налог со всех денег, полученных с продажи. Есть пояснение начальника отдела налогообложения доходов физических лиц по Санкт-Петербургу — «С доходов от продажи неотделимых улучшений «физик» также должен заплатить налог сам. «Физик» получает доход от продажи квартиры и неотделимых улучшений в ней.»

Как заплатить налог

Продавцы обязаны подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года с момента продажи (п. 1 ст. 229 НК РФ), а до 15 июля заплатить налог (п. 4 ст.

228 НК РФ). Иначе будут штрафы и пени. Например, квартира продана (зарегистрирована сделка купли-продажи) в 2024 году. Значит декларацию следует подать до 30 апреля 2024 года, а налог заплатить до 15 июля 2024 года.

Декларацию нужно заполнить за 2024 год.

Как получить разрешение органов опеки и попечительства, если в квартире есть совершеннолетние собственники — инструкция

Подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог можно следующими способами:

«Традиционный» с походом в налоговую инспекцию. На сайте ФНС скачиваем форму декларации, распечатываем и заполняем. Или устанавливаем на компьютер специальную программу, в ней все заполняем и распечатываем готовую декларацию. Затем обращаемся в налоговую инспекцию по месту регистрации или учета — п. 3 ст. 228, п. 2 ст. 229, п. 1 ст. 83 и ст. 11 НК РФ. Предоставляем декларацию, свой паспорт, зарегистрированный договор купли-продажи, документы о расходах наследодателя. Через некоторое время можно придти за квитанцией на оплату. Также квитанцию отравят в личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС или в Госуслуги. Создать личный кабинет налогоплательщика можно с помощью аккаунта на Госуслугах.
Онлайн способ на сайте ФНС. Ссылка на услугу — https://lkfl2.nalog.ru/lkfl/situations/3NDFL. Для подачи декларации требуется электронная подпись и ключ к ней. Достаточно выбрать, что ключ будет храниться в защищенной системе ФНС, придумать пароль к нему и отправить запрос. Ключ сформируется в течение суток. Затем заполняем и отправляем декларацию. После проверки в личный кабинет придёт уведомление с суммой налога.

Подать декларацию можно через Госуслуги, но только за 2019 год и ранее.

Ответственность за неуплату

Согласно п. 1 ст. 229 НК РФ, налогоплательщик обязан сам подавать декларацию и заплатить налоги. За несвоевременную подачу декларации и оплату налога полагается штраф, даже если налогоплательщик не получал уведомления от налоговой инспекции.

Если не подать декларацию до 30 апреля следующего года после продажи недвижимости, штраф будет в размере 5% от суммы неоплаченного налога за каждый месяц просрочки — п. 1 ст. 119 НК РФ. Срок просрочки начинается с 1 мая.

Если не заплатить налог до 15 июля, штраф будет в 20% от суммы неоплаченного налога — п. 1 ст. 122 НК РФ. Также есть пеня на каждый день просрочки в размере 1/300 от ставки рефинансирования Центрального банка РФ — п. 1. ст.

75 НК РФ.

В случае неуплаты налоговая инспекция: 1) Составит акт о налоговых правонарушениях. 2) Составит решение о привлечении к ответственности. 3) Рассчитает налог.

4) Рассчитает размер пени и штрафа. 5) Выставит счет.

Итог

С продажи приватизированной квартиры нужно заплатить НДФЛ, только если владеть ею меньше 3-х лет. При расчете налога можно воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 000 000 руб. НДФЛ = 13% * ( деньги, полученные с продажи квартиры — 1 000 000 ).

Налог можно уменьшить с помощью имущественного налогового вычета, но только при покупки жилья взамен в том же году, когда была продана приватизированная квартира.

До 30 апреля следующего года с момента продажи нужно подать декларацию 3-НДФЛ, а до 15 июля заплатить налог. Иначе налогоплательщику грозят штраф и пени.

Понравилась статья? Пожалуйста, поставьте лайк 😉

Сроки, когда можно продать муниципальную квартиру после приватизации

Приватизация муниципального жилья является одной из форм социального урегулирования проблемы доступного жилья. Она предполагает передачу прав на пользование жильем от государства или муниципалитета населению. Однако, после приватизации возникает вопрос о возможности продажи полученного жилья.

Когда и какие ограничения есть на продажу муниципальной квартиры?

Одной из особенностей приватизации муниципального жилья является договор на куплю-продажу, который заключается между участниками сделки. По итогам полученное жилье может быть передано в собственность другим лицам. Однако, существуют ограничения и сроки, когда можно продать такую квартиру без последующей передачи жилья муниципальному учреждению.

Согласно законодательству, сроки продажи муниципальной квартиры после приватизации зависят от длительности фактического пользования жильем. Если срок фактического пользования квартирой составил менее трех лет, то такую квартиру можно продать только после передачи ее обратно в муниципальное учреждение. В противном случае, после трехлетнего срока фактического пользования, возможна продажа квартиры без ограничений по времени и без дополнительной передачи жилья обратно в муниципалитет.

Когда можно продать муниципальную квартиру после приватизации

После приватизации муниципальной квартиры возникает вопрос о возможности ее продажи. Существуют ограничения по продаже полученного жилья, которые регулируются действующим законодательством. Так, согласно договору приватизации, квартира может быть продана только после срока, установленного в договоре.

Сроки сделки продажи муниципальной квартиры после приватизации могут быть разными и зависят от региональных нормативных актов. Обычно такой срок составляет 5 лет. В течение этого периода собственник не имеет права продать полученное жилье без согласия социального фонда жилья.

Однако, если нужда в муниципальном жилье отпадет или появятся другие обстоятельства, собственник имеет право обратиться в социальный фонд жилья с заявлением о возможности продажи квартиры до истечения установленного срока. При этом социальный фонд жилья может согласиться на раннюю продажу, если будут соблюдены определенные условия, установленные законодательством.

Читайте также: Пенсия по старости для госслужащих: особенности и преимущества

Помимо этого, после приватизации можно продать муниципальную квартиру, если ее стоимость была полностью выплачена собственником.

Необходимо также учитывать возможность передачи полученного муниципального жилья в аренду или сдачу в найм. Данный способ пользования квартирой после приватизации также регламентируется договором приватизации и может быть отдельно урегулирован муниципальными правовыми актами. Если собственник решил передать квартиру в аренду, ему необходимо заключить соответствующий договор и соблюдать установленные правила и ограничения.

Возможность продажи муниципальной квартиры без приватизации

Существует несколько способов передачи муниципального жилья без приватизации. По действующему законодательству, можно продать муниципальную квартиру после полученного в пользование по договору социального найма. Однако, при этом существуют определенные ограничения и особенности, которые нужно учитывать.

Передача муниципального жилья в собственность без приватизации осуществляется через фонд социального муниципального жилья. При этом, перед продажей квартиры необходимо получить согласие государственного органа. Продажа жилья, полученного в пользование по договору социального найма, возможна только в случае наличия веской причины.

Один из основных ограничений при продаже муниципальной квартиры без приватизации — это наличие права преимущественной покупки у жильцов, предоставленных государством. Поэтому, перед продажей, необходимо получить отказ от права преимущественной покупки у заинтересованных лиц, предусмотренный законодательством.

Также стоит отметить, что при продаже муниципальной квартиры без приватизации можно столкнуться с ограничениями права собственности. Например, продавец может быть обязан заключить договор о передаче жилья на условиях безвозмездного пользования гражданам, нуждающимся в жилье.

При продаже муниципальной квартиры без приватизации необходимо учитывать все особенности и ограничения, установленные государством. Рекомендуется обратиться за консультацией к специалистам по жилищному праву или юристам, чтобы быть уверенным в законности проводимых действий и избежать возможных проблем в процессе.

Продажа жилья, полученного по договору социального найма

Один из способов получения жилья от государства в России – это заключение договора социального найма. Человек, исполнивший определенные условия, получает право пользования муниципальной квартирой. Однако, есть ограничения по продаже такого жилья.

Проверяем наличие права продажи: перед размещением объявления о продаже муниципальных квартир стоит проверить, есть ли у вас право на продажу по договору социального найма. В вашем договоре социального найма может быть указано, что продажа муниципальной квартиры возможна только после освобождения жилья, то есть после выполнения определенных условий.

Читайте также: Действия управляющей организации и ТСЖ при несанкционированном подключении потребителя: роль АСУ Жилищный стандарт

Продажа полученного по договору социального найма жилья: если в договоре социального найма отсутствуют запреты на продажу, вы можете продать муниципальную квартиру. После продажи жилья, полученного по договору социального найма, договор социального найма прекращается, а жилье передается новому владельцу по договору купли-продажи.

Особенности сделки: при продаже полученного по договору социального найма жилья есть ряд особенностей. Например, при передаче муниципальной квартиры в собственность другому лицу, в соответствии с законодательством могут предусматриваться ограничения на дальнейшую продажу этой квартиры. Также, стоит учесть, что передача жилья из фонда муниципального жилья в собственность или купля-продажа такого жилья требуют получения разрешительных документов.

Способ продажи — передача прав пользования без приватизации

Если вы хотите продать муниципальную квартиру, но не желаете проводить процедуру приватизации, то вы можете воспользоваться способом продажи — передачей прав пользования жильем.

Передача прав пользования возможна после получения муниципального жилья от государства по договору социального найма. В этом случае ограничения на продажу муниципальной квартиры могут быть отсутствовать.

При передаче прав пользования жильем без приватизации, продажа осуществляется по договору купли-продажи. Полученное после передачи прав пользования жилье становится собственностью нового владельца и может быть свободно продано им.

Однако перед осуществлением продажи рекомендуется ознакомиться со всеми особенностями данного способа продажи. Возможны ограничения на продажу полученного жилья, установленные государством или муниципалитетом.

Сделка по передаче прав пользования жильем без приватизации осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и может потребовать подготовки соответствующих документов и прохождения определенных процедур.

Особенности сделки купли-продажи жилья из муниципального фонда

Муниципальную квартиру можно продать после приватизации, но есть способы, которые нужно учесть и ограничения, которые могут возникнуть.

Передача муниципального жилья из фонда социального найма по сделке купли-продажи предполагает заключение договора между продавцом и покупателем.
Передача квартиры может осуществляться как с ограничениями в праве пользования, так и без них.
Продаже жилья могут сопутствовать ограничения, установленные государством или муниципальным фондом.
После приватизации полученное квартиру можно продать без ограничений и передать ее новому собственнику по договору купли-продажи.
Однако, при наличии ограничений в праве пользования, передача жилья может быть ограничена сроками и условиями.

Читайте также: Отпуск по уходу за ребенком: правила и сроки до 1,5 — 3 лет

В некоторых случаях возможно продать муниципальное жилье только при условии покупки нового жилья и переезде.

Важно учесть особенности и ограничения, которые могут возникнуть при сделке купли-продажи жилья из муниципального фонда, и проконсультироваться с юристом, чтобы не нарушить законодательство и защитить свои права.

Ограничения на продажу жилья после передачи государством прав на него

После приватизации муниципальной квартиры, полученной по договору передачи прав, есть определенные ограничения на продажу этого жилья. Одним из основных ограничений является срок владения перед продажей. Согласно законодательству, владение муниципальной квартирой после приватизации необходимо сохранять в течение определенного срока, который составляет 3 года.

Также важно учитывать особенности передачи жилья из сферы социального пользования в собственность гражданини выгодоприобретателем. При продаже муниципальной квартиры, полученной на основании договора купли-продажи, необходимо обращать внимание на ограничения, установленные государством. Нередко перед передачей права собственности происходит проверка на соответствие условиям договора и наличия фактического проживания в данной квартире.

При продаже муниципальной квартиры после приватизации необходимо учитывать и особенности прав граждан на найм жилья. В некоторых случаях, после продажи такой квартиры, у граждан могут отсутствовать права на новое жилье по договору найма. Это означает, что продавший квартиру рискует остаться без полученного по договору найма жилья, и необходимо учитывать такую эвентуальность при решении о продаже муниципальной квартиры.

В итоге, можно сказать, что возможность продажи муниципальной квартиры после приватизации зависит от соблюдения определенного срока владения ею. Кроме того, стоит обращать внимание на особенности передачи прав собственности и возможных ограничений, связанных с наймом жилья. Перед продажей муниципального жилья необходимо тщательно изучить указанные правила и условия, чтобы избежать непредвиденных последствий.

Полезно знать:

Заявление о восстановлении срока подачи частной жалобы: образец и скачать
Оспаривание приватизации квартиры спустя 12 лет: возможно ли и как это сделать?
Минимальные алименты на детей: сколько платить при разном количестве детей
Скачать бланк договора аренды парковочных мест 2024 в формате .doc

Особенности продажи приватизированной квартиры

Продажа приватизированной квартиры, как правило, осуществляется в общем порядке. Определенные особенности возникают в случае, если на момент продажи в такой квартире зарегистрированы по месту жительства граждане, отказавшиеся от участия в приватизации.

Граждане, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их в установленном порядке в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего.

После этого собственник (собственники) приватизированной квартиры вправе распорядиться ею по своему усмотрению, в том числе продать.

Документы, необходимые для заключения договора купли-продажи приватизированной квартиры

Для заключения договора купли-продажи квартиры, в том числе для проверки юридической чистоты сделки, понадобятся, в частности, следующие документы:

1) документы, удостоверяющие личность сторон сделки;

2) нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая полномочия представителя, если договор заключается представителем;

3) правоустанавливающие и правоподтверждающие документы продавца (продавцов). К ним относится договор передачи квартиры в собственность граждан (договор приватизации) и выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или свидетельство о государственной регистрации прав, выданное до 15.07.2016, удостоверяющие государственную регистрацию права собственности. Выписка из ЕГРН или указанное свидетельство не обязательны, но целесообразно их иметь для того, чтобы покупатель удостоверился, что продавец является собственником квартиры.

Выпиской также можно подтвердить, что в отношении квартиры отсутствуют какие-либо ограничения (обременения). Однако эти сведения являются актуальными (действительными) на дату подписания органом регистрации прав соответствующей выписки из ЕГРН;

4) разрешение (согласие) органов опеки и попечительства — если собственником квартиры (доли в квартире) является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченный в дееспособности гражданин;

5) выписка из домовой книги или единый жилищный документ.

Во избежание возможных рисков рекомендуем покупателю квартиры обратить особое внимание на лиц, зарегистрированных в квартире по месту жительства, указанных в данном документе.

Так, граждане, не являющиеся собственниками приватизированной квартиры, которые имели право на ее приватизацию, но отказались от участия в приватизации, в том числе если они являются бывшими членами семьи собственника, сохраняют бессрочное право пользования такой квартирой (п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14).

Однако в случае добровольного отказа указанных граждан от права пользования квартирой, например в случае выезда в другое жилое помещение, это право может быть прекращено (ч. 1 ст. 7, ч. 3 ст.

83 ЖК РФ; Апелляционное определение Московского городского суда от 30.07.2019 по делу N 33-29146/2019).

Заключение договора купли-продажи приватизированной квартиры

Договор купли-продажи приватизированной квартиры заключается в общем порядке.

Он должен содержать, в частности, данные, позволяющие определенно установить продаваемую квартиру (точный адрес, кадастровый номер, площадь), а также цену этой квартиры (п. 1 ст. 432, ст. 554, п. 1 ст.

555 ГК РФ).

Кроме того, при наличии лиц, сохраняющих право пользования квартирой, в договоре должен быть указан перечень таких лиц. Об отсутствии указанных лиц также указывается в договоре (п. 1 ст.

558 ГК РФ).

Договор купли-продажи заключается в письменной форме и подписывается сторонами (п. 1 ст. 160, п. 2 ст.

434, ст. 550 ГК РФ).

Он не требует обязательного нотариального удостоверения, за исключением некоторых случаев, например если отчуждается квартира, принадлежащая несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.

Передача квартиры продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Иногда о передаче-приемке квартиры указывается непосредственно в тексте договора, и отдельный документ о передаче не составляется (п. 1 ст.

556 ГК РФ).

Переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 1 ст.

551 ГК РФ).

Продажа квартиры после приватизации: через какое время заключать сделку?

Для того чтобы получить право на продажу квартиры необходимо должным образом оформить права собственности. Стать полноправным владельцем можно только после прохождения процедуры приватизации.

Приватизация

Согласно действующему законодательству россияне вправе единожды бесплатно приватизировать свое жилье. Процедура приватизации предполагает перевод квартиры из государственной/муниципальной в частную собственность физлица. Для приватизации квартиры по ФЗ № 1541-1 претендент должен постоянно проживать в данной квартире, участвовать в отношении нее в договоре соцнайма и иметь российское гражданство.

После этого собственник получает всю полноту прав в распоряжении квартирой.

Он вправе проживать в ней, сдавать в аренду, передавать по дарственной, оформлять на нее завещание или продавать.

А если квартира находится в муниципальной собственности, то проживающие там лица пользуются ей по договорам социального найма. Они не вправе заключать в отношении нее сделки купли-продажи, это может делать только муниципалитет.

Когда можно продать квартиру после приватизации?

После того как владелец пройдет всю процедуру приватизации жилья, он получает право на продажу. Другими словами, уже в день получения на руки выписки из ЕГРН, где он указан в качестве правообладателя собственник вправе заключить в отношении недвижимости сделку купли-продажи.

Но хотя законом и не запрещается продажа, такая сделка будет невыгодна владельцу из-за действующих в России правил налогообложения.

Особенности налогообложения

Сделка по продаже квартиры относится к налогооблагаемым.

Это значит, что после получения денег за квартиру продавец должен отчитаться перед ФНС о полученной прибыли и перечислить в бюджет НДФЛ по ставке 13%.

Россияне могут получить вычет в размере 1 млн.руб.при продаже.

Это значит, что если квартира была продана за эту сумму или дешевле, то НДФЛ не платится, так как налогооблагаемая база обнуляется. При этом по новым правилам россиян лишили возможности занижать в договоре цену сделки до суммы менее 1 млн.руб. для ухода от налогов. Теперь НДФЛ определяется с учетом кадастровой стоимости квартиры, если цена продажи, указанная в договоре ниже нее.

Если же квартира продана по стоимости выше кадастровой, то для расчета налогооблагаемой базы применяется цена из договора.

Собственники вправе учесть расходы на приобретение недвижимости, но в отношении приватизированного жилья это послабление не имеет смысла: квартира достается ее владельцам абсолютно бесплатно.

Также при владении недвижимостью в течение определенного срока можно получить законное освобождение от налогообложения. В 2017 году в Налоговое законодательство были внесены определенные правки, которые увеличили минимальный срок нахождения недвижимости в собственности для освобождения от НДФЛ с 3 до 5 лет.Оно действует в отношении всех квартир, права собственности на которых были получены после 2016 года.

Но на приватизированное жилье это правило не распространяется. При переводе квартиры из муниципальной в частную собственность по приватизации собственник для безпрепятственной продажи должен владеть квартирой минимум 3 года. Тогда он выпадает из поля зрения налоговиков.

Например, квартира была приватизирована в 2016 году. Начиная с 2019 года, ее владелец может продавать жилье без уплаты НДФЛ независимо от цены сделки. Поэтому целесообразно подождать истечения налогооблагаемого периода, чтобы избежать переплаты налога в бюджет.

Но если же ждать у владельца нет возможности, то налог рассчитывается как (стоимость квартиры-1 000 0000 рублей)*13%.

Если новая квартира будет куплена налогоплательщиком взамен старой в одном налоговом периоде, то у него также появляется возможность избежать налогообложения.

По закону россияне могут получить возврат по НДФЛ в размере 13% от стоимости купленной недвижимости в рамках имущественного вычета.

Но его предельный размер составляет 260 тыс.руб. (13% от 2 млн.руб.). Когда размер вычета превысит НДФЛ с продажи, налог можно не платить.

Приведем пример. Он должен перечислить в бюджет налог в размере 234 тыс.руб. Но в том же году он приобрел недвижимость за 2 500 000 руб.

За купленную квартиру ему полагается вычет в размере 260 тыс.руб.(максимальное значение). Получается, что НДФЛ Иванову платить не нужно.

Более того, он должен получить доплату из бюджета в размере 26 тыс.руб.

Стоит учитывать, что право на имущественный вычет каждый россиянин может реализовать только в пределах 260 тыс.руб. за все время.

Продажа приватизированной квартиры

Продажа приватизированной квартиры предполагает прохождение следующих этапов:

Заключение предварительного договора купли-продажи, внесение задатка или аванса покупателем. Этот этап не является обязательным, но он необходим, если процедура приватизации еще не пройдена, а продавец уже нашел покупателя. Заключая предварительный договор стороны фиксируют свои намерения заключить договор купли-продажи в перспективе по оговоренной цене.
Получение продавцом выписки из ЕГРН, которая с 2017 года подтверждает права собственности на квартиру взамен ранее выдаваемого свидетельства. Выписка выдается в Росреестре на основании поданных документов на приватизацию. Также этот документ служит подтверждением отсутствия обременений и запрета на отчуждение недвижимости.
Подготовка необходимых документов для заключения сделки, включающих: техпаспорт из БТИ, кадастровый паспорт из Росреестра, выписку из лицевого счета/домовой книги.
Подписание договора купли-продажи. Он должен включать обязательное упоминание о сторонах сделки, их паспортные реквизиты; дату заключения договора и место; детальное описание предмета сделки: кадастровый номер квартиры, ее площадь, количество комнат, адрес, этаж и прочие существенные характеристики; цену сделки и порядок взаиморасчетов; указание на отсутствие долгов и обременений; подписи сторон. Остальные пункты включаются в договор по усмотрению сторон.
Договор купли-продажи не подлежит нотариальному заверению, но оно допускается по желанию сторон. Нотариальное заверение сводит к минимуму возможность оспаривания сделки и снижает риски мошенничества. Нотариус также может участвовать при передаче денег от покупателя к продавцу.
Стороны должны оформить переход прав собственности от продавца к покупателю в Росреестре. Для этого они пишут в организации заявление и прилагают договор купли-продажи. За указанную процедуру взымается госпошлина в размере 2000 руб.
Покупатель получает выписку из ЕГРН, где он указан в качестве правообладателя.

Как отвечать на вопросы на собеседовании при устройстве на работу вы узнаете в нашем материале.

Вся нужная вам информация по расчету больничного листа находится на нашем ресурсе. Целевая статья, написанная нашими профессионалами, содержит всю информацию на эту тему.

Как решить вопрос с оплатой больничного уже после вашего увольнения — читайте тут.

Особенности продажи

В некоторых случаях сделка купли-продажи приватизированной квартиры будет иметь особенности.

Так, если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок и ему принадлежит доля в собственности, то родителям предварительно необходимо получить согласие органов опеки на продажу квартиры.

При этом в приобретаемом взамен жилье ребенку должна быть выделена доля в собственности, аналогичная по размеру той, которой он владел в приватизированной квартире или превосходящая ее с точки зрения площади.

Без согласия органов опеки на сделку она будет признана недействительной и аннулирована.

Обычно квартиранты выписываются из квартиры до заключения сделки купли-продажи.Но в договоре можно предусмотреть обязанность жильцов выписаться после переоформления прав собственности в определенные сроки. Но если прописанные люди не желают добровольно выписываться, это можно сделать в принудительном порядке.

Стоит учитывать, что приватизация жилья, которое признано аварийным невозможно. Соответственно владельцам таких квартир нельзя в законном порядке заключать сделку купли-продажи в отношении них.

Но они могут рассчитывать на расселение и предоставление им от государства социального жилья.

Если собственников несколько, то перед заключением договора купли-продажи необходимо получить от них согласие на продажу доли. Первоначально продавец части недвижимости должен уведомить всех владельцев о своем желании реализовать свою долю и предложить им воспользоваться преимущественным правом покупки. Только после получения от них официального письменного отказа от покупки продавец вправе заключить сделку с третьим лицом.

Оформление купли-продажи квартиры после приватизации

Свободная реализация недвижимости после приватизации производится, когда оформлено свидетельство о праве на собственность. Оно требуется, чтобы подтвердить законность владения недвижимостью.

Оформление

Для соблюдения всех норм закона при продаже недвижимости необходимо ввести сведения о договоре купли-продажи в реестре. Желательно не вносить в договор заведомо низкую официальную стоимость недвижимости с целью уменьшения величины налога, т.к. будет невозможно подтвердить, что покупатель обязан выплатить большую сумму, чем та, которую содержит договор.

Право на налоговый вычет не предусматривается, когда продажа жилья производится ближайшим родственником. В случае, когда недвижимость реализуется супругами, она является совместной собственностью.

Продать недвижимость разрешается только после оформления свидетельства о праве собственности. Здесь имеется одна тонкость. При реализации недвижимости, срок приватизации которой меньше 3 лет, необходимо выплатить налог.

Величина налогообложения будет равна 13% от цены недвижимости, составляющей более 1 миллиона рублей. Например, при реализации недвижимости стоимостью 5 000 000 рублей величина налога взыскивается с суммы 4 000 000 рублей. При стоимости недвижимости менее миллиона рублей выплата налог не требуется.

Начиная с января 2016 года, реализация недвижимости без уплаты НДФЛ (13%) возможна по истечении 5 лет после получения прав собственности на данный объект.

Список необходимых документов

Процесс купли-продажи приватизированной недвижимости осуществляется в обычном режиме: составляется пакет необходимых бумаг и оформляется договор.

Для этого требуются следующие бумаги:

договор, свидетельствующий о законности перехода муниципальной недвижимости в персональное владение продавца;
свидетельство о праве собственности на реализуемую недвижимость;
документы, свидетельствующие об отсутствия обязательств по данному объекту недвижимости;
копия лицевого счета;
общегражданские паспорта сторон договора;
справка из домовой книги.

Это необходимый перечень документов, однако при некоторых обстоятельствах могут потребоваться дополнительные бумаги.

Например,когда доля в приватизированной недвижимости принадлежит несовершеннолетнему гражданину, продавцу необходимо заручиться разрешением органов опеки. При этом нужно оформить выписку из Росреестра.

Когда вместо законного владельца реализацией недвижимости занимается доверенное лицо, то нужно оформить нотариально заверенную доверенность.Информацию о дополнительных документах и справках нужно выяснять по каждому конкретному случаю.

В случае, когда продавец оформил приватизированную недвижимость в наследство, он вместо договора перехода муниципальной квартиры в личное владение обязан предъявить:

бумагу, свидетельствующую о праве на наследство;
документ из налоговой инспекции, подтверждающую выплату налогов, которые предусмотрены в данном случае.

Проверка перед покупкой квартиры

Когда есть намерение приобрести приватизированную недвижимость, будущий покупатель должен тщательно ознакомиться со всеми обстоятельствами произведенной ранее приватизации:

Сначала надо оформить письменные согласия всех собственников квартиры. Сведения о собственниках недвижимости содержатся в справке из БТИ.
Необходимо выяснить, имеются ли у продавца недвижимости несовершеннолетние дети. Желательно досконально убедиться об отсутствии внебрачных детей, чтобы при некоторых случаях они не предъявили права на недвижимость.
Уточнить, есть ли лица, отбывающие срок в тюрьме и имеющие отношение к данному объекту недвижимости.
Узнать, имеет ли продавец законную супругу (супруга). Встречаются ситуации, когда недвижимость является совместной собственностью, а документы оформлены на одного из супругов. Он вправе продавать недвижимость, однако при некоторых обстоятельствах его супруг или супруга могут направить иск в суд на раздел совместного имущества. Эта ситуация может привести к большим неприятностям, вплоть до частичного изъятия прав собственности.
Обязательно проверить документы на недвижимость, в частности, свидетельство о праве собственности продавца на данный объект недвижимости. В нем также должны отсутствовать какие-либо исправления. Если они имеются, то по закону должны быть заверены подписью и печатью нотариуса.
Выяснить, не сдана ли данная квартира под залог и не продана ли собственником за несколько дней до этого. Вариант мошенничества нельзя полностью исключать.

С целью уточнения вышеуказанных вопросов можно нанять опытного агента по недвижимости.

Узнайте, что делать при необоснованном отказе в приеме на работу.

Индексация пенсий в 2016 году — полная информация на эту тему расположена в нашей статье.

Неиспользованный отпуск и его компенсация описаны в нашей статье.

Риски

Процесс приобретения приватизированной недвижимости сопряжен с определенным процентом риска. Иногда покупатель может даже остаться без прав на недвижимость, а договор по продаже — потерять силу. Для обхода таких ситуаций, необходимо до составления договора проверить сведения об участниках приватизации данной недвижимости и о долевом участии собственников.

Когда правом собственности на недвижимость обладают несовершеннолетние дети, собственник обязан оформить разрешение на реализацию недвижимости в органах опеки. Не стоит приобретать недвижимость без получения данного разрешения. В будущем эту сделку с большой вероятностью признают недействительной.

Если имеются члены семьи, отказавшиеся от приватизации, то при покупке недвижимости надо также оформить их письменные отказы.

При данных обстоятельствах лицо, не участвующее в приватизации, вправе подать иск в судс целью признания приватизации недействительной.

Как следствие, все имеющиеся сделки по данной недвижимости потеряют силу. Такие случаи нередко встречаются в судебном практике, поэтому необходимо не терять бдительность и быть предельно внимательным.